b)Diferenciação das taxas aplicáveis em função dos usos e tipologias das edificações e, eventualmente, da respectiva localização e correspondentes infra-estruturas locais."
A TMU é fixada de acordo com a seguinte fórmula de cálculo, expressa em euros:
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Na presente fórmula identificam-se duas componentes principais com lógicas económicas diferentes.
A primeira, T1, justifica-se pela obrigação do promotor comparticipar nos custos suportados pela autarquia com as infra-estruturas eminentemente locais e a sua manutenção. Sendo geralmente a construção das infra-estruturas locais da responsabilidade do promotor, a taxa entende-se sobretudo pelos custos que o Município terá com a sua manutenção.
A segunda componente, T2, traduz a comparticipação da operação urbanística no investimento municipal em infra-estruturas e equipamentos gerais realizado e a realizar com a execução do Plano Plurianual de Investimentos, com vista à melhoria da qualidade de vida urbana das populações. Ao assumir-se nos diferentes elementos da fórmula variáveis de uso, localização e tipologia da operação a empreender está-se a salvaguardar o já referido princípio da proporcionalidade estabelecido no RGTAL.
Na primeira componente, T1, o valor da taxa depende sobretudo da área bruta de construção da operação urbanística, identificada na fórmula pelo parâmetro "A". Para a definição do valor participa ainda um coeficiente de localização, o parâmetro "x" da fórmula, que distingue, em primeiro lugar, entre construção a erigir fora ou dentro do perímetro urbano da Vila de Condeixa-a-Nova (respectivamente, Zona III e I), considerando que esta distinção ressalva aspectos de natureza social e de ordenamento do território, minorando o impacto da TMU em pequenos aglomerados populacionais com tendência para a desertificação e menor rendimento per capita. O coeficiente mais alto é aplicado às zonas envolventes do Mercado Municipal, Escola Secundária Fernando Namora e Circular Sul (Zona II), localizações que têm beneficiado de elevado investimento municipal em infra-estruturas, traduzindo-se, por um lado, num menor esforço por parte do promotor na realização e reforço de infra-estruturas locais, por outro, num acréscimo de bem-estar devido à proximidade de equipamentos públicos (nomeadamente Mercado Municipal e Parque Verde).
Fundamentado na política de desenvolvimento urbano do Município, o parâmetro "x" distingue ainda os diferentes graus de consolidação urbana da zona a edificar, desincentivando a urbanização desconcentrada, que acarreta encargos municipais adicionais na construção e reforço de infra-estruturas, e beneficiando as operações urbanísticas nas zonas centrais dos diferentes aglomerados populacionais do concelho. Assim, tomando como referência os valores de "x" na zona urbana consolidada (ZUC), o parâmetro é agravado em cerca de 25 % em todos os tipos de operações urbanísticas localizadas a mais de 50 metros de outra edificação em zona urbana e urbanizável (ZUAC), em 40 % quando localizada em zona para urbana (ZPU) E em 60 % quando inserida em zona rural (ZR) (Quadro 1). Pretende-se deste modo promover um adequado ordenamento territorial e preservar os espaços naturais.
QUADRO 1
Acréscimos do coeficiente "x" de acordo com o grau de consolidação urbana (valor base zona urbana consolidada - ZUC)
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Em todos os tipos de operações urbanísticas, em média, os valores mais baixos do coeficiente "x" são aplicados às zonas fora da área urbana da Vila de Condeixa-a-Nova (Zona III), localizações com menor dotação de infra-estruturas (Quadro 2). Os coeficientes mais elevados são aplicados, por sua vez, às áreas mais privilegiadas em infra-estruturas, ou seja, as zonas envolventes do Mercado Municipal, Escola Secundária Fernando Namora e Circular Sul (Zona II).
QUADRO 2
Valor médio do coeficiente "x" por zona e tipo de operação
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Finalmente, para o cálculo do valor em euros da primeira componente é utilizado como referência o custo médio de construção por m2 fixado anualmente por Portaria do Ministro das Obras Públicas, Transportes e Habitação, conforme previsto na alínea c) do n.º 2 do artigo 5.º do Decreto-Lei n.º 141/88, de 22 de Abril (no caso de construções industriais considera-se 80 % deste valor) - parâmetro "c" da fórmula.
Na segunda parcela da fórmula, primeira parte de T2, o valor da taxa depende do número de unidades da operação urbanística e de uma constante "k", que assume o valor de 250(euro). O valor de "k" corresponde apenas a 33,8 % do investimento anual médio do Município, de 2005 a 2007, por unidade de utilização, em redes viárias e arruamentos e funções sociais (Quadro 3).
QUADRO 3
Investimento municipal por unidade de utilização (em euros)
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A última parcela da fórmula, segunda parte de T2, associa o Plano Plurianual de Investimentos, a área afectada pela operação urbanística (parâmetro "S" da fórmula) E um coeficiente "y" que traduz simultaneamente o esforço efectuado pelo promotor na realização e reforço de infra-estruturas locais, bem como um factor de proporcionalidade respeitante à localização, uso, e tipologia da operação.
