RegulamentoSem vigência

Regulamento n.º 766/2025

Artigo 1.º

Lei habilitante

O presente Regulamento é elaborado ao abrigo do artigo 241.º da Constituição da República Portuguesa, artigo 99.º do Código de Procedimento Administrativo, alínea k) do n.º 1 do artigo 33.º conjugado com a alínea g) do n.º 1 do artigo 25.º da Lei n.º 75/2013, de 12 de setembro, na redação atual, do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, do Regimento Jurídico das Contraordenações Económicas (RJCE) e da Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, na redação atual.

Artigo 2.º

Objeto

1 -Ao abrigo do n.º 5 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, doravante RJEEAL, os Municípios podem aprovar um Regulamento administrativo tendo por objeto a atividade do alojamento local no respetivo território.

2 -O presente Regulamento tem por objeto a gestão sustentável do alojamento local no território do concelho de Faro, através da criação de áreas de crescimento sustentável e da definição de limites a partir dos quais estas serão convertidas em áreas de contenção.

3 -O presente Regulamento estabelece ainda as utilizações válidas e compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local, nos termos previstos no artigo 6.º-B do RJEEAL.

Artigo 3.º

Definições

1 -Para efeitos do presente Regulamento, consideram-se:

a)Estabelecimentos de Alojamento Local: Todos aqueles que prestam serviço de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os requisitos previstos no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto (RJEEAL), na sua redação atual;

b)Moradia: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;

c)Apartamento: O estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;

d)Estabelecimento de hospedagem, o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;

e)Quartos: A exploração de alojamento local feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades;

f)Habitação própria: a que se destina à habitação do proprietário e respetivo agregado familiar, sendo esta a sua morada fiscal, de acordo com a definição do Instituto Nacional de Estatística (INE);

g)Habitação Secundária: a que se destina à ocupação durante períodos ocasionais, pelo proprietário, como casa de férias, de acordo com as regras estabelecidas para o efeito pelo Instituto Nacional de Estatística (INE);

h)Habitação Vaga: a que não está a ter ocupação, de acordo com as regras estabelecidas para o efeito pelo Instituto Nacional de Estatística (INE);

j)Rácio de pressão: proporção entre o número de estabelecimentos de alojamento local e o número de imóveis não utilizados para habitação permanente, constituídos pela soma dos imóveis vagos e de segunda habitação, nomeadamente casas de férias e dos imóveis vagos, de acordo com as definições do Instituto Nacional de Estatística (INE);

k)Áreas de contenção: as áreas em que se verifique uma sobrecarga excessiva de estabelecimentos de alojamento local, medido pelos rácios de pressão e de relevância, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos. Poderão ser consideradas freguesias/uniões de freguesias, ou outras unidades territoriais, no todo ou em parte;

l)Áreas de crescimento sustentável: as áreas em que se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, medido pelos rácios de pressão e de relevância, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os lugares, embora permitindo a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local. Poderão ser consideradas freguesias/uniões de freguesias, ou outras unidades territoriais, no todo ou em parte.

Artigo 4.º

Provedor do Alojamento Local

1 -Ao abrigo do n.º 7 do artigo 4.º do RJEEAL o Regulamento pode prever a designação de um «provedor do alojamento local».

2 -Através do presente Regulamento é, assim, criada a figura do Provedor do Alojamento Local (PAL), com as competências previstas no n.º 7 do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, que exercerá as suas funções nos termos definidos.

3 -A figura do «Provedor do Alojamento Local» (PAL) tem como objetivo apoiar o Município na gestão das relações entre os residentes, os titulares de exploração de estabelecimentos de alojamento local e os condóminos nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal ou com terceiros contrainteressados.

4 -Compete ao Provedor do Alojamento Local, designadamente:

a)Apreciar as queixas que lhe sejam apresentadas;

b)Emitir recomendações;

c)Mediar conflitos;

d)Aprovar e fazer implementar guias de boas práticas sobre o funcionamento da atividade de alojamento local.

5 -O Provedor do alojamento local será nomeado por despacho do Presidente da Câmara Municipal ou Vereador com o pelouro do turismo atribuído, que definirá os termos em que essa atividade será exercida.

Artigo 5.º

Título de utilização urbanística adequada para o exercício da atividade de alojamento local

1 -Os estabelecimentos de Alojamento Local só podem instalar-se em edifício, fração autónoma, ou parte de prédio urbano, com título de utilização válido, nos termos legais e regulamentares.

2 -As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos de alojamento local regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e demais legislação urbanística.

