Quem foi o relator do acórdão 4968/2004-1?

O relator foi André dos Santos, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 4968/2004-1?

O acórdão foi proferido em 08 de julho de 2004.

Acórdão TRL (2004) — Arrendamento por curto período, Renda

Texto

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa 1 Relatório Santander Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S. A., anteriormente denominada "M. C. Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimentos Imobiliários, S. A. instaurou acção declarativa, com forma ordinária, contra Tecnidata - Serviços e Equipamentos de Informática, S. A. , pedindo: A condenação da Ré no pagamento da quantia de 129.285.500$00,ou, subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento da quantia de 119.801.328$00, acrescida de juros vincendos, à taxa de 12%, sobre 20.413.500$00 de rendas devidas na sequência do contrato de arrendamento por escritura de 25/7/97, entre a Ré e a anterior proprietária "Imocris" das fracções autónomas CJ e CL do prédio urbano sito na Rua Amilcar Cabral nºs 17, 17Ae 17B em Lisboa,, com destino a escritório, armazéns e venda ao público, pelo prazo de 5 anos, com início em 1/7/97 sendo a renda, em Maio de 98 actualizada para 3.325.758$00 mensais e, em Maio de 99, para 3.402.250$00. A Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Julho de 99 a Dezembro de 99, no valor de 20.413.500$00, a que acrescem 10.206.750$00, relativas à indemnização pela mora no pagamento das rendas vencidas e não pagas; ou, se assim não se entender, aos 20.413.500$00 de rendas em dívida, acrescem juros de mora, à taxa de 12%, sendo os vencidos em 2/12/99, de 722.578$00. A Ré deve ainda as rendas que se venceram desde Dezembro de 99 até Maio de 2002, no montante de 98.665.250$00. * 2. Citada, a Ré contestou, alegando, em síntese, que. por carta de 29/3/99, recebida pela A. em 31/3/99, revogou contrato e não o denunciou, como lho permite o n° 4 do Art. 100° do RAU, revogação essa válida e à qual a A. não deduziu oposição, passando a deter o locado desde 30/7/99. Por excepção, diz que o contrato em causa consubstancia um contrato de arrendamento comercial, de duração limitada, por cinco anos; e que só o outorgou no pressuposto de que a lei lhe permitia revogar o contrato, a qualquer momento, desde que o fizesse com 90 dias de antecedência; a entender-se que o contrato não é de duração limitada, deve ser declarado nulo por erro sobre o seu objecto. Do mesmo modo, reconhecendo-se a natureza comercial do contrato, sem duração efectiva, o mesmo é nulo, por violação do Art. 51°- do RAU; bem como seria nula a cláusula 3ª do contrato, ao permitir a denúncia do contrato, por qualquer das partes, com a antecedência mínima de 180 dias, por violação do Art. 68°- do RAU e 1055°- do C.C.; e, sendo nula tal cláusula, o contrato é inválido. A cláusula 5º n°- 2, consubstancia um ilícito de especulação, por estipular uma caução superior a 1 mês de renda. O n°- 4 da cláusula 5! é ilegal, por não fixar limite máximo de encargos, como preceitua o n°- 2 do Art.- 422º do RAU. A A. entrou no gozo do locado em 30/6/99, tendo, desde essa data, obtido os respectivos rendimentos e proveitos das fracções. Não tem fundamento legal a indemnização de 50% das rendas peticionadas; a taxa de juro de mora só poderia ser de 7%, por a de 12% apenas se aplicar às relações entre empresas comerciais, o que não é o caso. Em reconvenção pede: A condenação da A. a devolver-lhe o cheque nº 8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo e; A declaração de nulidade da cláusula 5a n° 4 do contrato e a condenação da A. a repetir-lhe o indevidamente pago pela Ré, à administração do condomínio onde se inserem as fracções, no valor de 4.856.067$00 e juros. Condenar a A. a pagar à Ré uma indemnização pelo dano que causou à imagem da Ré com a instauração da acção, a liquidar em execução de sentença. * A A. replicou, defendendo que o contrato em causa não é um contrato de duração limitado, pelo que não se lhe aplicam os Arts 117° e 118° e 98 a 1002 do RAU, mas, antes, o art. 5º e 68°- do RAU e 1055° do CC. Impugna que tenha retirado qualquer benefício do locado desde a entrega das fracções pela Ré, por as mesmas carecerem de avultadas obras. Que a taxa de juros moratórios é de 12%, por as partes serem empresas comerciais. Não é ilegal a cláusula 5º do contrato de arrendamento relativa ao pagamento das despesas das fracções e respectivos encargos de condomínio. Pugna pela improcedência do pedido reconvencional * Saneado o processo fixados os factos assentes e a base instrutória procedeu-se a julgamento. Decidida a matéria de facto, foi proferida sentença na qual se decidiu: Julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenar-se a Ré a pagar à A. a quantia de 15.310.125$00 (10.206.750$00 a título de três meses de rendas em dívida e, 5.103.375$00 pela mora no pagamento de tais rendas) absolvendo-se do restante peticionado. Julgar improcedentes as excepções de nulidade do contrato; Julgar improcedente o pedido de restituição à Ré do cheque de 3.000.000$00, n°-8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, deduzido em reconvenção; Julgar procedente a excepção de nulidade da cláusula 5 nº2 4 do contrato de arrendamento, mas, julgar improcedente o pedido de condenação da A. no pagamento de 4.856.067$00 deduzido em reconvenção; Julgar improcedente o pedido de condenação da A. a pagar indemnização à Ré, a liquidar em execução de sentença, deduzida em reconvenção. * Da decisão proferida A Autora interpôs recurso, recebido a fls 241, como apelação. Juntas as alegações, a fls 244, a Apelante formulou as seguintes: CONCLUSÕES: A) A douta sentença recorrida, ao atribuir ao contrato de arrendamento sub judice a natureza de contrato de duração limitada, não considerou, nem valorou, como se impunha, factos provados nos autos que afastam por si só tal qualificação. B) Constitui requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117° do RAU, com indicação do prazo para a sua duração efectiva; C) Tal cláusula não consta do teor do contrato de arrendamento em causa, nem do subsequente documento particular; D) A A. ora Recorrente fundamentou o seu pedido na existência e validade de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado entre a R. e a primitiva senhoria, pelo prazo de 5 anos, sucessivamente prorrogáveis por períodos de dois anos, nos termos da legislação em vigor, destinando-se o locado ao exercício da actividade comercial da R. (cfr. artigo 110° do RAU); E)Ao presente contrato de arrendamento não são aplicáveis as regras do artigo 100°, n.