7963/21.0T8LSB.L1-6 - Tribunal da Relação de Lisboa

A R. não fixou à A. um prazo para cumprir, no entanto, tem sido admitido que é dispensável a interpelação admonitória, desde que se verifique uma recusa antecipada inequívoca de cumprir pela parte faltosa.

Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa E…, LDA., com sede na Rua …, em Lisboa, intentou contra M…, LDA., com sede na Rua …, em Lisboa, a presente acção declarativa com processo comum, pedindo que: - Seja declarado resolvido o Contrato de Arrendamento celebrado entre Autora e Ré em 23 de Janeiro de 2018, e que teve por objecto a fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão com os n.os …, do prédio urbano sito na ..., a partir de 2 de Outubro de 2010; - Seja a Ré condenada a reconhecer a resolução do Contrato de Arrendamento celebrado com a Autora, em 23 de Janeiro de 2018, a partir de 2 de Outubro de 2010, e em consequência, - Seja a Ré condenada no pagamento à Autora pela mora na entrega do locado, a título de sanção pecuniária compulsória, na indemnização no montante de € 78.250,00, a que deve acrescer os juros de mora vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento; - Seja a Ré condenada no pagamento à Autora pela não entrega definitiva e culposa da fracção autónoma arrendada, na indemnização no montante de € 140.00,00, a que deve acrescer os juros de mora vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento. Citada a R. contestou impugnando que tenha incumprido o contrato de arrendamento e alegando, além do mais, que a A. se recursou, por várias vezes, a receber a chave do arrendado. Deduziu pedido reconvencional pedindo que - Seja declarado licitamente resolvido pela Ré o contrato de arrendamento celebrado com a Autora, relativo à loja no R/C; e caso assim se não entenda, -Seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré, relativo à loja no R/C, por incumprimento da Autora que, pela sua gravidade ou consequências, tornou inexigível o contrato de arrendamento e/ou por falta de pagamentos de rendas; - Seja a Autora condenada no pagamento à Ré do seguinte: i.- o valor das rendas de 2020, designadamente a renda de Março – no valor de € 2.258,00, deduzindo os primeiros 3 dias de Março –, e das rendas de Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro, estas no valor de € 2.500,00 cada, no total € 19.758,00, acrescido de juros à taxa legal aplicável a créditos de comerciantes, ascendendo, nesta data, ao valor de € 1.383,06, sendo ainda devidos os juros vincendos e até integral pagamento, à mesma taxa aplicável a créditos de comerciantes; ii.-o valor de € 250,00 por cada dia de incumprimento do contrato de arrendamento, pelo menos desde 19 de Dezembro de 2019 e até à data em que a resolução do contrato de arrendamento realizada pela Ré produziu efeitos - 26 de Outubro de 2020 -, no total de 311 dias, no valor total de € 77.750,00, acrescido de juros à taxa legal aplicável a créditos de comerciantes, ascendendo, nesta data, ao valor de € 6.352,07, sendo ainda devidos os juros vincendos e até integral pagamento, à mesma taxa aplicável a créditos de comerciantes. Foi apresentada réplica onde se impugna os facto alegados pela R. Requer ainda a condenação da Ré como litigante de má-fé, no pagamento do máximo da multa ao Tribunal e em indemnização à Autora, a fixar posteriormente, mas nunca inferior a € 10.000,00, alegando que a Ré usa grosseiramente os meios judiciais, pretendendo com as suas condutas enganar e prejudicar a Autora, bem como enganar o Tribunal. Em resposta à réplica veio a Ré requerer que devem ser considerados não escritos os artigos 10.º a 72.º da réplica, por não corresponder a resposta a excepções, mas uma forma de refazer a petição inicial. Nesse articulado de resposta, veio ainda a Ré responder ao pedido de condenação como litigante de má-fé, concluindo que o mesmo não tem qualquer fundamento e requer a condenação da Autora como litigante de má-fé, em multa e indemnização a seu favor, em valor a fixar, a final, da qual € 984,00 já liquidados. Em resposta, veio a Autora pugnar pelo indeferimento do peticionado pela Ré, concluindo pela sua absolvição da ficcionada litigância de má-fé. Realizou-se audiência prévia na qual: - Foi considerado não escrito o capítulo I “Das Excepções” constante do articulado de resposta/ réplica apresentado pela Autora; - Procedeu-se à prolação de despacho saneador, foi delimitado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamação das partes. Realizou-se o julgamento após o que foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: 1–Julga-se a acção improcedente por não provada e, em consequência decide-se absolver a Ré ... dos pedidos formulados pela Autora ... 2–Julga-se a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência decide-se: a)-Declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado por Autora e Ré em 23 de Janeiro de 2018; b)-Condenar a Autora/Reconvinda ... a pagar à Ré/... a quantia de € 77.750,00 a que acresce juros de mora comerciais desde a notificação da Autora da reconvenção até efectivo e integral pagamento; c)-Absolver a Autora/ Reconvinda do demais peticionado – rendas e juros de mora vencidos. 3–Julga-se improcedente o pedido de condenação da Autora ..., LDA. como litigante de má-fé. 4–Julga-se improcedente o pedido de condenação da Ré ... como litigante de má-fé. * Custas da acção a cargo da Autora e custas da reconvenção, pela Reconvinda e Pela Reconvinte, na proporção do decaimento - nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 527.º, n.º 1 e n.º 2 do Código de Processo Civil - -, reduzindo-se, ao abrigo do disposto no artigo 6.º, n.º 7, do Regulamento das Custas Processuais, o pagamento do remanescente da taxa de justiça em 5/6, suportando apenas 1/6 da taxa de justiça remanescente. Desta sentença vem interposto recurso pela A. que alegou com as seguintes conclusões: 1-Ascende à douta cognição deste Superior Tribunal “ad quem”, o presente recurso de apelação, sobre a Douta Sentença de fls...., na parte em que julgou a ação improcedente por não provada e, em consequência decidiu absolver a Ré ... dos pedidos formulados pela Autora ... Assim como na parte em que julgou a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, decidiu: Declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado por Autora e Ré em 23 de Janeiro de 2018; e condenar a Autora/Reconvinda ... a pagar à Ré/ ... a quantia de € 77.750,00 a que acresce juros de mora comerciais desde a notificação da Autora da reconvenção até efetivo e integral pagamento. Bem como na parte em que julgou improcedente o pedido de condenação da Ré ... como litigante de má-fé. 2-Segmentos estes da Sentença proferida com os quais a ora Recorrente não concorda e não se pode conformar, nem quanto à decisão proferida sobre a matéria de facto, nem quanto à decisão proferida de direito. 3-Quanto aos factos julgados provados sob o s n.ºs 10, 19, 30, 31, 33, 35, 36, 37, 38 e 41, considera a Recorrente que os mesmos não têm qualquer suporte na prova documental e testemunhal produzida nos autos, devendo ser excluídos da matéria de facto julgada provada, e, pelo contrário, serem considerados não provados. 4-Considerou o Tribunal a quo provado que: 10.As obras de reabilitação do prédio a que pertence a loja arrendada à Autora foram concluídas em Novembro de 2019. 5-Salvo o devido respeito, considera a Recorrente que não está aqui descrito nenhum facto, mas pelo contrário unicamente uma conclusão retirada pela Mm.ª Juiz a quo, pelo que deve, sem mais, ser retirada da matéria de facto julgada provada. 6-O facto de ter sido apresentado pedido de autorização de utilização à Câmara Municipal de Lisboa não é de modo algum indicativo de que as obras estavam concluídas. 7-Nenhuma prova foi produzida (como aliás resulta da fundamentação apresentada) que corroborasse essa conclusão. 8-Pelo contrário, a A. logrou provar que de facto as obras relativamente à fração em causa não estavam concluídas nessa data, como tal facto resulta da prova que foi feita pela própria Ré. 9-O que resulta claramente das afirmações feitas pelas testemunhas ..ã. ....., ....... ....., ..... ......., ..é... ....., ...é ..... e ...... ......, reproduzidas e identificadas nas alegações que aqui se dão por integralmente reproduzidas. Como resulta dos documentos juntos pela Ré sob os números 13 e 15 e seus anexos. 10-Afirmações todas, em suma, no sentido de que só em 2020 foram aplicados vidros nas montras e na porta, que, entretanto, esta última foi retirada e substituída por uma grade em lagarto, que o gradeamento de segurança só estava a funcionar mecanicamente e que não havia eletricidade para testar o seu normal funcionamento, ou seja, de modo elétrico, o qual para todos os efeitos apenas continuava a poder ser acionado pelo interior da loja, ou seja, desprovido assim de qualquer funcionalidade. 11-E afirmações que comprovaram que a licença de utilização foi emitida sem que tenha sido feita qualquer vistoria pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa. 12-De toda a prova produzida resulta que a obra não se encontrava concluída em Novembro de 2019, nem tão pouco em 2020, havendo mesmo testemunhos de que à data do julgamento ainda não estava concluída. 13-O facto julgado provado sob o número 10 deve pura e simplesmente ser eliminado do rol de factos julgados provados. 14-Considerou o Tribunal a quo provado que: 19.Todas as obras previstas foram realizadas, incluindo, as obras de reabilitação estrutural da fração autónoma arrendada à Autora. 15-Da prova resulta que não foram realizadas todas as obras. 16-A fração autónoma arrendada à Autora tinha, naturalmente, que se encontrar fechada (portanto com montras e porta, e para além disso, tinha que ter o gradeamento de segurança sobre essa montras e portas e este tinha naturalmente que estar a funcionar devidamente, até porque do projeto constava essa necessidade e, mais ainda, constava que a fachada iria ser integralmente mantida como estava antes da obra por se tratar de uma montra listada como montra protegida e na qual não podiam ocorrer alterações, o que não foi feito pela R.. 17-Tal prova resulta dos depoimentos de ..ã. ..... que confirmou que toda a serralharia (grades) do seu exterior tinha que ser mantida, pois aquela montra estava listada na Câmara como montra protegida e tinha necessariamente que ser mantida, mas também do depoimento de ..... ......., de ...... ...... e do legal representante da Autora que confirmaram que nem a loja estava fechada, nem as grades colocadas e em funcionamento. 18-Todas as testemunhas indicadas referiram expressamente a ausência de instalação de vidros nas montras, a ausência de instalação de porta, e a incompatibilidade de funcionamento das grades de segurança com a manutenção da porta de vidro e ainda a ausência de funcionamento das grades de modo elétrico, dando-se aqui por reproduzidas as transcrições feitas supra. 19-O próprio legal representante da R. acabou por mencionar expressamente a propósito das grades de segurança que pelo facto de a grade central estar recolhida, pintaram as laterais e a central ficou por pintar, como ainda estava por pintar. 20-Confirmando, assim, que as grades não estavam a funcionar, pois caso contrário, não se admitiria tão inusitada circunstância de se pintar grades/portadas laterais e não se pintar a grade/portada central. 21-Face ao que, para além dos vidros que inequivocamente resultou provado que não foram instalados, não podem também subsistir quaisquer dúvidas de que a manutenção das grades de segurança e o seu correto funcionamento era uma obra prevista e não foi concretizada. 22-Deve este concreto facto ser alterado e do mesmo passar a constar apenas que “As obras de reabilitação estrutural da fração autónoma arrendada à Autora foram realizadas.” 23-Considerou o Tribunal a quo provado que: 30.Nesta reunião, a Autora informou a Ré que tinha interesse em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, e transmitiu à Ré que não aceitaria uma compensação de valor inferior a € 110.000,00. 31.Em resposta, a Ré mostrou disponibilidade para realizar um pagamento à Autora para esta aceitar dar sem efeito o contrato de arrendamento referido, propondo pagar o máximo de 55.000,00, mas a Autora mostrou-se indisponível para aceitar menos de € 110.000,00. 35.Nesta reunião, a Autora voltou a insistir em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, e que mais uma vez transmitiu que não poderia ser de valor inferior a € 110.000,00. 36.Mais uma vez, a Ré transmitiu que apenas estava disposta a realizar um pagamento à Autora para se dar sem efeito o contrato de arrendamento no valor máximo de 55.000,00. 24-Para além das declarações do legal representante da Ré e das declarações do seu irmão (com manifesto interesse no desfecho desta causa) que de forma nitidamente “preparada” e “estudada” confirmam este facto, nenhuma outra prova foi feita. 25-Pelo contrário o legal representante da A. negou perentoriamente que alguma vez tenha feito as afirmações que se lhe imputam sempre tido interesse em manter aquela loja, não só razões sentimentais, mas também por estar localizada no ótimo local para o comércio, e que das várias pessoas que representa tem 9 lojas abertas ao público, algumas adquiridas recentemente, pelo que tão pouco se colocam questões financeiras. 26-Também as testemunhas ...... ...... e ...é ..... confirmaram expressamente que em momento algum o gerente da A. colocou em causa o seu manifesto interesse na abertura da loja, tendo afirmado que ele estava sim preocupado com o facto de as obras não estarem concluídas e a sua abertura estar a ser continuamente adiada. 27-Também as comunicações com datas posteriores a estas reuniões confirmam o teor das declarações prestadas pelo legal representante da A. – comunicações datadas de 06/02/2020, 20/02/2020, 27/02/2020 e 13/03/2020 (factos provados sob o n.ºs 15, 44, 47). 28-Nem mesmo nas comunicações remetidas pela R. à A. existe alguma menção acerca das alegadas pretensões apresentadas pelo legal represente da A. nas reuniões ocorridas. 29-Concatenada a prova testemunhal, a prova por declarações de parte e a prova documental produzida, não permite de modo algum considerar estes factos provados. 30-Devem os factos julgados provados sob os números 30, 31, 35 e 36 ser eliminados do rol de factos julgados provados. 31-Considerou o Tribunal a quo provado que: 33.Nessa vistoria, a Autora não quis receber as chaves da loja. 37.A Autora recusou receber as chaves. 32-Não foi produzida qualquer prova de que alguma vez não tenha querido receber as chaves da loja, nem foi provado nenhum facto que evidenciasse qualquer recusa da sua parte. 33-... fez prova cabal de que as chaves não lhe foram entregues, pois a R. não concluiu todas as obras necessárias à tomada de posse pela A. da fração arrendada, na medida em que a posse da mesma só poderia ocorrer quando aquela estivesse nas condições previstas no projeto e apta a receber as obras de layout com vista à sua abertura ao público. 34-O que resulta dos documentos juntos com a p.i. sob os números 9, 10, 12, 13, 14, 15, 17 (cf. factos julgados provados sob os n.ºs 15, 16, 22, 24, 26, 44, 47) bem como nos documentos juntos com a p.i. sob os números 11, 22, 23, 24, 25, 26, 29, que apesar de não terem sido julgados provados, como a seguir melhor se explicitará assim devem ser julgados. 35-Documentos esses nos quais expressamente se exorta a R., repetidas vezes, para a necessidade de “fechar” a loja, ou seja, colocar vidros e porta, e para colocar as grades de segurança em normal funcionamento com a necessária demonstração de que estavam a funcionar, o que a R. nunca fez. 36-De acordo com os depoimentos de testemunhas da própria Ré, como o das testemunhas ..ã. ....., autor do projeto, e ....... ....., sócio da R., a loja continuava sem porta (o que aconteceu até à data da audiência de julgamento), porque a porta de vidro que lá foi colocada teve que ser retirada para permitir o funcionamento manual da grade de segurança, mas apenas com um sistema de lagarta, pelo que nem sequer se percebe a que “chaves” se refere no facto julgado provado. 37-Razão pela qual, estes concretos factos devem ser excluídos da matéria de facto julgada provada, já que não só não existe prova que os corrobore, como foi feita prova concludente que em momento algum a R. colocou a loja arrendada em condições de a mesma poder ser tomada posse por parte da A., nomeadamente que tenha instalado uma porta com chave, e que tenha colocado o sistema de segurança em grades a funcionar. 38-Considerou o Tribunal a quo provado que: 38.O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados e estavam em funcionamento, embora o gradeamento do vão central estivesse recolhido para permitir o acesso ao interior da loja. 39-Inexiste qualquer prova de que as chapas metálicas referidas estavam em funcionamento. 40-Resulta da prova produzida documentos 13 e 15 da contestação, depoimento de ...... ...... e das declarações de parte do próprio legal representante da R. que o técnico contactado para verificar as mesmas, em Fevereiro de 2020 mexeu apenas nas montras laterais e estas estavam a funcionar de forma mecânica, que a porta central não foi intervencionada na medida em que havia uma porta de vidro que não o permitia, que em Março de 2020 as três portas estavam a funcionar mecanicamente pois a porta de vidro tinha sido retirada, que pelo facto de a grade central estar recolhida, pintaram as laterais e a central ficou por pintar. 41-Resulta ainda da prova produzida indicada no anterior ponto e do depoimento de ..é... ..... que o funcionamento mecânico não é praticável para o uso normal, exigindo-se que as mesmas funcionem de forma elétrica, e que tal não foi nunca testado. 42-Deve este concreto facto ser alterado e do mesmo passar a constar que, O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados, mas encontram-se a funcionar apenas mecanicamente (o do vão central só depois de retirada a porta de vidro interior), não tendo sido testado o funcionamento dos mesmos com os motores elétricos. 43-Considerou o Tribunal a quo provado que: 41.A Ré instalou os vidros simples nas laterais da loja. 44-Considerando que tal instalação só ocorreu em Março de 2020 como resulta claramente da prova produzida pela própria R. deve ser aditado precisamente essa concretização. 45-O que resulta do documento junto pela Ré sob o número 13 comunicação datada de 6 de Março de 2021- que só nessa data os vidros das montras foram colocados, como resulta do depoimento da testemunha ....... ....., sócio da R. que o confirmou. 46-Deve este concreto facto ser alterado e do mesmo passar a constar que: A Ré instalou os vidros simples nas laterais da loja em Março de 2020. 47-Considera ainda a Recorrente que o Tribunal a quo jugou não provado factos que, face às provas constantes dos autos deviam ter sido julgados provados, concretamente os factos constantes das alíneas b), d), e), g), h), j), e l). 48-Face à prova produzida não concebe a recorrente como foi considerado não provado que b) As grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao locado são condição essencial para a realização das obras no interior da loja e para a abertura ao público do estabelecimento e do subsequente funcionamento da loja, pela segurança que conferem ao estabelecimento e aos bens existentes no interior do mesmo. 49-Resulta do contrato de arrendamento outorgado pelas partes, considerado provado – facto 9 – que o fim a que a fração se destinava era exclusivamente a atividade de comércio de ourivesaria, joalharia e relojoaria. 50-A prova testemunhal e as próprias declarações de parte foram todas unânimes de que a loja sofreu uma alteração significativa na sua disposição, já que antes das obras era composta por rés-do-chão e primeiro andar e que a entrada se fazia pelo primeiro andar, abrindo as portas e as portadas das montras do rés-do-chão pelo interior. E que depois das obras a única entrada da loja passou a ser pelo rés-do-chão. E ainda que tais grades/portadas eram de segurança e eram as grades usuais ali na baixa para comércio de ourivesaria. 51-Foi feita prova que o normal funcionamento de tais grades/portadas era de forma elétrica – cf. todos os depoimentos transcritos nas alegações, nomeadamente de ...... ....... 52-Foi feita prova que as grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao locado são condição essencial para a realização das obras no interior da loja e para a abertura ao público do estabelecimento e do subsequente funcionamento da loja, pela segurança que conferem ao estabelecimento e aos bens existentes no interior do mesmo – cf. todos os depoimentos transcritos nas alegações, nomeadamente de ...... ....... 