1476/13.1TBPTM-A.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Dada a função indemnizatória da cláusula penal, esta é nula quando exceder o valor do prejuízo resultante do incumprimento da obrigação, conforme flui da norma ínsita no n.º 3 do artigo 811º do Código Civil – por existir desproporcionalidade entre ela e os danos a ressarcir.

Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:

Proc.º N.º 1476/13.1TBPTM-A.E1

Apelação (1ª Secção)

Recorrente: Banco (…), SA

Recorrido: (…) – Exploração de Restaurantes, Lda.

Relatório[1]

“(…), Exploração de Restaurantes, Lda.”, (…), (…), (…), (…) e (…),

deduziram oposição à acção executiva contra si proposta por

BANCO (…), S.A,

Alegando que tendo subscrito e avalizado a livrança cuja cópia foi apresentada, da mesma não constava a expressão “sem despesas” ou “sem protesto”, não tendo a executada (…) sido interpelada ou informada do montante em dívida. Mais alegaram que a livrança foi entregue no dia 10 de Dezembro de 2010 quando o contrato que a livrança visava garantir foi celebrado no dia 19 de Janeiro de 2011, concluindo pela nulidade da garantia. Suscitaram as alterações na situação económico-financeira da sociedade por via da crise que entretanto se instalou em Portugal, tendo por isso resolvido o contrato. E se se considerar que é devida alguma indemnização à exequente, essa deverá ser apurada por via de equidade. Puseram em causa que tivesse sido celebrado um puro contrato de locação financeira, mas sim um contrato atípico, no âmbito do qual não deverão ser integrados juros remuneratórios nas “rendas vincendas”, além de ainda arguir a nulidade da cláusula que previa a revisão trimestral da taxa de juro de acordo coma as variantes do indexante EURIBOR.

O exequente contestou, mantendo o teor do requerimento executivo e respondendo às questões suscitadas pelos executados.

Realizou-se audiência de julgamento e por fim foi proferida sentença que julgou a oposição parcialmente procedente e, em consequência decidiu o seguinte:

«Quanto à executada (…):

- Reduzo a quantia exequenda a € 43.502,17 (quarenta e três mil quinhentos e dois euros e dezassete cêntimos), contabilizando juros de mora apenas desde o dia seguinte ao da citação, isto é, desde 30 de Julho de 2013.

Quanto aos restantes executados:

- Reduzo a quantia exequenda a € 43.502,17 (quarenta e três mil quinhentos e dois euros e dezassete cêntimos), acrescidos de juros de mora após o dia seguinte ao do preenchimento da livrança, isto é, desde 2 de Abril de 2013».

Inconformada veio a exequente interpor recurso de apelação, tendo, nas suas alegações, formulado as seguintes

Conclusões:

A) «O presente recurso interposto da douta sentença julgou a cláusula penal acordada no contrato de locação financeira manifestamente excessiva, pelo que nos termos do artigo 812.º do C.C., reduz em 50% essa mesma cláusula penal.

B) Para o Tribunal “a quo” a cláusula penal pode ser reduzida equitativamente, quando se revelar manifestamente excessiva, sendo esta não apenas superior ao dano, mas desproporcionada em termos de ofender a equidade.

C) Considerando o valor da aquisição mais despesas notarias….. e que a sociedade no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária teve o bem na sua posse apenas por cerca de 2 anos, é de concluir que a obrigação que por via do incumprimento vê nascer com a cl.14ª é manifestamente excessiva.

D) O que está em causa no presente recurso, é saber se os factos trazidos para o processo pelas partes e a factualidade provada, serão suficientes para que o Tribunal “a quo” pudesse aferir da desproporcionalidade da cláusula penal em termos de ofender a equidade.

E) Resulta dos autos que as partes celebraram um contrato de locação financeira. Trata-se de uma contrato sinalagmático, com obrigações para ambas as partes, celebrado livre e voluntariamente de acordo com o princípio da liberdade contratual.