° 4 do RAU, mas antes se aplicam as disposições previstas nos artigos 5° e 68° do RAU e artigo 1055° do Código Civil; F) Nos termos contratualmente estipulados, a denuncia ou revogação do contrato apresentada pela R. ora Recorrida, em 29/03/1999, é manifestamente intempestiva e ineficaz, apenas podendo valer para impedir a renovação contratual no final do período então em curso, isto é, a partir de 01/06/2002. G) Assim sendo, caberá à R. cumprir integralmente todas as obrigações assumidas por si até àquela data (01/06/2002), decorrentes do vínculo contratual em análise, designadamente quanto respeita à totalidade das rendas, prestações de condomínio e taxas camarárias, vencidas e vincendas até ao termo do mesmo; H) Ao decidir diversamente a douta sentença recorrida violou os supra citados artigos 5°, 68° e 100° do RAU e artigo 1055° do Código Civil; 1) Pelo mencionado contrato de arrendamento, a R. ora Recorrida obrigou-se a, caso não lhe conviesse a continuação do mesmo, a comunicar tal intenção à senhoria A., ora Recorrente, por escrito, e com a antecedência de 180 dias em relação ao termo do contrato, ou período de prorrogação (cfr. cláusula 3ª do documento complementar à escritura junta a fls.). J) A douta sentença recorrida, ao decidir pela parcial improcedência da acção, absolvendo a R. de parte pedido, violou ainda as normas previstas nos artigos 405° e 236° do Código Civil. Termos em que, invocando ainda o douto suprimento, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta decisão recorrida em conformidade com as antecedentes conclusões. * A Apelada alegou concluindo pela manutenção da decisão Remetidos os autos ao Tribunal da Relação, nada obstando cumpre apreciar e decidir. 2 As questões a decidir Face ao teor das conclusões da Apelante, que nos termos do disposto nos artigos 684º, n´3 e 670º do C. Civil delimitam o objecto do recurso importa decidir as seguintes questões: Qualificação do contrato celebrado, em 25/7/97, entre a "Imocris" e a Ré; A possibilidade de cessação contratual, pela Ré, antes do termo do contrato; Consequências daquela qualificação e desta possibilidade, para os pedidos da Autora; 3 FUNDAMENTOS DE FACTO Não tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto, nem sendo caso para aplicação do disposto no art. 712º do C. Civil, está provada a seguinte matéria de facto: 1º A A. tem por objecto social a representação, administração e gestão de "Imovest – Fundo de Investimentos Imobiliários" ( Al A), dos Factos Assentes, doravante, FA). 2º Em 3/6/97, "Imocris – Sociedade Imobiliária S. A." e "Tecnidata – Serviços e Equipamentos de Informática, S. A.", outorgaram o documento cuja cópia se encontra a fls. 57, que denominaram "contrato promessa de arrendamento" ( Al B), dos FA). 3º Do mesmo fizeram constar, entre outras coisas, o seguinte: " Em 29/7/94, a 1º e 2º outorgantes celebraram entre si o contrato promessa de sublocação tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra "CJ" e a fracção autónoma designada pela letra "CL", ambas do prédio urbano sito em LISBOA, no impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres" ( Al. C), dos FA). 4º Consta ainda que «a primeira outorgante adquiriu a propriedade das fracções autónomas identificadas» ( Al. D), dos FA). 5º E que «é vontade das partes celebrar novo contrato que tenha por objecto o arrendamento das fracções referidas» A Al.E), dos FA). 6º Consta ainda que «a 1ª e 2ª outorgantes acordaram em revogar por comum acordo, na presente data, o contrato promessa de sublocação que celebraram entre si em 29/7/94, devolvendo a 1ª à 2ª a quantia de 6.000.000$00» ( Al. F), dos FA). 7º Consta ainda que «a 1ª outorgante promete dar de arrendamento à 2ª . . . as fracções autónomas identificadas» (Al. G), dos FA). 8º E que «o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1/6/97, renovável sucessiva. . . . por períodos de dois anos, salvo denúncia de qualquer das partes com a antecedência mínima de 180 dias relativamente ao fim do prazo ou de qualquer das renovações» (AL, H), dos FA). 9º Consta ainda que «os locais prometidos arrendar destinam-se à instalação dos serviços da 2ª outorgante, de escritório e venda ao público. . . » (Al. I), dos FA). 10º E que «a renda mensal. . . é de 3.250.995$00, e será paga no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitar, nos escritórios da 1ª outorgante. . . » (Al J) dos FA1. 11º E que «a 2a outorgante entrega à 1a . . . nesta data a quantia de 6.000.000$00, a título de caução e garantia de todas as obrigações contratuais da 2ª . . » (Al. K), dos FA). 12º E que «a renda será anualmente actualizada em função do coeficiente de actualização aprovado pelo Governo. . . » (Al L), dos FA). 13º E que «a escritura de arrendamento será outorgada no prazo de 180 dias a contar da presente data» (Al. M), dos FA). 14º Em 25/7/97, "Imocris — Sociedade Imobiliária S. A." e "Tecnidata — Serviços e Equipamentos de Informática, S. A.", no 16°- Cartório Notarial de LISBOA, outorgaram a escritura cuja cópia se encontra a fls. 12 e segs. (Al. N), dos FA). 15º Da mesma consta, entre outras coisas, o seguinte: «Os primeiros (Imocris) dão de arrendamento à sociedade representada pelos segundos (Tecnidata) as fracções designadas pelas letras "CJ". . . e "CL" . . . ambas do prédio urbano sito no Impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres. . . " (Al 0), dos FA). 16º Consta ainda que «o presente contrato se rege pelo articulado constante do documento complementar anexo. . . » (Al P), dos FA). 17º Do documento complementar anexo consta «que o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Junho de 1997, renovável. . . por períodos de dois anos, salvo denúncia de qualquer das partes com a antecedência mínima de 180 dias relativamente ao fim do prazo ou de qualquer renovações» (AL. Q), dos FA). 18º Consta ainda que «os locais arrendados destinam-se à instalação dos serviços da 2ª outorgante, de escritórios, armazéns, e venda ao público. . . » Al. R), dos FA). 19º Consta ainda que «a renda mensal devida . . . é de 3.250.985$00 e será paga no primeiro dia útil imediatamente anterior àquele a que respeitar. . » Al. (S), dos FA). 20º E «a renda será anualmente actualizada em função do coeficiente de actualização aprovado pelo Governo. . . » (Al. T dos FA). 21º E que «serão da responsabilidade da segunda outorgante todos os encargos e despesas inerentes ao consumo de água, gás, electricidade, telefone, bem como à quota parte que corresponder às fracções em causa das despesas de condomínio do imóvel, entendidas estas despesas como as normais e correntes, nomeadamente, as referentes a elevadores, iluminação, água e limpeza das partes comuns e sendo tal quota parte, bem como as respectivas revisões ou actualizações, as que resultarem da competente deliberação da assembleia de condóminos» (Al. U), dos FA). 