3 -Valor das compensações pecuniárias por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.
Decorre também da normativa do PDM que deverá ser fixado em regulamento municipal, o valor da redução dos encargos urbanísticos de que gozam as operações que de que resulte um número de fogos a preço controlado superior ao estabelecido no n.º 6 do artigo 61.º do PDMP.
II - Metodologia
Para cumprimento das disposições do Plano Diretor Municipal há então que formular:
Proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU), com base em custos-padrão por m2 de construção inicial de infraestrutura (local e geral);
Proposta relativa ao valor das compensações relativas a solo e a edificabilidade, com base em valores imobiliários presentes no processo de transformação urbanística em Portugal.
Para a formulação da proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU) adota-se a seguinte abordagem metodológica:
I - Consideram-se apenas os custos de construção inicial da infraestrutura, admitindo que as receitas municipais obtidas através do IMI e do IMT suportarão os custos de gestão/conservação e de reposição.
II - Os “custos-padrão” resultam da identificação de custos reais de obras de urbanização ocorridas em Portugal e especificamente no Município de Palmela, diferenciando infraestrutura local e infraestrutura geral.
III - Parte-se do princípio de que tais custos podem ser suportados pelos promotores através da realização de obras de urbanização e/ou através do pagamento de taxa.
IV - Assume-se que o Município tem toda a legitimidade para estabelecer que a totalidade dos custos-padrão é encargo dos promotores ou que, em alternativa, o próprio Município pode assumir como encargo seu uma parte desses custos, o que corresponde a uma decisão eminentemente política, com impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
V - A fixação dos encargos urbanísticos a suportar pelos promotores, nomeadamente através do pagamento da taxa pelas infraestruturas urbanísticas, resulta então da articulação de racionalidade técnica com decisão política.
Para a formulação da proposta relativa ao valor das compensações:
Por cedência de terreno superior ou inferior à estabelecida no PDMP para infraestrutura geral;
Por edificabilidade concreta, a mais ou a menos, relativamente à edificabilidade abstrata estabelecida no PDMP; a metodologia utilizada assenta no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável.
Antecedendo esse cálculo, à frente apresentado de forma detalhada, justificam-se algumas observações e explicitações de âmbito geral.
Antes de mais, importa identificar os investimentos e receitas que ocorrem no processo de transformação urbanística, nomeadamente na produção de lotes urbanos:
Investimentos:
Valor do solo não infraestruturado Encargos de urbanização/infraestruturação
Outros custos, de financiamento, de projeto e administrativos
Receitas:
Direitos de edificabilidade, traduzidos em constituição de lotes urbanos ou licença de construção
Note-se que o valor do solo difere caso este esteja, ou não, infraestruturado, e evolui em função da respetiva edificabilidade, que começa por corresponder a uma mera expectativa, até atingir um direito concreto (situação que só ocorre através de licença administrativa e após assunção dos correspondentes encargos urbanísticos).
Na avaliação do solo, há então que diferenciar:
Solo infraestruturado, de solo não infraestruturado;
Solo com “edificabilidade abstrata” atribuída por plano urbanístico, de solo já com “edificabilidade concreta”
resultante da constituição de lote urbano e/ou de licença de construção.
Importa tornar claro no que consiste estar o “solo infraestruturado”:
Trata-se de um solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Poderá estar servido apenas por algumas dessas infraestruturas, considerando-se então parcialmente infraestruturado.
Considera-se que o solo está servido por infraestruturas quando confinante com uma via que as integra, mas note-se que esse serviço apenas abrange a faixa confinante com a via. Considerando a habitual profundidade de lotes urbanos, a profundidade a considerar para essa faixa poderá ser de 30 metros.
Assume-se assim como “solo infraestruturado” a faixa de 30 metros de profundidade confinante com via servida de todas as infraestruturas urbanas. Um prédio poderá, então, ter uma parte infraestruturada e outra não infraestruturada.
Também a edificabilidade de um prédio exige clareza, tanto mais que o respetivo valor dela depende.
O Código de Expropriações refere-se a “um aproveitamento normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor”.
O PDMP estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário. Será esse então o “aproveitamento” que deverá ser considerado, porque assim o determina o Regulamento do PDMP, mas também porque, uma vez estabelecida, é essa a edificabilidade considerada no funcionamento do mercado imobiliário.
Para a avaliação das compensações a fixar, o referencial mais adequado relativamente à situação do solo, é então o do solo não infraestruturado (na sua condição inicial) e com a edificabilidade abstrata que o PDMP lhe atribui.
III - Custos-padrão de obras de urbanização
Custos de referência de construção inicial de infraestrutura local
O custo das obras de urbanização associáveis a uma operação urbanística - infraestruturas locais - varia em função de especificidades locais, características do terreno e opções de desenho urbano.
Procuram-se por isso valores médios, relativos a terrenos sem grandes dificuldades de urbanização e a soluções que articulem bom nível de serviço com contenção de custos. Para tal, foram utilizadas três referências complementares, cada uma delas com atualização de valores, considerando a inflação entretanto ocorrida1.
Primeira fonte, partindo dos dados da investigação Ocupação Dispersa - Custos e Benefícios à Escala Local2 (fazendo corresponder um fogo ou equivalente a 130 m2 de ac. conclui-se que, a preços de 2010, os custos de construção inicial acrescidos dos custos de conservação e renovação a 30 anos rondam os:
70€/m2 ac em urbanizações de edifícios coletivos;
130€/m2 ac em urbanizações de moradias;
180€/m2 ac em ocupações de tipo “disperso”, quando servidas por um nível inferior de infraestrutura.
Adotando um valor intermédio entre o de uma urbanização de maior densidade edificatória e o de uma urbanização de moradias, chega-se a um custo de 100€/m2 ac para a construção e manutenção da infraestrutura local.
Atualizado para valores atuais, este custo estima-se em 158€/m2 ac.
Considerando que neste valor estão incluídos os custos de construção inicial e também os custos de conservação a 30 anos e que, de acordo com a referida investigação, cada um destes custos corresponde a cerca de 50 % do total, chega-se a um valor de referência de 79€/m2 ac para um e para outro.
Segunda fonte, considerando o estabelecido no Código de Expropriações3:
Quando o solo se encontra infraestruturado, a respetiva avaliação utiliza um fator (designado F2 nas fórmulas à frente apresentadas), que atinge 10 % do custo de construção C caso existam todas as infraestruturas. Estando este custo de construção agora fixado em 936€/m2 ac4, a existência de todas as infraestruturas, o mesmo é dizer, estar o solo totalmente urbanizado, traduz-se numa sobrevalorização de 94€/m2 ac.
Terceira fonte: os custos de obras de infraestruturação local praticados em loteamentos executados no concelho de Palmela. Estes dados são apresentados no quadro seguinte.
Quadro 1 - Amostra de operações de loteamento ocorridas no concelho de Palmela
Identificação da operação de loteamento
Área de construção
(m2 ac)
Obras de urbanização
Avaliação da infraestrutura realizada (considerando quantidade e/ou complexidade)
Espaço público
(m2)
Orçamento a valores de 2023 (€)
€/m2 ac
L13/05 - Quinta do Anjo
596
839
61 321,54 €
102,89 €
Acima do padrão
L23/00 - Palmela