110/14.7T8PTS.L2-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

(elaborado pela Relatora, nos termos do art.º 663º, n.º 7, do Código de Processo Civil)

I- Em sede de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, o art.º 640º, n.ºs 1 e 2, do CPC, impõe ao Recorrente um triplo ónus: Primo: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente os segmentos da decisão que considera viciados por erro de julgamento; Secundo: fundamentar, em termos concludentes, as razões da sua discordância, concretizando e apreciando criticamente os meios probatórios constantes dos autos ou da gravação que, no seu entender, impliquem uma decisão diversa; Tertio: enunciar qual a decisão que, em seu entender, deve ter lugar relativamente às questões de facto impugnadas;

II- Da conjugação do disposto nos art.ºs 639º, n.º 1 e 640º do CPC, resulta que para o cumprimento desse triplo ónus se exige que, pelo menos, sejam indicados nas conclusões da alegação do recurso, com precisão, os concretos pontos de facto da sentença que são objeto de impugnação, sem o que não é possível ao Tribunal de recurso sindicar eventuais erros no julgamento da matéria de facto;

III- O incumprimento desses ónus determina a rejeição do recurso relativo à impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

IV- Para que seja reconhecido o direito de preferência é assim necessário que se verifiquem os seguintes pressupostos: que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio objeto de venda, dação em cumprimento ou aforamento; que ambos os prédios tenham uma área inferior à unidade de cultura; que o adquirente não seja proprietário confinante; e que os prédios se destinem ao desenvolvimento de atividade agrícola.

V- Prevalecendo-se os Autores apenas da presunção do registo (art.º 7º do CRP) para demonstrar o seu direito de propriedade sobre um prédio, apenas se poderá dar como provado que esse direito de propriedade existe à data do respetivo registo.

I. Relatório:

AA (…) e mulher, BB (…), e BB (…), vieram intentar a presente ação declarativa de processo comum contra AA (…), CC (…) e mulher, DD (…), pedindo:

a) A condenação dos Réus a reconhecerem aos Autores o direito de preferência sobre os seguintes prédios, localizados na (…), freguesia de Ponta do Sol:

i) prédio rústico com uma área total de 258 m2, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…) da freguesia de Ponta do Sol;

ii) prédio rústico com uma área total de 200 m2, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …) e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…) da freguesia de Ponta do Sol;

E, em consequência, a substituição dos Réus CC (…) e mulher, DD (…), na escritura de compra e venda, passando os Autores a figurar como compradores dos aludidos prédios rústicos;

b) A condenação dos Réus CC (…) e mulher, DD (…), a entregarem os referidos prédios livres e desocupados;

c) O cancelamento de todos e quaisquer registos que esses Réus hajam feito a seu favor em consequência da compra e venda dos referidos prédios, designadamente, o correspondente à Ap. (…) de (…) e outras que estes venham a fazer.

Para o efeito, em síntese, alegam:

- São proprietários do prédio rústico sito no Sítio (…), inscrito na matriz predial sob o artigo (…) e descrito na CRP da Ponta do Sol sob o n.º (…) freguesia de Ponta do Sol, com uma área total de 500 m2;

- No referido prédio os Autores dedicam-se ao cultivo predominante de banana;

- Sucede que esse prédio confina em toda a sua extensão com dois prédios rústicos que constituíam propriedade do 1º Réu, compostos por terra de cultivo, localizados na (…), freguesia da Ponta do Sol, um com uma área total de 258 m2 e outro com uma área total de 200 m2;

- No início do corrente mês de outubro, quando os Autores se encontravam na Venezuela, onde residem habitualmente, foram informados por familiares de que o 1º Réu procedeu à alienação dos aludidos prédios rústicos a favor dos 2º e 3º Réus, mediante escritura pública outorgada no dia 30.07.2014, pelo preço de 8.000,00 €;

- Com base no referido título, os 2º e 3º Réus procederam ao registo do direito de propriedade sobre os aludidos prédios rústicos, através das apresentações (…) de 2014/09/22;

- Os 2º e 3º Réus não são, nem nunca foram, proprietários de nenhum prédio confinante com os prédios objeto de alienação;

- O 1º Réu não deu conhecimento aos Autores da projetada venda.

