846/24.4T8BGC.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

.1- No contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel (ou com o arrendatário trespassante), se o contrato pretendido não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta mantém o direito à remuneração.

.2- Incide sobre a mediadora o ónus da prova de que a não celebração do contrato pretendido resulta da atuação ilícita e culposa do cliente.

.3- A determinação das causas da não celebração do contrato exige uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas do caso.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

Apelante:

EMP01... Unipessoal, Lda. (Autora)

Apelados:

AA e BB (Réus)

Apelação em ação declarativa sob a forma de processo comum, n.º 846/24.4T8BGC, que correu termos no Juízo Local Cível de Bragança (J...) do Tribunal Judicial da Comarca de Bragança

.I- Relatório

A Autora pediu a condenação dos Réus a pagar-lhe o montante de 6.000,00 €, acrescido de juros desde a citação até efetivo e integral pagamento.

Alegou que as partes celebraram contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade. A Autora obrigou-se a promover a venda de imóvel pertencente aos Réus, mediante remuneração de 5.000,00 €, acrescida de IVA à taxa de 23%. A Autora obteve uma proposta de aquisição para o imóvel, pelo valor de 45.000,00€, mas verificou que pendia uma hipoteca sobre o imóvel urbano em causa, quando reunia os documentos para a celebração da escritura de compra e venda. A compra e venda não se realizou por facto imputável aos Réus, que prestaram falsas declarações.

Os Réus contestaram. Alegaram que a não realização do contrato não lhes é imputável. Afirmaram desconhecer a manutenção do registo da hipoteca. Sustentaram ainda que apenas deviam prestações de IMI, que pagaram na data da escritura.

O tribunal de 1.ª instância julgou a ação improcedente e absolveu os Réus do pedido.

É desta sentença que a Recorrente apela, rematando as alegações com as seguintes

conclusões:

1º “O Tribunal A Quo, em sede final da douta sentença, e de forma errada na valoração da prova que motivou e referente á atuação dos recorridos, os mesmos agiram de forma culposa, contrariamente ao que deveria ter promovido, e nessa sequência, deu como não provada a presente ação, ou seja, julgou a mesma totalmente improcedente;

2º O que nessa mesma esteira, ao contrário do que não promoveu, deveria ter valorado o documento nº 6 junto com a petição inicial, e não o fez, logo, aqui há uma incongruência, porquanto, dá como provado o facto dos recorridos se terem mostrado disponíveis para realizar o negócio, depois de efetuarem o distrate de hipoteca sobre o imóvel - logo aqui são duas questões de valoração e de falta e valoração probatória, que alteram de forma categórica a decisão que proferiu.

3º Assim, salvo o devido respeito, o Tribunal A Quo na sua mui douta sentença, na sua fundamentação, vislumbra-se aqui uma contradição entre factos provados e os não provados, com a decisão final propriamente dita e proferida, conforme descrito supra, por ter considerado sem documento idóneo, de que os recorridos promoveram todas as diligências de cancelamento de hipoteca, o que não o fizeram.

4º Ora, vejamos in casu o que consta da decisão aqui colocada em crise, a saber:

5º Ora, o mais importante do presente recurso, como referido, importa considerar as questões a decidir nos presentes autos, e explanadas na douta sentença, a saber:

6º -os factos provados; -os factos não provados; -motivação; -direito;

7º E já devidamente explanado supra.

8º Da decisão aqui colocada em crise, o seguinte, e por razões de análise e referenciação da não concordância, e para boa fundamentação do presente recurso, com os termos e fundamentação da sentença do Tribunal A Quo, segue o seguinte:

9º -nunca poderíamos ter uma decisão diversa da decretada, pelos motivos de incongruência na ponderação de prova que deixou de ser valorizada, e a que foi em excesso valorizada - uma em desfavor da recorrente e outra em favor dos recorridos.

10º Sendo que o Tribunal A Quo, considerou que não se apurou qualquer comportamento culposo e censurável dos réus que desse causa à não concretização do negócio com o interessado angariado pela autora e que, compulsado o regime legal aplicável, fundamentasse a condenação dos réus ao pagamento da remuneração contratual acordada.” - o que efetivamente, o Tribunal A Quo, de forma errada na valoração da prova, deveria ter dado como apurado sim, o comportamento culposo dos réus e nessa esteira ser devida a remuneração devida à aqui recorrente, e os recorridos serem condenados a pagar tal remuneração peticionada, á aqui recorrente.

11º Sendo que, e mais uma vez se repete, que o Tribunal A Quo, sSobre a matéria da remuneração do mediador rege o art. 19º da Lei n.º15/2013, de 8 de fevereiro, normativo que dispõe, na parte que aqui interessa, o seguinte: «1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel - o que aqui efetivamente tendo sido dado como provado pelo Tribunal A Quo, a culpa dos recorridos, seria procedente a ação a favor da recorrente, o que se propugna.

12º Por isso, é resultante dos factos provados e dos não provados, da matéria alegada pelas partes dos autos, se pode concluir que a mui douta sentença, deveria ter definido o seguinte e a saber:

13º Pela condenação dos recorridos na quantia peticionada de 6.000,00€ a pagar á aqui recorrente, nos termos que a mesma expõe e fundamenta neste recurso.

14º Se e a considerar efetivamente, que a não realização do negócio visado e angariado pela recorrente, não se promoveu pela culpa exclusiva dos recorridos - dividas junto da Autoridade Tributária e hipoteca sobre o imóvel objeto do contrato de mediação -veja-se o seu teor, sobre o item do mesmo, que declaram que o imóvel se encontra livre de ónus encargos - teor do mesmo nunca impugnado nem nunca colocado em causa e que o Tribunal A Quo nem se quer baliza tal facto na sua fundamentação, nesses termos.

15º Por isso que existe um erro na apreciação dos factos provados e nos factos não provados, e consequente valoração para a fundamentação da sentença.

16º Tanto mais que é o próprio Tribunal A Quo, que deu em sede de fundamentação de facto, sobre os factos provados e sobre os não provados, se recorrendo do teor do art. 342º do Código Civil - sim e sem dúvida que a recorrente provou a culpa dos recorridos pela não realização do negócio.

17º O Tribunal A Quo, efetivamente, não se debruçou, sobre a questão dos elementos de prova carreados pela recorrente - diga-se documento nº 6 junto com a petição inicial-, nos termos do direito aplicável, conforme exposto, logo não conclui que a recorrente mostrou e logrou provar a culpa dos recorridos na não realização do negócio.

18º Pelo que o Tribunal A Quo, não ponderou na análise da prova aqui produzida, da forma ponderada e valorizada e de acordo com os factos decorridos.

19º Assim, a versão carreada para os autos e a prova documental e a valoração do tero da prova testemunhal, deveria ter sido colhida, essencialmente a favor da determinação da procedência destes autos.

20º Ora, aqui de interesse para o recurso aqui em crise, e quanto á fundamentação de Direito, apenas de referir que o Tribunal A Quo deveria ter qualificado a questão da culpa dos recorridos, como não o fez e deveria ter feito.

