III–FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
1.-É consensual entre as partes a celebração de um contrato escrito, que designaram de contrato promessa de compra e venda, e através do qual o réu se comprometeu a vender, e a autora se comprometeu a comprar, a fracção de um imóvel para habitação, mediante o pagamento de um determinado preço, regendo-se tal contrato promessa pelas cláusulas dele constantes.
Também não resulta da posição das partes expressas nos articulados qualquer divergência acerca do que foi entre elas convencionado e exarado no mencionado contrato.
Deste modo, e uma vez que o Sr. Juiz de Direito se considerou habilitado a conhecer do pedido no despacho saneador, sem produção de qualquer prova em sede de audiência de julgamento, deve ter-se por assente, na medida em que se trata de matéria relevante e na disponibilidade das partes, o teor integral do documento onde consta a promessa de compra e venda, incluindo as cláusulas relativas às comunicações a realizar e às condições acordadas acerca da cessação dos efeitos do acordo celebrado.
Daí que à matéria de facto supra descrita, tal como pretendido pelo recorrente, se adicione o seguinte facto:
- Nos termos da clausula 9.ª n.º 2 do acordo supra mencionado, ficou expresso que as partes consideram que “todas as cláusulas acordadas e que este contrato consagra, são essenciais na vontade de contratar das partes, pelo que o incumprimento de qualquer delas implica o incumprimento de todo o contrato, com a aplicação das disposições legais respectivas.”
2.-No despacho saneador sentença impugnado a situação de facto descrita é enquadrada juridicamente de forma a justificar a conclusão de que as partes celebraram um contrato promessa de compra e venda de um imóvel para habitação da autora, através do qual esta assumiu a obrigação de adquirir uma fração de um imóvel propriedade do réu e este assumiu a obrigação de a vender à autora.
Como é habitual neste tipo de contratos foi convencionado entre as partes, aquando da celebração do contrato promessa, a entrega de uma determinada quantia, parcelarmente coincidente com a prestação a que a autora se vinculou – no caso correspondente a 10% do valor acordado para a aquisição.
Tal entrega teve efectivamente lugar, tendo-lhe as partes atribuído ao valor entregue o carácter de sinal e princípio de pagamento.
3.-Autora e réu tinham, aquando da celebração do contrato promessa, consciência de eventuais dificuldades na concessão do financiamento bancário a que a autora iria recorrer para cumprir a obrigação de pagamento integral do preço acordado aquando da celebração do contrato de compra e venda.
Acordaram, por isso, reconhecer à autora o direito de resolver o contrato promessa, sem qualquer “indemnização ou compensação adicional”, incluindo a relativa à retenção do sinal entregue (cláusula 8.ª nº 2 do contrato promessa), caso a autora não viesse a conseguir obter uma avaliação bancária ao imóvel superior ao preço de venda ou caso fosse recusado o financiamento bancário necessário para a compra da fracção do imóvel.
Para não prolongar indefinidamente a incerteza acerca dessa condição inequivocamente essencial à celebração do negócio prometido, e de forma equilibrada e ajustada aos respectivos interesses, as partes fixaram desde logo o prazo até quando e a forma de comunicação pela autora desse facto que condicionaria o cumprimento da obrigação: a comunicação deveria ter lugar no prazo máximo de vinte e cinco dias a contar de 22 de fevereiro de 2020 e ser efectuada através de carta registada com aviso de recepção.
4.-Em suma, as partes aceitaram entre si que o contrato promessa ficaria sem efeito – com a consequente devolução do sinal entregue – desde que:
- ·A autora comunicasse ao réu a sua intenção de o resolver;
- ·Tal comunicação tivesse lugar no prazo máximo de vinte e cinco dias;
- ·A intenção de resolver o contrato promessa resultasse da recusa de financiamento bancário (não aprovação do pedido de financiamento bancário) ou da ocorrência de uma avaliação bancária para efeito de financiamento, de valor não superior ao preço de venda acordado.
Essas as três condições essenciais para que a declaração de vontade da autora no sentido de a resolução do contrato promessa pudesse produzir os efeitos acordados.
5.-Na parte final da cláusula 8.ª n.º 5 do contrato promessa ficou expressa a forma de comprovação do fundamento da declaração de resolução do contrato promessa: a autora deveria enviar com a comunicação escrita dirigida ao réu o resultado da avaliação bancária e/ou o comprovativo da recusa de financiamento.
