Quem foi o relator do acórdão 3436/2007-2?

O relator foi João Miguel Mourão Vaz Gomes, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 3436/2007-2?

O acórdão foi proferido em 14 de junho de 2007.

Acórdão TRL (2007) — Cessão de exploração

Sumário

Se é inequívoco que no trespasse ocorre uma cessão de posição contratual no contrato de arrendamento validamente celebrado, não acontecendo tal no contrato de cessão de exploração, se se considera que no caso de invalidade ou/e ineficácia do contrato de trespasse, ocorre sublocação não autorizada que permite ao senhorio resolver o contrato (antiga alínea f) do n.º 1 do art.º 1093 do CCiv actual alínea f) do art.º 64 do RAU), já o mesmo se não pode afirmar relativamente ao contrato de cessão de exploração inválido por falta de forma como acontece no caso dos autos, isto porque neste tipo de contratos não ocorre a transmissão do arrendamento. (V.G.)

Texto

Acordam os juízes na 2.ª secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa I-RELATÓRIO APELANTE e RÉ: C LDA. (representada em juízo pela ilustre advogada , como domicílio profissional em Belas e que foi nomeada à Apelante no âmbito do apoio judiciário com notificação em 23/11/06, conforme ofício com a mesma data de fls. 305 dos autos cujo teor aqui se reproduz). * APELADOS E AUTORES: M (entretanto falecida sendo habilitados na acção os que a seguir se designam) J, E (representados em juízo pelo ilustre advogado , com escritório em Lisboa na Terrugem, Sintra conforme procurações de fls.24/25 dos autos). * Todos com os sinais dos autos. Os Autores propuseram contra a R. a presente acção de despejo com processo comum sob a forma sumária que foi distribuída ao 2.º juízo 1.ª secção em 09/05/96 onde pedem se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado sob a forma de contrato-promessa entre o Autor e a Ré com as legais consequências em suma alegando que sendo donos do prédio identificado nos art.ºs 1 e 2 da p.i. deu de arrendamento o Autor à Ré mediante a renda de 140.000$00 para o exercício da actividade industrial comercial e habitação em 1/04/1989 onde a Ré instalou uma oficina de carpintaria de fabrico de móveis; entre a Ré e F e P por outro por simples documento particular a que as partes chamaram de cessão de exploração foi cedida o estabelecimento em causa pelo período de 3 anos com início em 1/01/1990 mediante o pagamento de certas quantias, contrato esse que nunca foi denunciado e a Ré não mais ocupou o locado desde a data da celebração da cessão; a Ré não pagou as rendas nem durante a vigência do contrato de cessão nem após esta terminar; quer pela falta de pagamento de rendas, quer pela cessão inválida em razão de forma existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento. A Ré contestou em suma alegando aquando da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento sito no locado ocorreram negociações entre o Autor, os cessionários e a Ré tendo o senhorio autorizado a sublocação do locado a favor dos beneficiários passando os cessionários a laborar no locado mediante sublocação autorizada e a pagar a renda directamente ao Autor; não tendo os cessionários cumprido com as suas obrigações a Ré resolveu o contrato de cessão e quando em 29/05/1992 se dirigiu ao locado para tomar conta do estabelecimento não o conseguiu fazer porquanto o Autor e os cessionários conluiados tinham forjado uma pretensa denúncia do contrato de arrendamento, tendo o Autor ocupado o locado com betoneiras, andaimes e toda a espécie de materiais de construção, vendo-se por aí privada do gozo do imóvel. Ocorre abuso de direito dos Autores que bem sabem dos factos narrados na contestação devendo ser condenados em multa e indemnização a favor da Ré pela litigância de má-fé. Na resposta os Autores sustentando que a Ré se defende por excepção peremptória vieram a impugnar a sublocação que não existiu e a existir seria nula por falta de forma, mas a existir sendo nulo e ineficaz em relação ao senhorio constituiria fundamento a se de resolução contratual; os autores desconheciam o contrato de cessão de exploração, apenas foi referido ao Autor Sapina pelos representantes da Ré que a Ré ia fazer um trespasse do estabelecimento em causa aos mencionados Francisco e Paulo Jorge os quais vieram depois a constituir a Sociedade M Lda e estes eram conhecidos do Autor Sapina e sabiam qual a actividade que iriam continuar no locado que era a mesma que vinha sendo exercida pela Ré, vindo o Autor Sapina a ser informado tratar-se de um trespasse e que a renda iria a partir daí a ser paga pelos referidos sócios o que é normal nos trespasses; o Autor confinado no trespasse não curou de saber se tal ocorrera ou não; no de uma diligência de notificação feita pelo Tribunal na sequência de uma execução movida contra aquela Sociedade, onde se considerava realizada a penhora do arrendamento e direito ao trespasse do estabelecimento, não deduziu oposição e s pela contestação da Ré nesta acção veio a saber da cessão; a referida sociedade nunca pagou as rendas e nunca a Ré se preocupou em reocupar o locado, podendo e devendo fazê-lo; houve depois acordo com a sociedade mencionada no sentido do pagamento ao Autor das rendas vencidas até 1992; face à falta de pagamento da retribuição pelos sócios da Sociedade Lda.” a Ré retirou tudo quanto pode do locado abandonando-o completamente desde Maio de 1992; é falso que os Autores tivessem impedido a Ré e reocupar as instalações; não ocorre abuso de direito. Estando em tempo e ao abrigo dos art.ºs 272 e 273 do CPC ampliam o pedido e causa de pedir no sentido de procedendo a excepção de sublocação ela ser ilícita inválida por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios; ampliam a causa de pedir no sentido de a cessão de exploração ser considerada não só inválida por não ter sido observada a escritura pública mas também por ser considerada a cessão de exploração no prazo de 15 dias a que alude o art.º 1038, alínea g) do CCiv. Não foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir pelo despacho de fls. 78/79; proferido despacho saneador, organizado o Questionário e a Especificação, instruídos os autos, procedeu-se à audiência de discussão e de julgamento com observância de formalidades legais. Tendo falecido a co-autora Sapina em 08/02/2003, foram habilitados na acção como seu herdeiro o filho e co-autor J e mulher E, na qualidade de parte sobreviva, ocupando na lide a posição que já detinham de Autores conforme decisão de fls. 179/180. Respondeu-se à matéria de facto do Questionário a fls. 202/203 sem que da decisão tivesse havido reclamação. Inconformada com a decisão final de 27/12/05 que decretou a resolução do contrato de arrendamento vigente entre os Autores e Ré relativo ao prédio urbano destinado a armazém e indústria implantado no prédio rústico no sítio de Palame, Avenida Humberto Delgado, Vila Verde, Terrugem, condenou a Ré ou quem ocupar o imóvel a despejá-lo de imediato e a entregá-lo aos Autores, e ainda condenou a Ré na multa de dez unidades de conta, por litigância de má fé, dela apelou a Ré onde conclui em suma: 1. A sentença recorrida entre o mais dá como assente que em 1 de Janeiro de 1990 a apelada celebrou com Francisco e Paulo um contrato que apelidaram de contrato de cessão nos termos do qual apelada/arrendatária cedeu àqueles mediante o pagamento de determinados montantes o estabelecimento comercial que instalara no imóvel arrendado que o Autor senhorio Sapina veio depois a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992, mas não extraiu a única conclusão que se afigurava lógica face a esse comportamento que constitui uma declaração tácita de aceitação de cessão: o conhecimento ou pelo menos o indubitável reconhecimento da posição jurídica dos “cessionários” (conclusões 1 a 4); 2. O Tribunal a quo pôs o cerne da questão nas formalidades que deveria ter revestido o contrato de cessão não curando de saber se essa interpretação e qualificação jurídica seriam as adequadas à situação submetida à sua apreciação; decorre da leitura atenta do contrato dito de “cessão de exploração” celebrado entre a apelante e terceiros que o mesmo se trata de um contrato-promessa e não de um contrato definitivo, como veio a ser considerado pelo Tribunal a quo, contrato-promessa esse de cessão de exploração ou de trespasse, consoante os cessionários viessem a cumprir a sua obrigação de pagar o preço e essa vontade da cedente aqui apelada e dos cessionários encontra-se reflectida nos art.ºs 3, 4, 5, 14 e 15 do mencionado contrato e por força do disposto no art.º 410, n.sº 2 e 3 do CCiv bastava documento particular assinado pelas partes e com reconhecimento presencial pelo notário para ser válido (conclusões 5 a 10). 3. O pagamento da renda, água, telefone e electricidade ficaram a cargo dos cessionários e o Tribunal deu como provado que o Autor Sapina veio a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992; ao acordar dessa forma o Autor reconheceu aos cessionários título bastante/legitimidade para usar as instalações do imóvel, o mesmo é dizer o negócio que aqueles haviam realizado com a apelada, pelo que não se poderia concluir que a cessão foi inoperante em relação aos senhorio por falta de comunicação; os cessionários foram assim reconhecidos a posteriori pelo senhorio e dado não ter sido feita prova da denúncia da cessão pela apelada a sentença não poderia ter concluído que o contrato é nulo e ineficaz relativamente aos autores (conclusões 11 a 19) 4. Ao menosprezar esse acordo o Tribunal fez uma errónea determinação das normas jurídicas aplicadas tendo violado o disposto nos art.ºs 410 e do revogado 1101 ambos do CCiv. Termina pedindo que se seja revogada a sentença e substituída por outra que considere o despejo totalmente improcedente por não provado e absolva a apelante. Não houve contra-alegações. Recebido a apelação, foram os autos a vistos, nada obstando ao conhecimento da mesma. II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO O Tribunal recorrido deu como assentes os seguintes factos que não vêm impugnados: 1) Os Autores são donos e legítimos possuidores, em comum e sem determinação de parte ou direito, de um prédio rústico, no sítio de “Palame”, Av...., Vila Verde, freguesia de Terrugem, concelho de Sintra, composto de vinha e cultura arvense com oliveiras, com a área de 14.800 m2, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob a ficha nº , inscrito na dita freguesia sob o artigo – cfr. alínea A) da Especificação. 2) Sobre o prédio atrás descrito, vieram os Autores a implantar um prédio urbano, constituído por casa de rés-do-chão e 1º andar, destinado a armazém e indústria, com a área de 620m2 – cfr. alínea B) da Especificação. 3) Com a implantação deste prédio urbano a parte rústica ficou a área de 14.170m2 – cfr. alínea C) da Especificação. 4) Com início em 1 de Abril de 1989, o Autor Sapina deu de arrendamento à Ré, pelo prazo de seis meses, renováveis por igual período e pela renda mensal de esc: 140.000$00, o prédio urbano identificado em 2), através do escrito junto por cópia de fls. 18 e 19 – cfr. alínea D) da Especificação. 5) Esse contrato, que as partes intitularam de “contrato de promessa de arrendamento”, não se encontra datado, mas foi participado à 1ª Repartição de Finanças de Sintra, em 14 de Maio de 1989 – cfr. alínea E) da Especificação. 6) O destino que as partes deram ao locado foi o de exercício da actividade industrial, comercial e habitação – cfr. alínea F) da Especificação. 7) Concretamente, a sociedade arrendatária, ora Ré, instalou no arrendado uma oficina de carpintaria de fabrico de móveis – cfr. alínea G) da Especificação. 8) O contrato definitivo nunca foi celebrado – cfr. alínea H) da Especificação. 