21º E por isso, em sentido de conclusão e resumo da prova factual, e respetiva aplicação do direito, deve a sentença A Quo ser alterada e ser considerada como procedente a presente ação, considerando atuação culposa dos recorridos.

22º E por isso que, e pelas razões ora invocadas, e mais ainda, acresce que não poderia o Tribunal A Quo ter desvalorizado a prova como desvalorizou no sentido de decidir pela improcedência da ação, passando a valorá-la para a procedência da mesma.

23º E por isso que nos termos do art. 662º/1 do Código de Processo Civil, com as devidas adaptações, deverá ser modificada a decisão de facto e de direito, o que se invoca, pelo facto da prova produzida conforme já invocado, deverá impor decisão diversa, ou seja, clarificar o invocado, da proferida pelo Tribunal A Quo, conforme exposto.

24º -Assim, não decidindo, o Tribunal A Quo, violou o art. 662º/nº 1 do Código do Processo Civil, pelo que deve ser revogada a sentença em apreço, passando a considerar-se procedente a presente ação, condenando-se conforme exposto e ser alterada a respetiva decisão A Quo, e os recorrentes serem condenados a pagar á recorrente a quantia de 6.000,00€, nos termos já propugnados.

25º Certo é que, e entendendo-se por contrato de mediação aquele o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição.

26º Essa atividade assenta também, no princípio da boa-fé contratual que aponta no sentido de que a confiança que constitui a base imprescindível de todas as relações humanas não deve ser frustrada, como foi no caso dos autos, com referência ao facto dos recorridos terem declarado no contrato de mediação que o imóvel não tinha ónus e encargos, tal situação não decorreu com essa lisura, e o interessado perdeu essa confiança não por culpa da recorrente, mas sim da parte dos recorridos, circunstancias factuais que o Tribunal A Quo descurou mesmo.

27º E a verdade é que, o interessado perdeu a confiança que depositara naquele negócio, e não mais confiou nos recorridos, mais ainda que o Tribunal A Quo não balizou que a denuncia do contrato de mediação imobiliária, faculdade que lhe assistia, aos recorridos, só foi feita depois da interpelação da recorrente para pagar, e sem dúvida, mais um item que foi ignorado pelo Tribunal a Quo.

28º Motivo pelo qual a remuneração é mais do que devida, á aqui recorrente.

29º Pelo que nos parece haver, sem dúvida e salvo melhor entendimento, erro de julgamento.

30º O que a matéria que foi dada como provada e/ou não provada, da forma como o foi pelo Tribunal A Quo, poderia ter levado a outra decisão que não aquela tomada pelo tribunal a Quo, o que se propugna nos termos expostos, pela sua procedência.

31º Revogando-se a decisão colocada aqui em crise, e passando a mesma a propugnar pela sua procedência, conforme peticionado em sede de petição inicial, E como propugnado, fazendo-se assim, JUSTIÇA!”

Os Réus responderam, defendendo a manutenção da sentença.

II. Objeto do recurso

O objeto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, mas esta limitação não abarca as questões de conhecimento oficioso, nem a qualificação jurídica dos factos (artigos 635.º, n.º 4, 639.º, n.º 1, 5.º, n.º 3 do Código de Processo Civil).

O tribunal também não pode decidir questões novas, exceto se estas forem de conhecimento oficioso ou se tornaram relevantes em função da solução jurídica encontrada no recurso e os autos contenham os elementos necessários para o efeito (artigo 665º nº 2, do mesmo diploma.)

Face às conclusões da Recorrente, importa determinar:

- Se deve ser alterada a matéria de facto no sentido pugnado por esta (por terem sido cumpridos os requisitos de impugnação da matéria de facto e feita incorreta avaliação da prova);

- Se os Réus se constituíram na obrigação de pagar a remuneração acordada, por terem dado culposamente causa à não celebração do contrato pretendido.

.III- Fundamentação de Facto

Segue o elenco da matéria de facto provada e não provada a considerar, indicando-se os factos selecionados na sentença (os quais, mantendo-se, são reproduzidos sem qualquer menção adicional).

a. Factos Provados

1. A autora EMP01..., UNIPESSOAL, LDA., que usa o nome de estabelecimento comercial de “ERA - Imobiliária” é uma sociedade comercial por quotas que se dedica: «atividades de elaboração de projetos de engenharia e arquitetura para a construção civil, atividades de consultoria na área de segurança e higiene no trabalho, certificação energética, acústica e similares em edifícios. Atividades de compra e venda de bens imobiliários, nomeadamente edifícios residenciais, não residenciais e de terrenos. Inclui atividade de subdivisão de terrenos em lote. Atividades de exploração de bens imobiliários, nomeadamente edifícios residenciais, não residenciais e de terrenos. Atividades de intermediação na compra, venda, arrendamento ou atividades similares sobre imóveis executadas por conta de terceiros. Atividades de angariação, relacionadas com a compra, venda, arrendamento e similares sobre imóveis realizadas por entidades independentes para atividade de mediação imobiliária. Administração de imóveis desenvolvidas em nome dos proprietários por entidades com poderes de representação para a prática de atos de administração dos imóveis. Atividades de gestão do funcionamento de edifícios exercidas em nome dos proprietários, quer administração dos condóminos dos próprios edifícios quer por entidades independentes. Intermediação de crédito.»

2. Através da Ap. ... de 1991.04.11 mostra-se averbada a aquisição, por compra, a favor dos réus, AA e BB, e sujeito passivo Cooperativa de Construção e Habitação X, C.R.L., da fração autónoma destinada a comércio, designada pela letra ..., que faz parte de prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, conforme Ap. de 1988/12/23 de constituição de propriedade horizontal, sita na Rua ..., ..., rés-de-chão-esquerdo, da União de Freguesias ..., ... e ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º ...42, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...22.

3. Por acordo escrito intitulado de «contrato de mediação imobiliária - ...16», datado de 21 de setembro de 2016 e pelas partes assinado, a autora (na qualidade 1º contratante e mediadora) e os réus (na qualidade de 2º contratante e proprietários), acordaram, entre o mais, no seguinte:

«Cláusula 1ª - (Identificação do imóvel) : O segundo contratante é proprietário e legítimo possuidor do imóvel destinado a comércio, com uma área total de 95m2 (área bruta do imóvel), sito na ... - Rua ..., ..., EM uf ..., ... e ..., […], ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha n.º ...22, […] e inscrito na matriz predial urbana com o artigo n.º ...42 da Freguesia ... ..., ... e ...[…];

Cláusula 2.ª (Identificação do negócio) - 1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de Euros: 50.000 (cinquenta mil euros), desenvolvendo para o efeito, ações de promoção e recolha de informações sobre o negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis. […];

Cláusula 3.ª (Ónus e Encargos) - O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos. […];

Cláusula 4.ª (Regime de Contratação) - 1- O segundo contratante contrata a Mediadora em regime de: Exclusividade. 2- Nos termos da legislação aplicável, sendo o contrato celebrado em regime de exclusividade: a) só a Mediadora e as sociedades de mediação que integrem a EMP02... em Portugal […] têm o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o respetivo período de vigência não podendo o(s) segundo(s) contraente(s), nesse período celebrar outro CMI referente ao imóvel. b) Será devida à Mediadora a remuneração acordada na cláusula seguinte quando o negócio visado no CMI não se venha a concretizar por causa imputável ao segundo contratante;

Cláusula 5.ª (Remuneração) - 1- A Remuneração será devida se a Mediadora, se esta oy se uma das sociedades de mediação que integram a EMP02... em Portugal conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no art.º 19º da Lei n.º15/2013, de 08 de Fevereiro. 2- O Segundo Contratannte obrigase a pagar à Mediadora a título de remuneração: […] a quantia de Euros: 5.000 (cinco mil euros) acrescida de IVA à taxa legal de 23%.; 3 - O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições: […] o total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa; […]

Cláusula 6ª (Serviços acessórios) - 1 - No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os seguintes serviços acessórios conducentes à concretização do(s) negócio(s) visado(s) pela mediação: obtenção da documentação; […]; Cláusula 8ª (Prazo de duração do contrato) - O presente contrato tem uma validade de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contraentes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo».