Os Autores procederam ao depósito autónomo da quantia de 8.000,00 €.

Os Réus foram citados.

Apenas os 2º e 3º Réus contestaram, alegando em súmula:

- O 2º Réu é proprietário de um prédio rústico confinante com os prédios objeto do presente litígio, com uma área de 211 m2;

- Tais prédios foram comprados em baldio, e assim se encontravam há anos, com o intuito de os anexar ao prédio do 2º Réu, para futura edificação de uma moradia, encontrando-se o processo já iniciado;

- Aquando do registo efetuado pelos Réus, não existia registo a favor dos Autores de prédios confinantes, o que apenas veio a ocorrer em 27.10.2014, não havendo obrigação de cumprimento da notificação para preferência.

Foi proferido despacho saneador.

Em 17.09.2015, os 2º e 3º Réus juntaram aos autos escritura de retificação da escritura de compra e venda realizada, da qual resulta a retificação do preço da venda para o valor de 28.000,00 €.

No início da audiência final os Autores apresentaram resposta, que foi admitida, dizendo, em síntese, o seguinte:

- Na hipótese de o Réu também ser proprietário confinante dos prédios objeto do presente litígio, haverá concorrência entre preferentes, preferindo o proprietário com área do prédio superior ou que se aproxime da área da cultura, no caso, os Autores;

- Impugnam que o prédio se destine a uma futura construção de moradia, mais referindo que tal facto não consta do título de aquisição;

- “Finalmente no que concerne a invocar exceção consubstanciada no facto da aquisição por usucapião por parte dos autores do prédio confinante pelo qual os mesmos são proprietários, sempre se dirá que o registo não tem efeitos constitutivos, designadamente não torna os autores proprietários do referido prédio, na verdade a causa da aquisição originária do referido prédio consubstanciou-se na invocação da prescrição do registo na realidade administrativa título de justificação, cujos efeitos é retroagir ao momento temporal em que se iniciou a sua existência na posse em termos de direito de propriedade”.

No decurso da audiência final os Autores deduziram pedido de litigância má-fé contra os 2º e 3º Réus.

Após o encerramento da audiência final foi proferida sentença, da qual foi interposto recurso pelos Autores.

Por este Tribunal da Relação de Lisboa foi proferido acórdão, no qual se decidiu:

a) alterar a matéria de facto nos seguintes termos:

- O ponto 10 dos factos provados deve passar a ter a seguinte redação:

“O 2.º Réu procedeu à compra dos imóveis identificados em 4, com o objetivo de neles vir a construir uma moradia, tendo procedido à limpeza dos mesmos e neles plantando bananeiras.”

- Acrescentar ao elenco dos factos não provados o seguinte ponto:

“O Réu CC deu início ao processo de licenciamento de uma construção a erigir nos terrenos identificados em 4.”

b) anular o julgamento para que se proceda ao desenvolvimento/ampliação da matéria de facto relativamente à questão factual da confinidade do terreno do Réu CC com os que adquiriu ao 1.º Réu e de estes entre si.

Reaberta a audiência final e concluída a mesma, foi proferida sentença cujo segmento decisório se reproduz:

“(…)

VI) DECISÃO

Em face do exposto, e tudo ponderado, julgo a presente ação totalmente procedente por provada e, em conformidade:

a) Declaro que os Autores são titulares de um direito legal de preferência sobre os imóveis identificados no art. 4.º e, em consequência:

- determino que substituam os segundos Réus como compradores dos aludidos prédios;

- condeno os 2.º e 3.º Réus a entregar os prédios identificados livres e desocupados.