O valor de "y" traduz, em primeiro lugar, o nível de infra-estruturação existente no local e varia de acordo com a necessidade de se proceder ou não à construção de infra-estruturas. Assim, em todos os tipos de operação urbanística, o coeficiente assume o valor médio mais alto quando se verifica a cobertura local com pelo menos três infra-estruturas e o valor mais baixo na sua ausência (Quadro 4), ou seja, quanto maior for o número de infra-estruturas existentes junto da parcela a urbanizar, maior é o valor da taxa a pagar pelo promotor.
QUADRO 4
Valor médio do coeficiente "y" por número de infra-estruturas e tipo de operação
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O valor de "y" também varia com a tipologia da operação urbanística. Nos loteamentos, o coeficiente mais alto é aplicado aos casos em que o índice de construção é superior a 0,8 (mais 30 % do que nos loteamentos com índice inferior a 0,6) (Quadro 4). Esta diferença justifica-se pelo facto deste tipo operação urbanística gerar maior sobrecarga sobre as infra-estruturas, elevando os encargos com o seu reforço e manutenção. O mesmo argumento justifica a penalização em 60 % da edificação de superfícies comerciais/serviços com mais de 450 m2 de área de construção em solo não industrial. Fundamentado na política de incentivo ao desenvolvimento económico, nomeadamente, de apoio ao turismo, a edificação de empreendimentos turísticos beneficiam de uma redução de "y" em 50 % relativamente ao caso geral das edificações. Note-se que as exigências que estes empreendimentos terão que cumprir quando não inseridos em novos loteamentos são em si já muito grandes. Inserido na política social do Município, a edificação de equipamentos sociais também beneficia de uma redução de "y" no mesmo montante.
QUADRO 5
Valor médio do coeficiente "y" por zona e tipo de operação
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À semelhança do que foi proposto para o coeficiente "x", "y" assume valores mais baixos nas zonas fora da área urbana da Vila de Condeixa-a-Nova (Zona III) E valores mais elevados nas zonas envolventes do Mercado Municipal, Escola Secundária Fernando Namora e Circular Sul (Zona II) (Quadro 5). Aspectos de natureza social justificam os baixos valores do coeficiente "y" para a edificação de moradias unifamiliares nas freguesias rurais de Bendafé, Furadouro, Vila Seca e Zambujal.
Para o cálculo do valor em euros da terceira parcela da TMU é utilizado o parâmetro "(beta)", ou seja, o valor do investimento previsto executar em manutenção e reforço das infra-estruturas no Plano Plurianual de Investimentos do quadriénio seguinte, a dividir pelo total da área urbana e urbanizável e da área industrial do concelho, ou seja, 12,1 km2 (segundo o Plano Director Municipal). Considerando que o investimento previsto no Plano Plurianual de Investimentos para o próximo quadriénio é de cerca de 15 milhões de euros, o parâmetro "(beta)"assume actualmente o valor de 1,24(euro)/m2. (Na realidade, para o quadriénio 2006/2009, o Plano em execução previa investir inicialmente em redes viárias e arruamentos e funções sociais cerca de 27,7 milhões de euros, mas dado que o seu nível de execução poderá ficar aquém do previsto, devido à transição de Quadro Comunitário de Apoio, optou-se por considerar um coeficiente de segurança de 45 % (isto é, uma taxa de execução de 55 %) Na definição do valor do investimento plurianual a ponderar no cálculo da TMU.)
Finalmente, para se determinar em que medida o valor a cobrar com a nova TMU mantém a devida proporcionalidade, começou-se por analisar uma amostra aleatória de 21 processos de loteamento e edificações no concelho de Condeixa-a-Nova. O valor médio proposto da nova TMU (da amostra considerada) É cerca de 3,3 % mais elevado do que no actual regulamento ainda em vigor (Quadro 6). Se considerarmos o número médio anual de processos de loteamento e de edificação relativamente estável, a nova TMU apresenta um potencial de receita de cerca de 219,8 mil euros (Quadro 7).
QUADRO 6
Comparação do valor médio da TMU actual e proposta (em euros)
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QUADRO 7
Receita (efectiva e estimada) das taxas com operações urbanísticas (em euros)
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Contudo, este valor é manifestamente insuficiente para financiar todas as necessidades de investimento municipal em infra-estruturas, conforme estabelecido no n.º 5 do artigo 116.º do RJUE.
O investimento municipal com a construção, reforço e manutenção das infra-estruturas e equipamentos sociais, de 2005 a 2007, foi de aproximadamente 5 milhões de euros/ano, dos quais pouco mais 2 milhões de euros foram financiados pelas transferências do Orçamento de Estado e dos Fundos Comunitários (Quadro 8).
Para o ano de 2008, estima-se que as despesas de investimento rondem os 3,2 milhões de euros, sendo as necessidades de financiamento do Município de 1,7 milhões de euros, valor muito superior à receita esperada da TMU de apenas 220 mil euros.
QUADRO 8
Investimento em infra-estruturas (efectivo e previsto, em euros)
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Assim, apesar do ligeiro aumento da TMU previsto no novo Regulamento, o novo valor a fixar é notoriamente favorável aos promotores, que comparticiparão apenas com 13 % do valor do investimento a financiar pelo Município, cumprindo a Autarquia a sua função social de complementaridade em termos de promoção da urbanização e infra-estruturação do território.