Acordam os Juízes da 1ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
Ação
Ação declarativa comum
Autores/apelantes
JG e TG.
Ré/apelada
IC, S.A. e a massa insolvente de CG e MG, representada pela administradora da insolvência.
Pedido
a) A declaração de nulidade do leilão do imóvel sito na Quinta da M, nos termos e para os efeitos dos n.°s 1 e 2 do art. 195.° do CPC, imóvel registado na Conservatória do Registo Predial de C sob o n.°, fracção, da freguesia de C;
b) e, cumulativamente, a anulação da venda que se venha a realizar em consequência daquele leilão nos termos da alínea c) do n.° 1 do art. 839.° do CPC, imóvel registado na Conservatória do do Registo Predial de C sob o n.°, fracção, da freguesia de C.
Causa de pedir
Os autores são titulares do direito de remição, que pretendem exercer, existindo discrepâncias entre as características do bem imóvel objeto de venda e o respetivo anúncio de venda, tendo essas discrepâncias exponenciado o valor do bem.
Oposição
As rés contestaram, excecionando a falta de interesse em agir dos autores, a inadequação do meio processual, a falta de legitimidade e a extemporaneidade e consequente ineptidão da petição inicial.
Invocam, em síntese, que, a existir qualquer nulidade, apenas o comprador a poderia invocar, no processo principal, sendo que o mesmo, conhecedor da presente ação, mantém a proposta de compra e, impugnando os factos, nega qualquer divergência na descrição do imóvel efetuada no anúncio de leilão e o próprio imóvel.
Concluíram pela improcedência do pedido.
Resposta
Notificados, os autores pugnaram pela improcedência das exceções deduzidas.
Interveniente
Em 02 de abril de 2020, veio DT, notificado para o efeito no apenso de liquidação, informar os autos que, tendo conhecimento da presente ação e dos seus pressupostos, mantinha interesse na aquisição do imóvel, nos termos, condições e pelo preço licitado.
Decisão recorrida
Considerando que o processo já continha todos os elementos necessários à prolação de decisão, as partes foram notificadas para o efeito, não se tendo oposto.
Em 19-10-2020 foi proferida decisão, que:
- Julgou improcedente a exceção de falta de interesse processual dos autores;
. Julgou improcedente a exceção de falta de legitimidade dos autores;
. Julgou improcedente a exceção dilatória inominada de desadequação do meio processual empregue;
E, apreciando do mérito da causa, concluiu como segue:
“Pelo exposto, julgo improcedente, por não provada a acção instaurada por JG e T e, consequentemente, absolvo os Réus do pedido contra os mesmos formulado.
Julgo improcedente o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé e, consequentemente, dele os absolvo.
Custas pelos Autores.
Registe e notifique”.
Recurso
Não se conformando, os autores apelaram, formulando as seguintes conclusões:
“A. O presente recurso vem interposto da douta sentença com a referência 127252508 de 19 de Outubro de 2020 a qual determina a improcedência da ação a que se reportam os presentes autos na parte em que entende que o leilão a que se reportam os presentes autos foi realizado sem violação das regras legais, e bem assim refere que:
B. “Ora, uma vez que o licitante, sabedor das características do imóvel licitado e da presente acção, mantém interesse no negócio, mantendo o preço oferecido, nenhuma influência na decisão da causa pode ter a nulidade invocada, já que a mesma não revela ter tido ou ter qualquer influência na tomada de decisão negocial do licitante, que no exercício da sua liberdade negocial pode oferecer o preço que entender como justo e adequado, desde que conformado numa decisão livre de qualquer dos vícios na formação da vontade a que aludem os artigos 240° e seguintes do Código Civil, como é o caso.”
C. Os Recorrentes são titulares do direito de remição, e pretendem que seja determinada a anulação do leilão do Imóvel correspondente à fração autónoma , correspondente ao n.° do prédio urbano sito na Quinta da M C, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.°, e inscrito na matriz urbana sob o artigo n.°.
D. A anulação pretendida decorre do facto de o referido leilão haver sido realizado com recurso à publicitação de elementos enganosos que determinaram a exponenciação do valor pelo qual o imóvel, conforme resulta da matéria de facto assente na sentença recorrida, nos factos 7.° a 24.°;
e. Contudo, ainda assim, entendeu o Tribunal a quo que sendo "o objectivo primacial dos procedimentos judiciais de liquidação (...) a valorização máxima dos activos apreendido, com o propósito último da satisfação, tão completa quanto possível, dos interesses dos credores”, entende que "No caso, somos a concordar que assim aconteceu, sem violação das regras legais aplicáveis.”
f. "A Administradora nomeada e a entidade encarregada da venda diligenciaram no sentido de venderem, pelo melhor preço possível, o imóvel, sendo que o licitante adjudicatário do mesmo, nunca questionou a validade do leilão efectuado e reiterou o propósito de aquisição do mesmo, tendo, inclusivamente, celebrado o contrato promessa de compra e venda e, não obstante ter tido conhecimento da interposição da presente acção e seus pressupostos, reafirmou o propósito de outorga da compra e venda prometida.”