F) Nesse contrato mostram-se clausuladas várias obrigações e estão previstas consequências para o eventual incumprimento por parte da Locatária, aqui a Sociedade Embargante, nomeadamente pelo não pagamento das prestações acordadas como contrapartida do bem imóvel cujo gozo, com caracter temporário foi facultado pelo Embargado à Sociedade Embargante.

G) A lei substantiva permite que as partes possam fixar, por acordo, o montante da indemnização exigível, a que denomina cláusula penal – cfr. artigo 810º, n.º 1 do CC. A cláusula penal constitui a estipulação mediante a qual as partes convencionam antecipadamente (ou seja, antes de ocorrer o facto constitutivo de responsabilidade) uma determinada prestação, normalmente uma quantia em dinheiro, que o devedor deverá satisfazer ao credor em caso de não cumprimento ou de cumprimento defeituoso da obrigação.

H) Esta cláusula é entendida como uma forma de pressionar o devedor a cumprir, uma vez que este sabe, desde logo e antecipadamente, quais as consequências que decorrerão de um eventual incumprimento da sua parte e que será sancionado com o pagamento da indemnização convencionada.

I) Tem por finalidade compelir ao cumprimento pontual do contrato sob pena de produção desse efeito: o da exigibilidade do montante da indemnização previamente acordada.

J) Conclui-se, que na prática a cláusula penal desempenha uma dupla função: função ressarcidora e a função coercitiva, é considerada como um meio de pressão ao próprio cumprimento da obrigação.

K) Tanto assim é que a sua validade e eficácia não dependem da comprovação da existência de danos.

L) A cláusula penal só poderá ser reduzida pelo tribunal de acordo com a equidade, e quando for manifestamente excessiva, ainda que por causa superveniente - cfr art. 812º, n.º 1 do C.C.

M) Quer isto dizer, que o Tribunal só poderá intervir se ao tempo da sentença estiver na presença de uma cláusula manifestamente excessiva, não basta uma cláusula excessiva, mas sim manifestamente excessiva.

N) E para isso, terá, assim que ser confrontado com uma cláusula cujo montante desmesurado e desproporcional ao dano seja de excesso manifesto e evidente, numa palavra, de excesso extraordinário, enorme, que salte aos olhos.

O) Para tanto, exige-se que sejam carreados para os autos elementos que habilitem o Juiz a qualificar a cláusula penal como tal, apontando para um manifesto excesso.

P) Só assim poderá o Tribunal decidir no sentido da redução da cláusula penal segundo um critério de equidade.

Q) Neste caso, inexistem elementos no processo que permitissem ao Tribunal “a quo” proceder à redução da cláusula penal livremente acordada por ambas as partes.

R) E, dos factos levados aos autos, não se descortina a existência de qualquer desproporção e, sobretudo, uma desproporção sensível e manifestamente exagerada.

S) Mais, é sobre o devedor que impende o ónus de alegar e provar os factos que demonstrem desproporcionalidade entre o valor da cláusula penal e o valor dos danos a ressarcir ou o excesso do valor da cláusula em relação aos danos causados.

T) In casu, o Tribunal “a quo” decidiu com base no valor da aquisição mais despesas notarias….. e que a sociedade no âmbito do contrato de locação financeira imobiliária teve o bem na sua posse apenas por cerca de 2 anos, é de concluir que a obrigação que por via do incumprimento vê nascer com a cl.14ª é manifestamente excessiva.

U) A cláusula penal acordada por ambas as partes, fixou em 20% do capital vincendo à data da resolução do contrato, como sendo o valor a indemnizar.

V) À data da resolução o capital vincendo ascendia ao montante de € 343.616,52, pelo que aos 20% correspondia a quantia de € 68.723,30.

W) Caso contrato se mantivesse em vigor o locador aqui Apelante ainda iria receber a quantia de € 343.616,52 dos € 413.750,00 que pagou pelo imóvel e face à resolução do contrato, o Locador recebe apenas a título de indemnização a quantia de € 68.723,30, quantia que foi considerada manifestamente excessiva de acordo com os critérios de equidade.