53-Foi feita prova que para que o projeto de restauração do edifício tivesse sido aprovado foi necessário manter essas mesmas grades e portas de segurança daquela fração tal como existiam, não sendo autorizada a sua retirada ou qualquer alteração às mesmas –cf. depoimento de ..ã. ..... transcrito nas alegações. 54-Este concreto facto deve ser julgado provado nos seguintes termos: As grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao locado são condição essencial para a realização das obras no interior da loja e para a abertura ao público do estabelecimento e do subsequente funcionamento da loja, pela segurança que conferem ao estabelecimento e aos bens existentes no interior do mesmo, por ali terem que ser mantidas nos exatos termos em que se encontravam antes da obra por exigência camarária por se tratarem de montras listadas como protegidas. 55-Face à prova produzida não concebe a Recorrente como foi considerado não provado que d) No final do mês de Setembro de 2019 e até final de Dezembro de 2019, a loja arrendada à Autora encontrava-se desprovida das portas de entrada, com acesso à Rua .... 56-Resulta de declarações das próprias testemunhas das Rés que as portas de entrada apenas foram colocadas em março de 2020 e que posteriormente foram retiradas e colocada uma grade lagarta - cf. depoimento de ..ã. ..... transcrito nas alegações, cf. documento n.º 13 junto à contestação e foto junta em audiência de julgamento. 57- Deve ser aditado aos factos provados o seguinte facto: “A loja arrendada à Autora encontrava-se desprovida das portas de entrada, com acesso à Rua ...” 58-Por tudo quanto antes já se mencionou, e que aqui se reitera, é por demais óbvio que foi concludente a prova de que e) As grades e as portas de segurança colocadas na fachada da entrada da loja não funcionavam. h) Sem quadro elétrico e a eletricidade no estabelecimento arrendado à Autora, esta esteve impossibilitada de verificar se as grades, as portas e o equipamento de segurança tinham sido danificados e bem assim se a loja se encontrava em condições de ser recebida, a fim de esta realizar as obras de preparação do locado para a sua abertura ao público. 59-Da prova produzida - documentos emitidos pelo técnico e juntos às comunicações juntas pela R. à contestação sob o n.º 13 e 15, cf. o depoimento de ...... ......, cf. As declarações de parte do próprio legal representante da R., e cf. o depoimento de ..ã. ..... - resulta que em Março de 2020 as três portas estavam a funcionar mecanicamente pois a porta de vidro tinha sido retirada, que pelo facto de a grade central estar recolhida, pintaram as laterais e a central ficou por pintar, e que o manuseamento manual ou mecânico era complicado, não sendo possível o seu normal manuseamento. 60-E ainda que o seu funcionamento elétrico não era possível pois não havia eletricidade na loja. 61-Deve ser aditado aos factos provados os seguintes factos: As grades e as portas de segurança colocadas na fachada da entrada da loja só estavam a funcionar mecanicamente, o que era complicado, pois não correspondia ao seu normal funcionamento que era elétrico. Sem quadro elétrico e a eletricidade no estabelecimento arrendado à Autora, esta esteve impossibilitada de verificar se as grades, as portas e o equipamento de segurança tinham sido danificados e bem assim se a loja se encontrava em condições de ser recebida, a fim de esta realizar as obras de preparação do locado para a sua abertura ao público. 62-Não concebe uma vez mais a A. como não foi julgado provado que, Tal deveu-se ao facto da Ré e do seu gerente que, não obstante ter sido diversas vezes interpelado pela Autora para estar presente no locado aquando da deslocação dos funcionários da EDP ao estabelecimento, a fim de abrir as portas da loja para que aqueles pudessem entrar no locado, sempre se recusou a deslocar- se ao estabelecimento para abrir as portas do mesmo à Autora e aos funcionários da EDP. 63-Prova que resulta dos documentos juntos à p.i. sob os números 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26 - comunicações dirigidas à Ré e por ela recebidas nas quais se solicitava precisamente a comparência na fração para instalação de energia elétrica e simultaneamente para aferir do correto funcionamento elétrico das grades de segurança. 64-E que resulta ainda do depoimento de ....... ..... que confirmou que não compareceram em nenhumas das datas solicitadas pela A. porque, no seu entender, não tinham que comparecer. 65-Deve ser aditado aos factos provados o seguinte facto: A Ré e o seu gerente, não obstante ter sido diversas vezes interpelado pela Autora para estar presente no locado aquando da deslocação dos funcionários da EDP ao estabelecimento, a fim de abrir as portas da loja para que aqueles pudessem entrar no locado, sempre se recusou a deslocar-se ao estabelecimento para abrir as portas do mesmo à Autora e aos funcionários da EDP, o que sucedeu pelo menos desde Julho até Setembro de 2020. 66-Devem ser julgados provados os factos j) A loja permanece sem os vidros das montras, sem eletricidade, sem as portas de entrada em vidro, com as grades e as portas de segurança sem funcionar, e sem que a Ré tivesse alguma vez permitido à Autora aceder ao interior da loja arrendada que mantém encerrada. l) No dia 24.09.2020, a Ré havia colocado na entrada da loja, no local destinado às portas de entrada, um gradeamento em aço fechado com aloquete. 67-Da conjugação de todas as provas produzidas, nomeada e concretamente da prova produzida pela própria Ré, esses factos resultam evidentes – cf. depoimento de ..ã. ..... e ....... ...... 68-O Tribunal a quo, devia ter julgado provados factos que pura e simplesmente omitiu da decisão proferida quanto à matéria de facto. 69-Consubstanciados nos correspondentes documentos juntos pela A. e não impugnados pela R. devem ser aditados à matéria julgada provada, os seguintes factos: 1-em 04/12/2019 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 11, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 2-em 26/05/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 22, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 3-em 08/06/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 23, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 4-em 15/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 19, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 5-em 16/07/2020 os técnicos da EDP que se deslocaram à fração arredada com um representante da A. emitiram a nota de visita constante do doc. 21 junto com a p.i., por não ter sido possível proceder à instalação de energia elétrica. 6-em 17/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 24, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 7-em 21/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 25, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 8-em 24/07/2020 os técnicos da EDP que se deslocaram à fração arredada com um representante da A. emitiram a nota de visita constante do doc.20 junto com a p.i., por não ter sido possível proceder à instalação de energia elétrica; 9-em 27/08/2020 a A. deu entrada em juízo de um pedido de notificação judicial avulsa conforme documento junto à p.i. sob o n.º 26 e com o conteúdo que se dá por integralmente reproduzido; 10-a agente de execução nomeada para proceder à referida notificação judicial avulsa lavrou o documento junto à p.i. sob o n.º 28, com o teor que se dá aqui por integralmente reproduzido; Sendo ademais que em audiência de julgamento esta mesma agente de execução reiterou e confirmou tudo o ali constante, nomeada e concretamente as diligências que efetuou com vista à concretização da referida notificação judicial avulsa (depoimento de .....é ..... prestado na audiência de julgamento de 12.10.2022 e gravado pelo sistema citius entre os minutos 10:17:14 e 10:25:53 – minutos 2, 3, 5 e 6 e ss) 11-em 16/09/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 29, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 12-em 25/09/2020 a A. remeteu à R. a comunicação junta à p.i. sob o n.º 30, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 13-em 07/10/2020 foi tentada a realização de uma notificação por mandatária judicial, conforme documento que sob o n.º31 foi junto à p.i., com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido, a qual não foi possível nos termos constantes do respetivo auto negativo, cujo conteúdo se deve igualmente dar por integralmente reproduzido. O que foi ainda confirmado em audiência de julgamento pela testemunha subscritora de tal auto (depoimento de ... ...... prestado na audiência de julgamento de 12.10.2022 e gravado pelo sistema citius entre os minutos 11:46:28 e 11:54:02 – minutos 2, 4,5). 70-Consubstanciado no depoimento prestado por ..ã. ....., autor do projeto quando refere perentoriamente que apesar de ter sido pedida autorização de utilização tal pedido não implicou qualquer vistoria por parte dos serviços da Câmara, já que “informalmente é pedida uma dispensa de vistoria mediante a afirmação de que não houve alterações em obra em relação ao que estava no projeto” (minuto 10 e ss), e quando refere que toda a serralharia (grades) do seu exterior tinha que ser mantida, pois aquela montra estava listada na Câmara como montra protegida e tinha necessariamente que ser mantida (minuto 26), o que fizeram pois não queriam criar entraves ao procedimento (minuto 26 e ss), deve ainda ser considerado provado que: 14-para a emissão da licença de utilização não foi feita qualquer vistoria pela Câmara Municipal de Lisboa; 15-toda a serralharia ( grades) do exterior da fração arrendada tinha que ser mantida, pois aquela montra estava listada na Câmara Municipal de Lisboa como montra protegida e tinha necessariamente que ser mantida sem quaisquer alterações, tendo optado precisamente por essa manutenção no projeto apresentado. 71-Face à necessária e devida alteração da decisão sobre a matéria de facto nos termos supra pugnados, não podem subsistir quaisquer dúvidas que a decisão a proferir deverá ser diametralmente oposta à decisão proferida pela Mm.ª Juiz a quo. 72-Foi feita prova mais do que concludente de que foi a R. e não a A. que incumpriu de forma deliberada o contrato de arrendamento celebrado com a A.. 73-A R. não procedeu a todas as necessárias e devidas obras na fração objeto de tal contrato, de modo a colocar a mesma em condições de poder ser recebida pela A. para na mesma proceder ao layout para abertura ao público do estabelecimento de ourivesaria, joalharia e relojoaria. 74-A R. não procedeu à instalação na referida fração dos meios necessários ao encerramento das suas montras e das suas portas, concretamente as montras de vidro e a porta igualmente de vidro. 75-A R. não procedeu à instalação devida do gradeamento de segurança de modo a permitir a sua normal utilização elétrica, e naturalmente a permitir que a sua utilização fosse feita do lado exterior, em função das alterações que ela própria introduziu na fração e que determinaram que tal mecanismo tivesse que ser ele próprio também alterado, pois até ao início das obras o mesmo era acionado pelo interior da loja. 76-A manutenção dessas portas e grades, e naturalmente o seu correto funcionamento (já que a sua manutenção sem funcionamento impediria o normal uso da fração) fazia parte do projeto da obra de restauro e reabilitação do prédio onde a fração se integra. 77-Como parte integrante desse projeto naturalmente que a obrigação era única e exclusivamente da R., nunca da A., ou de qualquer outra arrendatária que viesse a ocupar a dita fração. 78-E tanto essa obrigação era do seu expresso conhecimento, que em resposta às sucessivas comunicações feitas pela A. para que procedesse à instalação das ditas portas e grades, logo pediu ao técnico (que já havia feito outras intervenções naquele mesmo dispositivo – ...... ...... .. .. ...) que lhe desse um orçamento para essa intervenção. 79-Tal facto foi expressamente comprovado em audiência de julgamento por este mesmo técnico que claramente afirmou que o Sr. ....... (sócio da R.) lhe pediu um orçamento para ir à obra colocar as portas e as grades a funcionar e que depois de ter apresentado o orçamento não foi o mesmo aceite. 80-A R. não instalou as montras e as portas da fração de modo a que a mesma estivesse devidamente munida de suportes de fecho total da fração para que pudesse servir para o fim a que se destinava o comércio. 81-A R. não instalou as portas e grades de segurança que obrigatoriamente tinha que ali manter por imposição regulamentar da Câmara Municipal de Lisboa (e porque expressamente optou por mencionar no projeto a sua manutenção) e colocar as mesmas a funcionar (o que implicava colocar o respetivo sistema de acionamento no exterior, pelas razões supra expostas); 82-Sempre foi a R. e nunca a A. que incumpriu o contrato de arrendamento celebrado, pois, depois de dar as obras do prédio por concluídas, manteve ininterruptamente um comportamento perante a A. de negação da conclusão das obras a que estava obrigada por referência à fração dada de arrendamento. 83-Na sentença recorrida há um claro e inequívoco erro na apreciação da prova. 84-Sem qualquer suporte factual plausível foi desvalorizado o depoimento de parte do legal representante da A., e os depoimentos das suas testemunhas, quando os mesmos, sem exceção, foram bastante espontâneos e claros com razão de ciência explícita. 85-Por contraposição, foi valorado sem qualquer razão aparente e percetível, o depoimento de todas as testemunhas da Ré – essencialmente de dois irmãos do legal representante da R., um dos quais sócio da R. na percentagem de 50%, de uma cunhada e o próprio depoimento do seu legal representante, apesar de, como expressamente referiu ter tido um depoimento todo ele apoiado em “notas”. 86-Desconsiderou-se o fim a que se destinava a fração arrendada. 87-Desconsiderou-se que o gradeamento que ali já se encontrava instalado tinha ser colocado em normal funcionamento elétrico já que o funcionamento mecânico não serve o uso normal, mas apenas um uso excecional no caso de falha de energia elétrica. 88-Desconsiderou-se que, para além de se encontrar listado como montra protegida, esse gradeamento era essencial para o normal prosseguimento do fim a que se destinava a fração – comércio de ourivesaria, joalharia e relojoaria. 89-... também fez prova plena de que esse mecanismo de segurança funcionava eletricamente (sendo o seu funcionamento mecânico apenas possível como solução alternativa excecional, nunca para o uso normal e comum), pelo que enquanto não fosse instalada energia elétrica na fração era impossível aferir se esse mecanismo estava a funcionar (o que de resto sempre seria um mero formalismo, pois nos termos expostos a R. há muito havia assumido que não tinha mandado proceder às alterações necessárias a tal mecanismo no sentido de o seu acionamento ser feito a partir do exterior da loja). 90-Foram inúmeras e sucessivas as tentativas perpetradas pela A. no sentido de conseguir que a R. concluísse as obras a que estava obrigada para poder entregar a fração. 91-Foram inúmeras e sucessivas as tentativas perpetradas pela A. apenas para tentar instalar na fração energia elétrica que permitisse demonstrar devidamente que o mecanismo de segurança não estava a funcionar devidamente. 92-Não ocorreu qualquer incumprimento por parte da A., pois a mesma só estava obrigada a tomar posse da fração, depois de a mesma estar nas condições devidas para ser recebida para o fim pretendido. 93-Nos termos do artigo 1031.º, alínea b), do Código Civil, a obrigação típica do senhorio é assegurar ao arrendatário o gozo do arrendado para os fins a que a este se destina, o que no caso em causa manifestamente não sucedeu. 94-O incumprimento dessa obrigação constitui fundamento de resolução do contrato, por parte do arrendatário, como o veio a fazer. 95-A não concretização do arrendamento em causa apenas beneficiaria a R., nunca a A.. 96-Violou a sentença proferida o disposto nos artigos 1083,º, 1031, 802.º e 808.º do CC. 97-Nunca poderia o Tribunal a quo, depois de considerar (e bem) que o contrato de arrendamento nunca deixou de estar suspenso nos termos estipulados, ter considerado que pela “alegada” mora da A. em receber a fração era devida uma sanção pecuniária compulsiva à R.. 98-A aplicação de uma tal sanção nos termos constantes do próprio contrato e nos termos legais aplicáveis – art.ºs 810.ºdo CC. – implicava que a R. tivesse expressamente interpelado a A. para o cumprimento, e o que aconteceu é que a R. quando interpelou a A. sob cominação da sanção pecuniária compulsiva, fê-lo única e simplesmente por alegada falta de pagamento de rendas, interpelando a A. para o seu pagamento. 99-Inexistiu interpelação para efeitos de aplicação da sanção pecuniária compulsiva por alegado incumprimento do recebimento da fração (o que, de resto, nunca aconteceu). 100-A solução legal aplicada pela Mm.º Juiz a quo viola determinantemente o disposto nestes art.ºs810. do CC., devendo a sentença proferida ser totalmente revogada. 101-Face ao incumprimento culposo da Ré na conclusão das obras a que estava obrigada na fração dada de arrendamento à A., e face à notificação expressamente feita pela A. para o seu cumprimento nos termos do disposto no artigo 808.º, a interpelar aquela para cumprir a obrigação, fixando-lhe um prazo suplementar, com a advertência de que a inobservância deste prazo implicará o incumprimento definitivo do contrato, e sob a cominação da aplicação da sanção pecuniária compulsória. 102-Deve ser a R. condenada no pagamento à A., pela mora na entrega do locado nos termos referidos nesta Petição, a título de sanção pecuniária compulsória, na indemnização prevista no nº1 da cláusula Décima Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 78.250,00; 103-Mais deve ser a R. condenada a reconhecer a resolução do Contrato de Arrendamento celebrado com a A. em 23.01.2018, a partir de 02.10.2020, resolução que deve ser declarada, e em consequência, no pagamento à A. pela não entrega definitiva e culposa da fração autónoma arrendada supra referida, na indemnização prevista no nº2 da cláusula Décima-Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 140.00,00€. Termos em que, e nos melhores de Direito que V. Ex.as doutamente suprirão deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que condene a R. no pagamento à A., pela mora na entrega do locado nos termos referidos nesta Petição, a título de sanção pecuniária compulsória, na indemnização prevista no nº1 da cláusula Décima Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 78.250,00; e a reconhecer a resolução do Contrato de Arrendamento celebrado com a A. em 23.01.2018, a partir de 02.10.2020, resolução que deve ser declarada, e em consequência, no pagamento à A. pela não entrega definitiva e culposa da fração autónoma arrendada supra referida, na indemnização prevista no nº2 da cláusula Décima-Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 140.00,00€. Contra-alegou a R. pugnando pela manutenção da decisão, quer de facto quer de direito. O Tribunal decidiu a matéria de factos nos seguintes moldes: De relevante para a decisão da causa, resultou provada a seguinte matéria de facto: 1.–A Autora E...,Lda. é uma sociedade comercial por quotas que se dedica ao comércio de ourivesaria, joalharia, artigos conexos e acessórios e tem a sua sede na Rua ... 2.–A Autora foi, durante vários anos e até 23 Janeiro de 2018, arrendatária da loja de r/c e 1.º andar, sita na Rua .., correspondente às fracções “A” e “F”, do prédio urbano sito na Rua .., inscrito na matriz sob o artigo …1 da freguesia de ... e descrito no Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia da ..., concelho de Lisboa. 3.–A Ré M....Lda. é dona, proprietária e legítima possuidora de várias fracções autónomas que adquiriu do prédio urbano sito na Rua .., designadamente, dona e proprietária da loja de r/c e 1.º andar sita na Rua .., correspondente às fracções “A” e “F”, arrendada à Autora. 4.–A Ré pretendia realizar obras de reabilitação nas diversas fracções autónomas que adquiriu e de que é proprietária e também na loja de r/c e 1.º andar, correspondente às fracções “A” e “F”, arrendadas à Autora. 5.–A Autora tinha interesse em garantir um novo contrato de arrendamento da loja de que era arrendatária. 6.–A Ré manifestou-se disponível para garantir à Autora a ocupação da fracção autónoma designada pela letra “A”. 7.–No dia 23 de Janeiro de 2018 foi outorgado entre a Autora, na qualidade de arrendatária, e a Ré, na qualidade de senhoria, um “Acordo de Revogação dos Contratos de arrendamento” existentes à data, referentes às fracções “A” e “F” do prédio urbano referido em 2., com o seguinte teor: M....Lda. (…), na qualidade de SENHORIA e E...,Lda., (…), na qualidade de ARRENDATÁRIA, É livremente e de boa fé, celebrado e reciprocamente aceite o presente acordo de revogação de contratos de arrendamento, ao abrigo do disposto no artigo 1082.º do Código Civil, que se rege pelos termos das cláusulas seguintes: PRIMEIRA Pelo presente acordo e nos termos e condições dele constantes, a SENHORIA e o ARRENDATÁRIO revogam, por mútuo acordo, o contrato de arrendamento relativo à loja, no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fracção “A”, e do contrato de arrendamento do 1º Esq. do prédio sito na Rua ..., correspondente à fracção “F” do mesmo prédio, (…), os quais ficam revogados e não produzirão mais efeitos, nos termos e condições do presente acordo. SEGUNDA 1.–A ARRENDATÁRIA deixará de utilizar os locados para qualquer actividade profissional e, de imediato, permitirá o início das obras de reabilitação de todo o edifício que a SENHORIA pretende desenvolver e abster-se-á de qualquer actuação que possa prejudicar a realização das referidas obras de reabilitação, as quais são do seu conhecimento. 2.–A ARRENDATÁRIA diligenciará para que se reúnam todas as condições para que as obras indicadas no número anterior se desenvolvam da forma mais eficaz e célere e ficará disponível para praticar todo o e qualquer acto que possa facilitar a realização das mesmas. TERCEIRA 1.–A ARRENDATÁRIA iniciará imediatamente a desocupação do locado de pessoas e bens, comprometendo-se a proceder à sua entrega, livre de pessoas e bens, no prazo de 20 dias de calendário, se possível, mas nunca depois de volvidos 45 dias de calendário sobre a presente data. 2.–Após a entrega das fracções autónomas supra indicadas, considera-se que a ARRENDATÁRIA abdica de todos os bens móveis que permaneçam nos locais correspondente aos locados, não podendo ser exigidos à SENHORIA quaisquer valores emergentes da sua remoção ou destruição. 3.–A SENHORIA obriga-se a contratar e custear o transporte dos bens da ARRENDATÁRIA que se encontrem no locado para o local da zona metropolitana de Lisboa, ou zona limítrofe, que lhe for indicado, não sendo porém responsável por qualquer dano nos mesmos, incluindo os decorrentes de extravio, dissipação ou deterioração. 4.–A SENHORIA obriga-se a não danificar as grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao R/C, sita na Rua …, fracção autónoma “A”, que são propriedade da arrendatária. QUARTA A revogação dos contratos de arrendamento implica a desocupação total dos locados e a entrega das chaves das fracções que estiverem arrendados à ARRENDATÁRIA e fica sujeita á verificação cumulativa das condições seguintes: a)-Ao pagamento de uma compensação pela resolução do contrato de arrendamento que corresponde à fracção autónoma “f”, no valor total de 80.000,00€ (…), que a SENHORIA liquidará à ARRENDATÁRIA, em duas prestações: (i)- nesta data foi liquidado o valor total de €50.000,00 (…), de que a ARRENDATÁRIA dá quitação; (ii)- na data e momento de entrega do locado nas condições de desocupação aqui acordadas, a SENHORIA liquidará o valor remanescente de €30.000,00 (…). b)-À assinatura de novo contrato de arrendamento relativo à loja do R/C, sita na Rua ..., correspondente à fracção “A”, que vigorará a partir da presente data mas que ficará suspenso enquanto decorrerem as obras de reabilitação do edifício em causa e não for possível a utilização do locado para a actividade da ARRENDATÁRIA, nos termos do proc. de licenciamento nº …/2016, o qual constitui anexo do presente contrato. QUINTA Em decorrência do presente acordo de revogação e no caso de cumprimento das obrigações nele previstas, a ARRENDATÁRIA declara apenas ter o direito de arrendamento que decorre do novo contrato de arrendamento aqui junto em anexo e compromete-se a manter-se disponível para resolver ou colaborar na resolução de quaisquer assuntos pendentes relativos aos locados, mesmo após a sua desocupação. SEXTA 1.–Em caso de incumprimento do ora acordado, a parte faltosa fica obrigada ao pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento, a título de sanção pecuniária compulsória, com limite de €50.000,00. 2.–Sendo o incumprimento definitivo da SENHORIA, a presente revogação do contrato de arrendamento não operará os seus efeitos e ainda perderá os valores já liquidados a título compensatório e, sendo o incumprimento definitivo do ARRNEDATÁRIO, este ainda devolverá, em dobro, os valores já recebidos a título compensatório. SÉTIMA Salvo os direitos e obrigações decorrentes para as Partes do disposto nas cláusulas anteriores, as partes mutuamente declaram, para todos os efeitos legais, nada mais ter a haver e/ou a receber uma da outra parte, seja a que título for, e obrigam-se, por acordo, a findar, requerendo a extinção por inutilidade superveniente da lide, qualquer procedimento judicial pendente, designadamente o proc. …/16.6YLPRT, pendente na Instância local de Lisboa, Secção Cível, J18, com custas em partes iguais e prescindindo da procuradoria, na parte disponível. (…).” 8.–A Autora entregou à Ré o 1.º andar, correspondente à fracção “F” do prédio referido em 2., mediante o pagamento de uma quantia de € 80.000,00 a título de compensação pela resolução do Contrato de Arrendamento da fracção “F”, montante que a Autora recebeu da Ré. 9.–Na mesma data referida em 7, foi celebrado entre ambas o Contrato de Arrendamento comercial com prazo certo, apenas da fracção “A” do prédio referido em 2., com o seguinte teor: “CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL COM PRAZO CERTO M....Lda. (…), na qualidade de SENHORIA e E...,Lda., (…), na qualidade de ARRENDATÁRIA, CONSIDERANDO que: A)-A SENHORIA é proprietária da loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, (…), B)-A referida fração autónoma já esteve arrendada à ARRENDATÁRIA e será objecto de obras de reabilitação a realizar nos termos do proc. de licenciamento n.º … /2016, que foi deferido pela ..., de que a ARRENDATÁRIA tem conhecimento; C)-A empreitada de reabilitação já está adjudicada a empresa de construção e iniciar-se-á ainda durante o corrente mês de Janeiro; D)-A ARRENDATÁRIA tem interesse em garantir um novo contrato de arrendamento da fracção autónoma, E)-A SENHORIA está disponível para garantir a ocupação da referida fracção autónoma. É celebrado o presente contrato de arrendamento urbano para fins comerciais, com prazo certo, que se rege pelas cláusulas seguintes: Cláusula Primeira (Objeto) (…) Cláusula Segunda (Finalidade) Pelo presente contrato, a SENHORIA arrenda e a ARRENDATÁRIA toma de arrendamento o locado melhor identificado na cláusula primeira, que se destina exclusivamente a actividade de comércio de ourivesaria, joalharia e relojoaria, da ARRENDATÁRIA, não lhe podendo ser dado outro fim ou uso. Cláusula Terceira (Prazo) 1.–Este arrendamento é feito pelo prazo de 6 anos, aceitando a ARRENDATÁRIA que este prazo é definitivo e improrrogável, independentemente de qualquer obrigação legal ou administrativa que entretanto venha a ocorrer. 2.–O contrato tem início na presente data, ficando suspenso até que as obras de reabilitação do prédio e da fracção autónoma permitam a abertura ao público do estabelecimento da arrendatária, sendo que se prevê que as obras de reabilitação tenham lugar em 14 meses, eventualmente prorrogáveis por 2 meses, obrigando-se a SENHORIA a diligenciar no sentido deste prazo ser respeitado. 3.–O locado será entregue “em tosco” e depois de reabilitada estruturalmente a fracção autónoma, nos termos do proc. de licenciamento n.º … /2016, que foi deferido pela ..., e de que a ARRENDATÁRIA tem conhecimento; 4.–A SENHORIA procurará entregar a fracção autónoma à ARRENDATÁRIA 75 dias antes das obras de reabilitação do prédio findarem, desde que tal não contenda com a eficácia e celeridade das obras de reabilitação, para que a ARRENDATÁRIA possa preparar a loja de forma a que a abertura do estabelecimento comercial ao público ocorra logo que as obras do prédio tenham terminado e existam licenças e autorizações administrativas para tanto. 5.–A SENHORIA notificará a ARRENDATÁRIA da data em que poderá tomar posse da loja para realizar as intervenções para preparação da abertura do estabelecimento comercial ao público e da data da cessação da suspensão dos efeitos do presente contrato, que corresponderá ao início dos 6 anos de duração do contrato de arrendamento. 6.–O prazo de 6 anos de duração do contrato começará a correr quando for possível proceder à abertura do estabelecimento ao público, e no dia um do mês seguinte àquele em que ocorrer a notificação da SENHORIA à ARRENDATÁRIA, por escrito, de que poderá proceder à abertura do estabelecimento, com envio de cópia da licença, desde que a ARRENDATÁRIA já tenha disposto da loja pelo período de 75 dias para realizar as intervenções necessárias para preparar a abertura do estabelecimento comercial ao público. Cláusula Quarta (Renda) 1.–A renda mensal é de 2.500,00 euros (…), nos primeiros 5 anos, e de €3.250.000,00, no sexto e último ano de duração do contrato, a pagar pela ARRENDATÁRIA à SENHORIA até ao dia 1 do mês anterior àquele a que disser respeito, por depósito ou transferência bancária para o ... a indicar pela SENHORIA. 2.–Com a primeira renda, a liquidar no início do prazo de duração do presente contrato, a ARRENDATÁRIA também entregará à SENHORIA a renda do mês seguinte, na quantia total de 5.000,00 euros. 3.–A renda acordada não será actualizada durante os 6 anos de duração do presente contrato. Cláusula Quinta (Sublocação e Cessão) (…) Cláusula Sexta (Obras) 1.–Só poderão ser efectuadas obras ou benfeitorias no local arrendado com prévia autorização escrita da SENHORIA, com excepção das necessárias para a instalação do estabelecimento da ARRENDATÁRIA. 2.–Todas e quaisquer obras ou benfeitorias que a ARRENDATÁRIA efetue no local arrendado e que tenham a autorização da SENHORIA ficarão a fazer parte do mesmo, com excepção das que possam ser removidas, não podendo a ARRENDATÁRIA exigir qualquer indemnização ou alegar retenção, mesmo quando autorizadas. 3.–A SENHORIA obriga-se a não danificar as grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponda ao locado, as quais são propriedade da arrendatária. Cláusula Sétima (Despesas) É da responsabilidade da ARRENDATÁRIA todos os encargos relativos ao consumo de água, electricidade, gás, telefone, internet, manutenção e limpeza do arredando e outras, correspondentes ao período da vigência deste contrato, mesmo que se venham, a vencer em data posterior ao termo do contrato. Cláusula Oitava (Conservação) 1.–A ARRENDATÁRIA obriga-se a manter em bom estado de conservação as instalações e canalizações de água, electricidade, esgotos, paredes, pavimentos, pinturas e vidros. 2.–A ARRENDATÁRIA obriga-se a fazer um uso prudente do locado que deverá ser restituído em bem estado, ressalvadas as deteriorações normais e inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. Cláusula Nona (Compra e venda do locado) A SENHORIA obriga-se a dar preferência à ARRENDATÁRIA na compra e venda da fracção autónoma que corresponde ao locado, a todo o tempo, nos termos legais aplicáveis. Cláusula Décima (Preferência no novo arrendamento do locado) 1.–Após o decurso de 6 anos de duração deste contrato, caso a agora SENHORIA M... e actual proprietária ainda tiver procedido à venda da loja, esta obriga-se a dar preferência à ARRENDATÁRIA na realização de novo contrato de arrendamento naquelas que forem as melhores condições de mercado naquela data, a aferir mediante a apresentação de proposta escrita de qualquer interessado no arrendamento do locado, a qual deverá apresentar à ARRENDATÁRIA até 4 meses antes do final do prazo do presente contrato de arrendamento. 2.–A ARRENDATÁRIA poderá exercer a preferência no arrendamento no prazo de 15 dias após a recepção da proposta apresentada pela agora SENHORIA, entendendo-se que não exercerá o direito de preferência se nada disse naquele prazo. 3.–O não cumprimento pela actual SENHORIA M... do dever indicado no número um da presente cláusula ou a utilização por esta de qualquer meio não verdadeiro com intenção de defraudar o direito de preferência da ARRENDATÁRIA no arrendamento da loja obriga a SENHORIA M... ao pagamento de indemnização à ARRENDATÁRIA de valor não inferior a € 50.000,00 (…). 4.–A preferência no novo arrendamento prevista nos números anteriores não é aplicável a qualquer proprietária e senhoria que venha a suceder à actual proprietária e SENHORIA M..., desde que na compra e venda realizada se tenha concedido direito de preferência à ARRENDATÁRIA nos termos da cláusula Nona. Cláusula Décima Primeira (Incumprimento) 1.–Em caso de incumprimento culposo do presente contrato, a parte faltosa, depois de notificada para o cumprimento, fica obrigada ao pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento, a título de sanção pecuniária compulsória, com limite de € 140.000,00. 2.–Caso o incumprimento da SENHORIA respeite à não entrega definitiva e culposa da fracção autónoma, sendo a entrega possível em função das normas legais, da realização da obra de reabilitação e sem prejudicar o seu andamento e celeridade, esta obriga-se a indemnizar a ARRENDATÁRIA em 140.000,00 (…). 3.–Caso o incumprimento da ARRENDATÁRIA respeite à não entrega culposa da fracção autónoma depois de findo o contrato de arrendamento ou depois da ARRENDATÁRIA ter perdido o direito à sua ocupação, a esta obriga-se a indemnizar a SENHORIA em 140.000,00 (…).” 10.–As obras de reabilitação do prédio a que pertence a loja arrendada à Autora foram concluídas em Novembro de 2019. 11.–A Câmara Municipal de Lisboa emitiu o Alvará de Utilização n.º …C.M.L./2020, em 10 de Janeiro de 2020, relativo à fracção “A” do prédio referido em 2. 12.–No final do mês de Setembro de 2019, a loja arrendada à Autora encontrava-se com materiais e utensílios utilizados pela Ré na obra do prédio. 13.–A Ré comunicou à Autora em 06.03.2020, o NIP e o CPE. 14.–Em 10.07.2020, a Autora celebrou com a EDP o contrato de fornecimento de energia eléctrica para o locado. 15.–A Autora remeteu à Ré carta datada de 06.02.2020, na qual consta: “(…) Sucede que a senhoria ao retirar a fachada da entrada da loja que corresponde ao r/c, sito na Rua …, fracção autónoma “A”, as grades e as portas de segurança que são propriedade da arrendatária e ao não proceder à instalação das referidas grades e portas de segurança na fachada da loja, como é a sua obrigação contratual, danificou as mesmas, violando com a sua conduta o disposto no nº 3 da cláusula Sexta do Contrato de Arrendamento e nº 4 da cláusula Terceira do Acordo de Revogação do Contrato de Arrendamento, ambos celebrados entre a ora senhoria e a arrendatária em 23 de Janeiro de 2018, incorrendo a senhoria em mora na entrega da loja à arrendatária desde 30.09.2019, data em que devia ter entregado a loja à arrendatária para que esta preparasse o estabelecimento para abertura ao público, mora que se converterá em incumprimento definitivo, com todas as legais consequências decorrentes do incumprimento, previsto na cláusula Sexta, nºs 1 e 2 do Acordo de Revogação e cláusula Décima-Primeira (Incumprimento), nº 2 do Contrato de Arrendamento, caso a senhoria não entregue a loja à arrendatária, nos termos previstos no contrato, até 10.02.2020, tendo para o efeito de proceder prévia e necessariamente à colocação das grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja, tal como as mesmas existiam aquando da entrega da loja pela arrendatária à senhoria para a realização das obras no prédio, valendo o presente ofício como notificação da senhoria para a entrega da loja à arrendatária e a sua não entrega no supra citado prazo, como incumprimento definitivo do contrato de arrendamento, com as legais consequências.” 16.–A Autora remeteu à Ré, em 19.11.2020, carta registada com aviso de recepção, que foi recebida na sede da Ré, com o seguinte teor: “ASSUNTO: Comunicação da Resolução do Contrato de Arrendamento celebrado em 23/01/2018 referente à fracção autónoma designada pela letra “A”, do prédio urbano inscrito na matriz sob o artigo …º da freguesia de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ..,, da freguesia da ..., em Lisboa, efectuada nos termos dos artigos 1083º, nº 1 e 1084º, nº 2, 2ª parte, do Código Civil e alínea b) do nº 7 do artigo 9º e alínea b) do nº 5 do artº 10º, ambos do NRAU. Exmª Gerência Como é do conhecimento de V. Exª, no dia 7 de Outubro de 2020 esteve na sede da sociedade M....Lda., (…) a fim de comunicar à M....Lda., a cessação do contrato de arrendamento comercial celebrado em 23/01/2018 entre a E...,Lda. e a M....Lda., referente à loja do rés-do-chão, sita na Rua …, correspondente à fracção autónoma designada pela “A”, do prédio (…). A comunicação pela arrendatária E...,Lda. destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos dos artigos 1083º, nº 1 e 1084º, nº 2, 2ª parte, do Código Civil, foi efectuada mediante contacto pessoal de Advogado (…), com fundamento na não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado e, em geral, a aptidão deste para o uso previsto no contrato e bem assim, na falta de entrega definitiva do locado à arrendatária, sendo a entrega possível em função das normas legais, da realização da obra de reabilitação e sem prejudicar o seu andamento e celeridade, nos termos dos nºs 1 e 5 do artigo 1083º do Código Civil. (…).” * 17.–A Autora entregou os locados no dia 9 de Março de 2018. 18.–A Ré contratou uma empresa de fiscalização e coordenação de obra, acompanhou todos os trabalhos de reabilitação do prédio, alertou e pressionou o empreiteiro para o cumprimento dos prazos acordados e aplicou multas pelo incumprimento dos mesmos, com o objectivo de o empreiteiro tomar medidas para recuperar os atrasos na realização da obra. 19.–Todas as obras previstas foram realizadas, incluindo, as obras de reabilitação estrutural da fracção autónoma arrendada à Autora. 20.–A Ré pediu, no dia 26 de Novembro de 2019, a licença de utilização de todas as fracções autónomas intervencionadas. 21.–A Ré, por carta de 28.08.2019, que a Autora recebeu, transmitiu o seguinte: “(…) informamos (…) que consideramos que a loja no R/C, sita na Rua …, correspondente à fração “A”, já pode ser preparada para a sua abertura ao público. Nestes termos, ficam notificados de que podem tomar imediatamente posse da referida loja para o efeito supra referido, podendo contactar o ....... ....., pelo nº ... para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entenda necessária. Agradecemos antecipadamente a vossa disponibilidade quanto a este assunto.” 22.–A Autora respondeu à Ré, por carta de 27 de Setembro de 2019, com o seguinte teor: “(…) constatámos que a loja se encontrava totalmente ocupada com materiais e utensílios usados na obra do prédio, e a servir de estaleiro à obra do edifício. Mais constatámos que o tecto da loja ainda não se encontra aplicado, os pórticos laterais ainda não foram colocados no interior da loja, existem problemas de electricidade que ainda não forma resolvidos, e mais grave ainda, que a loja está desprovida de portas para a rua, encontrando-se aberta e sem protecção exterior, o que nos impossibilita de transportar e guardar no seu interior qualquer material, máquinas ou o que quer que seja. Decorre do exposto que as obras a realizar na loja da responsabilidade de V. Exª, ainda não se encontram concluídas, razão pela qual a loja não se encontra em condições de nos ser entregue para os fins contratualmente acordados, não podendo nós, nas descritas circunstâncias tomar posse da mesma para a realização das obras que pretendemos levar a efeito no interior do locado, necessárias à sua abertura ao público. Assim sendo, solicitamos que procedam à realização e conclusão dos trabalhos no interior da loja para que possamos tomar posse da mesma, para os fins previstos no contrato de arrendamento, sendo que, após a conclusão de tais obras por V. Exaª devemos ser notificados para a entrega do locado e respectiva tomada de posse do mesmo, conforme previsto no contrato de arrendamento, devendo, sempre e em todo o caso ter-se por nula e sem efeito, a notificação de 28/08/2019, pelas razões e motivos supra mencionados.”. 23.–No dia 28 de Outubro de 2019, a Ré voltou a escrever à Autora transmitindo o seguinte: “Acusamos a recepção da V/ carta indicada em assunto. Nos termos do contrato de arrendamento celebrado, informamos que consideramos que a loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, já se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público. Nestes termos, ficam notificados de que poderão tomar imediatamente posse da referida loja para o efeito supra referido, podendo contactar o ....... ....., pelo nº ... para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária.” 24.