G. Entendimento com o qual não se conformam os Recorrentes.
H. Uma vez que a venda nos termos em que foi efetuada, isto é, mediante o anúncio de características que não correspondem à realidade, traduz uma manifesta violação das exigências imposta pelas regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° l, do Código Civil)” - Cfr. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, proferido a 04-05-2017, no âmbito do processo n.° 00990/16.1BEPRT;
I. Termos que o leilão não foi realizado sem violação das regras legais aplicáveis.
©. Neste sentido, apesar de a Administradora nomeada dever diligenciar no sentido de vender pelo melhor preço possível o imóvel supra identificado, tal dever não abrange a faculdade de promover a venda de um imóvel em termos enganosos, publicitando-o com características que o valorizam e que bem sabe não corresponderem à realidade, exponenciando o seu valor, ludibriando licitantes, o que determina a nulidade da venda ao brigo do disposto no artigo 839.°, n.° 1, al. c), por anulação do ato de venda, ao abrigo do disposto no artigo 195.° do CPC.
©. Contudo, vem o tribunal a quo determinar a improcedência do pedido dos Recorrentes, nos termos do disposto no artigo 195°, que determina que a nulidade só será atendível se tiver influência da decisão da causa, por entender que a nulidade invocada não influencia a decisão, "já que a mesma não revela ter tido ou ter qualquer influência na tomada de decisão negocial do licitante”, que mantém a vontade aquisitiva.
©. Contudo, apesar de o licitante DT Lda. haver manifestado interesse na manutenção do negócio pelo preço oferecido, a nulidade invocada afeta a decisão tomada, na medida em que determinou a exponenciação do valor da venda.
M. Com efeito, uma vez que a divergência entre as características anunciadas e as características reais do imóvel determinaram a exponenciação do valor das licitações precedentes à do licitante DT, Lda., que seriam por um valor mais reduzido caso o anúncio correspondesse às características reais;
N. Consequentemente, aquele licitante poderia apresentar licitação de valor mais reduzido e ainda assim apta à aquisição do imóvel em questão, de tal forma que a licitação acompanhasse o efetivo valor do imóvel.
O. Assim, a nulidade invocada sempre afetaria a decisão de venda, determinando a alteração do valor da mesma, pelo que deve ser declarada a nulidade da venda nos termos do artigo 195.° do CPC.
P. Consequentemente entendem os Recorrentes que, dando provimento ao presente recurso, deve a sentença recorrida ser anulada e substituída por outra que determine a anulação e repetição do leilão, impedindo o licitante DT, Lda. de participar no mesmo, conferindo-lhe o direito de preferir na compra do imóvel pelo valor da maior licitação caso os Recorrentes não pretendam exercer o direito de remição.
Termos em que dando V. Exas. Provimento ao presente recurso e substituindo a sentença recorrida por outra que determine a repetição do leilão, impedindo o licitante DT, Lda. de participar no referido leilão, conferindo-lhe o direito de preferir na compra do mesmo pelo valor licitado, caso os Recorrentes não pretendam exercer o direito de remição, farão a costumada JUSTIÇA”.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Cumpre apreciar.
II. FUNDAMENTOS DE FACTO
Releva o seguinte circunstancialismo, que o tribunal de primeira instância deu por assente:
1. No âmbito do processo de insolvência a que se reportam os autos identificados em epígrafe, foi determinada a venda em leilão eletrónico do imóvel correspondente à fração autónoma , correspondente ao n.° do prédio urbano sito na Quinta da M C, descrito na Conservatória do Registo Predial de C sob o n.°, e inscrito na matriz urbana sob o artigo n.°.
2. A realização do leilão eletrónico ficou a cargo da leiloeira IC, S.A. que utiliza uma marca e nome comercial da sociedade LMP.
3. O leilão teve início às 9h00 do dia 01 de outubro de 2019, terminando pelas 18h00 do dia 31 de outubro de 2019.
4. O leilão do imóvel encontra-se disponível em: leilosoc.com imovel/1977/lote-detail-imovel/39445/title/moradia-v4-c-piscina-cascais, com o título moradia V4 com piscina-Cascais.
5. Os autores são, respetivamente, pai e mãe da insolvente.
6. Os autores, pretendendo exercer o referido direito de remição, comunicaram ao processo de insolvência bem como à administradora de insolvência a intenção de exercer o direito de remição, quanto à alienação do bem em causa nos presentes autos e, assim, adquirir o imóvel em termos idênticos àqueles do licitante adjudicatário no âmbito deste leilão.
7. Na descrição constante do anúncio do website com o endereço acima referido e bem assim nos panfletos distribuídos pela leiloeira, o imóvel que corresponde ao Lote 01, ou seja a vivenda em C, em causa é anunciado com a área de 741,92 m2.
8. Bem como jardim privativo, piscina e garagem.
9. Porém, a descrição do imóvel constante do anúncio não coincide com a realidade do imóvel, e com a realidade que consta dos elementos carreados para os presentes autos, designadamente através da caderneta predial e certidão do Registo Predial.
10. Na Caderneta Predial, o imóvel tem uma área bruta privativa 184,400m2.
11. Não sendo parte integrante do imóvel um jardim privativo, com a área anunciada.
12. Os jardins visíveis nas imagens do anúncio, não se encontram vedados, não são propriedade privada da fração, nem se encontram adstritos ao uso exclusivo da fração, sendo parte comum e estando a manutenção a cargo do condomínio.
