709/14.1T2AVR-F.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- Se a fracção autónoma prometida vender foi entregue aos promitentes compradores inacabada – situação reconhecida pelo promitente-vendedor – aqueles, nestas circunstâncias, podem recusar a outorga da escritura de compra e venda do contrato prometido enquanto a promitente vendedora não concluir o acabamento da fracção autónoma ou não entregar o valor necessário àquele (informado pelos RR. e apurado na presente acção).

II- O exercício ilícito (infundado) do direito de resolução é ineficaz e nunca poderá conduzir à extinção do contrato-promessa.

III- A parte contrária, que se manteve fiel ao cumprimento do contrato, é que poderá considerar, em determinados casos, que a declaração de resolução infundada constitui um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, por se poder incluir nas situações em que existe uma “recusa categórica e antecipada de não querer cumprir o contrato” e, nessas circunstâncias, pode recorrer a qualquer uma das faculdades previstas na lei para reagir perante uma situação de incumprimento. De entre estas, encontramos, de um lado, a faculdade de pôr termo ao contrato, resolvendo-o, e, do outro, a faculdade de manter o contrato, consoante a ponderação que o contraente cumpridor faça dos interesses em jogo no âmbito do programa contratual estipulado entre os contraentes”.

APELAÇÃO Nº 709/14.1T2AVR-F.P1

Comarca de Aveiro - Juízo de Comércio de Aveiro - Juiz 1

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.

I. RELATÓRIO.

Recorrente(s): - MASSA INSOLVENTE DA B…, LDA.;

Recorrido(a)(s): - C… e D…;

MASSA INSOLVENTE DA B…, LDA., representada pelo Administrador da Insolvência, Dr. E…, veio intentar a presente acção de processo comum contra C… e D…, pedindo:

a) Que se declare que é a única e legítima proprietária do bem em causa;

b) Que se julgue lícita a resolução do contrato promessa celebrado entre os réus e a B…, Lda., devendo ser aqueles condenados a entregar a fracção autónoma dele objecto, livre de pessoas e bens.

Para o efeito, alegou, em suma, que é a dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra H, tipo T2, com a área de 97,60 m2 e arrumos na cave, com a área de 3,28 m2, correspondente ao primeiro andar frente, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, Bloco …, situado na Rua…, n.º …, em …, freguesia de …, concelho de Aveiro, inscrito na matriz respectiva sobre o art. …..º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n.º ….-H; que tal fracção autónoma foi apreendida a favor da Massa Insolvente, através da Ap. … de 29.12.2014; que os réus obtiveram o uso e fruição da referida fracção autónoma através de contrato promessa de compra e venda, tendo o Administrador Judicial inicialmente nomeado optado pelo cumprimento de tal contrato ao abrigo do disposto no art. 102.º do CIRE.

Mais alegou que, a partir do mês de Outubro de 2015, ou seja a partir do momento em que o actual Administrador Judicial foi nomeado, este tentou tomar conhecimento junto dos réus, sem sucesso, dos exactos termos do mencionado contrato-promessa; que, face a tais infrutíferas tentativas, nada mais restou senão requerer ao Tribunal que os interpelasse para procederem à junção aos autos do contrato-promessa, o que vieram a fazer a 13.12.2017; que, nesse momento, tornou-se patente que os réus se encontravam a usufruir gratuitamente do locado em causa desde 29.06.2009.

Alegou, ainda, que, analisado o teor do contrato-promessa e considerando o lapso de tempo entretanto decorrido, entendeu que seria essencial reunir com o ilustre mandatário dos réus, a fim de discutir e negociar um acordo que satisfizesse as partes envolvidas; que tal reunião decorreu no dia 23.03.2018, na fracção apreendida, tendo-se então concluído que os promitentes-compradores têm usufruído da fracção, habitando-a desde a data da celebração do contrato promessa, reclamando que a mesma não se encontra terminada nos termos do contrato-promessa de compra e venda, referindo, a título de exemplo, que uma das instalações sanitárias não se encontra concluída, quer ao nível das louças sanitárias, quer ao nível da instalação de água, pelo que apresentariam uma proposta justa que tivesse em conta as deficiências relatadas, com base em relatório de perito; que aguardou que os réus transmitissem formalmente a sua posição para ulterior análise e avaliação, o que nunca sucedeu; que, apesar de lhes ter remetido uma comunicação a solicitar o relatório de perito, que identificasse as anomalias/deficiências apontadas, até 30.04.2018, a mesma veio devolvida com a menção «objecto não reclamado».

Por fim, alegou que, atenta a postura dos réus, procedeu à marcação para o dia 06.06.2018 da escritura pública de compra e venda junto do Cartório Notarial do Dr. F…, tendo notificado para o efeito os réus a 14.05.2018, os quais recepcionaram a carta registada que lhes foi remetida; que em tal missiva deixou consignado que a não comparência dos réus em tal acto notarial implicaria «o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 808º do Código Civil», que os réus não compareceram no acto notarial, sendo que o Administrador Judicial, após abandonar o Cartório, tomou conhecimento de que o ilustre mandatário dos réus, pouco antes da hora aprazada para a escritura lhe havia enviado correio eletrónico, acusando a recepção da carta de 14.05.2018 e propondo um acordo para a sua celebração; que, apesar do contrato promessa se encontrar definitivamente incumprido, após 06.06.2018. predispôs-se a ouvir os réus, mas só encontrou silêncio; que não lhe pode ser exigido manter um contrato-promessa celebrado nove anos antes, com o pagamento simbólico por parte dos réus de €10.000,00, nada liquidando adicionalmente, no decurso de todos estes anos, apesar de usufruírem da fracção autónoma; que os réus, com uma postura de má-fé, ao tentarem, de forma manifesta, manter a presente situação ad eternum, com permanentes actos e/ou omissões de carácter dilatório; que, estando o contrato promessa definitivamente incumprido, tem o direito a haver como seu o sinal prestado pelos réus, ao abrigo do disposto no art. 442.º do Código Civil, os quais têm de proceder à entrega imediata da fracção autónoma, totalmente desembaraçada de pessoas e bens.

Regularmente citados, os réus C… e D… deduziram contestação.

Defenderam, em síntese, que da fracção autónoma prometida faz parte também, um lugar de garagem, no piso -1, conforme se alcança da cláusula 1.ª do contrato-promessa [na descrição predial figura, relativamente à fracção H, «um lugar de estacionamento, na cave, com a área de 10,60 m2» – v. AP. … de 2010/10/06 16:05:50 UTC - Constituição da Propriedade Horizontal]; que o actual Administrador da Insolvência sucedeu na posição do anterior Administrador, sendo inimputável aos réus que não tenham sido, por qualquer razão, transmitidos ao primeiro os documentos pertinentes à referida fracção, nomeadamente o contrato-promessa de compra e venda celebrado; que ocupam a fracção autónoma prometida não desde a celebração do contrato-promessa, mas desde o final do ano de 2009, data contratualmente prevista para a celebração do contrato prometido [cfr. cláusula 6.ª do contrato-promessa]; que a entrega das chaves da fracção foi da iniciativa e livre vontade da gerência da sociedade insolvente, tendo sido efectuada para não os prejudicar pelo atraso e impossibilidade de celebração do contrato definitivo por razões imputáveis à promitente vendedora, facultando aos réus o uso e a disponibilidade da fracção prometida; que não ocupam a fracção gratuitamente, ocupam-na contra a entrega da importância referente ao sinal constituído em 29.06.2009 [€10.000,00]; que não foi estipulado, nem no momento da entrega da fracção autónoma prometida, nem posteriormente, a obrigação de pagar qualquer contraprestação pela utilização da fracção, nem tal lhes era exigível, sendo, antes, exigível à promitente vendedora que concluísse a construção do imóvel prometido e outorgasse o contrato definitivo, o que, até hoje, não sucedeu, quer por parte da promitente vendedora, quer por parte da autora, quer enquanto representada pelo anterior AI, quer pelo actual.

Mais, defenderam que na reunião de 23.03.2018, apresentaram ao actual AI uma proposta de justa de redução do preço prometido de aquisição, que reiteraram posteriormente, por email de 11.07.2018; que ficaram de remeter de novo, uma vez que o actual AI dizia dele não ter conhecimento, o relatório pericial discriminativo dos defeitos de construção da fracção prometida e respectivos anexos, o que fizeram por email de 06.06.2018; que não receberam a alegada comunicação da autora de 30.04.2018, nem nunca dela tiveram conhecimento, sendo que muito estranham que tal comunicação e bem assim a de 14.05.2018 não tenham sido efectuadas também ao respectivo mandatário, constituído no Apenso E deste Processo desde 13.12.2007, facto que era do conhecimento da autora e do actual AI; que a comunicação de 06.06.2018 foi remetida por email às 14.00 horas, para o endereço de correio eletrónico do AI, E1…[email protected], com conhecimento ao Notário Dr. F…, através do respectivo endereço de correio eletrónico, F1…@notarios.pt; que a aludida comunicação foi ainda remetida por fax, às 14.30 horas, para o n.º ………, do escritório do AI, e, por contacto telefónico do escritório do respectivo mandatário dos para o n.º ………, do escritório do AI e para o n.º ………, do Cartório Notarial, foi advertido o envio da comunicação e a razão da sua ausência; que o AI teve, por isso, conhecimento daquela comunicação antes da data/hora que unilateralmente estipulou para a celebração do contrato definitivo e, se não teve, tal facto não lhes é imputável, sendo que desde, pelo menos, 23.03.2018 o AI tem conhecimento de que alegam que a fracção prometida nunca foi concluída e que não celebrariam o contrato definitivo enquanto o não fosse – cfr. art. 9.º da p. i. e n.º 6 do requerimento apresentado pelo AI no Apenso E, em 09.07.2018.

Defenderam, ainda, que celebraram em 29.06.2009, com a sociedade insolvente, o contrato-promessa de compra e venda junto aos autos; que tal contrato-promessa, como reconhece a autora, foi ratificado pelo seu anterior AI, Dr. G…, que optou pelo seu cumprimento, conforme comunicação de 05.01.2015; que a opção pelo cumprimento que sempre foi reconhecida pelo actual AI – cfr. requerimentos apresentados no Apenso E, em 11.11.2016 e em 18.06.2018; que nunca se arrogaram proprietários da fracção prometida, mas são os seus legítimos detentores/ocupantes, com fundamento na válida tradição da coisa prometida, no âmbito do contrato-promessa celebrado; que a fracção autónoma em causa não chegou a ser concluída pela sociedade insolvente, seja porque alguns elementos de construção próprios ou integrantes de áreas comuns do prédio não foram sequer realizados, seja porque outros o foram de forma deficiente; que nas partes comuns do prédio, é possível constatar os seguintes defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos:

- o lugar de garagem não cumpre as medidas mínimas regulamentares, de 2,50 mts de largura e 5,00 mts de comprimento - a respectiva largura à entrada, é de apenas, 2,09 mts, inviabilizando o acesso ao mesmo com qualquer veículo automóvel de média gama se os lugares de estacionamento contíguos estiverem ocupados com outras viaturas;

- por causa da deficiente drenagem do solo e para remediar situações de humidade no pavimento da cave, este foi construído a uma cota superior ao pavimento da entrada do arrumo da fracção prometida, criando um desnível não previsto na planta de construção aprovada, desnecessário, desadequado e propiciador de desequilíbrios e de quedas e de infiltrações de água e de humidade no pavimento do arrumo;

- o tecto da cave foi sujeito a várias intervenções posteriores à sua execução inicial, não tendo havido o cuidado de o regularizar de modo uniforme e conveniente, pelo que apresenta um aspecto disforme e deformado, com vários remendos;

- ao nível do rés-do-chão, no acesso à cave, foi efectuado numa parede adjacente, um desenho esquemático dos degraus, não tendo o mesmo sido removido;

- no hall de entrada do prédio, os armários não foram revestidos a toda a altura, visionando-se parcialmente o tosco da alvenaria;

- na lage de cobertura da cave, que constitui simultaneamente o pavimento do piso térreo exterior, existe um vão, uma abertura, que foi objecto de uma intervenção posterior para o cobrir ou tapar, mas não ficou devidamente revestido - tal abertura situa-se sobre o lugar de garagem destinado à fracção prometida e como não se encontra devidamente isolada/tapada permite a infiltração e queda de água do exterior para aquele espaço de garagem, mormente sempre que chove; e

- o piso da cobertura não está completamente revestido com tela de impermeabilização, existindo soluções de continuidade facilitadoras e causadoras de infiltrações de água e de humidade.