X) Com efeito, a diferença do valor que o Apelante terá direito por força da indemnização prevista na cláusula penal e o valor que iria receber caso a Apelada tivesse cumprido com o contrato ate ao fim, é somente € 274.893,22.

Y) Em suma, não poderia o tribunal “a quo” reduzir a cláusula penal, na medida em que o valor a indemnizar € 68.723,30 não é desmesurado, desproporcional, de excesso extraordinário, enorme, que salte aos olhos, pelo que, não se poderá ter a cláusula penal por manifestamente excessiva como a lei assim o exige.

Nestes termos e nos melhores de direito, sempre com o douto suprimento de V. Exas., deverá o presente recurso obter provimento, revogando-se a sentença recorrida na parte em que reduz a cláusula penal e substituindo-se por outra que mantenha o valor acordado pelas partes e peticionado pelo aqui Apelante».

Contra-alegou a recorrida pedindo a improcedência da apelação.

Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[2], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 635º nº 4 e 639º do novo Cód. Proc. Civil)[3], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 608º do novo Cód. Proc. Civil ).

Das conclusões acabadas de transcrever, decorre que a questão suscitada no recurso da exequente se cinge a saber se existe fundamento legal para a redução oficiosa da cláusula penal.

Dos factos

Na primeira instância foi proferida a seguinte decisão em matéria de facto:

«1. O exequente é dono e legítimo portador da livrança exequenda, dada em garantia de operação bancária, a que foi aposto pelo exequente o valor de 83.525,53€, com vencimento em 1/4/2013, que se encontra subscrita por '(…) – Exploração de Restaurantes, Lda.' e avalizada por (…), (…), (…), (…) e (…), a qual não foi paga.

2. A Executada “(…) – Exploração de Restaurantes, Lda.” tem como objecto social a Exploração de restaurantes e estabelecimentos similares, actividade a que se dedica desde Outubro de 2001.

3. Aos 19 dias de Janeiro de 2011 foi celebrado entre a exequente e a primeira executada – “(…), Exploração de Restaurantes, Lda.” – um contrato denominado de “contrato de locação financeira imobiliária”, conforme fls. 30 e ss.;

4. Pelo referido contrato a exequente cedeu, em locação financeira, àquela executada a fracção autónoma designada pela letra “J” que corresponde ao Rés-do-chão J – comércio, serviços e restauração, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua (…), freguesia e concelho de (…), descrito na Conservatória do Registo predial de (…) sob o número (…) da respectiva ficha da freguesia de (…) e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…).

5. Ao contrato supra a Exequente “Banco (…), S.A” atribuiu o número (…).

6. Foi estipulado entre as partes um prazo contratual de 180 meses e o preço da locação foi assim fixado:

1.ª renda – 145.000,00 € ( cento e quarenta e cinco mil Euros)

2.ª à 180.ª- 2.202,67 € ( dois mil duzentos e dois Euros e sessenta e sete cêntimos ).

7. A periodicidade da cobrança estipulada foi mensal.

8. A locatária, ora executada/oponente pagou à locadora, ora exequente um total de 21 rendas (renda 1.ª à 21.ª ).

9. As conversações respeitantes ao contrato de locação financeira e os procedimentos que eram condição da sua formalização foram concluídos em 10 de Dezembro de 2010.

10. Resulta do pacto de preenchimento da livrança exequenda que a operação bancária garantida pela mesma é precisamente o leasing imobiliário - aliás o único ajustado entre as partes.

11. Da livrança consta:

a) Local e data de emissão: Lisboa 2010-12-10

b) Vencimento: 2013-04-01

c) importância: 83.525,53 €

d) contrato de crédito de locação financeira n.º (…)

e) assinatura do(s) subscritor(es): a executada “(…) – Exploração de Restaurantes, Lda.”

f) No verso da livrança seis avais à subscritora da livrança prestados pelos executados (…), (…), (…), (…) e (…).

12. Na livrança junta aos autos pela executada não consta aposta a expressão “sem despesas” ou “sem Protesto”.

13. A livrança encontrava-se preenchida, tão-somente, no que se refere à data de emissão, que corresponde à data da entrega da livrança à Exequente.

