IIIFundamentação
Estão considerados confessados os factos alegados na p.i. que aqui se reproduzem (em substituição do tribunal a quo):
1- A A. é dona e legítima proprietária da loja comercial, sita no rés do chão do prédio sito na Rua ..., ... PORTO, inscrito na matriz urbana da Freguesia ..., sob o artigo ...08 e descrito na Conservatória de Registo Predial sob a descrição nº ...74.
2- Por contrato de arrendamento com Prazo Certo e com Fiança para fins não habitacionais, celebrado em 26 de Abril de 2018, a A. cedeu o uso e fruição do indicado estabelecimento à 1.ª Ré, pelo período de cinco anos, com início em 1 de Maio de 2018 e termo em 30 de Abril de 2023, renovável por iguais períodos de 5 anos, caso não fosse denunciado por qualquer das partes, mediante a contraprestação mensal de 375,00€, pagável no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar, na conta bancária da A. indicada [cfr. doc. 1, cláusulas 1ª, 3ª e 4ª].
3- A 1.ª Ré não pagou e tem em dívida as rendas correspondentes aos meses de julho, agosto, setembro, outubro, novembro, dezembro de 2021, janeiro e fevereiro de 2022, vencidas nos meses anteriores e que somadas perfazem a quantia global em dívida de 3.000,00€ (três mil Euros) - 8 meses X 375,00€.
4- A 2.ª Ré como fiadora e principal pagadora, declarou renunciar ao benefício da excussão prévia dos bens do afiançado, assumindo solidariamente com a 1ª R. “a obrigação de fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, seus aditamentos e suas renovações até à efetiva restituição do locado livre, devoluto e nas condições estipuladas (…)” – vide cláusula 10.ª do contrato junto como doc. 1.
A estes factos importa ainda acrescentar
5- O locado foi entregue à A. em 26/06/2022 [de acordo com o informado nos autos pela A. em requerimento de 30/06/2022].
6- A 2ª R. foi citada para os autos em 13/05/2022[1].
2) Do erro na aplicação do direito.
Em função do acima enunciado cumpre apreciar de direito, tendo presente que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, não obstante e sem prejuízo do limite imposto pelo artigo 609º quanto ao objeto e quantidade do pedido, não estar o tribunal vinculado às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito [vide artigo 5º nº 3 do CPC].
Tal como resulta do relatório supra, intentou a A. uma típica ação de despejo.
Peticionando pela sua procedência – entre o mais – a condenação solidária das RR. ao pagamento das rendas já vencidas, bem como das vincendas até integral e efetivo pagamento, à razão de €375,00/mês.
Em causa no recurso está apenas a absolvição da 2ª R., demandada na qualidade de fiadora. Absolvição fundada na não notificação desta da situação de mora e das quantias em dívida exigida pelo artigo 1041º nº 5 em respeito pelo exigido pelo número 6 do mesmo artigo do CC, na redação introduzida pela Lei 13/2019 de 12/02.
O locado foi entregue, conforme a A. veio informar aos autos, em 26/06/2022 - considerando então a A. o contrato extinto e requerendo a prossecução dos autos apenas quanto ao pedido de condenação no pagamento das rendas.
Pelo que as rendas vencidas após a instauração da ação a considerar são as vencidas precisamente entre março e junho de 2022 inclusive. A que acrescem as peticionadas à data da instauração da ação até então em dívida – julho de 2021 a fevereiro de 2022.
No recurso alega a recorrente que o tribunal a quo interpretou erradamente o previsto no artigo 1041º nº 5 do CC, porquanto do seu teor o que resulta é que, não sendo o fiador notificado em data anterior à citação para a ação, esta notificação (a que alude o nº 5 do artigo 1041º) considerar-se-á feita com a citação e consequentemente o fiador responde pelo pagamento das rendas vencidas desde os 90 dias anteriores à citação. Tal como acaba requerendo seja decidido ora em sede de recurso. É esta pretensão que cumpre apreciar.
O fiador é responsável acessório pelo pagamento de todas as quantias da responsabilidade do devedor, in casu a aqui 1ª R. relacionadas com o contrato de arrendamento (cfr. artigo 627º nº2 do CC). Assumindo o conteúdo da obrigação principal, incluindo as consequências legais e contratuais da mora ou culpa do devedor (artigo 634º do CC).
Como tal, podendo o credor exercer “perante o fiador os mesmos direitos que tem perante o devedor, quer respeitem à ação de cumprimento, quer à indemnização por incumprimento, mora ou cumprimento defeituoso”[2].
Porque a fiadora renunciou ao benefício da excussão prévia [artigo 640º al. a) do CC] e se assumiu como principal pagadora – vide cláusula 10ª do contrato celebrado entre as partes e ponto 4 dos factos assentes - ficou afastada a caraterística da subsidiariedade que regra geral acompanha a fiança e permite ao fiador obstar à execução do seu património enquanto não forem excutidos os bens do devedor ou o bem sobre que recaia garantia real, caso exista (vide artigos 638º e 639º do CC).
Consequentemente e por via do afastamento do benefício da excussão prévia, responde o fiador perante o credor em termos solidários com o devedor. Sendo a responsabilidade deste a medida da responsabilidade daquele (artigo 640º do CC).[3]
Enquanto fiadora, a 2ª Rª é pessoalmente obrigada perante o credor, com o seu património (artigo 627º nº 1 do CC).
