6326/2006-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não paga a renda no tempo nem efectuado depósito liberatório impõe-se declarar resolvido o contrato de arrendamento conforme o disposto imperativamente nos artigos 1041.º/1 e 64º/1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano, imperatividade que afasta a aplicação do disposto no artigo 802.º/2 do Código Civil.

II- A não se entender assim, introduzia-se um regime particular e casuístico, que a lei não quis, fonte de incerteza e de indefinição na aplicação do direito.

III- Nem se justifica privar o senhorio de tal direito, recorrendo aos ditames da boa fé, quando o arrendatário deixou de cumprir culposamente obrigação básica do contrato de locação e nem cuidou de apresentar qualquer justificação para a falta de depósito do montante indemnizatório devido.

(SC)

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ).

I- RELATÓRIO.

Intentou A.[…], residente […] em Lisboa, acção de despejo, sob a forma de processo sumário, contra N.[…], residente […] em Almada.

Alegou, para tanto, que é comproprietário do prédio urbano […] e que por acordo verbal foi cedido a M.[…] o gozo do rés-do-chão, loja, com entrada pelo nº 12-14 daquele prédio.

Por escritura pública datada de 24 de Setembro de 1987, M.[…] declarou trespassar à R., que declarou aceitar o trespasse, um estabelecimento comercial de artigos eléctricos e electrodomésticos, instalado naquele local e que a contrapartida monetária mensal relativa ao contrato aludido era de 15.430$00.

O valor da contrapartida monetária mensal, após a actualização correspondente ao ano de 2003, com início em 1 de Abril de 2003, seria de € 184,02, passando por isso a R. a ter que entregar ao A. € 156,42 a título de renda, e € 27,60 a título de retenção na fonte.

Enviou à R. uma carta, datada de 28 de Fevereiro de 2003, na qual lhe comunica que a renda seria actualizada para € 184,02 a partir de 1 de Abril de 2003.

A R. enviou-lhe a carta datada de 9 de Outubro de 2003, na qual declara que pela mesma envia cópias dos depósitos relativos aos meses de Maio a Outubro, com as respectivas actualizações, indemnizações e rendas, solicitando a entrega dos respectivos recibos na Rua das Flores.

Conclui pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, com fundamento na falta de pagamento de rendas, e a condenação da R. na restituição à A. do locado, livre e devoluto de pessoas e bens, e no pagamento de € 1.094,94, acrescido de juros que se vençam desde a data da citação até integral pagamento, e das rendas que se vencerem até à efectiva entrega do locado.

A R. contestou, alegando essencialmente que por acordo entre o A. e a R., desde há alguns anos que as contrapartidas monetárias mensais são pagas na conta do A. na Caixa Geral de Depósitos.

O A. enviou-lhe a carta datada de 18 de Novembro de 2003, na qual comunica que dado que o pagamento das rendas se encontrava já e se encontra ainda em mora, recusa o recebimento dos montantes depositados, por não incluírem a indemnização devida, procedendo por este meio à sua devolução, através de cheque sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de € 1.145,61, com o nº […]

O R. não procedeu ao levantamento do cheque, por considerar que não ser devida a importância reclamada.

Conclui pela improcedência da acção.

Apresentou o A. resposta à contestação, onde essencialmente referiu que não consulta diariamente o saldo da sua conta onde são depositadas as contrapartidas monetárias mensais pela R.

Procedeu-se ao saneamento dos autos, com dispensa da selecção da matéria de facto controvertida.

Realizada a audiência final, foi a matéria de facto fixada conforme despacho de fls. 123 a 127.

Foi proferida sentença julgando a acção improcedente, com a consequente absolvição da R. do pedido, quanto ao pedido de declaração da resolução do contrato de arrendamento sub judice e procedente quanto à condenação da Ré no pagamento da quantia de € 21,91, acrescida de juros de mora ( cfr. fls. 130 a 144 ).

Apresentou o A. recurso desta decisão, o qual foi admitido como apelação ( cfr. fls. 152 ).

Juntas as competentes alegações, a fls.177 a 194, formulou o apelante as seguintes conclusões :

1º A sentença considerou que a comunicação da renda feito pelo A. não foi eficaz em relação à R., pelo que se conclui que a renda mantém-se fixada pelo seu valor antigo – ou seja - € 171,63 ( sendo € 26,64 da retenção na fonte e € 150,99 de renda a receber pelo senhorio ).

