1892/25.6T8AMT.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Sobre a administração do condomínio, enquanto depositária dos documentos, uma vez cessadas as respetivas funções, impende o dever de restituição.

II- O direito de retenção pressupõe uma relação de conexão causal direta entre o crédito e a coisa retida (o crédito resulta de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados).

III- O crédito da administração que cessou funções, referente a honorários em dívida, não resulta diretamente do arquivo ou espólio documental da administrada, pelo que não lhe assiste direito de retenção.

Processo n.º 1892/25.6T8AMT.P1

Sumário

(…)

Relatora: Teresa Maria Sena Fonseca

1.ª adjunta: Eugénia Maria Marinho Cunha

2.ª adjunta: Carla Fraga Torres

I- Relatório

O condomínio do edifício ..., ..., intentou o presente procedimento cautelar comum contra “A..., Lda.”.

O pedido formulado tem o seguinte teor:

“- Admitir a presente providência cautelar não especificada e decretá-la liminarmente, sem prévia citação ou audição da Requerida, ao abrigo do disposto no artigo 366.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, face ao risco sério de frustração do fim e da eficácia da medida, nos termos expostos no articulado.

- Em consequência, ordenar imediatamente à Requerida que, no prazo máximo de 2 (dois) dias a contar da notificação da decisão, entregue ao Requerente todo o arquivo e documentação do Condomínio do Edifício ..., ..., fixando desde logo local e moldes de entrega.

- Determinar que a Requerida seja posteriormente citada da decisão que decretar a providência, com vista a, querendo, deduzir oposição, nos termos legais.

- Fixar, nos termos do artigo 829.º-A do Código Civil, sanção pecuniária compulsória a cargo da Requerida, não inferior a € 50,00 por cada dia de atraso no cumprimento integral da obrigação de entrega, a contar do termo do prazo supra fixado, até efetivo cumprimento.

- Decretar, ao abrigo do artigo 369.º do CPC, a inversão do contencioso, dispensando o Requerente da propositura de ação principal, ficando a presente decisão cautelar estabilizada, sem prejuízo de a Requerida poder intentar ação destinada a discutir o direito acautelado, se assim o entender.

- Condenar a Requerida nas custas da presente providência.”

Alegou:

- que a requerida foi administradora do condomínio requerente até 31-10-2025;

- que por deliberação dessa data cessaram as funções da requerida que transmitiu o mandato para a atual administradora;

- que após a cessação das funções a requerida não entregou o arquivo documental e demais elementos de gestão do condomínio à atual administradora;

- que após ser interpelada por escrito para proceder à entrega da documentação, não o fez;

- que respondeu manifestando disponibilidade para o fazer se fossem liquidados os valores em débito;

- que, apesar de nova interpelação por escrito, a requerida insiste em condicionar a entrega do arquivo à liquidação dos valores em débito;

- que a retenção do arquivo lhe acarreta prejuízos por não poder aceder a dados dos condóminos, não poder cumprir obrigações fiscais, não poder gerir os contratos essenciais ou aceder às contas bancárias.

Por despacho de 16-12-2025 foi indeferida a dispensa da audição prévia da requerida e foi ordenada a sua citação para, querendo, deduzir oposição.

A requerida deduziu oposição. Sustenta que goza direito de retenção sobre o acervo documental do condomínio por daquele ser credora, tendo comunicado ao requerente que apenas entregaria a documentação mediante o prévio pagamento do valor devido. Defende que não há periculum in mora, uma vez que a atual administração não está impedida de gerir o condomínio sem o acervo documental.

Teve lugar audiência final, após o que foi decidido:

A. ordenar que a Requerida A..., LDA., no prazo de dois dias a contar da notificação da presente decisão, entregue ao Requerente CONDOMÍNIO DO Edifício ..., ..., na pessoa da sua atual Administradora, AA, todo o arquivo e documentação do Condomínio do edifício ... - Bloco B e E;

B. condenar a Requerida no pagamento da quantia de 50,00€ por cada dia de atraso no cumprimento do ordenado em A. (quantia esta que se destina, em partes iguais, ao requerente e ao Estado);

C. dispensar o requerente do ónus de propositura da ação principal;

D. absolver a requerida do pedido de condenação como litigante de má-fé deduzido contra si pelo requerente.

Inconformada, a requerida interpôs o presente recurso, que rematou com as seguintes conclusões:

I) O presente recurso é interposto da Douta Sentença datada de 17 de março de 2026, que julgou o procedimento cautelar comum totalmente procedente e, em consequência:

- ordenou que a aqui Recorrente A..., Lda., no prazo de dois dias a contar da notificação da decisão, entregasse ao Recorrido Condomínio do Edifício ..., ..., na pessoa da sua atual Administradora, AA, todo o arquivo e documentação do Condomínio do Edifício ..., ...;

- condenou a Recorrente no pagamento da quantia de 50,00€ (cinquenta euros) por cada dia de atraso no cumprimento do ordenado no parágrafo anterior;

- dispensou o Recorrido do ónus de propositura da ação principal; - condenou a Recorrente a pagar a totalidade das custas de parte.

II) A Douta Decisão proferida merece de censura, pois o Tribunal a quo fez uma errada apreciação e valoração da prova realizada nos autos.

III) Houve uma errada resposta a alguns dos pontos da matéria de facto teve origem na desacertada perceção e análise crítica da prova produzida.

IV) No presente recurso, com fundamento, em manifesto erro na apreciação da prova, pretende a Recorrente impugnar a decisão sobre a matéria constante nos pontos 18. e 19. dos factos provados.

V) Considera a Recorrente que existe um erro manifesto entre os elementos probatórios existentes e a decisão do Tribunal Recorrido sobre a matéria de facto, bem como, erro na interpretação e aplicação do direito.

VI) Os factos acima descritos nos pontos 18. e 19. da matéria de facto considerada como provada, atenta a insuficiência, nuns casos, e total contradição, noutros, da prova produzida em audiência de julgamento, deverão ser considerados como FACTOS NÃO PROVADOS.

VII) Considerou o Tribunal a quo como provado que:

“18. Em consequência da retenção do arquivo, a atual Administração do Requerente encontra-se, nomeadamente:

m) a. Impedida de ter acesso aos dados de condóminos e respetivos contactos e histórico (conta corrente)

n) b. Impedida de cumprir, em tempo, as suas obrigações contratuais, por não ter acesso a contratos, faturas, débitos diretos, cartas de interpelação, orçamentos de reparação;

o) c. Impedida de cobrar dívidas de condóminos ou fornecedores por não ter acesso aos registos de dívidas;

p) d. Limitada na gestão de contratos essenciais (seguros, manutenção de elevadores, sistemas de segurança, fornecimentos), com risco de suspensão dos serviços;

q) e. Limitada na emissão de faturas e recibos;

r) f. Dificultado o acesso à conta bancária, com risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviço.

19. A cada dia que passa sem acesso integral ao arquivo agrava-se o risco associado à dificuldade da gestão regular do condomínio, como seja, o corte no fornecimento de serviços essenciais (água ou luz) por não pagamento, incumprimento de prazos, sinistros não reclamados ao seguro ou mal geridos por falta de documentação, impossibilidade de confirmar débitos reclamados e cujo não pagamento leve à contabilização de juros, e eventual impossibilidade ou extrema dificuldade em reconstruir, a posteriori, o histórico de gestão e de responsabilidades do condomínio.”