Defenderam também que na própria fracção autónoma prometida, constatam-se os seguintes defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos:

- em várias paredes interiores, nomeadamente, sobre a porta de entrada da fracção, na sala, cozinha, hall e quartos, existem várias fissuras;

- nos aros das portas foi colocado poliuretano em excesso, não tendo sido removidos os vários pedaços excessivos, causando um desagradável efeito inestético;

- nas juntas entre os pavimentos de diferentes materiais foram aplicados mata-juntas para disfarçar os erros de aplicação, existindo desníveis acentuados entre os vários pavimentos e separadores em inox, com superfície cortante;

- num dos quartos da habitação, o estore está avariado, não permitindo a abertura da porta de acesso ao terraço contíguo;

- no pavimento e nas paredes das casas de banho, foi aplicado azulejo rectificado assente sobre azulejo normal anteriormente aplicado e foram deixadas abertas as juntas entre as várias peças, desvirtuando a estética e a função específica daquele material rectificado;

- a base de chuveiro da casa de banho do quarto suite foi também aplicada a cota muito baixa e inferior à prevista, adequada e aconselhável;

- na casa de banho do quarto suite não foram instalados o móvel, o espelho e o lavatório nem as misturadoras do lavatório e do duche;

- na sala, corredor e quartos, o soalho flutuante apresenta juntas abertas e topos salientes e em vários locais encontra-se levantado e separado dos rodapés, conferindo um desagradável aspecto inestético e ineficaz ao pavimento;

- na varanda, foram colocados painéis de vidro de resguardo partidos e com acabamento deficiente na sua parte inferior, estando sujos com cimento cola e tinta;

- os armários de cozinha têm as portas desniveladas e num deles foram feitos orifícios para portas de abrir e não para porta basculante, tendo de ser substituído;

- os aparelhos de ar condicionado e aquecimento não foram instalados;

- a banca e a torneira da cozinha foram mal colocadas, não se encontrando bem fixadas;

- os blackouts foram colocados já danificados: no quarto principal está todo enrugado e não recolhe completamente; na cozinha falta uma aplicação plástica no remate do mesmo e na sala apresenta um orifício não opaco;

- a soleira da porta do quarto suite apresenta manchas de humidade, carecendo de substituição;

- o tecto falso junto do extractor de fumos do esquentador tem um acabamento tosco e irregular;

- o silicone da banheira apresenta manchas de humidade interiores;

- a saída da chaminé do exaustor é mais larga do que a própria chaminé de exaustão do edifício;

- o esquentador instalado não está preparado para o fornecimento de gás natural;

- pelo menos 3 portas dos armários dos quartos não fecham, por deficiente colocação; e

- os painéis - lateral direito e inferior - da janela da sala estão danificados, por infiltração de água e humidade.

Defenderam, em conclusão, que a remoção de todos os defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos supra elencados é necessária e essencial para concluir a construção da fracção autónoma prometida e do prédio em que a mesma se integra, nas condições de habitabilidade e de pleno uso e fruição, em conformidade com o projecto de construção aprovado e com o contrato-promessa celebrado com a sociedade Insolvente e ratificado pela autora; que para eliminação de tais defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos da fracção autónoma prometida, é necessário realizar trabalhos e aplicar materiais de construção e equipamentos que se estimam em importância não inferior a €13.715,53, acrescida do respectivo IVA, a preços de 2012, sendo certo que para a remoção dos defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos que se verificam quer na fracção autónoma prometida, quer no prédio em que se integra, é necessário realizar trabalhos e aplicar materiais de construção e equipamentos que se estimam em importância não inferior a €25.000,00, acrescido do respectivo IVA, a preços actuais.

Por fim, defenderam que tais defeitos de construção, imperfeições e falta de acabamentos foram oportunamente comunicados e sempre foram do conhecimento e aceites pela gerência da insolvente e pelo anterior AI, sendo igualmente do conhecimento do actual AI; que conforme admitido pela autora, por solicitação do actual AI, teve lugar na fracção autónoma prometida, uma reunião entre o mesmo e o seu mandatário, em 23.03.2018, tendo aquele vistoriado a mesma e as partes comuns do prédio e percepcionado o seu estado inacabado e defeituoso; que a insolvente sempre se predispôs a concluir os elementos construtivos em falta e a rectificar os defeitos, mas nunca o chegou a fazer; que o anterior AI reconheceu a existência dos defeitos e dos falta de acabamentos, mas nunca ordenou a sua conclusão nem a sua rectificação, nem designou data para a celebração da escritura de compra e venda; que o actual AI, não obstante ter percepcionado in loco os referidos defeitos e falta de acabamentos, não os reconheceu expressamente e designou unilateralmente a data de 06.06.2018, às 15.30 horas, para a celebração do contrato definitivo, exigindo o pagamento da parte do preço prometido em falta, no montante de €110.000,00; que não aceitam tal situação e, por isso, transmitiram ao AI, logo na reunião de 23.03.2018, que não celebrariam a escritura pública de compra e venda sem a fracção autónoma prometida se encontrar concluída, sem defeitos de construção, imperfeições ou falta de acabamentos, ou, pelo menos, sem uma justa e razoável redução do preço prometido, posição que reiteraram na comunicação de 06.06.2018; que com a comunicação de 11.07./2018, remetida às 01.54 horas, por mail, para o endereço de correio eletrónico do AI; que a autora não tem, portanto, o direito de lhes exigir a celebração da escritura pública de compra e venda, sem antes concluir a construção da fracção prometida e do próprio prédio urbano em que a mesma se integra, em conformidade com o projecto de construção aprovado e de acordo com as alterações e condições contratualmente acordadas; que a autora não tem, de igual modo, o direito de resolver o contrato-promessa, pois que também não dispõe de fundamento legal nem contratual para o fazer – consequentemente não tem o direito de fazer seu o valor do sinal constituído, nem lhes pode exigir a entrega da fracção autónoma prometida.

Terminaram concluindo que a acção deve ser julgada apenas parcialmente procedente quanto ao pedido formulado na alínea a) do petitório, e no mais, improcedente, por não provada e por falta de fundamento legal.

Foi realizada Audiência Prévia, tendo sido fixados o objecto do processo e os temas da prova nos termos que contam da acta de 30.01.2019.

Procedeu-se à produção de prova pericial, materializada no relatório pericial junto a 12.04.2019.

Foi realizada Audiência Final com respeito pelo legal formalismo, conforme resulta das actas de 27.11.2019 e de 17.12.2019

Na sequência foi proferida a seguinte decisão:

“IV. – DECISÃO

Pelo exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, termos em que decido:

A) - Reconhecer a autora MASSA INSOLVENTE DA B…, LDA. como única e legítima proprietária da fracção autónoma, designada pela letra H, correspondente ao 1.º andar frente, destinada para habitação, tipo T2, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, Bloco …, sito na Rua…, n.º…, em …, freguesia de …, concelho de Aveiro, inscrita na matriz respectiva sobre o art. …..º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n.º …./……..-H.

B) – Absolver os réus C… e D… do demais peticionado pela autora MASSA INSOLVENTE DA “B…, LDA.”.

Custas a cargo da autora.

Valor da acção: 117.260,40 [cfr. arts. 296.º, 299.º, 301.º, 302.º, n.º 1, 305.º e 306.º, todos do Código de Processo Civil].

Notifique.

Registe...”

É justamente desta decisão que a Recorrente/Autora veio interpor o presente Recurso, concluindo as suas alegações da seguinte forma:

“CONCLUSÕES

I. A Douta Sentença ora recorrida decidiu: A) (…)

II. Dado que não concorda a Recorrida com a decisão proferida, no que ao ponto b) diz respeito, vem dela interpor recurso de apelação.

IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA

III. O Tribunal “a quo” não considera como provado que:

Os réus estão a usufruir gratuitamente da fracção autónoma identificada em 1. desde 29.06.2009.

IV. É imperioso, no entender da Recorrente, que fique provado que os Recorridos se encontram a usufruir da fracção em apreço, há praticamente onze anos, sem que nada tenham pago para além do sinal inicial, para assim se qualificar a sua conduta nos presentes autos.

Resulta do depoimento do Senhor Administrador de Insolvência, o qual foi prestado no dia 27.11.2019, entre as 11:13:51 e 11:52:17, designadamente entre o minuto 00:00:32 e o minuto 00:01:30, e cujas declarações não foram contrariadas nem pelos Recorridos nem mesmo pelas demais testemunhas, o seguinte: Meritíssima Juíza: E o que aconteceu então relativamente ao contrato? Estes senhores tinham celebrado um contrato… Senhor Administrador de Insolvência: Sim, sim, foi celebrado um contrato de promessa por cento e vinte mil euros, havia dez mil euros que já teriam sido pagos, essa questão não foi sequer questionada pelo meu colega Dr. G…, que me precedeu, portanto, não está em questão esse pagamento dos dez mil euros, mas de facto portanto a reivindicação de posse, teve a ver com a incapacidade que o administrador teve em tomar posse, posse efectiva do bem, uma vez que, realmente por parte dos promitentes compradores, quer dizer não houve nada para além do pagamento dos dez mil euros. (nosso sublinhado)

V. Deverá assim ser acrescentada tal matéria aos factos dados como provados, mediante a introdução de um novo ponto, que tem manifesto interesse para o que se discute nos presentes autos, devendo ser acrescentado o seguinte ponto à factualidade dada como provada:

33. “Por parte dos Réus nada mais foi pago no decurso de todo este período de tempo para além do sinal inicial no valor de €10.000,00.”

VI. Deverá ainda ser reformulado o ponto 31 da factualidade dada como provada, porquanto deverá de tal ponto constar a data em que os Réus/Recorridos tomaram conhecimento dos defeitos/deficiências.

VII. O artigo 31 da factualidade dada como provada deverá assim ter a seguinte redacção:

31. “Na fracção H existem as seguintes deficiência/anomalias as quais são conhecidas dos Réus desde o montante da entrega da fracção.”.

VIII. O Tribunal “a quo” ao ter deixado de fora da matéria dada como provada, os identificados pontos que a Recorrente pretende, através das presentes alegações, ver incluídos, fez uma errada apreciação da prova junta aos autos, bem como do direito aplicável.

IX. O Tribunal “a quo” omitiu que os Recorridos ocuparam a fracção em apreço nos autos desde Dezembro de 2009, tendo apenas liquidado o valor de €10.000,00 a título de sinal.

X. Os Recorridos liquidaram tal quantia, a 29 de Junho de 2009, quando outorgaram um contrato promessa de compra e venda, o qual configura o documento 5 junto com a petição inicial, e do qual consta da clausula n.º 4 que os primeiros outorgantes – B…, Lda., comprometem-se “a alterar as duas Casas de Banho e a Cozinha, no que diz respeito a materiais e mobiliário de acordo com a escolha a efectuar pela Segunda Outorgante, desde que não ultrapasse os dezassete euros por/m2, preço de fábrica, no que respeita a azulejos”.

XI. Temos ainda que de tal contrato consta ainda um mapa de acabamentos.

XII. Compulsado o depoimento da Ré, D…, o qual foi prestado no dia 27.11.2019, entre as 14:50:17 e 15:35:53

- E que entre os minutos 00:00:59 e 00:02:58, referiu:

(…) Meritíssima Juíza: Dando conta que não estava acabado pretendiam que acabassem ou reduzissem o valor é isso? Reduzissem o preço; Ré: Sim, a nossa primeira intenção era que acabassem, nós queríamos ter o apartamento acabados e escriturar pelo valor se isso não fosse possível pois que fosse abatido para nós podermos fazer as obras e podermos ter o apartamento conforme foi contratado (00:02:58) (nosso sublinhado);

- E entre os minutos 00:30:28 e 00:31:47, referiu: Meritíssima Juíza: Para além das comunicações efectuadas que já falamos delas, a 06.06.2018…; Ré: Sim

Meritíssima Juíza: No sentido de que não iam celebrar escritura naquelas condições, terá havido uma outra comunicação, posterior? A 11.07.2018? Também tem conhecimento dela? Ré: Sim, eu datas precisamente não sei, mas sei que houve posteriormente até porque houve uma contraproposta do Senhor Administrador, não sei se foi nesse dia, se foi, sei que foi nesse dia após a escritura e numa data próxima da escritura, da marcação da escritura.

Meritíssima Juíza: E essa contraproposta era sobre…

Ré: Era sobre a tal, o tal, relatório que nós tínhamos com o valor das obras de 2012, dividida em cinquenta por cento. E não entendemos razoável porque aqui tratava-se de uma questão de nós cumprirmos o valor do contrato com o apartamento acabado, portanto aquilo, não era para pagar nada a não ser cumprir-se o contrato, não estamos a falar de tempos de mora, de prejuízos, estamos a falar de obras, para concluir aquilo objecto prometido.(00:31:47) (nosso sublinhado).

- E entre o minuto 00:39:53 e 00:42:00 referiu:

Meritíssima Juíza: Aos senhores nunca ocorreu intentar uma acção contra a empresa primeiro ou a massa insolvente para que resolvessem isso? Ré: ahah Senhora Doutora nós estávamos a aguardar que fosse o quanto antes, se dependesse de nós já tinha acontecido em 2009 eu tinha feito a escritura porque foi isso que me comprometi, foi isso que eu negociei, que propus ao meu banco, que me concedeu um crédito e que mais tarde em renovou o crédito em 2012 para eu fazer a escritura e só não pedi um novo crédito porque nunca tive uma, uma, previsão de quando ia ser essa escritura celebrada e com o apartamento acabado porque foi isso que eu me comprometi a comprar e que queria cumprir, eu e o meu marido.

Advogado dos Réus: Em relação aos defeitos propriamente ditos a questão dos aparelhos do ar condicionado nunca funcionaram mesmo?

Meritíssima Juíza: Sim, já tinha dito que sim

Ré: Nunca funcionaram com todos os transtornos que isso, porque o meu filho com meses foi viver para lá, nasceu em Bragança e tinha dois meses quando foi para Aveiro viver.

Advogado dos Réus: Em relação à matéria dos artigos 66 da contestação estes defeitos estão denunciados, estão referenciados pelos Réus, são defeitos que integrariam, que a ser eliminados trata-se aqui de estravagâncias ou obras a mais que …Meritíssima Juíza: Imperceptível Advogado dos Réus: Como? Meritíssima Juíza: Já estão aqui elencados Advogado dos Réus: A questão é se a eliminação dos defeitos é (imperceptível) Meritíssima Juíza: Era essencial a eliminação destes defeitos?

Ré: Era essencial e era aquilo que estava contratado e que deveria ser para poder ter condições razoáveis de habitabilidade

Advogado dos Réus: E tudo isto, com a excepção dos que foram eliminados pelo Réus são contemporâneos à entrega da chave

Ré: Exactamente. (nosso sublinhado),

XIII. Resulta claro que não só os Réus sabiam de todos os defeitos que se encontram enunciados no ponto 31 da factualidade dada como provada, como igualmente nada fizeram, não obstante os considerarem essenciais, veja-se assim o depoimento prestado:

XIV. O artigo 31 da factualidade dada como provada indica como defeitos da fracção os seguintes:

(…).

XV. Compulsado o mapa de acabamentos junto ao contrato promessa, bem como as deficiências/anomalias existentes na fracção em apreço, temos que a B… apenas não procedeu à colocação do ar condicionado, nem mesmo à instalação na casa de banho do quarto suite do móvel, espelho, lavatório e misturadoras do lavatório.

XVI. Em face do exposto, e tendo em conta que o que os Réus pugnam pelo acabamento da fracção, conforme resulta do depoimento supra transcrito, a verdade é que a B… cumpriu com o mapa de acabamentos junto ao contrato promessa, com excepção de apenas dois itens: a colocação do ar condicionado, bem como o móvel, o espelho e o lavatório nem as misturadoras do lavatório na casa de banho do quarto suite.

XVII. As demais deficiências, tratam-se de defeitos cujo prazo para a sua reclamação há muito terminou, tendo em conta que as mesmas já são do conhecimento dos Réus desde Dezembro de 2009, data em que lhes foram entregues as chaves dado que foi em tal data que começaram a habitar a fracção em apreço, motivo pelo qual a correcção do artigo 31 da factualidade dada como provada, tem assim um manifesto interesse para o que se discute nos presentes autos, pelo que com efeito deverá ser o mesmo ser redigido nos termos supra enunciados.

XVIII. Os Réus encontram-se a ocupar a fracção desde Dezembro de 2009, e apenas em 31.05.2011 solicitaram à B…, Lda. a reparação dos defeitos identificados a folhas 113 e 114.

XIX. Por outro lado, há que reter que a B…, Lda., a 12.12.2011, remeteu aos Réus o e-mail junto a folhas 116, com o seguinte teor: “… sou a questionar se o meu cliente já pode marcar a escritura de compra e venda, e se existe mais alguma reclamação por satisfazer, além do móvel da casa de banho que o meu cliente já tem tratado. Fico a aguardar o seu contacto a fim de resolvermos este assunto rapidamente. Melhores cumprimentos, o Colega ao dispor, …)”

XX. A 28 de Dezembro de 2011 o mandatário da B…, Lda. remete nova comunicação ao mandatário dos Réus, conforme resulta da comunicação junta a folha 116, através da qual refere:

“Exmo. Colega, venho reafirmar o conteúdo do e-mail infra que não obteve resposta. Mais informo que o m/ cliente aceitou abater 5.000,00€ no preço a pagar derivado da questão do piso, e que resolverá os pouquíssimos problemas existentes antes da escritura. Fico a aguardar, mais uma vez, a sua prezada resposta…”.

XXI. A sociedade comercial B… apenas foi declarada insolvente a 05.10.2014, pelo que os Réus desde de 2009 até 2014 nada fizeram, temos que é assim evidente que nunca os Recorridos pretenderam nem pretendem a reparação dos “defeitos”, nem mesmo celebrar qualquer escritura, nem em tal data nem mesmo depois, dado ser certo que a referida sociedade previamente à sua declaração de insolvência aceitou “abater” o valor de €5.000,00 ao valor da venda.

XXII. Os Réus foram prudentes ao fazer constar do contrato promessa, quer um mapa de acabamentos, bem como ainda fizeram constar do próprio contrato um clausula que a tal atendesse, no entanto, não instauraram qualquer acção, não fizeram qualquer interpelação, deixaram-se estar passivamente a ocupar o imóvel em apreço, de forma totalmente gratuita e para o qual apenas e só pagaram €10.000,00 e com um custo de reparação, conforme resulta do ponto 32 da matéria provada de €:19.500,00, IVA incluído!!!

XXIII. Quando a Recorrente surge a contactar os Recorridos, os mesmos mantiveram o seu habitual “modus operandi” ou seja, omitindo qualquer comunicação ou protelando a resposta até ao limite, dado que a sua actual situação é evidentemente cómoda.

XXIV. Após a visita do Senhor Administrador de Insolvência ao imóvel, a 23.03.2018, os Recorridos nada lhe comunicaram, não obstante resultar dos factos dados como provados que o mandatário dos Réus se havia comprometido a apresentar uma proposta que tivesse em conta as deficiências relatadas, com base em relatório de perito!

XXV. Foi por conta de tal inércia que o Senhor Administrador de Insolvência se viu compelido a 23.04.2018 solicitar tais elementos, no entanto, os Réus, optaram, uma vez mais, por não proceder ao levantamento de tal missiva, conforme resulta da factualidade dada como provada,

XXVI. Tendo apenas reagido no dia 06.06.2018, no exacto dia e hora em que o Senhor Administrador havia designado para a marcação da escritura pública de compra e venda, face à ausência de resposta dos Recorridos!

XXVII. Com o comportamento supra descrito os Réus impossibilitam de forma constante a venda do imóvel, quer a estes, quer a qualquer outro interessado, verifica-se assim um manifesto abuso de direito por parte dos Recorridos, uma vez que não existe da parte destes, nem nunca existiu uma intenção séria de celebrar o contrato prometido!

XXVIII. Nunca os Recorridos encetaram diligências para a execução específica do contrato promessa, deixaram-se anos em absoluto silêncio, quer desde 2011 a 2014, a que corresponde a última comunicação da B…, até à sua declaração de insolvência bem como de tal data em diante.

XXIX. A descrita situação prefigura como já se referiu um flagrante venire contra factum proprium, uma violação da boa fé e um abuso de direito, o qual desde já se invoca para todos os efeitos legais, e assim, toda a descrita postura/conduta dos Recorridos no decurso dos últimos dez anos torna perfeitamente justificável a perda do interesse da Recorrente em manter o contrato, pois há muito que se encontravam em mora e, assim, forçosamente lícita a rescisão contratual por si oportunamente efectuada.

XXX. Forçosamente se conclui que se impõe a esse Exmo. Tribunal uma reapreciação da matéria de facto dada como provada e como não provada, impondo que se acrescente o ponto 33 à factualidade dada como provada, bem como o artigo 31 seja alterado nos termos já supra descritos.

XXXI. Nesta conformidade temos que a sentença não poderá manter-se, porquanto a Douta Sentença ora recorrida, violou o disposto nos artigos 334º; 428.º; 432.º 1; 442.º n.º 2; 762.º; 763.º; 801.º; 804.º n. º2; 805.º n.º 2 alíneas a) e c); 808.º todos do Código Civil.

XXXII. Desta forma e face ao exposto, é entendimento da Recorrente que a sentença proferida deverá ser revogada e substituída por outra que determine a licitude da resolução do contrato de promessa celebrado ou, caso assim não se entenda, e caso V. Exas. se dignem considerar ilícita a resolução operada, sempre deverá a mesma extinguir o contrato prometido, atento o exposto.

Termos em que deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a sentença proferida, substituída por outra que determine a licitude da resolução do contrato de promessa celebrado ou caso assim não se entenda, e caso V. Exas. se dignem considerar ilícita a resolução operada, sempre deverá a mesma extinguir o contrato prometido (…)”

Os RR. apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do Recurso.

Defendem em síntese que:

“É, portanto, evidente que:

1º – a Recorrente nunca comunicou aos RR. a resolução do contrato-promessa, pelo que, inexistindo qualquer declaração de resolução em caso algum, pode o Tribunal reconhecer que se tornou efectiva a resolução do contrato-promessa;

2º – a Recorrente não tem nem sequer invocou, qualquer fundamento legal nem contratual para resolver o contrato-promessa;

3º – a resolução do contrato-promessa junto aos autos em caso algum pode ser considerada lícita, como finalmente reconhece a Recorrente;

4º – a resolução ilícita não extingue o contrato-promessa nem produz quaisquer efeitos, por ser infundada e legalmente inadmissível.

Finalmente, consigna-se que estas pretensões da A., de extinção do contrato-promessa por excessiva onerosidade da própria prestação ou pela plena eficácia da resolução ilícita, constituem matérias de facto e de direito que não foram sequer alegadas nos autos nem formulados os pedidos correspondentes. Consequentemente, a eventual procedência destas pretensões recursivas da Recorrente sempre constituiria uma violação dos limites da condenação, por consubstanciarem condenação dos RR. em objecto diverso do peticionado – cfr. artº 609º, nº 1, do CPC.

Em conclusão, sem prejuízo da invocada questão prévia de rejeição do recurso, devem ser julgadas improcedentes todas as Conclusões do recurso interposto pela A./Recorrente e mantida a aliás, douta sentença recorrida.

NESTES TERMOS, devem Vªs. Exªs., Meritíssimos Senhores Juízes Desembargadores, rejeitar o presente recurso, por manifesto incumprimento do ónus de formulação de conclusões sintéticas, ou caso assim se não entenda, julgar a presente Apelação improcedente, por infundamentada e absolutamente injustificada e, em consequência, confirmar a douta sentença recorrida”,

Na sequência de arguição dos Recorridos, foi formulado convite à Recorrente no sentido de convidar a Recorrente “a aperfeiçoar as conclusões diminuindo a sua prolixidade”, o que a mesma veio a cumprir através do requerimento apresentado em 20.8.2020.

Nessa sequência, foi proferido despacho a admitir o Recurso.

Cumpridos os vistos legais, cumpre decidir.

II- FUNDAMENTOS

O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.

No seguimento desta orientação, a(o)(s) Recorrente(s) coloca(m) as seguintes questões que importa apreciar:

I- Impugnação da matéria de facto:

- Entende a Recorrente que o Tribunal Recorrido incorreu em erro de julgamento quanto aos seguintes factos:

A. Deve ser dado como provado que: - “Por parte dos Réus nada mais foi pago no decurso de todo este período de tempo para além do sinal inicial no valor de €10.000,00.” – aditando-se um ponto 33.

B- Deverá ainda ser reformulado o ponto 31 da factualidade dada como provada, para a seguinte redacção: 31. “Na fracção H existem as seguintes deficiência/anomalias as quais são conhecidas dos Réus desde o montante da entrega da fracção.”.

2. Saber se, sendo modificada a matéria de facto no sentido propugnado pela recorrente, as pretensões da A. devem ser julgadas procedentes.

2.1. saber se existe abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium” - com o seu comportamento os Réus impossibilitam de forma constante a venda do imóvel, quer a estes, quer a qualquer outro interessado, não existindo da parte destes, nem nunca tendo existido uma intenção séria de celebrar o contrato prometido.

2.2. saber se a conduta dos Recorridos no decurso dos últimos dez anos torna perfeitamente justificável a perda do interesse da Recorrente em manter o contrato, pois há muito que se encontravam em mora e deve, assim, considerar-se lícita a rescisão contratual por si oportunamente efectuada.

2.3. saber se, no caso de assim não se entender, a resolução ainda que ilícita tem como efeito a extinção do contrato-promessa.

3. saber se as pretensões só formuladas no Recurso (de extinção do contrato-promessa por excessiva onerosidade da própria prestação ou pela plena eficácia da resolução ilícita) não podem ser aqui acolhidas por violação dos limites da condenação, consubstanciando condenação dos RR. em objecto diverso do peticionado – cfr. artº 609º, nº 1, do CPC (questão levantada pelos Recorridos)

A) - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A decisão proferida em 1ª instância julgou provados os seguintes factos:

II. - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

“A. FACTOS PROVADOS

Encontra-se assente a seguinte factualidade, com relevância para a decisão a proferir:

1. Mostra-se inscrita a favor de B…, Lda., pela Ap. 23, de 23.03.2000, para além do mais, a fracção autónoma, designada pela letra H, correspondente ao 1.º andar frente, destinada para habitação, tipo T2, com a área de 97,60 m2, com uma varanda com 22 m2 e um compartimento de arrumos na cave, com a área de 3,28 m2, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, Bloco …, sito na Rua…, n.º…, em …, freguesia de …, concelho de Aveiro, inscrito na matriz respectiva sobre o art. …..º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n.º …./……..-H.

2. A 29.06.2009, a B…, Lda. celebrou com os réus o contrato junto a fls. 21v.º/23v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], que designaram de «Contrato Promessa de Compra e Venda», nos termos do qual a primeira declarou prometer vender aos segundos a fracção autónoma identificada em 1., mediante o preço global de €120.000,00, a ser liquidado através da entrega do montante de €10.000,00 a título de sinal e princípio de pagamento, na data da subscrição do contrato, e de €110.000,00 aquando da celebração da escritura pública.

3. Mais declararam os referidos outorgantes que a escritura de compra e venda se celebraria até ao final do mês de Dezembro de 2009, competindo à B…, Lda. a sua marcação, devendo comunicar a data aos réus, por carta registada, com 10 dias de antecedência.

4. Declararam, ainda, que o contrato ficaria sujeito ao regime de execução específica, nos termos do art. 830.º do Código Civil, a cuja invocação não obstaria a existência de sinal.

5. Decorrido o prazo referido em 3., não foi marcada data para a celebração da escritura de compra e venda.

6. Em Dezembro de 2009 os réus passaram a habitar a fracção autónoma acima identificada.

7. A entrega das chaves da fracção aos réus foi da iniciativa da gerência da sociedade B…, Lda., tendo sido efectuada para não os prejudicar pelo atraso na celebração do contrato definitivo, por razões imputáveis à promitente vendedora.

8. A 31.05.2011 os réus remeteram à B…, Lda. a carta junta a fls. 113/114 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos da qual solicitavam que se procedesse ao acabamento da fracção autónoma objecto do contrato referido em 2

9. A 13.06.2011 os réus remeteram à B…, Lda. o email junto a fls. 112v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos do qual informaram que não celebrariam a escritura de compra e venda enquanto a fracção autónoma e as partes comuns do prédio não estivessem concluídas.

10. A 12.12.2011 a B…, Lda. remeteu aos réus o email junto a fls. 116 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos do qual questionou se já poderia marcar a escritura de compra e venda ou se existiria mais alguma reclamação, para além do móvel da casa de banho.

11. A 28.12.2011 a B…, Lda. remeteu aos réus o email junto a fls. 116 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos do qual informou estar disposta a abater €5.000,00 ao preço a pagar, devido à questão do piso, tendo-se comprometido, ainda, a resolver os demais problemas antes da celebração da escritura.

12. A B…, Lda. foi declarada insolvente por decisão proferida a 15.10.2014, transitada em julgado a 05.11.2014, proferida no processo n.º 709/14.1T2AVR-J1, do Juízo de Comércio de Aveiro.

13. A fracção autónoma, acima identificada, foi apreendida para a Massa Insolvente, através da Ap. …, de 29.12.2014.

14. O Administrador da Insolvência inicialmente nomeado, o Dr. G…, remeteu aos réus a carta junta a fls. 18v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], datada de 05.01.2015, comunicando a sua intenção de cumprir o contrato-promessa de compra e venda, pelo valor de €120.000,00.

15. A 15.10.2015, na sequência do óbito do Administrador Judicial acima identificado, foi nomeado Administrador da Insolvência o Dr. E... o qual, por email de 27.10.2015, junto a fls. 19 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], solicitou aos réus que lhe remetessem cópia do contrato-promessa e, bem assim, qualquer outra informação que considerassem relevante para análise da questão.

16. Por requerimento datado de 13.12.2017, junto a fls. 20v.º/24 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], os réus procederam à junção aos autos, mais concretamente ao apenso E, do referido contrato-promessa.

17. No dia 23.03.2018 o Administrador da Insolvência e o mandatário dos réus reuniram-se na fracção apreendida, tendo o primeiro vistoriado a fracção e constatado que a mesma não se encontrava concluída, designadamente ao nível das instalações sanitárias.

18. Nessa reunião o mandatário dos réus comprometeu-se a apresentar uma proposta que tivesse em conta as deficiências relatadas, com base em relatório de perito, a remeter ao Administrador da Insolvência.

19. O Administrador da Insolvência, a 23.04.2018, remeteu aos réus, para a morada da fracção, a carta junta a fls. 24v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos da qual os interpelou para, até ao dia 30.04.2018, apresentarem relatório de perito da especialidade, que identifique as anomalias/deficiências apontadas e concretize as obras em falta, discriminando o respectivo valor.

20. Tal carta veio a ser devolvida ao remetente, a 08.05.2018, por não reclamada.

21. O Administrador da Insolvência, a 14.05.2018, remeteu aos réus, para a morada da fracção, a carta junta a fls. 26v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos da qual os notificou para comparecerem, ou se fazerem representar, no dia 06.06.2018, pelas 15.30 horas, no Cartório Notarial, para realização da escritura de compra e venda relativa à fracção H, fazendo dela constar que a não comparência, na data e hora indicadas, implicaria o incumprimento definitivo do contrato-promessa.

22. No dia 06.06.2018, pelas 14.01 horas, os réus, através do respectivo mandatário, remeteram ao Administrador da Insolvência e ao Notário o email de fls. 111/112 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos do qual comunicaram que não iriam comparecer na hora designada para a realização da escritura, porquanto esta apenas poderia ter lugar, pelo preço prometido, depois de concluída a fracção.

23. Mais solicitaram ao Administrador da Insolvência que esclarecesse se pretenderia concluir a fracção ou proceder ao ajuste/redução do preço prometido e aquisição e remeteram o relatório de vistoria e os orçamentos de fls. 51/53 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido].

24. O Administrador da Insolvência, a 18.06.2018, remeteu aos réus, para a morada da fracção, a carta junta a fls. 54v.º/55 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], nos termos da qual propôs a realização a escritura de compra e venda pelo prelo global de €111.564,94, que corresponde o ajuste do preço inicial de €120.000,00, tendo em consideração o valor de €6.857,77, acrescido de IVA, a título das anomalias apontadas no relatório do perito [correspondente a 50% do valor global apresentado].

25. Na referida carta o Administrador Judicial solicitou, ainda, que os réus declarassem, no prazo de 8 dias, se aceitavam a proposta, sendo que, nada sendo dito, consideraria o incumprimento definitivo do contrato-promessa.

26. A 25.06.2018, por email, junto a fls. 55v.º [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], o Administrador da Insolvência deu conhecimento ao mandatário dos réus do teor da carta datada de 18.06.2018.

27. Por email datado de 11.06.2018, junto a fls. 53v.º/54 [cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido], o mandatário dos réus, reiterando o interesse destes na aquisição da fracção, apresentou uma contraproposta, no valor de €85.000,00 e, para o caso de tal valor não ser aceite, solicitou a conclusão da construção da fracção e a rectificação dos defeitos nela detectados e denunciados.

28. A 21.08.2018 o Administrador da Insolvência deu entrada da presente acção.

29. Nas partes comuns do prédio existem as seguintes deficiência/anomalias:

a) o lugar de garagem tem 10,57 m2 quando o plano de urbanização da cidade de Aveiro diz que a dimensão mínima deve ser de 12,50 m2 por lugar de estacionamento para veículos ligeiros, pelo que existe alguma dificuldade de estacionamento caso os lugares contíguos estejam ocupados.

b) Existe um desnível de cotas entre a soleira da porta e o pavimento exterior da cave, denotando-se, no exterior dos arrumos, humidades.

c) No tecto da cave existem várias manchas de humidade, junto à tubagem de descargas, tendo sido alvo de algumas intervenções junto das mesmas, apresentando algumas irregularidades e maus acabamentos.

d) ao nível do rés-do-chão, no acesso à cave, foi efectuado numa parede adjacente, um desenho esquemático dos degraus, não tendo o mesmo sido removido;

e) no hall de entrada do prédio, os armários não foram revestidos a toda a altura, visionando-se parcialmente o tosco da alvenaria;

f) na lage de cobertura da cave, que constitui simultaneamente o pavimento do piso térreo exterior, existe um vão, uma abertura, que foi objecto de uma intervenção posterior para o cobrir ou tapar, mas não ficou devidamente revestido - tal abertura situa-se sobre o lugar de garagem destinado à fracção prometida e, como não se encontra devidamente isolada/tapada, permite a infiltração e queda de água do exterior para aquele espaço de garagem, mormente sempre que chove; e

g) o piso da cobertura está completamente revestido com tela asfáltica, no entanto, em algumas zonas, encontra-se mal colocada, o que permitirá a entrada de humidades.

30. Para reparação das deficiências/anomalias acima descritas, referentes às partes comuns, será necessário despender o montante global de €5.500,00, com IVA incluído.

31. Na fracção H existem as seguintes deficiência/anomalias:

a) em várias paredes interiores, nomeadamente, sobre a porta de entrada da fracção, na sala, cozinha, hall e quartos, existem várias fissuras, tendo sido algumas disfarçadas com recurso a pintura, necessitando de ser reparadas.

b) nos aros das portas foi colocado poliuretano em excesso, não tendo sido removidos os vários pedaços excessivos, causando um desagradável efeito inestético;

c) nas juntas entre os pavimentos de diferentes materiais foram aplicados mata-juntas para disfarçar os erros de aplicação, existindo desníveis acentuados entre os vários pavimentos e separadores em inox, com superfície cortante;

d) num dos quartos da habitação, o estore está avariado, não permitindo a abertura da porta de acesso ao terraço contíguo;

e) no pavimento e nas paredes das casas de banho, foi aplicado azulejo rectificado assente sobre azulejo normal anteriormente aplicado e foram deixadas abertas as juntas entre as várias peças, desvirtuando a estética e a função específica daquele material rectificado;

f) na casa de banho do quarto suite não foram instalados o móvel, o espelho e o lavatório nem as misturadoras do lavatório;

g) na sala, corredor e quartos, o soalho flutuante apresenta juntas abertas e topos salientes e em vários locais encontra-se levantado e separado dos rodapés, conferindo um desagradável aspecto inestético e ineficaz ao pavimento;

h) na varanda, foram colocados painéis de vidro de resguardo, sendo que um deles se apresenta partido e com acabamento deficiente na sua parte inferior, estando sujo com cimento cola e tinta;

i) os armários de cozinha têm as portas desniveladas e num deles foram feitos orifícios para portas de abrir e não para porta basculante, tendo de ser substituído;

j) a unidade exterior dos aparelhos de ar condicionado e aquecimento não foi instalada;

k) a misturadora da banca da cozinha não se encontra fixa, nem o lava-louças.

l) todos os blackouts encontram-se danificadas e não operacionais

m) a soleira da porta do quarto suite apresenta manchas de humidade, carecendo de substituição;

n) o tecto falso junto do extractor de fumos do esquentador tem um acabamento tosco e irregular;

o) a saída da chaminé do exaustor é mais larga do que a própria chaminé de exaustão do edifício;

p) o esquentador instalado não está preparado para o fornecimento de gás natural;

q) pelo menos 3 portas dos armários dos quartos não fecham, por deficiente colocação; e

r) os painéis, lateral direito e inferior, da janela da sala estão danificados, por humidades.

32. Para reparação das deficiências/anomalias acima descritas, referentes à fracção H, será necessário despender o montante global de €19.500,00, com IVA incluído.

B. FACTOS NÃO PROVADOS

Não se provaram quaisquer outros factos relevantes para a decisão da causa alegados pelas partes, que não se encontrem descritos como provados ou que se mostrem em oposição aos provados ou prejudicados por estes. Designadamente, não se provou que:

a. Os réus estão a usufruir da fracção autónoma identificada em 1. desde 29.06.2009.

b. Após 06.06.2018 o Administrador da Insolvência predispôs-se a ouvir os réus, mas só encontrou silêncio.

B) - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

Como resulta do relatório elaborado, a Recorrente propõe como objecto do presente recurso a impugnação da decisão sobre a matéria de facto e, compulsado o Recurso interposto, pode-se concluir que, como resulta do corpo das alegações e das respectivas conclusões, a Autora/ Recorrente impugnou a decisão da matéria de facto, tendo dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a), b) e c) do CPC, pois que, faz referência aos concretos pontos da matéria de facto que considera incorrectamente julgados, e a decisão que, no seu entender, deveria sobre eles ter sido proferida.

Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, importa verificar, pois, se se pode dar razão à Recorrente, quanto aos questionados pontos da matéria de facto.

Entende a Recorrente que o Tribunal Recorrido incorreu em erro de julgamento quanto aos seguintes factos:

A. Deve ser dado como provado que: - “Por parte dos Réus nada mais foi pago no decurso de todo este período de tempo para além do sinal inicial no valor de €10.000,00.” – aditando-se um ponto 33.

B- Deverá ainda ser reformulado o ponto 31 da factualidade dada como provada, para a seguinte redacção: 31. “Na fracção H existem as seguintes deficiência/anomalias as quais são conhecidas dos Réus desde o montante da entrega da fracção.”.

A Recorrente discorda do julgamento efectuado alegando, em síntese, que as alterações por si propugnadas resultariam dos seguintes meios de prova:

- do depoimento do Senhor Administrador de Insolvência e das declarações da Ré;

- da prova documental junta aos autos.

A primeira questão que a Impugnação da matéria de facto deduzida pela Recorrente coloca é a de tentar perceber o sentido da sua argumentação.

Na verdade, e salvo o devido respeito pela opinião contrária, a Recorrente parece partir de um pressuposto errado, qual seja a de que o Tribunal julgou como não provado que os RR. usufruíssem de uma forma gratuita a fracção autónoma que lhes foi prometida vender na data de Junho de 2009.

Ora, se compulsarmos a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo Tribunal Recorrido pode-se facilmente constatar que o Tribunal não produziu essa resposta relativamente à factualidade em discussão (que tinha sido alegada no item 7 da petição inicial: “E aí tornou-se patente que os R.R. se encontravam a usufruir gratuitamente do locado (?) em causa desde 29.06.2009!!!”).

Na verdade, decorre da referida decisão que o único facto considerado não provado é relativo apenas à data em que os RR. começaram a usufruir da fracção autónoma identificada em 1, tendo o tribunal recorrido considerado que não o faziam desde 29.06.2009 (data da celebração do contrato-promessa) (facto não provado constante da al. b) dos factos não provados), mas sim apenas a partir de Dezembro de 2019 (facto provado constante do ponto 6. “Em Dezembro de 2009 os réus passaram a habitar a fracção autónoma acima identificada”).

Quanto à alegada gratuitidade dessa utilização, o Tribunal Recorrido optou - e bem - por excluir (do facto considerado não provado) a expressão conclusiva “de uma forma gratuita” e referir-se apenas ao único pagamento efectuado pelos RR. – o mencionado no ponto 2 da matéria de facto provado - correspondente ao pagamento de 10.000 € (dez mil euros) a título de sinal no momento da subscrição do contrato-promessa.

Nesta conformidade, a impugnação deduzida pela Recorrente não tem qualquer fundamento, uma vez que a “conclusão” que pretende ver incluída na matéria de facto, decorre justamente da factualidade que foi dada como provada (é uma conclusão que se pode retirar da matéria de facto provada – que se julga, aliás, ser admitida pelos RR.)[1].

Improcede esta parte da impugnação sem necessidade de mais alongadas considerações.

Entremos agora no segundo ponto da impugnação deduzida pela Recorrente.

Julga-se mais uma vez que a Recorrente não tem razão quando pretende reformular a redacção do ponto 31 de forma a que dele passe a constar a seguinte expressão: “as quais (deficiências/anomalias) são conhecidas dos Réus desde o montante da entrega da fracção”.

A factualidade constante do ponto 31 corresponde aos factos que foram alegados pelos RR. nos itens 44º a 67º da contestação e, obviamente, neles não se mencionavam os factos que a Autora pretende aditar à factualidade que havia sido alegada por aqueles.

Mas, mais do que isso, os factos que a Recorrente agora (em sede de recurso) pretende aditar nem sequer foram alegados por si (nem pela parte contrária) nas peças processuais que apresentou na 1ª Instância, nem foram alegados em qualquer outro momento processual (por ex. audiência prévia ou audiência final).

Como é sabido, vigora no nosso processo civil o princípio do dispositivo, segundo o qual incumbe às partes alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções invocadas (art. 5º, nº 1 do CPC).

Admite, no entanto, o legislador que, quanto aos factos complementares que resultem da instrução da causa, os mesmos possam ainda ser considerados pelo Juiz (art. 5º, nº 2, al. b) do CPC), desde que sobre eles tenham as partes tido possibilidade de se pronunciar.

Segundo o Prof. Lebre de Freitas[2], “… não é duvidoso que qualquer das partes possa manifestar-se no sentido de integrar o facto (complementar que resulte da instrução da causa) na matéria da causa, o que melhor se coaduna com o princípio do dispositivo, bem como com o exacto alcance do ónus da alegação… “, concluindo, no entanto, depois que o Juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pela partes, já que é o que “… impõe o princípio do dispositivo...”[3].

Ou seja, para que o Tribunal Recorrido (e o presente Tribunal) pudesse valorar os alegados factos complementares que alegadamente teriam decorrido da instrução da causa, teriam as partes (e nomeadamente, a Recorrente/Autora) que ter manifestado a intenção de integrar esses alegados factos (não alegados nos articulados) no processo, para que pudesse ter ocorrido a possibilidade de contraprova pela parte contrária àquela a que o facto aproveita[4] - cf. art. 5º, nº 2, al. b) do CPC, parte final.

Ora, como já referimos, compulsados os articulados apresentados pelas partes, e nomeadamente a petição inicial apresentada pela Autora, constata-se que os factos que aquela pretende agora ver como provados não foram por esta alegados em qualquer das fases processuais.

Aliás, refira-se que os factos que a Recorrente pretende agora que sejam integrados na matéria de facto provada nem sequer podem ser considerados como complementares de qualquer facto por si alegado - antes traduzem na alegação de uma questão verdadeiramente nova em face da causa de pedir alegada pela Autora (incumprimento do contrato-promessa v. caducidade do direito de reclamar defeitos da fracção autónoma prometida vender?)[5].

Finalmente, importa dizer que, além de a pretensão dos Recorrentes violar o princípio do dispositivo atrás evidenciado, e de os factos alegados nem sequer constituírem factos complementares de algum facto por si alegado, também, por não ter sido requerida a sua valoração em sede de Audiência final pela Autora, não foi concedida aos RR. a possibilidade de se pronunciar sobre os mesmos – conforme exige a parte final da al. b) do art. 5º do CPC.

Por todo o exposto, tem que se concluir que o Tribunal Recorrido não podia (nem o presente Tribunal pode) valorar esses eventuais factos (não alegados) que a Autora pretendia agora acrescentar à matéria de facto, pois que, como se disse, tratam-se de factos que não foram alegados pelas partes (nem nos articulados, nem de forma avulsa posteriormente), nem que as partes tivessem declarado querer deles beneficiar na sequência da instrução do processo, sendo que, além de tudo isso, sobre eles nem sequer foi cumprido o princípio do contraditório.

Não existem, assim, dúvidas que, do ponto de vista processual, é inadmissível, por violação do princípio do dispositivo (art. 5º, nºs 1 e 2, al. b) do CPC), a pretensão da Autora/Recorrente em pretender valorar estes factos que, tendo alegadamente resultado da instrução do processo, não tinham sido alegados no seu articulado, nem declararam pretender integrar na matéria da causa em sede de Audiência final.

Cumpre, aliás, referir que se o Tribunal Recorrido se tivesse pronunciado sobre esta factualidade, de motu próprio, também tal decisão não podia aqui ser acolhida.

É que, como já se concluiu no ac. da RC de 14.1.2013 (relatora: Inês Moura), in dgsi.pt “(…) 2. A resposta dada pelo tribunal sobre factos que não foram alegados pelas partes e que não integram a causa de pedir, é excessiva, pelo que tais factos não podem ser considerados na decisão.3. As questões novas suscitadas pela parte apenas em sede de recurso, que não foram alegadas oportunamente, nem consideradas pelo tribunal, nos termos do art. 608 nº 2 do N.C.P.C., não podem por isso ser levadas em conta, estando vedada a sua apreciação ao tribunal de recurso”.

Improcede, pois, por todas estas razões, a pretensão de aditamento da matéria de facto, formulada pela Recorrente.

Improcede também a Impugnação com este fundamento.

Aqui chegados, importa verificar se, independentemente de não se ter procedido à alteração da matéria de facto no sentido propugnado pela Recorrente, deve manter-se a apreciação de mérito efectuada pela Decisão Recorrida, em face da matéria de facto dada como provada.

Ora, ponderando essa questão, é evidente que a pretendida modificação da matéria de facto assumia, dentro da posição da Autora, assinalável relevância, nomeadamente, no que concerne à nova argumentação aduzida em sede de recurso.

No que concerne à fundamentação de direito apresentada pelo Tribunal Recorrido, julga-se que a mesma se reconduz à explanação correcta do regime jurídico aplicável ao caso concreto.

Com efeito, como se julga ser pacífico entre as partes, a questão que se colocava, no caso concreto, coincidia com a discussão da existência dos pressupostos legais (ou contratuais) que permitiriam à Autora resolver o contrato-promessa celebrado com os RR., designadamente, se estes últimos teriam incorrido em incumprimento definitivo do mesmo.

Na sentença, aqui posta em crise, após explanar o regime jurídico do contrato promessa de compra e venda com pertinência, respondeu-se de forma negativa a essa questão, com os seguintes argumentos (aqui muito resumidos):

1º decorre da factualidade apurada que os réus mantiveram sempre interesse na celebração do contrato prometido, tendo apenas exigido a conclusão das obras e a eliminação dos defeitos que persistiram na fracção e nas partes comuns;

2º não obstante a interpelação admonitória efectuada pelo Administrador da Insolvência a 14.05.2018 e a 18.06.2018, a verdade é que não eram os réus que se encontravam em incumprimento, mas primeiramente a B…, Lda. e depois a respectiva Massa Insolvente - pois impunha-se-lhes a entrega da fracção pronta e acabada.

3º Assim, quando pelo Administrador da Insolvência foi designada data para a realização a escritura pelo preço contratado, mas sem se ter procedido ao acabamento da fracção nem ao desconto do valor necessário para o efeito, estavam os réus legitimados a, ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 762.º, 763.º e 428.º do Código Civil, recusar o cumprimento do contrato-definitivo. Ora, é precisamente neste incumprimento, que, em bom rigor, antes consubstancia o legítimo exercício da excepção de não cumprimento, que a autora se funda para resolver o contrato-promessa – na falta de comparência dos réus à escritura designada para o dia 06.06.2018.

Nesta conformidade, e por força do exposto, conclui que:

“no caso dos autos, atento o que supra ficou exposto, dúvidas não restam de que não assistia à autora o direito de resolver o contrato-promessa, por falta de fundamento convencional e legal para o efeito”.

Importa, pois, verificar se essa decisão se deve manter, ou se pode ser dada razão à Recorrente quando insiste na verificação de uma situação de incumprimento definitivo do contrato que lhe permitia resolver o contrato-promessa celebrado com as consequências aqui peticionadas (condenação dos RR. a entregar a fracção autónoma livre de pessoas e bens).

Não se mostra questionado que, no caso concreto, se discute um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma identificada na petição inicial (art. 410º e ss. do CC).

E também se depreende da posição das partes que o que se discute neste âmbito é saber se existiu incumprimento definitivo do contrato, imputável a uma das partes (aos RR.), já que ambas parecem aceitar que só o incumprimento que assuma aquela natureza é que pode fundamentar o exercício do direito de resolução do contrato promessa aqui peticionado pela Autora[6].

Como é sabido, de acordo com o disposto no art. 406º do CC, o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.

As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato[7].

Consiste ela, assim, na destruição da relação contratual operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.

O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.

O direito à resolução do contrato tanto pode ter por fonte a lei como a convenção das partes (art. 432º, nº 1 do CC).

Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção da partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato[8].

A resolução é, na maior parte dos casos, extrajudicial, não necessitando do concurso do tribunal para operar os seus efeitos, pois que opera mediante declaração de uma parte à outra – art. 436º, nº 1 do CC.

Ao caso dos autos interessa apurar da resolução com fundamento na lei, pois que não pactuaram os contratantes, através da lex contractus, a resolução convencional (não estabeleceram, por acordo, qualquer cláusula resolutiva).

Aqui chegados, e concluindo-se que as partes não convencionaram no contrato celebrado esta cláusula resolutiva expressa, a resolução do contrato-promessa só poderá operar tendo como fonte a lei, sendo que decorre desta que a resolução pode ocorrer nos casos de impossibilidade definitiva da prestação, perda do interesse do credor, em consequência da mora, ou decurso de um termo fixado como essencial[9].

Em primeiro lugar, importa reforçar a ideia de que, neste âmbito do incumprimento das obrigações, é necessário efectuar uma distinção prévia entre dois tipos de incumprimento.

A mora que é uma situação em que a prestação não é executada no momento próprio, mas ainda é possível por continuar a corresponder ao interesse do credor (art. 804º do CC); e o incumprimento definitivo que se verifica sempre que a prestação não tenha sido cumprida e não possa vir a sê-lo posteriormente.

Segundo o nosso Código Civil (arts. 801º, nº 1 e 808º do CC), são basicamente três as causas que podem estar na origem de tal situação de incumprimento definitivo:

1) a impossibilidade da prestação;

2) a perda de interesse por parte do credor;

3) o decurso de um prazo suplementar de cumprimento estabelecido pelo credor.

É equiparada a incumprimento definitivo a declaração expressa do devedor em não querer cumprir.

(De referir ainda que o n.º 2 do artigo 808º do CC estabelece que a perda de interesse é apreciada objectivamente, subtraindo o devedor ao capricho do credor no que respeita à perda no interesse na prestação)

Além destas situações, a situação de incumprimento definitivo ainda pode ocorrer pelo decurso de um termo fixado como essencial pelas partes.

De acordo com o citado art. 801º, nº 1 e 2 do CC, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, e tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor pode, assim, resolver o contrato.

Aqui chegados, importa, assim, apurar se, no caso concreto, a prestação a cargo de qualquer das partes, se pode haver como definitivamente não cumprida, por força de alguma daquelas situações atrás enunciadas.

Pelo contrato promessa vincularam-se os promitentes-compradores a adquirir um imóvel à Autora, promitente-vendedora; em contrapartida, os promitentes-compradores ficaram adstritos a comprar-lhe o referido imóvel.

Nos termos acordados, o contrato prometido seria outorgado “até ao final do mês de Dezembro de 2009, competindo à B…, Lda. a sua marcação, devendo comunicar a data aos réus, por carta registada, com 10 dias de antecedência (ponto 3 dos factos provados).

Sucede que decorrido o prazo referido em 3., não foi marcada data para a celebração da escritura de compra e venda, “por razões imputáveis à promitente vendedora “– conforme facto provado estabelecido no ponto 7 da matéria de facto provada.

Decorre da factualidade considerada provada que as referidas razões imputáveis à promitente vendedora se mantiveram até à data da sentença, pois que, previamente à marcação unilateral da escritura de compra e venda por parte da Autora, esta nunca procedeu à reparação das deficiências/anomalias da fracção autónoma (resultantes da sua falta de acabamento) detida pelos RR. (ou nunca acordou com estes a redução do preço do contrato de compra e venda)[10].

A interpelação admonitória efectivada pela Autora fundou-se no alegado incumprimento definitivo dos RR. e a instauração da presente acção visa(va) o reconhecimento da licitude da resolução do contrato, fundada no incumprimento definitivo daqueles por se terem recusado a comparecer no Cartório Notarial no dia designado para a realização da escritura pública do contrato definitivo.

Apontaria, pois, a Autora para a alegação de que se verificaria uma situação de incumprimento definitivo fundada numa daquelas situações atrás mencionadas, ou seja, a declaração expressa dos devedores em não quererem cumprir (uma vez que não comparecerem na data designada).

Sucede que os RR., como decorre da matéria de facto provada, não compareceram no aludido acto notarial de uma forma justificada, pois que a Autora não poderia ter marcado a data para a realização da escritura pública definitiva, sem que antes tivesse procedido ao acabamento da fracção autónoma prometida vender ou ao desconto do valor necessário para o efeito.

Na verdade, bem sabia a Autora que, enquanto não eliminasse a situação de mora na eliminação das anomalias/deficiências de que originariamente a fracção autónoma padecia – deficiências que reconheceu, aliás, existirem (cfr. art. 331º, nº 2 do CC – causa impeditiva da caducidade)[11] – não podia cumprir pontualmente (art. 406º do CC) a sua obrigação de entrega da fracção autónoma decorrente da celebração do contrato definitivo (contrato de compra e venda de onde decorre, como é sabido, que o vendedor tem a obrigação de entregar a coisa vendida (sem defeitos/anomalias/deficiências, obviamente – no caso, “pronta e devidamente acabada”) – al. b) do art. 879º do CC).

Como decorre do exposto, os RR. vieram invocar a excepção de não cumprimento do contrato (contrato-promessa) – art. 428º e ss. do CC -, argumentando que, como a Autora não podia cumprir pontualmente a aludida obrigação de entrega (não concluiu a construção da fracção autónoma, não tendo eliminado as deficiências/anomalias que a fracção autónoma padecia desde o inicio), tal factualidade lhe facultaria o direito ao exercício da referida excepção de não cumprimento da sua obrigação recíproca de celebração do contrato definitivo – e inerente cumprimento da obrigação de pagamento do preço (al. c) do art. 879º do CC) - enquanto a referida obrigação da Recorrente não fosse cumprida (art. 428º do CC).

Como é sabido, o contrato de compra e venda é um contrato sinalagmático, uma vez que faz surgir obrigações recíprocas para ambas as partes, sendo, como vimos, a do comprador, a obrigação de pagamento do preço (art. 879º, al. c) do CC) e a do vendedor, a obrigação de entregar a coisa (art. 879º, al. b) do CC).

Estas duas obrigações surgem ligadas entre si em termos causais no momento da constituição do contrato (sinalagma genético), permanecendo essa ligação durante a execução (sinalagma funcional).

O sinalagma a que aqui nos referimos corresponde exactamente à relação de correspectividade que existe nos contratos bilaterais (de que é exemplo o contrato de compra e venda) entre a prestação e a contraprestação.

O sinalagma genético refere-se ao momento da formação do vínculo e designa a dependência recíproca entre as duas obrigações, contempladas na sua dimensão programática, isto é, ao tempo da celebração do acordo.

O sinalagma funcional refere-se ao nexo existente entre as duas prestações, consideradas no momento da execução do contrato, significando que as obrigações nascendo unidas assim se devem manter até à sua extinção (em princípio, pelo seu cumprimento).

Se a relação de correspectividade falta no momento da formação do contrato, o contrato deverá ser considerado nulo.

Se falta na fase da execução, então, a lei concede a cada um dos contraentes (especificamente ao credor da prestação em falta), os instrumentos necessários a manter ou a operar aquela relação de correspectividade, ou seja, por intermédio da excepção de não cumprimento ou da resolução do contrato por incumprimento.

Assim, se na fase da execução do contrato, uma das partes não cumpre a respectiva prestação, a relação contratual não pode permanecer inalterada, sendo legítimo à parte contraente contrária actuar no sentido de assegurar o restabelecimento da relação sinalagmática ou, caso isso não seja possível (ou essa seja a sua opção), no sentido de desfazer a relação contratual estabelecida.

Subjacente a estas considerações, estão, principalmente, razões de equidade e de justiça comutativa.

Na verdade, o que a lei sanciona quando admite a excepção de não cumprimento ou a resolução do contrato nestas situações não é a mera vontade dos contraentes.

A interdependência das obrigações sinalagmáticas - que leva em linha recta ao dever de cumprimento simultâneo das mesmas- é tutelada, não por ter sido querida pelas partes contraentes, mas porque, objectivamente, se encontra em conformidade com a justiça e a equidade, valores que o direito pretende proteger.

Assim, o contrato sinalagmático deve ser expressão da justiça comutativa, o que supõe, como se disse, a interdependência das obrigações dele nascidas.

Se, em caso de uma delas não ser cumprida, o devedor da outra pudesse mesmo assim ser compelido a executá-la, o equilíbrio contratual ficaria desfeito e o contrato deixaria de ser um instrumento de justiça, antes se transformando num factor de iniquidade.

Em conclusão, o princípio de interdependência das obrigações sinalagmáticas tem um fundamento objectivo, traduz uma preocupação de justiça comutativa e de respeito pela boa-fé e segurança nas relações negociais.

Um dos mecanismos que permite assegurar estes princípios e valores é justamente a excepção de não cumprimento que, no fundo, é um “meio de manter a unidade ou interdependência funcional das obrigações sinalagmáticas, com o fim de alcançar a execução do contrato…”[12].

Qualquer das partes nos contratos bilaterais sinalagmáticos não pode ser compelida a cumprir enquanto a outra não o fizer ou não se oferecer para o fazer ao mesmo tempo. O credor não corre desta forma o risco de realizar a sua prestação, sem vir depois a obter a contraprestação.

Assim, nos contratos bilaterais, não havendo prazos diferentes para o cumprimento, qualquer das partes pode recusar-se a realizar a sua prestação enquanto a outra não fizer, ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo, não se admitindo sequer que aquele que pretende o cumprimento sem observar a exceptio a possa afastar prestando garantias (art. 428º, nº 1 e 2).

Ora, foi exactamente aquilo que sucedeu no caso concreto.

Face à conduta (abusiva) da Autora, os RR. estavam legitimados a, ao abrigo das disposições conjugadas dos arts. 762º e 428º do CC, recusar o cumprimento do contrato-definitivo como o fizeram.

Com efeito, como se concluiu no ac. do STJ de 25.3.2004 (relator: Azevedo Ramos, in dgsi.pt:

“I- O instituto da "excepção do não cumprimento do contrato" opera não só perante o incumprimento total do contrato, mas também perante o incumprimento parcial ou o seu cumprimento defeituoso.

2- Se as fracções prometidas vender enfermam de defeitos de construção, os promitentes compradores podem recusar a outorga da escritura de compra e venda do contrato prometido enquanto a promitente vendedora não proceder à reparação ou eliminação dos defeitos.

3- Não sendo os defeitos insignificantes e não providenciando a promitente vendedora pela sua eliminação, é conforme à boa fé, adequada e justificada a recusa dos promitentes compradores de celebrar a escritura, até que os defeitos sejam reparados, por se destinar a garantir o seu direito de aquisição das fracções, isentas de defeitos.

4- O contraente só não pode invocar a excepção do não cumprimento do contrato se ele próprio se encontrar em mora accipiendi”.

Ora, no caso concreto, tratando-se inclusivamente de uma fracção que lhes foi entregue inacabada (assim como as partes comuns do edifício em que a mesma se integrava), era lícito aos Réus recusar a celebração da escritura de compra e venda, enquanto a Autora não procedesse ao acabamento da fracção autónoma, com fundamento na exceptio non rite adimpleti contractus (art. 428º, nº 1, do CC).

Com efeito, apesar de os RR. terem sucessivamente reclamado que a Autora (e os subsequentes Administradores da Insolvência) procedessem ao aludido acabamento da fracção autónoma (de forma a que a obrigação de entrega no âmbito do contrato definitivo pudesse ser efectuada pontualmente), a verdade é que resulta dos factos provados que aquela ainda não está em condições de cumprir tal obrigação (entregando a fracção autónoma no estado de pronta e acabada), nem se dispôs a entregar o respectivo valor (informado pelos RR. e apurado na presente acção), seja directamente, seja pela via da redução do preço, seja ainda eventualmente prestando caução a favor dos réus, como garantia da sua eliminação e condição para a outorga imediata da escritura de compra e venda.

A boa fé (art. 762º do CC) exigiria que a Autora procedesse previamente ao acabamento da fracção autónoma e só depois procedesse à marcação de nova data para a outorga da escritura definitiva.

Mas a Recorrente não tomou essa opção. Limitou-se a comunicar aos réus a resolução do contrato-promessa de compra e venda, com fundamento na falta de comparência daqueles.

Ora, tudo isto permite concluir pela falta de fundamento da resolução do contrato e pela legítima recusa dos réus em celebrar a escritura, recusa que se mostra justificada para garantir, assim, o seu direito de aquisição da fracção autónoma pronta e acabada.

Nestes termos, inexistindo o fundamento resolutivo utilizado pela Recorrente, não pode esta ver declarado o direito de a fracção autónoma detida pelos RR. lhe ser restituída, como bem reconheceu a decisão aqui posta em crise[13].

Do que se vem de dizer, resulta, pois, a improcedência da pretensão deduzida pela Recorrente – não houve incumprimento definitivo da prestação a cargo dos RR. (art. 801º do CC), não pode afirmar-se que a promitente-vendedora tenha perdido, objectivamente, o interesse na prestação (art. 808º, nº 1, 1ª parte, do CC), não ocorreu a transformação da mora em incumprimento definitivo (art. 808º, nº 1, 2ª parte do CC – antes se podendo dizer que a Autora incorreu, de uma forma culposa, em mora (quanto à referida obrigação de acabamento da fracção autónoma – reparando as deficiências/anomalias da fracção autónoma que constitui o objecto do contrato-promessa), mora essa que, face ao exercício ilícito da resolução do contrato por parte da Autora, poderia, por sua vez, constituir uma situação de incumprimento definitivo (da Autora) que os RR., no entanto, optaram por não aproveitar (para resolver o contrato), pois que declararam continuar interessados na celebração do contrato definitivo (se a Autora concluir a fracção autónoma (e as partes comuns), ou reduzir o preço em consonância com o valor das mesmas – indicado no último ponto da matéria de facto provada)[14].

Ainda neste âmbito, importa ainda referir que obviamente o exercício ilícito (infundado) do direito de resolução nunca poderá conduzir à extinção do contrato-promessa – contrariamente ao que defende a Recorrente.

E que isso é assim resulta, de uma forma clara, do facto de que, se fosse esse o efeito (extintivo) da resolução infundada, então estava encontrada a solução para os promitentes se eximirem sempre que quisessem da execução especifica – art. 830º do CC – prevista, aliás, no caso concreto – bastando para tal que comunicassem a resolução do contrato independentemente do fundamento injustificado que invocassem[15].

Por aqui já se vê que não é defensável a extinção do contrato-promessa fundada na resolução infundada do mesmo.

O que poderá suceder é justamente a situação que acabamos de salientar.

A parte contrária, que se manteve fiel ao cumprimento do contrato, é que poderá considerar que a declaração de resolução infundada constitui um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, por se poder incluir nas situações em que existe uma “recusa categórica e antecipada de não querer cumprir o contrato”.

Com efeito, como concluiu, por exemplo, o ac. da RE de 11.5.2017 (relatora: Maria João Faro), in dgsi.pt, após mencionar a Doutrina que sobre esta questão já se pronunciou (citando Joana Farrajota, in “ Os Efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato”[16]):

“I- A eficácia da declaração resolutiva depende do preenchimento prévio dos pressupostos da constituição do direito potestativo na esfera jurídica do declarante.

II- Tal direito potestativo extintivo depende de um fundamento factual de inadimplemento suficientemente grave (quando não determinado por convenção das partes através da consagração de uma cláusula resolutiva).

III- Outrossim, a resolução deve ser encarada como uma anomalia, uma patologia do contrato, já que o que se pretende, com celebração do mesmo, é que as obrigações dele emergentes sejam integralmente cumpridas pelas partes (artº 406º, nº1 do Cód. Civil).

IV- Permitir a um dos contraentes que a sua manifestação de vontade resolutória, apesar de infundada, fosse eficaz redundaria, além disso, e regra geral, num injustificado benefício para o declarante e sério prejuízo para o declaratário, ambos dificilmente elimináveis na íntegra através do instituto da responsabilidade civil.

V- Inexistindo os referidos pressupostos – no caso, o incumprimento – não há direito de resolução, sendo a declaração pretensamente resolutiva ilícita e, em regra, ineficaz.

VI- Neste contexto, a sentença que reconheça a inexistência de fundamento da declaração resolutiva, declara, na realidade, que o contrato não se extinguiu (…)”.

É esta, como se viu, também a nossa posição.

Como já defendia o Prof. Baptista Machado[17], a existência do direito de resolução encontra-se dependente da verificação do respectivo fundamento, pelo que, no caso da declaração resolutiva ter sido efectivada sem fundamento, a mesma deve ser entendida como ineficaz (não conduzindo à extinção do contrato).

Por outro lado, é de entender que a declaração de resolução infundada poderá, em determinadas circunstâncias, consubstanciar uma forma de recusa de cumprimento (do declarante da resolução do contrato) susceptível de fundar o seu incumprimento definitivo do contrato[18], permitindo à parte contrária exercer a faculdade de resolver o contrato ou de optar pela manutenção do mesmo, uma vez que faça a ponderação dos interesses em jogo no âmbito do programa contratual estipulado entre os contraentes.

Como pergunta em recente estudo Catarina Monteiro Pires[19]: “Mas conserva o credor que resolveu ilicitamente a sua posição no contrato como se não tivesse praticado qualquer acto? A resposta é negativa. A resolução ilícita é praticada no contexto da execução do programa obrigacional e tem reflexos nesta. O credor não só não colaborou na referida execução, como declarou que não praticará os actos de colaboração necessários à mesma ou declarou que não assegurará a prestação. Claro que tudo dependerá da interpretação da declaração resolutória, mas, em vários casos, o teor da mesma permitirá equipará-la a uma declaração antecipada de não cumprimento”[20].

Nesta conformidade, não podendo a resolução infundada do contrato promessa conduzir à extinção do contrato-promessa, fica prejudicada a questão levantada pelos Recorridos consubstanciada na invocação de que se trataria de uma questão nova insusceptível de ser levantada na presente sede e/ou na invocação de que, tratando-se de um novo pedido (alteração do pedido inicialmente formulado), não pode tal alteração ser aqui acolhida por violação dos limites da condenação, consubstanciando condenação dos RR. em objecto diverso do peticionado – cfr. art. 609º, nº 1, do CPC.

Improcede, pois, toda esta argumentação da Recorrente.

Finalmente, invoca a Recorrente a existência de uma situação de abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium” (art. 334º do CC).

Na verdade, conforme se referiu, a última questão que importa resolver é a de saber se existe uma situação de abuso de direito dos Réus ao invocarem a excepção de não cumprimento do contrato, já que essa invocação contrariaria condutas anteriores assumidas por aqueles no âmbito das relações contratuais estabelecidas com a Autora.

Entende a Recorrente, no fundo, que essa invocação por parte dos Réus (da aludida matéria de excepção) – admitindo que os mesmos poderão deter esse direito - encerra uma contradição com o seu anterior comportamento, consubstanciando essa conduta um verdadeiro “venire contra factum proprium”.

Como é sabido, segundo o disposto no art. 334º do CC é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

O legislador consagrou no aludido normativo um critério objectivo, segundo o qual o abuso de direito se manifesta na oposição à função social do direito, na violação da boa fé e dos bons costumes, sem indagar da consciência ou intenção do agente[21].

A boa fé vale aqui como um princípio normativo de conduta, pelo qual todos devem actuar num quadro de honestidade, correcção, probidade e lealdade, de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança geradas na outra parte.

Uma das vertentes do aludido abuso de direito consiste no denominado “venire contra factum proprium”.

Tal como vem sendo o ensino da doutrina, a censura do” venire contra factum proprium” supõe que o titular do direito crie naquele com quem entre em relação uma situação de confiança que veio a frustrar por conduta posterior contrária à que motivou essa confiança. A confiança digna de tutela deve ser objectivamente motivada, sendo, pois, aquela que resulte de uma apreciação objectiva do conjunto dos actos e comportamentos das partes no quadro económico e social em que se desenvolve o processo de constituição e exercício das relações jurídicas entre elas.

Essa confiança deve, assim, filiar-se em conduta da outra parte que, objectivamente considerada, revele intenção de se vincular a determinado modo de agir futuro, sendo nessa conduta concludente que a contraparte cria expectativas legítimas, nela confiando e investindo, orientando a sua vida em conformidade.

Na verdade, contraria o princípio da boa fé que alguém exerça um direito em contradição com conduta anteriormente assumida, frustrando as legítimas expectativas da outra parte que adquiriu convicção fundada de que aquele não viria a adoptar conduta oposta ou contrária no futuro.

Em suma, no “venire contra factum proprium” deparamos com uma relação especial entre o agente e o confiante, sendo a confiança assim estabelecida nessa relação atingida por uma conduta que a pretende contrariar, o que, por definição, leva à proibição do comportamento contraditório.

No caso em apreço, no entanto, considera-se que não existe qualquer situação de confiança que os aqui réus tenham criado na Autora.

Nada, aliás, na matéria de facto dada como provada aponta nesse sentido.

Na verdade, dela não resulta que os Réus, em algum momento ou de alguma forma, se tenham vinculado perante a Autora ou tenham sequer criado essa expectativa de que não estariam interessados na conclusão da construção da sua fracção autónoma (eliminação das deficiências/anomalias da fracção autónoma que lhes foi entregue não acabada) ou que, após essa eliminação (ou entrega do valor correspondente) se recusassem a celebrar o contrato definitivo.

Nem nenhum comportamento os Réus assumiram que pudesse levar a Autora a confiar que aqueles não iriam invocar a excepção de não cumprimento do contrato que na contestação da presente acção vieram exercer (e que veio a ser reconhecida pelo Tribunal Recorrido).

Nesta conformidade, não se verifica, no caso concreto, o requisito da criação de uma situação de confiança resultante de uma situação anterior e que possa revelar a intenção dos RR. de se vincular a determinado modo de agir futuro.

Tanto basta para julgar improcedente o Recurso com este fundamento, já que, tendo em conta a matéria de facto provada, não se mostram verificados os requisitos do abuso de direito invocado pela Recorrente/Autora nos termos explanados.

Nesta conformidade, porque, no fundo, se concorda com a decisão da matéria de facto e a fundamentação de direito aduzida pelo Tribunal de Primeira Instância, decide-se manter integralmente a decisão proferida nos seus exactos termos.

Improcede, totalmente, o Recurso interposto.

Sumário (elaborado pelo Relator- art. 663º, nº 7 do CPC):

III- DECISÃO

Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar:

-o Recurso interposto pela A./Recorrente totalmente improcedente.

Custas pela Recorrente (artigo 527º, nº 1 do CPC).

Notifique.

