B- O direito
Enquanto na 1ª instância a acção procedeu, parcialmente, com base na prevalência decorrente do facto da penhora das fracções ter sido levado ao registo primeiro do que o foi a aquisição pelos réus dessas mesmas fracções, já no acórdão recorrido se considerou que a aquisição das fracções pelos réus é oponível aos autores por estes não estarem de boa fé no momento da sua aquisição.
Os autores têm a aquisição das duas fracções reivindicadas inscrita a seu favor, inscrição de 5 de Novembro de 1991, aquisição que se operou através de venda judicial a que se procedeu no decurso de execução instaurada contra Empresa de FF, Ldª, havendo a penhora sido igualmente inscrita no registo, a 24 de Abril de 1990.
Por sua vez, os réus/recorridos invocam a seu favor o contrato de permuta celebrado com a sociedade Empresa de FF, Ldª, contrato esse formalizado por escritura pública de 5 de Dezembro de 1983, sendo a aquisição inscrita a 28 de Setembro de 1990.
Por mero efeito do contrato de permuta (ao contrato de troca ou permuta aplicam-se as normas da compra e venda –art. 939º C.Civil), que observou a forma então legalmente prescrita (875º C.Civil e nº 1 do art. 80º C.Notariado), transmitiu-se para os recorridos, nos termos dos arts. 408º, nº 1, 879º, al. a) ex vi 939º e 1317º, todos C.Civil, o direito de propriedade da permutante sobre aquelas fracções prediais.
Esta aquisição foi registada posteriormente ao registo da penhora mas antes da venda executiva, como se deixou consignado no acórdão recorrido, facto que este Tribunal tem de aceitar.
A aquisição do direito de propriedade sobre imóveis está sujeita a registo e os factos a ele sujeitos só produzem efeitos em relação a terceiros após a data do respectivo registo – arts. 2º, nº 1, al. a) e 5º, nº 1, C.R.Predial.
Preconiza, por sua vez, o art. 7º do mesmo diploma que o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, ao passo que o art. 6º proclama o princípio de que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece sobre os que se lhe seguirem relativamente aos mesmos bens.
Só quem tiver a qualidade de terceiro é que beneficia da presunção e prioridade decorrentes do registo.
Apesar das divergências doutrinais e jurisprudenciais sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo, o acórdão uniformizador nº 3/99, de 18 de Maio de 1999, revendo anterior jurisprudência, veio consagrar o conceito tradicional de terceiro, considerando que terceiros, para efeitos do art. 5° do Cód. Reg. Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
Aliás, em consonância com a doutrina emergente deste acórdão, foi aditado um nº 4 ao art. 5º C.R.Predial, pelo Dec-Lei 533/99, de 11 Dezembro, em que se consigna que terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.
Ainda que divergindo a doutrina e a jurisprudência sobre a verdadeira natureza da venda executiva, vem-se entendendo maioritariamente que ela se configura como uma alienação efectuada pelo Estado, não em representação do executado, mas no exercício de um poder de direito público. Como sustenta Lebre de Freitas (1), não obstante o bem continuar, até à venda, a pertencer ao executado, quem aliena é o Estado, nem sequer em representação do devedor, mas no exercício de um poder de alienar que é de direito público e não se confunde com o poder de alienação do executado, que o mantém apesar da penhora.
Também Anselmo de Castro(2) defende que a tese mais seguida é a que considera a venda como um acto do Estado como órgão público e não a título privado.
Na verdade, esta é uma venda forçada, alheia à vontade do executado, para a qual ele em nada contribui, não chegando sequer a emitir qualquer declaração em vista do negócio efectuado.
Ora, na situação ajuizada é diferente o transmitente que procedeu à alienação das fracções reivindicadas. É a Empresa de FF, Ldª, que permuta as fracções com os recorridos e as mesmas fracções são adquiridas através de venda judicial pelos autores.
Daqui decorre que, tendo o executado alienado validamente o direito de propriedade das fracções em causa aos réus, a posterior venda executiva dessas mesmas fracções aos autores não deriva do mesmo autor comum, não revestindo, por isso, os autores a qualidade de terceiro para efeitos de registo.
Poder-se-ia argumentar que a penhora daquelas fracções havia sido registada em data anterior ao registo da permuta e, como tal, a viabilidade executiva faria prevalecer a posterior venda judicial, por ser esse o efeito essencial do registo.
Porém, a penhora foi registada quando as fracções já haviam sido alienadas, ainda que sem o competente registo. E como a titularidade do direito sobre um bem se transfere por força do contrato, neste caso de permuta, com a sua eficácia real (arts. 408º e 879º C.Civil), e não por força do registo, acontece que as fracções já haviam saído do património do executado aquando do registo da penhora, não podendo, por isso, garantir as suas dívidas.
O direito real de propriedade sobrepõe-se aqui ao direito real de garantia.
Pode-se, assim, concluir que a alienação do direito de propriedade sobre imóvel efectivada mediante contrato de permuta, ainda que levada ao registo em data posterior à penhora desse mesmo imóvel, prevalece sobre a venda executiva subsequente, com registo de aquisição a ter lugar em momento ulterior àquele alienação.
Na aplicação deste princípio ao caso vertente, temos que o contrato de permuta mediante o qual os réus adquiriram o direito de propriedade sobre as duas fracções prediais, apesar de levado ao registo em data posterior ao registo da penhora dessas mesmas fracções, prevalece e produz efeitos contra os autores, adquirentes das mesmas fracções através de venda no processo executivo.
Mesmo que se entendesse que, na venda executiva, quem surge como vendedor é o próprio executado, que apenas é substituído no acto pelo Estado, e que, como tal, as duas alienações (mediante permuta e venda executiva) advêm de transmitente comum, ainda assim a aquisição dos autores através da venda executiva não poderia prevalecer sobre a aquisição dos réus efectuada mediante o contrato de permuta.
É que, e como bem se observa no acórdão recorrido, não se pode aceitar que os autores, adquirentes na venda executiva, estivessem de boa fé.
Efectivamente, a eficácia do registo assenta na boa fé de quem regista. A partir do momento em que do registo consta uma nova titularidade, o adquirente fica alertado para o facto de estar a negociar com alguém que já não será proprietário do bem. E se mesmo assim prosseguir nesse negócio, não estará com toda a certeza a agir de boa fé.
Uma vez que, no acto da arrematação, ocorrida a 19 de Dezembro de 1990, como se afirma no acórdão recorrido, já se mostrava registada a aquisição das fracções pelos réus, os autores não podiam ignorar essa realidade, em suma, não poderiam estar de boa fé quando e na medida em que o alienante já não constava do registo como titular dos bens a negociar.
E esta conclusão não se mostra prejudicada pelo facto do ponto nº 18 da base instrutória, em que se questionava se os autores foram alertados, no acto da praça, de que as fracções a arrematar pertenciam aos réus e não à executada, ter merecido resposta negativa. É que da resposta negativa a um ponto controvertido não se infere o facto contrário, mas apenas a conclusão de que o facto questionado se não provou.
Ora, inexistindo boa fé não poderiam os autores opor aos réus a aquisição das fracções que concretizaram mediante venda judicial, pelo que igualmente prevaleceria a alienação voluntária inicial.
Daí que, ainda que por razões não coincidentes com as invocadas no acórdão recorrido, este seja de manter.