VIII) O Meritíssimo Juiz a quo, na análise e ponderação da prova, argumenta que “a prova dos factos descritos em 18) e 19) foi indireta e extraída dos demais elementos existentes nos autos e das regras da lógica, da normalidade do acontecer e da experiência comum (cfr. art. 349.º do Código Civil), podendo seguramente afirmar-se que a atual administração do condomínio que, desde 31.10.2025, está privado da totalidade do acervo documental do condomínio, retido pela requerida, fica impossibilitada ou com grave dificuldade em praticar os atos de administração, designadamente a convocação das assembleias, a elaboração de orçamentos, a gestão dos seguros/sinistros, a gestão de contratos essenciais, a cobrança de dívidas e o cumprimento das obrigações para com fornecedores e prestadores de serviços essenciais, o que acarreta risco de danos ou prejuízos graves como a suspensão dos serviços essenciais e a não reclamação atempada de sinistros, a não convocação de algum condómino para uma assembleia, a não cobrança de contribuições/quotas dos condóminos ou de receitas para o condomínio. Mais se considerou para aquisição da factualidade em apreço o depoimento da atual administradora do condomínio requerente, AA, a qual, em sede de declarações de parte, confirmou, de forma clara, objetiva, sincera e, por conseguinte, credível, a dificuldade que vivenciou e vivencia, na primeira pessoa, na gestão do condomínio requerente, referindo que não conseguiu contactar dois condóminos por não os conhecer; que teve que pagar através da sua conta pessoal despesas do condomínio, como os serviços de limpeza; que até janeiro não teve acesso à conta bancária do condomínio, nem a extratos nem ao respetivo saldo, o que levou a que uma das faturas da luz não fosse paga por saldo insuficiente, e ao corte de luz numa das entradas do edifício; que desde novembro ficaram sem seguro multirriscos por não ter sido pago o respetivo prémio por débito direto, por falta de provisão na conta bancária que não foi do seu conhecimento; que não tinha informação sobre quem era o comercializador de energia elétrica e a seguradora, nem sobre a data dos débitos diretos; que não sabe quem são os condóminos que têm quotas em dívida; que não tem informações para prestar aos condóminos sobre créditos ou dívidas do condomínio; que não sabe se houve sinistros reclamados ou orçamentos para serem realizadas obras; que não sabe se foram enviadas cartas de interpelação para pagamento de dívidas; que não sabe se há ações judiciais; que não sabe o que dizer a um fornecedor que solicita um pagamento ao condomínio por desconhecer se o mesmo tem contrato ativo e se já foi pago, em concreto uma reparação aos portões da garagem. Resulta, pois, da prova vinda de referir que é manifesta a paralisação da gestão do condomínio requerente, tanto mais que está privado de toda a documentação do condomínio que estava à guarda da requerida que foi a anterior administradora por, pelo menos, quase 10 anos (de 2017 a 2025) e que, por isso, é imprescindível para a gestão do condomínio, assim como resulta óbvio o risco de prejuízos graves decorrentes dessa paralisação enquanto a documentação não lhe for entregue. Por outro lado, verdadeiramente, tal convicção não foi minimamente infirmada pela prova apresentada pela requerida. De facto, tanto a representante legal da requerida, BB, como a testemunha CC, trabalhador da requerida e gestor do condomínio requerente desde 2020 até 2025, não mereceram a mais pequena credibilidade pela sua parcialidade, tendo sido evidente a sua preocupação em tentar demonstrar que a atual administradora conseguia gerir o condomínio sem a documentação retida, limitando-se ambos a afirmar que aquela podia obter o nome dos proprietários das frações através das certidões do registo predial, que os próprios condóminos têm atas em seu poder, as quais contêm muita informação, que a lista dos prestadores de serviços está afixada no prédio, e que o IBAN da conta do condomínio é facilmente acedido por constar dos avisos de cobrança que os condóminos recebem, o que, além de ser inverosímil (é utópico dizer-se que um condomínio com mais de 10 anos de existência pode ser gerido “do zero”, sem acesso ao seu acervo documental), não deixa de ser uma tese que não funciona na prática, não permite responder às necessidades da gestão diária de um condomínio, logo não afasta os riscos de prejuízos graves resultantes da falta de acesso a toda a documentação do condomínio, isto não obstante as diligências que a atual administradora teve necessariamente que empreender para minimizar as dificuldades inerentes à falta de acesso a todo o acervo documental.”

IX) A Recorrente não se pode conformar com tal entendimento, na medida em que, contrariamente ao sufragado na Douta Sentença recorrida, a falta de entrega de documentos, pese embora cause dificuldades acrescidas na gestão do condomínio, nunca o paralisou.

X) A administração em exercício poderia:

- solicitar individualmente a cada um dos condóminos que integram o condomínio do edifício ..., por contacto pessoal, os seus dados de identificação, seus contactos, cópia dos recibos e quaisquer outras informações que entenda convenientes;

- junto das entidades públicas (conservatória do registo predial) aceder a elementos do prédio, identificação e morada dos condóminos;

- solicitar aos fornecedores e prestadores de serviços, habitualmente identificados nas partes comuns, para remeter a cópia dos contratos, segunda via das faturas e respetivas contas correntes;

- solicitar aos próprios condóminos cópias dos seus arquivos pessoais; - pedir a consulta dos documentos junto da anterior administração;

XI) A administração em exercício poderia proceder a uma reconstituição, ainda que incompleta, do espólio do condomínio, que lhe fosse permitindo gerir/administrar o condomínio até que ocorresse a efetiva entrega de todo o espólio documental por parte da anterior administração.

XII) A falta de entrega dos documentos não provoca atualmente, contrariamente ao invocado na Douta Sentença recorrida, qualquer paralisação na gestão do condomínio Recorrido.

XIII) A atual administradora do Recorrido, AA, iniciou as suas declarações de parte elencando as dificuldades/transtornos por si sofridos aquando do início da gestão do Condomínio do Edifício ..., ..., mas quando questionada sobre os prejuízos concretos atuais, reconheceu que, volvidos vários meses, já consegue estar a trabalhar e que os prejuízos por si sentidos foram, entretanto, ultrapassados.

XIV) Das declarações de parte da atual administradora do Condomínio do edifício ... resulta que a mesma, aquando do início da sua gestão, sentiu dificuldades ao proceder à convocação da assembleia de condomínio realizada no dia 07 de dezembro de 2025, em virtude de, à data, não possuir os contactos de alguns dos condóminos que integram o Condomínio do Edifício ...,

XV) E que após travar contactos com os condóminos residentes no prédio e com os inquilinos de alguns condóminos que não têm a sua residência no prédio, possui nesta data os contactos de todos os condóminos, com exceção de um condómino.

XVI) Ora, o facto de a administradora do Recorrido não possuir a identificação e contactos de um único condómino, por si só, não impossibilita e/ou paralisa a gestão/administração do condomínio.

XVII) Acresce que, a administradora do Recorrido, poderia e deveria ter obtido tais informações em falta (identificação e morada de um proprietário/condómino) através da informação predial da fração autónoma em causa junto de qualquer conservatória do registo predial.

XVIII) Tal como decorre da fundamentação da Douta Sentença recorrida, a legal representante do Recorrido declarou e reconheceu que desde janeiro de 2026 tem acesso à conta bancária do condomínio.

XIX) Os acessos à conta bancária, são pessoais e intransmissíveis, tal como reconhece a própria legal representante da Recorrente, em sede de declarações de parte, não podendo, por esse motivo, ser transmitidos pela anterior à nova administração.

XX) Para que a nova administração pudesse ter acesso à conta bancária do condomínio, teria de existir uma deliberação expressa em ata a conceder poderes à nova administração para aceder e movimentar a referida conta bancária.

XXI) A atual administradora apenas obteve tais poderes na assembleia de 05 de dezembro de 2025 (cfr. documento nº 2 junto com o requerimento inicial).

XXII) A falta de acesso imediato à conta bancária, a necessidade de pagamentos de despesas da sua conta pessoal, o corte de serviços de eletricidade e do seguro multirriscos do condomínio, devem-se unicamente à nova administradora do Recorrido, que não diligenciou por obter a concessão de poderes da assembleia de condóminos para proceder, no seguimento da sua eleição, à alteração imediata dos titulares da conta bancária do Condomínio do edifício ..., bem como aos condóminos, que decidiram suspender indevidamente o pagamento das suas quotas de condomínio.

XXIII) A atual administradora do Recorrido, tem pleno acesso à conta bancária desde janeiro de 2026.

XXIV) Encontrando-se o acesso a tal conta bancária assegurado desde janeiro de 2026, inexiste qualquer risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto, porquanto, a partir dessa data, a atual administradora do Recorrido passou, necessariamente, a poder consultar todos os débitos diretos ativos na referida conta bancária, seus valores e datas de vencimentos.

XXV) Aquando da prestação das declarações de parte por parte da atual administradora e prolação da Douta Sentença recorrida, não se encontrava a administração em exercício do Recorrido impedida de ter acesso à conta bancária e em risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviços, havendo, pelo contrário, um pleno acesso à referida conta bancária.

XXVI) A atual administradora e os condóminos que integram o Condomínio do edifício ..., conheciam os fornecedores e prestadores de serviços.

XXVII) A administração em exercício poderia solicitar aos fornecedores e prestadores de serviços, parte deles identificados nas partes comuns, para remeter a cópia dos contratos, segunda via das faturas e respetivas contas correntes.

XXVIII) A atual administradora poderia ainda ter pedido a consulta de tais elementos junto da anterior administração, porquanto, a mesma nunca recusou a sua consulta, mas apenas a sua entrega.

XXIX) A administradora em funções, nunca solicitou a consulta, nem nunca a Recorrente lhe recusou essa consulta.

XXX) Não foi demonstrado qualquer risco atual de suspensão de qualquer contrato em curso.

XXXI) Inexiste nos autos qualquer prova, que o demonstre o risco efetivo e atual de suspensão dos contratos e/ou instauração de ações judiciais por incumprimento,

XXXII) Da ata número ... junta pelo próprio Recorrido como documento nº 1 no seu requerimento inicial, encontra-se anexa à mesma uma listagem de débitos resumida e detalhada, impressa em 31/10/2025 (data da assembleia de condóminos em que a nova administração foi eleita) que contempla todas as quotas de condomínio ordinárias e extraordinária em dívida até à referida data.

XXXIII) Tal listagem foi, conforme resulta do teor da ata lavrada, aprovada pelos condóminos presentes.