13. O imóvel corresponde apenas a uma fração, designada pela letra , do prédio urbano sito na Quinta da M, inscrito na Conservatória do Registo Predial de C sob o n.°.
14. Constituindo os referidos jardins anexos à fração, que não se encontram vedados, parte comum do referido prédio urbano.
15. Não integrando a área da fração autónoma correspondente ao imóvel objeto do presente leilão.
16. A garagem referida no anúncio foi construída sem licenciamento camarário.
17. Não correspondendo assim a obra edificada às telas finais que se encontram aprovadas no projeto de construção da Câmara Municipal de C.
18. Sendo uma obra desprovida de licenciamento camarário.
19. Não constando tampouco da descrição do imóvel constante da certidão predial ou da caderneta predial.
20. A piscina referida no anúncio foi construída sem licenciamento camarário.
21. Não correspondendo assim também esta obra edificada às telas finais que se encontram aprovadas no projeto de construção da Câmara Municipal de C.
22. Sendo uma obra desprovida de licenciamento camarário.
23. Não constando tampouco da descrição do imóvel constante da certidão predial ou da caderneta predial.
24. Tais obras de edificação desprovidas de licenciamento camarário, garagem e piscina, foram realizadas pelo anterior proprietário, mas ainda assim tais benfeitorias.
25. O licitante adjudicatário do imóvel (autor da maior proposta) DT, Lda., nunca questionou a validade do leilão efetuado.
26. Tendo reiterado o propósito de aquisição do imóvel licitado.
27. Já tendo sido celebrado contrato promessa de compra e venda relativamente ao aludido imóvel.
28. O aludido licitante, tendo tido conhecimento da interposição da presente ação, reafirmou o propósito de outorga da compra e venda prometida.
29. O referido licitante conhece as verdadeiras características do imóvel e que, nessa medida, não determinou a sua vontade aquisitiva com base nos elementos publicitários.
30. O comprador inspecionou, na presença de colaboradores da ré, o bem imóvel objeto dos autos.
III. FUNDAMENTOS DE DIREITO
1. Sendo o objeto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pelos apelantes e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras – arts. 635.º e 639.º do Cód. de Processo Civil, diploma a que aludiremos quando não se fizer menção de origem – salientando-se, no entanto, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito – art.º 5.º, nº3.
No caso, ponderando as conclusões de recurso, a única questão que importa resolver resume-se assim: os titulares do direito de remição a que alude o art. 842.º podem legitimamente questionar (legitimidade ad substantiam) a venda de um imóvel, a realizar por leilão eletrónico, nos casos em que, pese embora se verifique uma desconformidade entre as caraterísticas do imóvel e a descrição que do mesmo é feita no respetivo anúncio de publicitação da venda, o terceiro licitante, que conhece o imóvel e ofereceu pelo mesmo determinado preço – o maior lance –, mantém interesse no negócio projetado e no preço oferecido, estando ciente dessa desconformidade?
2. O tribunal de primeira instância respondeu negativamente, afigura-se-nos com acerto, não adiantando os apelantes qualquer razão válida para divergir da solução preconizada na sentença, limitando-se, como as conclusões de recurso deixam antever, a mera afirmação de discordância.
Justificando-se breves considerações sobre o direito de remição porquanto o que resulta do processo é que os autores se querem precaver relativamente aos termos em que pretendem exercer esse direito, mormente no que concerne ao preço a pagar com a aquisição, abstraindo-se por completo da natureza desse instituto e dos interesses que se jogam no processo em que tal direito se concretiza.
A lei processual concede a determinadas pessoas, em razão dos laços familiares que as ligam ao executado (cônjuge e parentes em linha reta do executado), o direito de remição na adjudicação ou venda dos bens do executado, realizadas em sede executiva (art.º 842.º); “[t]endo por finalidade a protecção do património familiar, evita, quando exercido, a saída dos bens penhorados do âmbito da família do executado” [ [1] ].
A lei processual civil constitui direito de aplicação subsidiária à insolvência – art. 17.º, nº1 do CIRE –, pelo que, inexistindo qualquer norma de exclusão prevista no CIRE, nomeadamente nas disposições que regem a liquidação do património do insolvente (cfr. os arts. 156.º a 170.º do CIRE), assentamos que os autores, pais da insolvente, são titulares do invocado direito de remição, sendo que não se discute no processo as condições em que esse direito pode ser exercido, no âmbito da modalidade de venda em causa, por leilão eletrónico – cfr. o número 6 dos factos dados por provados.
Podendo esse direito ser configurado como um especial direito de preferência [ [2] ] [ [3] ] [ [4] ] [ [5] ], o remidor deve exercê-lo em termos similares ao do comprador que vai substituir, nomeadamente suportando o pagamento do respetivo preço de venda e encargos, só assim se compreendendo a regulação estabelecida no art. 839.º, nº2, que estabelece que se posteriormente à venda “for julgada procedente qualquer ação de preferência ou for deferida a remição de bens, o preferente ou o remidor substituem-se ao comprador, pagando o preço e as despesas da compra”.
