3 -Valor das compensações pecuniárias por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.
Decorre também da normativa do PDM que deverá ser fixado em regulamento municipal, o valor da redução dos encargos urbanísticos de que gozam as operações que de que resulte um número de fogos a preço controlado superior ao estabelecido no n.º 6 do artigo 61.º do PDMP.
II
Metodologia
Para cumprimento das disposições do Plano Diretor Municipal há então que formular:
Proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU), com base em custos-padrão por m2 de construção inicial de infraestrutura (local e geral);
Proposta relativa ao valor das compensações relativas a solo e a edificabilidade, com base em valores imobiliários presentes no processo de transformação urbanística em Portugal.
Para a formulação da proposta relativa à taxa pelas infraestruturas urbanísticas (TRIU) adota-se a seguinte abordagem metodológica:
I. Consideram-se apenas os custos de construção inicial da infraestrutura, admitindo que as receitas municipais obtidas através do IMI e do IMT suportarão os custos de gestão/conservação e de reposição.
II. Os “custos-padrão” resultam da identificação de custos reais de obras de urbanização ocorridas em Portugal e especificamente no Município de Palmela, diferenciando infraestrutura local e infraestrutura geral.
III. Parte-se do princípio de que tais custos podem ser suportados pelos promotores através da realização de obras de urbanização e/ou através do pagamento de taxa.
IV. Assume-se que o Município tem toda a legitimidade para estabelecer que a totalidade dos custos-padrão é encargo dos promotores ou que, em alternativa, o próprio Município pode assumir como encargo seu uma parte desses custos, o que corresponde a uma decisão eminentemente política, com impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
V. A fixação dos encargos urbanísticos a suportar pelos promotores, nomeadamente através do pagamento da taxa pelas infraestruturas urbanísticas, resulta então da articulação de racionalidade técnica com decisão política.
Para a formulação da proposta relativa ao valor das compensações:
Por cedência de terreno superior ou inferior à estabelecida no PDMP para infraestrutura geral;
Por edificabilidade concreta, a mais ou a menos, relativamente à edificabilidade abstrata estabelecida no PDMP; a metodologia utilizada assenta no cálculo dos correspondentes valores imobiliários, considerando o quadro legal aplicável.
Antecedendo esse cálculo, à frente apresentado de forma detalhada, justificam-se algumas observações e explicitações de âmbito geral.
Antes de mais, importa identificar os investimentos e receitas que ocorrem no processo de transformação urbanística, nomeadamente na produção de lotes urbanos:
Investimentos:
Valor do solo não infraestruturado Encargos de urbanização/infraestruturação
Outros custos, de financiamento, de projeto e administrativos
Receitas
Direitos de edificabilidade, traduzidos em constituição de lotes urbanos ou licença de construção
Note-se que o valor do solo difere caso este esteja, ou não, infraestruturado, e evolui em função da respetiva edificabilidade, que começa por corresponder a uma mera expectativa, até atingir um direito concreto (situação que só ocorre através de licença administrativa e após assunção dos correspondentes encargos urbanísticos).
Na avaliação do solo, há então que diferenciar:
Solo infraestruturado, de solo não infraestruturado;
Solo com “edificabilidade abstrata” atribuída por plano urbanístico, de solo já com “edificabilidade concreta” resultante da constituição de lote urbano e/ou de licença de construção.
Importa tornar claro no que consiste estar o “solo infraestruturado”:
Trata-se de um solo servido por todas as infraestruturas urbanas, as quais são elencadas no n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Poderá estar servido apenas por algumas dessas infraestruturas, considerando-se então parcialmente infraestruturado.
Considera-se que o solo está servido por infraestruturas quando confinante com uma via que as integra, mas note-se que esse serviço apenas abrange a faixa confinante com a via. Considerando a habitual profundidade de lotes urbanos, a profundidade a considerar para essa faixa poderá ser de 30 metros.