9) Entre a Ré, por um lado, e F e P, por outro, foi celebrado, por simples documento particular de que existe cópia a fls. 20 a 23 e cujo teor se dá por reproduzido, um contrato, a que as partes chamaram “cessão de exploração”, nos termos do qual a Ré se declara dona e legítima possuidora de um estabelecimento industrial de fabrico de móveis, situado na Av...., Vila Verde, Sintra – cfr. alínea I) da Especificação. 10) Segundo as estipulações feitas pelos celebrantes, constantes daquele contrato, a Ré cedeu aos referidos F e P o estabelecimento atrás identificado, pelo prazo de três anos, com início em 1 de Janeiro de 1990, e mediante o pagamento de determinados montantes em numerário ao longo do prazo pelo qual celebraram o contrato em apreço – cfr. alínea J) da Especificação. 11) Os referidos F e P, nos termos do mesmo contrato, poderiam utilizar todos os móveis e utensílios que se encontravam no estabelecimento que fizeram constar de uma relação anexa, a fim de fazer parte integrante do mesmo contrato, devendo os mesmos restituí-los à Ré, em bom estado de conservação e sem falhas, findo que fosse o contrato – cfr. alínea L) da Especificação. 12) Na gerência e exploração do estabelecimento, objecto do contrato, os referidos F e P poderiam praticar todos os actos que julgassem necessários ao seu bom funcionamento, nomeadamente, admitir e despedir pessoal – cfr. alínea M) da Especificação. 13) F e P ficaram obrigados, entre outros encargos, ao pagamento das rendas do locado – cfr. alínea N) dos Factos Assentes. 14) Os subscritores fizeram constar na cláusula 14ª do contrato que “em caso de cumprimento do clausulado na cláusula quinta deste contrato, a cedente decorridos que sejam os três anos, obriga-se a trespassar aos cessionários o estabelecimento comercial sem mais encargos” – cfr. alínea O) da Especificação. 15) Nos termos da cláusula 7ª “o não pagamento pontual e integral de cada uma das prestações referidas na cláusula quinta dá direito à cedente a denunciar, de imediato, o presente contrato, entrando na posse efectiva do estabelecimento” – cfr. alínea P) da Especificação. 16) Até à presente data não foi realizado o trespasse referido na cláusula 14ª - cfr. alínea Q) da Especificação. 17) A Ré não mais reocupou o locado desde a data da celebração do contrato referido em 9) – cfr. alínea R) da Especificação. 18) A Ré não denunciou o contrato referido em 4) – cfr. alínea S) da Especificação. 19) A Ré retirou do locado todas as máquinas e seus pertences, mas não entregou ao Autor as chaves do mesmo – cfr. alínea T) da Especificação. 20) A Ré não pagou aos Autores qualquer renda desde o início do mês de Maio de 1992 – cfr. alínea U) da Especificação. 21) Até à presente data, o contrato referido em 9) não foi denunciado por qualquer das partes – cfr. resposta positiva ao quesito 1º do Questionário. 22) Os representantes legais da Ré ou seus trabalhadores nunca mais voltaram ao locado, a não ser aqueles para retirarem as máquinas e todo o recheio que pertencia ao estabelecimento aí instalado – cfr. resposta positiva ao quesito 2º do Questionário. 23) Os Autores não receberam qualquer comunicação da celebração de qualquer subarrendamento entre a Ré e F e P e nem sequer ouviram falar ou tiveram conhecimento – cfr. resposta positiva ao quesito 15º do Questionário. 24) Foi referido ao Autor que a Ré ia fazer trespasse do estabelecimento de carpintaria instalado no locado a F e P, este empregado daquele – cfr. resposta ao quesito 16º do Questionário. 25) Os quais vieram, depois, a constituir uma sociedade por quotas, denominada “M, Lda” – cfr. resposta positiva ao quesito 17º do Questionário. 26) O sócio P era bem conhecido do Autor José Sapina e sabia qual a actividade que iriam continuar no locado, a mesma que aí vinha exercendo a Ré – cfr. resposta ao quesito 18º do Questionário. 27) Sendo o Autor informado tratar-se de um trespasse e que a renda iria, a partir daí, ser paga pelos referidos sócios – cfr. resposta positiva ao quesito 19º do Questionário. 28) A sociedade “M, Lda” nunca pagou qualquer renda enquanto deteve o locado – cfr. resposta positiva ao quesito 23º do Questionário. 29) Os sócios daquela sociedade, como não podiam continuar a pagar as rendas, tanto as atrasadas como as futuras, acordaram pagar as vencidas até Junho de 1992, com o fornecimento de móveis e madeiras para cofragem, para equipar as cozinhas das construções que o Autor, na actividade que exerce de empreiteiro civil, carece – cfr. resposta positiva ao quesito 24º do Questionário. IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO Os Autores propuseram contra a Ré em 09/05/96 a presente acção de despejo do locado com fundamento na falta de pagamento de renda no tempo e lugar próprios (art.º 64, n.º 1, alínea a) do RAU) e cessão pelo arrendatário da sua posição contratual acto inválido por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios (art.º 64, n.º 1, alínea f) do RAU). Em primeiro lugar a questão de aplicação da lei no tempo tendo em consideração por um lado que o contrato intitulado de promessa de arrendamento que consta do escrito particular de fls. 18/19 com início a 1/04/89 (cláusula 5.ª) foi participado à 1.ª Repartição de Finanças de Sintra em 14 de Maio de 1989 (cfr. alínea E da Especificação), pelo qual o Autor Sapino deu de arrendamento à Ré, por seis meses mediante a renda mensal de 140.000$00 (alínea D) da Especificação), que a Ré deixou de pagar ao Autores desde o início do mês de Maio de 1992 (alínea U) da Especificação) e que entre a Ré e F e P foi celebrado um contrato pelo qual a Ré cedeu a exploração do estabelecimento industrial de fabrico de móveis de que a Ré era titular e instalada no locado, aos referidos Francisco e Paulo com início em 1 de Janeiro de 1990 pelo prazo de 3 anos mediante o pagamento das importâncias constantes do art.º 5 e ainda da renda, água, telefone, electricidade e conservação das máquinas existentes no estabelecimento e outras conforme art.ºs 11 e 12 do escrito particular de fls. 20/22. Quanto aos elementos de validade formal e substancial do contrato de arrendamento que foi celebrado antes da entrada em vigor do RAU (este entrou em vigorem 15/11/1990 por força do art.º 2.º, n.º 1 do DL 321-B/90 de 15/10 que aprovou aquele RAU), que revogou o direito anterior relativo às matérias reguladas no RAU designadamente quanto à forma que passou a se simples escrito (cfr art.º 3, n.º 1 do diploma e 7 do RAU), o legislador pelo art.º 6 do mencionado diploma ressalvou os efeitos que o art.º 1029, n.º 3 do CCiv reconhecia. Tal está em consonância com regra constante da primeira parte do n.º 2 do art.º 12 do CCiv e com o n.º 1 do mesmo preceito. Dispunha o art.º 1029, n.º 1, alínea b) do CCiv: Devem ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.” E o n.º 3: “ No caso da alínea b) do n.º 1,a falta da escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio.” Provando-se uma vontade real das partes Autor e Ré em celebrar um contrato de arrendamento, não obstante a epígrafe do escrito particular, porque a Ré, nestes autos não invoca a invalidade do contrato, deve concluir-se que o mesmo contrato de arrendamento para o exercício da actividade industrial comercial e de habitação se aperfeiçoou. (cfr pontos4, 5, 6 dos fundamentos de facto da decisão). No tocante aos factos fundamento da resolução contratual (cessão de exploração não comunicada nem autorizada e falta de pagamento de rendas), temos que o contrato de cessão de exploração alegadamente não autorizado nem comunicado ao senhorio teve início em 1 de Janeiro de 1990, por isso antes do RAU e o outro facto fundamento, que é o da falta de pagamento das rendas se verificou em 1992 em pleno domínio do RAU Pontos 10 a 16 e 20 dos fundamentos de facto da decisão recorrida). Interessam aqui as considerações judiciosas de Baptista Machado[1] relativas à distinção entre normas de conflitos e normas de transição: “A norma de conflitos dirime o conflito de lei num ou noutro sentido, isto é, limitam-se a determinar qual das leis é aplicável. As normas de transição, essas preocupam-se com o estabelecimento de um regime intermediário entre as duas leis, visando à conciliação dos interesses particulares com a regulamentação da lei nova e têm natureza material; entre as normas de conflitos há que distinguir aquelas que são dotadas de validade geral e fixam princípios que fornecem ao julgados um critério permanente de solução de conflitos (como, por exemplo as contidas nos art.ºs 12 e 13 do CCiv) daquelas que são estabelecidas pelo julgados com vista à solução de um conflito particular, surgido a propósito duma alteração legislativa determinada e não têm força obrigatória para além da transição legislativa concreta visada como é o caso das regras de conflitos contidas na Lei de Introdução ao Novo Código Civil Português. A norma de conflitos geral e permanente é a do art.º 12 do CCiv. Do n.º 1 resulta o princípio da não retroactividade, e que mesmo na hipótese de retroactividade ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular, o que significa que o efeito retroactivo produzido por uma cláusula de retroactividade será em efeito de grau mínimo; o n.º 2 reafirmando o princípio do n.º 1 fixa critérios (formais) de solução dos conflitos de leis no tempo. A primeira parte do n.º 2 do art.º 12 não se refere a situações ou relações jurídicas mas aos factos ou seja às condições de validade e aos efeitos de quaisquer factos. A opção entre a Lei Nova e a Lei Antiga resultará segundo as normas de direito transitório da ponderação de interesses que se contrapõe; na justa delimitação do âmbito temporal de competência da Lei Nova há que ter em conta o interesse de indivíduos na estabilidade das situações jurídicas, permitindo-lhes a organização dos seus planos de vida evitando a frustração das suas fundadas expectativas, e ainda o contraposto interesse público na transformação da antiga ordem jurídica e na sua adaptação a novas necessidades e concepções sociais, mesmo à custa de posições jurídicas e de expectativas fundadas no antigo estado de direito[2]. A 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv reza assim: “(…) mas quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.” Glosando a matéria diz ainda o mencionado Baptista Machado: “A aplicação imediata da Lei Nova às situações jurídicas preexistentes segundo a regra referida, significa, pois que os direitos poderes e deveres das partes, assim como as restrições que afectam a capacidade ou a legitimidade negocial das mesmas partes enquanto tais. São regulados, de futuro, pela Lei Nova; e bem assim que a mesma lei compete determinar quais os efeitos decorrente de violações futuras daqueles deveres ou, ainda, eventualmente, se são precisos novos factos e quais para que o direito ou faculdade conferido pela lei às partes se concretize e que efeito poderão ter certos factos futuros sobre a vida da situação jurídica ou sobre direitos, poderes e deveres das partes (…) a lei nova regulará de futuro os direitos e os deveres das partes, os efeitos da violação de tais deveres e a repercussão da situação jurídica sobre quaisquer factos futuros (sobre os efeitos desses factos) ou sobre quaisquer outras situações jurídicas ou ainda a repercussão de quaisquer factos sobre a própria situação jurídica em causa.