Desta forma se conjugam, equilibradamente, os vários interesses que se jogam no processo executivo e, no que ao caso interessa, do processo de insolvência: de um lado, o interesse do insolvente em manter no universo familiar os seus bens, do outro, o interesse dos credores em que os bens do insolvente sejam vendidos pelo melhor preço, em ordem a lograr obter o integral pagamento dos créditos [ [6] ] sendo, nesse contexto, juridicamente irrelevante que se perspetive o eventual exercício do direito de remição uma vez que o remidor adquire tanto por tanto.
A esta dinâmica escapam, obviamente, as situações em que o negócio é realizado em fraude à lei, mormente por conluio entre os intervenientes processuais com vista, por exemplo, a influenciar o preço de venda [ [7] ].
É precisamente neste ponto que se centra o fundamento de discordância com os apelantes. É que, no caso em apreço, a factualidade invocada pelos apelantes não evidencia qualquer situação patológica a esse nível, limitando-se os apelantes a invocar a violação da boa-fé, enquanto princípio geral do ordenamento jurídico, sem que, no entanto, se vislumbre qualquer conduta contrária ao sistema e por isso disfuncional, como passamos a analisar.
3. Assenta-se que, perante a factualidade dada por assente, se verificou uma desconformidade entre as caraterísticas do imóvel objeto de venda e a descrição que do mesmo é feita no respetivo anúncio para venda (por leilão eletrónico), ainda que cumpra assinalar que se trata de elementos pouco significativos.
A venda por leilão eletrónico, a que alude o art. 837.º e a Portaria nº 282/2013 de 29-08, deve ser efetuada de acordo com as regras de funcionamento da plataforma de leilão eletrónico, desenvolvida e administrada pela Câmara dos Solicitadores, constantes do anexo ao Despacho nº 12624/2015, publicado no DR, 2ª série, nº219 de 09-11, dispondo o art. 6.ª, sob a epígrafe “[p]ublicidade do leilão”, que a publicitação no portal respetivo deve indicar, pelo menos, no que ao caso interessa, a identificação sumária do bem, a natureza do bem e, tratando-se de imóvel, “a sua localização e composição, artigo matricial e descrição predial, concelho, freguesia e coordenadas geográficas da localização aproximada, fotografia do exterior do imóvel e, sempre que possível, tratando-se de prédio urbano ou fração autónoma, do seu interior” (cfr. o nº2, alíneas g), h) e i) [ [8] ]; exigências que decorrem, aliás, do art. 817.º, alusivo à “[p]ublicidade da venda” na venda por propostas em carta fechada, que impõe que do anúncio conste a “identificação sumária dos bens” – nº3.
No caso, publicitou-se a venda de bem imóvel, identificado como sendo a fração autónoma , correspondente ao n.° do prédio urbano sito na Quinta da M C, descrito na Conservatória do Registo Predial de C sob o n.°, e inscrito na matriz urbana sob o artigo n.°, permitindo-se, pois, a consulta pelos potenciais interessados dos elementos inscritos relativos à descrição do prédio, nomeadamente a localização, a área respetiva e a composição.
Os elementos dissonantes publicitados prendem-se com a circunstância de se indicar tratar-se de uma “moradia” com “jardim privativo, piscina e garagem”, sem mencionar expressamente:
- Quanto ao “jardim”, que este não integra a fração, nem se encontra adstrito ao uso exclusivo da fração, sendo parte comum e estando a manutenção a cargo do condomínio; verifica-se, pois, discrepância das áreas anunciadas;
- Quanto à “piscina e garagem”, que se trata de edificações feitas sem licenciamento camarário.
Refira-se que pela consulta da certidão predial e da caderneta predial os interessados facilmente percecionariam estas discrepâncias, até pela ausência de qualquer referência a estes equipamentos [ [9] ] - cfr. os números 4 a 23 dos factos assentes.
A desconformidade apontada, configurando uma hipótese de erro sobre a coisa transmitida por desconformidade com o anunciado, possibilita ao comprador deduzir pretensão de anulação da venda, nos termos enunciados no art. 838.º [ [10] ], tratando-se, pois, de um meio de tutela do comprador. Nesse sentido, essa tutela é extensível ao remidor ou ao preferente que exerçam o respetivo direito [ [11] ] e exclusivamente nesse pressuposto, conclusão que se afigura evidente, por força da operação de substituição a que já se aludiu.
Ora, não é esse o caso dos autos, porquanto o interessado licitante que adjudicou o imóvel, autor da maior proposta, manifestou expressamente a sua vontade de concretizar a venda, pelo preço licitado, renunciando prévia e antecipadamente a qualquer pretensão anulatória estabelecida a seu favor, conclusão que se retira da factualidade dada por assente sob os números 25 a 30.
Impõe-se, no entanto, ir mais longe na análise, porquanto se retira dessa factualidade que o preço oferecido pelo licitante o foi ponderando as concretas e específicas características do imóvel em causa, que o licitante conhecia, o mesmo acontecendo, aliás, com os autores, que pretendem exercer o seu direito de remição conhecendo o imóvel em questão.