- determino o cancelamento de todos e quaisquer registos que os 2.º e 3.º Réus hajam feito a seu favor em consequência da compra e venda dos referidos prédios, designadamente o correspondente à Ap. (…) de 2014/09/22 e outras que estes venham a fazer.

- a entrega do valor da caução aos primeiros Réus.

b) Absolvo os 2.º e 3.º Réus do pedido de condenação em litigância de má-fé.

c) Condeno os Réus nas custas do processo.

Notifique e registe.

(…).”

Não se conformando com essa decisão, os 2º e 3º Réus dela vieram recorrer, concluindo nos seguintes termos:

“(…)

. Conclusões

1. O presente recurso tem por objeto a decisão de direito de preferência da petição apresentada nos termos do artigo 1360º do CPC

2. O presente recurso visa colocar em crise matéria de facto (não considerada por omissão) e matéria de direito.

3. O Tribunal a quo fundamentou a decisão deferimento petição do direito de preferência de modo precoce, simplista e altamente restritivo, por entender que está em causa a aplicação do direito de preferência

Sem razão, vejamos:

O Tribunal a quo não apreciou, nem considerou todos os factos alegados e provados, mais concretamente:.- A aquisição por parte dos RR e o prédio quando nem tinha conhecimento quem era o seu confinante

5 Entretanto o A. comprou o prédio confinante

6 Entretanto os A. alega o direito de preferência

7 Contudo a A. não o fez e nada alegou, de como e com que fim vem usando o prédio.

A ratio legis da norma consiste na proteção do direito constitucional ao direito de propriedade, enquanto direito fundamental associado à dignidade das pessoas.

As razões sociais imperiosas subjacentes do direito de propriedade atenta a factualidade e circunstâncias do caso sub judice, são ainda mais fortes e justificativas, do que nos simples casos de aplicação do direto de preferência

É irrefutável que estando em causa imóvel com base no regime da proteção estamos perante a proteção plena do direito de propriedade

4. Por fim, urge alegar que se porventura este Venerando Tribunal entender que a factualidade alegada e provado não é suficiente para a boa apreciação da petição, deve, então, ser determinado que o processo baixe ao Tribunal de primeira instância para prosseguir os seus normais termos, designadamente notificação dos Autores e produção de prova e prolação de nova decisão.

. Nomas jurídicas violadas:

- Artigo 1360.º do CPC;

- Artigos 10.º e 9.º do CC.

(…).”

Não foram apresentadas contra-alegações.

O recurso foi corretamente admitido, com o efeito e modo de subida adequados.

II. Questões a decidir:

Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações dos Recorrentes – art.ºs 635º, n.º 4 e 639º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante apenas designado de CPC) –, ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal são as seguintes:

- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;

- Da alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC;

- Da verificação dos pressupostos do direito de preferência.

III. Fundamentação de facto:

Na sentença recorrida foram considerados como provados os seguintes factos (riscando-se o facto alterado ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC e reproduzindo-se a negrito a nova redação):

“(…)

A) Factos Provados:

1. Os AA adquiriram a propriedade do prédio rústico inscrito na respetiva matriz predial sob o n.º (…), e descrito na respetiva conservatória do registo predial da Ponta do Sol sob o n.º (…) da Freguesia de Ponta do Sol, por usucapião.

Pela Ap. (…) de 2014/10/27, foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta do Sol (Madeira), ½ a favor dos Autores AA (…) e mulher, BB (…), e ½ a favor da Autora BB (…), a “Aquisição” por “Usucapião” do prédio rústico descrito sob o n.º (…)/20141027 da Freguesia de Ponta do Sol, aí identificado como inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…).