XXXIV) Tal listagem identifica, de forma detalhada, todos os valores devidos por cada uma das frações até 31/10/2025.

XXXVI) Tal listagem é, por si só, suficiente para a nova administração informatizar os débitos de cada um dos condóminos e proceder à sua cobrança, bem como à emissão dos recibos de quaisquer pagamentos efetuados pelos condóminos após a sua eleição.

XXXVII) Aquando da prestação de declarações, a atual administradora já possuía acesso à conta bancária do condomínio, já conseguia através da mesma, identificar os vários prestadores de serviços, nomeadamente dos serviços essenciais, já havia celebrado novo contrato de seguro multirriscos, já tinha acesso a extratos bancários anteriores, já havia celebrado uma assembleia de condóminos em dezembro de 2025 e uma outra em janeiro de 2026, já conseguia, nas suas palavras, ter começado a “trabalhar” (veja-se a este propósito as declarações prestadas por AA, atual administrador do Recorrido, gravadas em suporte digital no dia 03/03/2026 com início às 14.14 e fim às 15.13, cujos excertos das mesmas acima se transcreveram dos minutos 10.08 a 22.10; 25.30 a 27,25; 30.10 a 32.45; 37.58 a 52.50 e em suporte no dia 03/03/2026 com início às 16.03 e fim às 16.25, cujos excertos supra se transcreveram dos minutos 00.01 a 06.30; 12.22 a 14.12 e 15.59 a 22.06).

XXXVIII) O Meritíssimo Juiz a quo conferiu credibilidade às declarações de parte da administradora em exercício, AA, mas em sentido manifestamente oposto às suas declarações, argumentou na fundamentação da matéria de facto da Douta Sentença que é manifesta a paralisação da gestão do condomínio recorrente e que a cada dia que o condomínio passa sem acesso integral ao seu acervo documental se agravam as suas dificuldades de gestão do mesmo.

XXXIX) Ao fazê-lo incorreu, de forma inequívoca, num manifesto erro na apreciação da prova.

XL) Por outro lado, o Meritíssimo Juiz a quo incorreu em erro na apreciação da prova ao não conferir qualquer credibilidade aos depoimentos da legal representante da Recorrente e à testemunha CC, considerando que os mesmos se revelaram parciais e revelaram preocupação em demonstrar que a atual administradora conseguiria gerir o condomínio sem a documentação retida, o que considera ser inverosímil e até “utópico”.

XLI) No requerimento inicial, o Recorrido invocou os prejuízos que a falta de entrega do acervo documental do Condomínio do edifício ... pela anterior à atual administração lhe acarretava.

XLII) Por sua vez, em sede de oposição, «a ora Recorrente invocou factos que visavam demonstrar, por um lado, que a não entrega dos documentos não se encontrava a causar os prejuízos/transtornos invocados pela Recorrida e por outro lado, que sempre existiram formas alternativas do condomínio obter acesso a tal informação, com vista a afastar o pressuposto do “periculum in mora” invocado pelo Recorrido.

XLIII) A legal representante da Recorrente, bem como a testemunha CC foram inquiridos sobre os documentos e/ou elementos que já se seriam do conhecimento dos condóminos e da sua nova administração, quanto às formas alternativas do condomínio poder obter acesso ao acervo documental do condomínio em falta e de que modo poderiam obter a identificação dos prestadores do Condomínio do Edifício para junto dos mesmos requerem as informações que entendessem necessárias.

XLIV) Das declarações de parte da legal representante da Recorrente, BB, resulta que é possível iniciar-se a gestão de um condomínio sem a entrega da documentação por parte da anterior administração, o que foi corroborado pela própria administradora que reconheceu, conforme supra mencionado que, após despender várias horas, a contactar condóminos e prestadores, mesmo sem lhe ter sido entregue pela nova administração os documentos, já consegue estar a trabalhar e que os prejuízos da falta de entrega dos documentos quase que se encontram ultrapassados.

XLV) Nada nas suas respostas poderá conduzir à conclusão do Tribunal a quo de que as suas declarações não podem merecer credibilidade, porquanto nas suas respostas se limitou a esclarecer o Tribunal que diligências é que poderiam e normalmente realiza, no exercício das suas funções, para recuperação e reconstituição do espólio de um condomínio nos casos em que o mesmo não lhe tenha sido entregue.

XLVI) Tendo a mesma esclarecido, com base na sua experiência, de forma objetiva, clara e detalhada quais as medidas que poderão ser realizadas para minorar os efeitos da falta de acesso a alguns documentos e/ou elementos, exemplificando-os.

XLVII) Nesse sentido mencionou que poderá a nova administração solicitar individualmente a cada um dos condóminos que integram o condomínio do edifício ..., por contacto pessoal, os seus dados de identificação, contactos e quaisquer informações que entenda convenientes, que existem entidades públicas (conservatória do registo predial) que possuem elementos dos condóminos a que as administrações se podem socorrer em caso de necessidade, que existem prestadores de serviços identificados nas partes comuns que podem, após contacto para o efeito, remeter a cópia dos contratos, segunda via das faturas, respetivas contas correntes que os próprios condóminos possuem arquivos pessoais que podem conter informações importantes para uma reconstituição do espólio do condomínio, até que ocorra a sua efetiva entrega por parte da anterior administração.

XLVIII) Sendo que algumas destas condutas foram confirmadas e realizadas pela atual legal representante do Recorrido, que reconhece ter pedido aos condóminos documentos dos seus arquivos pessoais e que estes lhe fizeram chegar algumas atas, que parte dos prestadores estão identificados nas partes comuns e que solicitou a alguns prestadores a cópia dos contratos (reconhecendo que o havia feito com a sociedade B...). (cfr. declarações de parte gravadas em suporte digital do dia 24-02-2026 com início às 14.20 e fim às 15.34, cujo excerto dos minutos 18.24 a 29.14 se encontram acima transcritos)

XLIX) A testemunha CC, descreveu quais os prestadores que se encontravam identificados nas partes comuns, o que veio a ser totalmente corroborado pela legal representante do Recorrido e esclareceu quais as informações transmitidas aos condóminos no período em que foi gestor do Condomínio do edifício ... (seguro e conta bancária).

L) Em momento algum do seu depoimento decorre, contrariamente ao vertido na Douta Sentença, que o mesmo se preocupou a “demonstrar que a atual administradora conseguir gerir o condomínio sem a documentação retida”.

LI) A testemunha CC limitou-se a responder de forma credível e objetiva a um conjunto de questões técnicas e sobre as quais tem um conhecimento próximo por ter sido o gestor do Condomínio do edifício ... durante vários anos, cfr. declarações de parte gravadas em suporte digital do dia 24-02-2026 com início às 15.34 e fim às 16.38, cujo excerto dos minutos 01.43 a 07.51 se encontram acima transcritos).

LII) Estamos, portanto, perante um manifesto erro na apreciação da prova e de uma flagrante desconformidade entre as declarações prestadas por AA, legal representante do Recorrido, as declarações prestadas por BB, legal representante da Recorrente, o depoimento da testemunha CC, a ata número ... (doc. nº 1 junto com o requerimento inicial) e a decisão do Tribunal Recorrido, devendo toda a matéria vertida nos pontos 18. e 19. da matéria de facto provada ser considerada como não provada.

LIII) A Recorrente não aceita o valor probatório que foi atribuído às declarações de parte prestadas pela atual administradora do Recorrido, na medida em que, tais elementos probatórios se revelam manifestamente insuficientes para fazer prova do vertido nos artigos 18. e 19. da matéria de facto considerada provada, devendo tais factos, passar a constar da matéria de facto considerada como não provada.

LIV) Assim como não pode aceitar que não tenha sido atribuído qualquer relevância probatória, por falta de credibilidade, às declarações prestadas pela legal representante da Recorrente e ao depoimento da testemunha CC, devendo os seus depoimentos, pelos motivos acima referidos, ser atendidos para efeitos de alteração da matéria de facto dos pontos 18. e 19.

LV) Na decisão de facto deverá constar que o tribunal não considera demonstrado que:

- Em consequência da retenção do arquivo, a atual Administração do Requerente encontra-se, nomeadamente:

s) a. Impedida de ter acesso aos dados de condóminos e respetivos contactos e histórico (conta corrente)

t) b. Impedida de cumprir, em tempo, as suas obrigações contratuais, por não ter acesso a contratos, faturas, débitos diretos, cartas de interpelação, orçamentos de reparação;

u) c. Impedida de cobrar dívidas de condóminos ou fornecedores por não ter acesso aos registos de dívidas;

v) d. Limitada na gestão de contratos essenciais (seguros, manutenção de elevadores, sistemas de segurança, fornecimentos), com risco de suspensão dos serviços;

w) e. Limitada na emissão de faturas e recibos;

x) f. Dificultado o acesso à conta bancária, com risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviço.