22º Em 5/8/97, no 15°- Cartório Notarial de LISBOA, "Imocris — Sociedade Imobiliária S. A." "Sociedade Gestora de Imovest-Fundo de Investimentos Imobiliários, S.A." e "Imovest — Fundo de Investimentos Imobiliários", outorgaram escritura cuja cópia se encontra a fls. 6 e seg. (Al. V dos FA) 23º Da mesma consta que «o primeiro outorgante (Imocris) pelo preço global... de trezentos e cinquenta milhões de escudos vende ao representado dos segundos outorgantes (Imovest — Fundo de Investimentos Imobiliários) . . . as fracções a seguir identificadas:.. . fracção autónoma individualizada pelas letras "CJ" que corresponde à terceira Cave. . . a fracção individualizada pelas letras "CL" que corresponde à primeira cave. . . ambas do pré-dio urbano, em regime de propriedade horizontal, designado por lote dois, sito no Impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres, actualmente Rua Amílcar Cabral, nos 17, 17-A e 17-B. . . descrito na 7! Conservatória do Reg. Predial de LISBOA, sob o nº 678. . . registados a favor da sociedade vendedora... (Al. W) , dos FA). 24º Da escritura de compra e venda teve conhecimento a R.. (Al. X) , dos FA). 25º A renda correspondente ao mês de Julho de 1998, vencida em Maio de 1998, actualizada segundo o coeficiente legal era de 3.325.758$00 (Al. Y) , dos FA). 26º A renda correspondente a Junho de 1998, actualizada era de 3.402.250$00 (Al. Z , dos FA]. 270 Por carta datada de 29 de Março de 1999 a R. comunicou à A. o seguinte: «vimos. . . comunicar a nossa rescisão do contrato de arrendamento das instalações sito na Rua Amílcar Cabral n°- 17, 17 A/B. . . Quinta do Lambert, a partir de 1/7/99 Al. AA , dos FA. 280 A A., por carta datada de 15/6/99, comunicou à Ré o seguinte: «somos forçados a comunicar que o Imovest não aceita a rescisão do contrato de arrendamento nos termos referidos por V. Ex.as. . . » [ (BB) , dos FA]. 290 Em 30/6/99 a R. entregou as chaves do locado à A. [ (CC) , dos FA] 30º Desde Junho de 99, que a R. deixou de pagar as rendas [ (DD) , dos FA]. 31º A A. pretendeu cobrar, em 6/12/99, junto da Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo o cheque nº 8902732968, no valor de 3.000.000$00 [ (EE) , dos FA]. 32º Durante o tempo em que deteve o locado, a R. pagou as despesas de condomínio relativas às fracções em causa [ (FF) , dos FA]. 33º Com a carta datada de 29/3/99, a Ré pretendeu pôr fim ao contrato (Resposta ao ponto 4°- da Base Instrutória, doravante BI) . 34º Essa comunicação foi recebida em 31/3/99. (Resp. ao 5°- da BI) . 35º A A. recusou pagar as despesas de condomínio, informando a administração do lote 2 da Quinta do Lambert, que o pagamento deveria ser cobrado junto da R. (Resp. ao 11º da BI) 36º A Ré pagou as despesas de condomínio até entregar à Autora o locado (Resp. ao 12º da BI 4 D0 DIREITO Quanto à primeira questão: a qualificação do contrato. O contrato de arrendamento é , nos termos do disposto no art. 1º do RAU, a que se referiram as normas a citar no acórdão, sem menção expressa a outro diploma, o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano. O contrato celebrado, em 25/7/97, entre a "Imocris" e a Ré, é contrato de arrendamento uma vez que através dele, aquela concede a esta o gozo, temporário, das fracções autónomas "CJ" e "CL", de que era proprietária, mediante retribuição, inicialmente de 3.250.985$00. Por outro lado, no que respeita ao fim, não há dúvida que se trata de contrato de arrendamento para comércio, atentas as finalidades para que foi contratado: serviços da Ré, escritórios, armazéns e local de venda ao público (ponto 18º dos Factos Assentes) e, decorre dos arts 3°- e 110° do RAU. Defende a Autora que se trata de um contrato de arrendamento sem duração efectiva, dizendo que do texto do contrato não consta cláusula que, inequivocamente, estabeleça que as partes pre-tenderam submetê-lo ao regime especial do Art. 117° que regulamenta o contrato de arrendamento com duração limitada. A solução passa pela interpretação da vontade das partes, pela análise das cláusulas constante do constante e do regime legal dos contratos “sem duração efectiva” e dos contratos de duração limitada”. A concessão do gozo do prédio é em nos tipos contratuais em apreço temporária, o que quer dizer por certo tempo. A natureza temporária é um elemento essencial do contrato de arrendamento, não sendo porém obrigatória a estipulação de prazo, uma vez que existem regras supletivas – Cfr Aragão Seia Regime do Arrendamento Urbano 1ª ediç. pag 94.) Só não podem celebrar-se arrendamentos por mais de 30 anos –artigo 1025º do C. Civil. O contrato de arrendamento normal, isto é “sem duração efectiva” é de renovação automática para o senhorio que só pode cessar nos termos previstos na lei – arts 50 e 64 do RAU Nos artigos 98º e ss estão previstos contratos de arrendamento urbano para habitação de duração limitada que também se renovam automaticamente no fim do prazo e por período mínimos de três anos O RAU veio estabelecer, a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada e o DL 257/95, de 30/9, veio alargar aquela reforma aos arrendamentos destinados ao comércio, industria e ao exercício de profissões liberais (cfr. o respectivo preâmbulo).nos termos do Art. 117° "As partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou industria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato. . . " No entendimento do Sr juiz com o qual se concorda, quando a lei refere a inserção de tal cláusula inequívoca no texto do contrato, não quer significar a utilização, obrigatória, de forma sacramental que implique que dele conste “que o pretendem celebrar no regime de duração limitada". Bastará que do texto conste a cláusula que permita concluir, de modo inequívoco, ser essa a vontade das partes. Com efeito a duração do contrato não pode ser inferior a cinco anos nos termos do art. 98º nº 2 para o qual remete o nº2 do art. 117 O que a lei impõe é que fique claramente estipulado no contrato um prazo de duração efectiva do contrato. No caso dos autos, na cláusula terceira, está expresso, de modo inequívoco e claro que o "contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Junho de 1997.. . ". Nos termos do artigo 50 o arrendamento urbano o contrato pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei. Dispõe o artigo 51º que as normas constantes do RAU sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do natureza têm natureza imperativa. No caso em apreço apenas se analisa a denúncia do contrato, pois é a hipótese que se discute e tem regimes diferentes nos contratos “sem duração efectiva e nos contratos com “duração limitada” . Denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação do contrato ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado – Cfr ª Varela Das Obrigações em Geral, II, 5ª ediç pags 27. Por outro lado, nos contratos sem duração