Assume-se assim como “solo infraestruturado” a faixa de 30 metros de profundidade confinante com via servida de todas as infraestruturas urbanas. Um prédio poderá, então, ter uma parte infraestruturada e outra não infraestruturada.
Também a edificabilidade de um prédio exige clareza, tanto mais que o respetivo valor dela depende.
O Código de Expropriações refere-se a “um aproveitamento normal, de acordo com as leis e regulamentos em vigor”.
O PDMP estabelece, para o solo urbano, uma edificabilidade abstrata enquanto direito do proprietário. Será esse então o “aproveitamento” que deverá ser considerado, porque assim o determina o Regulamento do PDMP, mas também porque, uma vez estabelecida, é essa a edificabilidade considerada no funcionamento do mercado imobiliário.
Para a avaliação das compensações a fixar, o referencial mais adequado relativamente à situação do solo, é então o do solo não infraestruturado (na sua condição inicial) e com a edificabilidade abstrata que o PDMP lhe atribui.
III
Custos-padrão de obras de urbanização
Custos de referência de construção inicial de infraestrutura local
O custo das obras de urbanização associáveis a uma operação urbanística - infraestruturas locais - varia em função de especificidades locais, caraterísticas do terreno e opções de desenho urbano.
Procuram-se por isso valores médios, relativos a terrenos sem grandes dificuldades de urbanização e a soluções que articulem bom nível de serviço com contenção de custos. Para tal, foram utilizadas três referências complementares, cada uma delas com atualização de valores, considerando a inflação entretanto ocorrida 1.
Primeira fonte, partindo dos dados da investigação Ocupação Dispersa - Custos e Benefícios à Escala Local 2 (fazendo corresponder um fogo ou equivalente a 130 m2 de ac) conclui-se que, a preços de 2010, os custos de construção inicial acrescidos dos custos de conservação e renovação a 30 anos rondam os:
70 €/m2 ac em urbanizações de edifícios coletivos;
130 €/m2 ac em urbanizações de moradias;
180 €/m2 ac em ocupações de tipo “disperso”, quando servidas por um nível inferior de infraestrutura.
Adotando um valor intermédio entre o de uma urbanização de maior densidade edificatória e o de uma urbanização de moradias, chega-se a um custo de 100 €/m2 ac para a construção e manutenção da infraestrutura local.
Atualizado para valores atuais, este custo estima-se em 158 €/m2 ac.
Considerando que neste valor estão incluídos os custos de construção inicial e também os custos de conservação a 30 anos e que, de acordo com a referida investigação, cada um destes custos corresponde a cerca de 50 % do total, chega-se a um valor de referência de 79 €/m2 ac para um e para outro.
Segunda fonte, considerando o estabelecido no Código de Expropriações 3:
Quando o solo se encontra infraestruturado, a respetiva avaliação utiliza um fator (designado F2 nas fórmulas à frente apresentadas), que atinge 10 % do custo de construção C caso existam todas as infraestruturas. Estando este custo de construção agora fixado em 936 €/m2 ac4, a existência de todas as infraestruturas, o mesmo é dizer, estar o solo totalmente urbanizado, traduz-se numa sobrevalorização de 94 €/m2 ac.
Terceira fonte: os custos de obras de infraestruturação local praticados em loteamentos executados no concelho de Palmela. Estes dados são apresentados no quadro seguinte.
1 Para o efeito recorreu-se ao serviço de atualização de valores com base nas taxas de variação total do IPC (média anual), disponibilizado pelo INE em: https://www.ine.pt/xportal/xmain?xpid=INE&xpgid=ipc. Ao fator de atualização resultante acresce 25 %, refletindo a diferença observada entre a inflação geral e a ocorrida especificamente no setor da construção.
2 Carvalho, J. (2013) “Ocupação Dispersa: Custos e Benefícios”. Lisboa: Direção-Geral do Território, ISBN 978-989-98156-0-5.