(…) A lei competente para regular as causas de rescisão ou de resolução dos contratos é a lei que presidiu à celebração dos mesmos (…) Se uma causa legal ou convencional de resolução do contrato se verificou sob a Lei Antiga, mas o direito de resolução ainda não foi exercido nos termos dessa lei através de uma comunicação escrita ou através de uma acção judicial, poderá dizer-se que a Lei Nova que, suprimindo certa causa legal de resolução ou proibindo certa condição resolutiva, queria aplicar-se a contratos passados encontra diante de si um efeito já produzido, uma situação jurídica já constituída, um direito já criado? (…) à segunda responderemos afirmativamente: a verificação do facto causa da resolução fez surgir um direito potestativo na esfera jurídica daquela das partes a quem a lei ou a cláusula negocial atribuía o direito de resolução. A circunstância de esse direito ainda se não ter tornado eficaz, por não ter sido exercido, não conta. A lei Nova há-de respeitar o direito potestativo anterior, só podendo afectar, isso sim, o seu modo de exercício (exigindo, por exemplo a comunicação por escrito da vontade de resolver, ou exigindo, por exemplo, recurso a uma instância jurisdicional que deverá intervir para apreciar a existência da causa de resolução e o direito à mesma segundo a Lei Nova, limitando-se quanto ao mais, a reconhecer o direito à resolução e a declarar esta). O facto que funciona como causa de resolução é, na verdade, facto constitutivo dum direito - dum direito potestativo. Não se pense que a actividade posterior exigida ao titular desse direito para que ele se torne eficaz integra o processo constitutivo do direito (O Tatbestand ou fattispecie constitutiva). Com efeito uma coisa são os requisitos da constituição de um direito (os factos constitutivos) outra coisa são os requisitos de eficácia do mesmo direito. (…) Se a Lei Nova vem tornar o exercício do direito potestativo dependente da verificação de qualquer facto que não dependa apenas da vontade do titular do direito ela já não é uma lei relativa ao modo de exercício do direito potestativo mas uma lei relativa ao modo de constituição desse direito: com efeito vem alterar a fattispecie simples em fattispecie complexa ou substituindo uma fattispecie por outra. Assim se a Lei nova concede o direito de resolução pelo não cumprimento tempestivo nas obrigações de prazo certo, mas a Lei Nova vem determinar que o negócio jurídico só pode ser resolvido se o devedor, depois de avisado pelo credor, não cumprir dentro dum prazo razoável fixado por este, o que ela faz é exigir um novo pressuposto de facto para a constituição do direito potestativo de resolução. Trata-se portanto, claramente, duma lei sobre o modo de constituição do direito potestativo, não sobre o seu modo de exercício (imaginemos a seguinte hipótese: a lei nova atribui ao senhorio o direito de resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios; a lei nova vem estabelecer, porém, que aquele direito à resolução cessa se o arrendatário pagar ou fizer o depósito liberatório no prazo de oito dias a contra do começo da mora. Pois bem, o que a lei nova faz ao estabelecer esta moratória legal é justamente fixar um novo pressuposto para que surja o direito de resolução: o decurso do prazo de oito dias além da entrada em mora sem que a mesma seja expurgada. Por conseguinte, mesmo na hipótese de a Lei Nova ser aplicada aos contratos de arrendamento anteriores, ela não se aplicará ao direito de resolução se a dívida de renda se venceu na vigência da Lei antiga – salvo cláusula expressa de retroactividade aposta á lei Nova). A doutrina que acabámos de expor aparece consagrada na 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12, pelo que respeita às disposições da lei nova afectadas duma cláusula de retroactividade: mesmo que a lei nova seja rectroactiva, “presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.”[3] No caso concreto o facto fundamento da resolução da falta de pagamento de rendas, ou seja o facto constitutivo do direito do senhorio resolver o contrato verificou-se no domínio da vigência do DL 321-B/90 (doravante designado por RAU), pelo que em princípio seria esse o diploma aplicável ao direito de resolução do contrato de arrendamento. No domínio desse diploma legal a constituição do direito potestativo de resolução contratual estava apenas dependente da ocorrência de um dos factos fundamento constantes do n.º 1 do art.º 64. E o art.º 64, n.º 1 do RAU previa como causa de resolução contratual a falta de pagamento da renda no tempo e no lugar próprios e a falta de depósito liberatório. O depósito liberatório obedecia às regras consignadas nos art.sº 22 a 20 do RAU e não se mostra efectivado. É claro que a tese da Ré na contestação era outra: aquando da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento sito no locado ocorreram negociações entre o Autor, os cessionários e a Ré tendo o senhorio autorizado a sublocação do locado a favor dos beneficiários passando os cessionários a laborar no locado mediante sublocação autorizada e a pagar a renda directamente ao Autor; não tendo os cessionários cumprido com as suas obrigações a Ré resolveu o contrato de cessão e quando em 29/05/1992 se dirigiu ao locado para tomar conta do estabelecimento não o conseguiu fazer porquanto o Autor e os cessionários conluiados tinham forjado uma pretensa denúncia do contrato de arrendamento, tendo o Autor ocupado o locado com betoneiras, andaimes e toda a espécie de materiais de construção, vendo-se por aí privada do gozo do imóvel. Ora esta tese não encontra reflexo na matéria de facto provada: o que ficou provado foi que a Ré não mais reocupou o locado desde a data da celebração do contrato de cessão de exploração e que não denunciou o contrato de arrendamento (pontos 17 e 18 dos fundamentos de facto); a Ré retirou do locado todas as máquinas e seus pertences mas não entregou ao Autor as chaves do mesmo (ponto 19); os representantes legais da Ré ou os seus trabalhadores nunca mais voltaram ao locado a não ser aqueles para retirarem as máquinas e todo o recheio que pertencia ao estabelecimento aí instalado (ponto 22). Ficou provado que os autores não receberam qualquer comunicação de celebração de qualquer subarrendamento entre a Ré e os mencionados Francisco e Paulo, não ouviram falar dele nem dele tiveram conhecimento (ponto 23). Ficou todavia provado que o Autor José Sapina conhecia bem Paulo Jorge, ao Autor foi referido que a Ré iria trespassar o estabelecimento de carpintaria instalado no locado ao mencionado Francisco e ao mencionado Paulo, sendo o Autor informado que a renda iria ser paga a partir do trespasse pelos sócios da Sociedade “Móveis Pereira Gonçalves Lda.” que veio a ser constituída pelos mencionados Paulo e Francisco, sociedade que nunca pagou qualquer renda enquanto deteve o locado e como os sócios não podiam continuar a pagar as rendas atrasadas como futuras acordaram pagar as vencidas até Junho de 1992 com o fornecimento de móveis e madeiras para cofragem, para equipar cozinhas das construções que o Autor na actividade que exerce de empreiteiro civil carece (pontos24 a 29). Daqui não resulta que o contrato de arrendamento com a ré tenha cessado; também não resulta que o Autor tenha acordado em que o pagamento das rendas do locado passasse a ser efectivado pelos sócios da mencionada Sociedade que deteve o locado, não se sabe bem ao abrigo de que contrato; o senhorio foi informado (ponto 27) de que as rendas passariam a partir do alegado trespasse à sociedade a ser pagas pelos sócios desta ao Autor. A sociedade, prova-se, por si ou pelos seus sócios nunca pagou qualquer renda ao Autor. Mas fizeram um acordo com o Autor para pagamento das rendas vencidas até Junho de 1992 e foi este o único acordo que houve. Daqui não resulta minimamente que o Autor senhor José Sapino tenha autorizado o subarrendamento ou reconhecido o subarrendatário como tal, nos termos e para os efeitos do art.º 44 do RAU, nem tão-pouco se demonstra que face a um subarrendamento total o senhorio tenha notificado judicialmente o arrendatário de que se substituía a ele com consequente resolução do contrato de arrendamento, ou que tenha passado recibo depois da extinção do arrendamento (art.º46 do RAU). Nem houve subarrendamento, nem, houve autorização nem reconhecimento do subarrendatário como tal, nem o arrendamento foi validamente resolvido. Não tendo o contrato de arrendamento entre a Autora e Ré celebrado sido denunciado nem cessado por qualquer outra forma prevista na lei, não se provando que os Autores tenham impedido o gozo do locado pela Ré, incumbindo à Ré o pagamento da renda, não o tendo feito, incumbindo-lhe tal prova por foca do n.º 2 do art.º 342 do CCiv, entrou em mora. A circunstância de o Autor ter sido informado que as rendas passariam a ser pagas pela mencionada sociedade que deteve o locado com estabelecimento de idêntica natureza do da Ré por um alegado trespasse, rendas que não foram, de resto, e bem assim como o mencionado acordo, com alcance mitigado no tempo, não extinguiram a obrigação da Ré de pagar a renda no momento e lugar próprios estabelecidos no contrato de arrendamento. A mora da Ré, converteu-se em incumprimento definitivo, não sendo exigível ao senhorio manter um contrato de arrendamento em que o arrendatário não paga sem comprovado motivo, a renda- ocorre o facto fundamento de resolução previsto no art.º 64, n.º 1, alínea a) do RAU. Relativamente ao outro facto fundamento ou seja o contrato de cessão de exploração do estabelecimento celebrado entre a Ré e os mencionados Francisco e Paulo Jorge com início em 1 de Janeiro de 1989. Sustentam os recorrentes que se trata de um contrato-promessa de cessão de exploração não sujeito a escritura pública. Prova-se uma vontade real de ceder e não de prometer ceder o estabelecimento com o início e termo do mencionado contrato. Não há qualquer promessa de arrendamento. É nebulosa a ligação entre esse contrato que se demonstra ter sido celebrado nos termos do documento particular de fls. 20/22 e o alegado trespasse e posterior detenção do locado pela sociedade “Móveis Pereira Gonçalves, Lda.” que veio a ser constituída em data não apurada sendo dela sócios aqueles mencionados Francisco e Paulo. Em relação às condições de validade do mencionado contrato de cessão de exploração rege a lei vigente à data da sua celebração que se situa em 1989 ou seja em data anterior ao RAU. Sendo o contrato em causa socialmente típico mas juridicamente atípico aplicam-se-lhe as regras do contrato com o qual mostre maior afinidade e subsidiariamente as disposições gerais e comuns dos contratos. Ainda que se admita que o contrato juridicamente típico mais próximo da cessão de exploração de estabelecimento seja o de locação (tratar-se-ia de uma locação de estabelecimento), a circunstância de se tratar de uma transferência do gozo temporária impede a aplicação subsidiária do art.º 1054 do CCiv à cessão de exploração, onde não ocorrem, em regra, renovações obrigatórias, embora elas possam ser acordadas. O nosso Supremo Tribunal de Justiça tem vacilado na consideração do contrato típico mais próximo do contrato de cessão de exploração, uns entendendo que é o trespasse, outros o contrato de locação. Independentemente da posição a tomar sempre se dirá que as normas excepcionais do contrato de arrendamento de comércio, indústria e profissões liberais e dos arrendamentos urbanos que limitam a liberdade contratual em matéria de locação, como é o caso do art.º 1054 do CCiv, por força do disposto nos art.ºs 11 e 1085 do CCiv não são susceptíveis de aplicação ao contrato de cessão de exploração, a menos que as partes assim o acordem. (cfr. neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20/11/1992, relatado pelo ilustre Conselheiro Fernando Fabião, publicado no BNJ n.º420, pág. 527 e as referências doutrinárias dele constantes). O próprio art.º 1085 do CCiv estatuía que não se podia considerar como arrendamento um tal contrato. Posteriormente, com a entrada em vigor do RAU o art.º 1085 do CCiv foi revogado e “substituído” pelo art.