4. No exercício da sua atividade comercial, em execução do acordo referido em 3., a autora promoveu o imóvel aí mencionado com vista a angariar um comprador para o mesmo, o que conseguiu.

5. Assim, a autora angariou um cliente, CC, do qual obteve, em 03-06-2022, uma proposta de aquisição da fração autónoma referida em 2. e 3. pelo preço de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros).

6. Os réus aceitaram vender o imóvel pela quantia de €45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), tendo sido agendada data para outorga do documento particular autenticado de compra e venda junto do solicitador DD.

7. O solicitador DD foi contratado pela autora para proceder à elaboração do documento particular autenticado de compra e venda referida em 6.

8. À data agendada para realização do documento particular autenticado de compra e venda entre os réus e CC, mostrava-se inscrita sob a AP. ... de 1985/06/07 uma hipoteca voluntária a onerar o prédio urbano em regime de propriedade horizontal, destinado a habitação e comércio Bloco ..., Lote ...8, com duas entradas, composto de cave, ..., 1º e 2º andares e logradouro, destinando-se a cave e garagens, ... a comércio e os andares 1º a 2º a habitação, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo n.º ...42, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...22, do qual faz parte a fração autónoma designada pela letra ... e identificada em 2. e 3.

9. A hipoteca referida em 8. encontrava-se registada a favor de Instituto Nacional de Habitação, com montante máximo assegurado de 321.876.330,00 escudos.

10. À data agendada para outorga do documento particular de compra e venda entre os réus e CC, a hipoteca referida em 8. ainda se encontrava averbada na descrição predial referente à fração autónoma designada pela letra ... e identificada em 2. e 3.

11. À data agendada para outorga do documento particular de compra e venda, os réus eram devedores de quantias de IMI junto da Autoridade Tributária.

12. No próprio dia agendado para outorga do documento particular autenticado, os réus procederam ao pagamento das quantias referidas em 11.

13. Em virtude do descrito em 8. a 10., o cliente angariado pela autora não quis outorgar naquela data o documento particular autenticado de compra e venda referente à fração autónoma

14. À data agendada para realização do documento particular autenticado, os réus desconheciam a existência de qualquer hipoteca, nomeadamente a referida em 8. a 10., ou sequer alguma dívida às Finanças.

15. Os réus apenas tomaram conhecimento da existência da hipoteca referida em 8. a 10. e das dívidas à Autoridade Tributária no dia agendado para realização do documento particular autenticado.

16. Não existia qualquer valor em dívida por parte dos réus respeitante à hipoteca referida em 8. a 10.

17. Na data agendada para realização do documento particular autenticado, e em face do sucedido, os réus mostraram-se totalmente disponíveis para realizar, posteriormente, o documento particular autenticado com a maior celeridade possível, tendo ficado acordado entre os réus e o cliente angariado pela autora a marcação de nova data para outorga de documento particular autenticado de compra e venda.

18. Na sequência, ficou incumbido o solicitador DD de diligenciar pelo distrate da hipoteca acima referida quanto à menção na fração

19. Nunca foi intenção dos réus cancelar o negócio com o cliente angariado pela autora, como de resto não o cancelaram.

20. Posteriormente, e em circunstâncias não concretamente apuradas, o comprador angariado pela autora veio a desistir do negócio de compra e venda da fração referida em 2. e 3.

21. Após a não outorga do documento particular autenticado de compra e venda sobre o imóvel referido em 3., a autora, através da sua mandatária, remeteu aos réus uma missiva, que estes receberam em 01-08-2022, datada de 28 de julho de 2022 e remetida no dia 29 de julho de 2022, a enviar a fatura n.º ...4, datada de ../../2022, no montante de €6.000,00 (seis mil euros) e a solicitar o respetivo pagamento.

22. Consta da missiva referida em 21. o seguinte:

«1. Em 21 de Setembro de 2016, Vs. Exas celebraram o contrato em epigrafe de mediação imobiliária, pelo prazo de 12 meses, e em regime de exclusividade, e que se renovou nos termos contratualmente estabelecido, e em vigor no presente. 2.Resultante do teor do referido contrato V. Exa tomou efetivo conhecimento do seu clausulado, bem sabendo das obrigações a que estaria adstrito a partir da assunção das mesmas.

Com efeito, certo é que o imóvel em apreço, para ser promovida a sua respetiva venda, foi objeto por parte da minha constituinte, de todas as diligências, para o efeito, designadamente, publicidade do imóvel, e diligências de visitas por potenciais interessados. 4.Para além de que, em virtude das visitas ao imóvel, em apreço, foi angariado um cliente, para aquisição do mesmo, em que a mesma não foi concretizada, ou seja, a competente escritura pública não foi formalizada, por responsabilidade exclusiva de Vs. Exas - razões de existência de hipoteca e dívidas junto da Autoridade Tributária. 5.Nessa sequência, e porque efetivamente e em virtude do contrato de mediação imobiliária, resulta diretamente, o pagamento de Vs. Exas junto da M/ C da quantia acordada no sobredito contrato, porque as diligências por parte da mesma, foram todas concretizadas, e o comprador desistiu, da efetiva aquisição, pelas razões aduzidas.

6. Assim, e resultante do teor da cláusula 50 do contrato em epigrafe, é devida de Vs. Exas à M/ C a quantia de 6.000,00€, cuja fatura já foi emitida em ../../2022, ...4, do referido valor, e emitida a Vs. Exas, que se remete. 7.Por isso que face ao exposto, solicita-se que deem cabal cumprimento ao estatuído contratualmente, sendo obrigação por parte de Vs. Exas de liquidar a quantia do valor total de 6.000,00€ à minha constituinte.

8. Face ao exposto, e na sequência do invocado, solicito a Vs. Exas o pagamento, da quantia de 6.000,00€, no prazo máximo de 2 dias, a contar da receção da presente missiva, sob pena da minha cliente agir de imediato judicialmente, onde, para além de outras consequências legais, nos termos da lei processual em vigor.»

23. Os réus não procederam ao pagamento daquela quantia de €6.000,00 até à presente data.

24. O acordo referido em 3. esteve em vigor entre a autora e os réus até setembro de 2022, tendo os réus enviado carta a denunciar aquele acordo após a receção da missiva de mencionada em 22. e 23.