Porto, 12 de Outubro de 2020

(assinado digitalmente)

Pedro Damião e Cunha

Fátima Andrade

Eugénia Cunha

[1] Relativamente a esta distinção entre factos e conclusões pode-se consultar, por ex., os seguintes elementos jurisprudenciais e doutrinais: “Pode afirmar-se, em sentido muito simplificador, que uma conclusão implica um juízo sobre factos e estes, quando em si mesmos considerados, revelam uma realidade, compreensível e detectável sem necessidade de qualquer acréscimo dedutivo” – Acórdão da RP de 07.10.2013 (Relator: José Eusébio de Almeida), in dgsi.pt. No mesmo sentido, refere o Ac. da RG de 17/12/2014 (António Santos), in dgsi.pt, que: “Antes de mais, importa não olvidar que a instrução de qualquer causa e/ou incidente, apenas deve ter por objecto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha de haver lugar a esta, os factos necessitados de prova (positivos e concretos - cfr. arts. 5º e 410º, ambos do CPC), estando por consequência excluídos da tarefa instrutória quaisquer meros “juízos de valor, induções, conclusões, raciocínios e valorações de factos “, pois que, todos eles importam uma actividade que é de todo “estranha e superior à simples actividade instrutória - Cfr. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil, Vol. III, 3 ª Edição, 1981, pág. 212. V. ainda o Ac. da RG de 11.10.2018 (Relator: Ana Cristina Duarte), in Dgsi.pt onde se refere que: “De resto, ainda que o actual CPC não inclua uma disposição legal com o conteúdo do artº 646º n.º 4 do pretérito CPC (o qual considerava não escritas as respostas sobre matéria de direito), é todavia nossa convicção que tal não permite concluir que pode agora o juiz incluir no elenco dos factos provados meros conceitos de direito e/ou conclusões normativas, e as quais, a priori e antecipada e comodamente, acabem por condicionar e traçar desde logo o desfecho da acção ou incidente, resolvendo de imediato o “thema decidendum”.Ou seja, continua para nós a ser válido o entendimento de que o que importa é que a decisão de direito venha a ser resolvida no momento adequado, e tendo ela por base e objecto a realidade concreta apurada - factos concretos - e revelada nos autos por via da instrução, sendo então e de seguida - após aquela fixada - os subjacentes factos concretos objecto de valoração jurídica”. Não há dúvida que as frases “com o manifesto intuito de dissipar património”, “quis o insolvente concretizar o seu objectivo e impedir a satisfação dos créditos reconhecidos” e “as alienações foram realizadas de boa-fé”, têm um carácter conclusivo ou contêm conceitos de direito e, por isso mesmo, não podem constar da matéria de facto”. Segundo Remédio Marques, in “Acção declarativa à luz do Código revisto” (2ª edição), págs. 525: “Uma metodologia prático-judicativa adequada leva a distinguir estas questões da seguinte forma: a matéria de facto diz respeito à: (1) Averiguação de factos, às ocorrências concretas da vida real, à situação real das pessoas e das coisas (v. g, o sexo, a área de certo prédio, se confina com outro prédio); (2) aos acontecimentos do foro interno da vida das pessoas (v. g. a dor física ou o sofrimento moral, o conhecimento pela testemunha de determinado evento concreto, a vontade psicológica do testador, etc.); (3) às ocorrências hipotéticas (v. g. a saber se o condutor do veículo teria ou não podido travar num espaço livre e visível à sua frente se os travões tivessem sido correctamente verificados e inspeccionados); (4) Aos juízos periciais de facto (v. g. saber qual a percentagem da diminuição da capacidade de trabalho). O resultado desta actividade traduz-se em afirmações susceptíveis de serem consideradas verdadeiras ou falsas… Já pelo contrário, a matéria de direito respeita à aplicação das normas jurídicas aos factos, à valoração feita pelo Tribunal, de acordo com a interpretação ou a aplicação da lei e a qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica; o resultado dessa actividade é avaliado segundo um critério de correcção ou de justificação (v. g. “a norma x regula a situação z”; “o comportamento do Réu implica responsabilidade contratual” …)”.

[2] In “CPC anotado”, Vol. I, págs. 13 e ss.;

[3] v. pág. 18 da citada obra.

[4] Lebre de Freitas, in “Introdução ao processo civil”, pág. 166, e nota 33B onde refere que: “… a revisão de 1995-1996 tornou também possível a consideração de factos principais que, completando ou concretizando os alegados nos articulados, se tornem patentes com a instrução da causa, mas tão-pouco na introdução desses novos factos pode o juiz substituir-se às partes; a parte neles interessada, isto é aquela que, a serem verdadeiros os factos, beneficia com o efeito constitutivo, impeditivo, modificativo ou extintivo que deles decorra, deverá manifestar a vontade de deles se aproveitar, alegando-os (hoje: art. 5-2-b))…”;

[5] Como refere de uma forma sintética o Acórdão da RC de 22.10.2013, in dgsi.pt :“ no direito português, os recursos ordinários, como é o caso, são de reponderação; visam a reapreciação da decisão proferida dentro dos mesmos condicionalismos em que se encontrava o tribunal recorrido no momento do seu proferimento; o que significa que o tribunal de recurso não pode ser chamado a pronunciar-se sobre matéria que não foi alegada pelas partes na instância recorrida ou sobre pedidos que nela não foram formulados. Daí o dizer-se que os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais e não meios de julgamentos de questões novas; estando por isso excluída a possibilidade de alegação de factos novos na instância de recurso…”. Ora, esta situação agora suscitada pela A. de que os RR. já não estariam em tempo de invocar os defeitos da fracção prometida vender, é uma questão completamente nova, que não foi oportunamente alegada pela Autora e por isso não foi decidida na 1ª instância, não podendo por isso aqui ser reapreciada.

[6] Como é sabido, a redacção do nº 3 do artigo 442, introduzida pelo DL 379/86 de 11/11, provocou divergências na doutrina e jurisprudência. Uma posição entende que, com a actual redacção do artigo 442, a simples mora no cumprimento do contrato-promessa sinalizado desencadeia imediatamente a aplicação das sanções predispostas no n.º 2 do artigo 442, independentemente da conversão da mora em falta de cumprimento, nos termos do artigo 808- cfr. neste sentido, Antunes Varela, Direito das Obrigações, vol. I. pág. 352 e segs. e Sobre o contrato promessa, pág. 148 e segs., embora critique a solução, entende que tem de ser respeitada; Almeida Costa, RLJ, ano 131, págs. 352 e segs. Na jurisprudência, entre outros, os acórdãos da Relação, de 21.9.92, CJ, tomo 4, pág. 241 e de 8.6.89, CJ, tomo 3, pág. 214 e do S.T.J. de 10.2.98, CJ (STJ), tomo I, pág. 63. Outra posição, que é aquela que aqui se acolhe, continua a defender que a aplicação do n.º 2 do artigo 442º do CC pressupõe uma situação de incumprimento definitivo- cfr., neste sentido, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-promessa, 1987, pág.76 e segs., Galvão Telles, Obrigações, pág. 129 e na jurisprudência, entre outros, o acórdão da RP de 10.7.97 (relator: Gonçalves Vilar), CJ, ano IV, pág. 183, onde se faz um estudo aprofundado da questão

[7] A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.

[8] A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.

[9] v., por ex., os Acs. da RP de 12-1-2012 e de 20-3-2012, e do STJ de 15-3-2012 e de 13-9-2012, in www.dgsi.pt.

[10] Neste ponto importa salientar que estas deficiências não constituíram vícios que, entretanto, surgiram na fracção autónoma. Na verdade, o que aqui se discute é uma situação em que a fracção autónoma prometida vender foi entregue aos RR. (por razões imputáveis à Autora) num estado em que “ainda não se encontrava pronta e acabada” (assim como as partes comuns do edifício em que se integrava) – mantendo-se actualmente essa situação, apesar das promessas da Autora de que resolveria a situação- esta distinção não deixa de ter a sua relevância dentro da ponderação dos requisitos da excepção de não cumprimento.

[11] V. sobre esta questão do reconhecimento em sede de empreitada, por exemplo, Pedro Romano Martinez in “Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra”, pág. 123, que esclarece que se deverá admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º nº 2 e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não “venire contra factum proprium”. Contudo, não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento: o procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso. Neste sentido se pronuncia também J. Cura Mariano, in “Responsabilidade do empreiteiro por defeitos da obra”, ao afirmar, no âmbito da empreitada, que se é o empreiteiro quem, de forma inequívoca, reconhece a existência do direito no decurso do prazo de caducidade, mesmo que não pratique os actos equivalentes à sua realização, não há razão nenhuma para manter a protecção a uma situação de incerteza que já não se verifica pelo reconhecimento efectuado.

[12] José João Abrantes, in “A excepção de não cumprimento no direito civil português- conceito e fundamento”, pág. 209.

[13] V. neste sentido, o ac. do STJ de 2.12.2013 (relatora: Maria Pizarro Beleza), in dgsi.pt onde se concluiu o seguinte: “I - O regime previsto pelo art. 442.º do CC prevê uma forma de indemnização pré-definida do promitente a quem é imputável o incumprimento do contrato-promessa, tendo havido sinal passado e na falta da convenção em contrário. II - Com a definição do montante indemnizatório nos termos do art. 442.º do CC dispensa-se tanto a prova de que o promitente não faltoso sofreu efectivamente prejuízos, como se exclui, ainda, o ressarcimento de prejuízos que excedam a indemnização encontrada. III - No feixe das obrigações que incidem sobre o promitente-vendedor de uma fracção (incluindo esta arrecadação e locais de estacionamento) não se incluem – ainda que acessoriamente – aquelas que integram o contrato definitivo, como sejam as de construir e vender um bem com as qualidades, características e aptidões conformes com o contrato. IV - Caso o contrato definitivo tivesse sido celebrado e a fracção lhe tivesse sido entregue, poderia o comprador: (a) invocar os defeitos e exigir a sua reparação; se esta não fosse efectuada (b) pedir a sua anulação; (c) exigir a substituição da coisa; (d) obter uma indemnização ou redução do preço; (e) resolver o contrato, com fundamento em incumprimento. V - Não se entenderia que, para reagir contra defeitos da coisa, que a promitente-vendedora entregou, se aplicasse o regime previsto no art. 442.º do CC – com a consequente restituição do sinal em dobro –, ficando desta forma, igualmente, afastado o direito de retenção previsto na al. f) do n.º 1 do art. 755.º do CC. VI - Não obstante, a falta de eliminação dos defeitos da fracção constitui causa legítima da recusa do autor em celebrar o contrato definitivo, bem como fundamento da resolução do contrato-promessa, atenta a estreita ligação entre este e o correspondente contrato de compra e venda. VII - Não se podem ter como «despesas feitas por causa da fracção», para efeitos de atribuição de direito de retenção, a restituição em singelo do sinal pago pelo autor, do IMT, do custo de avaliação e constituição de dossier para financiamento da aquisição, uma vez que entre estes créditos que o autor detém e a fracção entregue não ocorre a relação – conexão directa e material – que fundamenta esse direito de retenção. VIII - Tendo cessado – por via da resolução do contrato-promessa – a causa que legitimava a detenção do imóvel por parte do promitente-comprador e não gozando este de direito de retenção, tem o réu (promitente-vendedor) direito a ser indemnizado pelo montante equivalente à renda de uma fracção com as características da fracção dos presentes autos e com a localização da mesma, visto que a resolução do contrato tem eficácia retroactiva, com a inerente restituição de tudo o que tiver sido prestado”.

[14] Como conclui Joana Farrajota, in “Os Efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato”, Consultável em https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, pág. 303: “Emitida a declaração de resolução sem que o declarante dispusesse do direito necessário à produção do efeito extintivo do contrato, pode a contraparte recorrer a qualquer uma das faculdades previstas na lei para reagir perante uma situação de incumprimento. De entre estas, encontramos, de um lado, a faculdade de pôr termo ao contrato, resolvendo-o, e, do outro, a faculdade de manter o contrato. Tal resulta, designadamente, de forma implícita, do disposto no n.º 2 do artigo 801.º do CC quando reconhece a faculdade de o credor, perante o incumprimento culposo do contrato, proceder à respectiva resolução”.

[15] Como refere o Prof. Mota Pinto (citado por Joana Farrajota, pág. 58) “se se considerasse que o contrato se extinguia por efeito da resolução infundada, estar-se-ia a vedar ao credor a possibilidade de requerer a execução específica – quando esta fosse possível, abrindo assim a porta para que o devedor, sempre que quisesse eximir-se àquela, pusesse fim ao contrato, resolvendo-o, ainda que sem fundamento”.

[16] Consultável em https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, págs. 51 e seguintes.

[17] In “Pressupostos da Resolução do contrato”, págs. 130 e 131; cfr. também, Anotação ao acórdão de 08.11.1983, Revista de Legislação e Jurisprudência (RLJ), ano 118, p. 275, nota de rodapé n.º 2

[18] No mesmo sentido, V. Brandão Proença, in “A resolução no contrato no direito civil”, pág. 152 e 153: “… a declaração de resolução feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir, sob pena de se identificar a declaração de resolução com declaração de inadimplemento, a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes”.

[19] In “Contratos – I. Perturbações na execução”, pág. 91.

[20] No mesmo sentido, v. Joana Farrajota, no estudo citado, pág. 264: “Entendemos por isso que a declaração de resolução infundada, quando manifeste uma vontade séria e definitiva do devedor de não cumprir o contrato, de se desvincular deste – e não nos casos em que, por exemplo, tenha por base um erro, designadamente quanto à existência de fundamento para a cessação do contrato- , reveste-se de uma gravidade tal, na medida em que atinge o âmago da relação obrigacional, que torna imperativo colocar à disposição do credor os instrumentos de reacção mais vigorosos de que o sistema dispõe: as faculdades concebidas para fazer face a uma situação de incumprimento”.

[21] Vide, neste sentido, P. Lima/, A. Varela, in “Código Civil Anotado”, Iº volume, pág. 298 e I. Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, págs. 13-14.