º 111 que assim reza, no seu n.º 1: “Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele . O DL 64-A/2000 de 22/04 aditou um número 3 ao art.º 111 com os seguintes dizeres: “A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito, sob pena de nulidade.” Por conseguinte, à data do início do contrato de cessão de exploração (Janeiro de 1990) a mesma deveria ser formalizada por escritura pública, e esta formalidade impunha-se para salvaguarda da certeza jurídica do acordado. O art.º 220 do CCiv estatui: “A declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.” Não estabelecendo, como não estabelecia, a lei qualquer sanção para a falta de observância daquela forma legal, a formalidade em causa era uma formalidade ad substantiam e não meramente ad probationem. A circunstância de a lei posterior (alteração do art.º 111 do RAU pela Lei 64/2000 citada) exigir o mero escrito particular não opera retroactivamente a validação do contrato, conforme resulta do disposto no art.º 12, n.ºs 1 e 2 do CCiv. Nesse sentido vai a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores, mesmo em situações como as dos autos em que o cessionário se mantém a explorar o estabelecimento comercial. Juntam-se os sumários de acórdãos do STJ, disponíveis on line no sítio www.dgsi.pt.: Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 03B3093 Nº Convencional: JSTJ000 Relator: ARAÚJO BARROS Descritores: CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL COISA ALHEIA NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL CONVALIDAÇÃO NEGÓCIO JURÍDICO ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA Nº do Documento: SJ200401080030937 Data do Acordão: 08-01-2004 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: T REL LISBOA Processo no Tribunal Recurso: 718/03 Data: 18-03-2003 Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA. Decisão: NEGADA A REVISTA. Sumário : 1. O contrato de cessão de exploração comercial, também denominado de locação de estabelecimento, consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco. 2. A cessão de exploração concedida por quem não detinha a posse material do estabelecimento, que só viria a adquirir no dia seguinte, constitui negócio de disposição de coisa alheia, nulo por força do art. 892º do C.Civil (ex vi do seu art. 939º), mas que se convalida nos termos do art. 895º do mesmo código. 3. Não pode ter-se como celebrado um contrato de arrendamento comercial entre a proprietária do prédio em que está instalado o estabelecimento comercial e o outro contraente apenas porque aquela interveio na celebração do negócio como sócia gerente e representante da sociedade dona do estabelecimento transaccionado. 4. Quer o contrato de cessão de exploração comercial, quer o de arrendamento comercial, cuja data de celebração se situou em 9 de Abril de 1997, reduzidos a mero escrito particular, são nulos por falta de forma, e insusceptíveis de produzir efeitos jurídicos, por força das disposições dos arts. 80º, nº 2, als. l) e m) do Código do Notariado (aditadas pelo Dec.lei nº 40/96, de 7 de Maio), 7º, nº 2, al. c), do RAU e 220º do C.Civil. O facto fundamento de resolução tendo ocorrido em Janeiro de 1990 só veio a ser causa efectiva da resolução do contrato de arrendamento mediante acção judicial em 1996: O art.º 64, n.º 1, alínea f do RAU estatuía: “O senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado ou ceder a sua posição contratual nos casos em que esses actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio salvo o disposto no art.º 1049 do CCiv.” Aplicáveis as disposições da locação civil por força do art.º5, n.º 1 do RAU designadamente o disposto nas alíneas f) e g) do art.º 1038 do CCiv ressalvados pelo RAU. Estatuía o art.º 1038, alínea f) : “São obrigações do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei permitir ou o locador o autorizar.” E a alínea g) desse preceito: “ É obrigação do locatário comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da cosia por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.” O art.º 1093, revogado pelo RAU, que previa os casos de resolução contratual tinha na sua alínea f) uma redacção idêntica à do art.º 64 do RAU citado, pelo que no período de tempo que mediou entre a ocorrência do facto fundamento e o seu exercício não foram alteradas nem os factos constitutivos do direito de resolução nem as suas condições de eficácia. O contrato de cessão de exploração é aquele pelo qual se transfere temporária (e aqui se distingue do trespasse onde a transferência é definitiva) e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Não parecem existir afinidades entre os contratos referidos nas alíneas f) e g) do art.º 1038 do CCiv ou 64 alínea f) do RAU e o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, não estando os contraentes deste último obrigados a obter a autorização prévia do senhorio, nem a comunicar-lhe a cedência antes ou após a sua efectivação, isto porque o cedente conserva sempre a titularidade da relação locatícia, relação essa que se não transmite com o contrato de cessão de exploração.[4]. Neste sentido cfr. o seguinte aresto do Supremo Tribunal de Justiça, relatado pelo ilustre Conselheiro Pinto Monteiro disponível on line no sítio www.dgsi.pt , cujo sumário, a seguir se transcreve: Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 04A2908 Nº Convencional: JSTJ000 Relator: PINTO MONTEIRO Descritores: CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL CONTRATO-PROMESSA AUTORIZAÇÃO SENHORIO LOCATÁRIO COMUNICAÇÃO Nº do Documento: SJ200411160029081 Data do Acordão: 16-11-2004 Votação: MAIORIA COM 1 VOT VENC Tribunal Recurso: T REL COIMBRA Processo no Tribunal Recurso: 1997/02 Data: 02-03-2004 Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA. Decisão: NEGADA A REVISTA. Sumário : I - No contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial realizado pela inquilina, a lei não exige nem a autorização do senhorio nem a comunicação a este. II - Não sendo necessária a autorização nem a comunicação no contrato definitivo, também não o são no contrato-promessa, que vem a ser consumido pela realização do contrato prometido. Mas ainda que se entendesse que, para segurança do senhorio em relação à detenção do imóvel locado, o arrendatário estava obrigado a comunicar-lhe a cedência, a matéria de facto dada como provada e constantes dos pontos 24 a 29 é mais do que suficiente para concluir pela comunicação. O conhecimento do senhorio de que outras pessoas se encontravam na detenção da coisa locada, que o senhorio supunha acobertados por um contrato de trespasse que se não demonstra ter existido (pontos 14 e 16 da matéria de facto), antes e tão só o contrato de cessão de exploração, não importa um reconhecimento da posição de cessionários ou de trespassários, mas para efeitos do cumprimento da obrigação da comunicação parece-nos suficiente o que vem provado e consta do ponto 24, 26 e 27. O recebimento pelo Autor das rendas constantes do ponto 29 da matéria de facto não constituindo o reconhecimento de terceiros como cessionários de exploração ou eventuais trespassários do mesmo, satisfaz a necessidade legal de conhecimento do senhorio quanto à detenção do locado. Diz-se na sentença que o recebimento das rendas não constitui o reconhecimento desses terceiros como subarrendatários do locado e aqui voltamos à validade do contrato de cessão de exploração. O contrato em causa é nulo e de nenhum efeito embora tal não constitua o thema decidendum desta acção. No caso de trespasse válido e eficaz, isto é, aperfeiçoado pela forma legal comunicado pelo arrendatário ao senhorio no prazo de 15 dias em conformidade com a alínea g) do n.º 1 do art.º 1038 do CCiv, sem necessidade de autorização (como decorre do art.º 115 do RAU), resulta da lei (art.º 115, n.º 1 do RAU) é reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, ocorre a transmissão do direito ao arrendamento.[5] Mas se é inequívoco que no trespasse ocorre uma cessão de posição contratual no contrato de arrendamento validamente celebrado, não acontecendo tal no contrato de cessão de exploração, pelas razões que acima se expuseram, se se considera que no caso de invalidade ou/e ineficácia do contrato de trespasse, ocorre sublocação não autorizada que permite ao senhorio resolver o contrato (antiga alínea f) do n.º 1 do art.º 1093 do CCiv actual alínea f) do art.º 64 do RAU), já o mesmo se não pode afirmar relativamente ao contrato de cessão de exploração inválido por falta de forma como acontece no caso dos autos, isto porque neste tipo de contratos não ocorre a transmissão do arrendamento em regra como acima se disse. E no caso concreto ainda que na cláusula 11 do referido contrato (cfr. fls. 21) a arrendatária e os mencionados Paulo e Francisco tenham convencionado que a cargo deste últimos ficava o pagamento da renda (em termos que ficaram indefinidos) daqui não decorre, como se disse a transmissão do arrendamento. Por essa razão, também, se não pode concluir, sendo o contrato de cessão de exploração nulo por falta de forma, que ocorre sublocação ilegal a justificar a resolução contratual do arrendamento. A acção procede, pelas razões acima referidas, pela falta de pagamento das rendas. IV – DECISÃO Tudo visto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida, procedendo a acção com fundamento na falta de pagamento de rendas como do antecedente decorre. Custas pelos recorrentes. Lxa. 14/06/07 João Miguel Mourão Vaz Gomes Jorge Manuel Leitão leal Américo Joaquim Marcelino __________________________________________________________________________________ [1] Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 1968, pág.s 47/48 [2] Autor e obra citados, páginas 56 a 59 [3] Autor e obra citada, páginas 103 a 129. [4] Neste sentido Jorge Alberto Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª edição, Almedina, anotação ao art.º 111 do RAU, págs. 617 e ss..O Tribunal Constitucional no seu aresto n.º 289/99 de 12/05, e bem assim como no aresto n.º 77/2001, DRII Série de 26/03/2001, sustenta que com a cessão ocorre unicamente uma alteração subjectiva da gestão do estabelecimento tido como uma universalidade e da qual faz parte o próprio local onde o mesmo se encontra instalado, estabelecimento esse que continua a ser o mesmo e titulado pelo mesmo arrendatário sobre o qual, continuam a impender as mesmas obrigações que defluem do contrato de arrendamento, sendo que a posição dos senhorios no que toca ao seu direito de propriedade sobre a coisa locada não apresenta na sequência da cessão novas e maiores limitações do que aquelas que decorrem do contrato de arrendamento. No sentido de não ser necessária autorização, mas que é necessária a comunicação está Pinto Furtado in Manual do Arrendamento Urbano, 3.ª edição, 612/615, Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 6.ª edição, 324 , Coutinho de Abreu, Curso do Direito Comercial, I, 2.ª edição, 299/300, Januário Gomes Arrendamentos Comerciais, 2.ª edição, 77; vejam-se, no sentido da dispensa da autorização, entre outros os Acórdãos do STJ de 29/09/1998 in C.ª J.ª STJ VI, 3, 38, de 06/05/1998 in BMJ n.º 4777/428, de 07/12/1995 in BMJ n.º 444, 618 (este no sentido de que é necessária a comunicação), de 20/10/1992 in BMJ, n.º 420/524 (este no sentido de que é necessária a comunicação); no sentido de que é necessária a autorização entre outros por mais recentes os Acórdãos da Relação de Coimbra de 09/12/1997, in C.ª Jª XXII, 5, 32, de 26/03/1996, ColªaJª XXI, 2, 31, da Relação de Évora de 28/05/1998, BMJ 477/582, de 23/04/1998, BMJ 476/504, de 03/10/1998, BMJ 480,560 [5] Entre outros o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/10/1989 in BMJ n.º 390, págs. 425 a 429.