3 Artigo 26.º da Lei n.º 168/99 de 18 de setembro, na sua versão atualizada (Lei n.º 56/2008, de 4 de setembro).
4 Estabelece o Código de Expropriações que “o valor do solo apto para a construção calcula-se em função do custo da construção”, sendo que “na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”. O atual regime de habitação de custos controlados (Portaria 281/2021, de 3 de dezembro) determina que o custo de referência por metro quadrado de área bruta (CS) é atualizado com base no índice de custo de construção de habitação nova, divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística. A última atualização definitiva deste Índice (Base - 2021) reporta-se a abril de 2024.
QUADRO 1
Amostra de operações de loteamento ocorridas no concelho de Palmela
Identificação da operação de loteamento
Área de construção (m2 ac)
Obras de urbanização
Avaliação da infraestrutura realizada (considerando quantidade e/ou complexidade)
Espaço público (m2)
Orçamento a valores de 2023 (€)
€/m2 ac
L13/05 - Quinta do Anjo
596
839
61 321,54 €
102,89 €
Acima do padrão
L23/00 - Palmela
8 118
7 062
2 029 794,50 €
81,76 €
Padrão
L13/98 - Águas de Moura
24 827
40 450
646 891,63 €
79,68 €
Padrão
L45/98 - Quinta do Anjo
21 320
20 747
215 195,15 €
66,52 €
Abaixo do padrão
L17/00 - Cabanas
3 235
2 858
1 399 728,21 €
65,65 €
Abaixo do padrão
A amostra recolhida integra:
As operações L45/98 e L17/00, onde se verifica que as obras de infraestruturação local previstas estão “abaixo do padrão”, uma vez que a quantidade de espaço público produzido (vias em impasse e espaços verdes inexistentes ou em pequenos “canteiros” residuais) afigura-se insuficiente face à edificabilidade admitida (em ambos os casos, edifícios com 3 pisos ou 2 pisos + cave).
A operação L13/05 que “excede o padrão”, pois integra uma quantidade excessiva de espaço público face à edificabilidade admitida.
Dois casos (L23/00 e L13/98) que se mostram representativos de uma urbanização adequada, nem insuficiente nem excessiva. Em ambos, chega-se a um valor de referência na ordem dos 80 €/m2 ac.
Note-se que este valor corresponde a situações de orografia não complicada, em que a realização de infraestruturas não exige obras de contenção, casos em que o custo será bem maior.
Verifica-se então que as três fontes utilizadas conduzem a valores entre os 79 e os 94 €/m2 ac.
Assim sendo adota-se, como custo de referência para os encargos com infraestrutura local que poderão ser imputados aos promotores de operações urbanísticas, um valor situado nesse intervalo.
Para uma atualização automática, este custo é reportado a C - valor estabelecido conforme Portaria 281/2021, de 3 de dezembro.
É então assumido como custo padrão das infraestruturas locais (IL), por m2 ac: IL = 9,5 % C (o que a valores atuais 5 se traduz em 89 €/m2 ac)
Note-se que se trata do custo de construção inicial da infraestrutura. Considerando custos de conservação e renovação este valor poderá duplicar.
5 C atualmente fixado em 936 €/m2 ac.
Custos de referência de construção inicial de infraestrutura geral
Para estabelecer um referencial de custo de construção inicial de infraestruturas gerais podem ser usados cálculos elaborados no âmbito de planos urbanísticos para cidades portuguesas, onde se confronta previsão de investimento municipal com acréscimo de edificabilidade.
Consideram-se então os seguintes casos, sobre os quais existe informação publicada:
No Plano de Urbanização da Póvoa de Varzim (2007) chegou-se a uma estimativa de investimento municipal em infraestrutura geral de 25 milhões, para uma previsão de acréscimo de edificabilidade de cerca de 400.000 m2 ac, resultando assim num investimento que, a valores atuais, se traduz em cerca de 102 €/m2 ac.
No Plano Diretor Municipal de Matosinhos (2019) prevê-se um investimento em infraestrutura geral de 10 milhões/ano, num cenário de edificabilidade de 120 000 m2 ac/ano, o que se traduz num investimento municipal em infraestrutura geral de cerca de 119 €/m2 ac a valores atuais.