Decorre deste trecho da cláusula em questão, apesar da fórmula abrangente da cláusula 9.ª n. 2 do contrato promessa, que estamos em presença de uma convenção relativa apenas à prova do fundamento de resolução que fosse invocado pela autora, sem interferência com a vontade de celebração do contrato nele manifestada.
Daí que, demonstrando a autora ao réu que o resultado da avaliação bancária ao imóvel era inferior ao valor acordado para a compra ou que não tinha conseguido financiamento bancário para a aquisição da fracção, cessariam todos os efeitos do contrato promessa, com a consequente restituição em singelo do valor entregue a título de sinal e princípio de pagamento; no caso de não comprovar a ocorrência de um desses dois factos teria aplicação a regra da cláusula 8.ª n.º 2 do contrato promessa, conforma aliás ao regime do artigo 442.º n,º 2 do Código Civil, segundo a qual assistiria ao réu o direito de haver para si o valor do sinal entregue.
6.-A autora dirigiu ao réu, dentro do prazo estipulado, uma carta registada com aviso de recepção, invocando as condições acordadas no contrato promessa e declarando a sua vontade de resolver o contrato com efeitos imediatos, dizendo anexar o resultado/recusa da avaliação bancária e solicitando a devolução do valor do sinal entregue.
A autora cumpriu desse modo com a exigência acordada de comunicação escrita da sua intenção de resolução do contrato promessa celebrado constante na cláusula 8.ª n. 4 e n.º 5 primeira parte.
7.-Decorre, porém, da documentação junta aos autos que a cópia da documentação bancária comunicando à autora a recusa do financiamento bancário solicitado não acompanhou a carta registada com aviso de recepção enviada em 16 de março de 2020, apesar do seu teor constar referência à anexação de tal documentação.
Na carta referida no ponto 12., da matéria de facto considerada na decisão impugnada o recorrente não questiona o sentido e alcance da comunicação de resolução contratual efectuada pela autora nem o fundamento invocado, limitando-se a dizer que “… ao contrário do que refere, não junta a Senhora qualquer resultado da avaliação bancária e/ou recusa do financiamento” concluindo que considera que a resolução do contrato não foi feita ao abrigo do regime de excepção contratualmente previsto.
A documentação bancária prevista na parte final da cláusula 8.ª n.º 5 do contrato promessa só foi enviada ao réu na carta registada com aviso de recepção expedida no dia 27 de março de 2020, na sequência de observação por ele feita em resposta à comunicação de 16 de março de 2020.
Tal carta foi recebida pelo réu que, em resposta datada de 8 de abril, se pronunciou sobre a regularidade da comunicação, pondo em causa a validade da documentação bancária enviada face ao acordado no contrato promessa (cfr. factos descritos sob os pontos 15., e 16., da decisão impugnada).
8.-Como se escreve na decisão impugnada, o direito contratualmente reconhecido à autora de resolver o contrato promessa estava dependente não só da comunicação de tal vontade, mas também da comprovação da impossibilidade de obtenção de financiamento bancário.
Sem levar em linha de conta o teor da carta que a autora remeteu ao réu recorrente em 24 de abril e onde lhe dá conhecimento que o documento comprovativo da recusa de financiamento bancário não acompanhou a primeira carta (de 16 de março de 2020) porque o mesmo já tinha sido remetido ao cuidado da consultora da intermediária imobiliária – conforme facto descrito sob o ponto 18., da decisão impugnada com possível reflexo sobre a decisão a proferir dado o teor da cláusula 7.ª n.º 4 do contrato promessa em que as partes privilegiaram a comunicação entre elas por intermédio da Consultora Imobiliária – importa decidir sobre se a recusa de devolução da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento nas concretas condições em que teve lugar tem fundamento legal no artigo 442.º n.º 2 do Código Civil como defende o réu recorrente, contráriamente ao que entendeu a decisão impugnada.
9.-A conduta da autora, ao não juntar à comunicação da vontade de rescisão do contrato promessa enviado ao réu recorrente documento comprovativo da recusa do financiamento bancário, contráriamente ao que consta no texto da carta que remeteu em 16 de março de 2020, ficou a dever-se a mero lapso, que corrigiu logo que alertada pelo réu recorrente em carta que lhe enviou em 27 de março de 2020 (isto é, no 25.º dia útil e 34.º dia de calendário seguinte à data da celebração do contrato promessa).