25. A autora nunca advertiu os réus da existência da hipoteca referida em 8. a 10.

b. Factos não provados

a) A proposta referida em 5. foi obtida após visita ao imóvel.

b) Ao tempo do tratamento de todos os documentos para efetivação e realização do documento particular autenticado de compra e venda, a autora verificou que pendia uma hipoteca sobre a fração

c) A autora publicitou a fração identificada em 2. e 3. na sua plataforma, nas redes sociais e similares, placa identificativa no imóvel, realização de visitas.

d) O interessado na aquisição angariado pela autora emitiu declaração datada de julho de 2022, em que declara que compra e venda não ocorreu devido à existência de hipoteca sobre a fração ..., e também da existência de dívidas fiscais junto da Autoridade Tributária por parte dos réus.

e) O documento particular autenticado de compra e venda não se realizou por dívidas dos réus à Autoridade Tributária.

f) Era do conhecimento dos réus que a existência de dívidas junto da Autoridade Tributária e Aduaneira impedia a realização de negócios na posição de vendedores de património dos quais sejam titulares.

g) Os réus promoveram em simultâneo a venda da fração ... junto de empresa de imobiliária, concorrente da autora, tendo celebrado outro acordo escrito «contrato de mediação imobiliária» com outra mediadora durante a vigência do acordo referido em 3.

h) O imóvel foi anunciado para venda na EMP02... ainda no mês de agosto do ano de 2022.

i) A venda foi concretizada com terceiro apresentado por outra mediadora durante a vigência do acordo referido em 3.

j) A autora certificou-se da existência ou inexistência de ónus ou encargos sobre a identificada fração autónoma ...., na data da celebração do acordo referido em 3.

.IV- Fundamentação do Recurso

A- Da impugnação da matéria de facto

A. 1 - Dos ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão relativa à matéria de facto previstos no artigo 640º do Código de Processo Civil.

O artigo 640º do Código de Processo Civil impõe requisitos específicos para a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto com base em diversa valoração da prova, os quais, se não observados, conduzem à sua rejeição.

Assim, impõe esta norma ao recorrente o ónus de:

a) especificar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação ne­le realizada, que impunham diferente decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados. (Foi já entendido na jurisprudência que a exigência da indicação exata das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, a que se refere o nº 2, alínea a), deste artigo, deve considerado um ónus secundário, por instrumental, não obstante a expressa letra da norma).

c) especificar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

Em primeiro lugar, o novo regime afasta a admissibilidade de recursos genéricos contra a decisão da matéria de facto: o Recorrente tem de especificar os exatos pontos que foram, no seu entender, erroneamente decididos e indicar também com precisão o que entende que se dê como provado.

Pretende-se, com a imposição destas indicações precisas ao recorrente, impedir “recursos genéricos contra a errada decisão da matéria de facto, restringindo-se a possibilidade de revisão de concretas questões de facto controvertidas relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente.” (cf. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, p. 153)

Por estes motivos, o recorrente, tem também que especificar os meios de prova constantes do processo que determinam decisão diversa quanto a cada um dos factos, evitando a apresentação de recursos inconsequentes, não motivados, com meras expressões de discordância, sem fundamentação que possa ser percetível, apreciada e analisada.

Quanto a cada um dos factos que pretende que obtenha diferente decisão da tomada na sentença, tem o recorrente que, com detalhe, indicar os meios de prova deficientemente valorados, criticar os mesmos e, também discriminadamente e explicadamente, concluir pela resposta que deveria ter sido dada.

Relativamente ao ónus de especificar os concretos meios probatórios, particulariza o nº 2 deste preceito: “Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.

É comum verificar-se que há a tendência, nas alegações, no discorrer da pena, de misturar a impugnação do facto e do direito, trazendo opiniões sobre o que foi dado como provado, afirmando ter opinião diversa, mas conformando-se ainda assim com tal parte da decisão tomada. Desta forma, impõe-se que nas conclusões o Recorrente indique concretamente quais os pontos da matéria de facto que impugna, de forma a poder-se, com clareza, separar a mera exposição da sua apreciação sobre a prova da reivindicação fundamentada quanto à alteração da matéria de facto.

O que se pretende, com a exigência ao recorrente de assinalar "com exatidão as passagens da gra­vação em que se funda o seu recurso", é onerá-lo com o esforço de se assegurar que existem, na prova gra­vada em que se pretende fundar, declarações que efetivamente justificam a sua discordância. Da mesma for­ma, permite-se ao tribunal que verifique diretamente, pelo acesso aos elementos objetivos do processo, apon­tadas pelo recorrente de forma definida e concretizada, da existência de alguns indícios nesse sentido, a exi­gir posterior análise.

Tem sido também opinião praticamente pacífica, e que se perfilha, que no âmbito da impugnação da matéria de facto não há lugar ao convite ao aperfeiçoamento da alegação, ao contrário do que se verifica quanto às alegações de direito. A tal convite se opõe, por um lado, a intenção da lei em não permitir impugnações vagas, sem bases consistentes, genéricas e injustificadas da decisão da matéria de facto, sendo aqui mais exigente no princípio da autorresponsabilização das partes. Veja-se que essa maior responsabilização é premiada com um alargamento do prazo processual para a apresentação das alegações quando ao recurso se funda também na impugnação da matéria de facto. Por outro lado, a leitura das normas que regem esta matéria não permite outro entendimento, como resulta da análise do teor taxativo do artigo 640.º e da previsão dos casos que justificam o convite constante do artigo 639.º do Código de Processo Civil.

O Tribunal da Relação apreciará essencialmente as questões levantadas pelo Recorrente, sendo, por isso, do interesse deste o cumprimento com rigor dos ónus expressos no normativo que se discute, por conduzir a um maior aprofundamento da análise que pretende que seja efetuada num sentido divergente ao obtido na sentença. Essa critica será mais sustentada se contiver a especificação dos factos, a concatenação de cada facto com a prova produzida, e os raciocínios críticos aos lavrados na sentença. Com efeito, a maioria das vezes, haverá alguma proporção entre a profundidade com que a parte apresenta as suas questões sobre a fixação da matéria de facto pelo tribunal recorrido e o calibre e a densidade que toma a apreciação das questões suscitadas.

O Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, n.º 12/2023, publicado no Diário da República n.º 220/2023, Série I de 2023-11-14, páginas 44 - 65, de 17 de outubro 2023, apresenta a seguinte síntese: “Nos termos da alínea c), do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”, procurando “a interpretação que se configure mais adequada no atendimento do estado atual do nosso ordenamento jurídico”, “num crescendo da preocupação da verdade material em detrimento da observação de formalidades, de menor relevância, ainda que algumas tenham resultado das inovações técnicas ocorridas, sem contudo deixar de manter a exigência, no que à impugnação da decisão da matéria respeita do cumprimento dos ónus enunciados”. Ali se é perentório a afirmar que:

“Da articulação dos vários elementos interpretativos, com cabimento na letra da lei, resulta que em termos de ónus a cumprir pelo recorrente quando pretende impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sempre terá de ser alegada e levada para as conclusões, a indicação dos concretos pontos facto que considera incorretamente julgados, na definição do objeto do recurso. [salientando embora que a mesma não precisa de ser indicada pela respetiva numeração.]