Sumário

(V.G.)

Texto Integral

Acordam os juízes na 2.ª secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa

I- RELATÓRIO

APELANTE e RÉ: C LDA. (representada em juízo pela ilustre advogada , como domicílio profissional em Belas e que foi nomeada à Apelante no âmbito do apoio judiciário com notificação em 23/11/06, conforme ofício com a mesma data de fls. 305 dos autos cujo teor aqui se reproduz).

APELADOS E AUTORES: M (entretanto falecida sendo habilitados na acção os que a seguir se designam) J, E (representados em juízo pelo ilustre advogado , com escritório em Lisboa na Terrugem, Sintra conforme procurações de fls.24/25 dos autos).

Todos com os sinais dos autos.

Os Autores propuseram contra a R. a presente acção de despejo com processo comum sob a forma sumária que foi distribuída ao 2.º juízo 1.ª secção em 09/05/96 onde pedem se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado sob a forma de contrato-promessa entre o Autor e a Ré com as legais consequências em suma alegando que sendo donos do prédio identificado nos art.ºs 1 e 2 da p.i. deu de arrendamento o Autor à Ré mediante a renda de 140.000$00 para o exercício da actividade industrial comercial e habitação em 1/04/1989 onde a Ré instalou uma oficina de carpintaria de fabrico de móveis; entre a Ré e F e P por outro por simples documento particular a que as partes chamaram de cessão de exploração foi cedida o estabelecimento em causa pelo período de 3 anos com início em 1/01/1990 mediante o pagamento de certas quantias, contrato esse que nunca foi denunciado e a Ré não mais ocupou o locado desde a data da celebração da cessão; a Ré não pagou as rendas nem durante a vigência do contrato de cessão nem após esta terminar; quer pela falta de pagamento de rendas, quer pela cessão inválida em razão de forma existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.

A Ré contestou em suma alegando aquando da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento sito no locado ocorreram negociações entre o Autor, os cessionários e a Ré tendo o senhorio autorizado a sublocação do locado a favor dos beneficiários passando os cessionários a laborar no locado mediante sublocação autorizada e a pagar a renda directamente ao Autor; não tendo os cessionários cumprido com as suas obrigações a Ré resolveu o contrato de cessão e quando em 29/05/1992 se dirigiu ao locado para tomar conta do estabelecimento não o conseguiu fazer porquanto o Autor e os cessionários conluiados tinham forjado uma pretensa denúncia do contrato de arrendamento, tendo o Autor ocupado o locado com betoneiras, andaimes e toda a espécie de materiais de construção, vendo-se por aí privada do gozo do imóvel. Ocorre abuso de direito dos Autores que bem sabem dos factos narrados na contestação devendo ser condenados em multa e indemnização a favor da Ré pela litigância de má-fé.

Na resposta os Autores sustentando que a Ré se defende por excepção peremptória vieram a impugnar a sublocação que não existiu e a existir seria nula por falta de forma, mas a existir sendo nulo e ineficaz em relação ao senhorio constituiria fundamento a se de resolução contratual; os autores desconheciam o contrato de cessão de exploração, apenas foi referido ao Autor Sapina pelos representantes da Ré que a Ré ia fazer um trespasse do estabelecimento em causa aos mencionados Francisco e Paulo Jorge os quais vieram depois a constituir a Sociedade M Lda e estes eram conhecidos do Autor Sapina e sabiam qual a actividade que iriam continuar no locado que era a mesma que vinha sendo exercida pela Ré, vindo o Autor Sapina a ser informado tratar-se de um trespasse e que a renda iria a partir daí a ser paga pelos referidos sócios o que é normal nos trespasses; o Autor confinado no trespasse não curou de saber se tal ocorrera ou não; no de uma diligência de notificação feita pelo Tribunal na sequência de uma execução movida contra aquela Sociedade, onde se considerava realizada a penhora do arrendamento e direito ao trespasse do estabelecimento, não deduziu oposição e s pela contestação da Ré nesta acção veio a saber da cessão; a referida sociedade nunca pagou as rendas e nunca a Ré se preocupou em reocupar o locado, podendo e devendo fazê-lo; houve depois acordo com a sociedade mencionada no sentido do pagamento ao Autor das rendas vencidas até 1992; face à falta de pagamento da retribuição pelos sócios da Sociedade Lda.” a Ré retirou tudo quanto pode do locado abandonando-o completamente desde Maio de 1992; é falso que os Autores tivessem impedido a Ré e reocupar as instalações; não ocorre abuso de direito. Estando em tempo e ao abrigo dos art.ºs 272 e 273 do CPC ampliam o pedido e causa de pedir no sentido de procedendo a excepção de sublocação ela ser ilícita inválida por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios; ampliam a causa de pedir no sentido de a cessão de exploração ser considerada não só inválida por não ter sido observada a escritura pública mas também por ser considerada a cessão de exploração no prazo de 15 dias a que alude o art.º 1038, alínea g) do CCiv.

Não foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir pelo despacho de fls. 78/79; proferido despacho saneador, organizado o Questionário e a Especificação, instruídos os autos, procedeu-se à audiência de discussão e de julgamento com observância de formalidades legais. Tendo falecido a co-autora Sapina em 08/02/2003, foram habilitados na acção como seu herdeiro o filho e co-autor J e mulher E, na qualidade de parte sobreviva, ocupando na lide a posição que já detinham de Autores conforme decisão de fls. 179/180. Respondeu-se à matéria de facto do Questionário a fls. 202/203 sem que da decisão tivesse havido reclamação.

Inconformada com a decisão final de 27/12/05 que decretou a resolução do contrato de arrendamento vigente entre os Autores e Ré relativo ao prédio urbano destinado a armazém e indústria implantado no prédio rústico no sítio de Palame, Avenida Humberto Delgado, Vila Verde, Terrugem, condenou a Ré ou quem ocupar o imóvel a despejá-lo de imediato e a entregá-lo aos Autores, e ainda condenou a Ré na multa de dez unidades de conta, por litigância de má fé, dela apelou a Ré onde conclui em suma:

1. A sentença recorrida entre o mais dá como assente que em 1 de Janeiro de 1990 a apelada celebrou com Francisco e Paulo um contrato que apelidaram de contrato de cessão nos termos do qual apelada/arrendatária cedeu àqueles mediante o pagamento de determinados montantes o estabelecimento comercial que instalara no imóvel arrendado que o Autor senhorio Sapina veio depois a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992, mas não extraiu a única conclusão que se afigurava lógica face a esse comportamento que constitui uma declaração tácita de aceitação de cessão: o conhecimento ou pelo menos o indubitável reconhecimento da posição jurídica dos “cessionários” (conclusões 1 a 4);

2. O Tribunal a quo pôs o cerne da questão nas formalidades que deveria ter revestido o contrato de cessão não curando de saber se essa interpretação e qualificação jurídica seriam as adequadas à situação submetida à sua apreciação; decorre da leitura atenta do contrato dito de “cessão de exploração” celebrado entre a apelante e terceiros que o mesmo se trata de um contrato-promessa e não de um contrato definitivo, como veio a ser considerado pelo Tribunal a quo, contrato-promessa esse de cessão de exploração ou de trespasse, consoante os cessionários viessem a cumprir a sua obrigação de pagar o preço e essa vontade da cedente aqui apelada e dos cessionários encontra-se reflectida nos art.ºs 3, 4, 5, 14 e 15 do mencionado contrato e por força do disposto no art.º 410, n.sº 2 e 3 do CCiv bastava documento particular assinado pelas partes e com reconhecimento presencial pelo notário para ser válido (conclusões 5 a 10).

3. O pagamento da renda, água, telefone e electricidade ficaram a cargo dos cessionários e o Tribunal deu como provado que o Autor Sapina veio a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992; ao acordar dessa forma o Autor reconheceu aos cessionários título bastante/legitimidade para usar as instalações do imóvel, o mesmo é dizer o negócio que aqueles haviam realizado com a apelada, pelo que não se poderia concluir que a cessão foi inoperante em relação aos senhorio por falta de comunicação; os cessionários foram assim reconhecidos a posteriori pelo senhorio e dado não ter sido feita prova da denúncia da cessão pela apelada a sentença não poderia ter concluído que o contrato é nulo e ineficaz relativamente aos autores (conclusões 11 a 19)

4. Ao menosprezar esse acordo o Tribunal fez uma errónea determinação das normas jurídicas aplicadas tendo violado o disposto nos art.ºs 410 e do revogado 1101 ambos do CCiv.

Termina pedindo que se seja revogada a sentença e substituída por outra que considere o despejo totalmente improcedente por não provado e absolva a apelante.

Não houve contra-alegações.

Recebido a apelação, foram os autos a vistos, nada obstando ao conhecimento da mesma.

II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

O Tribunal recorrido deu como assentes os seguintes factos que não vêm impugnados:

1) Os Autores são donos e legítimos possuidores, em comum e sem determinação de parte ou direito, de um prédio rústico, no sítio de “Palame”, Av...., Vila Verde, freguesia de Terrugem, concelho de Sintra, composto de vinha e cultura arvense com oliveiras, com a área de 14.800 m2, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob a ficha nº , inscrito na dita freguesia sob o artigo – cfr. alínea A) da Especificação.

2) Sobre o prédio atrás descrito, vieram os Autores a implantar um prédio urbano, constituído por casa de rés-do-chão e 1º andar, destinado a armazém e indústria, com a área de 620m2 – cfr. alínea B) da Especificação.

3) Com a implantação deste prédio urbano a parte rústica ficou a área de 14.170m2 – cfr. alínea C) da Especificação.

4) Com início em 1 de Abril de 1989, o Autor Sapina deu de arrendamento à Ré, pelo prazo de seis meses, renováveis por igual período e pela renda mensal de esc: 140.000$00, o prédio urbano identificado em 2), através do escrito junto por cópia de fls. 18 e 19 – cfr. alínea D) da Especificação.

5) Esse contrato, que as partes intitularam de “contrato de promessa de arrendamento”, não se encontra datado, mas foi participado à 1ª Repartição de Finanças de Sintra, em 14 de Maio de 1989 – cfr. alínea E) da Especificação.

6) O destino que as partes deram ao locado foi o de exercício da actividade industrial, comercial e habitação – cfr. alínea F) da Especificação.

7) Concretamente, a sociedade arrendatária, ora Ré, instalou no arrendado uma oficina de carpintaria de fabrico de móveis – cfr. alínea G) da Especificação.

8) O contrato definitivo nunca foi celebrado – cfr. alínea H) da Especificação.

9) Entre a Ré, por um lado, e F e P, por outro, foi celebrado, por simples documento particular de que existe cópia a fls. 20 a 23 e cujo teor se dá por reproduzido, um contrato, a que as partes chamaram “cessão de exploração”, nos termos do qual a Ré se declara dona e legítima possuidora de um estabelecimento industrial de fabrico de móveis, situado na Av...., Vila Verde, Sintra – cfr. alínea I) da Especificação.

10) Segundo as estipulações feitas pelos celebrantes, constantes daquele contrato, a Ré cedeu aos referidos F e P o estabelecimento atrás identificado, pelo prazo de três anos, com início em 1 de Janeiro de 1990, e mediante o pagamento de determinados montantes em numerário ao longo do prazo pelo qual celebraram o contrato em apreço – cfr. alínea J) da Especificação.

11) Os referidos F e P, nos termos do mesmo contrato, poderiam utilizar todos os móveis e utensílios que se encontravam no estabelecimento que fizeram constar de uma relação anexa, a fim de fazer parte integrante do mesmo contrato, devendo os mesmos restituí-los à Ré, em bom estado de conservação e sem falhas, findo que fosse o contrato – cfr. alínea L) da Especificação.

12) Na gerência e exploração do estabelecimento, objecto do contrato, os referidos F e P poderiam praticar todos os actos que julgassem necessários ao seu bom funcionamento, nomeadamente, admitir e despedir pessoal – cfr. alínea M) da Especificação.

13) F e P ficaram obrigados, entre outros encargos, ao pagamento das rendas do locado – cfr. alínea N) dos Factos Assentes.

14) Os subscritores fizeram constar na cláusula 14ª do contrato que “em caso de cumprimento do clausulado na cláusula quinta deste contrato, a cedente decorridos que sejam os três anos, obriga-se a trespassar aos cessionários o estabelecimento comercial sem mais encargos” – cfr. alínea O) da Especificação.

15) Nos termos da cláusula 7ª “o não pagamento pontual e integral de cada uma das prestações referidas na cláusula quinta dá direito à cedente a denunciar, de imediato, o presente contrato, entrando na posse efectiva do estabelecimento” – cfr. alínea P) da Especificação.

16) Até à presente data não foi realizado o trespasse referido na cláusula 14ª - cfr. alínea Q) da Especificação.

17) A Ré não mais reocupou o locado desde a data da celebração do contrato referido em 9) – cfr. alínea R) da Especificação.

18) A Ré não denunciou o contrato referido em 4) – cfr. alínea S) da Especificação.

19) A Ré retirou do locado todas as máquinas e seus pertences, mas não entregou ao Autor as chaves do mesmo – cfr. alínea T) da Especificação.

20) A Ré não pagou aos Autores qualquer renda desde o início do mês de Maio de 1992 – cfr. alínea U) da Especificação.

21) Até à presente data, o contrato referido em 9) não foi denunciado por qualquer das partes – cfr. resposta positiva ao quesito 1º do Questionário.

22) Os representantes legais da Ré ou seus trabalhadores nunca mais voltaram ao locado, a não ser aqueles para retirarem as máquinas e todo o recheio que pertencia ao estabelecimento aí instalado – cfr. resposta positiva ao quesito 2º do Questionário.

23) Os Autores não receberam qualquer comunicação da celebração de qualquer subarrendamento entre a Ré e F e P e nem sequer ouviram falar ou tiveram conhecimento – cfr. resposta positiva ao quesito 15º do Questionário.

24) Foi referido ao Autor que a Ré ia fazer trespasse do estabelecimento de carpintaria instalado no locado a F e P, este empregado daquele – cfr. resposta ao quesito 16º do Questionário.

25) Os quais vieram, depois, a constituir uma sociedade por quotas, denominada “M, Lda” – cfr. resposta positiva ao quesito 17º do Questionário.

26) O sócio P era bem conhecido do Autor José Sapina e sabia qual a actividade que iriam continuar no locado, a mesma que aí vinha exercendo a Ré – cfr. resposta ao quesito 18º do Questionário.

27) Sendo o Autor informado tratar-se de um trespasse e que a renda iria, a partir daí, ser paga pelos referidos sócios – cfr. resposta positiva ao quesito 19º do Questionário.

28) A sociedade “M, Lda” nunca pagou qualquer renda enquanto deteve o locado – cfr. resposta positiva ao quesito 23º do Questionário.

29) Os sócios daquela sociedade, como não podiam continuar a pagar as rendas, tanto as atrasadas como as futuras, acordaram pagar as vencidas até Junho de 1992, com o fornecimento de móveis e madeiras para cofragem, para equipar as cozinhas das construções que o Autor, na actividade que exerce de empreiteiro civil, carece – cfr. resposta positiva ao quesito 24º do Questionário.

IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Os Autores propuseram contra a Ré em 09/05/96 a presente acção de despejo do locado com fundamento na falta de pagamento de renda no tempo e lugar próprios (art.º 64, n.º 1, alínea a) do RAU) e cessão pelo arrendatário da sua posição contratual acto inválido por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios (art.º 64, n.º 1, alínea f) do RAU).

Em primeiro lugar a questão de aplicação da lei no tempo tendo em consideração por um lado que o contrato intitulado de promessa de arrendamento que consta do escrito particular de fls. 18/19 com início a 1/04/89 (cláusula 5.ª) foi participado à 1.ª Repartição de Finanças de Sintra em 14 de Maio de 1989 (cfr. alínea E da Especificação), pelo qual o Autor Sapino deu de arrendamento à Ré, por seis meses mediante a renda mensal de 140.000$00 (alínea D) da Especificação), que a Ré deixou de pagar ao Autores desde o início do mês de Maio de 1992 (alínea U) da Especificação) e que entre a Ré e F e P foi celebrado um contrato pelo qual a Ré cedeu a exploração do estabelecimento industrial de fabrico de móveis de que a Ré era titular e instalada no locado, aos referidos Francisco e Paulo com início em 1 de Janeiro de 1990 pelo prazo de 3 anos mediante o pagamento das importâncias constantes do art.º 5 e ainda da renda, água, telefone, electricidade e conservação das máquinas existentes no estabelecimento e outras conforme art.ºs 11 e 12 do escrito particular de fls. 20/22.

Quanto aos elementos de validade formal e substancial do contrato de arrendamento que foi celebrado antes da entrada em vigor do RAU (este entrou em vigorem 15/11/1990 por força do art.º 2.º, n.º 1 do DL 321-B/90 de 15/10 que aprovou aquele RAU), que revogou o direito anterior relativo às matérias reguladas no RAU designadamente quanto à forma que passou a se simples escrito (cfr art.º 3, n.º 1 do diploma e 7 do RAU), o legislador pelo art.º 6 do mencionado diploma ressalvou os efeitos que o art.º 1029, n.º 3 do CCiv reconhecia. Tal está em consonância com regra constante da primeira parte do n.º 2 do art.º 12 do CCiv e com o n.º 1 do mesmo preceito.

Dispunha o art.º 1029, n.º 1, alínea b) do CCiv: Devem ser reduzidos a escritura pública os arrendamentos para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.” E o n.º 3: “ No caso da alínea b) do n.º 1,a falta da escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio.”

Provando-se uma vontade real das partes Autor e Ré em celebrar um contrato de arrendamento, não obstante a epígrafe do escrito particular, porque a Ré, nestes autos não invoca a invalidade do contrato, deve concluir-se que o mesmo contrato de arrendamento para o exercício da actividade industrial comercial e de habitação se aperfeiçoou. (cfr pontos4, 5, 6 dos fundamentos de facto da decisão).

No tocante aos factos fundamento da resolução contratual (cessão de exploração não comunicada nem autorizada e falta de pagamento de rendas), temos que o contrato de cessão de exploração alegadamente não autorizado nem comunicado ao senhorio teve início em 1 de Janeiro de 1990, por isso antes do RAU e o outro facto fundamento, que é o da falta de pagamento das rendas se verificou em 1992 em pleno domínio do RAU Pontos 10 a 16 e 20 dos fundamentos de facto da decisão recorrida).

Interessam aqui as considerações judiciosas de Baptista Machado[1] relativas à distinção entre normas de conflitos e normas de transição: “A norma de conflitos dirime o conflito de lei num ou noutro sentido, isto é, limitam-se a determinar qual das leis é aplicável. As normas de transição, essas preocupam-se com o estabelecimento de um regime intermediário entre as duas leis, visando à conciliação dos interesses particulares com a regulamentação da lei nova e têm natureza material; entre as normas de conflitos há que distinguir aquelas que são dotadas de validade geral e fixam princípios que fornecem ao julgados um critério permanente de solução de conflitos (como, por exemplo as contidas nos art.ºs 12 e 13 do CCiv) daquelas que são estabelecidas pelo julgados com vista à solução de um conflito particular, surgido a propósito duma alteração legislativa determinada e não têm força obrigatória para além da transição legislativa concreta visada como é o caso das regras de conflitos contidas na Lei de Introdução ao Novo Código Civil Português.

A norma de conflitos geral e permanente é a do art.º 12 do CCiv. Do n.º 1 resulta o princípio da não retroactividade, e que mesmo na hipótese de retroactividade ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular, o que significa que o efeito retroactivo produzido por uma cláusula de retroactividade será em efeito de grau mínimo; o n.º 2 reafirmando o princípio do n.º 1 fixa critérios (formais) de solução dos conflitos de leis no tempo. A primeira parte do n.º 2 do art.º 12 não se refere a situações ou relações jurídicas mas aos factos ou seja às condições de validade e aos efeitos de quaisquer factos.

A opção entre a Lei Nova e a Lei Antiga resultará segundo as normas de direito transitório da ponderação de interesses que se contrapõe; na justa delimitação do âmbito temporal de competência da Lei Nova há que ter em conta o interesse de indivíduos na estabilidade das situações jurídicas, permitindo-lhes a organização dos seus planos de vida evitando a frustração das suas fundadas expectativas, e ainda o contraposto interesse público na transformação da antiga ordem jurídica e na sua adaptação a novas necessidades e concepções sociais, mesmo à custa de posições jurídicas e de expectativas fundadas no antigo estado de direito[2].

A 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv reza assim: “(…) mas quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.”