Em Viseu prevê-se para o período de 2022-2026 um investimento global em infraestrutura geral que totaliza 49 milhões €, para uma edificabilidade de 553.000 m2 ac. nesse mesmo período, o que resulta, a valores atuais, num rácio de 115 €/m2 ac.
No concelho de Beja, no período de 2017-2020, foi feito um investimento em infraestrutura geral na ordem dos 8,9 milhões €, tendo ocorrido, no mesmo período, um acréscimo construção nova de 94.460 m2 ac, o que se traduz, a valores atuais, em 134 €/m2 ac de investimento municipal em infraestrutura geral.
Especificamente para Palmela, foi também feito um confronto entre “investimento municipal em infraestrutura geral” e “edificabilidade”. Para tal seguiram-se dois caminhos distintos, um relativo ao passado e um outro relativo ao futuro que se perspetiva.
Relativamente ao passado:
Consultaram-se as Demonstrações de Execução das Grandes Opções do Plano, para o período de 2019 a 2023, considerando em cada ano os “montantes executados”;
Analisaram-se, um a um, os investimentos realizados e identificaram-se aqueles que correspondem a infraestrutura geral, de acordo com a definição adotada no PDMP 6.
O respetivo somatório traduziu-se em 18,2 milhões €, de acordo com distribuição apresentada no quadro seguinte.
6 Infraestrutura geral é a que presta um serviço de larga abrangência territorial, nomeadamente vias sem construção adjacente, componentes em alta das redes de infraestruturas, áreas verdes públicas com potencial de utilização supralocal e todos os espaços destinados a equipamentos.
QUADRO 2
Investimentos municipais em infraestrutura geral em 2019-2024
Equipamentos escolares
3 212 216 €
Outros equipamentos de utilização coletiva (saúde, segurança, ação social, desportivos e culturais)
4 352 802 €
Saneamento
4 561 494 €
Abastecimento de Água
1 137 606 €
Rede viária e mobilidade suave
4 973 595 €
Total
18 237 713 €
Atualizando os valores identificados de acordo com a inflação e o aumento generalizado dos custos de construção, obtém-se um valor próximo dos 24,4 milhões €.
Neste mesmo período temporal, registou-se no município de Palmela um total de 229.463 m2 ac de construção nova, com a distribuição anual que se apresenta no quadro seguinte.
QUADRO 3
Área total de construção nova ocorrida no concelho de Palmela no período de 2019 a 2023
Ano
Construção nova (m2 ac)
2019
48 873
2020
38 547
2021
44 353
2022
60 532
2023
37 158
Total
229 463
Verifica-se assim, relativamente ao passado, que no período de 2019 a 2023 ocorreu um investimento municipal em infraestrutura geral de 24,4 milhões €/229.500m2 ac, ou seja, 106 €/m2 ac.
Perspetivando o futuro:
Refere o RJUE (DL555/99, republicado pelo DL136/2014, de 09 de setembro) no seu artigo 116.º, n.º 5 que os projetos de regulamento municipal da taxa pela realização, manutenção e reforço de infraestruturas urbanísticas devem ser acompanhados de fundamentação, considerando designadamente o programa plurianual de investimentos municipais na execução, manutenção e reforço das infraestruturas gerais.
Como tal foi consultado o documento Grandes Opções do Plano onde estão definidas as linhas de desenvolvimento estratégico do município, de natureza programática e enunciados os projetos e as ações que as implicam despesas e investimentos mais relevantes a desenvolver a médio prazo, neste caso no horizonte de 2024 a 2028.
Distinguindo, de entre os investimentos previstos, aqueles que correspondem à construção inicial de infraestrutura geral, chegou-se a um valor de 27,8 milhões de euros a executar entre 2024 e 2028. Admitindo que em cinco anos se cumprirá 80 % do previsto, tal traduz-se num investimento de 22,3 milhões, ou seja, de 4,46 milhões €/ano.