efectiva, nos termos do art. 68º, o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato procedendo à denúncia nos termos regulados no artigo 1055º do Código Civil; a denúncia doo contrato pelo senhorio apenas é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida. Resulta desta norma a impossibilidade do senhorio se opor à renovação automática do contrato no termo do prazo, uma vez que são taxativos os fundamentos de denúncia pelo senhorio. São casos de denúncia pelo senhorio os previstos nos artigos 69 e 70 A denúncia do senhorio neste tipo de contratos deve ser feita judicialmente nos termos do art. 70 e a do arrendatário deve ser feita por escrito nos termos do disposto no nº 3 do art. 53 e observar os prazos previstos no artigo 1055 do C. Civil Nos contratos de duração limitada para habitação, os contratos renovam-se, automaticamente, no fim do prazo por períodos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes; nos de duração limitada para o exercício do comércio ou indústria ou profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio ( artigo 121º e 123ª, o contrato também se renova automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado expressamente, quando não seja denunciado por qualquer das partes, podendo as partes livremente estipular um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a cláusula seja reduzida a escrito - artigos 118º, 121º. O arrendatário atento o disposto no artigo 117 e 100º nº4 pode denunciar, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos. Faca ao exposto, a denúncia pode ser feita pelo senhorio e pelo arrendatário de duração Considerando as cláusulas do contrato e comparando os regimes legais relativos aos contrato “sem duração efectiva” e aos contratos “de duração limitada” conclui-se que o contrato sub judice é um contrato de duração limitada. A confirmar tal intenção das partes, está a circunstância de ter sido estipulado um período de renovação diverso do da duração inicial, o que manifestamente aponta ser vontade das partes submeterem o contrato ao regime dos Arts 117° e 118° do RAU. Deste modo, o contrato em causa tem de qualificar-se como de arrendamento, para comércio, de duração efectiva ou limitada podendo o arrendatário livremente “revogá-lo” antes do seu termo, podendo não só denunciar o contrato para o fim do prazo, como renová-lo a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazer cessá-lo através de declaração unilateral, por meio de simples escrito a enviar ao senhorio (cfr. Aragão Seia, In "Arrendamento Urbano", 6a edição, pág. 677) . Sendo um contrato de arrendamento, para comércio, de duração limitada e, podendo o inquilino fazê-lo cessar, a qualquer altura, antes do termo estipulado, mediante comunicação escrita ao senhorio, a questão que agora se coloca é a de saber se, no caso dos autos, a "denúncia" efectivada pela Ré, através da carta de 29/3/99, foi válida e operou (ou foi eficaz) em 30/6/99.. O Art., 100 nº 4 do RAU, aplicável por via do Artigo 1179- do mesmo diploma, fala na possibilidade de o inquilino revogar o contrato, em qualquer altura, desde que o comunique com a antecedência de 90 dias. O preceito, utiliza a expressão "mínima de 90 dias", no que se refere à antecedência da comunicação. No caso dos autos, a Ré enviou a carta, a comunicar a revogação do contrato, com a mencionada antecedência de 90 dias. Porém, o contrato, na cláusula terceira, estabelece um prazo de 180 dias, como “Prazo mínimo" para qualquer das partes o poder denunciar. Com efeito, quando a lei fala em "antecedência mínima" de 90 dias, significa que as partes podem estipular uma antecedência superior (cfr. Aragão Seia, Ob. Cit., pág. 598), o que aliás é consentâneo com o livre Princípio da Liberdade de Estipulação, tanto mais que, a questão em causa, não parece subtraída à disponibilidade das partes. Assim sendo, sendo a vontade das partes, como resulta da cláusula terceira do contrato, estipularam estas um prazo de 180 dias para a antecedência de comunicação da cessão contratual, resta concluir que a Ré estava adstrita e vinculada a observar aquele prazo de antecedência para fazer operar a cessação do contrato por "revogação". Porém, a Ré enviou a comunicação com uma antecedência de 90 dias e não de 180. Significará isso, que a revogação do contrato foi ineficaz a não produziu efeito? (como pretende a Autora?) . A cessação apenas se concretiza, apenas opera, ou apenas produz efeitos, decorridos que estejam os dias que integram o chamado período de "pré-aviso" estabelecido na lei, ou pelas partes acordado. 0 período de "pré-aviso" funciona assim como condição de eficácia e não de validade da declaração unilateral de cessação do contrato: comunicada a vontade, apenas opera decorrido que seja o período de "pré-aviso". Deste modo, no caso dos autos, o contrato de arrendamento "sub judice" findou, não decorrido o prazo de 90 dias indicado pela Ré na comunicação, mas, apenas, decorridos que foram os 180 dias contratualmente estabelecidos ou seja, o contrato de arrendamento ex-tinguiu-se em 30/9/99 / e não em 30/6/99) . E se só se extinguiu em 30/9/99, significa isso que, até lá, a Ré manteve-se vinculada às obrigações que sobre ela impendiam enquanto inquilina, de entre as quais avultam a obrigação de pagar a renda. A Ré apenas pagou até a renda relativa a Junho de 1999; donde resulta que ficou em dívida no que respeita às rendas de Julho, Agosto e Setembro de 1999, à razão de 3.402.250$00 mensais. Ou seja, a título de rendas em dívida, a Ré deve à A. 10.206.750$00 e nos termos 1041º do C. Civil é obrigada a pagar ao senhorio a indemnização aí prevista Tal indemnização corresponde à falta de cumprimento pontual da principal obrigação contraída pelo locatário e representa uma forma criteriosa de conciliação entre o interesse do locador ao rendimento periódico do prédio e o interesse, individual e colectivo, da estabilidade da habitação (cfr. P. Lima e A. Varela, ob. Cit., pág. 376; Assim sendo, ocorrendo mora no pagamento de uma renda, o inquilino constitui-se na obrigação de indemnizar o senhorio, em quantia, legalmente fixada, de 50% do valor da renda em dívida; isto, independentemente de se manter, ou não no locado (cfr. Aragão Seia, ob. Cit. , pág. 235; cfr. Ac. do STJ, de 11/4/91, BMJ, 406, 601). Do exposto, conclui-se que a Ré, além de dever 10.206.750$00, a título de três meses de renda vencidas e não pagas, deve igualmente a quantia de 5.103.375$00, correspondente à indemnização pela mora, nos termos do Arto 1041° n° 1, do CC. Face ao exposto improcedem todas as conclusões da Apelante. 5 Nestes termos, acordam em julgar improcedente a Apelação em confirmar a sentença recorrida. Custas pela Apelante Lisboa 8 de Julho 2004 André dos Santos Santana Guapo Folque Magalhães

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Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Relatório

Santander Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S. A., anteriormente denominada "M. C. Imovest - Sociedade Gestora de Fundos de Investimentos Imobiliários, S. A. instaurou acção declarativa, com forma ordinária, contra Tecnidata - Serviços e Equipamentos de Informática, S. A. , pedindo:

A condenação da Ré no pagamento da quantia de 129.285.500$00,ou, subsidiariamente, a condenação da Ré no pagamento da quantia de 119.801.328$00, acrescida de juros vincendos, à taxa de 12%, sobre 20.413.500$00 de rendas devidas na sequência do contrato de arrendamento por escritura de 25/7/97, entre a Ré e a anterior proprietária "Imocris" das fracções autónomas CJ e CL do prédio urbano sito na Rua Amilcar Cabral nºs 17, 17Ae 17B em Lisboa,, com destino a escritório, armazéns e venda ao público, pelo prazo de 5 anos, com início em 1/7/97 sendo a renda, em Maio de 98 actualizada para 3.325.758$00 mensais e, em Maio de 99, para 3.402.250$00.

A Ré não pagou as rendas relativas aos meses de Julho de 99 a Dezembro de 99, no valor de 20.413.500$00, a que acrescem 10.206.750$00, relativas à indemnização pela mora no pagamento das rendas vencidas e não pagas; ou, se assim não se entender, aos 20.413.500$00 de rendas em dívida, acrescem juros de mora, à taxa de 12%, sendo os vencidos em 2/12/99, de 722.578$00.

A Ré deve ainda as rendas que se venceram desde Dezembro de 99 até Maio de 2002, no montante de 98.665.250$00.

2. Citada, a Ré contestou, alegando, em síntese, que. por carta de 29/3/99, recebida pela A. em 31/3/99, revogou contrato e não o denunciou, como lho permite o n° 4 do Art. 100° do RAU, revogação essa válida e à qual a A. não deduziu oposição, passando a deter o locado desde 30/7/99.

Por excepção, diz que o contrato em causa consubstancia um contrato de arrendamento comercial, de duração limitada, por cinco anos; e que só o outorgou no pressuposto de que a lei lhe permitia revogar o contrato, a qualquer momento, desde que o fizesse com 90 dias de antecedência; a entender-se que o contrato não é de duração limitada, deve ser declarado nulo por erro sobre o seu objecto.

Do mesmo modo, reconhecendo-se a natureza comercial do contrato, sem duração efectiva, o mesmo é nulo, por violação do Art. 51°- do RAU; bem como seria nula a cláusula 3ª do contrato, ao permitir a denúncia do contrato, por qualquer das partes, com a antecedência mínima de 180 dias, por violação do Art. 68°- do RAU e 1055°- do C.C.; e, sendo nula tal cláusula, o contrato é inválido. A cláusula 5º n°- 2, consubstancia um ilícito de especulação, por estipular uma caução superior a 1 mês de renda. O n°- 4 da cláusula 5! é ilegal, por não fixar limite máximo de encargos, como preceitua o n°- 2 do Art.- 422º do RAU.

A A. entrou no gozo do locado em 30/6/99, tendo, desde essa data, obtido os respectivos rendimentos e proveitos das fracções.

Não tem fundamento legal a indemnização de 50% das rendas peticionadas; a taxa de juro de mora só poderia ser de 7%, por a de 12% apenas se aplicar às relações entre empresas comerciais, o que não é o caso.

Em reconvenção pede:

A condenação da A. a devolver-lhe o cheque nº 8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo e;

A declaração de nulidade da cláusula 5a n° 4 do contrato e a condenação da A. a repetir-lhe o indevidamente pago pela Ré, à administração do condomínio onde se inserem as fracções, no valor de 4.856.067$00 e juros.

Condenar a A. a pagar à Ré uma indemnização pelo dano que causou à imagem da Ré com a instauração da acção, a liquidar em execução de sentença.

A A. replicou, defendendo que o contrato em causa não é um contrato de duração limitado, pelo que não se lhe aplicam os Arts 117° e 118° e 98 a 1002 do RAU, mas, antes, o art. 5º e 68°- do RAU e 1055° do CC.

Impugna que tenha retirado qualquer benefício do locado desde a entrega das fracções pela Ré, por as mesmas carecerem de avultadas obras. Que a taxa de juros moratórios é de 12%, por as partes serem empresas comerciais.

Não é ilegal a cláusula 5º do contrato de arrendamento relativa ao pagamento das despesas das fracções e respectivos encargos de condomínio.

Pugna pela improcedência do pedido reconvencional

Saneado o processo fixados os factos assentes e a base instrutória procedeu-se a julgamento.

Decidida a matéria de facto, foi proferida sentença na qual se decidiu:

Julgar a acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenar-se a Ré a pagar à A. a quantia de 15.310.125$00 (10.206.750$00 a título de três meses de rendas em dívida e, 5.103.375$00 pela mora no pagamento de tais rendas) absolvendo-se do restante peticionado.

Julgar improcedentes as excepções de nulidade do contrato;

Julgar improcedente o pedido de restituição à Ré do cheque de 3.000.000$00, n°-8902732968, sacado sobre a Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo, deduzido em reconvenção;

Julgar procedente a excepção de nulidade da cláusula 5 nº2 4 do contrato de arrendamento, mas, julgar improcedente o pedido de condenação da A. no pagamento de 4.856.067$00 deduzido em reconvenção;

Julgar improcedente o pedido de condenação da A. a pagar indemnização à Ré, a liquidar em execução de sentença, deduzida em reconvenção.

Da decisão proferida A Autora interpôs recurso, recebido a fls 241, como apelação.

Juntas as alegações, a fls 244, a Apelante formulou as seguintes:

CONCLUSÕES:

A) A douta sentença recorrida, ao atribuir ao contrato de arrendamento sub judice a natureza de contrato de duração limitada, não considerou, nem valorou, como se impunha, factos provados nos autos que afastam por si só tal qualificação.

B) Constitui requisito essencial do contrato de arrendamento com duração limitada que, da cláusula inserta no texto, conste que as partes pretenderam celebrá-lo no regime especial previsto no artigo 117° do RAU, com indicação do prazo para a sua duração efectiva;

C) Tal cláusula não consta do teor do contrato de arrendamento em causa, nem do subsequente documento particular;

D) A A. ora Recorrente fundamentou o seu pedido na existência e validade de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado entre a R. e a primitiva senhoria, pelo prazo de 5 anos, sucessivamente prorrogáveis por períodos de dois anos, nos termos da legislação em vigor, destinando-se o locado ao exercício da actividade comercial da R. (cfr. artigo 110° do RAU);

E) Ao presente contrato de arrendamento não são aplicáveis as regras do artigo 100°, n.° 4 do RAU, mas antes se aplicam as disposições previstas nos artigos 5° e 68° do RAU e artigo 1055° do Código Civil;

F) Nos termos contratualmente estipulados, a denuncia ou revogação do contrato apresentada pela R. ora Recorrida, em 29/03/1999, é manifestamente intempestiva e ineficaz, apenas podendo valer para impedir a renovação contratual no final do período então em curso, isto é, a partir de 01/06/2002.

G) Assim sendo, caberá à R. cumprir integralmente todas as obrigações assumidas por si até àquela data (01/06/2002), decorrentes do vínculo contratual em análise, designadamente quanto respeita à totalidade das rendas, prestações de condomínio e taxas camarárias, vencidas e vincendas até ao termo do mesmo;

H) Ao decidir diversamente a douta sentença recorrida violou os supra citados artigos 5°, 68° e 100° do RAU e artigo 1055° do Código Civil;

1) Pelo mencionado contrato de arrendamento, a R. ora Recorrida obrigou-se a, caso não lhe conviesse a continuação do mesmo, a comunicar tal intenção à senhoria A., ora Recorrente, por escrito, e com a antecedência de 180 dias em relação ao termo do contrato, ou período de prorrogação (cfr. cláusula 3ª do documento complementar à escritura junta a fls.).

J) A douta sentença recorrida, ao decidir pela parcial improcedência da acção, absolvendo a R. de parte pedido, violou ainda as normas previstas nos artigos 405° e 236° do Código Civil.

Termos em que, invocando ainda o douto suprimento, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a douta decisão recorrida em conformidade com as antecedentes conclusões.

A Apelada alegou concluindo pela manutenção da decisão

Remetidos os autos ao Tribunal da Relação, nada obstando cumpre apreciar e decidir.

As questões a decidir

Face ao teor das conclusões da Apelante, que nos termos do disposto nos artigos 684º, n´3 e 670º do C. Civil delimitam o objecto do recurso importa decidir as seguintes questões:

Qualificação do contrato celebrado, em 25/7/97, entre a "Imocris" e a Ré;

A possibilidade de cessação contratual, pela Ré, antes do termo do contrato;

Consequências daquela qualificação e desta possibilidade, para os pedidos da Autora;

FUNDAMENTOS DE FACTO

Não tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto, nem sendo caso para aplicação do disposto no art. 712º do C. Civil, está provada a seguinte matéria de facto:

1º A A. tem por objecto social a representação, administração e gestão de "Imovest – Fundo de Investimentos Imobiliários" ( Al A), dos Factos Assentes, doravante, FA).

2º Em 3/6/97, "Imocris – Sociedade Imobiliária S. A." e "Tecnidata – Serviços e Equipamentos de Informática, S. A.", outorgaram o documento cuja cópia se encontra a fls. 57, que denominaram "contrato promessa de arrendamento" ( Al B), dos FA).

3º Do mesmo fizeram constar, entre outras coisas, o seguinte: " Em 29/7/94, a 1º e 2º outorgantes celebraram entre si o contrato promessa de sublocação tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra "CJ" e a fracção autónoma designada pela letra "CL", ambas do prédio urbano sito em LISBOA, no impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres" ( Al. C), dos FA).

4º Consta ainda que «a primeira outorgante adquiriu a propriedade das fracções autónomas identificadas» ( Al. D), dos FA).

5º E que «é vontade das partes celebrar novo contrato que tenha por objecto o arrendamento das fracções referidas» A Al.E), dos FA).

6º Consta ainda que «a 1ª e 2ª outorgantes acordaram em revogar por comum acordo, na presente data, o contrato promessa de sublocação que celebraram entre si em 29/7/94, devolvendo a 1ª à 2ª a quantia de 6.000.000$00» ( Al. F), dos FA).

7º Consta ainda que «a 1ª outorgante promete dar de arrendamento à 2ª . . . as fracções autónomas identificadas» (Al. G), dos FA).

8º E que «o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1/6/97, renovável sucessiva. . . . por períodos de dois anos, salvo denúncia de qualquer das partes com a antecedência mínima de 180 dias relativamente ao fim do prazo ou de qualquer das renovações» (AL, H), dos FA).

9º Consta ainda que «os locais prometidos arrendar destinam-se à instalação dos serviços da 2ª outorgante, de escritório e venda ao público. . . » (Al. I), dos FA).

10º E que «a renda mensal. . . é de 3.250.995$00, e será paga no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitar, nos escritórios da 1ª outorgante. . . » (Al J) dos FA1.

11º E que «a 2a outorgante entrega à 1a . . . nesta data a quantia de 6.000.000$00,

a título de caução e garantia de todas as obrigações contratuais da 2ª . . » (Al. K), dos FA).

12º E que «a renda será anualmente actualizada em função do coeficiente de actualização aprovado pelo Governo. . . » (Al L), dos FA).

13º E que «a escritura de arrendamento será outorgada no prazo de 180 dias a contar da presente data» (Al. M), dos FA).

14º Em 25/7/97, "Imocris — Sociedade Imobiliária S. A." e "Tecnidata — Serviços e Equipamentos de Informática, S. A.", no 16°- Cartório Notarial de LISBOA, outorgaram a escritura cuja cópia se encontra a fls. 12 e segs. (Al. N), dos FA).

15º Da mesma consta, entre outras coisas, o seguinte: «Os primeiros (Imocris) dão de arrendamento à sociedade representada pelos segundos (Tecnidata) as fracções designadas pelas letras "CJ". . . e "CL" . . . ambas do prédio urbano sito no Impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres. . . " (Al 0), dos FA).

16º Consta ainda que «o presente contrato se rege pelo articulado constante do documento complementar anexo. . . » (Al P), dos FA).

17º Do documento complementar anexo consta «que o contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Junho de 1997, renovável. . . por períodos de dois anos, salvo denúncia de qualquer das partes com a antecedência mínima de 180 dias relativamente ao fim do prazo ou de qualquer renovações» (AL. Q), dos FA).

18º Consta ainda que «os locais arrendados destinam-se à instalação dos serviços da

2ª outorgante, de escritórios, armazéns, e venda ao público. . . » Al. R), dos FA).

19º Consta ainda que «a renda mensal devida . . . é de 3.250.985$00 e será paga no

primeiro dia útil imediatamente anterior àquele a que respeitar. . » Al. (S), dos FA).

20º E «a renda será anualmente actualizada em função do coeficiente de actualização aprovado pelo Governo. . . » (Al. T dos FA).

21º E que «serão da responsabilidade da segunda outorgante todos os encargos e despesas inerentes ao consumo de água, gás, electricidade, telefone, bem como à quota parte que corresponder às fracções em causa das despesas de condomínio do imóvel, entendidas estas despesas como as normais e correntes, nomeadamente, as referentes a elevadores, iluminação, água e limpeza das partes comuns e sendo tal quota parte, bem como as respectivas revisões ou actualizações, as que resultarem da competente deliberação da assembleia de condóminos» (Al. U), dos FA).