14. Foi a Exequente quem preencheu a livrança, designadamente os elementos referentes à data de vencimento e quantia a pagar.

15. Iva Martins não recebeu qualquer comunicação e/ou informação prévia à citação que ocorreu em 29 de Julho de 2013 dando conhecimento de que a livrança título executivo nos presentes autos iria ser preenchida;

16. Em 10 de Dezembro de 2010 os executados entregaram à exequente, uma livrança em branco, estando preenchida, unicamente, a parte que se refere à data de emissão.

17. No espaço destinado à identificação da relação subjacente à emissão da livrança a Exequente preencheu o seguinte: “garantia de contrato de locação financeira n.º (…)”.

18. A executada “(…), Exploração de Restaurantes, Lda.” celebrou o supra referido contrato com a Exequente porque pretendia para si a propriedade do imóvel objecto do contrato.

19. Na fracção autónoma a Executada pretendia abrir um estabelecimento comercial de restauração, sua área de actividade;

20. À data da celebração do contrato a executada explorava três estabelecimentos comerciais de restauração na cidade de (…), a saber:

- Restaurante denominado “(…)”, sito no Centro Comercial Modelo de (…);

- Restaurante denominado “(…)”, sito no (…) Park de (…);

- Restaurante denominado “(…)” e “(…)”, sito na Zona Ribeirinha de (…), antiga Fábrica (…).

21. Devido em parte à crise económica, financeira e social que se instalou em Portugal, o ramo de actividade da Executada – restauração – começou a sofrer grandes dificuldades, com diminuição de afluência de clientes aos estabelecimentos de restauração, e mais tarde com o aumento do IVA de 13% para 23% (medida aprovada em finais de 2011), já que adoptou a estratégia comercial de absorver o impacto da subida na taxa do IVA sem o transmitir aos consumidores, traduzido no não aumento dos preços.

22. A Executada encerrou duas das suas três unidades de restauração:

- Em Dezembro de 2011 encerrou o estabelecimento de restauração sito no Centro Comercial Modelo de (…);

- Em finais de Janeiro de 2012 encerrou o estabelecimento de restauração sito no (…) Park de (…).

23. A Executada, locatária, na égide de manter o contrato, e perante uma potencial sublocatária – a empresa (…) Livre, S.A., detentora do Jornal “(…)” e outras publicações de renome em Portugal – decidiu-se a propor à Exequente/locadora a alteração do contrato celebrado no sentido de ver reduzidas as suas rendas mensais e autorizada a sublocação.

24. Em 8 de Outubro de 2012 a Executada/locatária obteve resposta por parte da Exequente locadora, a qual se traduziu numa negação à alteração contratual.

25. Por carta datada de 23 de Outubro de 2012, a executada/locadora remeteu missiva à locadora/Exequente a resolver o contrato de locação financeira imobiliária que haviam celebrado com exposição das razões da resolução – dificuldades financeiras surgidas em fase pós contratual devido ao flagelo do mercado em recessão e bem assim impossibilidade de sublocação do imóvel por falta das autorizações devidas.

26. Com a missiva de resolução contratual a executada remeteu todas as chaves do imóvel desapossando-se do mesmo naquela data, tendo entregue voluntariamente a posse do imóvel à locadora/exequente.

27. A locadora/exequente recebeu as chaves e não as devolveu.

28. Por carta datada de 12 de Dezembro de 2012, a locatária/ executada recebeu uma missiva da locadora/executada onde esta informa que a pretensão de resolução por parte da locatária/executada foi recusada pelo Banco.

29. Por carta datada de 13 de Dezembro de 2012 a executada/locatária informa à exequente/locadora que reitera todo o explanado na sua missiva datada de 23 de Outubro de 2012.

30. As chaves do imóvel e a posse do mesmo não foram devolvidas.

31. Com o pagamento da 21.ª renda o capital em dívida relativo ao contrato denominado de contrato de locação financeira cifrou-se em € 276.100,09.