–A Autora remeteu carta à Ré, datada de 5 de Novembro de 2019, com o seguinte teor: “Na sequência do ofício remetido por V. Exª, (…), dado de 28.10.2019 (…) para tomar posse da loja a fim de a preparar para a sua abertura ao público, deslocámo-nos ao estabelecimento comercial a fim de verificar se o mesmo já se encontrava em condições de tomarmos posse do locado para efectuarmos as obras de adaptação do locado ao ramo de comércio a que se destona. Sucede que a locado continua sem ter as portas exteriores de aceso à loja e o seu gradeamento de segurança colocados nos locais próprios, o que não nos permite tomar posse do estabelecimento a fim de executar as obras de adaptação do espaço interior, dado não existir o mínimo de segurança para guardar o material que termos de colocar no interior do locado, sendo certo, ademais, que também não nos foi possível aceder ao interior da loja em virtude de a mesma se encontrar encerrada com taipais de madeira, colocados no lugar das portas exteriores, os quais impedem o acesso ao interior do estabelecimento. Por tal razão, somos a comunicar que o estabelecimento comercial ainda não se encontra em condições de nos ser entregue a fim de podermos tomar posse do mesmo para executar as obras necessárias e adequadas a preparar a loja para abertura ao público. Assim sendo, enquanto o locado não tiver as portas exteriores e o gradeamento devidamente colocados nos sítios próprios, por forma a assegurar a guarda dos materiais a utilizar na realização das obras interiores previstas para a abertura do estabelecimento ao público, não se encontra o locado em condições de nos ser entregue para o referido fim, não podendo, em consequência, tomarmos posse da loja para o efeito supra citado, muito menos receber a chave de uma porta inexistente. Resulta do exposto, que a notificação ora efectuada por V.Exªs não poderá produzir os efeitos pretendidos com a mesma, designadamente nos nºs 4, 5 e 6 da cláusula terceira do contrato de arrendamento.”. 25.–A Ré enviou à Autora nova carta datada de 17 de Dezembro de 2019, juntando fotografias da loja, transmitindo o seguinte: “(…) informamos, mais uma vez, que consideramos que a loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, já se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que aqui deixamos: Nestes termos, ficam notificados, mais uma vez, para tomar imediatamente posse da referida loja para o efeito supra referido (…).”. 26.–A Autora respondeu, por carta datada de 23 de Dezembro de 2019, com o seguinte teor: “(…) constatámos que foram colocadas portas na entrada da loja, do lado da Rua ..., em vidro, sem que, contudo, tenha sido colocado o gradeamento de segurança (chapas metálicas de correr que nos pertencem) no local próprio e que protege a loja de eventuais furtos, assaltos ou quaisquer devassas, o que é condição essencial para que possamos guardar no interior da loja, materiais, objectos e artefactos do nosso comércio e possamos realizar no interior do estabelecimento, com segurança, qualquer obra de preparação para a sua abertura ao público. Por tal razão, somos a comunicar, uma vez mais, que o estabelecimento comercial ainda não se encontra em condições de nos ser entregue, sendo que, enquanto o equipamento de segurança não estiver colocado no local próprios e a funcionar, considerarmos não estarem reunidas as condições mínimas de segurança que nos permitam tomar posse da loja a fim de executarmos no espaço interior da mesma as supra citadas obras e de ali colocarmos os materiais de construção e os artefactos objecto do nosso comércio. Assim sendo, enquanto o locado não tiver todo o equipamento de segurança – portas metálicas de correr –colocado no local próprio e a funcionar, por forma a assegurar a guarda dos materiais de construção e os artefactos e bens a utilizar na preparação do espaço interior para abertura do estabelecimento ao público, não se encontra o locado em condições de nos ser entregue para o referido fim, não podendo, em consequência, tomarmos posse da loja para o supra citado efeitos. Resulta do exposto que a notificação efectuada por V.Exª, datada de 17/12/2019, não pode produzir os efeitos pretendidos por V. Exª com a mesma, designadamente os previstos nos n.ºs 4, 5 e 6 da Cláusula Terceira do contrato de arrendamento.”. 27.–Em resposta, por carta de 9 de Janeiro de 2020, e que a Autora recebeu no dia seguinte, a Ré voltou a enviar fotografias e com o seguinte teor: “(…) correspondente à fração “A”, já se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que já enviámos e fotografia do interior que ora segue: Todo o gradeamento de segurança – chapas metálicas de correr – e mecanismos de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja estão instalados nos exactos termos em que se encontravam antes das obras de reabilitação, embora o gradeamento do vão central esteja recolhido para permitir o acesso ao interior da loja. Como bem sabem, o gradeamento de segurança – chapas metálicas de correr – estava instalado de forma a apenas permitir o seu fecho pelo interior da loja, pois existia uma saída pelo piso superior da loja. Como bem sabem, a loja passou agora a ser composta apenas pelo espaço do piso térreo, pelo que a abertura e fecho do gradeamento de segurança poderá ter de ser preparado para que seja possível a sua abertura e fecho pelo exterior da loja. Como consta do contrato de arrendamento, o gradeamento de segurança é da vossa propriedade e qualquer decisão quanto a esta questão deverá ser tomada por vós, no âmbito da preparação da abertura ao público da loja. Aliás, nem poderemos realizar qualquer alteração, modificação ou adaptação em materiais e equipamentos que reconhecidamente são propriedade de V. Exas.. Nestes termos, consideramos todo o equipamento de segurança a que se referem está instalado no local próprio e que cabe a V. Exas. tomar qualquer decisão quanto ao seu funcionamento de acordo com a nova realidade da loja e de acordo com a vossa incumbência de preparar a loja para a abertura ao público. Nestes termos, consideramos que a nossa carta datada de 17.12.2019 produziu os efeitos previstos nos números 4, 5, e 6 da cláusula terceira do contrato de arrendamento e que com a recepção da mesma por V. Exas. se iniciou o prazo de 75 dias de preparação da loja para a sua abertura ao público. Mais uma vez informamos que poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... não recebeu qualquer contacto de V. Exas. até esta data. Nada sendo transmitido em contrário, pedimos que compareçam na loja para receber a chave da loja no dia 14 de Janeiro, terça-feira, às 15h.”. 28.–Na sequência da referida carta, no dia 14 de Janeiro de 2020, às 15h, o gerente da Ré e o sócio da Ré ....... ..... compareceram na loja para entregar a chave da loja e não compareceu nenhum representante da Autora. 29.–No dia seguinte, a Ré pediu uma reunião com a Autora, a qual teve lugar no dia 17 de Janeiro de 2020, no escritório sito na Av. …, em Lisboa. 30.–Nesta reunião, a Autora informou a Ré que tinha interesse em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fracção “A”, e transmitiu à Ré que não aceitaria uma compensação de valor inferior a € 110.000,00. 31.–Em resposta, a Ré mostrou disponibilidade para realizar um pagamento à Autora para esta aceitar dar sem efeito o contrato de arrendamento referido, propondo pagar o máximo de 55.000,00, mas a Autora mostrou-se indisponível para aceitar menos de € 110.000,00. 32.–No dia 22 de Janeiro de 2020, foi realizada uma vistoria à loja, em que estiveram presentes o gerente da Autora, o gerente da Ré e o sócio da Ré. 33.–Nessa vistoria, a Autora não quis receber as chaves da loja. 34.–Realizou-se uma nova reunião no dia 5 de Fevereiro de 2020, em que esteve presente novamente o gerente da Autora, o gerente da Ré e o sócio da Ré. 35.–Nesta reunião, a Autora voltou a insistir em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua …, correspondente à fracção “A”, e que mais uma vez transmitiu que não poderia ser de valor inferior a € 110.000,00. 36.–Mais uma vez, a Ré transmitiu que apenas estava disposta a realizar um pagamento à Autora para se dar sem efeito o contrato de arrendamento no valor máximo de 55.000,00. 37.–A Autora recusou receber as chaves. 38.–O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados e estavam em funcionamento, embora o gradeamento do vão central estivesse recolhido para permitir o acesso ao interior da loja. 39.–Quanto aos vidros laterais da montra, estes não haviam sido instalados para permitir o acesso ao mecanismo do gradeamento. 40.–A Ré remeteu à Autora carta datada de 11 de Fevereiro de 2020, juntando a declaração da A. ... e a licença de utilização emitida pela ..., e transmitindo o seguinte: “Como temos transmitido, consideramos que a nossa carta datada de 17.12.2019 produziu os efeitos previstos nos números 4, 5, e 6 da cláusula terceira do contrato de arrendamento e que com a recepção da mesma por V. Exas. se iniciou o prazo de 75 dias de preparação da loja para a sua abertura ao público. A loja no R/C, sita na Rua ..., que correspondente à fração “A”, já se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que já enviámos e como puderam confirmar na inspecção conjunta que fizemos à loja no passado dia 22 de Janeiro. Até agora têm-se recusado a receber as chaves da loja, mesmo após as nossas diversas comunicações para o efeito e nos contactos pessoais realizados, como na referida inspecção de 22 de Janeiro, na própria loja, e nas reuniões de 14 de Janeiro e 5 de Fevereiro, nos escritórios sitos na Av. …, em Lisboa. De resto, no dia 22 de Janeiro informaram que iriam imediatamente pedir um contador de energia para a loja e, até esta data, não temos conhecimento de qualquer pedido para esse efeito. Todo o gradeamento de segurança – chapas metálicas de correr – e mecanismos de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja estão instalados e em funcionamento, embora o gradeamento do vão central esteja recolhido para permitir o acesso ao interior da loja, como já referido, conforme declaração emitida pela empresa que sempre prestou assistência às grades e que segue em anexo. Já foi emitida a licença de utilização da loja, conforme documento que também segue em anexo à presente carta. Os vidros laterais da montra não foram instalados para permitir o acesso ao mecanismo do gradeamento e escolha dos mesmos depende do seu projecto de layout para a loja e insere-se na preparação da loja para abertura ao público. Ainda assim, como já transmitimos, estamos disponíveis para instalar vidros simples nas partes laterais da montra e a instalação destes vidros ficou dependente de uma instrução vossa que ainda não nos transmitiu. De qualquer forma, os vidros referidos não prejudicam a preparação da loja para a sua abertura ao público e a sua imediata abertura ao público. Atento o supra exposto, contando os 75 dias de preparação de abertura da loja após a recepção da nossa carta de 17.12.2019, que receberam no dia 19 de Dezembro, o início do contrato terá lugar no dia 4 de Março de 2020. Assim sendo, nos termos do disposto na cláusula 4ª do contrato de arrendamento, deverão liquidar o valor da renda de Março – no valor de 2.258,00€, deduzindo os primeiros 3 dias de Março - e do mês seguinte, no valor de 2.500,00€, tudo no total 4.758,00€. Mais uma vez informamos que poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... não recebeu qualquer contacto de V. Exas. até esta data e, por diversas vezes, procurou entregar as chaves da loja a V. Exa, o que sempre recusaram.”. 41.–A Ré instalou os vidros simples nas laterais da loja. 42.–A Ré informou a Autora, que após a instalação dos vidros laterais não se conseguiria aceder ao mecanismo do gradeamento. 43.–Datada de 19 de Fevereiro de 2020, a Ré remeteu carta à Autora, com o seguinte teor: “O que nos transmitem na carta em resposta é de todo inadmissível e corresponde a um conjunto de falsidades que não podemos aceitar. A loja no R/C, sita na Rua ..., que correspondente à fração “A”, já se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que já enviámos e como puderam confirmar na inspecção conjunta que fizemos à loja no passado dia 22 de Janeiro. Como bem sabem, o locado, como todo o prédio, foi objecto de uma reabilitação profunda e com especial relevância ao nível estrutural, havendo sido indispensável para a sua realização o desmonte de todos os materiais aplicados na fachada do imóvel. Nos termos do contrato de arrendamento, cabia à senhoria entregar o locado em “tosco” e à arrendatária realizar todas obras de preparação da loja para abertura ao público. Quanto às grades e portas de segurança na fachada de entrada, apenas se acordou que a senhoria se obrigava a não danificar este equipamento. Ora, não só não danificamos as grades e portas de segurança como procedemos à sua reinstalação e asseguramos que estão em perfeito estado de funcionamento, conforme declaração emitida pelos mesmos técnicos que prestavam assistência na sua manutenção antes da obra e que já vos foi comunicada. O referido equipamento é constituído por uma estrutura metálica interna, com gradeamento que corre na vertical sobre a montra da loja, pelo interior da loja. Como vos foi explicado nas diversas reuniões realizadas, a configuração, especificações e estrutura das montras de vidro depende do vosso projecto de layout para a loja, designadamente da escolha do ponto de acesso à loja, da dimensão e do formato da porta de entrada, isto é, insere-se na preparação da loja para abertura ao público. Como também vos foi explicado várias vezes, após a instalação dos vidros laterais das montras não se conseguirá aceder à parte exterior das grades e ao mecanismo do gradeamento, não sendo possível a adaptação do mesmo para a sua abertura pelo exterior, o que nos parece ser necessário realizar e é da vossa inteira responsabilidade. Aliás, depois de terem sido informados das referidas implicações da instalação dos vidros laterais das montras quanto ao acesso ao mecanismo do gradeamento, foi o Sr. ...ó... ....... que pediu, na reunião realizada no passado dia 5 de Fevereiro, que não fossem comprados os vidros até decisão da forma de adaptação do mecanismo das grades. De qualquer forma, para que esta questão não possa a ser utilizada como pretexto para o não pagamento de rendas, já procedemos à encomenda de vidros para aplicar nas montras laterais da loja e que serão instalados – impedindo o acesso ao mecanismo do gradeamento, como alertámos por diversas vezes - se nada nos for indicado em contrário. Como é evidente, os vidros laterais da montra apenas cobrirão os gradeamentos de segurança - que estão devidamente instalados e testados pelos técnicos que fizeram a sua manutenção – e a sua falta nunca representou ou representará qualquer razão válida para considerarem que não existem “as mínimas condições de segurança susceptíveis de nos permitir guardar no interior da loja os materiais de construção a aplicar no estabelecimento e os artefactos de joalharia, ourivesaria e relojoaria da nossa actividade comercial e que pretendemos comercializar”. Os vidros em causa não têm qualquer relevância em termos de segurança e, de resto, a loja foi utilizada nas actuais condições para guardar materiais e equipamentos de valor considerável. De igual forma, a alegação de que “a senhoria ao retirar da fachada de entrada da loja que corresponde ao r/c, sito na Rua …, fracção autónoma A, as grades e portas de segurança que são propriedade da arrendatária e ao não proceder à instalação das referidas grades e portas de segurança na fachada da loja, como é sua obrigação contratual, danificou as mesmas (…)” não só faz qualquer sentido. Em primeiro lugar, V. Exas não concretizam quaisquer danos nas grades e portas de segurança, limitando-se a indicar danos genéricos sem especificar o motivo e natureza dos alegados danos. Depois, as grades e portas estão efectivamente instaladas e em perfeito estado de funcionamento, como bem sabem e como foi atestado pela empresa A. Borges ..., que procedeu à sua verificação e emitiu a declaração datada de 7 de Fevereiro de 2020 e que acompanhava a nossa carta datada de 11 de Fevereiro e que receberam no passado dia 12 de Fevereiro. O que V. Exas nos transmitiram nas diversas reuniões realizadas é que não têm intenção de investir na preparação da loja por motivos financeiros e da actual conjuntura da vossa actividade e, inclusivamente, estão a procurar quem queira receber o estabelecimento de trespasse, o que já nos foi confirmado por algumas empresas contactadas por V. Exas. para esse efeito. Atento o supra exposto, consideramos que a vossa carta em resposta constitui uma tentativa, pouco conseguida, para evitar o início do pagamento das rendas, através da alegação de factos que sabem não corresponder à verdade mas que, em termos genéricos, poderiam constituir alguma forma de incumprimento de obrigações da senhoria. Não podemos aceitar esta vossa forma de actuação! Até agora V. Exas. têm-se recusado a receber as chaves da loja, mesmo após as nossas diversas comunicações para o efeito e nos contactos pessoais realizados, como na referida inspecção de 22 de Janeiro, na própria loja, e nas reuniões de 14 de Janeiro e 5 de Fevereiro, nos escritórios sitos na Av. …, em Lisboa. Como é evidente, não podemos obrigar V. Exas. a receber as chaves da loja! Foram por diversas vezes notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido! De resto, no dia 22 de Janeiro informaram que iriam imediatamente pedir um contador de energia para a loja e, até esta data, não temos conhecimento de qualquer pedido para esse efeito. Pelo que que existe incumprimento culposo do contrato de arrendamento por vossas excelências, que nos termos da cláusula 11ª, nº1, do mesmo contrato de arrendamento, vos obriga a um pagamento de 250,00€ por cada dia de pagamento. Todo o gradeamento de segurança – chapas metálicas de correr – e mecanismos de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja estão instalados e em funcionamento. A escolha dos vidros da montra depende do vosso projecto de layout para a loja e insere-se na preparação da loja para abertura ao público. Os vidros laterais da montra – que não têm relevância do ponto de vista de segurança – não foram instalados para permitir o acesso ao mecanismo do gradeamento e por vossa expressa indicação. Ainda assim, vamos proceder à instalação dos vidros das montras para que não possam alegar esta situação como pretexto para incumprirem as vossas obrigações contratuais. De qualquer forma, é evidente que os vidros referidos nunca prejudicaram, ou prejudicam, a preparação da loja para a sua abertura ao público, sendo que a abertura ao público já é possível na medida em que já dispomos da licença de utilização da loja, como já demos conhecimento. Atento o supra exposto, contando os 75 dias de preparação de abertura da loja após a recepção da nossa carta de 17.12.2019, que receberam no dia 19 de Dezembro, o início do contrato terá lugar no dia 4 de Março de 2020. Assim sendo, nos termos do disposto na cláusula 4ª do contrato de arrendamento, deverão liquidar o valor da renda de Março – no valor de 2.258,00€, deduzindo os primeiros 3 dias de Março - e do mês seguinte, no valor de 2.500,00€, tudo no total 4.758,00€. Mais uma vez informamos que poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... não recebeu qualquer contacto de V. Exas. até esta data e, por diversas vezes, procurou entregar as chaves da loja a V. Exa, o que sempre recusaram.”. 44.–A Autora remeteu à Ré cartas datadas de 20 e de 27 de Fevereiro de 2020, juntas aos autos a fls. 55 a 56 vs. e de fls. 57 a 58, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. 45.–Foram realizadas novas instalações eléctricas, segundo o novo projecto. 46.–Por carta datada de 6 de Março de 2020, a Ré respondeu à Autora, nos termos do documento junto aos autos a fls. 165 vs. a 169 vs., cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. 47.–Em resposta, por carta data de 13 de Março de 2020, a Autora transmitiu à Ré que: “(…) Assim, logo que nos seja agendada data para a instalação do contador de electricidade na loja, serão V.Exªs de imediato contactados para, em conjunto, verificarmos e testarmos o funcionamento do equipamento de segurança e, caso o mesmo esteja em condições, tomarmos posse da loja para a realização das obras necessárias à abertura do estabelecimento ao público. (…)”. 48.–A Ré remeteu carta à Autora datada de 18 de Março de 2020, com o seguinte teor: “A vossa carta de 13 de Março merece, mais uma vez, a nossa indignação e a total negação dos factos e conclusões nela vertidos. De resto, mantemos tudo o que já vos foi transmitido nas nossas diversas comunicações quanto a este assunto. Não foram realizadas quaisquer obras de “reestruturação interior” e os vidros nas montras foram colocados após V. Exas terem mudado de opinião, pois expressamente pediram para que não procedêssemos à instalação dos vidros, e sem prejuízo desta instalação não ser da nossa responsabilidade e de tudo o que a este propósito já vos foi transmitido. Quanto à energia eléctrica, e como é evidente, apenas pediram informação quanto a esta questão apenas depois de decorridos cerca de 3 meses das nossas comunicações para tomarem posse da loja e depois de realizadas diversas reuniões e uma vistoria à loja. De resto, a loja que corresponde ao nº … sempre teve energia eléctrica através de energia por nós providenciada e que sempre poderiam utilizar a todo o tempo, como bem sabem. Como transmitimos repetidas vezes, nos termos do contrato de arrendamento cabia à senhoria entregar o locado em “tosco”, sem danificar as grades e portas de segurança, e à arrendatária realizar todas obras de preparação da loja para abertura ao público depois de notificada pela senhoria para o efeito. Ao contrário do que alegam na vossa carta em resposta, não foi agora que “a entrega da loja torna-se possível em função das normas legais”, pois há muito que a loja se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que já enviámos e como puderam confirmar na inspecção conjunta que fizemos à loja no passado dia 22 de Janeiro. Assim, como já transmitido, consideramos que o contrato de arrendamento está em vigor desde o dia 4 de Março de 2020, pois se não realizaram os trabalhos de preparação da sua abertura ao público tal ocorreu apenas por vossa decisão e responsabilidade. Com efeito, V. Exas. foram, por diversas vezes, notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido. Nos termos do disposto na cláusula 4ª do contrato de arrendamento, deverão liquidar o valor da renda de Março – no valor de 2.258,00€, deduzindo os primeiros 3 dias de Março - e do mês seguinte, no valor de 2.500,00€, tudo no total 4.758,00€. O não recebimento das chaves por V. Exas. e a não tomada de posse da loja, depois de alertados por diversas vezes para o incumprimento que esta situação consubstancia – e de, inclusivamente, não terem comparecido na diligência de entrega das chaves agendada para o dia 14 de Janeiro de 2020, às 15h, após recusas de receberem as chaves - determina que tenham de liquidar 250,00 por cada dia de incumprimento, nos termos da cláusula 11ª, nº1, do contrato de arrendamento. Assim sendo, havendo V. Exas. recebido, no dia 19 de Dezembro de 2019, a nossa carta datada de 17 de Dezembro de 2019, através da qual foram informados do vosso incumprimento e novamente notificados para tomar posse da loja, V. Exas. são devedores, desde essa data, de 250,00 por cada um dos 90 dias subsequentes de incumprimento, no total, até esta data, de 22.500,00€, cujo pagamento nos é devido e que pedimos seja realizado de imediato para a nossa conta bancária ... Na falta de pagamento da referida importância no prazo de 8 dias tomaremos as diligências necessárias para a cobrança desta importância. Como é evidente, caso persistam no incumprimento do contrato de arrendamento por não receberem as chaves da loja e não tomarem posse da loja arrendada, incorrerão ainda na obrigação de pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento adicional. Como temos informado repetidas vezes, poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... até esta data ainda não recebeu qualquer contacto de V. Exas. e, por diversas vezes, procurou entregar as chaves da loja a V. Exa, o que sempre recusaram”. 49.–No dia 1 de Abril de 2020, a Ré enviou à Autora uma declaração da A. ..., datada de 20 de Março de 2020, na qual consta “que todas as 3 portas de guilhotina da loja estão a funcionar mecanicamente”. 50.–A Ré enviou à Autora carta de 23 de Abril de 2020, com o seguinte teor: “Na sequência das cartas anteriores, reiteramos que não existe qualquer razão válida para não terem tomado posse da loja na sequência das nossas inúmeras notificações para o efeito e realizado a preparação da loja para a abertura ao público. De resto, mantemos tudo o que já vos foi transmitido nas nossas diversas comunicações quanto a este assunto e reiteramos o que foi transmitido na carta do passado dia 27 de Março e 1 de Abril. Não foram realizadas quaisquer obras de “reestruturação interior” e os vidros nas montras foram colocados após V. Exas terem mudado de opinião, pois expressamente pediram para que não procedêssemos à instalação dos vidros, e sem prejuízo desta instalação não ser da nossa responsabilidade e de tudo o que a este propósito já vos foi transmitido. Quanto à energia eléctrica, e como é evidente, apenas pediram informação quanto a esta questão apenas depois de decorridos cerca de 3 meses das nossas comunicações para tomarem posse da loja e depois de realizadas diversas reuniões e uma vistoria à loja. De resto, a loja que corresponde ao nº … sempre teve energia eléctrica através de energia por nós providenciada e que sempre poderiam utilizar a todo o tempo, como bem sabem. Como transmitimos repetidas vezes, nos termos do contrato de arrendamento cabia à senhoria entregar o locado em “tosco”, sem danificar as grades e portas de segurança, e à arrendatária realizar todas obras de preparação da loja para abertura ao público depois de notificada pela senhoria para o efeito. Ao contrário do que alegam na vossa carta em resposta, não foi agora que “a entrega da loja torna-se possível em função das normas legais”, pois há muito que a loja se encontra nas condições contratualmente acordadas para ser preparada a sua abertura ao público, conforme imagens que já enviámos e como puderam confirmar na inspecção conjunta que fizemos à loja no passado dia 22 de Janeiro. Assim, como já transmitido, consideramos que o contrato de arrendamento está em vigor desde o dia 4 de Março de 2020, pois se não realizaram os trabalhos de preparação da sua abertura ao público tal ocorreu apenas por vossa decisão e responsabilidade. Com efeito, V. Exas. foram, por diversas vezes, notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido. Nos termos do disposto na cláusula 4ª do contrato de arrendamento, deverão liquidar o valor da renda de Março – no valor de 2.258,00€, deduzindo os primeiros 3 dias de Março – e de Abril e Maio, no valor de 2.500,00€ cada, tudo no total 7.258,00€. O não recebimento das chaves por V. Exas. e a não tomada de posse da loja, depois de alertados por diversas vezes para o incumprimento que esta situação consubstancia – e de, inclusivamente, não terem comparecido na diligência de entrega das chaves agendada para o dia 14 de Janeiro de 2020, às 15h, após recusas de receberem as chaves - determina que tenham de liquidar 250,00 por cada dia de incumprimento, nos termos da cláusula 11ª, nº1, do contrato de arrendamento. Assim sendo, havendo V. Exas. recebido, no dia 19 de Dezembro de 2019, a nossa carta datada de 17 de Dezembro de 2019, através da qual foram informados do vosso incumprimento e novamente notificados para tomar posse da loja, V. Exas. são devedores, desde essa data, de 250,00 por cada um dos 121 dias subsequentes de incumprimento, no total, até esta data, de 30.250€ (121 x 250,00€), cujo pagamento nos é devido e que pedimos seja realizado de imediato para a nossa conta bancária ... Na falta de pagamento da referida importância no prazo de 8 dias tomaremos as diligências necessárias para a cobrança desta importância. Como é evidente, caso persistam no incumprimento do contrato de arrendamento por não receberem as chaves da loja e não tomarem posse da loja arrendada, incorrerão ainda na obrigação de pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento adicional. Como temos informado repetidas vezes, poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... até esta data ainda não recebeu qualquer contacto de V. Exas. e, por diversas vezes, procurou entregar as chaves da loja a V. Exas., o que sempre recusaram” 51.–A Ré enviou à Autora a carta de 25 de Maio de 2020, recebida pela Autora no dia 28 de Maio de 2020, através da qual enviou a factura n.º 120/6, de 25 de Maio de 2020, e transmitiu à Autora o seguinte: “Na sequência das cartas anteriores, reiteramos que não existe qualquer razão válida para não terem tomado posse da loja na sequência das nossas inúmeras notificações para o efeito e realizado a preparação da loja para a abertura ao público. De resto, mantemos tudo o que já vos foi transmitido nas nossas diversas comunicações quanto a este assunto e reiteramos o que foi transmitido na carta do passado dia 27 de Março e 1 de Abril. Assim, como já transmitido, consideramos que o contrato de arrendamento está em vigor desde o dia 4 de Março de 2020, pois se não realizaram os trabalhos de preparação da sua abertura ao público tal ocorreu apenas por vossa decisão e responsabilidade. Com efeito, V. Exas. foram, por diversas vezes, notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido. De resto, apesar de terem reconhecido que “a entrega da loja torna-se possível em função das normas legais” ainda não mostraram qualquer vontade de tomar posse do locado. Assim, como já transmitido, consideramos que o contrato de arrendamento está em vigor desde o dia 4 de Março de 2020, pois se não realizaram os trabalhos de preparação da sua abertura ao público tal ocorreu apenas por vossa decisão e responsabilidade. Com efeito, V. Exas. foram, por diversas vezes, notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido. Nos termos do disposto na cláusula 4ª do contrato de arrendamento, deverão liquidar o valor da renda de Março – no valor de 2.258,00€, deduzindo os primeiros 3 dias de Março – e de Abril, Maio e Junho, no valor de 2.500,00€ cada, tudo no total 9.758,00€. O não recebimento das chaves por V. Exas. e a não tomada de posse da loja, depois de alertados por diversas vezes para o incumprimento que esta situação consubstancia – e de, inclusivamente, não terem comparecido na diligência de entrega das chaves agendada para o dia 14 de Janeiro de 2020, às 15h, após recusas de receberem as chaves -, determina que tenham de liquidar 250,00 por cada dia de incumprimento, nos termos da cláusula 11ª, nº1, do contrato de arrendamento. Assim sendo, havendo V. Exas. recebido, no dia 19 de Dezembro de 2019, a nossa carta datada de 17 de Dezembro de 2019, através da qual foram informados do vosso incumprimento e novamente notificados para tomar posse da loja, V. Exas. são devedores, desde essa data, de 250,00 por cada um dos 150 dias subsequentes de incumprimento, contados até à presente data de 25 de Maio de 2020, no total, até esta data, de 37.500,00€ (150 x 250,00€), cujo pagamento nos é devido e que pedimos seja realizado de imediato para a nossa conta bancária ... Para este efeito, emitimos a nossa fatura nº 120/6, do referido valor, apurado nos termos supra referidas supra referidos, com vencimento imediato, a qual segue como anexo da presente carta. Na falta de pagamento da referida importância no prazo de 8 dias tomaremos as diligências necessárias para a cobrança desta importância. Como é evidente a fatura nº 120/6 emitida nesta data, apenas respeita ao vosso incumprimento verificado até ao presente dia 25 de Maio; caso persistam no incumprimento do contrato de arrendamento por não receberem as chaves da loja e não tomarem posse da loja arrendada, incorrerão ainda na obrigação de pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento adicional. Como temos informado repetidas vezes, poderão contactar o ....... ....., pelo nº ..., para receber a chave e esclarecer qualquer questão que entendam necessária, sendo certo que o ....... ..... até esta data ainda não recebeu qualquer contacto de V. Exas. e, por diversas vezes, procurou entregar as chaves da loja a V. Exas., o que sempre recusaram”. * * * MATÉRIA DE FACTO NÃO PROVADA Nada mais se provou com relevância para a boa decisão da causa, designadamente os alegados na petição inicial, na contestação e na réplica e que: a)-A Ré propôs pagar à Autora a quantia de € 110.000,00, a título de compensação para resolver o Contrato de Arrendamento da fracção “A” e dela receber a fracção, o que a Autora não aceitou. b)-As grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao locado são condição essencial para a realização das obras no interior da loja e para a abertura ao público do estabelecimento e do subsequente funcionamento da loja, pela segurança que conferem ao estabelecimento e aos bens existentes no interior do mesmo. c)-A fracção autónoma arrendada à Autora não foi reabilitada estruturalmente pela Ré. d)-No final do mês de Setembro de 2019 e até final de Dezembro de 2019, a loja arrendada à Autora encontrava-se desprovida das portas de entrada, com acesso à Rua .... e)-As grades e as portas de segurança colocadas na fachada da entrada da loja não funcionavam. f)-A Ré só mandou colocar na loja o ramal de electricidade da EDP no início do mês de Março de 2020. g)-Tal deveu-se ao facto da Ré e do seu gerente que, não obstante ter sido diversas vezes interpelado pela Autora para estar presente no locado aquando da deslocação dos funcionários da EDP ao estabelecimento, a fim de abrir as portas da loja para que aqueles pudessem entrar no locado, sempre se recusou a deslocar-se ao estabelecimento para abrir as portas do mesmo à Autora e aos funcionários da EDP. h)-Sem quadro eléctrico e a electricidade no estabelecimento arrendado à Autora, esta esteve impossibilitada de verificar se as grades, as portas e o equipamento de segurança tinham sido danificados e bem assim se a loja se encontrava em condições de ser recebida, a fim desta realizar as obras de preparação do locado para a sua abertura ao público. i)-A Autora concedeu um prazo suplementar à Ré para que esta concluísse as obras de reabilitação da loja e procedesse à entrega do locado à Autora até 30.09.2019. j)-A loja permanece sem os vidros das montras, sem electricidade, sem as portas de entrada em vidro, com as grades e as portas de segurança sem funcionar, e sem que a Ré tivesse alguma vez permitido à Autora aceder ao interior da loja arrendada que mantém encerrada. k)-A Ré manifestou, por diversas vezes a intenção de não entregar o locado à Autora. l)-No dia 24.09.2020, a Ré havia colocado na entrada da loja, no local destinado às portas de entrada, um gradeamento em aço fechado com aloquete. m)-Esta situação obrigou a Ré a adiar o início das obras, que estavam previstas iniciar em Janeiro de 2018 n)-Nesta vistoria, a Autora observou que ainda não existia um quadro eléctrico na loja, havendo a Ré esclarecido que o quadro eléctrico teria de ser pedido pela Autora a um fornecedor de energia eléctrica. o)-A Ré informou a Autora que a loja do n.º …, contígua à loja do n.º …, tinha um quadro eléctrico pedido pela Ré e que esta se dispunha a permitir que a Autora fizesse uso deste ponto de energia, através de uma extensão, para proceder à preparação da loja do n.º … para a sua abertura ao público. p)-No dia 9 de Julho de 2020, a Ré e a Autora compareceram na loja, tendo a Ré transmitido a sua intenção de entregar as chaves da loja e dar tomar posse da mesma à Autora q)-A Autora informou que apenas aceitaria receber as chaves da loja caso a Ré declarasse expressamente que prescindia de receber quaisquer rendas e penalizações contratuais vencidas até aquela data e se a Ré aceitasse que o prazo para preparação da loja para a sua abertura ao público apenas teria início naquela data de 9 de Julho de 2020. r)-A Ré transmitiu à Autora que não prescindia do direito de reclamar as rendas e as penalizações contratuais reclamadas até aquela data mas que aceitava entregar as chaves e entregar a posse da loja em causa deixando a discussão das rendas e das penalizações contratuais vencidas até aquela data para uma acção judicial a apresentar após a tomada de posse da loja. s)-A Autora recusou esta proposta e reiterou que apenas aceitaria receber as chaves e tomar posse da loja se a Ré expressamente renunciasse ao recebimento de quaisquer rendas e penalizações anteriores a 9 de Julho de 2020 e se aceitasse que o prazo para preparação da loja apenas teria início na referida data de 9 de Julho de 2020. * * * Nada obsta ao conhecimento do recurso. O âmbito do recurso determina-se pelas conclusões dos recorrentes (639.º e 635.º do Novo CPC, aprovado pelo art.º 1º da Lei nº 41/2013 de 26/06 só abrangendo as questões que nelas se contêm, ainda que outras tenham sido afloradas nas alegações propriamente ditas, salvo tratando-se de questões que o Tribunal deva conhecer oficiosamente (artigo 608º, n.º 2, ex vi artigo 663.º, n.º 2). Como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal da 1.ª instância. Ao recorrente impõe a lei dois ónus – alegar e formular conclusões.-art.º 639.º CPC Versando o recurso sobre matéria de direito as conclusões devem indicar –art.º 639.º n.º2 CPC: a)-As normas jurídicas violadas; b)-O sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; c)-Invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada. Caso o recurso verse a decisão sobre a matéria de facto dispõe o art.º 640.º CPC, sob a epígrafe - Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto - 1.–Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a)-Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b)-Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida. c)-A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2–No caso previsto na alínea b)do número anterior, observa-se o seguinte: a)-Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; (sublinhado nosso) b)-Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes. A parte que impugna a decisão proferida sobre matéria de facto tem, assim, um duplo ónus: circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento; fundamentar, em termos concludentes, as razões por que discorda do decidido, indicando ou concretizando os meios probatórios (constantes de auto ou documento incorporado no processo ou de registo ou gravação nele realizada) que implicavam decisão diversa da tomada pelo tribunal, quanto aos pontos da matéria de facto impugnados - veja-se Alberto dos Reis in Comentários ao Código do Processo Civil, Almedina, pág.465). Com as alterações introduzidas pelo NCPC foi acrescido outro ónus ao recorrente: a obrigação de indicar a decisão que preconiza para as concretas questões de facto impugnadas.- c) do n.º1 do art.º 640.º Na análise do recurso de facto importa, por um lado, atender a que a regra do nosso sistema de recurso é o da reponderação e não de reexame e que, por outro, vigora entre nós o princípio da livre convicção do julgador, mas essa aquisição de convicção tem que ser ponderada e fundamentada, como decorre do art.º 607º do CPC. O julgador tem liberdade para formar a sua convicção sobre os factos, mas o que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique «os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto como provado ou não provado. A exigência da motivação da decisão não se destina a obter a exteriorização das razões psicológicas da convicção do juiz, mas a permitir que o juiz convença os terceiros da correcção da sua decisão. Através da fundamentação, o juiz passa de convencido a convincente» - Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 2.ª ed., pág.348. O que ao tribunal de segunda jurisdição compete é, então, apurar da razoabilidade da convicção probatória do primeiro grau dessa mesma jurisdição, face aos elementos que agora lhe são apresentados nos autos. Quanto aos poderes do tribunal da Relação, no âmbito da modificação da matéria de facto rege o art.662.º do CPC., onde se dispõe: 1–A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Daqui se extrai que não basta que da prova produzida seja possível extrair outra convicção (o que acontecerá bastas vezes) antes decorre que a alteração só poderá ocorrer se houver elementos que “imponham” outra resposta, ou seja, se se denotar um erro na resposta dada. Na sequência do enquadramento que se deixou feito, entendemos que, incumbindo ao recorrente indicar quais os meios probatórios que impõem uma decisão diferente, também lhe incumbirá apontar as razões pelas quais os meios que o juiz indicou, como tendo estado na base da sua convicção e que fundamentam a resposta, devem ceder perante os elementos que o recorrente indica no recurso. Impugnação da matéria de facto O julgador fundamentou a sua convicção nos moldes seguintes: “A convicção do Tribunal (artigo 607.º, n.º 4 do Código de Processo Civil), espelhada nos factos provados e não provados, foi adquirida com base na apreciação crítica, conjugada e concatenada, das declarações de parte dos Legais Representantes da Autora e da Ré, do depoimento das testemunhas e dos documentos juntos aos autos. Os factos contidos em 1 a 6 e 8 foram admitidos pela Ré e o facto contido em 17 foi admitido pela Autora. Quanto aos factos contidos em 7 e 9, o Tribunal reproduziu o documento junto aos autos a fls. 14 vs. a 15 vs. e o documento junto a fls. 38 vs. a 40 vs., respectivamente. Quanto à conclusão das obras do prédio e o pedido de emissão do alvará – factos provados em 10 e 20 -, o Tribunal considerou que o pedido de autorização de utilização solicitado à Câmara Municipal de Lisboa e que data de 26 de Novembro de 2019 (documento junto aos autos a fls. 251), pelo que podemos concluir que nesse mês as obras estavam concluídas, não tendo a Autora logrado provar que tal ocorreu em data posterior (nomeadamente em Dezembro). Para o facto provado em 11, o Tribunal teve em consideração o documento junto aos autos a fls. 45 vs. e 46 (Alvará de Utilização), onde consta duas utilizações destinadas a uso terciário, com entrada pelo n.º 172-174 (que corresponde à loja A) e 176. Quanto ao facto provado em 12, o Tribunal considerou as declarações de parte do Legal Representante da Ré ...Ó... ...... ..... ....... ....... ..... que confirmou que em Setembro de 2019 a loja encontrava-se ainda como estaleiro da obra, em conjugação com o depoimento da testemunha ....... ..... ....... ....., que, mesmo sendo sócio da sociedade Ré, teve um depoimento isento, objectivo e coerente e que apesar de socorrer-se de apontamentos que trazia consigo, demonstrou um conhecimento directo dos factos, relatando-os de forma clara. Afirmou assim que de facto em 24 de Setembro de 2019, a loja não estava ainda limpa, encontrando-se lá uns restos de obra e que a partir daí, o empreiteiro passou a utilizar a outra loja. De mencionar que foi junta vária correspondência entre as partes, tendo o Tribunal dado como provado que as mesmas foram enviadas e, em alguns casos, recebidas, sendo certo que o descrito nessa correspondência não pode ser dado como facto provado apenas por constar dessas cartas, pelo que o Tribunal (não havendo outro meio de prova) apenas deu como provado a remessa dessas cartas e o seu conteúdo. Das várias missivas, o Tribunal considerou a constante de fls. 58 vs. a 60 vs., na qual consta a indicação do NIP e do CPE à Autora – facto provado em 13. O Tribunal considerou a carta de fls. 53 vs. a 54 vs. para prova do facto provado constante em 15 e quanto ao facto provado em 16, na carta junta aos autos a fls. 97 e vs.. As cartas juntas aos autos a fls. 151 e 152 vs., fls. 46 vs. a 47, fls. 154, fls. 48 e vs., fls. 155 vs. e 156, fls. 51 vs. e 52, fls. 157 e vs., fls. 159 a 161, fls. 162 vs. a 164, fls. 55 a 56 vs., fls. 57 e 58, fls. 165 vs. a 169 vs., fls. 61 e vs., fls. 170 a 171, fls. 177 vs. E 178, fls. 180 a 181 e fls. 184 vs. a 185, fundamentam os factos provados em 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 40, 43, 44, 46, 47, 48, 49, 50 e 51. Quanto ao facto provado em 14, na própria alegação da Autora em conjugação com o documento de fls. 62 vs. a 64. Quanto aos factos provados em 18, 19 e 45, o Tribunal considerou o depoimento das testemunhas ......... ....... .. ........ .... e ...... ...... .. ........ ..... .. ...., que confirmaram a fiscalização da obra por parte da Ré e que todas as obras foram realizadas nomeadamente na loja em causa nos autos (referindo que as obras são feitas conforme o projecto que está na Câmara Municipal e que a Câmara Municipal só emite a licença se a obra tiver sido executada nos termos do projecto). Conformaram ainda que a obra teve atrasos (deveria ter acabado em Maio de 2019 e acabou em Novembro de 2019 – facto provado em 10) e que foram aplicadas multas ao empreiteiro. A testemunha ...... ...... .. ........ ..... .. .... ainda afirmou de forma convincente e objectiva que não forma testadas as portadas da loja, porquanto não houve intervenção nas mesmas porque não fazia parte do âmbito da empreitada. Quanto aos factos provados em 28 e 29, nas declarações de parte do Legal Representante da Ré, em conjugação com o depoimento de ....... ..... Relativamente aos factos provados em 30 e 31, 34 a 37, o Tribunal socorreu-se novamente do depoimento da testemunha ....... ..... ....... ....., que como já foi referido, teve um depoimento que mereceu toda a credibilidade por parte deste Tribunal. Quanto aos factos provados em 38, 39, 41 e 42, de referir as explicações que foram dadas pelas testemunhas ......... ....... .. ........ ...., ...... ...... .. ........ ..... .. .... e ...... ........ ....... Este último explicou de forma convincente e objectiva que em Fevereiro de 2020 a porta abria mecanicamente (não sabendo se funcionava electricamente porque não havia electricidade no local) e que era necessário colocar a botoneira do lado de fora (a mesma estava do lado de dentro da loja porque a entrada da loja, antes da reabilitação, fazia-se pelo 1.º andar). Confirmou ainda que não viu quaisquer danos no gradeamento e que os motores estavam lá – viu-os. Foi explicado a questão dos vidros laterais, pela testemunha ....... ..... ....... ..... que confirmou que foi trocada a porta de vidro por uma grade de lagarto com 2 cadeados e que todos os vidros laterais e centrais estão dentro da loja prontos para serem colocados. Nessa parte, o Tribunal atendeu também e essencialmente ao depoimento da testemunha ..Ã. ....É ..... ....... ....., e que mesmo sendo irmão do sócio e gerente do Legal Representante da Ré, teve um depoimento claro, descritivo e lógico, tendo merecido toda a credibilidade deste Tribunal. Assim, tendo sido autor do projecto, conheceu o prédio antes das obras, tendo procedido ao diagnóstico e com base nesse conhecimento é que fez o projecto. Confirma que a Câmara municipal de Lisboa exigia que a montra da loja se mantivesse. Descreve que na loja se encontravam estores metálicos de segurança e por dentro tinha vidraças e afirma (fazendo todo o sentido porquanto iriam ser realizadas obras) que no início da obra, os vidros haviam sido retirados. Conforma ainda que o estore centra foi aberto e colocado uma porta de vidro e nas laterais não foram colocados os vidros. O depoimento da testemunha .....É ........ ........ .. ....., agente de execução, não relevou para a decisão da matéria de facto provado (ou não provada) porquanto apenas relatou que não conseguiu efectivar a notificação judicial avulsa junta aos autos a fls. 28. O Tribunal também não considerou o depoimento da testemunha ..... ...... ....... porquanto o seu depoimento foi essencialmente opinativo, concluindo que a loja não está em condições para ser entregue, desconhecendo o que foi acordado entre as partes e nunca tendo tomado conhecimento do projecto de licenciamento nem do projecto de arquitectura. A testemunha ...É... .. ..... ..... ..... teve um depoimento subjectivo, tendencioso e parcial, fazendo várias afirmações que se baseiam no que o Legal Representante da Autora lhe disse. Estranhamente, aos costumes não disse logo que vive maritalmente com o Legal Representante da Ré. Também a testemunha ...... ........ ....... ... ...... teve um depoimento muito conclusivo, sem conseguir justificar as suas afirmações, tais como o facto de ter visto que a loja não estava concluída e que não estava em condições de ser entregue, porquanto desconhecia as condições em que deveria ser entregue a loja e nunca chegou a entrar na loja depois das obras. Do depoimento da testemunha ...É ..... ....... ........ ....., o Tribunal não retirou nada que tivesse interesse para a boa decisão da causa. Para além disso, teve um depoimento diferente da testemunha ..é... .. ..... ..... ..... quanto à intenção da Autora relativamente à loja (imobiliário/ compra) e sempre referiu o que o Legal Representante da Autora lhe contou. Quanto à testemunha ... ...Ó... ........ ......, o Tribunal não alcançou o interesse do seu depoimento para a descoberta dos factos. A testemunha ...Ó... ....... .....É... não teve relevo para os factos que relevam para a boa decisão da causa. ..Ê. .... .......... ......., que vive em união de facto com ....... ....., relatou uma situação especifica de uma ida à loja para entrega das chaves, mas já resultava da própria alegação da Autora que a mesma nunca recebeu as chaves. As testemunhas ..Ã. .... ...... ..... ....... ....... e ...... ........ ........ .... afirmaram que a loja está no mercado de arrendamento e que havia sido solicitado o valor de mercado e que o mesmo rondava os 5 mil e os 4 mil e quinhentos Euros. Quanto às declarações de parte do Legal Representante da Autora, as mesmas foram muito conclusivas, pouco precisas, e demonstrando um raciocínio pouco lógico, nada mais havendo nos autos ou na restante produção de prova que corroborasse essas “conclusões”. * Quanto aos factos não provados, os mesmos são contrários aos dados como provados ou não foi sequer produzida prova sobre esses factos, ou a prova foi insuficiente. * Descendo aos concretos pontos impugnados: Ponto10. As obras de reabilitação do prédio a que pertence a loja arrendada à Autora foram concluídas em Novembro de 2019. Defende a recorrente que tal ponto constitui não um facto, mas uma conclusão, pelo que deve ser erradicado do elenco dos factos. Sobre a temática dos “factos conclusivos”pronuncia-se o acórdão do STJ de 14/7/2021, proc. 19035/17.8T8PRT.P1.S1, acessível na base de dados da dgsi onde se cita Miguel Teixeira de Sousa in Anotação ao Acórdão do STJ de 28/9/2017, processo n.º 809/10.7TBLMG.C1.S1, Blog IPPC, Jurisprudência 784.: ““Lembre-se, a este propósito, que, enquanto no CPC/1961 se selecionavam, no modo interrogativo (primeiro no questionário e depois da base instrutória), factos carecidos de prova, hoje enunciam-se, no modo afirmativo, temas da prova (cf. art. 596.º CPC). Tal como estes temas não têm de (e, aliás, nem podem, nem devem) ser enunciados fora de qualquer enquadramento jurídico, também a resposta do tribunal à prova realizada pela parte não tem de ser juridicamente asséptica ou neutra (…) A chamada "proibição dos factos conclusivos" não tem hoje nenhuma justificação no plano da legislação processual civil (não importando agora discutir se alguma vez teve). Se o tribunal considerar provados os factos que preenchem uma determinada previsão legal, é absolutamente irrelevante que os apresente com a qualificação que lhes é atribuída por essa previsão. Por exemplo: se o tribunal disser que a parte atuou com dolo, porque, de acordo com o depoimento de várias testemunhas, ficou provado que essa parte gizou um plano para enganar a parte contrária, não se percebe por que motivo isso há-de afetar a prova deste plano ardiloso (nem também por que razão a qualificação do plano como ardiloso há-de afetar a sua prova). O exemplo acabado de referir também permite contrariar uma ideia comum, mas incorreta: a de que factos juridicamente qualificados não podem constituir objeto de prova. A ideia é, efetivamente, incorreta, porque cabe perguntar como é que sem a prova do dolo (através dos respetivos factos probatórios) se pode aplicar, por exemplo, o disposto no art. 483.º, n.º 1, CC quanto à responsabilidade por facto ilícito. É claro que o preceito só pode ser aplicado se, no caso de o dolo ser um facto controvertido, houver prova desse facto. Assim, também ao contrário do entendimento comum, há que concluir que o tema da prova não é mais do que o enunciado do objeto da prova. A referida "proibição dos factos conclusivos" também não corresponde às modernas correntes metodológicas na Ciência do Direito, que não se cansam de referir que a distinção entre a matéria de facto e a matéria de direito é totalmente artificial, dado que, para o direito, apenas são relevantes os factos que o direito qualificar como factos jurídicos. Para o direito, não há factos, mas apenas factos jurídicos, tal como, para a física ou a biologia, não há factos, mas somente factos físicos ou biológicos. Os factos são sempre um Konstrukt, pelo que os factos jurídicos são aqueles factos que são construídos pelo direito. Em conclusão: o objeto da prova não pode deixar de ser um facto jurídico, com todas as características descritivas, qualitativas, quantitativas ou valorativas desse facto” Mas mesmo sem ir tão longe e admitindo que o Tribunal possa excluir factos genuinamente conclusivos, importa ter em conta que, como já referiu este Supremo Tribunal:“Torna-se patente que o julgamento da matéria de facto implica quase sempre que o julgador formule juízos conclusivos, obrigando-o a sintetizar ou a separar os materiais que lhe são apresentados através das provas. Insiste-se: o que a lei veda ao julgador da matéria de facto é a formulação de juízos sobre questões de direito, sancionando a infração desta proibição com o considerar tal tipo “[de juízos como não escritos. Conforme já pusemos em relevo noutra ocasião (Ac. de 7.4.05, proferido na Revª 186/05, subscrito pelos mesmos juízes deste), não pode perder-se de vista que é praticamente impossível formular questões rigorosamente simples, que não tragam em si implicados, o mais das vezes, juízos conclusivos sobre outros elementos de facto; e assim, desde que se trate de realidades apreensíveis e compreensíveis pelos sentidos e pelo intelecto dos homens, não deve aceitar-se que uma pretensa ortodoxia na organização da base instrutória impeça a sua quesitação, sob pena de a resolução judicial dos litígios ir perdendo progressivamente o contacto com a realidade da vida e assentar cada vez mais em abstrações (e subtilezas jurídicas) distantes dos interesses legítimos que o direito e os tribunais têm o dever de proteger. E quem diz quesitação diz também, logicamente, estabelecimento da resposta, isto é, incorporação do correspondente facto no processo através da exteriorização da convicção do julgador, formada sobre a livre apreciação das provas produzidas” (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/11/2007, processo n.º 07A3060, Nuno Cameira)” Perfilhando estes entendimentos não vemos que não deva ser levado em conta o facto que visa apurar quando se deve entender a obra por concluída, Trata-se de uma conclusão de facto, perfeitamente aceitável pois não contém em si qualquer juízo sobre a questão de direito, esse sim, não admissível. O julgador fundamentou assim a resposta: “o Tribunal considerou que o pedido de autorização de utilização solicitado à Câmara Municipal de Lisboa e que data de 26 de Novembro de 2019 (documento junto aos autos a fls. 251), pelo que podemos concluir que nesse mês as obras estavam concluídas, não tendo a Autora logrado provar que tal ocorreu em data posterior (nomeadamente em Dezembro)”. A recorrente insurge-se contra tal resposta invocando o depoimento da testemunha ..ã. ..... “autor do projeto, quando refere que já em 2020 ainda foram feitas obras para retificar vários defeitos (minuto 23 e ss.), quando refere em relação à fração em causa que só depois da licença foram instaladas as portas (primeiro de vidro e mais tarde “lagartas”) (minuto 21), e que no projeto a loja consta como loja fechada, não aberta ( minuto 23’10), e ainda quando refere que apesar de ter sido pedida autorização de utilização tal pedido não implicou qualquer vistoria por parte dos serviços da Câmara, já que “informalmente é pedida uma dispensa de vistoria mediante a afirmação de que não houve alterações em obra em relação ao que estava no projeto” ( minuto 10 e ss.). Assim como o afirmado por ....... ....., sócio da R. (depoimento prestado na audiência de julgamento de 13.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 14:25:52 e 15:37:53) quando afirma expressamente que em Dezembro a fração em causa ainda estava com materiais necessários para a obra (minuto 10 e ss.), e que só em 2020 colocaram os vidros das montras da fração (minuto26 e ss.). Impõe desde logo atentar que a R. se obrigou a entregar a loja à A., depois das obras de restruturação em estado de “tosco”, cabendo à A proceder ao necessário acabamento da loja. Não definiram as partes o que se devia entender por “tosco”. A A fez depender o recebimento da loja da aferição do bom funcionamento electrico das grades e da colocação de vidros. Se atendermos ao que se pode ler na cl.ª 8.ª do Contrato de arrendamento, onde a arrendatária se obriga a manter em bom estado de conservação, entre outras coisas, os “vidros” e conjugarmos esse facto com o depoimento da testemunha ..ã. ..... que declarou que a loja era uma “loja fechada”, somos levados a concluir que cabia R./senhoria proceder à colocação dos vidros nas montras e porta. Só após tal colocação se pode considerar a obra como terminada. Na comunicação enviada pela A à R., datada de 6 de Fevereiro de 2020, a A. faz saber à R. que “as grades e as portas de correr” ainda não encontram instaladas e que as “montras” não têm vidros colocados. Na comunicação enviada pela R. à A., datada de 6 de Março de 2020 –doc.13 junto com a contestação - consta a comunicação (entre outras coisas) de que os vidros já estão colocados; deste documento faz parte duas fotografias onde se pode ver os vidros colocados. O teor desta carta não foi impugnado quanto à sua genuinidade, pelo que conjugando esse teor com o depoimento da testemunha ......., que deu a conhecer que os vidros foram colocados, tem-se como provado que, pelo menos a 6 de Março, os vidros estavam colocados. De tudo o que vem dito se conclui ser obrigação da R colocar os vidros e que essa obrigação só se mostrou cumprida a 6 de Março de 2020. No tocante às grades dir-se-á que, de acordo com o contrato celebrado entre as partes, a senhoria obrigou-se “a não danificar as grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponda ao locado”. Não decorre do teor do contrato que a senhoria se tenha obrigado a colocar as grades a funcionar, em modo eléctrico, que é a versão da A. A R. apenas se obrigou a “não danificar” e se danificado fosse caber-lhe-ia proceder à respectiva reparação, mediante interpelação para o efeito, de acordo com o clausulado na cl.ª 3.ª, Quarta do acordo de revogação do contrato de arrendamento. –ponto 7 dos Factos Provados. A não verificação da funcionalidade das grades não pode ser interpretada, como fundamento para a recusa do recebimento da fracção e para se dar início, aos 75 dias, que eram dados para a A. adaptar a loja e depois deles terminar reiniciar-se o prazo do contrato, que estava suspenso. E assim não se pode interpretar, por tal não ter qualquer assento na letra do contrato, nem existirem outros elementos factuais que permitam concluir que a R. a tal se obrigou - a colocar as grades em funcionamento, modo eléctrico. Contudo, a testemunha ...... ...... subscreveu a declaração emitida junta com o doc.11 apresentado com a contestação, onde declara que as grades estavam funcionar mecanicamente em Janeiro de 2020, exceptuando a central que não conseguiu fechar por ter vidro. ..., emite declaração, também subscrita pela testemunha ...... ...... datada de 20 de Março de 2020, na qual consta “que todas as 3 portas de guilhotina da loja estão a funcionar mecanicamente”. Invoca a recorrente os depoimentos das testemunhas ..... ....... , ..é... ..... e ...é ....., no sentido da colocação ou não das portas e janelas, pretendendo-se que à data do julgamento a obra ainda não estaria concluída . O julgador deixou expresso que estes depoimentos não lhe mereceram credibilidade, tendo explicado porquê. Respeitando o princípio da livre apreciação da prova levada a cabo pelo juiz de julgamento e não tendo a recorrente infirmado as razões do julgador, não temos motivos para valorar a prova de forma diversa. De todo o modo sempre se dirá que estes depoimentos foram prestados por quem não demonstrou conhecimento dos contornos da relação entre as partes, desconhecendo o que as partes acordaram entre si. Os depoimentos foram no sentido de que cabia à R colocar os vidros e pôr as grades a funcionar electricamente. Ora, essas são as questões que se pretendem apurar como fazendo ou não parte do acordo celebrado entre as partes, sendo irrelevante o “parecer” das testemunhas. Chegados aqui concluímos que a colocação das grades a funcionar em modo eléctrico não consta do acordo celebrado entre as partes. O ónus da prova de tais factos recaia sobre a A. pois são o suporte do pedido de resolução contratual. Invocando-se o incumprimento por banda da contra-parte, cabe à parte fazer prova dos factos que integram a obrigação e a sua violação, donde resulta o incumprimento- art.º 342.º CC. Não tendo a A. feito prova de tal acordo, não pode tal facto ser invocado como motivo para não considerar a “obra pronta” e não tomar posse da loja. Vejamos então quando é que se deve considerar que a obra ficou “pronta”. Atendendo ao depoimento ..ã. ....., autor do projecto, é legítimo concluir que o pedido de “autorização de utilização” não significa necessariamente que a obra esteja pronta. Secunda-se o alegado pela recorrente que diz que a testemunha depôs no sentido de que «pedida autorização de utilização tal pedido não implicou qualquer vistoria por parte dos serviços da Câmara, já que “informalmente é pedida uma dispensa de vistoria mediante a afirmação de que não houve alterações em obra em relação ao que estava no projeto”» Donde, tal pedido de autorização não bastaria para suportar a resposta dada. Mas outros depoimentos foram produzidos que merecem ser atendido - são as testemunha que fiscalizaram a obra, engenheiros civis. Diz-se o julgador “ ......... ....... .. ........ .... e ...... ...... .. ........ ..... .. ...., que confirmaram a fiscalização da obra por parte da Ré e que todas as obras foram realizadas nomeadamente na loja em causa nos autos (referindo que as obras são feitas conforme o projecto que está na Câmara Municipal e que a Câmara Municipal só emite a licença se a obra tiver sido executada nos termos do projecto). Conformaram ainda que a obra teve atrasos (deveria ter acabado em Maio de 2019 e acabou em Novembro de 2019).” Este o suporte da resposta dada. Mas a resposta não é de manter porque tendo consignado que recaia sobre a R. a obrigação de colocar os vidros e que estes só se mostram colocados a 6 de Março de 2020, só nessa data se deve considerar a obra como “pronta” para os efeitos de entrega da fracção à inquilina. Altera-se então a resposta nos seguintes moldes: Ponto 10.- As obras de reabilitação a loja arrendada à Autora foram concluídas em 6 de Março de 2020. Ponto 19.- Todas as obras previstas foram realizadas, incluindo, as obras de reabilitação estrutural da fração autónoma arrendada à Autora. Invocando os meios de prova já aludidos na impugnação ao ponto 10. A recorrente defende, porque ficaram os vidros por colocar e as grades a funcionar, a redacção do ponto deve ser a seguinte: “As obras de reabilitação estrutural da fração autónoma arrendada à Autora foram realizadas”. Avança com os depoimentos das testemunhas ..ã. ....., ..... ......., ..é... ....., ...... ...... e declarações do representante legal da A. Em relação as testemunhas ..... ....... e ..é... reafirmamos o que acima se deixou consignado quanto à sua credibilidade. No tocante às declarações de parte o Tribunal nelas são se alicerçou, por as mesmas não lhe terem merecido credibilidade. Atentos os princípios da imediação e da oralidade o tribunal de 1.ª instância está muito melhor posicionado que este tribunal de recurso para aferir da aludida credibilidade. O julgador justificou porque motivos tais declarações não lhe mereceram credibilidade. Não contradiz a recorrente a motivação do julgador. Assim sendo prevalece a convicção do julgador (ou a falta dela). O julgador fundamentou a sua convicção assim: “o depoimento das testemunhas ......... ....... .. ........ .... e ...... ...... .. ........ ..... .. ...., que confirmaram a fiscalização da obra por parte da Ré e que todas as obras foram realizadas nomeadamente na loja em causa nos autos (referindo que as obras são feitas conforme o projecto que está na Câmara Municipal e que a Câmara Municipal só emite a licença se a obra tiver sido executada nos termos do projecto).” Devidamente ancorada em meio de prova não alcançamos que tenha ocorrido qualquer erro de julgamento, com a rectificação acima feita quanto à data em que se deve considerar a obra pronta. Convicção diversa é a da recorrente que entende que não foram realizadas “todas as obras” pois não foram postas a funcionar electricamente as grades nem foram colocados os vidros. Considerando o que já se deixou consignado quanto aos vidros e às grades mantemos a resposta dada que se mostra fundada em elementos probatórios sérios e credíveis. Ponto 30.-Nesta reunião, a Autora informou a Ré que tinha interesse em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, e transmitiu à Ré que não aceitaria uma compensação de valor inferior a € 110.000,00. Ponto 31.-Em resposta, a Ré mostrou disponibilidade para realizar um pagamento à Autora para esta aceitar dar sem efeito o contrato de arrendamento referido, propondo pagar o máximo de 55.000,00, mas a Autora mostrou-se indisponível para aceitar menos de € 110.000,00. Ponto 35.-Nesta reunião, a Autora voltou a insistir em receber uma compensação para dar sem efeito o contrato de arrendamento celebrado quanto à loja no R/C, sita na Rua ..., correspondente à fração “A”, e que mais uma vez transmitiu que não poderia ser de valor inferior a € 110.000,00. Ponto 36.-Mais uma vez, a Ré transmitiu que apenas estava disposta a realizar um pagamento à Autora para se dar sem efeito o contrato de arrendamento no valor máximo de 55.000,00. Avança a recorrente que o suporte das respostas reside no depoimento da testemunha ...... (irmão do representante legal de R.) e nas próprias declarações de parte do representante da R. e que essas declarações foram prestadas por quem tinha interesse na causa e foram nitidamente “preparadas” e “estudadas”. Estamos aqui perante a defesa de uma convicção diversa da alcançada pelo tribunal. Os depoimentos em causa mereceram completa credibilidade por parte do julgador, tendo este justificado por razão os entendeu como credíveis. Acresce que na carta da R. para a A. enviada a 14 de Setembro de 2020 –doc. 10 junto com a contestação - se faz referência ao pedido de compensação da R de “mais de €100.000,00”. Na carta que a A. envia à R., datada de 25 de Setembro, não em momento algum negada esta afirmação da R. Uma convicção diversa da do julgador é sempre possível de ser alcançada, mas a este tribunal de recurso não sindicar a convicção das partes mas tão somente a do julgador, na mira de se encontrar algum erro de julgamento. Ora, as respostas em crise estão sobejamente ancoradas em meios de prova legalmente válidos pelo que não nenhuma censura merecem tais respostas, que assim se mantêm. Ponto 33.-Nessa vistoria, a Autora não quis receber as chaves da loja. Ponto 37.-A Autora recusou receber as chaves. A questão que se coloca nestes pontos é apenas a de saber se o representante da A. se recusou a tomar posse da loja. A recorrente insurge-se contra estas respostas invocando que “a R. não concluiu todas as obras necessárias à tomada de posse pela A. da fração arrendada, na medida em que a posse da mesma só poderia ocorrer quando aquela estivesse nas condições previstas no projeto e apta a receber as obras de layout com vista à sua abertura ao público.” Esta alegação extravasa manifestamente o âmbito daquilo que foi alegado e respondido. As respostas dadas estão devidamente suportadas quer no depoimento da testemunha ......., quer na vasta correspondência trocada entre as partes, onde a recorrente afirmou e reafirmou que a loja não estava em condições de ser entregue, por faltarem os vidros e a colocação das grades a funcionarem electricamente. 33.-A A sempre se recusou a receber as chaves, posição que manteve até à data em que resolveu o contrato -7 de Outubro de 2020. Assim mantém-se a resposta ao ponto 33 e ao ponto 37 dá-se a seguinte redacção: ... sempre recusou receber as chaves até à data de 7 de Outubro de 2020, data em que pôs termo ao contrato de arrendamento. Ponto 38.-O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados e estavam em funcionamento, embora o gradeamento do vão central estivesse recolhido para permitir o acesso ao interior da loja. Defende a recorrente que a redacção deve ser alterada para: “38.-O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados, mas encontram-se a funcionar apenas mecanicamente (o do vão central só depois de retirada a porta de vidro interior), não tendo sido testado o funcionamento dos mesmos com os motores elétricos. Alicerça-se no depoimento da testemunha ...... ...... o qual também serviu de base ao julgador. Efectivamente, deste depoimento decorre, sem margem para dúvidas, que as grades só funcionavam manualmente não tendo sido testado os motores eléctricos. O teste eléctrico não foi realizado porque a loja não tinha electricidade, mas os motores estavam lá. Assim aceita-se a impugnação da recorrente passando à seguinte redacção: Ponto 38- O mecanismo de movimentação das chapas metálicas que se encontravam na fachada da loja foram instalados, mas encontram-se a funcionar apenas mecanicamente (o do vão central só depois de retirada a porta de vidro interior), não tendo sido testado o funcionamento dos mesmos com os motores elétricos. Ponto 41.-A Ré instalou os vidros simples nas laterais da loja. Defende a recorrente que se deve aditar que os vidros foram colocados em Março de 2020. Da conjugação do doc.13 junto com a contestação – comunicação da R. à A. datada de 6 de Março – com o depoimento da testemunha ......., conclui-se com suficiente segurança que os vidros já estavam colocados a 6 de Março. Assim, altera-se a resposta para: Ponto 41.- A Ré instalou os vidros simples nas laterais da loja, o mais tardar a 6 de em Março de 2020. Factos não provados Al.b)- As grades e portas de segurança na fachada da entrada da loja que corresponde ao locado são condição essencial para a realização das obras no interior da loja e para a abertura ao público do estabelecimento e do subsequente funcionamento da loja, pela segurança que conferem ao estabelecimento e aos bens existentes no interior do mesmo. Argumenta a recorrente que “A prova testemunhal e as próprias declarações de parte foram todas unânimes de que a loja sofreu uma alteração significativa na sua disposição, já que antes das obras era composta por rés-do-chão e primeiro andar e que a entrada se fazia pelo primeiro andar, abrindo as portas e as portadas das montras do rés-do-chão pelo interior. E que depois das obras a única entrada da loja passou a ser pelo rés-do-chão. E ainda que tais grades/portadas eram de segurança e eram as grades usuais ali na baixa para comércio de ourivesaria. Só a título de exemplo, porque este facto foi confirmado por todas as testemunhas e pelas próprias partes, destaca-se o depoimento de ...... ...... (depoimento prestado na audiência de julgamento de 12.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 14:18:04 e 14:56:11) quando afirmou que conhecia bem toda aquela estrutura metálica, que não abre por fora, que só abria por dentro (minuto 4 e ss), de ..é... ..... (depoimento prestado na audiência de julgamento de 12.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 10:48:42 e 11:19:00) quando explicou como era a loja antes das obras (minuto 8 e ss), e de ..ã. ..... (depoimento prestado na audiência de julgamento de 13.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 13:52:12 e 14:24:23) quando igualmente descreveu em que consistiram as alterações daquela loja (minutos 10 e ss). Ficou provado que o normal funcionamento de tais grades/portadas era de forma elétrica, destacando-se aqui de novo o depoimento da testemunha ...... ...... (depoimento prestado na audiência de julgamento de 12.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 14:18:04 e 14:56:11) quando afirmou que conhecia bem toda aquela estrutura metálica, que não abre por fora, que só abria por dentro (minuto 4 e ss), e o depoimento de ..ã. ..... (depoimento prestado na audiência de julgamento de 13.10.2022 e gravado pelo sistema citius entre os minutos 13:52:12 e 14:24:23) quando afirmou perentoriamente que o seu funcionamento era elétrico, que manualmente era muito complicado (minuto 15 e ss).” A configuração da loja antes das obras e a actual, a impossibilidade de abrir a estrutura metálica por fora (só abre por dentro) e que o funcionamento das grades que era electrico são questões que extravasam o âmbito da matéria que se pretende alcançar como provado. Contudo, sempre diremos que o facto é de conhecimento comum, tratando-se de um facto notório, pois uma loja na zona da baixa de Lisboa necessita de grades para se levar a cabo obras no interior da loja e para posteriormente se abrir ao público, atentando-se que se trata de uma ourivesaria. A al.b)- passa assim para o elenco dos factos provados. Al.d)- No final do mês de Setembro de 2019 e até final de Dezembro de 2019, a loja arrendada à Autora encontrava-se desprovida das portas de entrada, com acesso à Rua .... Pretende que se dê como provado que “A loja arrendada à Autora encontrava-se desprovida das portas de entrada, com acesso à Rua ...” Ancora a recorrente a sua pretensão na carta de 6 de Março de 2020 enviada pela R. à A. onde refere que “os vidros das montras e portas foram colocados.” Analisada tal carta vemos que aí apenas se faz referência aos vidros das montras não havendo qualquer referência à porta. Se é certo que a testemunha ..ã. ..... afirmou que só depois da licença foi instalada a porta (primeiro em vidro e mais tarde “lagartas”) temos tal versão contrariada pela fotografia que a R. enviou à A. na carta de 17 de Dezembro de 2019 – doc. 9 junto com a contestação – onde se vê, sem qualquer margem de dúvida, que a fracção estava provida de uma porta de vidro. Deve dar-se assim primazia à fotografia em detrimento do depoimento, por se tratar aquela de prova mais fidedigna. Na carta de 23 de Dezembro enviada pela A. à R. – doc.12 junto com a p.i. – a A. refere expressamente que constatou que foram colocadas portas na entrada da loja, em vidro. Assim, mantêm-se a resposta negativa. Al.e)- As grades e as portas de segurança colocadas na fachada da entrada da loja não funcionavam. Al.h)- Sem quadro elétrico e a eletricidade no estabelecimento arrendado à Autora, esta esteve impossibilitada de verificar se as grades, as portas e o equipamento de segurança tinham sido danificados e bem assim se a loja se encontrava em condições de ser recebida, a fim de esta realizar as obras de preparação do locado para a sua abertura ao público. A impugnação é feita com base nos elementos probatórios que indica: depoimentos de ...... ......, ..ã. ..... e declarações do representante da R. No tocante à al. e) pretende que se dê como provado que só estavam a funcionar mecanicamente, o que era complicado, pois não correspondia ao seu normal funcionamento que era elétrico. Este facto não suscita dúvidas. Desde logo, do depoimento do ...... ......, que mereceu credibilidade do tribunal, resulta que as grades e a porta estavam a funcionar mecanicamente, quando antes das obras funcionavam de modo electrico, e que o seu funcionamento manual era complicado. Assim, adita-se aos factos provados com a seguinte redacção: Al.e)- As grades e as portas de segurança colocadas na fachada da entrada da loja só estavam a funcionar mecanicamente, o que era complicado, pois não correspondia ao seu normal funcionamento que era elétrico. Quanto à al.h) pretende a recorrente ver feita a prova de que por falta de electricidade estava impossibilitadas de verificar se as grades, as portas e equipamento de segurança tinha sido danificado. Na carta enviada pela R. à A.- datada de 6 de Março de 2020 – que se diz em resposta às cartas de A. de 20 de Fevereiro e 27 de Fevereiro, pode ler-se: “Por fim, através da vossa carta de 27 de Fevereiro de 2020, vêm invocar que foi retirado o vosso anterior ramal de electricidade e que não podem utilizar energia eléctrica. Desde logo, e como é evidente, não faz qualquer sentido virem invocar esta questão apenas depois de decorridos cerca de 3 meses das nossas comunicações para tomarem posse da loja e depois de realizadas diversas reuniões e uma vistoria à loja. A loja que corresponde ao nº 1..-..4 sempre teve energia eléctrica através de energia por nós providenciada e que sempre poderiam utilizar a todo o tempo, como bem sabem.” O mesmo volta ser salientado na carta de 18 de Março dada como reproduzida no facto 48. Por carta de 26 de Maio a A. escreve à R. fazendo menção à carta da R. de 6 de Março, mas nada mais refere quanto ao facto de estar impossibilitada, por falta de electricidade, de testar as grades. Assim, não é certo que por falta do quadro eléctrico (que, diga-se, cabia à A. providenciar) a A. tenha estado impossibilitada de testar as grades e verificar se a loja estava em condições de ser recebida. A R. menciona a possibilidade da A. ter energia através das instalações da R., o que esta não contraria. Neste contexto, mantém-se a resposta negativa. g)-Tal deveu-se ao facto da Ré e do seu gerente que, não obstante ter sido diversas vezes interpelado pela Autora para estar presente no locado aquando da deslocação dos funcionários da EDP ao estabelecimento, a fim de abrir as portas da loja para que aqueles pudessem entrar no locado, sempre se recusou a deslocar-se ao estabelecimento para abrir as portas do mesmo à Autora e aos funcionários da EDP. Pretende a recorrente que tal factualidade passe a provada alicerçada nos documentos os documentos juntos à p.i. sob os números 17 (este considerado provado – facto 47), 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 e 26. Decorre do doc.15 junto com a p.i que a A. contratou electricidade com a EDP para a loja dos autos, por contrato datado de 9 de Julho de 2020. Por mail de 15 de Julho a A. comunica à R. que a colocação do quadro electrico seria efectuada a 16 de Julho e solicita a presença para abertura da porta (doc.16 junto com a p.i). Na mencionada data a R. não se fez representar.-doc. 21 A 24 de Julho a EDP volta a deslocar-se ao local para colocar o contador, não o tendo feito por não ter sido possível aceder (doc.17). Estes os factos provados que vão assim aditados: Al.g) ... contratou electricidade com a EDP para a loja dos autos, por contrato datado de 9 de Julho de 2020. Por mail de 15 de Julho a A. comunica à R. que a colocação do quadro electrico seria efectuada a 16 de Julho e solicita a presença para abertura da porta. Na mencionada data a R. não se fez representar nem justificou a sua falta. A 24 de Julho a EDP volta a deslocar-se ao local para colocar o contador, não o tendo feito por não ter acesso –doc.17. j)-A loja permanece sem os vidros das montras, sem eletricidade, sem as portas de entrada em vidro, com as grades e as portas de segurança sem funcionar, e sem que a Ré tivesse alguma vez permitido à Autora aceder ao interior da loja arrendada que mantém encerrada. l)-No dia 24.09.2020, a Ré havia colocado na entrada da loja, no local destinado às portas de entrada, um gradeamento em aço fechado com aloquete. Defende a recorrente que: “A prova destes factos resulta de forma natural da prova de todos os anteriores factos aqui expressamente impugnados, já que da conjugação de todas as provas produzidas, nomeada e concretamente da prova produzida pela própria Ré, esses factos resultam evidentes. Destaca-se muito em especial o depoimento da testemunha da Ré ..ã. ....., autor do projeto (declarações prestadas na audiência de julgamento de 13.10.2022 e gravadas pelo sistema citius entre os minutos 13:52:12 e 14:24:23 -minuto 21 e ss) e ....... ....., sócio da R. (depoimento prestado na audiência de julgamento de 13.10.2022 e gravado pelo sistema citius entre os minutos 14:25:52 e 15:37:53 – minuto 20 e ss) a loja continuava sem porta (o que aconteceu até à data da audiência de julgamento), porque a porta de vidro que lá foi colocada teve que ser retirada para permitir o funcionamento manual (por falta de energia elétrica) da grade de segurança, mas apenas com um sistema de lagarta. Assim, à matéria de facto julgada provada devem ser aditados os seguintes factos: A loja permaneceu, pelo menos até à data do julgamento, sem os vidros das montras, sem eletricidade, sem as portas de entrada em vidro, com as grades e as portas de segurança sem funcionar, e sem que a Ré tivesse alguma vez permitido à Autora aceder ao interior da loja arrendada que mantém encerrada. A Ré colocou na entrada da loja, no local destinado às portas de entrada, um gradeamento em aço fechado com aloquete. j) A questão dos vidros não é linear pois houve uma fase inicial em que não estavam colocados (diz a R. a pedido da A.), numa fase posterior vieram a ser colocados, conforme carta de 6 de Março de 2020 enviada pela R. à A. e fotos anexas onde se podem ver os vidros refletidos. Mais tarde o vidro da porta volta a ser retirado, por razões que terão a ver com o funcionamento manual da grade de segurança. As grades estão a funcionar, embora manualmente é certo, mas por isso não se pode afirmar que “não estão a funcionar”; ainda que com dificuldade mas funcionam. Também não é certo que a R. não tenha permitido o acesso da A. à loja. Não há suporte fáctico que permita dar como provado tal facto. Aliás, está provado a realização de uma vistoria à loja, em 22 de Janeiro de 2020 e que nesse acto a A. não quis receber a chave –pontos 32 e 33. Este facto é manifestamente contraditório com a alegação de que a R não tenha permitido à A o acesso à loja. Além do que tal posição de impedir o acesso à loja não se mostra compatível com a posição da R. que sempre quis entregar as chaves à A. e que esta não quis receber. Se tinha fundamento para a recusa é assunto diverso. Neste contexto, mantém-se a al.j) no elenco dos factos não provados. Al.l)- De acordo com a depoimento da testemunhas ..ã. ..... dá-se apenas como provado que a Ré retirou a porta em vidro e colocou um sistema de “lagartas” (gradeamento em metal). Al.l)- a Ré retirou a porta em vidro e colocou um sistema de “lagartas” ( gradeamento em metal). Por poderem ter pertinência para a decisão aceitam-se como provados os factos elencados pela recorrente que a seguir se transcrevem: 1-em 04/12/2019 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 11, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 2-em 26/05/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 22, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 3-em 08/06/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 23, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 4-em 15/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 19, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 5-em 16/07/2020 os técnicos da EDP que se deslocaram à fração arrendada com um representante da A. emitiram a nota de visita constante do doc. 21 junto com a p.i., por não ter sido possível proceder à instalação de energia elétrica. 6-em 17/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 24, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 7-em 21/07/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 25, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 8-em 24/07/2020 os técnicos da EDP que se deslocaram à fração arredada com um representante da A. emitiram a nota de visita constante do doc.20 junto com a p.i., por não ter sido possível proceder à instalação de energia elétrica; 9-em 27/08/2020 a A. deu entrada em juízo de um pedido de notificação judicial avulsa conforme documento junto à p.i. sob o n.º 26 e com o conteúdo que se dá por integralmente reproduzido; 10-a agente de execução nomeada para proceder à referida notificação judicial avulsa lavrou o documento junto à p.i. sob o n.º 28, com o teor que se dá aqui por integralmente reproduzido 11-em 16/09/2020 a A. remeteu à R., e esta recebeu a comunicação junta à p.i. sob o n.º 29, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 12-em 25/09/2020 a A. remeteu à R. a comunicação junta à p.i. sob o n.º 30, com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido; 13-em 07/10/2020 foi tentada a realização de uma notificação por mandatária judicial, conforme documento que sob o n.º31 foi junto à p.i., com o conteúdo que aqui se dá por integralmente reproduzido, a qual não foi possível nos termos constantes do respetivo auto negativo, cujo conteúdo se deve igualmente dar por integralmente reproduzido. 14-para a emissão da licença de utilização não foi feita qualquer vistoria pela Câmara Municipal de Lisboa; 15-toda a serralharia (grades) do exterior da fração arrendada tinha que ser mantida, pois aquela montra estava listada na Câmara Municipal de Lisboa como montra protegida e tinha necessariamente que ser mantida sem quaisquer alterações, tendo optado precisamente por essa manutenção no projeto apresentado, Mais se adita: Com data de 31 de Agosto de 2020 a R. envia à A. carta – doc. 25 junto com a contestação - onde declara que a A deverá proceder ao pagamento das rendas vencidas entre Março de 2020 e Outubro no total de €19.758,00, sendo que se o pagamento não for feito em 10 dias a R. procederá à resolução do contrato de arrendamento A recusa no recebimento da fracção determina que a A. tenha que liquidar €250,00 por cada dia de incumprimento, desde 19 de Dezembro de 2020, nos termos da cl.ª11.ª, 1 do contrato, que à data liquida em €63.750,00. Com data de 14 de Setembro de 2020 a R. envia à A. carta – doc. 26 junto com a contestação – a R declara a resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas vencidas desde de Março de 2020 até Outubro, no montante €19.758,00. Mais declara que, por recusa no recebimento do arrendado, é devida, desde 19 de Dezembro de 2019, a quantia de €250,00/dia que, contados até 14 de Setembro de 2020 liquida em €67.250,00. Com data de 16/10/2020 a R. envia à A. carta – doc. 29 junto com a contestação - onde reafirma o teor da carta de 14 de Setembro, sendo idênticos os seus dizeres. Com data de 7/10/2020 a A. envia à R. carta – doc. 31 junto com p.i. - onde declara a resolução do contrato de arrendamento por iniciativa da arrendatária, com efeitos a partir de 2/10/2020, com fundamento na não realização das obras que cabia senhoria realizar devendo diligenciar pelo pagamento da quantia de €79.500,00 a título de sanção compulsória pela mora na entrega do locado desde 30/9/2029 até à data da resolução -2/10/2020 - e ainda no pagamento da indemnização à arrendatária no montante de €140.000,00 pela não entrega definitiva do locado à A. –doc. 31 junto com a p.i. Recurso de Direito Defende a A ter ocorrido incumprimento contratual por banda da R pois não facultou à arrendatária o gozo do arrendado –art.º 1031.ºb) CC Invoca assim violação da sentença dos arts.º 1083.º, 1031.º, 802.º e 808.º do CC. ... alega que a R. nunca interpelou a A. para pôr termo à mora pelo incumprimento no recebimento da fracção a R. Quando interpelou a A. sob cominação da sanção pecuniária compulsiva, fê-lo única e simplesmente por alegada falta de pagamento de rendas, interpelando a A. para o seu pagamento. Conclui que deve ser a R. condenada no pagamento à A., pela mora na entrega do locado nos termos referidos nesta Petição, a título de sanção pecuniária compulsória, na indemnização prevista no nº1 da cláusula Décima Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 78.250,00; Mais deve ser a R. condenada a reconhecer a resolução do Contrato de Arrendamento celebrado com a A. em 23.01.2018, a partir de 02.10.2020, resolução que deve ser declarada, e em consequência, no pagamento à A. pela não entrega definitiva e culposa da fração autónoma arrendada supra referida, na indemnização prevista no nº2 da cláusula Décima-Primeira do Contrato de Arrendamento, no montante de € 140.00,00€. Vejamos se a R. incumpriu o contrato. - a R. deu de arrendamento a loja à A.; - acordaram na suspensão do contrato de arrendamento até que a R. realizasse obras estruturais no prédio; - no contrato de arrendamento, celebrado a 23 de Janeiro de 2018, as partes previram um prazo de 14 meses, eventualmente prorrogáveis por mais 2 meses, para a realização das obras no prédio onde se situa a fracção arrendada “obrigando-se a SENHORIA a diligenciar no sentido deste prazo ser respeitado.” A R. obrigou-se de diligenciar para realização das obras no prazo indicado, não tendo o prazo indicado carácter vinculativo. Estando a obra dependente de terceiros (empreiteiros), pois não consta que a R. se dedique à construção, muito dificilmente a mesma se podia comprometer com um prazo fixo, sabidos os imponderáveis da construção civil. Assim, não se estando perante um prazo fixo não pode alcançar que a R tenha incorrido em mora. A R. obrigou-se a entregar a loja à A. em “tosco”. Conforme supra decidido, divergindo as partes no tocante à responsabilidade pela colocação dos vidros e sistema de grades a funcionar, está assente que a R. não estava obrigada a colocar as grades a funcionar no sistema eléctrico, mas estava obrigada a colocar vidros, o que ocorreu, o mais tardar a 6 de Março de 2020. Assim, a partir de 6 de Março a obra considera-se pronta. Nos termos da cl.ª11.1 do Contrato de Arrendamento convencionaram as partes que “A SENHORIA notificará a ARRENDATÁRIA da data em que poderá tomar posse da loja”. Nessa carta de 6 de Março a R. volta a intimar a A. (outras interpelações anteriormente foram feitas, mas só esta relava, porque só a partir de tal data de considera a obra pronta) para receber as chaves da fracção, dando o contacto do ....... ..... para a sua obtenção. Também aí se pode ler: “Foram por diversas vezes notificados para receberem as chaves da loja e dar início à preparação da loja para a sua abertura ao público mas não tomaram qualquer diligência nesse sentido! Pelo que que existe incumprimento culposo do contrato de arrendamento por vossas excelências, que nos termos da cláusula 11ª, nº1, do mesmo contrato de arrendamento”. Na carta de 18 de Março de 2020 da R. para a A. pode ler-se: “O não recebimento das chaves por V. Exas. e a não tomada de posse da loja, depois de alertados por diversas vezes para o incumprimento que esta situação consubstancia – e de, inclusivamente, não terem comparecido na diligência de entrega das chaves agendada para o dia 14 de Janeiro de 2020, às 15h, após recusas de receberem as chaves - determina que tenham de liquidar 250,00 por cada dia de incumprimento, nos termos da cláusula 11ª, nº1, do contrato de arrendamento.” Da cl.ª 11.1 dispõe-se: “1. Em caso de incumprimento culposo do presente contrato, a parte faltosa, depois de notificada para o cumprimento, fica obrigada ao pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento, a título de sanção pecuniária compulsória, com limite de € 140.000,00.” Daqui ressalta que a 6 de Março a A. é notificada para recepcionar a obra, não tendo diligenciado por isso pelo que, por carta de 18 de Março, a R dá nota do incumprimento culposo por parte da A. – não recebimento das chaves - e interpela-a para liquidar a cláusula penal de €250/dia. Não é assim verdade, como a alega a recorrente, que a R não a tenha notificado da para pôr termo à mora. Toda a correspondência vai no sentido da R intimar a A. para tomar posse da fracção pondo assim termo ao seu incumprimento da obrigação que sobre si recaia de receber a fracção. Contudo, a R não fixou, em momento algum, prazo para a A. tomar posse da loja, sob pena de incumprimento definitivo. ... enquanto credora de prestação de recebimento do arrendado foi interpelada para cumprir e não o fez pelo que se constitui em mora –art.º805.ºCC Terá a mora se convertido em incumprimento definitivo, nos termos do art.º 808.º do CC? Com o acórdão do STJ de 1/4/2004, acessível na base de dados da dgsi diremos: “Diz, de facto, o art. 808.º, 1: Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. A norma prevê dois casos para operar a resolução: se o credor perder o interesse (6) que tinha na prestação ou se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. Com fundamento no "incumprimento ou situação de inadimplência" do devedor, assiste ao credor esse direito potestativo, impondo-se-lhe, para obter o efeito referido nesse artigo - considerar-se "para todos os efeitos não cumprida a obrigação"- notificar o devedor, declarando a resolução do contrato e exigir a indemnização que tenha sofrido ou exigir a indemnização integral pelo não cumprimento, prontificando-se a fazer a sua prestação. E essa interpelação admonitória tem que conter três elementos: a)- "a intimação para o cumprimento b)- a fixação de um termo peremptório para o cumprimento; c)- admonição ou a cominação (declaração admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo. Trata-se, pois, de uma declaração intimidativa." É certo que a R. não fixou à A. um prazo para cumprir, no entanto, tem sido admitido que é dispensável a interpelação admonitória, desde que se verifique uma recusa antecipada inequívoca de cumprir pela parte faltosa. –Ac. STJ de 5/2/2021 “ Para que a mora se transforme em incumprimento definitivo é necessária a verificação de alguma das hipóteses previstas no art. 808.º do CC, às quais, de acordo com a doutrina e a jurisprudência consolidadas, acresce a situação da recusa antecipada de cumprimento” No caso, atendendo a que só relevam os factos posteriores 6 de Março 2020 (só nessa data se considerou estar a obra pronta) consta das várias comunicações levadas a cabo pela A à R. a sua recusa em tomar posse da loja –carta de 26/5/2020 (doc. 22 junto com a p.i), carta 8/6/2020 (doc. 23), 21/7/2020 (doc. 25), recusa essa que ocorreu antes da R. proceder à resolução do contrato de arrendamento, em 14/9/2020. É certo que a R, resolveu o contrato com fundamento na falta de pagamento de rendas, sendo que a questão das rendas serem ou não devidas é que questão que não podemos aqui abordar, uma vez que na decisão recorrida se entendeu não serem as mesmas devidas e consequentemente, a A foi desse pedido absolvida, não tendo a R interposto recurso. Trata-se assim de questão transitada que não podemos abordar, sob pena de violação do caso julgado. A R invocou a falta pagamento de rendas para resolver o contrato, mas cremos não termos que ficar dependentes da motivação invocada pela R. O que urge averiguar é se a R tinha ou não fundamento para pôr termo ao vínculo contratual. Assente que a obra estava pronta para ser recepcionada – a 6 de Março de 2020 – e que a A. sempre recusou proceder ao seu recebimento, com a fundamentação que já se conhece, recusa essa que foi feita de forma peremptória antes da R. proceder à resolução do contrato, está verificada uma situação de incumprimento definitivo, por recusa antecipada do cumprimento. ..., enquanto parte contratual, estava obrigada a permitir que o sinalagma do contrato funcionasse –fruição da coisa/pagamento da renda -, conforme decorre do art.º 1022.º CC O obstaculizar da tomada posse da fracção e a negação da obrigação de pagar rendas impede que o contrato possa ter a vivência, não podendo deixar de se imputar à A a culpa por essa obstaculização. Havendo assim incumprimento por banda da A. cabe à R. o direito de a demandar para ser fixada a cláusula penal. Por outro lado, no quadro supra descrito também se conclui não haver incumprimento por banda da R., que insistiu vastas vezes para que a A tomasse posse da fracção. A R diligenciou pelo cumprimento das obrigações que sobre si impendiam: conclusão da obra e pela sua entrega à A. Assim, a A., enquanto arrendatária, por não se verificaram quaisquer um dos circunstancialismos do art.º 1083.º do CC, não tinha fundamento válido para resolver o contrato, como o veio a fazer por carta de 2/10/2020. Diga-se, além do mais, que a resolução não produz qualquer efeito prático uma vez que o contrato já estava validamente resolvido pela R. Dos pedidos da A. - ... não teve qualquer fundamento legal para pôr termo ao contrato; não se verificou qualquer incumprimento por banda da R., não existindo assim fundamento para fazer funcionar a sanção compulsória e cláusula penal. Mantém-se assim a improcedência da acção decretada na decisão recorrida. Da reconvenção -da resolução do contrato de arrendamento Entendeu-se na decisão recorrida que a recusa no recebimento das chaves era fundamento para o senhorio resolver o contrato. Cabia a inquilina dispor-se a receber o arrendado para se poder cumprir o contrato de arrendamento–gozo da coisa/ pagamento da renda -. Obstando a A. a que esse binómio pudesse ser posto em marcha, temos que considerar extinto o vínculo contratual, mantendo-se nesse segmento o decidido. - pagamento das rendas Na decisão recorrida entendeu-se que o prazo do contrato não começou a correr e por isso improcedeu o pedido de condenação da A. no pagamento das rendas. A R não recorreu da sentença pelo que este segmento está transitado, nada cabendo dizer. - Cláusula penal/Sanção pecuniária compulsória Por nos merecer concordância seguimos aqui a decisão recorrida: « Cláusula penal (“sanção pecuniária compulsória”): Veio ainda peticionar a Ré a condenação da Autora do valor de € 250,00 por cada dia de incumprimento do contrato de arrendamento, pelo menos desde 19 de Dezembro de 2019 até à data em que a resolução do contrato de arrendamento realizado pela Ré produziu efeitos, isto é, no dia 26 de Outubro de 2020, no valor total de € 77.750,00 acrescido de juros à taxa legal aplicável a créditos de comerciantes. Para tanto, importa socorremo-nos do ponto 1 da Cláusula Décima Primeira do contrato de arrendamento. 1.–Em caso de incumprimento culposo do presente contrato, a parte faltosa, depois de notificada para o cumprimento, fica obrigada ao pagamento de 250,00€ por cada dia de incumprimento, a título de sanção pecuniária compulsória, com limite de € 140.000,00. A cláusula assim instituída entre as partes tem uma função nitidamente compulsória, isto porque este tipo de pena convencional tem em vista mais do que uma função. Entende-se que as cláusulas penais destinadas a fixar antecipadamente o montante indemnizatório pelo incumprimento ou cumprimento defeituoso do contrato, distinguem-se das cláusulas penais em sentido estrito e das cláusulas penais puramente compulsórias. As primeiras correspondem aos acordos negociais que intentam, tão só, liquidar antecipadamente, sem variação, o eventual e futuro dano, incumbindo ao devedor que pretende eximir-se ao quantum indemnizatur estipulado provar, quer que não ocorreu o incumprimento, quer que não foi provocado qualquer dano, quer, ainda, que o incumprimento se não deveu a culpa sua. É escopo das cláusulas penais ditas “em sentido estrito” o de obrigar o devedor a efectuar esse cumprimento e, do mesmo passo, a estabelecer um modo alternativo de cumprimento da inicial obrigação, justamente aquele que consiste na prestação da sanção, cumprimento esse com o qual o credor vê satisfeito o seu interesse, não podendo vir, em caso de recusa do cumprimento pelo devedor, a pedir o cumprimento da obrigação inicial. As cláusulas do terceiro tipo - cláusulas penais puramente compulsórias ou compulsivo-sancionatórias - visam obrigar o devedor ao cumprimento da prestação negocial, sendo que o pagamento da sanção estipulada não é obstativo, quer da indemnização a processar em termos gerais, quer da execução específica da obrigação incumprida. Perante o teor do artigo 811.º do Código Civil, só deve atender-se às cláusulas de fixação antecipada da indemnização, repousando a legitimidade na estipulação dos outros tipos no princípio da liberdade contratual, podendo os abusos decorrentes da sua fixação ser combatidos pelo recurso aos princípios gerais ou, analogicamente, convocando-se o próprio artigo 812.º do Código Civil. Nesta parametrização, releva a intenção das partes no estabelecimento da concreta cláusula. A cláusula penal prevista no artigo 810.º, n.º 1, do Código Civil, num conceito amplo engloba dentro de si cláusulas penais indemnizatórias e cláusulas penais compulsórias: nas primeiras (cláusulas penais indemnizatórias), o acordo das partes tem por exclusiva finalidade liquidar a indemnização devida em caso de incumprimento definitivo, de mora ou cumprimento defeituoso; nas segundas (cláusulas penais compulsórias), o acordo das partes tem por finalidade compelir/pressionar o devedor ao cumprimento e/ou sancionar o não cumprimento. Esses dois tipos de cláusulas são, em termos de execução, cumuláveis entre si, dado que visam alcançar fins diferentes. Na situação que nos ocupa, a pena estabelecida no ponto 1 da cláusula Décima Primeira do contrato tem uma natureza nitidamente compulsória, destinando-se a compelir a parte faltosa a cumprir o contrato depois de notificada para o cumprimento. Todavia, a pena compulsória, como as restantes vertentes da cláusula penal, não é independente da culpa, cabendo ao devedor alegar e demonstrar que o incumprimento se não ficou a dever a culpa sua (artigo 799.º, n.º 1 do Código Civil). Ora, a Autora não recebeu as chaves do locado quando interpelada para o efeito e não logrou demonstrar que esse incumprimento (não recebimento das chaves) se não ficou a dever de culpa sua. Tendo sido interpelada para recebimento das chaves desde Setembro de 2019 e tendo sido, pela presente sentença, declarado resolvido o contrato de arrendamento, assiste o direito da Ré em accionar a referida cláusula penal e de exigir da Autora o pagamento de € 250,00 por cada dia de incumprimento. Tendo em conta que a Ré peticiona o valor de € 77.750,00 (aquém do valor máximo permitido pelo n.º 1 da cláusula Décima Primeira), será este o valor em que se condena a Autora a pagar à Ré, nos termos do artigo 609.º, n.º 1 do Código de Processo Civil. Quanto aos juros moratórios, a cláusula é compulsória e não propriamente moratória, tendo a Autora sido para o respectivo pagamento interpelada com a notificação da reconvenção, devendo considerar-se em mora desde aí, de acordo com o disposto no artigo 805.º, n.º 1 do Código Civil.» Quanto ao valor da cláusula: A cláusula penal deve ser calculada desde a interpelação da A. para cumprir – interpelação essa que ocorreu com a carta de 18/3/2020, presumindo-se a notificação a 21/3 – e até à data em que a R. resolveu o contrato – 14/9/2021. Alcançamos assim o valor de € 44.250,00. Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente indo a A. condenada a pagar à R. a quantia de €44.250,00. No mais, confirma-se a decisão recorrida. Custas por A. e R não proporção de metade. Lisboa, 14-12-2023 Teresa Soares Adeodato Brotas João Manuel P. Cordeiro Brazão