A tese dos apelantes, de que “[a] anulação pretendida decorre do facto de o referido leilão haver sido realizado com recurso à publicitação de elementos enganosos que determinaram a exponenciação do valor pelo qual o imóvel, conforme resulta da matéria de facto assente na sentença recorrida, nos factos 7.° a 24.°” (conclusão D), não tem, pois, qualquer suporte nos factos provados, inexistindo elementos que permitam concluir que o valor oferecido pelo licitante resultou dessa “exponenciação do valor” do imóvel, determinada pela “ publicitação de elementos enganosos”. Igualmente, pelas mesmas razões, é destituída de fundamento a afirmação dos apelantes de que dessa forma foram ludibriados licitantes.
Nesse contexto, carece de fundamento a invocação de que “[u]ma vez que a venda nos termos em que foi efetuada, isto é, mediante o anúncio de características que não correspondem à realidade, traduz uma manifesta violação das exigências imposta pelas regras da boa fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art . 227.°, n.° l, do Código Civil)” (conclusão H), mesmo admitindo que “a regra da conduta de boa fé tem um conteúdo diversificado e aberto” [ [12] ]. O que se poderia discutir é exatamente o contrário, isto é, se não se justificaria o apelo aos ditames da boa-fé para contrariar o comportamento dos autores, na formulação de uma pretensão anulatória no condicionalismo evidenciado no processo [ [13] ], em que os autores, com pretexto no erro aludido, mais não pretendem senão discutir o preço oferecido pelo licitante, que, presume-se, reputam exagerado, olvidando que o que o legislador pretende é possibilitar a valorização máxima dos bens objeto de venda, em ordem à satisfação dos interesses dos credores [ [14] ]; daí que, muito sugestivamente, se leia na sentença recorrida que “como bem refere a Ré, Massa insolvente, o objectivo primacial dos procedimentos judiciais de liquidação é a valorização máxima dos activo apreendido, com o propósito último da satisfação, tão completa quanto possível, dos interesses dos credores”.
Por último, quanto ao acórdão citado pelos apelantes, do Tribunal Central Administrativo Norte, de 04-05-2017, afigura-se que o caso aí em análise tem contornos diferentes, não podendo ser para aqui transposto: pese embora se colocasse, também aí, uma hipótese de “divergência entre o que foi anunciado e o que foi vendido”, estava em causa uma hipótese em que o erro se podia repercutir negativamente no preço da venda, sendo a pretensão de anulação formulada por um credor reclamante [ [15] ].
Noutra sede, perspetivando agora o disposto no art. 839.º, nº1, alínea c), e dando de barato a possibilidade de convocação desse preceito por parte dos autores, enquanto titulares de um direito de remição e no contexto indicado no processo, entende-se, pelas razões já apontadas, que não se verifica um dos requisitos para a anulação uma vez que não está demonstrado que a irregularidade cometida tenha influenciado, de alguma forma, a fixação do preço oferecido pelo licitante, ao qual o titular do direito de remição está adstrito [ [16] ].
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.
Lisboa, 09-03-2021
Isabel Fonseca
Fátima Reis Silva
Maria Adelaide Domingos (com voto de vencida)
Voto vencida por entender que a decisão recorrida devia ser revogada e a apelação julgada procedente.
Decorre dos factos provados (cfr. 1, 4, 7 a 24) que o imóvel tem uma área bruta privativa de 184,400m2, mas a venda foi anunciada como tendo uma área bruta privativa de 742,92m2, incluindo nesta jardins que são partes comuns e não de uso exclusivo do imóvel. Ademais também foi anunciado que o imóvel possui uma piscina sem se mencionar que a mesma não tem licença camarária. De igual modo, o imóvel possuiu um garagem também não licenciada sem que nada tenha sido publicitado quanto à falta de licenciamento.
Estas desconformidades quanto às reais qualidades/caraterísticas do imóvel a vender e as anunciadas determinam a anulação da venda nos termos do artigo 838.º, n.º 1, do CPC.
Os autores, enquanto remidores, assumem a qualidade de adquirentes e gozam da tutela conferida pelo artigo 838.º, n.º 1, do CPC, do mesmo modo que o licitante, pelo que, independente dos erros sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o que foi anunciado não ter determinado o desinteresse do licitante na aquisição pelo valor da licitação, mesmo após os conhecer, são de molde, só por si, a determinar a anulação da venda a pedido daqueles a quem assiste o direito de remição, independentemente dos referidos erros terem hipoteticamente exponenciado o preço da aquisição.
Basta, pois, a desconformidade entre o anunciado e a realidade. Nesse sentido, veja.se o Ac. do STJ, de 17/06/2014, proc. 388-E/2001.L1.S1 (Alves Velho), em www.dgsi.pt:
«I. É suficiente para a procedência do pedido de anulação da venda é o reconhecimento de ter havido erro sobre a identidade da coisa transmitida ou sobre as suas qualidades, por verificação de falta de conformidade - divergência - entre as características constatadas aquando da transmissão com as anunciadas.
II- Este erro, sobre o objecto mediato do negócio, goza de regime especial, na medida em que para a respectiva invocabilidade não se exige o requisito geral da essencialidade do erro para o declarante nem o da cognoscibilidade do mesmo pelo declaratário.»