- A cada dia que passa sem acesso integral ao arquivo agrava-se o risco associado à dificuldade da gestão regular do condomínio, como seja, o corte no fornecimento de serviços essenciais (água ou luz) por não pagamento, incumprimento de prazos, sinistros não reclamados ao seguro ou mal geridos por falta de documentação, impossibilidade de confirmar débitos reclamados e cujo não pagamento leve à contabilização de juros, e eventual impossibilidade ou extrema dificuldade em reconstruir, a posteriori, o histórico de gestão e de responsabilidades do condomínio.

LVI) Alterada a decisão de facto nos termos propostos e realizada a correta subsunção dos factos ao Direito aplicável, outra deverá ser necessariamente a decisão de Direito.

LVII) Para além de erro na apreciação da prova, a Sentença em crise também adota soluções de direito que não merecem, de todo, a nossa adesão.

LVIII) Da matéria de facto considerada como provada resulta, entre outros factos, que: 20. No dia 15-11-2025, a requerida emitiu ao requerente a fatura n.º ..., com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-01-2026, no valor total de 282,10€, referente ao valor dos honorários devidos pelos serviços de administração que prestou no condomínio requerente no mês de outubro de 2025.

21. No dia 12-01-2026, a requerida pagou à sociedade C..., LDA. a quantia de 4.725,55€, através de transferência bancária, para pagamento dos serviços de manutenção pela mesma prestados nas partes comuns do Condomínio requerente e titulados pelas seguintes faturas que a mesma C... emitiu ao Condomínio requerente: - Fatura n.º ..., emitida em 30-06-2024, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 30-07-2024, no valor total de 1.048,97€, referente a “Diagnosticar, resolver e reparar infiltração na fração”

- Fatura n.º ..., emitida em 06-01-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 05-02-2025, no valor total de 1.508,09€, referente a “reparação de pavimento flutuante”.

- Fatura n.º ..., emitida em 01-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-12-2025, no valor total de 133,01€, referente a “inspeção elétrica e medição de terra proteção; elaboração de relatório de inspeção elétrica e termo autenticado TRIESP”.

- Fatura n.º ..., emitida em 10-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 10-12-2025, no valor total de 794,49€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

- Fatura n.º ..., emitida em 11-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 11-12-2025, no valor total de 2.040,99€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

LIX) A Recorrente é credora do Recorrido, quer do valor referido em 20., quer do valor referido em 21.

LX) Resulta da motivação da Douta Sentença, que das declarações da testemunha DD, resulta que a empresa C... tem um acordo com a Recorrente segundo o qual, quando cessa uma administração da Recorrente e há faturação pendente por serviços prestados pela C... é a ora Recorrente que paga tal valor diretamente à C..., assumindo os valores que os condomínios devem à C... “por ser mais fácil à condomínio ao cubo recuperar os valores juntos dos condomínios”, e que tal se sucedeu neste caso.

LXI) O crédito da C... sobre a Recorrente transferiu-se para a mesma, nos termos do artigo 589.º do CC, na medida em que, também o credor que recebe a prestação de terceiro pode sub-rogá-lo nos seus direitos.

LXII) Encontram-se verificados os requisitos do direito de retenção (755.º, nº 1, alínea c) do Código Civil), devendo, consequentemente, concluir-se pela inexistência do direito invocado pelo Recorrido (fumus boni iuris).

Caso assim não se entenda e se considere que a Recorrente apenas logrou demonstrar que à data da sentença proferida apenas era credor do Recorrido do valor referido em 20.

LXIII) Nos termos do artigo 611.º do Código de Processo Civil, a sentença “deve tomar em consideração os factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito que se produzam posteriormente à proposição da ação, de modo que a decisão corresponda à situação existente no momento do encerramento da discussão.”

LXIV) Na oposição que a Recorrente deduziu em 22/01/2026 alegou e invocou o direito de retenção, nomeadamente pela falta de pagamento do valor referido em 20.

LXV) Pelo que, ainda que tenha resultado indiciado que a fatura ..., no valor de 282,10€ (duzentos e oitenta e dois euros e dez cêntimos) se venceu apenas no dia 01/01/2026, dúvidas inexistem que à data em que foi deduzida oposição e no dia em que foi proferida a Douta Sentença recorrida tal valor se encontrava em débito, sendo por isso, lícito à Recorrente reter o acervo do condomínio que lhe tinha sido entregue em execução do mandato para garantia do pagamento do crédito sobre este decorrente da sua atividade (cfr. Douto Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto no âmbito do processo judicial nº 2227/22.5T8LOU.P1 proferido em 09/10/2025 e disponível em www.dgsi,pt.).

LXVI) Não se aplica ao caso o instituto de abuso do direito.

LXVII) O abuso do direito pressupõe, logicamente, a existência do direito (direito subjetivo ou mero poder legal), e que o titular respetivo se exceda no exercício dos seus poderes. «A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deva ser exercido» (Pires de Lima e Antunes Varela, op. cit., p. 300).

LXVIII) Exige-se que o excesso cometido seja «manifesto», isto é, que o direito em causa tenha sido exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, por a invocação e aplicação de um preceito concreto da lei, válida para o comum dos casos, resultar na hipótese concreta intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico dominante na coletividade (boa-fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).

LXIX) A retenção dos documentos operada pela Recorrente não configura qualquer abuso de direito.

LXX) Os argumentos esgrimidos na Douta Sentença recorrida não são suficientes para justificar, ou equacionar sequer, a aplicação do instituto do abuso do direito ao caso em concreto.

LXXI) Pelo que houve erro de aplicação do disposto no artigo 334º do CC e do instituto do abuso de direito.

LXXII) Os procedimentos cautelares constituem medidas judiciais, preventivas e urgentes, cuja finalidade é a de evitar prejuízos graves ou antecipar a realização de um direito, cuja cautela não se compadece com a morosidade própria de uma ação judicial que, na prática, pode acabar por inviabilizar o direito de que o requerente da providência se arroga.

LXXIII) Daí que a utilidade inerente aos procedimentos cautelares é a de antecipar a verificação de determinados efeitos das decisões judiciais, “na prevenção da violação grave ou dificilmente reparável de direitos, na prevenção de prejuízos ou na preservação do status quo, enquanto demorar a decisão definitiva do conflito de interesses” (Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, vol. III, 4.ª Ed., Almedina, 2010, pág. 36).

LXXIV) De acordo com o artigo 362.º do Código de Processo Civil, as providências cautelares não especificadas podem ser requeridas “sempre que alguém mostre fundado receio de que outrem cause lesão grave e dificilmente reparável ao seu direito pode requerer a providência conservatória ou antecipatória concretamente adequada a assegurar a efetividade do direito ameaçado”.

LXXV) A tutela cautelar comum, tal como decorre do disposto no artigo 362.º do CPC, exige, para além da séria probabilidade da existência do direito invocado pelo requerente, que ocorra um receio fundado, em termos objetivos, de lesão grave e irreparável ou de difícil reparação.

LXXVI) Quanto à titularidade do direito, exige-se um juízo de probabilidade ou verosimilhança justa e séria.

LXXVII) Quanto ao fundado receio de lesão grave e de difícil reparação não basta, para o deferimento da providência, que se conclua pela possibilidade de o requerente vir a sofrer um qualquer dano.

LXXVIII) Este receio deve assentar em factos objetivos e convincentes que permitam afirmar que a ameaça é séria e atual e que se impõe a adoção de medidas tendentes a evitar o prejuízo iminente, em factos que permitam afirmar, com objetividade e distanciamento, a seriedade e atualidade da ameaça e a necessidade de serem adotadas medidas tendentes a evitar o prejuízo, não bastando simples dúvidas, conjeturas ou receios meramente subjetivos ou precipitados, assentes numa apreciação ligeira da realidade.

LXXIX) Por outro lado, tal dano tem de revestir uma gravidade assinalável, ser penoso e importante, de tal forma que a sua reparação posterior seja inviável ou muito difícil. O receio tem de se reportar a lesões graves, de difícil reparação, pois só nesses casos se justificará o decretamento de uma medida provisória, de modo a evitar abusos na utilização desta forma de composição provisória dos conflitos de interesses.

LXXXI) Face ao direito de retenção da Recorrente sobre o acervo documental do Recorrida, não se pode concluir pela existência do direito invocado (fumus boni iuris).

LXXXII) Não resultaram nos presentes autos demonstrados quaisquer factos concretos e objetivos de onde resulte qualquer lesão grave para o Recorrido.

LXXXIII) Não há qualquer ameaça séria e atual que imponha ao Tribunal a adoção de medidas tendentes a evitar um prejuízo eminente (periculum in mora), porquanto os prejuízos inicialmente sentidos pela administradora em funções se encontram ultrapassados.

LXXXIV) Não se mostram preenchidos os pressupostos essenciais do presente procedimento cautelar comum.