Por outro lado, no que respeita à edificabilidade, poderá admitir-se que esta se mantém semelhante à observada entre 2019-2013, correspondendo a um cenário de cerca de 46.000 m2 ac/ano.
Ter-se-ia então um investimento municipal em infraestrutura geral para os próximos 5 anos de: 4,46 milhões €/46.000 m2 ac, ou seja, 97 €/m2 ac
Síntese
Os métodos de cálculo aplicados em Palmela, à semelhança do que ocorre em outros municípios portugueses, conduzem a valores que se situam entre os 97 e os 106 €/m2 ac.
Assume-se então, como custo padrão das infraestruturas gerais (IG)/m2 ac:
IG = 10,5 % C (o que a valores atuais 7 se traduz em 98 €/m2 ac)
sendo C, para atualização automática, estabelecido conforme Portaria 281/2021 de 3 de dezembro.
De notar que, também neste caso, se trata apenas do custo de construção inicial da infraestrutura geral.
7 C atualmente fixado em 936 €/m2 ac.
IV
Referências de valores imobiliários (solo e edificabilidade)
Valor do solo não infraestruturado por m2
Como atrás se explicou, para a avaliação das compensações a fixar, o referencial mais adequado relativamente à situação do solo, é o do solo não infraestruturado (na sua condição inicial) e com a edificabilidade abstrata que o PDMP lhe atribui. Adota-se como valor de referência o que resulta dos instrumentos legais aplicáveis à avaliação do solo e demais imóveis: Código de Expropriações e Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Considerando as disposições do Código de Expropriações (Lei n.º 168/99, de 18 de setembro, com as alterações subsequentes) conclui-se - por aplicação do artigo 26.º, números 5, 6 e 7 - que a avaliação do solo se pode traduzir na seguinte fórmula:
S = (F1 + F2) × (E × C)
sendo:
S - Valor do solo (parcela)
F1 - Fator de localização considerando o todo nacional, atingindo no máximo 15 %
F2 - Fator aplicável às áreas já infraestruturadas (existindo todas, será de 10 %)
E - Edificabilidade afeta ao proprietário
C - Custo da construção/m2 a custos controlados
QUADRO 4
Especificando cada um dos valores:
F1 - Fator decorrente da localização, o qual pode atingir no máximo 15 %. Para fixar o seu valor para cada local recorre-se aos coeficientes de localização estabelecidos oficialmente, para o uso habitacional, no quadro do CIMI 8, atribuindo 15 % ao de coeficiente máximo atualmente existente em Portugal (cL máximo = 3,5) e um valor proporcional para os demais: (cL/cL máximo × 0,15).
8 Artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI). Os valores do coeficiente de localização podem ser consultados no SIGIMI (https://zonamentopf.portaldasfinancas.gov.pt/simulador/default.jsp)
F2 - Varia entre 0 e 10 %, conforme n.º 7 do artigo 26.º do Código de Expropriações. Para solo não infraestruturado F2 é nulo.
E - Edificabilidade que pode ser afeta à parcela, resulta do que for estabelecido pelo plano de ordenamento aplicável. Em planos que, cumprindo cabalmente as disposições da LBSOTDU (Lei n.º 34/2014, de 30/maio), estabeleçam uma edificabilidade abstrata, é esta, entendida como direito, que deverá ser considerada. Para 1 m2 de solo, a edificabilidade será então a do correspondente índice abstrato de utilização: I m2 ac/m2 solo.
C - Custo que, conforme o estabelecido no Código de Expropriações, corresponde ao fixado como “custo de referência” para habitação a custos controlados, conforme estabelecido no n.º 9 da Portaria 281/2021, de 3 de dezembro. Atualmente é de 936 €/m2 ac.