32. Em Outubro de 2012, encontrava-se vencida e não paga a renda número 22, referente ao mês de Outubro de 2012 no valor de € 2.387,34, a qual não veio a ser paga.

33. O exequente declarou denunciar o contrato em 2/1/2013.

34. Estavam € 1.164,12 de dívida de IMI não satisfeito pela locatária (vide artigo 6.º do contrato) e € 417,63 respeitantes ao imposto de selo liquidado por via do preenchimento da livrança exequenda.

35. O Banco embargante tentou interpelar (…) do preenchimento da livrança mas a carta registada com aviso de recepção foi devolvida com a indicação “endereço insuficiente”.

36. O contrato de locação financeira, de Janeiro de 2011, foi assinado já em plena crise em Portugal.

37. Da declaração de rendimentos da sociedade resulta o seguinte:

- IRC quanto ao ano de 2010, “prejuízo para efeitos fiscais de € 96.893,32 – fls. 192;

- IES quanto ao ano de 2010, “resultado líquido do período de – € 99.053,19” – fls. 199;

- IRC quanto ao ano de 2011, “prejuízo para efeitos fiscais de € 15.952,25 – fls. 203;

- IES quanto ao ano de 2011, “resultado líquido do período de – € 19.464,56” – fls. 209;

- IRC quanto ao ano de 2012, “prejuízo para efeitos fiscais de € 0” – fls. 213;

- IES quanto ao ano de 2012, “resultado líquido do período de € 12.968,17” – fls. 219.

2.2. Factualidade não provada

- Que o negócio da restauração corria de “vento em popa”, não se prevendo, nem sendo de prever, que quaisquer causas exteriores à vontade dos sócios pudessem por em causa o “bom vento” dos negócios e que tivesse sido nesse quadro que a Executada assumira o compromisso contratual com a Exequente.

- Que só a partir da segunda metade do ano de 2011, sem que nada fizesse prever, e por razões alheias à vontade dos sócios da Executada, é que o “quadro” se tivesse alterado, com a crise económico-financeira a instalar-se subitamente, em Portugal.

Restantes artigos: matéria irrelevante, de mera impugnação, repetição, de direito ou conclusiva.

2.3. Motivação

A convicção do tribunal resultou da posição das partes (acordo) e da apreciação conjugada dos diversos meios de prova produzidos. Quanto aos documentos, temos o teor de fls. 6 da ação executiva (livrança)e na oposição, fls. 30 (“contrato de locação financeira imobiliária”), 49 e ss. (faturas/recibo quanto às rendas n.ºs 18 a 21, 53 e ss. (comunicações), fls. 139 e 190 e ss. (informação contabilística e tributária da sociedade).

No que respeita às testemunhas:

(…), ex-funcionária da sociedade executada, confirmou que em 2011 houve despedimentos, tendo-se verificado uma diminuição de facturação. Sobre a relação da sociedade com o “Banco (…)”, referiu-se ao contrato como um empréstimo, sendo que a “(…)” havia pago ao construtor um adiantamento pela compra da loja, num total de € 145.000,00 (através de transferências programadas de € 5.000/mês). Viu a fatura-recibo de fls. 138, tendo perguntado ao Sr. (…) (sócio-gerente da sociedade) do que se tratava, tendo o mesmo respondido que “era mesmo assim”.

(…) referiu-se à negociação com o “(…)”, a qual veio a frustrar-se.

(…), empregada da exequente, confirmou a outorga do contrato em Janeiro de 2011, tendo passado a acompanhar a empresa no centro de empresas já depois, em Abril de 2011. Explicou que o pagamento de € 145.000,00 não terá sido efectivamente pago pelo cliente, já que nessa situação apareceria no documento a componente de juros. Referiu-se à dívida de capital de 298.000,17 €, que foi dividida em 198 prestações.

(…) referiu que nas negociações com vista à resolução da situação nunca o contrato foi posto em causa, tendo a “(…)” declarou resolvê-lo e entregou as chaves. Quanto ao valor aposto na livrança, esclareceu que tal resultou de três rendas vencidas de Outubro a Dezembro de 2012, indemnização correspondente a 20% do capital vincendo e impostos».

Do Direito

O artigo 810º n. 1, do CC refere-se à cláusula penal nos seguintes termos:

"As partes podem, porém, fixar por acordo o montante da indemnização exigível; é o que se chama cláusula penal.

Pela sua localização na sistemática do CC, e, muito particularmente, pela sua articulação com o n.º 1 do artigo 811º do CC. é evidente que aquele artigo 810º n.º 1, ao referir-se à "indemnização exigível", cujo montante pode ser previamente definido através de cláusula penal, tem em vista a indemnização exigível por inadimplemento, cumprimento a destempo ou cumprimento defeituoso de obrigação (cfr., a este respeito, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II volume, 3. edição, página 75, que admitem a coexistência da cláusula penal com situações jurídicas não obrigacionais).

Por outro lado, Pires de Lima e Antunes Varela, obra e volume citados, página 74, e com inteira pertinência, definem os objectivos do instituto da cláusula penal nos seguintes termos: "O principal objectivo da cláusula penal é evitar dúvidas futuras e litígios entre as partes quanto à determinação do montante da indemnização. Muitas vezes, porém, ela é fixada com o carácter de verdadeira penalidade, ou, ao contrário, com o intuito de pôr um limite à responsabilidade, nos casos em que os danos possam atingir proporções exageradas em relação às previsões normais dos contraentes. Também pode servir para atribuir carácter patrimonial a prestações que o não têm (cfr. n. 2 do artigo 398)". A função ressarcitiva e tarifada, é, pois, a dominante na cláusula penal. Para além deste escopo, pode tal cláusula ter tanto intuitos penalizadores (se calculada por cima do montante dos danos previsíveis), como despenalizadores (se calculada por baixo do quantum desses mesmos danos).

Aliás, essa vertente coercitiva da cláusula penal, e que lhe é apontada por diversos autores – vide Almeida Costa, Direito das Obrigações, 5ª edição, página 65, João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, páginas 250 a 252, e António Pinto Monteiro, Cláusula Penal e Indemnização, páginas 39 a 41 – acha-se grandemente diminuída por interferência da norma do n.º 1 do artigo 812º do CC, a qual permite ao tribunal, e por razões de equidade, a redução de cláusula penal que seja manifestamente exagerada.

No Ac. do STJ de 5/11/97 – Proc.º N.º 607-B/97, escreveu-se que «as partes podem fixar por acordo a montante da indemnização exigível no caso de não cumprimento ou mora do devedor: é a chamada cláusula penal. Por meio desta, previnem-se dificuldades e incertezas de vária ordem: "assim, além de se ficarem a conhecer, de antemão, as consequências da falta de cumprimento ("lato sensu") subtraem-se ambas as partes às incertezas, custos e delongas de uma discussão judicial sobre o montante do dano, e previnem-se contra valores inesperados, ao mesmo tempo que, por seu intermédio, o credor ladeia as dificuldades inerentes ao exercício do ónus da prova.

"Nisto consiste, numa palavra, a chamada função indemnizatória da cláusula penal, a qual, com efeito, dispensa o credor de fazer a prova do dano sofrido, cabendo ao devedor, se pretender a redução equitativa da pena, com base no artigo 812, provar a sua manifesta excessividade" – cfr. PINTO MONTEIRO, Cláusula Penal e Indemnização, 1990, páginas 35 e 30 nota 76.

A cláusula penal é nula quando exceder o valor do prejuízo resultante do incumprimento da obrigação, conforme flui da norma ínsita no n.º 3 do artigo 811º do Código Civil.

Dada a função indemnizatória da cláusula penal, será o devedor que, segundo os critérios gerais do ónus de afirmação e prova – artigo 342º do Código Civil – terá de alegar e provar existir desproporcionalidade entre a cláusula penal e os danos a ressarcir.»

Como se observa no Ac. do STJ de 98.12.15 in proc. 1090/98, disponível in http://www.dgsi.pt/jstj... «é evidente que o incumprimento de um contrato - seja de aluguer de longa duração ou de locação financeira - implica prejuízos para o locador, quer em consequência da falta de recebimento dos alugueres ou das rendas que o mesmo tinha a expectativa de receber, quer em resultado da desvalorização do bem locado – desvalorização essa que será impeditiva, após a recuperação do bem, da realização de nova locação em condições e por valores equivalentes –, acrescendo que a recuperação do bem não será normalmente contemporânea do início do incumprimento ou da resolução do contrato». O entendimento corrente na jurisprudência vai no sentido de que impende sobre o locatário o ónus de alegar e provar factos dos quais se possa concluir pela desproporção entre o valor resultante da cláusula penal e os danos a ressarcir.

Para o juízo valorativo sobre a desproporção importa ter presente que a indemnização pré-fixada foi de 20% das rendas vincendas no momento da resolução, o tipo de contrato em causa e natureza do bem sobre que incide – locação financeira imobiliária.

Do incumprimento do contrato pela 1ª ré resulta para a recorrente o direito a resolvê-lo e, operando-o, a, nos termos do contrato, fazer suas as rendas vencidas e pagas, à restituição do imóvel, às rendas vencidas e não pagas, acrescidas de juros de mora, à indemnização pré-fixada pela cláusula penal e, havendo atraso na entrega, a uma indemnização diária (cláusulas 13, 14). A indemnização pré-fixada acordada corresponde a 20% das rendas vincendas no momento da resolução.

O tribunal “ a quo” considerou manifestamente excessiva a indemnização resultante desta cláusula e decidiu reduzi-la em 50% do valor.

Vejamos.

Estamos em presença de um contrato de locação financeira imobiliária, sendo que o valor do investimento realizado pela locadora é nos termos contratuais de € 443.917,25 (quatrocentos e quarenta e três mil novecentos e dezassete euros e vinte e cinco cêntimos). Se o contrato chegasse ao seu termo sem incumprimentos ou mora a locadora teria recebido do locatário a quantia de € 539.277,93, correspondente ao valor das rendas durante os 180 meses do contrato a crescido do valor residual o imóvel, no montante de 8.878,35, ou seja o montante global de € 548.156,28 (quinhentos e quarenta e oito mil cento e cinquenta e seis euros e vinte e oito cêntimos). Mas no fim do contrato perdia a propriedade do imóvel no valor de € 413.250,00 (cfr. Contrato de fls.30 e seg.). Significa isto que o rendimento obtido (que não o lucro) pela autora se o contrato chegasse ao seu termo seria, no máximo, de € 134.906,28 (cento e trinta e quatro mil novecentos e seis euros e vinte e oito cêntimos). Ora só pelas rendas vencidas até à resolução do contrato a autora já obteve um rendimento de € 221.211,00 se somarmos a este montante o resultante da cláusula penal, no valor de € 68.723,30, teríamos que nos 20 meses que durou o contrato, a autora obteria um rendimento de € 289.934,30, ou seja mais do dobro do rendimento bruto que tinha a expectativa jurídica de obter se o contrato chegasse ao seu termo sem incidentes. Acresce a isto que ainda fica com a propriedade do bem imóvel no valor de € 413.000,00, que pode vender ou locar e assim realizar novos rendimentos. Desta demonstração, pode concluir-se, sem grande margem de erro, que a autora não teve qualquer prejuízo com este negócio e consequentemente a cláusula penal estabelecida, revela-se em concreto manifestamente excessiva e não simplesmente excessiva, como propugna a recorrente! Ante este quadro, poderia até defender-se, mas isso não é objecto do recurso, a nulidade da cláusula penal, por inexistência de qualquer prejuízo (art.º 811º, nº 3, do CC).

Assim bem andou o Tribunal “a quo” ao reduzir a cláusula penal em 50% do seu valor.

Concluindo

Pelo exposto, acorda-se na improcedência da apelação e confirma-se a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Notifique.

Évora, em 26 de Março de 2015

Bernardo Domingos

Silva Rato

Assunção Raimundo

[1] Transcrito da sentença.

[2] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2, 2ª parte, do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2, do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs

[3] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.