3 -Nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 6.º-B do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, são consideradas como sendo utilizações válidas e compatíveis com o exercício da atividade do alojamento local, as seguintes:

a)Na modalidade “quartos” o único uso compatível é o uso habitacional;

b)Na modalidade “apartamentos” e “moradias” o uso compatível, por natureza, é o uso habitacional, podendo a Câmara Municipal aceitar pedidos com o uso de serviços desde que os respetivos imóveis cumpram os requisitos destas modalidades, de acordo com o estabelecido no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual, e na Portaria n.º 262/2020, de 6 de novembro, estando sujeitos a verificação em sede de vistoria ou fiscalização;

c)Na modalidade de “estabelecimentos de hospedagem”, incluindo aqueles que usem a denominação de “hostel”, é admissível o uso habitacional até um máximo de 9 utentes, sendo obrigatório, a partir deste número de utentes, o uso de serviços, exceto se o mesmo estiver instalado em edifício autónomo de caráter unifamiliar;

d)Os estabelecimentos de hospedagem que usem a denominação de hostel, sempre que estejam instalados em edifícios em propriedade horizontal em prédios em que coexista habitação, devem apresentar, no pedido de comunicação prévia com prazo, a autorização dos condóminos para a instalação na fração autónoma de um, ou de vários estabelecimentos de alojamento local, devendo a ata da deliberação da assembleia de condóminos instruir o respetivo pedido de registo.

4 -Conforme resulta do disposto no n.º 4 do artigo 6.º-B do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, a instalação e exploração de estabelecimentos de alojamento local em fração autónoma, não constitui uso diverso do fim a que é destinada, nos termos e para os efeitos do disposto na alínea c) do n.º 2 do artigo 1422.º do Código Civil, devendo coexistir no quadro dos usos urbanísticos dominantes admissíveis para a respetiva zona territorial, salvaguardando a harmonia e a coexistência das atividades que decorrem nas outras frações.

Artigo 6.º

Áreas de Crescimento Sustentável e Áreas de Contenção de Alojamento Local

1 -A definição de áreas de crescimento sustentável ou área de contenção corresponderá, às unidades territoriais das freguesias ou uniões de freguesia.

2 -A Câmara Municipal pode, no entanto, a todo o momento, definir unidades territoriais de dimensão inferior às freguesias ou uniões de freguesia, como sejam lugares, rua, etc, desde que disponha de informação estatística que permita a respetiva análise.

3 -As áreas de crescimento sustentável e as áreas de contenção são definidas em função do cumprimento, cumulativo, dos rácios de pressão e rácios de relevância, constantes do anexo II.

4 -A Câmara Municipal pode, a todo o momento, e em função da monitorização realizada pelos serviços, rever os valores dos rácios indicados no ponto anterior.

5 -O limite máximo para a atribuição de novos registos de alojamento local em cada área de crescimento sustentável, de forma a assegurar o equilíbrio entre esta modalidade de alojamento e os imóveis/frações disponíveis para fins como habitação permanente e comércio e serviços, está definido nos indicadores constantes do Anexo II, limites cumulativos a partir dos quais estas áreas serão convertidas em áreas de contenção.

6 -Em cada momento, o Município publicará na sua página na internet, informação relativamente à classificação dos territórios, para efeitos de instalação de novas unidades de alojamento local, nos termos do presente regulamento.

7 -As áreas de contenção serão comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P., que introduz, no Balcão Único Eletrónico, a referência à limitação de novos registos nestas áreas.

Artigo 7.º

Regras sobre o registo de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção

1 -Nas áreas de contenção, os pedidos de registo são efetuados através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual.

2 -A Câmara Municipal poderá autorizar, a título excecional, a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nas áreas de contenção, desde que se verifique uma das seguintes situações:

a)Pedidos que tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano totalmente devoluto há mais de três anos, nos termos do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto;

b)Quando tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha sido objeto de obras de reabilitação, realizadas nos últimos três anos, permitindo subir dois níveis de conservação, quando antes se encontrassem em estado de conservação mau ou péssimo;

c)Quando tenham por objeto a totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que, nos três últimos anos, tenha mudado o respetivo uso de indústria, serviços ou comércio para habitação ou serviços;

d)Quando tenham por objeto novos edifícios construídos na sequência da demolição de edifício com estado de conservação péssimo, ou em risco de derrocada;

e)Quando o requerente comprove que o imóvel constitui residência secundária do atual proprietário há, no mínimo, 3 anos.

3 -Não poderá ser autorizado, nas áreas de contenção, o registo excecional previsto no n.º 2 do presente artigo, quando estejam em causa frações ou partes de edifícios sobre os quais exista ou tenha existido um contrato de arrendamento para habitação permanente, nos últimos 2 anos.