2º Em total oposição com este entendimento, a sentença acaba por fazer os cálculos das rendas em dívida e respectivas indemnizações com base no valor actualizado – ou seja - € 184,02 ( sendo € 27,60 de retenção na fonte e € 156,42 de renda a receber pelo senhorio ).

3º Pelo que a decisão está em contradição com os seus fundamentos, o que constitui nulidade nos termos e ao abrigo do disposto no art.º 668º, número 1, alínea c), do Cod. Proc. Civil.

4º Nos artsº 5º, 6º, 8º e 9º, da petição inicial, o A. invocou que a renda mensal do locado, após as actualizações legais, é no valor de €184,02, desde a renda vencida no dia 1 de Abril de 2003, correspondente ao mês de Maio.

5º A Ré não só não impugnou esse facto como o aceitou expressamente no art.º 3º, da contestação.

6º Pelo exposto, o facto nº 5 da “ Matéria Assente “ deveria ser no sentido de que a renda passou a ser de € 184,02 e não que seria de € 184,02, dando-se por assente a actualização da renda.

7º Termos em que se requer a alteração da matéria de facto no que respeita ao facto nº 5 da “ Matéria Assente “, nos termos acima descritos, o que se requer ao abrigo do disposto no art.º 712º, número 1, alínea a), do Cod. Proc. Civil.

8º O A. actuou da forma que lhe é imposta pelo art.º 33º, nº 1, do RAU, ao enviar à R. uma carta registada para comunicar a alteração da renda. Tal carta não veio devolvida.

9º Pelo que não se podia impor ao A. ( atento o princípio da boa fé na execução dos contratos ) a repetição do envio da dita carta.

10º Nada indicou ao A. que a carta não tinha sido recebida pela Ré e o facto desta ter passado a depositar a renda já actualizada demonstrava ao A. ( e demonstra à saciedade ) que a Ré tinha recebido a carta em apreço.

11º O facto da Ré ter invocado que não recebeu a carta, não pode deixar de ser considerado como defesa por excepção, já que o A. alegou e provou que enviou a carta.

12º A Ré tinha não só o ónus da prova de que não tinha recebida a carta, mas também que esse hipotético não recebimento ocorreu sem culpa sua, atendendo ao disposto no art.º 224º, nº 3, do Cod. Civil.

13º Nos presentes autos resulta que a Ré tomou conhecimento da alteração da renda, não só porque admite expressamente no art.º 3º, da contestação, mas também porque se assim não fosse, não faria sentido que logo no mês em que o A. suscita a actualização da renda, a R. passa a depositar o valor actualizado.

14º Pelo que, existindo nos autos a prova do conhecimento da declaração, não incumbia ao A. a prova da recepção.

15º Mas, mesmo que assim não seja entendido, sempre se dirá que, pelo menos desde o mês de Julho de 2003 a Ré teve conhecimento de que a renda passou a ser de € 156,42, já que a partir desse mês foi a renda que passou a depositar.

16º Pelo que, pelo menos desde o mês de Julho de 2006 que a renda deve considerar-se actualizada para o valor de € 156,42.

17º Ao contrário do que foi entendido na sentença, o apelante tem direito à indemnização a que se refere o art.º 1041º, do Cod. Civil, também em relação às rendas desde Agosto a Novembro de 2003.

18º Quando a R. fez o depósito de € 469,26, no dia 10 de Julho de 2003, já se encontrava em mora, pelo que esse depósito não foi liberatório.

19º A mora relativa aos meses de Maio a Julho existe nesse momento e perdura enquanto não existir novo depósito para cessar a respectiva mora.

20º E enquanto não existir esse depósito, o senhorio mantém a faculdade de recusar o recebimento de quaisquer rendas.

21º Pelo que os depósitos feitos no dia 8 de Outubro de 2003 também não foram liberatórios porque nessa data a R. devia ter depositado todas as rendas vencidas desde Maio até Agosto de 2003, as quais se mantinham em mora, acrescidas da legal indemnização, e também a renda vencida no mês de Outubro uma vez que também esta já se encontrava vencida ( e ainda não em mora ).

22º A Ré também não fez cessar a mora até ao prazo da contestação, conforme lhe é facultado pelo artigo 22º, nº 1, do RAU.

23º Desta forma, a Ré mantém-se em mora quanto ao pagamento das rendas, devendo ser decretada a resolução do contrato de arrendamento dos autos.