22º Em 5/8/97, no 15°- Cartório Notarial de LISBOA, "Imocris — Sociedade Imobiliária S. A." "Sociedade Gestora de Imovest-Fundo de Investimentos Imobiliários, S.A." e "Imovest — Fundo de Investimentos Imobiliários", outorgaram escritura cuja cópia se encontra a fls. 6 e seg. (Al. V dos FA)

23º Da mesma consta que «o primeiro outorgante (Imocris) pelo preço global... de trezentos e cinquenta milhões de escudos vende ao representado dos segundos outorgantes (Imovest — Fundo de Investimentos Imobiliários) . . . as fracções a seguir identificadas:.. . fracção autónoma individualizada pelas letras "CJ" que corresponde à terceira Cave. . . a fracção individualizada pelas letras "CL" que corresponde à primeira cave. . . ambas do pré-dio urbano, em regime de propriedade horizontal, designado por lote dois, sito no Impasse Dois da Quinta do Lambert, à Alameda das Linhas de Torres, actualmente Rua Amílcar Cabral, nos 17, 17-A e 17-B. . . descrito na 7! Conservatória do Reg. Predial de LISBOA, sob o nº 678. . . registados a favor da sociedade vendedora... (Al. W) , dos FA).

24º Da escritura de compra e venda teve conhecimento a R.. (Al. X) , dos FA).

25º A renda correspondente ao mês de Julho de 1998, vencida em Maio de 1998, actualizada segundo o coeficiente legal era de 3.325.758$00 (Al. Y) , dos FA).

26º A renda correspondente a Junho de 1998, actualizada era de 3.402.250$00 (Al. Z , dos FA].

270 Por carta datada de 29 de Março de 1999 a R. comunicou à A. o seguinte: «vimos. . . comunicar a nossa rescisão do contrato de arrendamento das instalações sito na Rua Amílcar Cabral n°- 17, 17 A/B. . . Quinta do Lambert, a partir de 1/7/99 Al. AA , dos FA.

280 A A., por carta datada de 15/6/99, comunicou à Ré o seguinte: «somos forçados a comunicar que o Imovest não aceita a rescisão do contrato de arrendamento nos termos referidos por V. Ex.as. . . » [ (BB) , dos FA].

290 Em 30/6/99 a R. entregou as chaves do locado à A. [ (CC) , dos FA]

30º Desde Junho de 99, que a R. deixou de pagar as rendas [ (DD) , dos FA].

31º A A. pretendeu cobrar, em 6/12/99, junto da Caixa Central de Crédito Agrícola Mútuo o cheque nº 8902732968, no valor de 3.000.000$00 [ (EE) , dos FA].

32º Durante o tempo em que deteve o locado, a R. pagou as despesas de condomínio relativas às fracções em causa [ (FF) , dos FA].

33º Com a carta datada de 29/3/99, a Ré pretendeu pôr fim ao contrato (Resposta ao ponto 4°- da Base Instrutória, doravante BI) .

34º Essa comunicação foi recebida em 31/3/99. (Resp. ao 5°- da BI) .

35º A A. recusou pagar as despesas de condomínio, informando a administração do lote 2 da Quinta do Lambert, que o pagamento deveria ser cobrado junto da R. (Resp. ao 11º da BI)

36º A Ré pagou as despesas de condomínio até entregar à Autora o locado (Resp. ao 12º da BI

D0 DIREITO

Quanto à primeira questão: a qualificação do contrato.

O contrato de arrendamento é , nos termos do disposto no art. 1º do RAU, a que se referiram as normas a citar no acórdão, sem menção expressa a outro diploma, o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano.

O contrato celebrado, em 25/7/97, entre a "Imocris" e a Ré, é contrato de arrendamento uma vez que através dele, aquela concede a esta o gozo, temporário, das fracções autónomas "CJ" e "CL", de que era proprietária, mediante retribuição, inicialmente de 3.250.985$00.

Por outro lado, no que respeita ao fim, não há dúvida que se trata de contrato de arrendamento para comércio, atentas as finalidades para que foi contratado: serviços da Ré, escritórios, armazéns e local de venda ao público (ponto 18º dos Factos Assentes) e, decorre dos arts 3°- e 110° do RAU.

Defende a Autora que se trata de um contrato de arrendamento sem duração efectiva, dizendo que do texto do contrato não consta cláusula que, inequivocamente, estabeleça que as partes pre-tenderam submetê-lo ao regime especial do Art. 117° que regulamenta o contrato de arrendamento com duração limitada.

A solução passa pela interpretação da vontade das partes, pela análise das cláusulas constante do constante e do regime legal dos contratos “sem duração efectiva” e dos contratos de duração limitada”.

A concessão do gozo do prédio é em nos tipos contratuais em apreço temporária, o que quer dizer por certo tempo. A natureza temporária é um elemento essencial do contrato de arrendamento, não sendo porém obrigatória a estipulação de prazo, uma vez que existem regras supletivas – Cfr Aragão Seia Regime do Arrendamento Urbano 1ª ediç. pag 94.)

Só não podem celebrar-se arrendamentos por mais de 30 anos –artigo 1025º do C. Civil.

O contrato de arrendamento normal, isto é “sem duração efectiva” é de renovação automática para o senhorio que só pode cessar nos termos previstos na lei – arts 50 e 64 do RAU

Nos artigos 98º e ss estão previstos contratos de arrendamento urbano para habitação de duração limitada que também se renovam automaticamente no fim do prazo e por período mínimos de três anos

O RAU veio estabelecer, a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada e o DL 257/95, de 30/9, veio alargar aquela reforma aos arrendamentos destinados ao comércio, industria e ao exercício de profissões liberais (cfr. o respectivo preâmbulo).nos termos do Art. 117° "As partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou industria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato. . . "

No entendimento do Sr juiz com o qual se concorda, quando a lei refere a inserção de tal cláusula inequívoca no texto do contrato, não quer significar a utilização, obrigatória, de forma sacramental que implique que dele conste “que o pretendem celebrar no regime de duração limitada". Bastará que do texto conste a cláusula que permita concluir, de modo inequívoco, ser essa a vontade das partes.

Com efeito a duração do contrato não pode ser inferior a cinco anos nos termos do art. 98º nº 2 para o qual remete o nº2 do art. 117

O que a lei impõe é que fique claramente estipulado no contrato um prazo de duração efectiva do contrato.

No caso dos autos, na cláusula terceira, está expresso, de modo inequívoco e claro que o "contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Junho de 1997.. . ".

Nos termos do artigo 50 o arrendamento urbano o contrato pode cessar por acordo entre as partes, por resolução, por caducidade, por denúncia ou por outras causas determinadas na lei.

Dispõe o artigo 51º que as normas constantes do RAU sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do natureza têm natureza imperativa.

No caso em apreço apenas se analisa a denúncia do contrato, pois é a hipótese que se discute e tem regimes diferentes nos contratos “sem duração efectiva e nos contratos com “duração limitada” .

Denúncia é a declaração feita por um dos contraentes, em regra com certa antecedência sobre o termo do período negocial em curso, de que não quer a renovação do contrato ou a continuação do contrato renovável ou fixado por tempo indeterminado – Cfr ª Varela Das Obrigações em Geral, II, 5ª ediç pags 27.