O valor/m2 de solo não infraestruturado resulta então do algoritmo S = (cL/cLmáx × 0,15) × I × C, que conjuga:
A valoração de cada local estabelecida no quadro do CIMI (cL e cLmáx);
A sua edificabilidade abstrata (I, índice estabelecido por plano);
O “custo de referência” para habitação a custos controlados (C) estabelecido conforme Portaria n.º 281/2021, de 3 de dezembro.
Esta fórmula é aplicável em todo o país, conduzindo a valores diferentes para cada localização.
Assim sendo:
Variando cL, na globalidade do concelho de Palmela, entre 0,8 e 1,6;
Sendo cL máx, no país = 3,5;
Sendo I = 0,43m2 ac/m2;
E sendo o C atual = 936 €/m2 ac,
verifica-se que o valor do solo urbano não infraestruturado varia entre 14 € e 28 € por m2 ac.
Valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos)
Pretende-se estabelecer compensação pela edificabilidade superior ou inferior à abstrata fixada pelo PDM.
O seu valor, numa situação em que ainda não foram suportados encargos urbanísticos, corresponde ao valor do solo a que tal edificabilidade se reporta.
Há que saber, então, qual a área de solo que corresponde a 1 m2 ac. Esta é 1/I, sendo I a edificabilidade abstrata estabelecida pelo plano.
E há que conhecer o valor do solo (S) por m2.
Este, conforme atrás referido, é dado pela fórmula S = (cL/cLmáx × 0,15) × I × C.
Assim, o valor da edificabilidade/m2 ac (E), antes de suportar encargos urbanísticos, corresponde a: E = 1/I × S = 1/I × (cL/cLmáx × 0,15) × I × C
E = (cL/cLmáx × 0,15) × C
Pode concluir-se então que no concelho de Palmela, variando cL, no solo urbano, entre 0,9 e 1,6; sendo cL máx = 3,5; e sendo o C atual = 936 €/m2 ac, o valor da edificabilidade (antes de suportar encargos urbanísticos) oscila entre 36 € e 64 € por m2 ac.
Estes valores são algo inferiores a alguns dos atualmente praticados no mercado, mas são conforme instrumentos legais aplicáveis, nomeadamente Código de Expropriações.
V
Taxas e Compensações fixadas pelo Município de Palmela
Os cálculos atrás apresentados servem para o Município de Palmela fixar de forma fundamentada:
O valor das compensações por edificabilidade concreta superior ou inferior à abstrata.
O valor das compensações por cedências efetivas para infraestrutura geral superiores ou inferiores à cedência média estabelecida.
A taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU), referenciada a:
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura local;
Custo padrão/m2 ac de construção inicial da infraestrutura geral.
A metodologia utilizada para o cálculo dos dois primeiros valores traduz-se em valores justos e legais, não especulativos, abaixo dos muitas vezes praticados no mercado fundiário.
Assim sendo, os valores adotados decorrem diretamente dos cálculos atrás explicitados, que se traduzem em solução direta e inequívoca.
Em concreto, considerando as fórmulas relativas a valores imobiliários atrás formuladas, apresentam-se seguidamente as propostas, que necessitam de validação política final.
Edificabilidade
Valor da compensação por défice ou excesso de edificabilidade
A compensação por défice ou excesso de edificabilidade decorre da introdução de mecanismos perequativos da edificabilidade no PDMP, conforme Secção I do Capítulo II do Título VI do seu regulamento, onde se determina:
Edificabilidade abstrata atribuída aos proprietários de cada prédio: 0,43 m2 ac/m2 + 150 m2 ac
Edificabilidade concreta: a autorizada aos proprietários, em cada operação urbanística.
Propõe-se, então, que o valor da compensação relativa à edificabilidade (CE) resulte da seguinte fórmula:
CE = (Edificabilidade concreta - Edificabilidade abstrata) × (cL/cLmáx × 0,15) × C
sendo o valor positivo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo negativo, acontece o contrário.