LXXXV) Acresce por fim que, o Tribunal a quo não podia ter condenado a Recorrente numa condenação genérica, ou seja, sem ter especificado quais os documentos que concretamente devem ser entregues pelo Recorrente ao Recorrido, impondo-lhe a aplicação de uma sanção pecuniária compulsória de 50,00€ (cinquenta euros) por cada dia de atraso (artigo 609.º do CPC)

LXXXVI) Com a decisão proferida o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 334.º, 589.º e 755.º, nº 1 do Código Civil e 362.º, 368.º e 609.º do CPC.

LXXXVII) Em consequência, deve o presente Recurso ser julgado procedente e, em consequência ser revogada a douta sentença recorrida, substituindo-a por outra que alterando a matéria de facto e procedendo ao correto enquadramento jurídico desta, julgue o procedimento cautelar improcedente por não provado e, consequentemente, absolva a Recorrente de todos os pedidos formulados e proceda à condenação do Recorrido no pagamento das custas de parte.

Termos em que, e sempre com o douto suprimento de V.ªs Ex.ªs, deverá o presente recurso merecer provimento, alterando-se a decisão sobre a matéria de facto impugnada e revogando-se a sentença recorrida, substituindo-a por outra que alterando a matéria de facto e procedendo ao correto enquadramento jurídico desta, julgue o procedimento cautelar improcedente por não provado e, consequentemente, absolva a Recorrente de todos os pedidos formulados e proceda à condenação do Recorrido no pagamento das custas de parte.

O requerente contra-alegou, terminando da seguinte forma:

1. A Recorrente reteve o arquivo desde 31-10-2025 sem discriminar quaisquer dívidas, impondo à nova Administração pagamento às cegas e global de €5.007,65, sem relação, faturas ou fundamentação, o que configura ilicitude originária da retenção.

2. Apenas com a oposição deduzida pela Recorrente em 22-01-2026 passou a nova Administração a conhecer, pela primeira vez, a alegada composição das dívidas invocadas como condição de entrega do arquivo,

3. sem que, contudo, tivesse ficado em condições de aferir a sua concreta legitimidade, origem, suporte documental (atas prévias, orçamentos comunicações, adjudicação - que se veio a verificar ser inexistente), aprovação, execução material e exigibilidade, precisamente porque continuava privada do acervo documental indispensável a essa verificação.

4. A Recorrente criou deliberadamente um ciclo vicioso: condicionava a entrega ao pagamento e impedia simultaneamente a verificação das contas, o que constitui coação ilegítima e uso instrumental do arquivo.

5. O presente recurso traduz assim a continuação da instrumentalização do processo judicial como meio oblíquo de cobrança e pressão negocial, visando constranger o condomínio ao pagamento de valores que a Recorrente não reclamou em sede própria, não demonstrou legitimamente poder exigir e não provou corresponderem a créditos seus líquidos, certos e exigíveis.

6. A impugnação dos pontos 18.º e 19.º não demonstra erro manifesto de julgamento exigido pelo artigo 640.º, al. a), do CPC, limitando-se a propor leitura alternativa da prova.

7. O crédito de €282,10 só venceu em 01-01-2026, após a cessação de funções, e que a Recorrida só teve conhecimento após a entrada da providência cautelar e, concomitantemente, das várias interpelações para o efeito, pelo que a retenção inicial foi ilícita por ausência de crédito exigível.

8. O valor de €4.725,55 relativo à C... não constitui crédito próprio da Recorrente: a C... nunca reclamou qualquer quantia diretamente ao condomínio, o pagamento terá ocorrido em 12-01-2026 (precisamente na data em que foi citada do procedimento cautelar ora em causa), sem legitimidade pós-cessação de funções, sem prova de acordo e sem demonstração da execução dos trabalhos faturados.

9. Nenhum condómino reconhece a realização dos trabalhos da C..., incluso, alguns dos quais, incluso, parcialmente já cobertos pela seguradora do condomínio, o que torna o crédito invocado ilíquido, não demonstrado e potencialmente inexistente.

10. Mesmo admitindo a existência de crédito, a retenção de todo o acervo documental de dez anos para garantia de valor reduzido configura desproporção grave e exercício abusivo do direito.

11. A sanção pecuniária compulsória é legal e proporcional (arts. 829.º-A CC e 365.º, n.º 2, CPC), e a condenação não é genérica, estando o acervo identificado no ponto 7.º dos factos provados.

12. A inversão do contencioso (art. 369.º CPC) e a condenação em custas (art. 527.º CPC) decorrem necessariamente da total procedência do procedimento.

Termos em que deve ser negado provimento ao recurso de apelação interposto pela Recorrente, mantendo-se integralmente a sentença recorrida, em todos os seus segmentos decisórios, com as legais consequências.

II- Questões a dirimir:

a- da reapreciação da matéria de facto;

b- da verificação dos requisitos de decretamento do procedimento cautelar: do direito de retenção da requerida; do abuso do direito da requerida; da condenação genérica.

III- Fundamentação de facto (constante da decisão)

1. Por deliberação tomada na reunião de condóminos do Condomínio requerente de 31-10-2025, AA foi eleita administradora do Condomínio requerente para o período de setembro de 2025 a agosto de 2026.

2. Por deliberação tomada na reunião de condóminos do Condomínio requerente de 05-12-2025, foram concedidos plenos poderes à administradora AA para, em nome e representação do condomínio, adotar todas as medidas judiciais, extrajudiciais e cautelares necessárias, contra a administração cessante, aqui requerida.

3. A Requerida foi eleita administradora do Condomínio requerente, pelo menos, em 2017 e exerceu essas funções até 31-10-2025, data em que a mesma foi exonerada do cargo por deliberação tomada pela assembleia de condóminos nessa mesma data.

4. A Requerida foi reeleita, pela última vez, como administradora do Requerente, na assembleia de condóminos realizada no dia 17-12-2024, para o período de setembro de 2024 a agosto de 2025.

5. Em 31-10-2025, reuniu a Assembleia Geral de Condóminos, em segunda convocatória, na qual esteve presente o representante da Requerida, exercendo funções de Secretário da Mesa.

6. Na referida Assembleia foi, além do mais, deliberado o seguinte:

a. A aprovação das contas do período de setembro de 2024 a agosto de 2025;

b. A eleição da nova Administração do condomínio para o período de setembro de 2025 a agosto de 2026, na pessoa de AA.

7. Finda tal assembleia, a Requerida reteve e não entregou à nova administradora os documentos pertencentes ao condomínio e que estavam à sua guarda, designadamente:

a. Listagem completa e atualizada de todos os condóminos (nome, fração, NIF, contactos);

b. Mapa detalhado de dívidas de condóminos à data da cessação de funções;

c. Mapa de dívidas do condomínio a fornecedores;

d. Atas;

e. Lista de despesas;

f. Faturas;

g. Registo de comunicações trocadas com os condóminos e com os fornecedores;

h. Contratos celebrados com fornecedores/prestadores de serviços;

i. Identificação da conta bancária titulada pelo Condomínio (Banco, IBAN e signatários) e extratos bancários;

j. Identificação do fornecedor de eletricidade das partes comuns e respetivo CPE;

k. Os comandos e chaves de acesso às zonas comuns e à caixa do correio do condomínio.

8. Por email de 6-11-2025, a administradora do Requerente enviou um email à Requerida a solicitar o envio da documentação referente ao condomínio requerente.

9. Por email de 19-11-2025, a requerida respondeu à administradora do Requerente, agendando a entrega da documentação para o dia 26-11-2025, mais informando que se encontrava por liquidar o valor de 5.007,65€ e que o mesmo deveria ser pago antes da entrega da documentação.

10. Por email de 20-11-2025, endereçado pelo advogado do requerente à requerida, aquele exigiu à requerida a entrega imediata e integral de toda a documentação do condomínio, no prazo de 48h, mais recusando a retenção da documentação.

11. Por email de 02-12-2025, a Requerida respondeu, por correio eletrónico, alegando, em síntese:

a. Que todas as funções previstas no artigo 1436.º do Código Civil teriam sido cumpridas pela aprovação de contas;

b. Que o pedido de entrega de espólio teria sido formulado de forma “generalizada”;

c. Que os acessos digitais seriam pessoais e intransmissíveis;

d. Que o levantamento dos documentos deveria ser feito pela atual Administradora nas instalações da Requerida;

e. E propondo a celebração de acordo extrajudicial para liquidação de “valores em débito” como condição para entrega do espólio.

12. Por email de 04-12-2025, o Requerente, através do seu Mandatário, respondeu à Requerida, reiterando a ilicitude da retenção do arquivo, bem como a autonomia da obrigação de entrega face à aprovação de contas.

13. Nessa comunicação, o Requerente especificou os elementos/documentos do condomínio em falta.

14. Mais se manifestando ainda disponível para proceder ao levantamento presencial de todos os elementos nas instalações da Requerida, aguardando apenas confirmação de que o espólio estaria organizado e pronto para entrega.

15. Na mesma comunicação, declarou também estar disponível para analisar eventuais créditos que a Requerida afirme deter, desde que estes sejam apresentados de forma discriminada e acompanhados da respetiva faturação, sujeita a apreciação pelos condóminos.