2. Prédio esse situado ao Sítio da (…), área desta Instância Local.

3. Contando o mesmo com uma área total de quinhentos metros quadrados.

4. O prédio identificado em 1 confina com os prédios rústicos que constituíam propriedade do 1.º Réu, designadamente com os prédios rústicos composto por terra de cultivo, localizado na (…), freguesia da Ponta do Sol:

a) Prédio rústico com uma área total de duzentos e cinquenta oito metros quadrados, e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …), e descrito na respetiva conservatória do registo predial sob o n.º (…) da freguesia da Ponta do Sol.

b) Prédio rústico com uma área total de duzentos metros quadrados, e inscrito na respetiva matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …), e descrito na respetiva conservatória do registo predial sob o n.º (…) da freguesia da Ponta do Sol.

5. Por escritura pública denominada “Compra e Venda”, no dia 30/07/2014, no cartório notarial (…), o 1.º Réu declarou vender, ao 2.ºRéu os imóveis referidos em 4 “pelo preço total de € 8.000,00, sendo atribuído a cada prédio, dos quais seis mil euros já foram recebidos e de que presta quitação e os restantes dois mil euros serão pagos em dois cheques cada no valor de mil euros, um que será entregue em Agosto e outro em Setembro, ambos de 2014.” O 2.º Réu declarou “que compra os referidos prédios nos termos exarados”.

6. Pela ap. (…), de 22/09/2014 encontra-se registada por compra, a favor do 2.º Réu, o prédio rústico descrito em 4 a), com área de 258m2, situado em (…), freguesia de Ponta do Sol, a confrontar de Norte com CC (…), Sul António (…), Leste Manuel (…) e Oeste Francisco (…).

7. Pela ap. (…), de 22/09/2014 encontra-se registada por compra, a favor do 2.º Réu, o prédio rústico descrito em 4 b, com área de 200m2, situado em (…), freguesia de Ponta do Sol, a confrontar de Norte com caminho, Sul António (…), Leste António (…) e EE (…).

8. Antes da celebração do contrato descrito em 5, o 1.º Réu não comunicou aos Autores que pretendia vender os prédios ali referidos, nem os termos em que o pretendia fazer. Também não perguntaram aos Autores se pretendiam adquirir aquele prédio.

9. O segundo Réu é proprietário de um prédio confinante com os identificados em 4, o qual se encontra descrito na conservatória do registo predial sob o n.º (…) e tem 211m2.

10. O 2.º Réu procedeu à compra dos imóveis identificados em 4 com o objetivo de neles vir a construir uma moradia, tendo procedido à limpeza dos mesmos e neles plantando bananeiras.

11. Por escritura pública datada de 12/02/2015, celebrada no Cartório Notarial (…), denominada de “RECTIFICAÇÃO DE COMPRA E VENDA” o 1.º e o 2.º Réu declararam “Que pela presente escritura retificam a dita escritura no sentido de ficar a constar que o preço de venda é de € 28.000,00, sendo atribuído catorze mil euros a cada prédio o que por lapso não ficou a constar da mencionada escritura.”.

12. O 1.º Réu vendeu ao 2.º Réu, os imóveis identificados em 4 pelo valor de € 8.000,00.

(…).”

Na sentença recorrida foram considerados como não provados o seguinte facto:

“(…)

B) Factos não Provados:

Não se provou que:

a) O Réu CC deu início ao processo de licenciamento de uma construção a erigir nos terrenos identificados em 4.

(…).”

IV. Mérito do recurso:

- Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto

No início das suas alegações, os Apelantes referem que o presente recurso tem por objeto a impugnação da matéria de facto. E, depois, no ponto 2. das respetivas conclusões, afirmam que “o presente recurso visa colocar em crise matéria de facto (não considerada por omissão)”.

Ressalvando a possibilidade de os Apelantes pretenderem efetivamente impugnar a decisão relativa à matéria de facto - e não apenas questionar a valoração feita na sentença recorrida, em sede de enquadramento jurídico, da factualidade nela dada como provada e não provada -, cumpre começar por analisar se estão preenchidos os pressupostos para o efeito.

Vejamos.

Para a impugnação da matéria de facto deve a parte observar os requisitos legais previstos no artigo 640º do CPC, incluindo a formulação de conclusões, pois são estas que delimitam o objeto do recurso.

Preceitua o citado artigo 640º do CPC:

“1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636º.”

Sobre essa norma pronunciou-se, entre outros, o Acórdão do STJ de 30.11.2023, processo 556/21.4T8PNF.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, referindo que “Como tem sido enunciado pela jurisprudência deste STJ – ver por todos o ac. de 29.10.2015 no processo nº 233/09.4TBVNG.G1.S1 in dgsi.pt – este regime consagra um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto do recurso e de fundamentação concludente da impugnação e um ónus secundário, tendente a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. O ónus primário é integrado pela exigência de concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, previstas nas als. A), b) e c) do nº1 do citado art.640º, na medida em que têm por função delimitar o objeto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. O ónus secundário traduz-se na exigência de indicação das exatas passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na al. a) do nº 2 do mesmo art. 640 tendo por finalidade facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contém a gravação da audiência.

De acordo com esta delimitação entende-se que, não sendo consentida a formulação ao recorrente de um convite ao aperfeiçoamento de eventuais deficiências, deverá ter-se atenção se as eventuais irregularidades se situam no cumprimento de um ou outro ónus uma vez que a falta de especificação dos requisitos enunciados no nº1 do referido art. 640º implica a imediata rejeição do recurso na parte infirmada, enquanto a falta ou imprecisão da indicação das passagens da gravação dos depoimentos a que alude o nº 2, al. a) terá como sanção a rejeição apenas quando essa omissão ou inexatidão dificulte, gravemente, o exercício do contraditório pela parte contrária e/ou o exame pelo do tribunal de recurso – vd. Abrantes Geraldes in “ Recursos no Novo Código de Processo Civil”, 2018, 5ª ed. , págs. 169 a 175.”

Por seu lado, a respeito do ónus de alegar e formular conclusões, o art.º 639º, n.º 1, do CPC, determina que “O recorrente deve apresentar a sua alegação, na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.”

É conhecida a divergência jurisprudencial existente a respeito da aplicação do art.º 640º do CPC e da sua conjugação com o art.º 639º, n.º 1, do mesmo diploma.

Face a essa divergência, o STJ, por Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 12/2023 (publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I, de 14.11.2023, com Declaração de Retificação n.º 25/2023), proferido a 17.10.2023, no processo n.º 8344/17.6T8STB.E1-A.S1, disponível em www.dgsi.pt, uniformizou a jurisprudência no sentido de que “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”.

Nesse Acórdão, a propósito dessa temática, é afirmado, designadamente, o seguinte:

“Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso.

Quando aos dois outros itens, caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso, conforme o n.º1, alínea c) do art.º 640, (…).

Em sínteses, decorre do art.º 640, n.º 1, que sobre o impugnante impende o dever de especificar, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera julgados de modo incorreto, os concretos meios de probatórios constantes do processo, de registo ou de gravação nele realizado, que imponham decisão diversa da recorrida, bem como aludir a decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Tais exigências, traduzidas num ónus tripartido sobre o recorrente, estribam-se nos princípios da cooperação, adequação, ónus de alegação e boa-fé processuais, garantindo a seriedade do recurso, num efetivo segundo grau de jurisdição quanto à matéria de facto, necessariamente avaliado de modo rigoroso, mas sem deixar de ter em vista a adequada proporcionalidade e razoabilidade, de modo a que não seja sacrificado um direito das partes em função de um rigorismo formal, desconsiderando aspetos substanciais das alegações, numa prevalência da formalidade sobre a substância que se pretende arredada.”

Em face do exposto, conclui-se que da conjugação do disposto nos artigos 639º, n.º 1 e 640º do CPC, resulta que o ónus primário a cargo do recorrente exige que, pelo menos, sejam indicados nas conclusões da alegação do recurso, com precisão, os concretos pontos de facto da sentença que são objeto de impugnação, sem o que não é possível ao Tribunal de recurso sindicar eventuais erros no julgamento da matéria de facto.