Encargos de Urbanização
Valor da compensação por défice ou excesso de cedência de terreno para infraestrutura geral
Atualmente, no Município de Palmela:
A cedência devida pelo promotor de operação urbanística (para equipamentos e espaços verdes de utilização coletiva) decorre do disposto na Portaria 216-B/2008;
Os valores variam entre 10 e 42 €, em função da localização, não se aplicando em edificações sem impacto relevante (≤1.750 m2 ac) e sem que a CMP compense quando ocorre cedência em excesso.
A Revisão do PDMP vem estabelecer:
Cedência média devida para infraestrutura geral: 0,4 m2/m2 ac
Cedência efetiva: a identificada pela CMP, em cada caso, como necessária para infraestrutura geral Propõe-se, então, que o valor da compensação relativa à cedência de terreno resulte da seguinte fórmula:
Valor da Compensação = (A × Cedência média devida - Cedência efetiva) × (cL/cLmáx × 0,15) × I × C
sendo o valor negativo, a compensação é paga pelo promotor ao Município; sendo positivo, acontece o contrário.
Para contrariar especulação imobiliária:
Os valores serão menores que os previstos no atual regulamento municipal;
Os valores de cada local variam na proporção do coeficiente de localização do IMI.
Taxa relativa a infraestruturas urbanísticas (TRIU)
Em conformidade com a metodologia adotada, a fixação do valor da taxa relativa a infraestruturas urbanísticas deve assentar em cálculo rigoroso de custos, mas exige também uma cuidada ponderação política.
De acordo com o caminho traçado foram calculados e atrás expressos os custos reais das obras de urbanização, denominados “custos-padrão”, reportados ao valor de C:
Custo da infraestrutura local = 9,5 % × C/m2 ac, ou seja, 89 €/m2 ac a valores atuais
Custo da infraestrutura geral = 10,5 % × C/m2 ac, ou seja, 98 €/m2 ac a valores atuais
Como atrás se referiu, o Município tem toda a legitimidade para estabelecer a totalidade destes custos-padrão como encargo dos promotores, mas também pode decidir assumir uma parte desses custos ou até a sua totalidade. Trata-se então de decisão eminentemente política, com óbvios impactos financeiros, económicos e urbanísticos.
Importa então, antes de mais, confrontar o valor da TRIU atualmente em vigor com os custos reais das obras de urbanização:
Somando infraestrutura local com infraestrutura geral, os custos reais da sua construção inicial aproximam-se dos 190 €/m2 ac.
O valor das taxas em vigor aplicada a operações urbanísticas em solo urbano que não realizam obras de urbanização varia, numa situação média 9, entre 14 e 67 € por m2 ac. Contudo, apresenta uma grande variação, conforme localização, uso, tipologia, dimensão da parcela, infraestruturas preexistentes, podendo, no limite, oscilar entre 150 e 8,5 €/m2 ac.
9 Habitação, em parcela até 400 m2, localizada em zona com coeficiente CIMI = 1,2.
Proposta Global
A fixação dos valores dos encargos urbanísticos suportados pelos promotores tem então de articular racionalidade urbanística e financeira com a decisão política.
Dos contactos preliminares realizados foram recolhidas as seguintes orientações:
Cumprimento dos desígnios perequativos já consagrados nas orientações do PDMP:
Os promotores são responsáveis pela execução das infraestruturas urbanísticas que lhes sejam necessárias.
Há que procurar aproximar os encargos suportados pelos vários tipos de operação urbanística. Note-se que na tabela em vigor existe grande variabilidade de valores e uma diferença muito significativa entre operações de loteamento ou equiparáveis a loteamento (sendo-lhe imputáveis cedência, obras de urbanização e taxas) e as não equiparáveis a loteamento (que apenas pagam taxa).
Introdução de discricionariedades positivas:
Favorecimento de operações urbanísticas de pequena dimensão, promovendo a colmatação e o preenchimento de vazios urbanos.
Favorecimento de operações promovidas por cooperativas das quais resulte habitação a custos controlados.
Conjugando a análise técnica/financeira atrás apresentada com estas orientações, formulou-se a seguinte proposta: