2O direito
Questões a conhecer (delimitadas pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – art.ºs 690, n.º1, 684, n.º3, 660, n.º2, todos do CPC)
- 1.Da existência dos pressupostos para a fixação de prazo
- 2.Da suficiência dos factos para o proferimento da decisão
- 1.Da existência dos pressupostos para a fixação de prazo
A sentença julgou procedente a acção fixando prazo nos termos do art.º 777, n.º2, do Código Civil, por considerar que as partes não haviam acordado em qualquer prazo para a celebração dos contratos definitivos, uma vez que o sujeitar a celebração da escritura a um evento futuro, a surgir em tempo incerto, não pode ser entendido como estipulação de qualquer prazo.
Insurge-se a Recorrente contra tal decisão mantendo a posição assumida na contestação no sentido de que os contratos promessa em causa contemplam a fixação de prazo uma vez que as partes estabeleceram no n.º1 da clausula 5ª - A escritura pública será outorgada assim que o PRIMEIRO OUTORGANTE tenha a fracção prometida vender concluída, encontrando-se ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás, e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade.
Defende pois a Apelante que o prazo estipulado para a celebração da escritura se encontra a decorrer uma vez que, por facto imputável à Câmara Municipal, a licença de habitabilidade não se encontra emitida, tendo o tribunal alterado a vontade das partes ao substituir o prazo de cumprimento que as partes livremente acordaram.
Não podemos concordar com o posicionamento da Recorrente.
Em causa está o processo especial para fixação judicial de prazo, regulado nos art.ºs 1456 e 1457, do CPC, visando dar cumprimento às situações contempladas no n.º2 do art.º 777 do Código Civil, isto é, aos casos de obrigações a termo ou prazo natural em que a natureza da prestação ou a finalidade do contrato requer um prazo para o seu cumprimento.
É pois um processo que visa o preenchimento de uma cláusula acessória do contrato – o prazo de vencimento.
A situação sob apreciação reporta-se à celebração de contratos promessa, que têm por objecto a outorga do respectivo contrato definitivo de compra e venda, situando-se, nessa medida, no âmbito das obrigações de prazo natural (pois que a finalidade que os mesmos têm por subjacente é a realização do contrato definitivo o que, necessariamente, requer um prazo para o seu cumprimento).
Tal como se encontra referenciado na sentença recorrida, os elementos dos autos evidenciam que nos referidos contratos as partes ao estipularam que a celebração do contrato definitivo se realizaria assim que a entidade vendedora (primeiro outorgante e Ré nos autos) tivesse a fracção prometida vender concluída (ligada às redes de electricidade, de água, de esgotos e de gás e tenha toda a documentação necessária, nomeadamente a licença de habitabilidade[1]), acordaram que a prestação seria devida a partir de certos acontecimentos futuros e, nessa medida, não se encontra designado o tempo de cumprimento para a obrigação, mas tão só a estipulação de uma cláusula de termo incerto.
O facto da Ré não negar a existência da obrigação, defendendo que a responsabilização pela não realização das escrituras não lhe pode ser assacada uma vez que dela não depende a emissão das licenças de habitabilidade, evidencia a sua falta de entendimento no que se reporta ao que designa por prazo convencionado dos contratos, pois que confunde o estabelecimento da cláusula de termo incerto aposta nos contratos com prazo convencional originário de vencimento da obrigação.
Com efeito, a existência de termo incerto pressupõe necessariamente a fixação do prazo subsequente de cumprimento da obrigação a obter, na falta de acordo das partes, através de processo especial de fixação de prazo, já que se impõe a necessidade de concretização do tempo necessário para que a parte torne possível a realização dos contratos definitivos através da observância dos comportamentos adequados para o efeito.
No caso, de acordo com os termos contratuais assumidos, sobre a Ré competia diligenciar no sentido de obter os actos necessários à conclusão da obra, designadamente no que se refere à obtenção da licença de habitabilidade, o que exprime a prossecução de deveres acessórios de conduta essenciais na fase do cumprimento das obrigações (deveres paralelos ao dever principal que assumiu quanto à celebração do contrato definitivo).
Como resulta do disposto nos artºs 227º, nº 1, e 762º, nº 2, do Código Civil, as partes estão obrigadas, nas negociações e celebração do contrato, bem como no cumprimento das obrigações que deste emergem, a actuar de acordo com as regras da boa fé, o que as obriga à observância dos comportamentos necessários ao cumprimento integral do contrato.
Assim sendo, impendendo sobre a Ré uma conduta norteada por princípios de correcção e colaboração de forma a permitir a plena satisfação do interesse do credor (que não se compadece com o mero respeito formal pela vinculação assumida), consubstanciada na promoção dos actos necessários à obtenção do licenciamento da obra (de modo a tornar possível a realização dos contratos definitivos em causa), uma vez que as partes não se mostraram em acordo quanto ao prazo necessário para tal concretização, não podia deixar de se verificar o condicionalismo previsto no n.º2 do art.º 777 do Código Civil, cabendo, por isso, a fixação do prazo pelo tribunal.
3Da suficiência dos factos para o proferimento da decisão
Defende a Recorrente que o tribunal a quo não podia ter decidido a acção sem que para o efeito tivesse submetido à produção de prova factualismo por si alegado (artigos 22 a 25º da contestação[2]) tendo em vista apurar qual o motivo por que a escritura definitiva ainda não foi realizada. Considera pois que o tribunal precipitou a decisão sem lhe permitir demonstrar nos autos a sua não responsabilidade no atraso da documentação necessária (no caso, a obtenção das licenças de habitabilidade) para a realização das escrituras.
A argumentação da Apelante traduz o seu equívoco no que se refere à natureza e finalidade do processo em causa.
O processo especial de fixação judicial de prazo é um processo de jurisdição voluntária, que se caracteriza pela simplicidade do respectivo processado e tem por objectivo único a fixação de um prazo adequado a uma obrigação, isto é, o preenchimento de uma cláusula acessória do contrato (prazo de cumprimento da obrigação) Nessa medida, é necessariamente um processo expedito, que não se compadece com a discussão de problemas de fundo, designadamente, questões ligadas à culpa no atraso da prestação.
Visando assim o processo em causa completar uma lacuna da estipulação das partes e dado que a decisão a proferir no seu âmbito constitui uma cláusula a integrar o contrato, nisso se esgota o seu objectivo, carecendo de total cabimento a prossecução de prova para indagação de quaisquer juízos de valor acerca da obrigação em causa, designadamente no que se refere à responsabilidade das partes quanto à mesma.
Carece assim de cabimento processual neste âmbito a pretensão da Apelante de ver submetida à apreciação de prova a factualidade por si alegada por a mesma se mostrar inócua para a decisão a proferir.
Visando o processo em causa o preenchimento da cláusula acessória do contrato (no que se refere ao prazo de cumprimento da obrigação) indispensável para a determinação da mora, não pode deixar de se ter em linha de conta o posicionamento da Apelante nas suas alegações (embora centrada no que se refere ao efeito do recurso e já apreciado por despacho, assume incidência no objecto do mesmo) quando chama a atenção para o facto do prazo fixado se mostrar demasiado curto para possibilitar a resolução de todas as burocracias necessárias para a realização das escrituras, nomeadamente junto da Câmara.
Cabe, por isso, atender ao critério acolhido pelo tribunal a quo na fixação do prazo.
A Requerente formulou um pedido de fixação judicial de um prazo nunca inferior a 60 dias para a Ré dar cumprimento às obrigações previstas na cláusula 5ª dos contratos promessa e que se traduzem em:
- -obter toda a documentação necessária à outorga das escrituras públicas de compra e venda das fracções;
- -marcar as datas, horas e local para a outorga das escrituras, informando a Autora com uma antecedência mínima de 15 dias por carta registada com aviso de recepção;
- -celebrar as referidas escrituras no dia , hora e local agendados
Conforme decorre dos autos, as partes estão de acordo no que se refere à causa do atraso da celebração da escritura – falta de documentação necessária decorrente da não obtenção da licença de habitabilidade a emitir pela Câmara.
Independentemente da questão referente às causas de não obtenção das licenças (relativamente às quais as partes se encontram em desacordo, constituindo porém aspecto que para aqui se mostra inócuo atenta a finalidade do processo em causa), o certo é que na fixação do prazo de cumprimento da obrigação o julgador (norteado por critérios de equidade prevalecentes sobre o da estrita legalidade formal) não poderá deixar de ter em atenção a natureza da prestação.
Assim sendo, na sequência do pedido formulado pela Autora e levando em consideração a natureza das obrigações em causa, há que alterar a sentença no que se reporta ao prazo considerado, fixando-se para o efeito o prazo de 120 dias, por o mesmo se mostrar mais adequado no caso dando, deste modo, procedência parcial ao recurso.