Quando aos dois outros itens [leia-se alíneas b) e c) do nº do artigo 640º do Código de Processo Civil], caso da decisão alternativa proposta, não podendo deixar de ser vertida no corpo das alegações, se o for de forma inequívoca, isto é, de maneira a que não haja dúvidas quanto ao seu sentido, para não ser só exercido cabalmente o contraditório, mas também apreendidos em termos claros pelo julgador, chamando à colação os princípios da proporcionalidade e razoabilidade instrumentais em relação a cada situação concreta, a sua não inclusão nas conclusões não determina a rejeição do recurso”.

Assim, na posição deste acórdão uniformizador tais ónus têm que ser cumpridos pelo menos nas alegações, mas podem não ser vertidos para as conclusões, com exceção da identificação dos concretos pontos facto que o Recorrente considera incorretamente julgados, que ali devem necessariamente de constar, sob pena de rejeição do recurso nessa parte.

Compulsadas as alegações e conclusões do recurso é com alguma dificuldade que se percebem todos os elementos que deveriam ali ter sido especificados: os concretos pontos impugnados da matéria de facto provada não foram indicados pela sua numeração ou pelos seus verdadeiros dizeres, (os da matéria de facto não provada foram especificados), nem se define de forma facilmente apreensível o que se pretendia dar como provado e os raciocínios elaborados.

Por isso, seguindo a regra que há que ser generoso na admissão do recurso da impugnação da matéria de facto admite-se o mesmo, embora o mesmo dite a bitola da profundidade da análise.

A. 2 - - Dos critérios para a apreciação da impugnação da matéria de facto

Na reapreciação dos meios de prova deve-se assegurar o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria - com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância -, efetuando-se uma análise crítica das provas produzidas.

É á luz desta ideia que deve ser lido o disposto no artigo 662º nº 1 do Código de Processo Civil, o qual exige que a Relação faça nova apreciação da matéria de facto impugnada.

Como explanado no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16-10-2012 no processo 649/04.2TBPDL.L1.S1, (sendo este e todos os acórdãos citados sem menção de fonte consultados no portal www.dgsi.pt) “A reapreciação das provas que a lei impõe ao Tribunal da Relação no art. 712.º, n.º 2, do CPC, quando haja impugnação da matéria de facto que haja sido registada, implica que o tribunal de recurso, ponderando as razões de facto expostas pelos recorrentes em confronto com as razões de facto consideradas na decisão, forme a sua prudente convicção que pode coincidir ou não com a convicção do tribunal recorrido (art. 655.º, n.º 1, do CPC).

A reapreciação da prova não se reduz a um controlo formal sobre a forma como o Tribunal de 1.ª instância justificou a sua convicção sobre as provas que livremente apreciou, evidenciada pelos termos em que está elaborada a motivação das respostas sobre a matéria de facto.”

Assim, visto que vigora também neste tribunal o princípio da livre apreciação da prova, há que mencionar que esta não se confunde com a íntima convicção do julgador.

A mesma impõe uma análise racional e fundamentada dos elementos probatórios produzidos, estribando-se em critérios de razoabilidade e sensatez, recorrendo às regras da experiência e aos parâmetros do homem médio.

A formação da convicção não se funda na certeza absoluta quanto à ocorrência ou não ocorrência de um facto, em regra impossível de alcançar, por ser sempre possível equacionar acontecimento, mesmo que muito improvável, que ponha em causa tal asserção, havendo sempre a possibilidade de duvidar de qualquer facto.

É obvio que “as provas não têm forçosamente que criar no espírito do juiz uma absoluta certeza acerca dos factos a provar, certeza essa que seria impossível ou geralmente impossível: o que elas devem é determinar um grau de probabilidade tão elevado que baste para as necessidades da vida”, como explica Vaz Serra in Provas - Direito Probatório Material”, in BMJ 110/82 e 171.

“Por princípio, a prova alcança a medida bastante quando os meios de prova conseguem criar na convicção do juiz - meio da apreensão e não critério da apreensão - a ideia de que mais do que ser possível (pois não é por haver a possibilidade de um facto ter ocorrido que se segue que ele ocorreu necessariamente) e verosímil (porque podem sempre ocorrer factos inverosímeis), o facto possui um alto grau de probabilidade e, sobretudo, um grau de probabilidade bem superior e prevalecente ao de ser verdadeiro o facto inverso. Donde resulta que se a prova produzida for residual, o tribunal não tem de a aceitar como suficiente ou bastante só porque, por exemplo, nenhuma outra foi produzida e o facto é possível.” cf. o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26-06-2014 no processo 1040/12.2TBLSD-C.P1.

A convicção do julgador é obtida em concreto, face a toda a prova produzida, com recurso ao bom senso, às regras da experiência, quer da vida real, quer da vida judiciária, à diferente credibilidade de cada elemento de prova, à procura das razões que conduziram à omissão de apresentação de determinados elementos que a parte poderia apresentar com facilidade, a dificuldade na apreciação da prova por declarações e a fragilidade deste meio de prova.

Igualmente importa a “acessibilidade dos meios de prova, da sua facilidade ou onerosidade, do posicionamento das partes em relação aos factos com expressão nos articulados, do relevo do facto na economia da ação.” (mesmo Acórdão).

A. 3 - concretização

Feito este enquadramento, importa apreciar a impugnação da matéria de facto.

- Pontos 14 e 15 da matéria de facto provada e Alínea f) da matéria de facto não provada

“(14.À data agendada para realização do documento particular autenticado, os réus desconheciam a existência de qualquer hipoteca, nomeadamente a referida em 8. a 10., ou sequer alguma dívida às Finanças. 15.Os réus apenas tomaram conhecimento da existência da hipoteca referida em 8. a 10. e das dívidas à Autoridade Tributária no dia agendado para realização do documento particular autenticado. Alínea f) Era do conhecimento dos réus que a existência de dívidas junto da Autoridade Tributária e Aduaneira impedia a realização de negócios na posição de vendedores de património dos quais sejam titulares”)

Embora sem indicar expressamente os pontos da matéria de facto provada com que se não conforma, a Recorrente impugna que os Réus desconhecessem a existência da hipoteca e das dívidas fiscais até ao dia do negócio. Fundamenta a sua discordância, essencialmente, na alegada estranheza dessa situação e na valoração dada às declarações do Réu e do seu filho. Esquece-se que também a Recorrente não atentou na existência da hipoteca, declarando a sua inexistência, não obstante dever ser especialista nessa matéria por força da sua atividade.

O facto da hipoteca não vir mencionada na ficha da fração autónoma, mas na que lhe deu origem, passando despercebida até à mediadora imobiliária, não ter subjacente montantes ainda em dívida, apenas faltando o seu distrate e ser anterior à aquisição da fração autónoma pelos Réus, tornam totalmente plausível o depoimento de DD, solicitador contratado pela Autora que fixa o conhecimento dessa hipoteca no próprio dia aprazado para a formalização do negócio definitivo, bem como conferem credibilidade às declarações prestadas pelos Réus nesse sentido.

Concorda-se, por isso, com a motivação lavrada na sentença:

“Na verdade, também para demonstração da factualidade provada em 8. a 10. e 13. Foram positivamente valorados os depoimentos das testemunhas DD (solicitador), EE (agente imobiliário, que prestou funções para a autora desde 2016 até 2023) e FF (diretor processual da EMP02... de ...) que, de forma entre si concordante e conhecimento direto dos factos, porque os presenciaram, referiram que estiveram presentes na data agendada para outorga do documento particular autenticado de compra e venda, a qual não se realizou naquele preciso momento em virtude do Sr. Solicitador DD ter detetado - e apenas naquele momento - a existência da hipoteca referida e descrita na factualidade assente, o que determinou, por parte do comprador, não pretender outorgar naquele momento o contrato definitivo.

Por outro lado, decorre igualmente do depoimento destas testemunhas que foi o referido DD quem detetou, pela primeira vez, a existência da hipoteca nos registos prediais do prédio mãe e da fração, ao invés do alegado pela autora, no sentido de ter sido esta que, aquando do tratamento de todos os documentos para efetivação e realização da escritura, verificou que pendia uma hipoteca sobre a fração ... - facto não provado em b).

Por sua vez, no que tange à existência de quantias em dívida por parte dos réus a título de IMI - facto provado em 11. -, o Tribunal atendeu, em primeira linha, à admissão feita pelos réus na contestação, sendo tal factualidade igualmente confirmada pelas testemunhas EE, FF e GG, os quais reportaram, de forma concordante, que, para além do aludido registo da hipoteca, na data agendada para realização da escritura/documento particular autenticado, existiam quantias em dívida por parte dos réus à Autoridade Tributária o que impediu, num primeiro momento, a liquidação dos impostos devidos pelo negócio que se pretendia concretizar. Todavia, corroborando aquelas que foram as declarações do réu AA, estas testemunhas relataram que tal obstáculo foi ultrapassado no próprio dia, tendo sido pagas naquele momento as referidas quantias à AT pela testemunha GG - motivo pelo qual se deu como provado o vertido em 12., e, por inerência, o não provado em e).

No que tange aos factos vertidos em 14. a 16., tomou-se em consideração as declarações de parte do réu AA, concatenadas com os depoimentos das testemunhas DD e EE que descreveram ter sido apenas naquele momento e já nas instalações do Sr. Solicitador, que todos os intervenientes negociais foram informados da existência da referida hipoteca, facto que, até ao momento, era desconhecido por todos eles. Assinalou, assim, DD a evidente surpresa com que ficaram naquele momento os vendedores ao tomarem conhecimento daquela realidade, estupefação que mais se justifica, nas suas palavras, porquanto não se tratava de uma hipoteca constituída para garantia de dívida própria dos réus-vendedores, mas sim, e ao invés, daqueles a quem estes adquiriram a fração autónoma.

De facto, ouvido o réu AA em declarações de parte, este confirmou o vertido em 14. a 16. A este respeito, não se olvida que, por serem sujeitos interessados no desfecho da lide, a valoração das declarações de parte deve ser efetuada, pelo Tribunal, com um certo grano sallis. Sucede que, nos pontos supra e adiante referidos, as declarações prestadas por AA mereceram, em si, credibilidade ao Tribunal, porquanto alicerçadas e corroboradas pelos demais meios probatórios. Ademais, AA prestou declarações de forma coerente, lógica e espontânea, sendo visível em alguns momentos a emotividade e exaltação associado ao seu discurso, sem, contudo, tal circunstancialismo, comprometer a linearidade do seu relato. Por outro lado, o seu discurso não encontrou contraditoriedade nos demais elementos de prova, sendo ao invés, como se disse, corroborado por estes. O que conjugado contribuiu para a sua credibilidade.

Assim, ouvido o réu AA, não emergiu para o Tribunal qualquer dúvida que, o próprio e a sua esposa apenas tomaram conhecimento da existência da hipoteca referida em 8. a 10. dos factos provados e das dívidas à AT no dia agendado para outorga do DPA; e tal assim se compreende em face da especificidade da hipoteca em causa - tal quanto relatado pelo solicitador DD -, bem como da circunstância de ter adquirido a aludida fração sem recurso a qualquer crédito, o que, como ditam as regras da experiência comum, se afigura como a situação mais usual e comummente verificada para a existência de hipotecas sobre imóveis, em muito associadas à respetiva aquisição com recurso a crédito bancário. Este circunstancialismo, socialmente comum, não se verificava na situação patrimonial dos réus, o que sedimenta e justifica o desconhecimento da existência da hipoteca. Desconhecimento que, diga-se até, se estendia à autora (sendo que, no caso desta, impunha-se, como profissional da atividade que é, saber, ou pelo menos diligenciar por saber, da existência de ónus e encargos sobre o prédio cuja promoção lhe foram contratada). Tudo isto para se dizer que, se nem a profissional tomou conhecimento da existência da aludida hipoteca referida em 8. a 10. durante todo o período em que o contrato de mediação se manteve em vigor entre as partes, mais credível se conclui pela surpresa dos réus (leigos) ao apenas tomarem conhecimento daquele circunstancialismo no dia agendado para realização do DPA. “

Do que se expôs decorre cristalino que foi correta a valoração das declarações dos Réus, aliás no essencial corroboradas por outras testemunhas, com especial enfase no depoimento de DD que foi quem primeiro verificou a existência da hipoteca.

Há que manter estes pontos da matéria de facto provada.

- Pontos 17, 18 e 19 da matéria de facto provada e alíneas d), e) e f) da matéria de facto não provada

(“17.Na data agendada para realização do documento particular autenticado, e em face do sucedido, os réus mostraram-se totalmente disponíveis para realizar, posteriormente, o documento particular autenticado com a maior celeridade possível, tendo ficado acordado entre os réus e o cliente angariado pela autora a marcação de nova data para outorga de documento particular autenticado de compra e venda. 18.Na sequência, ficou incumbido o solicitador DD de diligenciar pelo distrate da hipoteca acima referida quanto à menção na fração .... 19.Nunca foi intenção dos réus cancelar o negócio com o cliente angariado pela autora, como de resto não o cancelaram. d)O interessado na aquisição angariado pela autora emitiu declaração datada de julho de 2022, em que declara que compra e venda não ocorreu devido à existência de hipoteca sobre a fração ..., e também da existência de dívidas fiscais junto da Autoridade Tributária por parte dos réus.”)

A Recorrente para pôr em causa estes factos aponta para o documento n.º 6, fixando-se na falta de confiança gerada no comprador, que não houve prova documental de que os réus tenham efetivamente promovido ou obtido o distrate e que os réus denunciaram o contrato de mediação após serem interpelados para pagar a comissão.

Ora, o documento em questão, tal como explica a sentença, consistiria numa declaração escrita subscrita por testemunha que foi arrolada e prescindida pela Recorrente. O mesmo é inidóneo para corroborar este facto: no ordenamento jurídico português, a regra geral é a da inadmissibilidade de documentos que contenham depoimentos escritos de terceiros para prova de factos que deveriam ser objeto de prova testemunhal, fora dos casos previstos no artigo 518.º do Código de Processo Civil. Esta proibição fundamenta-se em princípios da oralidade, da imediação e do contraditório, estruturantes do processo civil. A prova deve ser produzida "viva voz", garantindo-se a fiscalização mútua das partes e a perceção direta pelo julgador, salvaguardando assim a descoberta da verdade material e a lealdade processual. Assim, este documento não poderia, aliás contra a restante prova produzida, fundamentar esse facto.

Os factos dados como provados têm sustento nas declarações do réu AA e nos depoimentos das testemunhas EE, FF e GG. O facto de os Réus terem aguardado que a profissional contratada pela Autora procedesse ao tramites formais do distrate, revela, à luz das regras da experiência comum e da normalidade do acontecer, que sempre pretenderam celebrar o negócio definitivo, mostrando‑se plenamente disponíveis para o efeito.

Assim, bem andou a sentença em fixar estes factos como provados que assim se devem manter.

- Ponto 20 da matéria de facto provada e alínea e) da matéria de facto não provada

(“20. Posteriormente, e em circunstâncias não concretamente apuradas, o comprador angariado pela autora veio a desistir do negócio de compra e venda da fração referida em 2. e 3. e) O documento particular autenticado de compra e venda não se realizou por dívidas dos réus à Autoridade Tributária.”)

A Recorrente pretende que se considere provado que a desistência ocorreu especificamente devido à existência da hipoteca e das dívidas fiscais, invocando o "Documento nº 6" junto aos autos.

Já vimos que o documento n.º 6 não pode ser admitido como meio de prova deste facto. Ora, tendo em conta a prova testemunhal produzida, com particular enfase no depoimento da testemunha DD, demonstrou-se que os obstáculos inicialmente verificados na primeira data agendada para formalização do negócio foram, entretanto, ultrapassados. Esta testemunha informou que ficou incumbido de diligenciar pelo distrate da hipoteca e o obteve e de tal informou a Autora, sem que esta lhe respondesse que o comprador havia desistido, ficando vendedores e solicitador à espera que a Autora e do comprador agissem para a concretização do negócio definitivo.

O facto mantem-se provado.

- Alíneas a) e c) da matéria de facto não provada

“a) A proposta referida em 5. foi obtida após visita ao imóvel.

c) A autora publicitou a fração identificada em 2. e 3. na sua plataforma, nas redes sociais e similares, placa identificativa no imóvel, realização de visitas.”

Embora tenha sido estabelecido que a autora conseguiu um interessado na aquisição da fração em questão (conforme o facto provado em 4.), não foi apresentada qualquer evidência, seja por meio de depoimentos testemunhais (incluindo o do representante legal da autora) ou prova documental, que detalhasse as circunstâncias específicas dessa angariação. Em particular, não se demonstrou que a angariação resultou de uma visita ao imóvel, nem que a promoção de venda envolveu a publicitação em plataformas da autora, redes sociais ou a colocação de uma placa no imóvel, tal como alegado nos referidos pontos a) e c).

Bem andou a sentença em não dar estes factos como provados.

Desta forma, mantém-se a matéria de facto fixada na sentença.

B- Da aplicação do Direito aos factos

B1 - Dos aspetos do regime do contrato de mediação imobiliária relevantes para a apreciação deste caso

O contrato de mediação imobiliária é aquele pelo qual uma empresa que se dedica a essa atividade (a mediadora) procura, mediante retribuição, para os seus clientes (os comitentes), interessados na celebração de negócios imobiliários. Estes negócios compreendem: a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a sua permuta ou arrendamento, ou ainda o trespasse ou a cessão de posição em contratos que tenham por objeto bens imóveis. Cf. Higina Orvalho Castelo, in “Contrato de mediação imobiliária”, VERBO jurídico, p. 2.

A sua regulamentação encontra-se atualmente na Lei n.º 15/2013, de 2 de fevereiro, alterada pelo Decreto-Lei n.º 117/2017, de 23 de agosto.

Discute-se se o mediador está adstrito a uma obrigação de meios ou de resultado. Mesmo sem cláusula de exclusividade, questiona-se a existência de uma efetiva obrigação de procura de interessados.

Existem dois tipos de cláusula de exclusividade: a simples, em que o comitente apenas se obriga a não procurar outros mediadores, diretamente prevista no regime legal; e a reforçada, em que se obriga também a não promover o negócio por meios próprios, dependente de cláusula especificamente acordada entre as partes.

Por outro lado, as condições de remuneração devem constar obrigatoriamente do contrato, sob pena de nulidade. O artigo 16.º, n.º 2, alínea c), desta Lei exige que neste sejam especificadas as condições de remuneração da mediadora (fixas ou percentuais), a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável.

Uma das obrigações da empresa de mediação é certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes, nos termos da alínea b) do artigo 17.º da Lei 15/2013.

O artigo 19.º, n.º 1 e 2, deste diploma, contém as regras essenciais sobre a remuneração da mediadora. Resumidamente:

Se foi escolhido o regime da não exclusividade, a remuneração só é devida se o negócio se concretizar (ou, se no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa na fase do contrato promessa, caso se este seja celebrado).

Caso tenha sido acordada uma cláusula de exclusividade (simples, sem qualquer menção especial), a remuneração é devida não só quando o negócio se realiza, mas também quando não se concretiza por causa imputável ao comitente, desde que o mediador tenha contribuído para a sua realização.

Conforme referido anteriormente, uma vez fora do regime legal supletivo, entende-se que as partes podem estipular de forma expressa um regime de exclusividade mais forte, impedindo o comitente e quaisquer outras pessoas de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária enquanto este vigorar. Se assim estiver acordado no contrato, o comitente terá que pagar uma remuneração à mediadora mesmo que o interessado com quem celebra o negócio tiver sido encontrado por si próprio.

No regime geral, sem qualquer cláusula de exclusividade, o comitente mantém intacta a sua liberdade de contratar e por isso não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao comitente, não nasce o direito à remuneração.

B2 - Da exceção prevista no n.º 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013

Esta regra, que condiciona o pagamento ao resultado, apresenta exceções, como a que resulta do n.º 2 do artigo 19.º deste diploma, o qual determina que “no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel ou com o arrendatário trespassante, se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta tem direito à remuneração.”

Para que o pagamento seja exigível mesmo que se não concretize o contrato visado, têm que ocorrer os seguintes pressupostos, como decorre da letra deste preceito:

1. que o contrato de mediação tenha sido celebrado com o proprietário ou o arrendatário trespassante do bem imóvel;

2. que tenha sido acordado o regime de exclusividade;

3. que a não concretização do negócio visado tenha causa imputável ao cliente (e logo, pelo menos, que a mediadora tenha angariado interessado determinado a concluir o negócio, e em condições de o fazer).

Neste caso, discute-se se a não concretização do negócio teve causa imputável ao cliente.

Esta norma não visa transferir o risco do negócio de mediação para o comitente ou solicitante (o cliente da mediadora), mas sim protegê-la contra comportamentos que violem o contrato, mantendo a obrigação de pagamento da remuneração nos casos em que o comitente podia (e devia) ter celebrado o contrato definitivo, mas não o fez.