16. Não obstante as interpelações efetuadas, até à presente data a Requerida não procedeu à entrega do espólio documental do condomínio, o que mantém sob sua posse.

17. A Requerida persiste, ainda, em condicionar a entrega plena do arquivo à prévia “liquidação dos valores em débito”.

18. Em consequência da retenção do arquivo, a atual Administração do Requerente encontra-se, nomeadamente:

a. Impedida de ter acesso aos dados de condóminos e respetivos contactos e histórico (conta-corrente)

b. Impedida de cumprir, em tempo, as suas obrigações contratuais, por não ter acesso a contratos, faturas, débitos diretos, cartas de interpelação, orçamentos de reparação;

c. Impedida de cobrar dívidas de condóminos ou fornecedores por não ter acesso aos registos de dívidas;

d. Limitada na gestão de contratos essenciais (seguros, manutenção de elevadores, sistemas de segurança, fornecimentos), com risco de suspensão dos serviços;

e. Limitada na emissão de faturas e recibos;

f. Dificultado o acesso à conta bancária, com risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviço.

19. A cada dia que passa sem acesso integral ao arquivo agrava-se o risco associado à dificuldade da gestão regular do condomínio, como seja, o corte no fornecimento de serviços essenciais (água ou luz) por não pagamento, incumprimento de prazos, sinistros não reclamados ao seguro ou mal geridos por falta de documentação, impossibilidade de confirmar débitos reclamados e cujo não pagamento leve à contabilização de juros, e eventual impossibilidade ou extrema dificuldade em reconstruir, a posteriori, o histórico de gestão e de responsabilidades do condomínio.

20. No dia 15-11-2025, a requerida emitiu ao requerente a fatura n.º ..., com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-01-2026, no valor total de 282,10€, referente ao valor dos honorários devidos pelos serviços de administração que prestou no condomínio requerente no mês de outubro de 2025.

21. No dia 12-01-2026, a requerida pagou à sociedade C..., LDA. a quantia de 4.725,55€, através de transferência bancária, para pagamento dos serviços de manutenção pela mesma prestados nas partes comuns do Condomínio requerente e titulados pelas seguintes faturas que a mesma C... emitiu ao Condomínio requerente:

- Fatura n.º ..., emitida em 30-06-2024, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 30-07-2024, no valor total de 1.048,97€, referente a “Diagnosticar, resolver e reparar infiltração na fração”

- Fatura n.º ..., emitida em 06-01-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 05-02-2025, no valor total de 1.508,09€, referente a “reparação de pavimento flutuante”.

- Fatura n.º ..., emitida em 01-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-12-2025, no valor total de 133,01€, referente a “inspeção elétrica e medição de terra proteção; elaboração de relatório de inspeção elétrica e termo autenticado TRIESP”.

- Fatura n.º ..., emitida em 10-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 10-12-2025, no valor total de 794,49€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

- Fatura n.º ..., emitida em 11-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 11-12-2025, no valor total de 2.040,99€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

2. Factos não indiciados

i) O requerente pagou à requerida a quantia referida em 20) dos factos provados.

ii) A requerida efetuou o pagamento referido em 21) à C... por acordo com o condomínio requerente, no sentido de a requerida adiantar os valores devidos pelo condomínio à empresa C

iii) A empresa C... reclamou o pagamento das faturas elencadas em 21) ao Condomínio requerente.

IV- Fundamentação jurídica

a- Da reapreciação da matéria de facto

A apelante requer que os factos descritos nos pontos 18. e 19. da matéria de facto considerada como provada sejam dados como não provados.

Em 1.ª instância foi dada como assente a seguinte matéria:

18. Em consequência da retenção do arquivo, a atual Administração do Requerente encontra-se, nomeadamente:

a. Impedida de ter acesso aos dados de condóminos e respetivos contactos e histórico (conta corrente)

b. Impedida de cumprir, em tempo, as suas obrigações contratuais, por não ter acesso a contratos, faturas, débitos diretos, cartas de interpelação, orçamentos de reparação;

c. Impedida de cobrar dívidas de condóminos ou fornecedores por não ter acesso aos registos de dívidas;

d. Limitada na gestão de contratos essenciais (seguros, manutenção de elevadores, sistemas de segurança, fornecimentos), com risco de suspensão dos serviços;

e. Limitada na emissão de faturas e recibos;

f. Dificultado o acesso à conta bancária, com risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviço.

19. A cada dia que passa sem acesso integral ao arquivo agrava-se o risco associado à dificuldade da gestão regular do condomínio, como seja o corte no fornecimento de serviços essenciais (água ou luz) por não pagamento, incumprimento de prazos, sinistros não reclamados ao seguro ou mal geridos por falta de documentação, impossibilidade de confirmar débitos reclamados e cujo não pagamento leve à contabilização de juros, e eventual impossibilidade ou extrema dificuldade em reconstruir, a posteriori, o histórico de gestão e de responsabilidades do condomínio.

Invoca a recorrente que do depoimento da administradora do condomínio emerge que o que foi dado como assente foram as dificuldades iniciais por esta sentidas. Sem embargo, esses escolhos e prejuízos teriam sido ultrapassados. À data da decisão já não se verificariam.

Do depoimento de AA decorreram as dificuldades sentidas pela mesma na gestão do condomínio e que estas não assumiram sempre as mesmas proporções. A sua expressão foi: andei muito. E prosseguiu: Isto demorou muito tempo porque são muitos condóminos, uma grande parte deles não reside no edifício. Há um condómino que até ao dia de hoje não consegui contactar (…). Relatou haver diversos proprietários que não residem nas respetivas frações, ter contactado inquilinos para tentar apurar a identidade de proprietários, ter entregue cartas em mão, colocado cartas nas caixas de correio. Isto precisamente porque não conhecia a identidade dos proprietários. Socorreu-se de imobiliárias para apurar a identidade de alguns destes. Deslocou-se a localidades à procura de condóminos. Mais relatou ter começado por proceder a pagamentos através da sua conta pessoal, designadamente para acudir aos pagamentos mais urgentes. Exemplificou com o custo da senhora da limpeza e com as custas do tribunal. Tal ficou a dever-se ao facto de não ter tido acesso à conta até janeiro de 2026.

Não oferece dúvidas, inclusivamente porque é o que decorre da normalidade e da lógica das coisas, que uma administração de condomínio que inicia funções sem dispor do espólio documental de um condomínio em atividade de funções não poderá deixar de experimentar extrema dificuldade em levar a cabo as suas incumbências.

Objeta a apelante que uma vez que a nova administração diligenciou por suprir as dificuldades inerentes à ausência de arquivo, estas foram praticamente ultrapassadas. Contrapõe ainda a apelada que nada foi alegado suscetível de infirmar o agravamento e riscos de gestão regular do condomínio motivados pela falta de acesso ao arquivo.

Se é certo que a administradora depôs no sentido de no momento da respetiva inquirição ter já acesso à generalidade das identificações dos condóminos e ter logrado iniciar uma gestão corrente, não deixa de ser patente que esse acesso continuava a não ser universal. Não acedera ainda, nem à totalidade das identificações dos condóminos, nem à descrição da panóplia das relações contratuais estabilizadas do condomínio. Não dispondo do acervo arquivístico, não pode estar certa de que se encontra a cumprir com a totalidade das obrigações do condomínio, quer enquanto devedora, quer enquanto credora. É ainda apodítico que não acedendo livremente aos documentos atinentes aos acordos firmados entre o condomínio e fornecedores está limitada na respetiva gestão. As limitações na emissão de faturas e recibos constituem inerência do circunscrito acesso.

A recorrente ensaia uma solução para as dificuldades da gestão de condomínio, ficcionando que a retenção do arquivo não ocasiona constrangimento. Segundo conclui nas suas alegações, a atual administradora e os condóminos que integram o condomínio do edifício ... conheciam os fornecedores e prestadores de serviços (conclusão XXVI). A administração em exercício poderia solicitar aos fornecedores e prestadores de serviços, parte deles identificados nas partes comuns, que remetessem cópia dos contratos, segunda via das faturas e respetivas contas correntes (conclusão XXVII). Estaria na disponibilidade da atual administradora pedir a consulta de tais elementos junto da anterior administração. Esta não recusou a consulta, mas a entrega (conclusões XXVIII e XXIX).

Mais aduz que dos depoimentos de BB e de CC emerge precisamente que é possível que uma nova administração inicie a sua atividade sem o pecúlio documental anterior.

As queixas da requerente consistiriam, ao cabo e ao resto, num manifesto excesso. Tudo pôde sempre ser resolvido a contento sem a entrega do arquivo.

Diga-se, ao invés, que também os depoimentos de BB e de CC concorrem para explicitar as dificuldades da gestão do condomínio sem complexo documental. É a própria BB que aduz que a nova administração pode solicitar a cada um dos condóminos, por contacto pessoal, os seus dados de identificação e contactos e outras informações, que entidades públicas como as conservatórias do registo predial possuem elementos dos condóminos de que as administrações se podem socorrer em caso de necessidade, que existem prestadores de serviços identificados nas partes comuns que podem, após contacto para o efeito, remeter a cópia dos contratos, segunda via das faturas e contas correntes. Bem assim, que os próprios condóminos detêm arquivos pessoais suscetíveis de conter informações importantes para uma reconstituição do espólio do condomínio.

Deste elenco de procedimentos decorre precisamente o nível de dificuldade e a natureza aleatória dos resultados a alcançar. A administração, antes de administrar, e exclusivamente a fim de exercer o seu natural mandato, teria que desenvolver uma espécie de laborioso trabalho detectivesco, de imprevisível desenlace. É evidente que, acaso a documentação se tivesse perdido, por hipótese, em virtude de acidente natural, como inundação ou incêndio, seria forçoso recomeçar do zero. Questão diversa é sustentar que, passe a analogia, uma casa se pode iniciar pelo telhado, o que há de ser fisicamente possível, ainda que com custo e engenho de tal forma acrescidos que tornam a construção economicamente inviável e a empresa desrazoável. Também a gestão de um condomínio consolidado a partir do nada documental há de ser viável, mas com um custo e um labor exigidos que tornam o projeto insensato.

É neste sentido, aliás, ao que se alcança, que a apelante retém a documentação. Precisamente porque sabe que a gestão do condomínio sem aquela se torna empresa complexa. Acredita, por isso, que vai conseguir fazer-se pagar nos moldes por si preconizados.

Entende-se, assim, justificada a matéria das alíneas a), b), c), d) e e) do ponto 18.

Também a análise da prova produzida efetuada em 1.ª instância no que concerne à matéria do ponto 19 foi corretamente perspetivada.

Por referência à dificuldade de acesso à conta bancária, a administradora do condomínio esclareceu ter acesso à conta desde janeiro de 2026. Ora a partir do momento em que teve acesso à conta bancária, este, pela própria natureza das coisas, foi total.

Assim, nos termos sobreditos, entende-se ser de manter o teor do ponto 18 dos factos assentes, exceto no que concerne à alínea f), que passará a ter o seguinte teor: impossibilitado o acesso à conta bancária, com risco de incumprimento de pagamentos correntes com débito direto e subsequentes interrupções de serviço, impossibilidade que cessou em janeiro de 2026, altura em que a administração teve acesso à conta.

b- Da verificação dos requisitos de decretamento do procedimento cautelar: do direito de retenção da requerida; do abuso do direito da requerida; da condenação genérica.

A apelante considera que independentemente da alteração à matéria de facto a decisão proferida incorre em erro na apreciação jurídica. Alega que para além do crédito sobre a requerente que não se mostra controvertido (a que se refere o facto n.º 20: no dia 15-11-2025, a requerida emitiu ao requerente a fatura n.º ..., com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-01-2026, no valor total de 282,10€, referente ao valor dos honorários devidos pelos serviços de administração que prestou no condomínio requerente no mês de outubro de 2025), detém um outro crédito sobre a mesma, emergente da circunstância de ter pago dívida desta à empresa “C...”.

Neste conspecto, provou-se que no dia 12-01-2026, a requerida pagou à sociedade C..., LDA. a quantia de 4.725,55€, através de transferência bancária, para pagamento dos serviços de manutenção pela mesma prestados nas partes comuns do Condomínio requerente e titulados pelas seguintes faturas que a mesma C... emitiu ao Condomínio requerente: - Fatura n.º ..., emitida em 30-06-2024, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 30-07-2024, no valor total de 1.048,97€, referente a “Diagnosticar, resolver e reparar infiltração na fração”

- Fatura n.º ..., emitida em 06-01-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 05-02-2025, no valor total de 1.508,09€, referente a “reparação de pavimento flutuante”.

- Fatura n.º ..., emitida em 01-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 01-12-2025, no valor total de 133,01€, referente a “inspeção elétrica e medição de terra proteção; elaboração de relatório de inspeção elétrica e termo autenticado TRIESP”.

- Fatura n.º ..., emitida em 10-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 10-12-2025, no valor total de 794,49€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

- Fatura n.º ..., emitida em 11-11-2025, com pagamento a 30 dias e data de vencimento de 11-12-2025, no valor total de 2.040,99€, referente a “reparação e conservação das infraestruturas do vosso edifício”.

A tese desenvolvida pela apelante consiste em que a “C...” a teria sub-rogado nos seus direitos junto do apelado nos termos do preceituado no art.º 589.º do Código Civil.

Dispõe o art.º 589.º do C.C. que o credor que recebe a prestação de terceiro pode sub-rogá-lo nos seus direitos, desde que o faça expressamente até ao momento do cumprimento da obrigação.

Trata-se de alegação constante do corpo das alegações e das respetivas conclusões, mas que não foi por qualquer forma veiculada junto do tribunal de 1.ª instância.

É sabido que só se deve conhecer de questões suscitadas pela primeira vez em sede de recurso se estas emergirem da aplicação do direito na sentença recorrida, não sendo possível ou não se justificando, por isso, que o recorrente o tivesse feito em momento anterior.

Veja-se o sumário do ac. da Relação de Coimbra de 8-11-2018 (proc. 212/16.5T8PTL.G1, Afonso Cabral de Andrade): 1. Quando um recorrente vem colocar perante o Tribunal superior uma questão que não foi abordada nos articulados, não foi incluída nas questões a resolver, e não foi tratada na sentença recorrida, então estamos perante o que se costuma designar de questão nova. 2. Por definição, a figura do recurso exige uma prévia decisão desfavorável, incidente sobre uma pretensão colocada pelo recorrente perante o Tribunal recorrido, pois só se recorre de uma decisão que analisou uma questão colocada pela parte e a decidiu em sentido contrário ao pretendido. 3. A única exceção a esta regra são as questões de conhecimento oficioso, das quais o Tribunal tem a obrigação de conhecer, mesmo perante o silêncio das partes (…).

E no ac. da Relação do Porto de 10-1-2022 (proc. 725/17.1T8VNG.P1, Fátima Andrade): na medida em que os recursos visam por via da modificação de decisão antes proferida, reapreciar a pretensão dos recorrentes por forma a validar o juízo de existência ou inexistência do direito reclamado, está vedado ao tribunal de recurso apreciar as questões novas antes não suscitadas nem apreciadas pelo tribunal a quo, nos termos do artigo 608º nº 2 do CPC, salvo se de conhecimento oficioso. Consequentemente, não pode este tribunal de recurso reapreciar a prova produzida com vista a aquilatar se os factos novos alegados pela recorrente só agora no recurso e não no momento processual adequado foram cabalmente demonstrados.

Assinale-se ainda que consta dos factos não provados o seguinte:

- a requerida efetuou o pagamento referido em 21) à C... por acordo com o condomínio requerente, no sentido de a requerida adiantar os valores devidos pelo condomínio à empresa C...;

- a empresa C... reclamou o pagamento das faturas elencadas em 21) ao Condomínio requerente.

Tal matéria, não assente, não foi posta em crise em sede de impugnação de matéria de facto.

Temos, por conseguinte, que embora esteja adquirido que a requerida procedeu ao pagamento de quantias apostas em faturas em nome da requerente, não foi alegado que tenha havido lugar a sub-rogação da requerida no crédito da C.... Tampouco se provou que o pagamento tenha tido lugar por acordo com o condomínio requerente. Ao invés, este põe inclusivamente em crise os valores faturados pelo terceiro.

Não assiste razão à apelante no sentido de ver o seu crédito majorado.

Havemos, tudo visto, de nos ater à circunstância de estar demonstrado que a requerida detém um crédito sobre a requerente no montante de € 282,10.

Invocou a apelante o direito de retenção.

Segundo o art.º 754.º do C.C., o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados.

Confira-se o ac. da Relação do Porto de 9-10-2025 (proc. 2227/22.5T8LOU.P1, desta mesma secção, relator José Eusébio Almeida): o direito de retenção comporta, no seu efeito imediato, uma função coerciva, ao permitir ao seu titular a recusa da entrega ou restituição de o bem que estava obrigado a entregar. Historicamente, aliás, surge como um “mecanismo de persuasão e de pressão ao cumprimento da obrigação do credor, emergindo, primordialmente, como uma forma de autotutela”, função que o artigo 754 do CC não afasta, ao salientar o direito de reter uma coisa certa, coisa essa que se estava obrigado a entregar. Assim, o direito de retenção não é apenas um direito real de garantia, no sentido de conceder a preferência no pagamento que a lei concede ao seu titular; é, mesmo antes, o direito à recusa de entrega da coisa (até que o credor efetue a prestação conexa).

Carateriza o direito de retenção, conforme o art.º 754.º do C.C., que alguém retenha licitamente uma coisa cuja entrega é devida a outrem, que o detentor, devedor da entrega da coisa, seja simultaneamente credor daquele a quem ela é devida e que o crédito do detentor esteja diretamente relacionado com a coisa detida, devendo resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados.