Glosando a matéria diz ainda o mencionado Baptista Machado: “A aplicação imediata da Lei Nova às situações jurídicas preexistentes segundo a regra referida, significa, pois que os direitos poderes e deveres das partes, assim como as restrições que afectam a capacidade ou a legitimidade negocial das mesmas partes enquanto tais. São regulados, de futuro, pela Lei Nova; e bem assim que a mesma lei compete determinar quais os efeitos decorrente de violações futuras daqueles deveres ou, ainda, eventualmente, se são precisos novos factos e quais para que o direito ou faculdade conferido pela lei às partes se concretize e que efeito poderão ter certos factos futuros sobre a vida da situação jurídica ou sobre direitos, poderes e deveres das partes (…) a lei nova regulará de futuro os direitos e os deveres das partes, os efeitos da violação de tais deveres e a repercussão da situação jurídica sobre quaisquer factos futuros (sobre os efeitos desses factos) ou sobre quaisquer outras situações jurídicas ou ainda a repercussão de quaisquer factos sobre a própria situação jurídica em causa.(…) A lei competente para regular as causas de rescisão ou de resolução dos contratos é a lei que presidiu à celebração dos mesmos (…) Se uma causa legal ou convencional de resolução do contrato se verificou sob a Lei Antiga, mas o direito de resolução ainda não foi exercido nos termos dessa lei através de uma comunicação escrita ou através de uma acção judicial, poderá dizer-se que a Lei Nova que, suprimindo certa causa legal de resolução ou proibindo certa condição resolutiva, queria aplicar-se a contratos passados encontra diante de si um efeito já produzido, uma situação jurídica já constituída, um direito já criado? (…) à segunda responderemos afirmativamente: a verificação do facto causa da resolução fez surgir um direito potestativo na esfera jurídica daquela das partes a quem a lei ou a cláusula negocial atribuía o direito de resolução. A circunstância de esse direito ainda se não ter tornado eficaz, por não ter sido exercido, não conta. A lei Nova há-de respeitar o direito potestativo anterior, só podendo afectar, isso sim, o seu modo de exercício (exigindo, por exemplo a comunicação por escrito da vontade de resolver, ou exigindo, por exemplo, recurso a uma instância jurisdicional que deverá intervir para apreciar a existência da causa de resolução e o direito à mesma segundo a Lei Nova, limitando-se quanto ao mais, a reconhecer o direito à resolução e a declarar esta). O facto que funciona como causa de resolução é, na verdade, facto constitutivo dum direito - dum direito potestativo. Não se pense que a actividade posterior exigida ao titular desse direito para que ele se torne eficaz integra o processo constitutivo do direito (O Tatbestand ou fattispecie constitutiva). Com efeito uma coisa são os requisitos da constituição de um direito (os factos constitutivos) outra coisa são os requisitos de eficácia do mesmo direito. (…) Se a Lei Nova vem tornar o exercício do direito potestativo dependente da verificação de qualquer facto que não dependa apenas da vontade do titular do direito ela já não é uma lei relativa ao modo de exercício do direito potestativo mas uma lei relativa ao modo de constituição desse direito: com efeito vem alterar a fattispecie simples em fattispecie complexa ou substituindo uma fattispecie por outra. Assim se a Lei nova concede o direito de resolução pelo não cumprimento tempestivo nas obrigações de prazo certo, mas a Lei Nova vem determinar que o negócio jurídico só pode ser resolvido se o devedor, depois de avisado pelo credor, não cumprir dentro dum prazo razoável fixado por este, o que ela faz é exigir um novo pressuposto de facto para a constituição do direito potestativo de resolução. Trata-se portanto, claramente, duma lei sobre o modo de constituição do direito potestativo, não sobre o seu modo de exercício (imaginemos a seguinte hipótese: a lei nova atribui ao senhorio o direito de resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios; a lei nova vem estabelecer, porém, que aquele direito à resolução cessa se o arrendatário pagar ou fizer o depósito liberatório no prazo de oito dias a contra do começo da mora. Pois bem, o que a lei nova faz ao estabelecer esta moratória legal é justamente fixar um novo pressuposto para que surja o direito de resolução: o decurso do prazo de oito dias além da entrada em mora sem que a mesma seja expurgada. Por conseguinte, mesmo na hipótese de a Lei Nova ser aplicada aos contratos de arrendamento anteriores, ela não se aplicará ao direito de resolução se a dívida de renda se venceu na vigência da Lei antiga – salvo cláusula expressa de retroactividade aposta á lei Nova). A doutrina que acabámos de expor aparece consagrada na 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12, pelo que respeita às disposições da lei nova afectadas duma cláusula de retroactividade: mesmo que a lei nova seja rectroactiva, “presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.”[3]

No caso concreto o facto fundamento da resolução da falta de pagamento de rendas, ou seja o facto constitutivo do direito do senhorio resolver o contrato verificou-se no domínio da vigência do DL 321-B/90 (doravante designado por RAU), pelo que em princípio seria esse o diploma aplicável ao direito de resolução do contrato de arrendamento. No domínio desse diploma legal a constituição do direito potestativo de resolução contratual estava apenas dependente da ocorrência de um dos factos fundamento constantes do n.º 1 do art.º 64.

E o art.º 64, n.º 1 do RAU previa como causa de resolução contratual a falta de pagamento da renda no tempo e no lugar próprios e a falta de depósito liberatório.

O depósito liberatório obedecia às regras consignadas nos art.sº 22 a 20 do RAU e não se mostra efectivado.

É claro que a tese da Ré na contestação era outra: aquando da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento sito no locado ocorreram negociações entre o Autor, os cessionários e a Ré tendo o senhorio autorizado a sublocação do locado a favor dos beneficiários passando os cessionários a laborar no locado mediante sublocação autorizada e a pagar a renda directamente ao Autor; não tendo os cessionários cumprido com as suas obrigações a Ré resolveu o contrato de cessão e quando em 29/05/1992 se dirigiu ao locado para tomar conta do estabelecimento não o conseguiu fazer porquanto o Autor e os cessionários conluiados tinham forjado uma pretensa denúncia do contrato de arrendamento, tendo o Autor ocupado o locado com betoneiras, andaimes e toda a espécie de materiais de construção, vendo-se por aí privada do gozo do imóvel.

Ora esta tese não encontra reflexo na matéria de facto provada: o que ficou provado foi que a Ré não mais reocupou o locado desde a data da celebração do contrato de cessão de exploração e que não denunciou o contrato de arrendamento (pontos 17 e 18 dos fundamentos de facto); a Ré retirou do locado todas as máquinas e seus pertences mas não entregou ao Autor as chaves do mesmo (ponto 19); os representantes legais da Ré ou os seus trabalhadores nunca mais voltaram ao locado a não ser aqueles para retirarem as máquinas e todo o recheio que pertencia ao estabelecimento aí instalado (ponto 22).

Ficou provado que os autores não receberam qualquer comunicação de celebração de qualquer subarrendamento entre a Ré e os mencionados Francisco e Paulo, não ouviram falar dele nem dele tiveram conhecimento (ponto 23).

Ficou todavia provado que o Autor José Sapina conhecia bem Paulo Jorge, ao Autor foi referido que a Ré iria trespassar o estabelecimento de carpintaria instalado no locado ao mencionado Francisco e ao mencionado Paulo, sendo o Autor informado que a renda iria ser paga a partir do trespasse pelos sócios da Sociedade “Móveis Pereira Gonçalves Lda.” que veio a ser constituída pelos mencionados Paulo e Francisco, sociedade que nunca pagou qualquer renda enquanto deteve o locado e como os sócios não podiam continuar a pagar as rendas atrasadas como futuras acordaram pagar as vencidas até Junho de 1992 com o fornecimento de móveis e madeiras para cofragem, para equipar cozinhas das construções que o Autor na actividade que exerce de empreiteiro civil carece (pontos24 a 29).

Daqui não resulta que o contrato de arrendamento com a ré tenha cessado; também não resulta que o Autor tenha acordado em que o pagamento das rendas do locado passasse a ser efectivado pelos sócios da mencionada Sociedade que deteve o locado, não se sabe bem ao abrigo de que contrato; o senhorio foi informado (ponto 27) de que as rendas passariam a partir do alegado trespasse à sociedade a ser pagas pelos sócios desta ao Autor. A sociedade, prova-se, por si ou pelos seus sócios nunca pagou qualquer renda ao Autor. Mas fizeram um acordo com o Autor para pagamento das rendas vencidas até Junho de 1992 e foi este o único acordo que houve. Daqui não resulta minimamente que o Autor senhor José Sapino tenha autorizado o subarrendamento ou reconhecido o subarrendatário como tal, nos termos e para os efeitos do art.º 44 do RAU, nem tão-pouco se demonstra que face a um subarrendamento total o senhorio tenha notificado judicialmente o arrendatário de que se substituía a ele com consequente resolução do contrato de arrendamento, ou que tenha passado recibo depois da extinção do arrendamento (art.º46 do RAU).

Nem houve subarrendamento, nem, houve autorização nem reconhecimento do subarrendatário como tal, nem o arrendamento foi validamente resolvido.

Não tendo o contrato de arrendamento entre a Autora e Ré celebrado sido denunciado nem cessado por qualquer outra forma prevista na lei, não se provando que os Autores tenham impedido o gozo do locado pela Ré, incumbindo à Ré o pagamento da renda, não o tendo feito, incumbindo-lhe tal prova por foca do n.º 2 do art.º 342 do CCiv, entrou em mora.

A circunstância de o Autor ter sido informado que as rendas passariam a ser pagas pela mencionada sociedade que deteve o locado com estabelecimento de idêntica natureza do da Ré por um alegado trespasse, rendas que não foram, de resto, e bem assim como o mencionado acordo, com alcance mitigado no tempo, não extinguiram a obrigação da Ré de pagar a renda no momento e lugar próprios estabelecidos no contrato de arrendamento.

A mora da Ré, converteu-se em incumprimento definitivo, não sendo exigível ao senhorio manter um contrato de arrendamento em que o arrendatário não paga sem comprovado motivo, a renda- ocorre o facto fundamento de resolução previsto no art.º 64, n.º 1, alínea a) do RAU.

Relativamente ao outro facto fundamento ou seja o contrato de cessão de exploração do estabelecimento celebrado entre a Ré e os mencionados Francisco e Paulo Jorge com início em 1 de Janeiro de 1989.

Sustentam os recorrentes que se trata de um contrato-promessa de cessão de exploração não sujeito a escritura pública. Prova-se uma vontade real de ceder e não de prometer ceder o estabelecimento com o início e termo do mencionado contrato. Não há qualquer promessa de arrendamento.

É nebulosa a ligação entre esse contrato que se demonstra ter sido celebrado nos termos do documento particular de fls. 20/22 e o alegado trespasse e posterior detenção do locado pela sociedade “Móveis Pereira Gonçalves, Lda.” que veio a ser constituída em data não apurada sendo dela sócios aqueles mencionados Francisco e Paulo.

Em relação às condições de validade do mencionado contrato de cessão de exploração rege a lei vigente à data da sua celebração que se situa em 1989 ou seja em data anterior ao RAU.

Sendo o contrato em causa socialmente típico mas juridicamente atípico aplicam-se-lhe as regras do contrato com o qual mostre maior afinidade e subsidiariamente as disposições gerais e comuns dos contratos. Ainda que se admita que o contrato juridicamente típico mais próximo da cessão de exploração de estabelecimento seja o de locação (tratar-se-ia de uma locação de estabelecimento), a circunstância de se tratar de uma transferência do gozo temporária impede a aplicação subsidiária do art.º 1054 do CCiv à cessão de exploração, onde não ocorrem, em regra, renovações obrigatórias, embora elas possam ser acordadas.

O nosso Supremo Tribunal de Justiça tem vacilado na consideração do contrato típico mais próximo do contrato de cessão de exploração, uns entendendo que é o trespasse, outros o contrato de locação. Independentemente da posição a tomar sempre se dirá que as normas excepcionais do contrato de arrendamento de comércio, indústria e profissões liberais e dos arrendamentos urbanos que limitam a liberdade contratual em matéria de locação, como é o caso do art.º 1054 do CCiv, por força do disposto nos art.ºs 11 e 1085 do CCiv não são susceptíveis de aplicação ao contrato de cessão de exploração, a menos que as partes assim o acordem. (cfr. neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20/11/1992, relatado pelo ilustre Conselheiro Fernando Fabião, publicado no BNJ n.º420, pág. 527 e as referências doutrinárias dele constantes).

O próprio art.º 1085 do CCiv estatuía que não se podia considerar como arrendamento um tal contrato. Posteriormente, com a entrada em vigor do RAU o art.º 1085 do CCiv foi revogado e “substituído” pelo art.º 111 que assim reza, no seu n.º 1: “Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele .

O DL 64-A/2000 de 22/04 aditou um número 3 ao art.º 111 com os seguintes dizeres: “A cessão de exploração do estabelecimento comercial deve constar de documento escrito, sob pena de nulidade.”

Por conseguinte, à data do início do contrato de cessão de exploração (Janeiro de 1990) a mesma deveria ser formalizada por escritura pública, e esta formalidade impunha-se para salvaguarda da certeza jurídica do acordado.

O art.º 220 do CCiv estatui: “A declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei.”

Não estabelecendo, como não estabelecia, a lei qualquer sanção para a falta de observância daquela forma legal, a formalidade em causa era uma formalidade ad substantiam e não meramente ad probationem. A circunstância de a lei posterior (alteração do art.º 111 do RAU pela Lei 64/2000 citada) exigir o mero escrito particular não opera retroactivamente a validação do contrato, conforme resulta do disposto no art.º 12, n.ºs 1 e 2 do CCiv.

Nesse sentido vai a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores, mesmo em situações como as dos autos em que o cessionário se mantém a explorar o estabelecimento comercial. Juntam-se os sumários de acórdãos do STJ, disponíveis on line no sítio www.dgsi.pt.:

Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Processo: 03B3093

Nº Convencional: JSTJ000

Relator: ARAÚJO BARROS

Descritores: CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL

COISA ALHEIA

NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL

CONVALIDAÇÃO

NEGÓCIO JURÍDICO

ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA

Nº do Documento: SJ200401080030937

Data do Acordão: 08-01-2004

Votação: UNANIMIDADE

Tribunal Recurso: T REL LISBOA

Processo no Tribunal Recurso: 718/03

Data: 18-03-2003

Texto Integral: S

Privacidade: 1

Meio Processual: REVISTA.

Decisão: NEGADA A REVISTA.

Sumário : 1. O contrato de cessão de exploração comercial, também denominado de locação de estabelecimento, consiste numa forma de negociação do estabelecimento comercial traduzida numa transferência temporária e onerosa da sua exploração e em que o explorador não recebe qualquer remuneração como se fora um gerente, tendo, antes, de pagar uma renda ao locador, explorando o estabelecimento por sua conta e risco.

2. A cessão de exploração concedida por quem não detinha a posse material do estabelecimento, que só viria a adquirir no dia seguinte, constitui negócio de disposição de coisa alheia, nulo por força do art. 892º do C.Civil (ex vi do seu art. 939º), mas que se convalida nos termos do art. 895º do mesmo código.

3. Não pode ter-se como celebrado um contrato de arrendamento comercial entre a proprietária do prédio em que está instalado o estabelecimento comercial e o outro contraente apenas porque aquela interveio na celebração do negócio como sócia gerente e representante da sociedade dona do estabelecimento transaccionado.

4. Quer o contrato de cessão de exploração comercial, quer o de arrendamento comercial, cuja data de celebração se situou em 9 de Abril de 1997, reduzidos a mero escrito particular, são nulos por falta de forma, e insusceptíveis de produzir efeitos jurídicos, por força das disposições dos arts. 80º, nº 2, als. l) e m) do Código do Notariado (aditadas pelo Dec.lei nº 40/96, de 7 de Maio), 7º, nº 2, al. c), do RAU e 220º do C.Civil.

O facto fundamento de resolução tendo ocorrido em Janeiro de 1990 só veio a ser causa efectiva da resolução do contrato de arrendamento mediante acção judicial em 1996: O art.º 64, n.º 1, alínea f do RAU estatuía: “O senhorio só pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado ou ceder a sua posição contratual nos casos em que esses actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio salvo o disposto no art.º 1049 do CCiv.”

Aplicáveis as disposições da locação civil por força do art.º5, n.º 1 do RAU designadamente o disposto nas alíneas f) e g) do art.º 1038 do CCiv ressalvados pelo RAU.

Estatuía o art.º 1038, alínea f) : “São obrigações do locatário não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei permitir ou o locador o autorizar.”

E a alínea g) desse preceito: “ É obrigação do locatário comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da cosia por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.”

O art.º 1093, revogado pelo RAU, que previa os casos de resolução contratual tinha na sua alínea f) uma redacção idêntica à do art.º 64 do RAU citado, pelo que no período de tempo que mediou entre a ocorrência do facto fundamento e o seu exercício não foram alteradas nem os factos constitutivos do direito de resolução nem as suas condições de eficácia.

O contrato de cessão de exploração é aquele pelo qual se transfere temporária (e aqui se distingue do trespasse onde a transferência é definitiva) e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. Não parecem existir afinidades entre os contratos referidos nas alíneas f) e g) do art.º 1038 do CCiv ou 64 alínea f) do RAU e o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, não estando os contraentes deste último obrigados a obter a autorização prévia do senhorio, nem a comunicar-lhe a cedência antes ou após a sua efectivação, isto porque o cedente conserva sempre a titularidade da relação locatícia, relação essa que se não transmite com o contrato de cessão de exploração.[4]. Neste sentido cfr. o seguinte aresto do Supremo Tribunal de Justiça, relatado pelo ilustre Conselheiro Pinto Monteiro disponível on line no sítio www.dgsi.pt , cujo sumário, a seguir se transcreve:

Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Processo: 04A2908

Nº Convencional: JSTJ000

Relator: PINTO MONTEIRO

Descritores: CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL

CONTRATO-PROMESSA

AUTORIZAÇÃO

SENHORIO

LOCATÁRIO

COMUNICAÇÃO

Nº do Documento: SJ200411160029081

Data do Acordão: 16-11-2004

Votação: MAIORIA COM 1 VOT VENC

Tribunal Recurso: T REL COIMBRA

Processo no Tribunal Recurso: 1997/02

Data: 02-03-2004

Texto Integral: S

Privacidade: 1

Meio Processual: REVISTA.

Decisão: NEGADA A REVISTA.

Sumário : I - No contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial realizado pela inquilina, a lei não exige nem a autorização do senhorio nem a comunicação a este.

II- Não sendo necessária a autorização nem a comunicação no contrato definitivo, também não o são no contrato-promessa, que vem a ser consumido pela realização do contrato prometido.

Mas ainda que se entendesse que, para segurança do senhorio em relação à detenção do imóvel locado, o arrendatário estava obrigado a comunicar-lhe a cedência, a matéria de facto dada como provada e constantes dos pontos 24 a 29 é mais do que suficiente para concluir pela comunicação. O conhecimento do senhorio de que outras pessoas se encontravam na detenção da coisa locada, que o senhorio supunha acobertados por um contrato de trespasse que se não demonstra ter existido (pontos 14 e 16 da matéria de facto), antes e tão só o contrato de cessão de exploração, não importa um reconhecimento da posição de cessionários ou de trespassários, mas para efeitos do cumprimento da obrigação da comunicação parece-nos suficiente o que vem provado e consta do ponto 24, 26 e 27. O recebimento pelo Autor das rendas constantes do ponto 29 da matéria de facto não constituindo o reconhecimento de terceiros como cessionários de exploração ou eventuais trespassários do mesmo, satisfaz a necessidade legal de conhecimento do senhorio quanto à detenção do locado.

Diz-se na sentença que o recebimento das rendas não constitui o reconhecimento desses terceiros como subarrendatários do locado e aqui voltamos à validade do contrato de cessão de exploração.

O contrato em causa é nulo e de nenhum efeito embora tal não constitua o thema decidendum desta acção.

No caso de trespasse válido e eficaz, isto é, aperfeiçoado pela forma legal comunicado pelo arrendatário ao senhorio no prazo de 15 dias em conformidade com a alínea g) do n.º 1 do art.º 1038 do CCiv, sem necessidade de autorização (como decorre do art.º 115 do RAU), resulta da lei (art.º 115, n.º 1 do RAU) é reconhecido pela doutrina e pela jurisprudência, ocorre a transmissão do direito ao arrendamento.[5]

Mas se é inequívoco que no trespasse ocorre uma cessão de posição contratual no contrato de arrendamento validamente celebrado, não acontecendo tal no contrato de cessão de exploração, pelas razões que acima se expuseram, se se considera que no caso de invalidade ou/e ineficácia do contrato de trespasse, ocorre sublocação não autorizada que permite ao senhorio resolver o contrato (antiga alínea f) do n.º 1 do art.º 1093 do CCiv actual alínea f) do art.º 64 do RAU), já o mesmo se não pode afirmar relativamente ao contrato de cessão de exploração inválido por falta de forma como acontece no caso dos autos, isto porque neste tipo de contratos não ocorre a transmissão do arrendamento em regra como acima se disse.

E no caso concreto ainda que na cláusula 11 do referido contrato (cfr. fls. 21) a arrendatária e os mencionados Paulo e Francisco tenham convencionado que a cargo deste últimos ficava o pagamento da renda (em termos que ficaram indefinidos) daqui não decorre, como se disse a transmissão do arrendamento. Por essa razão, também, se não pode concluir, sendo o contrato de cessão de exploração nulo por falta de forma, que ocorre sublocação ilegal a justificar a resolução contratual do arrendamento.

A acção procede, pelas razões acima referidas, pela falta de pagamento das rendas.

IV- DECISÃO

Tudo visto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida, procedendo a acção com fundamento na falta de pagamento de rendas como do antecedente decorre.

Custas pelos recorrentes.

Lxa. 14/06/07

João Miguel Mourão Vaz Gomes

Jorge Manuel Leitão leal

Américo Joaquim Marcelino

[1] Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 1968, pág.s 47/48

[2] Autor e obra citados, páginas 56 a 59

[3] Autor e obra citada, páginas 103 a 129.

[4] Neste sentido Jorge Alberto Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª edição, Almedina, anotação ao art.º 111 do RAU, págs. 617 e ss..O Tribunal Constitucional no seu aresto n.º 289/99 de 12/05, e bem assim como no aresto n.º 77/2001, DRII Série de 26/03/2001, sustenta que com a cessão ocorre unicamente uma alteração subjectiva da gestão do estabelecimento tido como uma universalidade e da qual faz parte o próprio local onde o mesmo se encontra instalado, estabelecimento esse que continua a ser o mesmo e titulado pelo mesmo arrendatário sobre o qual, continuam a impender as mesmas obrigações que defluem do contrato de arrendamento, sendo que a posição dos senhorios no que toca ao seu direito de propriedade sobre a coisa locada não apresenta na sequência da cessão novas e maiores limitações do que aquelas que decorrem do contrato de arrendamento. No sentido de não ser necessária autorização, mas que é necessária a comunicação está Pinto Furtado in Manual do Arrendamento Urbano, 3.ª edição, 612/615, Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 6.ª edição, 324 , Coutinho de Abreu, Curso do Direito Comercial, I, 2.ª edição, 299/300, Januário Gomes Arrendamentos Comerciais, 2.ª edição, 77; vejam-se, no sentido da dispensa da autorização, entre outros os Acórdãos do STJ de 29/09/1998 in C.ª J.ª STJ VI, 3, 38, de 06/05/1998 in BMJ n.º 4777/428, de 07/12/1995 in BMJ n.º 444, 618 (este no sentido de que é necessária a comunicação), de 20/10/1992 in BMJ, n.º 420/524 (este no sentido de que é necessária a comunicação); no sentido de que é necessária a autorização entre outros por mais recentes os Acórdãos da Relação de Coimbra de 09/12/1997, in C.ª Jª XXII, 5, 32, de 26/03/1996, ColªaJª XXI, 2, 31, da Relação de Évora de 28/05/1998, BMJ 477/582, de 23/04/1998, BMJ 476/504, de 03/10/1998, BMJ 480,560

[5] Entre outros o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/10/1989 in BMJ n.º 390, págs. 425 a 429.

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