Ademais, a vingar a licitação nos moldes em que foi anunciada e levada a cabo, uma das duas, ou o tribunal chancela a venda de uma coisa que não tem as qualidades que foram anunciadas, ou, então, procede à venda do imóvel com qualidades diferentes das reais, com consequente afetação de direitos de terceiros, mormente dos condóminos das partes comuns (jardins).
Qualquer destas vias, correspondem a soluções que a ordem jurídica não pode tutelar.
Assim, com estes pressupostos, julgaria a apelação procedente e, consequentemente, anularia a venda.
(Maria Adelaide Domingos)
[1] Lebre de Freitas, A acção Executiva, Depois da reforma da reforma, 2011, Coimbra: Coimbra Editora, p.332.
[2] Lebre de Freitas, obr. e loc. cit.
[3] “O direito de remição tem grande semelhança com o de preferência, havendo mesmo quem o considere simples modalidade deste. Antes de 1939 era muito debatida a questão de saber se prevalecia sobre o direito de preferência propriamente dito. O Código de 1939, seguindo a corrente jurisprudencial que era dominante, resolveu essa questão afirmativamente, mas sem embargo de, apresentando-se várias pessoas a preferir, se proceder a licitação entre elas, em harmonia com o nº4 do artigo 897.º e com o § 4 do artigo 2309.º do Código Civil, para a remição só vir a ser concedida pelo maior preço assim obtido.
Do mesmo modo continua a dispor o actual artigo 914.º.
Como atrás se disse e declara o nº2 do artigo 909.º, o remidor é mero substituto do comprador. Por isso, se a venda ficar sem efeito nos termos do mesmo artigo, sem efeito fica a remição” (Eurico Lopes-Cardoso, Manual da acção executiva, 1987, INCM, p. 661).
A solução atual é a mesma, como decorre do confronto dos arts. 844.º - que reproduz, sem alterações, o anterior art. 914.º- e 839.º que reproduz, com atualização das remissões, o anterior art. 909.º, na redação do Dec. Lei 38/2003 de 08-03.
[4] Na formulação do acórdão do STJ de 09-03-2017, proferido no processo nº 1629/13.2TBAMT.P1.S1 (Relator: Lopes do Rego), acessível in www.dgsi.pt, como todos os demais a que aqui se fizer referência, “um direito legal de preferência de formação processual , qualificado, na medida em que prevalece sobre os demais direitos de preferência, funcionalmente direccionado para a tutela do património familiar, obstando à sua transmissão a terceiros, adjudicatários ou compradores em processos de natureza executiva”.
[5] “Na sua actuação prática o direito de remição funciona como um direito de preferência: tanto por tanto os titulares desse direito são preferidos aos compradores ou adjudicatários. A família prefere aos estranhos. (…) Quando se afirma que o direito de remição se comporta como um direito de preferência, não se quer significar que o direito de remição se confunda com o direito de preferência a que se refere o artigo 982.º ; direito de remição e direito de preferência são noções e conceitos nitidamente diferenciados. O artigo 914.º vinca a distinção, declarando que o direito de remição prevalece sobre o direito de preferência.
O efeito prático do exercício do direito de remição é igual ao do exercício do direito de preferência: mas os dois direitos têm natureza diversa, já pela base em que assentam já pelo fim a que visam.
Diversidade de fundamento: ao passo que o direito de preferência tem por base uma relação de carácter patrimonial, o direito de remição tem por base uma relação de carácter familiar. (…)
Diversidade de fim: enquanto o direito de preferência obedece ao pensamento de transformar a propriedade comum em propriedade singular, ou de reduzir a compropriedade, ou de favorecer a passagem da propriedade imperfeita para a propriedade perfeita, o direito de remição inspira-se no propósito de defender o património familiar, de obstar a que os bens saiam da família do executado para as mãos de pessoas estranhas” (Alberto dos Reis, Processo de Execução, 1982, Coimbra: Coimbra Editora, pp. 477- 478).
[6] Créditos sobre a insolvência e, igualmente, os créditos sobre a massa insolvente, sendo que estes, como se sabe, são pagos à cabeça.
[7] No acórdão do STJ de 09-03-2017, supra indicado, estava em discussão uma dessas hipóteses, aí se concluindo que “[p]ode verificar-se fraude à lei a propósito do exercício do direito de remir – desde logo, quando se verificar uma interposição fictícia de pessoas, tendente a iludir a impossibilidade de cessão do próprio direito legal de preferência em que se consubstancia, afinal, a dita remição – em função da qual os bens seriam transmitidos ab origine, não ao próprio remidor, mas a um terceiro, que seria, afinal, o verdadeiro e real adquirente dos bens remidos”.