24º O apelante discorda em absoluto quanto à aplicação do art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil no caso em apreço e em geral ao contrato de arrendamento.

25º O regime de resolução pelo credor previsto no art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil apenas é aplicável quando existe impossibilidade de cumprimento. O que não se passa nos presentes autos.

26º Aplicar o regime do art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil aos vários casos de resolução do contrato de arrendamento previstos no art.º 64º, do RAU, seria desvirtuar aquilo que se designa por regime vinculístico.

27º A sentença recorrida violou, interpretou ou aplicou erradamente o disposto nos artsº 1041º, nº 1 e 3, 224º, 342º, 802º, nº 2, todos do Cod. Civil e artsº 33º, nº 1, 64º, nº 1, alínea a) e 22º, nº 1, do RAU.

Apresentou a apelada a competente resposta, pugnando pela manutenção do decidido.

II- FACTOS PROVADOS.

Encontra-se provado nos autos que :

1. Está registada […] a aquisição, por sucessão, a favor de A.[…] , casado com M.[…], M.[…], casada com A.[…], e M.[…], casada com A.[…], do prédio urbano sito […] em Almada […](fls. 8 a 12) (artigo 1º da petição inicial);

2. Por acordo verbal, foi cedido a M.[…] o gozo do rés-do-chão, loja, com entrada pelo nº 12-14 do prédio aludido em 1. (artigo 2º da petição inicial);

3. Por escritura pública datada de 24.09.1987, M.[…] declarou trespassar à R., que declarou aceitar o trespasse, um estabelecimento comercial de artigos eléctricos e electrodomésticos, instalado no local aludido em 2. (fls. 13 a 19) (artigo 3º da petição inicial);

4. Na data aludida em 3. a contrapartida monetária mensal relativa ao contrato aludido em 2. era de esc.: 15.430$00 (artigo 4º da petição inicial);

5. O valor da contrapartida monetária mensal, com a actualização correspondente ao ano de 2003, seria de € 184,02, correspondendo € 27,60 ao valor a reter na fonte (artigos 5º, 8º e 9º da petição inicial);

6. O A. enviou à R. uma carta datada de 28.02.2003, na qual lhe comunica que a renda seria actualizada para € 184,02 a partir de 01.04.2003 (artigo 6º da petição inicial);

7. A R. enviou ao A., que a recebeu, carta datada de 09.10.2003, na qual declara que pela mesma envia cópias dos depósitos relativos aos meses de Maio a Outubro, com as respectivas actualizações, indemnizações e rendas, solicitando a entrega dos respectivos recibos na Rua das Flores (fls. 21 a 25) (artigo 14º da petição inicial);

8. Por acordo entre o A. e a R., desde há alguns anos que as contrapartidas monetárias mensais são pagas na conta do A. na Caixa Geral de Depósitos (artigo 4º da contestação);

9. A R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 469,26 em 10.07.2003, a título de contrapartidas monetárias mensais vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003 (fls. 114) (artigo 5º da contestação);

10. A R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 156,42 em 08.08.2003 e 08.09.2003, a título de contrapartidas monetárias mensais vencidas em Agosto e Setembro, e de € 162,05 em 08.10.2003, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Outubro de 2003 (artigo 5º da contestação);

11. A R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 162,05 em 07.11.2003, 09.12.2003 e 08.01.2004, a título de contrapartidas monetárias mensais vencidas em Novembro e Dezembro de 2003 e Janeiro de 2004, respectivamente (artigo 6º da contestação);

12. A R. depositou na conta do A. de € 162,05 em 08.10.2003, a título de eventual indemnização relativa às contrapartidas monetárias mensais de Maio e Junho de 2003 (fls. 110) (artigo 8º da contestação);

13. A R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 39,41 em 08.10.2003, por indicação do seu contabilista, a título de aumentos das contrapartidas monetárias mensais já pagas (fls. 111) (artigo 9º da contestação);

14. O A. enviou à R., que a recebeu, carta datada de 18.12.2003, na qual comunica que dado que o pagamento das rendas se encontrava já e se encontra ainda em mora, recusa o recebimento dos montantes depositados, por não incluírem a indemnização devida, procedendo por este meio à sua devolução, através de cheque sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de € 1.145,61, com o nº […] (fls. 42) (artigo 15º da contestação);

15. A R. não procedeu ao levantamento do cheque, por considerar que não é devida a importância reclamada (fls. 115) (artigo 17º da contestação);

16. O A. não consulta diariamente o saldo da sua conta onde são depositadas as contrapartidas monetárias mensais pela R., esclarecendo-se que em regra o A. consulta o saldo da sua conta uma vez por mês (artigo 13º da resposta à contestação).

III- QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.

São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar nestes autos :

1ª Da actualização da renda. Valores tomados em consideração na sentença recorrida. Da invocada nulidade por oposição entre a decisão e respectivos fundamentos.

2º Da alteração da matéria de facto. Falta de impugnação da matéria alegada nos artsº 5º, 6º, 8º e 9º, da petição inicial e da confissão constante do art.º 3º, da contestação.

3ª Ineficácia da declaração emitida pelo senhorio quanto à actualização da renda. Ónus de prova. Conhecimento pela Ré do teor da carta enviada pelo A

4ª Mora em relação às rendas respeitantes aos meses de Agosto a Novembro de 2003. Valor liberatório dos depósitos realizados, a este respeito, pela Ré.

5ª Aplicabilidade do regime jurídico consignado no art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil.

Passemos à sua análise :

1ª Da actualização da renda. Valores tomados em consideração na sentença recorrida. Da invocada nulidade por oposição entre a decisão e respectivos fundamentos.

Alega o apelante que a sentença considerou que a comunicação da renda feito pelo A. não foi eficaz em relação à R., donde se conclui que a renda mantém-se fixada pelo seu valor antigo – ou seja - € 171,63 ( sendo € 26,64 da retenção na fonte e € 150,99 de renda a receber pelo senhorio ).

Em total oposição com este entendimento, a sentença acaba por fazer os cálculos das rendas em dívida e respectivas indemnizações com base no valor actualizado – ou seja - € 184,02 ( sendo € 27,60 de retenção na fonte e € 156,42 de renda a receber pelo senhorio ).

Pelo que a decisão está em contradição com os seus fundamentos, o que constitui nulidade nos termos e ao abrigo do disposto no art.º 668º, número 1, alínea c), do Cod. Proc. Civil.

Apreciando :

Considerou-se na decisão recorrida que a comunicação da alteração da renda não se pode considerar eficaz, porque não logrou o A. – a quem incumbia o respectivo ónus - demonstrar o recebimento da respectiva carta ou o conhecimento do seu teor pela Ré.

Reconheceu, não obstante, a Ré ter pago valores das rendas fora do prazo legal.

Quanto às rendas vencidas de Agosto a Novembro de 2003, foram pagas até ao dia 8 de cada um dos respectivos meses.

Ora, a A. e a Ré calculam as rendas em dívida com base nos mesmos valores.

Deste modo, e independentemente da falta de eficácia da comunicação da actualização da renda, deve considerar-se como renda devida € 156,42.

Vejamos :

Não existe aqui uma verdadeira contradição entre os fundamentos e a conclusão extraída pelo Tribunal a quo.

Entendeu-se na decisão recorrida relevar a aceitação por ambas as partes do concreto montante mensal das rendas devidas, a partir daquela que se venceu no mês de Maio de 2003, à margem da questão de facto respeitante ao recebimento ( ou não ) da comunicação de actualização da renda.

Da leitura da contestação da Ré, bem como da análise da documentação por si junta aos autos, não resulta, em momento algum, que a renda mensal vencida desde Maio de 2003, tivesse um montante inferior ao indicado pelo senhorio A : € 156,42 (1).

Tal foi suficiente para que o Tribunal a quo tivesse como assente – e bem - o valor das rendas mencionado na petição inicial, em relação ao qual a R. não contrapôs, em alternativa, montante diverso.

Não existe, assim, a apontada nulidade.

2º Da alteração da matéria de facto. Falta de impugnação da matéria alegada nos artsº 5º, 6º, 8º e 9º, da petição inicial e da confissão constante do art.º 3º, da contestação.

Sustenta o apelante que nos artsº 5º, 6º, 8º e 9º, da petição inicial, o A. invocou que a renda mensal do locado, após as actualizações legais, é no valor de €184,02, desde a renda vencida no dia 1 de Abril de 2003, correspondente ao mês de Maio.

A Ré não só não impugnou esse facto como o aceitou expressamente no art.º 3º, da contestação.