Ainda que a situação de pandemia Covid19 não tenha efeito legal na contagem de prazos contratualmente estabelecidos entre as partes, é forçoso reconhecer que a autora, actuando de boa fé, diligenciou pelo cumprimento do prazo acordado para a comunicação ao réu recorrente da sua vontade de resolver o contrato e para a comprovação dos respectivos fundamentos.
O que logrou fazer, comunicando tempestivamente a sua intenção de resolver, com o fundamento na recusa do financiamento bancário.
10.-O réu, por sua vez, aceitando a comunicação da vontade de rescisão do contrato promessa feita pela autora, invoca a omissão no envio da documentação bancária que serve de fundamento à resolução para considerar, desde logo, resolvido o contrato, mas com outro fundamento que não o do “mencionado regime de excepção contratualmente previsto”.
Impunham as regras da boa fé (artigo 762.º n.º 2 do Código Civil), face ao patente equívoco, consistente no não envio da documentação bancária que a autora disse anexar na sua carta de 16 de março de 2020, que o réu recorrente a solicitasse à autora para aferir da realidade do fundamento invocado e sua conformidade com as cláusulas do contrato promessa.
Aferição essa que o réu ora recorrente se dispôs a fazer – parecendo afinal aceitar que a questão era de haver ou não haver prova sobre o fundamento da vontade de rescisão contratual por parte da autora e não a essencialidade da tempestividade do envio da documentação que agora invoca – quando, tendo-lhe sido remetida a documentação em causa poucos dias depois, apreciando a sua conformidade com as cláusulas acordadas, pôs em causa, mas sem qualquer fundamento, que a recusa de financiamento bancário se reportasse à fracção do imóvel prometido vender.
11.-O réu ora recorrente não tinha, como não tem, qualquer razão para acreditar que a autora não tinha actuado de forma diligente tendo em vista o cumprimento do contrato prometido e que a decisão da autora de não celebrar o contrato de compra e venda se devia a qualquer outro motivo que não a recusa do financiamento bancário decorrente de uma avaliação bancária de valor inferior ao valor acordado.
12.-Entende o réu que a autora não cumpriu a cláusula do contrato promessa que a obrigava a comprovar o fundamento previsto como condição da não produção de quaisquer efeitos indemnizatórios/sancionatórios (recusa de financiamento bancário) ao efectuar a comunicação da intenção de resolver o contrato e que a prova dessa circunstância em simultâneo com a declaração de vontade de resolver o contrato era essencial ao acordo celebrado.
Como já atrás afloramos a comprovação do fundamento invocado pela autora não interfere com a validade e tempestividade da comunicação dirigida à contraparte.
A autora cumpriu tempestivamente com a obrigação de comunicar ao réu a sua intenção de resolver o contrato, tendo dado a conhecer que o fazia porque se verificavam as circunstâncias previstas na cláusula 8.ª, n.º 4 e 5, declarando anexar documento comprovativo do resultado da avaliação bancária ao imóvel.
O facto de a prova de tal circunstância junto do réu apenas ter sido feita na sequência de ter sido alertada para a não junção de tal documento não compromete a validade e tempestividade da declaração que é, de facto, a questão central.
Tendo sido efectuada apenas alguns dias depois a prova da recusa do financiamento bancário destinada à aquisição da fração e da avaliação bancária em valor inferior ao valor acordado para a compra, não pode concluir-se – apesar das dúvidas manifestadas pelo réu acerca do teor dos documentos de tais factos comprovativos – que a autora deixou de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 442.º n.º 2 (primeira parte) do Código Civil.
Na verdade, a autora comunicou ao réu a sua vontade de resolver o contrato nos termos e com os fundamentos previstos no próprio contrato promessa, tendo efectuado a prova da condição acordada entre as partes para a cessação “de todos os seus efeitos”.
13.-Em conclusão, apesar do deferimento da pretensão de adicionamento à matéria de facto do teor da cláusula 9.ª n.º 2 do contrato promessa, não assiste ao réu ora recorrente o direito a fazer coisa sua a quantia de 9.000,00 euros entregue pela autora a título de sinal e princípio de pagamento aquando da celebração do contrato promessa ao abrigo do disposto no artigo 442.º n.º 2 primeira parte do Código Civil.
A decisão de condenação do réu a pagar/devolver à autora a quantia de 9.000,00 euros, acrescida dos juros de mora à taxa legal civil, desde o dia 18 de março de 2020 até efectivo e integral pagamento” não merece qualquer censura, devendo ser, por isso, confirmada.