[8] Ainda de acordo com a alínea m) do nº2, a publicitação deve indicar:
“Quaisquer circunstâncias que, nos termos da lei, devam ser informadas aos eventuais interessados, nomeadamente a pendência de oposição à execução ou à penhora, a pendência de recurso, a existência de ónus que não devam caducar com a venda e de eventuais titulares de direitos de preferência manifestados no processo”
[9] Sem prejuízo, como se sabe, a presunção prevista no art. 7.º do Cód. do Registo Predial atua apenas quanto ao facto inscrito, ao seu objeto e aos sujeitos da relação jurídica emergente do registo, não abrangendo, pois, os sinais alusivos à descrição do imóvel. Como se referiu no acórdão do STJ de 14-10-2003, processo nº 03A2672(
Relator: Moreira Camilo), “[a] matriz e o registo não dão nem tiram direitos: a primeira traduz um cadastro dos prédios para fins de incidência fiscal e o segundo é meramente declarativo e destina-se a publicitar a situação dos prédios nele descritos, o que é feito através de inscrições autónomas e averbamentos a estas”.
[10] Como se referiu no acórdão do STJ de 17-06-2014, incidindo sobre a interpretação e aplicação do art. 908.°, nº1 do Código de Processo Civil – correspondente, sem alterações, ao art. 838.º do atual código –, “[e]ste erro, sobre o objecto mediato do negócio, pode recair sobre a própria identidade do objecto (error in corpore) ou apenas sobre as suas qualidades (error qualitatis) e, como é também entendimento unânime na doutrina mais recente, goza de regime especial, na medida em que para a respectiva invocabilidade não se exige o requisito geral da essencialidade do erro para o declarante nem o da cognoscibilidade do mesmo pelo declaratário, entendimento e solução que encontram justificação na necessidade de proteger o adquirente “induzido em erro pela descrição do objecto da venda que é feita no próprio processo e assim garantida pelo tribunal” (proferido no processo nº 388-E/2001.L1.S1, Relator: Alves Velho).
Essa é a posição unânime da doutrina e jurisprudência, como se dá nota no referido aresto.
[11] Nesse sentido cfr. Lebre de Freitas, obr. cit. p. 341, nota 33-A, e doutrina aí referida.
[12] Carneiro da Frada, 2007, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, Coimbra: Almedina, p.445. Continua o autor:
“Ora impõe a ideia de proporcionalidade no exercício de posições relativas, ora representa exigências de consideração para com interesses alheios, ora reclama coerência de comportamento e realiza brocardos como “equity must come with clean hands”, ora proscreve condutas desonestas em prejuízo de outros, deste modo manifestando e incorporando uma pluralidade muito rica de valores susceptíveis de se articular com variável intensidade entre si, o que faz dela uma realidade de conteúdo multipolar. (…)
Pensamos que o cerne da regra de conduta de boa fé é ético-jurídico. Está em causa um padrão de comportamento individual, a necessidade de uma conduta proba, honesta ou leal. Proceder de boa fé apela a uma condução, no Direito, de acordo com as determinações da recta consciência. É difícil sustentar que uma objectivação da norma do agir de boa fé possa ir tão longe que apague completamente essa coloração” (pp. 445-447).
[13] Refira-se que foi formulado pedido de condenação dos autores como litigantes de má-fé, pedido que foi julgado improcedente, tendo esse segmento da decisão transitado em julgado.
[14] Refere-se no preâmbulo da Portaria nº 282/2013 de 29-08, supra referida:
“A presente portaria regula ainda o regime dos depósitos públicos e equiparados e da venda de bens penhorados nestes depósitos. Passa agora a estar igualmente regulamentada a venda de bens penhorados em leilão eletrónico. As vantagens do leilão eletrónico são claras, permitindo obter a máxima transparência do ato de venda e criar as condições para a valorização máxima dos bens, ao mesmo tempo que se obtém maior celeridade na tramitação. São, por esta via, beneficiados todos agentes processuais e a generalidade dos potenciais interessados na aquisição dos bens, à semelhança do que tem sucedido nas execuções fiscais”.
[15] Proferido no processo nº 00990/16.1BEPRT (Relator: Paula Moura Teixeira).
Lê-se nesse aresto:
“A primeira questão que importa conhecer é a de saber se a Reclamante, na qualidade de credor com garantia real, tem legitimidade para arguir a nulidade da venda com base na alínea c) do n.º 1 do art.º 839.º do CPC e art.º 195.º ambos do CPC.
Tem entendido a jurisprudência do STA, espelhada nos acórdãos n.º 0289/16 de 31.03.2016 a qual, por economia de meios se transcreve e com a qual se concorda: refere que “(…) A nosso ver, é inequívoco que só o comprador (E também o preferente ou o remidor se, depois da venda, foi julgada procedente acção de preferência ou foi deferida a remição de bens, situações em que o preferente ou o remidor se substituirão ao comprador, pagando o preço e as despesas da compra (art. 839.º, n.º 2, do CPC). Neste sentido, JORGE LOPES DE SOUSA, Código de Procedimento e de Processo Tributário anotado e comentado, 6.ª edição, IV volume, anotação 13 a) ao art. 257.º, pág. 193.) tem legitimidade para pedir a anulação da venda com fundamento em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades do mesmo por falta de conformidade com o que foi anunciado. É o que resulta claramente do disposto no n.º 1 do art. 838.º do CPC, sendo que o art. 257.º, do CPPT, no seu n.º 1, alínea a), relativamente àquele preceito do CPC nada acrescenta, antes se limitando, a esse propósito, a fixar o prazo para o exercício do direito de requerer a anulação da venda com aquele fundamento. Não é possível, pois, extrair do art. 257.º do CPPT a possibilidade do credor hipotecário pedir a anulação da venda com fundamento em erro sobre a coisa vendida ou suas qualidades, por falta de conformidade com o anunciado.