Pelo que o facto nº 5 da “ Matéria Assente “ deveria ser no sentido de que a renda passou a ser de € 184,02 e não que seria de € 184,02, dando-se por assente a actualização da renda.

Requer, deste modo, a alteração da matéria de facto no que respeita ao facto nº 5 da “ Matéria Assente “, nos termos acima descritos, o que se requer ao abrigo do disposto no art.º 712º, número 1, alínea a), do Cod. Proc. Civil.

Apreciando :

Consta do ponto 5º dos “ Factos Assentes “ : “ O valor da contrapartida monetária mensal, com a actualização correspondente ao ano de 2003, seria de € 184,02, correspondendo € 27,60 ao valor a reter na fonte (artigos 5º, 8º e 9º da petição inicial) “;

Assiste razão ao apelante neste ponto.

A Ré, no art.º 3º, da contestação, reconheceu expressamente que : “ Importa dizer que a renda líquida a pagar ao senhorio é de 156,42 €, sendo a renda global de 184,02 €, por referência ao período peticionado pelo A. ( Maio a Novembro de 2003 ) “.

Ou seja, o senhorio e a inquilina acabam por estar de acordo (2) no valor da renda vigente para o período temporal em causa.

Concretamente, a Ré confessou que o valor da renda devida é o indicado pelo A. (3).

Logo, cumpre alterar a redacção do ponto 5º, dos “ Factos Assentes “, nos seguintes termos: “ O valor da contrapartida monetária mensal, com a actualização correspondente ao ano de 2003, era de € 184,02, correspondendo € 27,60 ao valor a reter na fonte (artigos 5º, 8º e 9º da petição inicial e 3º, da contestação ) “;

Procederá, neste ponto, o recurso.

3ª Ineficácia da declaração emitida pelo senhorio quanto à actualização da renda. Ónus de prova. Conhecimento pela Ré do teor da carta enviada pelo A

Refere o apelante que actuou da forma que lhe é imposta pelo art.º 33º, nº 1, do RAU, ao enviar à R. uma carta registada para comunicar a alteração da renda. Tal carta não veio devolvida pelo que não se podia impor ao A. ( atento o princípio da boa fé na execução dos contratos ) a repetição do envio da dita carta.

Nada indicou ao A. que a carta não tinha sido recebida pela Ré e o facto desta ter passado a depositar a renda já actualizada demonstrava ao A. ( e demonstra à saciedade ) que a Ré tinha recebido a carta em apreço.

O facto da Ré ter invocado que não recebeu a carta, não pode deixar de ser considerado como defesa por excepção, já que o A. alegou e provou que enviou a carta.

A Ré tinha não só o ónus da prova de que não tinha recebido a carta, mas também que esse hipotético não recebimento ocorreu sem culpa sua, atendendo ao disposto no art.º 224º, nº 3, do Cod. Civil.

Nos presentes autos resulta que a Ré tomou conhecimento da alteração da renda, não só porque admite expressamente no art.º 3º, da contestação, mas também porque se assim não fosse, não faria sentido que logo no mês em que o A. suscita a actualização da renda, a R. passa a depositar o valor actualizado, pelo que, existindo nos autos a prova do conhecimento da declaração, não incumbia ao A. a prova da recepção.

Apreciando :

O ónus de prova da recepção da comunicação de actualização da renda incumbe naturalmente ao A. senhorio, tratando-se dum facto constitutivo do seu direito, nos termos gerais do art.º 342º, nº 1, do Cod. Civil.

A circunstância da Ré ter aceite o valor actualizado indicado pelo senhorio, embora possa, razoavelmente e em princípio, concorrer para a conclusão que aquela teria efectivamente recebido a missiva, não impõe necessariamente, no plano dos factos, a demonstração de que aquela carta foi recebida pela destinatária.

A Ré poderia ter entendido ( devida ou indevidamente ) que a actualização da renda deveria ter lugar a partir desse mês, mesmo sem ter tido o concreto conhecimento do teor da carta a comunicar a actualização – possivelmente, através de informações ou indicações de terceiros, a que decidiu anuir.

Se é perfeitamente pertinente estabelecer conexão entre o pagamento voluntário do novo montante pela inquilina e o provável recebimento da carta de actualização enviada pelo senhorio, já não se torna imperioso que este comportamento da inquilina seja decorrente, em termos necessários, do conhecimento, via carta, do acto praticado pelo senhorio.

Nesse sentido milita a desenvolvida e detalhada fundamentação da convicção do Tribunal a quo, expressa no despacho donde consta a decisão de facto, a fls. 123 a 127.

Nada há a alterar, neste tocante, em relação à decisão de facto proferida.

De qualquer forma, esta questão acaba por perder interesse e relevância para a decisão dos autos, tendo em conta a aceitação pela inquilina do montante da nova renda exigida pelo senhorio.

4ª Mora em relação às rendas respeitantes aos meses de Agosto a Novembro de 2003. Valor liberatório dos depósitos realizados, a este respeito, pela Ré.

Refere o apelante, a este propósito, que tem direito à indemnização a que se refere o art.º 1041º, do Cod. Civil, também em relação às rendas desde Agosto a Novembro de 2003.

Quando a R. fez o depósito de € 469,26, no dia 10 de Julho de 2003, já se encontrava em mora, pelo que esse depósito não foi liberatório.

A mora relativa aos meses de Maio a Julho existe nesse momento e perdura enquanto não existir novo depósito para cessar a respectiva mora e enquanto não existir esse depósito, o senhorio mantém a faculdade de recusar o recebimento de quaisquer rendas.

Pelo que os depósitos feitos no dia 8 de Outubro de 2003 também não foram liberatórios porque nessa data a R. devia ter depositado todas as rendas vencidas desde Maio até Agosto de 2003, as quais se mantinham em mora, acrescidas da legal indemnização, e também a renda vencida no mês de Outubro uma vez que também esta já se encontrava vencida ( e ainda não em mora ).

Não tendo a Ré feito cessar a mora até ao prazo da contestação, conforme lhe é facultado pelo artigo 22º, nº 1, do RAU, mantém-se em mora quanto ao pagamento das rendas, devendo ser decretada a resolução do contrato de arrendamento dos autos.

Apreciando :

Provou-se nos autos que :

Por acordo entre o A. e a R., desde há alguns anos que as contrapartidas monetárias mensais são pagas na conta do A. na Caixa Geral de Depósitos e, em regra, o A. consulta o saldo da sua conta uma vez por mês.

As rendas vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003 não foram pagas pela inquilina ao senhorio durante estes meses.

Só em 10 de Julho de 2003, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 469,26, a título de contrapartidas monetárias mensais vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003.

Em 8 de Agosto de 2003, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 156,42, a título de contrapartidas monetária mensal vencida em Agosto.

A 8 de Setembro de 2003, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 156,42, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Setembro.

Em 8 de Outubro de 2003. a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 162,05, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Outubro de 2003.

Ainda em 8 de Outubro de 2003, a R. depositou na conta do A. de € 162,05, a título de eventual indemnização relativa às contrapartidas monetárias mensais de Maio e Junho de 2003 e de € 39,41, por indicação do seu contabilista, a título de aumentos das contrapartidas monetárias mensais já pagas

Em 7 de Novembro de 2003, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 162,05, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Novembro.

Em 9 de Dezembro de 2003, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 162,05, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Dezembro de 2003.

Em 8 de Janeiro de 2004, a R. procedeu ao depósito na conta do A. de € 162,05, a título de contrapartida monetária mensal vencida em Janeiro de 2004.

O A. enviou à R., que a recebeu, carta datada de 18 de Novembro de 2003, na qual comunica que dado que o pagamento das rendas se encontrava já e se encontra ainda em mora, recusa o recebimento dos montantes depositados, por não incluírem a indemnização devida, procedendo por este meio à sua devolução, através de cheque sobre a Caixa Geral de Depósitos, no valor de € 1.145,61, com o nº 9444862462.

A R. não procedeu ao levantamento do cheque, por considerar que não é devida a importância reclamada.

Vejamos :

Relativamente às rendas vencidas em Agosto, Setembro, Outubro e Novembro de 2003, a Ré procedeu ao seu pagamento ao A., através depósito bancário conforme o acordado, em tempo oportuno.

Por seu turno, o A. teve conhecimento pessoal desses depósitos (4) e, até à carta enviada em 18 de Novembro de 2003 (5), não os questionou nem os colocou em causa.

Há, pois, que considerar que os aceitou, não sendo devida qualquer indemnização a título de mora.

Porém, nos termos do art.º 1041º, nº 4, do Cod. Civil : “ A recepção de novas rendas ou alugueres não priva o locador do direito à resolução do contrato ou à indemnização referida, com base nas prestações em mora”.

É indiscutível que a Ré não procedeu ao pagamento ao A., no prazo legal, do montante respeitante às rendas vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003, relativas aos meses imediatamente seguintes (6).

Incorreu, assim, em mora, pelo total das rendas respeitantes a estes três meses, o que perfaz o montante de € 469,26 ( quatrocentos e sessenta e nove euros e vinte e seis cêntimos ).

Para fazer cessar tal mora, em conformidade com o disposto no art.º 1041º, nº 1, do Cod. Civil, e 22º, do Regime do Arrendamento Urbano, a Ré teria que proceder ao depósito do montante das rendas em dívida, acrescido de 50 %, o que perfaz, na situação sub judice, a quantia de € 703,89 ( setecentos e três euros e oitenta e nove cêntimos ).

Ora, os depósito efectuados, a este título, pela Ré até 8 de Outubro de 2003, perfazem a quantia de € 670,72 ( seiscentos e setenta euros e setenta e dois cêntimos), repartidos pelas seguintes parcelas : rendas em dívida vencidas de Maio e Julho - € 469,26 ( depósito efectuado em 10 de Julho de 2003 ) ; indemnização relativa às contrapartidas monetárias mensais de Maio e Junho de 2003 - € 162,05 ( depósito efectuado em 8 de Outubro de 2003 ) ; aumentos das contrapartidas monetárias mensais já pagas - € 39,41 ( depósito efectuado em 8 de Outubro de 2003 ) (7).

Ou seja, a Ré não procedeu ao depósito da indemnização de 50% relativamente às rendas vencidas de Maio a Julho de 2003 ( faltam € 33,17 ) (8).

O depósito que realizou não é, pois, por falta de preenchimento dos requisitos legais exigidos, liberatório.

A falta de depósito da indemnização de 50% respeitante às rendas vencidas em Maio, Junho e Junho de 2003 é incontornável (9).

Mesmo fazendo as contas em relação a todas as verbas depositadas pela Ré na conta bancária da A. verifica-se que o seu total é inferior ao das rendas vencidas de Maio a Novembro, acrescidas da indemnização legal de 50% sobre o montante respeitantes às rendas vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003.

O primeiro valor ascende a € 1.307,66 e o segundo a € 1.329,57.

De qualquer forma, em momento algum a arrendatária, usando das múltiplas faculdades legais que a lei coloca ao seu dispor, indicou com clareza e rigor, qual o montante pecuniário que depositava a título de indemnização de 50% sobre as rendas vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003 que, de forma culposa, deixou de satisfazer no momento próprio (10).

Existe, portanto, em conformidade com o disposto no art.º 64º, nº 1, alínea a), do R.A.U., fundamento para o peticionado despejo.

5ª Aplicabilidade do regime jurídico consignado no art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil.

O apelante discorda da aplicação in casu do art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil, que só é, no seu entender, aplicável quando existe impossibilidade de cumprimento.

Aplicar o regime do art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil aos vários casos de resolução do contrato de arrendamento previstos no art.º 64º, do RAU, seria, no seu dizer, desvirtuar aquilo que se designa por regime vinculístico.

Apreciando :

Na situação sub judice, a Ré não procedeu ao pagamento atempado das rendas devidas, não tendo, ainda, realizado o depósito do montante em dívida acrescido da indemnização de 50%, conforme obriga o art.º 1041º, do Cod. Civil.

Escreveu-se no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 3 de Julho de 1997, in BMJ nº 469, pags. 486 a 493, a propósito da aplicação ao contrato de arrendamento do regime previsto no art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil : “ …o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de “ critério objectivo “, ser de escassa importância, de tal sorte que aquela gravosa consequência, a da resolução do contrato, face aos ditames da boa fé, deixa de encontrar justificação.

Afigura-se-nos, porém, que o regime legal vigente nesta matéria, atenta a sua imperatividade, não deixa aqui grande margem para a aplicação do art.º 802º, nº 2, do Cod. Civil (11).

A obrigação imposta pelo art.º 1041º, do Cod. Civil, encontra-se taxativamente determinada na lei, não se vendo como possa o julgador, sem afrontar e violar directamente o normativo, introduzir excepções ou ressalvas, particulares e casuístas, das quais acaba por resultar que afinal o depósito liberatório, contra o que está escrito na norma, tanto pode fixar-se em 49%, como 45%, 43% ou 30% das rendas em dívida, conforme circunstâncias imprevistas e contingentes.

Daqui decorre a total álea, incerteza e indefinição na aplicação do direito, sendo certo que no caso dos autos a Ré nem sequer forneceu qualquer esclarecimento ou justificação para a falta de depósito do montante indemnizatório devido (12).

Não se entende igualmente como se possa privar o senhorio do direito de resolver o contrato de arrendamento, por falta de justificação face aos ditames da boa fé, quando é o arrendatário, ao contrário da contraparte que realizou a sua prestação, que deixa culposamente de cumprir a obrigação básica do contrato de locação – o pagamento pontual da renda (13) - e igualmente não observa (14), com o rigor que se lhe impunha, as exigências legais que o habilitariam, com toda facilidade e segurança, a paralisar e neutralizar esse mesmo direito.

Procederá, assim, a apelação.

Quanto à condenação no pagamento das rendas, a mesma circunscrever-se-á às vencidas nos meses de Maio a Julho de 2003, devendo o A. fazer seus os montantes depositados na sua conta relativos às rendas vencidas de Agosto de 2003 em diante – pagas no tempo devido.

IV- DECISÃO :

Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida, declarando resolvido o contrato de arrendamento sub judice por falta de pagamento de rendas, nos termos do art.º 64º, nº 1, alínea a), do Regime do Arrendamento Urbano e ordenando o peticionado despejo, bem como a condenação da Ré a pagar ao A. o montante das rendas em dívida, vencidas de Maio a Julho de 2003, acrescida dos respectivos juros de mora, desde a citação até ao efectivo e integral pagamento, à taxa legal.

Custas pela apelada.

Lisboa, de 10 de Outubro 2006.

( Luís Espírito Santo )

( Isabel Salgado )

( Soares Curado )

1. -Apenas em sede de contra-alegações, e contrariando em absoluto toda a conduta processual anteriormente assumida pela Ré, parece a apelada pugnar pelo valor da renda não actualizado – vide fls. 202.

2. -Independentemente da questão da eficácia da declaração de comunicação do aumento da renda.

3. -A qual é irretractável nos termos do artº 567º, nº 1 e 2, do Cod. Proc. Civil

4. -Pois consulta, em regra, uma vez por mês os depósitos efectuados nessa conta.

5. -Que antecedeu a presente acção, entrada em juízo em 19 de Novembro de 2003.

6. -Fê-lo apenas, quanto às rendas – excluindo a indemnização -, através de depósito, em 10 de Julho de 2003.

7. -Aceitando-se, para estes efeitos, tal depósito - realizado por motivos que não foram directamente qualificados pelo depositante como respeitantes à mora no pagamento das rendas vencidas em Maio, Junho e Julho de 2003.

8. -A demora do A. em acusar a falta de pagamento daquelas três rendas, acrescidas da competente indemnização ( o que só fez por carta de 18 de Novembro de 2003 ) não prejudicaria, de modo algum, a Ré que sempre dispunha, em seu benefício, da possibilidade de depósito consignada no artº 1048º, nº 1, do Cod. Civil.

9. -Não havendo a Ré usado da prorrogativa que lhe era concedida pelo artº 1048, do Cod. Civil, como poderia, mesmo a título condicional, fazer.

10. -Inclusive o depósito de € 39,41 efectuado em 8 de Outubro de 2003, é qualificado pela R. como tendo sido feito “ por lapso “ – cfr. artº 10º, por referência ao 9º, da contestação -, pelo que, em coerência e rigor, será duvidoso que possa ser tido em conta para estes efeitos.

11. -Discorda-se, portanto, do princípio que parece ter sido aceite no acórdão da Relação do Porto de 22 de Janeiro de 1991, sumariado in BMJ nº 403, pag. 479, ao admitir-se, duma forma ampla e genérica, o funcionamento do artº 802º, nº 2, do Cod. Civil ao deposito de rendas, desde que se trate duma “ quantia desprezível” - conceito este de tal forma aberto e indefinido que lança o arbítrio e a incerteza numa matéria onde o legislador foi particularmente objectivo e rigoroso.

12. -Quando é certo que, para este efeito, bastava “ fazer as contas “.

13. -Vide artº 1038º, alínea a), do Cod. Civil.

14. -Sem prestar a mínima justificação para o facto.