Assim, entendemos que, também neste caso, se exige a culpa do comitente devedor, nos termos do artigo 798.º do Código Civil, para que se verifique o dever de remunerar, apesar da não celebração do contrato definitivo.

Esta culpa é apurada considerando que o comitente, no regime de exclusividade, perdeu a possibilidade de, sem pagar a devida remuneração, se arrepender de celebrar o contrato objeto mediato do contrato de mediação, enquanto este vigorar.

Assim, se o contrato visado se poderia realizar, mas não se concretizou devido a ato ou facto dependente da vontade do comitente, na vigência do contrato de mediação em regime de exclusividade, constitui-se a obrigação de pagar a remuneração. (Cf. acórdãos 65022/19.2YIPRT.G1, de 14 de janeiro de 2021, com vasta jurisprudência nesse sentido).

A obrigação de pagar a remuneração pressupõe que a mediadora tenha cumprido a obrigação de encontrar um interessado para o negócio tal como foi visado e que a não celebração do contrato pretendido dependeu de ato ou facto subordinado à vontade do comitente.

A norma em causa não exige que a imputação da não celebração do contrato seja exclusiva do cliente; importante é que esteja dependente da sua vontade.

Quanto aos ónus da prova: quem quiser beneficiar desta norma tem que provar os seus factos constitutivos, nos termos do artigo 342º do Código Civil:

A saber:

- a celebração de um contrato de mediação pela forma devida;

- que o cliente detinha a qualidade de o proprietário ou arrendatário trespassante do imóvel, aquando da celebração do contrato de mediação;

- que foi acordado o regime de exclusividade;

- que a não concretização do negócio foi imputável ao cliente.

(A classificação destes factos como factos constitutivos advém da forma como esta norma vem desenhada, seguindo-se a denominada doutrina da construção da proposição jurídica ou teoria das normas. Em latos termos, entende-se que cada parte está onerada com a prova dos factos subsumíveis à regra jurídica que lhe atribuiu um efeito favorável e que há que atender à forma como foram desenhadas as normas, como regra ou exceção.)

Em conclusão: incide sobre o mediador o ónus da prova de que a não realização do contrato angariado pelo mediador é culposamente imputável ao cliente.

A determinação das causas da não celebração do contrato requer uma análise cuidadosa das circunstâncias específicas do caso.

A jurisprudência define causa imputável ao cliente como a conduta censurável, do ponto de vista de um homem médio, que impede a concretização do negócio, ou seja, um comportamento do cliente que, à luz da boa-fé e das regras da experiência comum, seja injustificado e tenha impedido a concretização do negócio visado pela mediação.

Se existirem diversas causas, será necessário avaliar se o comportamento do cliente foi suficientemente relevante e censurável para impedir a celebração do contrato, a ponto de justificar o pagamento exigido.

A sentença, ao invés do que afirma a Recorrente analisou também este regime, tendo em conta que o contrato em causa foi celebrado no regime de exclusividade.

B3 - concretização

Vimos já que não ocorreu erro do tribunal a quo na análise da factualidade, não se verificando qualquer contradição entre factos provados e não provados.

No seu recurso a Recorrente admite que quem não quis outorgar a compra e venda foi o comprador que havia angariado. Imputa tal falta de vontade á existência de hipoteca que nenhuma das partes conhecia até ao dia designado para a compra e venda e que era omissa do contrato de mediação.

Visto que se podem comprar e vender imoveis hipotecados, não foi a existência da hipoteca que inviabilizou o negócio nessa data, mas o facto do comprador se ter negado a celebrar a escritura, por só nessa data ter conhecimento dela. Bem vistas as coisas, o contrato não se realizou na data acordada, porque o comprador só na data fixada soube que incidia uma hipoteca sobre o imóvel constituído em propriedade horizontal ao qual pertencia a fração autónoma objeto do contrato de mediação. (Se ele tivesse conhecido anteriormente evitar-se-ia sempre este resultado: não era angariado ou condicionaria a fixação da data da compra e venda ao seu distrate).

Não se pode imputar aos Réus a ignorância da existência da hipoteca visto que não estava retratada na ficha da sua fração (mas tão só sobre a totalidade do prédio), a mesma já pendia quando adquiriram a fração autónoma e não lhes eram exigidos conhecimentos específicos sobre essa matéria, visto que não se dedicam profissionalmente à compra e venda frações autónomas.

Já a Autora, que tinha a obrigação legal de averiguar da existência desses ónus e, por isso, lhe era exigível que procedesse a essa averiguação de forma profissional, ao ignorar a hipoteca (e não dar dela conhecimento ao comprador angariado) faltou aos seus deveres de cuidado.

Assim, desde logo haveria que afastar qualquer comportamento culposo dos réus.

Por outro lado, o mesmo se verifica no que diz respeito à causalidade: o que conduziu o comprador a negar-se a celebrar o contrato definitivo na data acordada foi o desconhecimento prévio de um ónus que cumpria à Recorrente verificar, evitando induzir em erro o comprador que angariou.

A existência de dívidas relativas ao IMI também não foi óbice ao contrato definitivo, visto que foram pagas no dia agendado para a outorga do documento particular de compra e venda.

Assim, não se pode dizer que o negócio não se concretizou por pender uma hipoteca sobre a fração autónoma objeto de mediação e por existirem dívidas ao fisco por parte dos réus, como simplifica a Recorrente.

De qualquer forma, as partes resolveram o problema da pendência da hipoteca, tendo ficado acordado entre os réus e o cliente angariado pela Autora a marcação de nova data para outorga de documento particular autenticado de compra e venda, visto que não existia qualquer valor em dívida por parte dos réus respeitante à hipoteca.

Foi posteriormente e em circunstâncias não concretamente apuradas, que o comprador angariado pela autora veio a desistir do negócio de compra e venda da fração, logo, por motivos que não se podem imputar aos Réus.

O que aqui releva apurar é se a não realização do contrato definitivo se deveu a facto dependente da vontade dos comitentes e se este contrato não se realizou por causa que lhe é imputável.

Já vimos que não: a existência da hipoteca era anterior ao contrato de mediação (e até à compra da fração autónoma pelos Réus), estes desconheciam a mesma de forma que não se lhes pode imputar a título de culpa e foi o desconhecimento desta hipoteca pelo comprador angariado, que dela devia ter sido advertido pela Autora, que levou ao adiamento do contrato definitivo, não se tendo apurado as causas da desistência definitiva do contrato pelo comprador.

Do exposto, resulta que não se demonstrou que a atuação dos Réus tenha conduzido à frustração do contrato. Assim, não verificam todos os pressupostos para a constituição da obrigação de pagamento da remuneração à mediadora por parte do comitente.

Mais não há que concordar com a douta sentença proferida, que se mostra clara e fundada de forma completa.

.V- Decisão

Por todo o exposto, julga-se a apelação totalmente improcedente e em consequência confirma-se a sentença proferida.

Custas pela Recorrentes (artigo 527.º, n.º 1, do Código de Processo Civil)

Guimarães, 07 de maio de 2026

Sandra Melo

José Lino Alvoeiro

Maria Amália Santos