Já quanto à alínea a), do n.º 2, do art.º 640º do CPC, a mesma consagra, como vimos, um ónus secundário, cujo cumprimento deverá igualmente ser observado sob pena de rejeição do recurso na parte respetiva, mas que não tem de estar refletido nas conclusões recursivas.

Nesse sentido, entre outros, veja-se o Acórdão do STJ de 12.04.2024, proferido no processo n.º 823/20.4T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt, em cujo sumário se escreveu: “IV- O ónus do artigo 640.º do CPC não exige que todas as especificações referidas no seu n.º 1 constem das conclusões do recurso, sendo de admitir que as exigências das alíneas b) e c) do n.º 1 deste artigo, em articulação com o respetivo n.º 2, sejam cumpridas no corpo das alegações.”

Ora, na presente situação, os Apelantes, nas respetivas conclusões recursivas, não identificam o(s) ponto(s) da matéria de facto que impugnam, designadamente, não identificam qualquer concreto facto que tenha sido omitido. Também não identificam, nem nas conclusões, nem no corpo das alegações, a decisão que, no seu entender, deveria ter sido proferida quanto a esses pontos de facto, bem como os meios de prova que, com referência a cada um desses pontos de facto, alicerçam a decisão que defendem.

Atento o exposto, porque não se verificam os pressupostos legalmente exigidos para o efeito, rejeita-se, nos termos do art.º 640º, n.º 1, do CPC, a impugnação da decisão relativa à matéria de facto.

- Da alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC

Nos termos do art.º 662º, n.º 1, do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.”

Na situação dos autos, entendemos que deve ser alterada a redação do ponto 1. do elenco de factos provados.

É o seguinte o seu teor:

“Os AA adquiriram a propriedade do prédio rústico inscrito na respetiva matriz predial sob o n.º (…), e descrito na respetiva conservatória do registo predial da Ponta do Sol sob o n.º (…)/20141027 da Freguesia de Ponta do Sol, por usucapião.”

Em sede de motivação, e no que a esse facto concerne, consta:

“(…) no que respeita aos factos provados constantes de 1 a 3, o Tribunal alicerçou a sua convicção com base na certidão do registo predial junta aos autos a fls. 22 e seguintes”.

Dúvidas não temos de que a redação do referido ponto 1. do elenco de factos provados traduz uma mera conclusão de direito, a qual tem apenas por base o teor da certidão predial relativa ao prédio em causa, junta com a petição como doc. 1, documento esse não questionado pelos Réus.

Nesse sentido, porque do elenco de factos provados devem constar factos e não conclusões, ao abrigo do disposto no art.º 662º, n.º 1, do CPC, decide-se reformular a redação do ponto 1. do referido elenco, por forma a que o mesmo respeite integralmente a prova que lhe está na base e que consiste na certidão predial mencionada em sede de motivação.

Assim sendo, a redação desse ponto deverá passar a ser a seguinte:

“Pela Ap. (…) de 2014/10/27, foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta do Sol (Madeira), ½ a favor dos Autores AA (…) e mulher, BB (…), e ½ a favor da Autora BB (…), a “Aquisição” por “Usucapião” do prédio rústico descrito sob o n.º (…)/20141027 da Freguesia de Ponta do Sol, aí identificado como inscrito na respetiva matriz sob o artigo (…)”.

- Da verificação dos pressupostos do direito de preferência

Através da presente ação os Autores pretendem, em primeira linha, que lhes seja reconhecido o direito de preferência na venda de dois prédios, localizados na (…), freguesia de Ponta do Sol, a saber:

i) prédio rústico com uma área total de 258 m2, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …) e descrito na CRP sob o n.º (…) da freguesia de Ponta do Sol;

ii) prédio rústico com uma área total de 200 m2, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º (…) (que teve origem no artigo matricial …) e descrito na CRP sob o n.º (…) da freguesia de Ponta do Sol.