Por outro lado, nos contratos sem duração efectiva, nos termos do art. 68º, o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato procedendo à denúncia nos termos regulados no artigo 1055º do Código Civil; a denúncia doo contrato pelo senhorio apenas é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida. Resulta desta norma a impossibilidade do senhorio se opor à renovação automática do contrato no termo do prazo, uma vez que são taxativos os fundamentos de denúncia pelo senhorio. São casos de denúncia pelo senhorio os previstos nos artigos 69 e 70

A denúncia do senhorio neste tipo de contratos deve ser feita judicialmente nos termos do art. 70 e a do arrendatário deve ser feita por escrito nos termos do disposto no nº 3 do art. 53 e observar os prazos previstos no artigo 1055 do C. Civil

Nos contratos de duração limitada para habitação, os contratos renovam-se, automaticamente, no fim do prazo por períodos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes; nos de duração limitada para o exercício do comércio ou indústria ou profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio ( artigo 121º e 123ª, o contrato também se renova automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado expressamente, quando não seja denunciado por qualquer das partes, podendo as partes livremente estipular um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a cláusula seja reduzida a escrito - artigos 118º, 121º. O arrendatário atento o disposto no artigo 117 e 100º nº4 pode denunciar, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.

Faca ao exposto, a denúncia pode ser feita pelo senhorio e pelo arrendatário de duração

Considerando as cláusulas do contrato e comparando os regimes legais relativos aos contrato “sem duração efectiva” e aos contratos “de duração limitada” conclui-se que o contrato sub judice é um contrato de duração limitada.

A confirmar tal intenção das partes, está a circunstância de ter sido estipulado um período de renovação diverso do da duração inicial, o que manifestamente aponta ser vontade das partes submeterem o contrato ao regime dos Arts 117° e 118° do RAU.

Deste modo, o contrato em causa tem de qualificar-se como de arrendamento, para comércio, de duração efectiva ou limitada podendo o arrendatário livremente “revogá-lo” antes do seu termo, podendo não só denunciar o contrato para o fim do prazo, como renová-lo a todo o tempo, o que significa pôr-lhe fim, fazer cessá-lo através de declaração unilateral, por meio de simples escrito a enviar ao senhorio (cfr. Aragão Seia, In "Arrendamento Urbano", 6a edição, pág. 677) .

Sendo um contrato de arrendamento, para comércio, de duração limitada e, podendo o inquilino fazê-lo cessar, a qualquer altura, antes do termo estipulado, mediante comunicação escrita ao senhorio, a questão que agora se coloca é a de saber se, no caso dos autos, a "denúncia" efectivada pela Ré, através da carta de 29/3/99, foi válida e operou (ou foi eficaz) em 30/6/99

O Art., 100 nº 4 do RAU, aplicável por via do Artigo 1179- do mesmo diploma, fala na possibilidade de o inquilino revogar o contrato, em qualquer altura, desde que o comunique com a antecedência de 90 dias. O preceito, utiliza a expressão "mínima de 90 dias", no que se refere à antecedência da comunicação.

No caso dos autos, a Ré enviou a carta, a comunicar a revogação do contrato, com a mencionada antecedência de 90 dias. Porém, o contrato, na cláusula terceira, estabelece um prazo de 180 dias, como “Prazo mínimo" para qualquer das partes o poder denunciar.

Com efeito, quando a lei fala em "antecedência mínima" de 90 dias, significa que as partes podem estipular uma antecedência superior (cfr. Aragão Seia, Ob. Cit., pág. 598), o que aliás é consentâneo com o livre Princípio da Liberdade de Estipulação, tanto mais que, a questão em causa, não parece subtraída à disponibilidade das partes.

Assim sendo, sendo a vontade das partes, como resulta da cláusula terceira do contrato, estipularam estas um prazo de 180 dias para a antecedência de comunicação da cessão contratual, resta concluir que a Ré estava adstrita e vinculada a observar aquele prazo de antecedência para fazer operar a cessação do contrato por "revogação".

Porém, a Ré enviou a comunicação com uma antecedência de 90 dias e não de 180. Significará isso, que a revogação do contrato foi ineficaz a não produziu efeito? (como pretende a Autora?) .

A cessação apenas se concretiza, apenas opera, ou apenas produz efeitos, decorridos que estejam os dias que integram o chamado período de "pré-aviso" estabelecido na lei, ou pelas partes acordado. 0 período de "pré-aviso" funciona assim como condição de eficácia e não de validade da declaração unilateral de cessação do contrato: comunicada a vontade, apenas opera decorrido que seja o período de "pré-aviso".

Deste modo, no caso dos autos, o contrato de arrendamento "sub judice" findou, não decorrido o prazo de 90 dias indicado pela Ré na comunicação, mas, apenas, decorridos que foram os 180 dias contratualmente estabelecidos ou seja, o contrato de arrendamento ex-tinguiu-se em 30/9/99 / e não em 30/6/99) .

E se só se extinguiu em 30/9/99, significa isso que, até lá, a Ré manteve-se vinculada às obrigações que sobre ela impendiam enquanto inquilina, de entre as quais avultam a obrigação de pagar a renda.

A Ré apenas pagou até a renda relativa a Junho de 1999; donde resulta que ficou em dívida no que respeita às rendas de Julho, Agosto e Setembro de 1999, à razão de 3.402.250$00 mensais.

Ou seja, a título de rendas em dívida, a Ré deve à A. 10.206.750$00 e nos termos 1041º do C. Civil é obrigada a pagar ao senhorio a indemnização aí prevista

Tal indemnização corresponde à falta de cumprimento pontual da principal obrigação contraída pelo locatário e representa uma forma criteriosa de conciliação entre o interesse do locador ao rendimento periódico do prédio e o interesse, individual e colectivo, da estabilidade da habitação (cfr. P. Lima e A. Varela, ob. Cit., pág. 376; Assim sendo, ocorrendo mora no pagamento de uma renda, o inquilino constitui-se na obrigação de indemnizar o senhorio, em quantia, legalmente fixada, de 50% do valor da renda em dívida; isto, independentemente de se manter, ou não no locado (cfr. Aragão Seia, ob. Cit. , pág. 235; cfr. Ac. do STJ, de 11/4/91, BMJ, 406, 601).

Do exposto, conclui-se que a Ré, além de dever 10.206.750$00, a título de três meses de renda vencidas e não pagas, deve igualmente a quantia de 5.103.375$00, correspondente à indemnização pela mora, nos termos do Arto 1041° n° 1, do CC.

Face ao exposto improcedem todas as conclusões da Apelante.

Nestes termos, acordam em julgar improcedente a Apelação em confirmar a sentença recorrida.

Custas pela Apelante

Lisboa 8 de Julho 2004

André dos Santos

Santana Guapo

Folque Magalhães

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Relatório

FUNDAMENTOS DE FACTO

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