(…)
Como é manifesto, esse erro verifica-se na esfera da formação da vontade do comprador e, por isso, a legitimidade para pedir a anulação da venda com fundamento em erro sobre a coisa vendida ou suas qualidades, por falta de conformidade com o anunciado é exclusivamente do comprador (aí se incluindo o preferente e o remidor, se for caso disso) como resulta do disposto no art. 838.º, n.º 1, do CPC, conjugado com o art. 257.º, n.º 1, alínea a), do CPPT. Não faria, por isso sentido, conferir legitimidade para pedir a anulação da venda com esse fundamento a outrem que não o comprador (cf. art. 26.º do CPC) (Nesse sentido, com numerosa indicação de doutrina, o acórdão da Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo de 3 de Julho de 2002, proferido no processo n.º 523/02, publicado no Apêndice ao Diário da República de 9 de Março de 2004 ( dre.pt), págs. 1908 a 1911, também disponível em
dgsi.pt.).
Isto não significa que só o comprador possa ser prejudicado por eventual discrepância entre as qualidades do bem vendido e o que foi anunciado, nem que o credor reclamante não possa pedir a anulação da venda com fundamento nessa discrepância. Significa, tão-só, que o credor reclamante não pode pedir a anulação da venda com fundamento no erro do comprador sobre o bem transmitido.
Também os credores reclamantes podem ser prejudicados pelo facto de o bem vendido não corresponder àquilo que foi anunciado, designadamente se esse erro se puder repercutir negativamente no preço da venda. Nessa situação, os credores reclamantes têm interesse na anulação da venda, que poderão pedir, não com o fundamento do art. 838.º, n.º 1, do CPC, conjugado com o art. 257.º, n.º 1, alínea a), do CPPT, mas com fundamento na nulidade processual, nos termos da alínea c) do n.º 1 do art. 839.º do CPC, dentro do prazo previsto na alínea c) do n.º 1 do art. 257.º do CPPT. Na verdade, a divergência entre o que foi anunciado e o que foi vendido, na medida em que constitui uma omissão da publicidade da venda tal como a lei a prescreve, a verificar-se e se susceptível de influir na venda, pode constituir uma nulidade do processo (cf. art. 195.º, n.ºs 1 e 2, do CPC)”(destacado nosso).
Nesta conformidade, e tal como concluiu o acórdão citado, a divergência entre o que foi anunciado e o que foi vendido, a verificar-se e ser suscetível de influir na venda, constituiu uma nulidade do processo prevista no art.º 195.º, n.ºs 1 e 2, do CPC. A anulação da venda pode ter por fundamento e ser consequência dessa nulidade por força da alínea c), do n.º 1, do art. 839.º, do CPC, conjugado com a alínea c) do art. 257.º, n.º 1, do CPPT.
Os credores reclamantes têm interesse na anulação da venda, que poderão pedir, mas com fundamento na nulidade processual, nos termos da alínea c) do n.º 1 do art. 839.º do CPC, dentro do prazo previsto na alínea c) do n.º 1 do art. 257.º do CPPT.
Nesta conformidade há que reconhecer ao credor com garantia real sobre o bem vendido legitimidade para pedir a anulação da venda com fundamento na nulidade processual.
Como supra se referiu o Reclamante arguiu a anulação da venda com base na alínea c) do n.º 1 do art.º 839.º e art.º 195.º ambos do CPC, por remição da alínea c) do n.º 1 do art.º 257.º do CPPT pelo que tem legitimidade para pedir a anulação da venda, por nulidades processuais”.
[16] A este propósito, refere-se na decisão recorrida:
“Sucede, no entanto, que, nos termos do disposto no artigo 195°, a nulidade só será atendível se tiver influência da decisão da causa.
Ora, uma vez que o licitante, sabedor das características do imóvel licitado e da presente acção, mantém interesse no negócio, mantendo o preço oferecido, nenhuma influência na decisão da causa pode ter a nulidade invocada, já que a mesma não revela ter tido ou ter qualquer influência na tomada de decisão negocial do licitante, que no exercício da sua liberdade negocial pode oferecer o preço que entender como justo e adequado, desde que conformado numa decisão livre de qualquer dos vícios na formação da vontade a que aludem os artigos 240° e seguintes do Código Civil, como é o caso.
Nesse sentido, porque os Autores, enquanto remidores estão obrigados a pagar o preço oferecido pelo licitante, nos termos do disposto no n.° 2 do art.° 839.° do CPC, aplicável ex vi art.° 17.° do CIRE, apenas lhes resta, se mantiverem o propósito de exercer o direito de remição, acompanhar o preço oferecido pelo licitante, independentemente do seu valor, dado não se vislumbrar, no caso, qualquer vício no negócio, como por exemplo má-fé, que impusesse solução diversa.
Consequentemente, sem necessidade de mais considerandos, terá de improceder a presente acção”.