O direito de preferência real traduz-se na possibilidade de, em caso de transmissão a título oneroso de um direito sobre coisa corpórea, poder esse direito ser adquirido por outra pessoa em detrimento do projetado adquirente, pelo preço com este ajustado. Em termos mais simples, esse direito atribui a um sujeito a prioridade na aquisição em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular atual de um direito real – cfr. Oliveira Ascensão, in “Direito Civil - Reais”, 4.ª edição refundida, pág. 512.

De um modo geral, a consagração legal desse direito tem em vista solucionar conflitos de direitos reais, facilitando a reunião, na mesma esfera jurídica, das coisas ou direitos suscetíveis de gerar esses conflitos - cfr. Menezes Cordeiro, in “Direitos Reais”, 1979, pág. 777.

E o direito de preferência tanto pode ter origem negocial, como pode resultar da lei.

Paradigma da preferência legal é a preferência do comproprietário, prevista no art.º 1409, n.º 1, do CC, mas, na prática, são mais frequentes as situações de exercício do direito de preferência resultante da circunstância de os prédios rústicos serem contíguos ou confinantes.

A tal propósito o art.º 1380, n.º 1, do CC, determina que “Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”

Para que seja reconhecido o direito de preferência é assim necessário que se verifiquem os seguintes pressupostos:

- que o preferente seja dono do prédio confinante com o prédio objeto de venda, dação em cumprimento ou aforamento;

- que ambos os prédios tenham uma área inferior à unidade de cultura;

- que o adquirente não seja proprietário confinante;

- que os prédios se destinem ao desenvolvimento de atividade agrícola.

É relevante referir que a referência legal à unidade de cultura não implica que nos terrenos confinantes se pratique o mesmo tipo de culturas, ou seja, não exclui o direito de preferência a diversidade de culturas a que esses terrenos estejam afetos. Aliás, nem sequer é exigível que os terrenos confinantes, ou algum deles, estejam a ser utilizados para culturas agrícolas. Tanto podem estar afetos à cultura de hortícolas ou frutícolas, como a cultura arvense ou florestal. O que se impõe para efeito de preferência é que os terrenos estejam a ser utilizados numa das formas possíveis de exploração da terra – nesse sentido Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª edição, pág. 271, e o assento do STJ de 18.03.1986 (DR, I, de 17.05.1986), hoje com a autoridade de acórdão uniformizador de jurisprudência.

O art.º 1381º do CC, por seu lado, determina que “Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:

a) Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;

b) Quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar.”

Aqui chegados e revertendo para a concreta situação dos autos, cumpre começar por averiguar se se verifica o primeiro dos pressupostos do qual depende a existência do direito de preferência invocado pelos Autores, ou seja, cumpre averiguar se os Autores são donos de prédio confinante com os prédios que o 1º Réu vendeu ao 2º Réu.

A tal propósito resultou provado que através da Ap. (…) de 2014/10/27, foi inscrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta do Sol (Madeira), ½ a favor dos Autores AA (…) e mulher, BB (…), e ½ a favor da Autora BB (…), a “Aquisição” por “Usucapião” do prédio rústico descrito sob o n.º (…)/20141027 da Freguesia de Ponta do Sol.

Ora, nos termos do art.º 7º do Código de Registo Predial, “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.

Neste enquadramento, e tendo presente que a presunção prevista nesse normativo não resultou ilidida, temos por demonstrado que à data de 27.10.2014 (data da inscrição da aquisição no registo) os Autores eram os proprietários do prédio em causa.

Resultou igualmente provado nos autos que esse prédio, propriedade dos Autores, confronta com os dois prédios que o 1º Réu, mediante escritura pública outorgada no dia 30.07.2014, vendeu ao 2º Réu.

A questão que se coloca, suscitada em sede de recurso, reside em saber se os Autores lograram demonstrar, como lhes competia - pois trata-se de facto constitutivo do direito que invocam (art.º 342º, n.º 1, do CC) -, que na data em que essa escritura pública foi outorgada já eram proprietários do referido prédio.