A aplicação do disposto no art.º 754.º pressupõe uma relação de conexão causal direta entre o crédito e a coisa retida (o crédito resulta de despesas feitas por causa da coisa ou de danos por ela causados).

O crédito da administração que cessou funções, referente a honorários em dívida, não resulta diretamente do arquivo ou espólio documental da administrada.

Dispõe o art.º 1436.º do C.C. que são funções do administrador, entre outras, guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio (alínea n)).

A requerida exerceu a administração do condomínio requerente pelo menos entre 2017 e 31-10-2025. Nessa qualidade, teve à sua guarda os documentos àquele respeitantes, em cuja posse persiste, pese embora tenha cessado as suas funções por virtude da eleição de novo administrador.

Sobre a administração, enquanto depositária dos documentos, impende o dever de restituição. Cessando a comissão (por destituição ou fim de mandato), é obrigada a entregar imediatamente toda a documentação. Tendo cessado funções, o administrador deixa de ter justificação para deter os documentos que digam respeito ao condomínio. Constitui-se na obrigação de entregar todos os documentos respeitantes ao condomínio, que estejam à sua guarda, à nova administração eleita. Esta obrigação encontra consagração legal expressa no caso previsto no art.º 1435.º-A/3 do C.C

Ainda que assim não se entendesse, crê-se que a postura da requerida ao recusar a entrega de documentação por força de crédito de € 282,10 sempre integraria o conceito de abuso do direito.

O abuso do direito é uma figura recondutível ao âmbito mais vasto da boa-fé e expressamente prevista no art.º 334.º do C.P.C.. Segundo o disposto neste artigo, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

Sendo as normas jurídicas gerais e abstratas, nem sempre conduzem diretamente a soluções de justiça e de equidade. É neste contexto que surge o instituto do abuso do direito, figura recondutível ao âmbito mais vasto da boa-fé expressamente prevista no art.º 334.º do C.C

A boa-fé exprime os valores fundamentais do sistema, que tem exigências que se projetam nos direitos subjetivos. O desrespeito por essas exigências dá azo ao abuso do direito. Não se pretende cometer ao juiz, para além da função jurisdicional, uma função ética ou política, mas remeter para o ordenamento jurídico de um ponto de vista sistemático

Segundo o disposto neste artigo, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

A propósito desta norma, escreve Menezes Cordeiro (Cordeiro, António Menezes, Da Boa-Fé, vol. II, Coimbra, Almedina, pp. 661 e 662) que há a considerar "(...) três áreas atinentes à previsão; em causa ficam limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico dos direitos (...) o sujeito exerce um direito - move-se dentro de uma permissão normativa de aproveitamento específico -, o que, já por si, implica a incidência de realidades normativas e deve, além disso, observar os limites impostos pelos três fatores acima isolados, dos quais um, a boa-fé".

A lei emprega conceitos indeterminados, como sejam a boa-fé, bons costumes, fim social ou económico do direito, para ver alcançados instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça (Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I - Parte Geral, Tomo I, p. 198).

Trata-se de uma válvula de segurança que visa obstar a eventuais injustiças decorrentes do exercício do direito. Ao lado da justiça, encontra-se a paz jurídica como expressão da ideia de direito (Baptista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, p. 346).

O fim social ou económico do direito convoca uma construção historicamente enquadrada, apelando a uma interpretação que dê valor à dimensão teleológica, fazendo-a preponderar.

Segundo Louis Josserand, seria necessário, para um exercício legítimo dos direitos subjetivos, respeitar a função que justificara a atribuição (De l'Esprit et de leur Relativité. Theórie de l'abus des droits, 2.ª ed., 1939, pp. 312 ss., 364 ss. e 388, citado por António Menezes Cordeiro, Do abuso do direito: estado das questões e perspetivas, https://www.oa.pt/conteudos/artigos/detalhe_artigo.aspx?idsc=45582&ida=45614).

Prossegue Menezes Cordeiro, no artigo que se vem de citar: cedo, porém, a meditação científica revelaria que a busca da função dos direitos mais não fazia do que encobrir a necessidade de proceder a uma interpretação mais cuidada das normas jurídicas envolvidas. Pois bem: superada a fase puramente exegética da interpretação e vincada a existência de elementos teleológicos no apuramento das normas jurídicas, ficava satisfeita a necessidade fundamental que ditara, nesta fase, o sucesso da teoria do abuso do direito.

Castanheira Neves (Questão-de-facto - questão-de-direito ou o problema metodológico da jurisdicidade (Ensaio de uma reposição crítica) I - A crise (1967), 524) considera abuso do direito o comportamento que não contrariando a estrutura formal-definidora de um direito “…viole ou não cumpra, no seu sentido concreto-materialmente realizado, a intenção normativa que materialmente fundamenta e constitui o direito invocado…” E prossegue dizendo que as cláusulas gerais (boa-fé, bons costumes) constituem afloramentos dos princípios do direito justo - princípios que valem para além e com independência de toda e qualquer prescrição positiva, como expressões que são da própria Ideia de Direito (ibidem, 529).

Através do abuso, a ordem jurídica reage aí (…), à injustiça da situação de facto que se produziria em virtude um comportamento inconsequente (Frada, Manuel A. Carneiro da, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, Almedina, Coimbra, 2004, p. 861).

Cremos ser acertado afirmar que ocorre abuso do direito se o detentor de um determinado direito, previsto no ordenamento jurídico, o exercita desenquadrado da razão que levou o legislador a prevê-lo.

O excesso cometido deve ser manifesto, clamoroso, ofensiva do sentido ético-jurídico dominante na coletividade (boa-fé e bons costumes), ou desvirtuar os juízos de valor positivamente nele consagrados (fim social ou económico).

Mesmo a considerar-se a existência de direito de retenção, omissão de entrega de um espólio documental significativo, que compromete gravemente a gestão do condomínio, em contraponto de uma dívida no valor de € 282,10, consubstancia um caso de abuso do direito. Sempre seria, por isso, de travar a pretensão de retenção da requerida.

Alega ainda a apelante que a decisão proferida merece censura por se tratar de uma condenação genérica. Não especificaria quais os documentos que concretamente devem ser entregues.

O art.º 609.º/2 do C.P.C. consigna que se não houver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida. Trata-se das situações em que os factos provados, embora permitam a condenação, não permitem a concretização da prestação devida, pelo que o tribunal profere uma condenação genérica, no que se vier a liquidar, na própria ação declarativa.

No caso vertente, porém, não é o que está em causa na condenação proferida. A decisão sob recurso condenou a requerida na entrega à requerente de todo o arquivo e documentação do condomínio. Por se tratar de um espólio abrangente, nem assim está em causa uma condenação genérica. A determinação remete para tudo o que esteja em posse da requerida. Resulta, ademais, dos termos da demanda que a pretensão da requerente, naturalmente, abrange a identificação dos condóminos e dados aos mesmos atinentes, os contratos celebrados com terceiros e documentação conexa, a correspondência, os elementos contabilísticos.

A objeção da requerida não tem, pois, razão de ser.

Nem sempre a regulação dos interesses entre as partes pode e deve aguardar a prolação da decisão do tribunal que, de modo definitivo, dirima os conflitos. A composição provisória do litígio impõe-se sempre que necessária para assegurar a utilidade da decisão e a efetividade da tutela jurisdicional, o que encontra fundamento constitucional na garantia do acesso ao direito e aos tribunais (art.º 20.º da Constituição da República Portuguesa).

Esta a razão de ser dos procedimentos cautelares, previstos nos artigos 362.º a 409.º do C.P.C

As providências cautelares previstas nos artigos 362.º e ss. do C.P.C. são decretadas desde que haja probabilidade séria da existência do direito invocado e se mostre suficientemente fundado o receio da sua lesão (art.º 368.º/1 do C.P.C.).

A providência pode, não obstante, ser recusada pelo tribunal, quando o prejuízo dela resultante para o requerido exceda consideravelmente o dano que com ela o requerente pretende evitar (art.º 368.º/2 do C.P.C.).

Provados que ficaram os requisitos do procedimento cautelar comum, a saber, a existência do direito à entrega dos documentos e o perigo de lesão dos legítimos interesses do condomínio, concluímos pela existência do direito do requerente à restituição do acervo documental a ele respeitante. Bem assim, que inexiste motivo justificado que a tal obste - designadamente, o direito de retenção da requerida sobre tal acervo. Mais se entendeu que, em todo o caso, a pretensão de retenção da requerida sempre consubstanciaria abuso do direito.

V- Dispositivo

Nos termos sobreditos, acorda-se em julgar totalmente improcedente a apelação, mantendo-se na íntegra a decisão recorrida.

As custas serão suportadas pela apelante por ter decaído na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).

Porto, 25-5-2026

Relatora: Teresa Fonseca

1.ª adjunta: Eugénia Cunha

2.ª adjunta: Carla Fraga Torres