5 -Valor de lote urbano
Um lote urbano é uma parcela com direito concreto de edificação, que já assumiu os encargos que lhe tenham sido imputados relativos a infraestruturas.
Referiu-se, atrás, que o valor (não especulativo) de um lote urbano pode ser calculado através da fórmula L = (S+U) × 1,3, sendo S o valor do solo e sendo U o do correspondente custo de construção de infraestruturas.
Calculando o valor do lote por m2ac:
O valor de S é o valor da edificabilidade especificado no ponto anterior.
Para o cálculo de U por m2ac há a considerar que:
O seu valor deve ser determinado a partir dos custos de referência já atrás identificados: 10 % C, o de infraestruturas locais; 12 % C, o de infraestruturas gerais.
A valorização de uma parcela é independente de ter sido o promotor ou o dinheiro público a financiar a execução das infraestruturas.
A existência de infraestruturas locais valoriza diretamente a parcela, sendo óbvio que o respetivo custo deve ser integrado em U (10 % C).
Já a infraestrutura geral tem uma abrangência genérica: valoriza a parcela ainda antes dela ter assumido encargos; e reforça essa valorização quando a parcela passa a ser lote urbano, assegura direitos. Pode considerar-se que a valorização se divide de forma idêntica nas duas etapas; a considerar, então, 50 % × 12 % C.
Seria, em conformidade com o referido: U = 10 % C + 50 % × 12 % C = 16 % C
Como valor do lote/m2ac ter-se-ia:
L = (S+U) x 1,3
L = [(cL/ cLmáx x 0,15) x C + 16 % C] | x 1,3
L = [(cL/ cLmáx x 0,15) + 0,16]x 1,3 x C
sendo:
(cL/cLmáx × 0,15), um fator que exprime a valoração do local (cL e cLmáx, estabelecidos no quadro do CIMI);
0,16, um fator que exprime encargos urbanísticos
1,3, um fator que considera outros custos e lucro não especulativo
C, o “custo de referência” para habitação a custos controlados estabelecido conforme Portaria n.º 65/2019, de 19 de fevereiro.
Fazendo as contas para um cL= 1,5 (banal em cidade média) ter-se-ia, a valores atuais,
L = 207€/ m2ac.
V - Encargos-padrão a considerar no Município de Matosinhos