Consta do registo, como causa da “Aquisição” do prédio pelos Autores, a “Usucapião”.

No entanto, contrariamente ao que parece defender o Tribunal a quo, entendemos que essa referência, porque reportada a um instituto jurídico, encerra em si uma mera conclusão de direito, sendo como tal absolutamente inócua para que com base nela se possa, sem mais, afirmar que o prédio em causa foi adquirido pelos Autores em data anterior à do registo.

E, percorrido o elenco de factos provados, vemos que do mesmo também não resultam quaisquer factos constitutivos da referida usucapião.

Mais, não resultam porque nem sequer foram alegados.

De facto, lida a petição inicial, vemos que na mesma os Autores apenas alegam ser “donos e legítimos proprietários do prédio rústico inscrito na respetiva matriz predial sob o n.º (…), e descrito na respetiva conservatória do registo predial da Ponta do Sol sob o n.º (…)/20141027 da Freguesia de Ponta do Sol, conforme comprova certidão permanente do registo predial que ora se junta para os devidos efeitos legais. como doc. 1” – cfr. artigo 1º.

Os Autores não alegam em ponto algum desse articulado o modo de aquisição do direito de propriedade que invocam, nem a data em que o adquiriram, o que significa que apenas se prevalecem da presunção que resulta do art.º 7º do CRP.

Só perante a alegação dos Réus, em sede de contestação, de que “a propriedade da parcela de terreno dos aqui Autores, à data da transação era desconhecida”, uma vez que o respetivo registo de reporta a 27.10.2024 (cfr. artigos 16º e 17º), os Autores vieram responder que “o registo não tem efeitos constitutivos” e que “a causa da aquisição originária do referido prédio” se consubstanciou no “registo da realidade administrativa título de justificação”, sem qualquer referência, note-se, à data da aquisição (cfr. ata de 27.01.2016).

Ora, a mera referência à “aquisição originária” e ao “título de justificação” que terá estado na base do registo, não equivale à alegação de factos constitutivos do instituto da usucapião, factos esses que, sendo constitutivos do direito que os Autores pretendem fazer valer através da presente ação, revestem a natureza de factos essenciais que por eles deveriam ter sido alegados e provados, em respeito pelo respetivo ónus de alegação e prova (cfr. art.ºs 5º, n.º 1, do CPC e 342º, n.º 1, do CC).

Conforme referimos, os Autores, no sentido de alegarem e provarem o seu direito de propriedade, optaram por se prevalecer apenas da presunção resultante do registo, sem invocarem a forma e a data de aquisição do prédio.

Assim sendo, da factualidade provada, e que se mostra em sintonia com a factualidade alegada, apenas resulta que os Autores, à data de 27.10.2014, eram proprietários do prédio em causa.

Não lograram os Autores demonstrar, como era seu ónus, que à data da venda celebrada entre o 1º e o 2º Réus, 30.07.2014, já eram proprietários de prédio confinante com os dois prédios objeto dessa venda.

Tal equivale a afirmar que não se encontra demonstrado o primeiro requisito de que depende o reconhecimento do direito de preferência nessa venda, invocado pelos Autores na presente ação, o que desde logo leva à sua improcedência.

Atento o exposto, conclui-se pela procedência do presente recurso, revogando-se a sentença recorrida.

V. Decisão:

Pelo exposto, acordam os Juízes Desembargadores que compõem o coletivo desta 2ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa abaixo identificados em julgar procedente o recurso, revogando a decisão recorrida, cujo segmento decisório passa a ser o seguinte:

Julgo a ação totalmente improcedente, absolvendo os Réus dos pedidos contra eles formulados.

Custas pelos Autores/Apelados.

Registe.

Notifique.

Lisboa, 09/04/2026

Susana Mesquita Gonçalves – Relatora

Fernando Caetano Besteiro – 1º Adjunto

Rute Sobral – 2ª Adjunta