No caso dos autos, estamos perante uma fiança prestada ao abrigo de um contrato de arrendamento pelo que importa levar em consideração as normas específicas previstas para este tipo contratual quanto à notificação do fiador da mora e das quantias em dívida.
Falamos do previsto no artigo 1041º nºs 5 e 6 do CC, na redação dada pela lei 13/2019 de 12/02, o qual assim dispõe em concreto sobre a fiança no contrato de arrendamento:
“5 - Caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora nos termos do n.º 2, o senhorio deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida.
6 - O senhorio apenas pode exigir do fiador a satisfação dos seus direitos de crédito após efetuar a notificação prevista no número anterior.”
Da leitura conjugada dos nºs 5 e 6 do artigo 1041º do CC vindos de citar, infere-se que a sanção prevista pelo legislador para a não notificação do fiador por parte do senhorio em caso de incumprimento do inquilino (que não faz cessar a mora nos termos do nº 2 deste artigo) é a da impossibilidade de exigir o cumprimento da obrigação em falta junto do fiador.
Preceituando o nº 2 deste artigo 1041º: “Cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o locatário fizer cessar a mora no prazo de oito dias a contar do seu começo.”.
A notificação que o senhorio deve fazer ao fiador implica, portanto, a observância do prazo de 90 dias após o decurso dos 8 dias de mora mencionados neste nº 2, para que ao mesmo possa exigir o cumprimento da obrigação do seu inquilino desde o início da mora.
A dúvida que se levanta [e respeita ao objeto deste recurso] e o legislador não o esclareceu é qual a consequência de essa comunicação vir a ser efetuada sim, mas posteriormente aos 90 dias da não cessação da mora (do seu início) nos termos do nº 2 do mesmo artigo.
Tem-se como certo, tal como a recorrente o invoca, que a citação para os presentes autos, atento o pedido formulado, satisfaz o dever de notificação e interpelação ao pagamento exigidos pelos nºs 5 e 6 citados, porquanto não só transmite todos os elementos a tanto necessários, como inclui a própria interpelação ao pagamento.
Edgar Valente, in “Arrendamento Urbano”, comentário às alterações legislativas introduzidas ao regime vigente, edição Almedina de abril de 2019, p. 19, perante o não mencionado esclarecimento, expressa o entendimento de que “a comunicação fora do referido prazo será, de igual forma, válida, atento o desiderato de obter o pagamento de rendas cujo direito apenas prescreve no prazo de 5 anos, conforme resulta da alínea b) do artigo 310º do CC”.
Sem prejuízo de concordarmos com a convocação da norma relativa ao prazo de prescrição de 5 anos aplicável às rendas, afigura-se-nos que recorrer a este prazo de prescrição, sem retirar do não exercício tempestivo da exigida interpelação nenhuma consequência para o senhorio remisso, é ignorar a proteção adicional do fiador que a alteração introduzida visou.
Dizemos adicional porquanto a consagração do prazo de prescrição curto a que respeita o artigo 310º, já tem em vista exigir de um lado que o credor seja diligente e não acumule créditos e de outro evitar encargos “excessivos e desmesurados para o devedor”[4] .
O estabelecimento do prazo ora em análise, acrescenta um outro nível de proteção ao fiador, garantindo, quando respeitado o prazo exigido à sua notificação da mora e quantias em dívida, que à data desta nunca estarão vencidas rendas de período superior a 4 meses [o mês da renda em mora, e – no máximo - as 3 subsequentes rendas que se vencem no período máximo de 90 dias]. Evitando a que só muito tardiamente e quando o valor da dívida é já muito elevado da mesma tome conhecimento. Quando em momento anterior poderia ter providenciado pelo pagamento dos valores em falta.
A notificação por parte do senhorio ao fiador é condição para o poder demandar ao cumprimento da dívida afiançada.
Estando o exercício deste direito sujeito a prazo certo, definido por lei, são-lhe aplicáveis as regras da caducidade, atento o disposto no artigo 298º nº 2 do CC[5].
Daqui não deriva, contudo, que o desrespeito por este prazo implique sem mais e tal como decidiu o tribunal a quo a total improcedência da pretensão da autora.
In casu estão em dívida os valores referentes às rendas que se foram vencendo mensal e sucessivamente, mês a mês, e que a inquilina não foi pagando.
As rendas “no contrato de locação (…) correspondem a prestações periódicas sucessivas, dependentes da duração do contrato”[6], e nessa medida a cada novo incumprimento da obrigação “renasce o direito”[7] à interpelação, em respeito pelos prazos previstos nos nºs 2, 5 e 6 do artigo 1041º.
Nesta perspetiva, assiste razão à recorrente quando defende e peticiona que a recorrida seja condenada solidariamente com a 1ª R. e enquanto fiadora a pagar à A. as rendas vencidas a partir dos 90 dias anteriores à citação para a ação, momento em que simultaneamente deu conhecimento ao fiador da mora e quantias em dívida, bem como o interpelou ao pagamento.
Quanto a este período é respeitado o exigido pelos nºs 5 e 6 do artigo 1041º do CC, nos termos que já assinalámos.
Entende-se oportuno apenas deixar aqui referido que o conhecimento oficioso por parte do tribunal a quo do não respeito pelo prazo definido no artigo 1041º nº 5 do CC, enquanto entendido como um prazo de caducidade, é questionável atento o previsto no artigo 333º nº 2 do CC.
Não obstante, esta foi questão não suscitada pela recorrente que pugnou apenas pela parcial procedência da sua pretensão, no que foi atendida.