4 -Nas áreas de contenção, podem sempre ser autorizados novos estabelecimentos de alojamento local quando a modalidade seja a de “quartos”.

5 -O apuramento do estado de conservação dos edifícios, frações ou parte de edifício para efeitos do presente Regulamento Municipal é realizado nos termos previstos na lei aplicável.

6 -Os estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção podem suspender temporariamente a atividade por um período máximo de cinco anos, nomeadamente para fins de arrendamento habitacional e, ainda, por motivo de obras.

7 -Após o término do arrendamento ou das obras referidas no número anterior, o titular do alojamento local poderá reativar o registo original, mantendo o registo existente de alojamento local.

8 -Durante o período de suspensão, o imóvel onde está instalado o estabelecimento de alojamento local não pode ser objeto de fiscalização, nem tem de preencher os requisitos específicos a que estão sujeitos os estabelecimentos de alojamento local.

Artigo 8.º

Regras sobre o registo de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de crescimento sustentável

1 -Nas áreas de crescimento sustentável, os pedidos de registo são efetuados através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual.

2 -Os requisitos necessários para que os prédios, frações autónomas, ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente, se possam registar como estabelecimentos de alojamento local numa área de crescimento sustentável, implica a apresentação adicional dos seguintes documentos:

a)Apresentação de declaração, sob compromisso de honra, em como relativamente ao imóvel em causa não existe, ou existiu, um contrato de arrendamento para habitação permanente, nos últimos 2 anos;

b)Apresentação de um certificado de eficiência energética igual ou superior a D, emitido para esse fim por entidade competente para o efeito.

Artigo 9.º

Regimes de Exceção e Dispensa de Requisitos

1 -Quando os prédios, frações autónomas, ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente, anteriores a 1951 que, por impedimentos das regras urbanísticas, não tenham o nível mínimo de eficiência de “D”, previsto na alínea b) do n.º 2 do artigo 8.º, o Município pode isentar o requerente desta obrigação, desde que este apresente de forma fundamentada, as razões pelas quais está impedido de cumprir esse requisito.

2 -Os pedidos de registo de novos estabelecimentos de alojamento local fora das áreas de contenção ou de crescimento sustentável, estão dispensados do cumprimento dos requisitos constantes dos art 5.º e art 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual e são efetuados através de comunicação prévia com prazo, nos termos previstos no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na sua redação atual.

Artigo 10.º

Vistoria

1 -O Município de Faro realiza, no prazo de 90 dias ou 60 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe em área de contenção ou não, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos estabelecido no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, e no presente Regulamento, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.

2 -O Município de Faro pode solicitar ao Turismo de Portugal. IP., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação do cumprimento do estabelecido no n.º 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, nomeadamente, a proibição da exploração como estabelecimentos de alojamento local de estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, nos termos do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de março, na redação atual.

Artigo 11.º

Fiscalização

1 -Compete à ASAE e à Câmara Municipal de Faro fiscalizar o cumprimento do disposto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual, e no presente Regulamento, cabendo à ASAE, no âmbito da missão e atribuições que lhe estão atribuídas pelo Decreto-Lei n.º 194/2012, de 23 de agosto, controlar e zelar pelo cumprimento da atividade do alojamento local regulada no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, na redação atual e no presente Regulamento, e à Câmara Municipal de Faro exercer os poderes de autoridade e os meios coercivos que estejam previstos na lei ou no presente Regulamento.

2 -Compete à Autoridade Tributária fiscalizar, nos termos da legislação em vigor, o cumprimento das obrigações fiscais decorrentes da atividade exercida ao abrigo do disposto no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto e no presente Regulamento Municipal para a Gestão Sustentável do Alojamento Local de Faro.

Artigo 12.º

Cancelamento dos Registos

1 -O cancelamento dos registos de estabelecimentos de alojamento local, nos termos do disposto no artigo 9.º do RJEEAL, determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento de alojamento local, sem prejuízo do direito de audiência prévia.

2 -Nos casos em que o município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito, comunica o facto à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) para os devidos efeitos, sem prejuízo das ações imediatas que possa, desde logo, tomar.

3 -O cancelamento do registo dos estabelecimentos de alojamento local deve ser imediatamente comunicado pela câmara municipal ao Turismo de Portugal, I. P., e à ASAE, competindo ao primeiro proceder à comunicação às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado.

4 -O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, nos termos previstos no n.º 2 do artigo 13.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

5 -A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo pela Câmara Municipal, conforme resulta do disposto no n.º 6 do artigo 13.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto.

6 -A câmara municipal pode exigir, sempre que o entender conveniente, prova documental da celebração do contrato de seguro referido nos números anteriores, devendo o segurado, e titular do estabelecimento de alojamento local, fornecer uma cópia da apólice de seguro válida no prazo máximo de três dias, sob pena de cancelamento do registo e demais consequências previstas na lei.

Artigo 13.º

Revisão, alteração das condições de mercado e atualização do estudo

1 -A criação, delimitação e avaliação das áreas de contenção e de crescimento sustentável serão fundamentadas em indicadores que avaliam a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do município, por forma a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis.

2 -Sem prejuízo da sua revisão sempre que se verifique necessário, o presente Regulamento e as áreas de crescimento sustentável e de contenção nele previstas devem ser reavaliadas de três em três anos, devendo as respetivas conclusões ser comunicadas ao Turismo de Portugal, I. P.

3 -A Câmara Municipal poderá determinar a revisão excecional do presente Regulamento, caso se verifiquem alterações nas condições de mercado que aconselhem essa revisão, designadamente verificação de alterações na oferta de habitação permanente ou no mercado de arrendamento de longa duração, privado ou público, bem como, no arrendamento acessível, ou cancelamentos e cessações de registos de alojamento local até ao limite dos rácios definidos para cada freguesia.

4 -O Município manterá atualizado, no seu sítio oficial, os valores dos rácios de pressão e de relevância, bem como informação relativa à existência de áreas de contenção ou de crescimento sustentável.

5 -A alteração dos rácios para os novos registos de Alojamento Local, aprovada pela Câmara Municipal, não implica, por si só, a revisão do Regulamento, apenas a atualização das tabelas constantes nos Anexos, com fundamento na monitorização verificada.

Artigo 14.º

Poderes de autoridade e meios coercivos

Compete à Câmara Municipal fiscalizar o cumprimento do disposto no RJEEAL e no presente Regulamento e, no exercício dos seus poderes de autoridade e meios coercivos, determinar a instauração dos processos de contraordenação, designar instrutor, instruir os respetivos processos e aplicar as respetivas coimas e eventuais sanções acessórias, nos termos previstos no RJEEAL.

Artigo 15.º

Dúvidas e omissões

As dúvidas e omissões são decididas nos termos da lei.

Artigo 16.º

Entrada em vigor e produção de efeitos

1 -O presente Regulamento entra em vigor no 1.º dia do mês seguinte ao da sua publicação no Diário da República.

2 -O presente Regulamento não se aplica aos processos que tenham dado entrada nos serviços competentes em data anterior à entrada em vigor do presente regulamento, e que estejam pendentes de aprovação nessa data. ANEXO I Rácio de relevância e de pressão, aplicado ao concelho de Faro, à data de 31.12.2024 Território Total alojamentos (A) Residência habitual (B) Residência secundária (C) Vagos (D) N.º registos AL (E) Rácio de relevância (E)/(A) Rácio de pressão (E)/(C+D) Faro 38 638 28 304 5 483 4 851 1016 2,63 % 9,83 % Montenegro 4720 3 410 829 481 113 2,39 % 8,63 % Santa Bárbara Nexe 3010 1 762 834 414 135 4,49 % 10,82 % UFF Conceição/ Estoi 4786 3 266 843 677 85 1,78 % 5,59 % UFF Sé/ S.Pedro 26122 19 866 2 977 3 279 683 2,61 % 10,92 % Rácio de relevância = número de registos de alojamento local número total de fogos habitacionais número de registos de alojamento local Rácio de pressão =número de imóveis não utilizados para habitação permanente * * soma dos imóveis vagos e de segunda habitação ANEXO II Critérios utilizados para a definição de zonas de contenção e zonas de crescimento sustentável Critérios (cumulativos) para definição de áreas de instalação de alojamento local Rácio de relevância Rácio de pressão Área de contenção > 15 % > 50 % Área de crescimento sustentável > 5 % > 25 % e < = 50 % Rácios: Rácio de relevância = número de registos de alojamento local número total de fogos habitacionais número de registos de alojamento local Rácio de pressão =número de imóveis não utilizados para habitação permanente * * soma dos imóveis vagos e de segunda habitação 319137233

Artigo 3.º

Definições

1 -Para efeitos do presente Regulamento, consideram-se:

b)Moradia: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;

h)Habitação Vaga: a que não está a ter ocupação, de acordo com as regras estabelecidas para o efeito pelo Instituto Nacional de Estatística (INE);