2Fundamentos de facto
A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos, que não foram objecto de impugnação:
- A)No dia 30 de Julho de 2008, o A. declarou verbalmente vir a comprar e os RR. declararam verbalmente virem a vender o prédio urbano sito na Rua …, n.º .., freguesia .., concelho de Chaves, composto de rés do chão e 1.º andar, destinado a habitação com a superfície coberta de 158 m², a confrontar de norte com caminho público, do sul e nascente com proprietário e do poente com G…, inscrito na matriz da freguesia .. sob o artigo 608.º e ainda o prédio rústico, situado no …, limite da freguesia …, composto de vinha e terra de centeio com a área de 0,1 ha a confrontar do norte com a rua pública, do sul com H…, do nascente com I… e do poente com G… inscrito na matriz rústica da freguesia …, sob o artigo 232.º.
- B)Pelo preço de € 110.000,00.
- C)Tendo o A. entregue a J…, procuradora dos RR., a título de início de pagamento, a quantia de € 5.000,00, quantia que foi por esta entregue à R. E….
- D)Comprometendo-se a pagar a quantia em falta de € 105.000,00 no momento da celebração da escritura pública de compra e venda.
- E)A quantia referida em D) foi transferida para uma conta à ordem do A. durante o mês de Agosto de 2008.
- F)Os RR. já procederam à venda a terceiro dos prédios identificados em A).
- G)A licença de utilização foi atribuída em 15 de Abril de 2009.
1- Quando se levantaram as certidões relativas aos prédios, necessárias para se preparar a escritura, verificou-se que o prédio urbano carecia de licença de habitabilidade.
2- A procuradora dos RR. comprometeu-se a resolver a situação.
3- Em 13 de Abril de 2009, o A. remeteu à procuradora dos RR., uma carta registada com A/R, comunicando-lhe a desistência do negócio e pedindo a devolução da quantia de € 5.000,00, o que até à data não sucedeu.
4- A celebração da escritura pública de compra e venda ficou dependente da obtenção de todos os documentos exigidos para a sua celebração, designadamente a obtenção de licença de utilização junto da Câmara Municipal ….
5- Não foi estipulado um prazo para a obtenção de tais documentos, mas a escritura deveria estar realizada até Julho de 2009.
6- Os RR. deram conhecimento ao A. de que o prédio urbano não tinha licença de utilização, tendo-se comprometido a diligenciar no sentido de obtenção de todos os documentos.
7- A D. J…, que tratou da obtenção dos documentos, sempre informou o A. quanto à necessidade de obtenção de licença de utilização e das diligências que Fazia nesse sentido.
8- Em meados de Agosto os RR. requereram a licença de utilização.
9- A Câmara Municipal … efectuou a vistoria no dia 21 de Agosto não tendo sido concedida a licença de utilização por divergências com o projecto inicial, tendo tal decisão data de 9 de Setembro.
10- Em 9 de Setembro os RR. deram entrada a um pedido de alteração à licença de construção que correu termos com o n.º …/08 que veio a ser concedida em 3 de Abril de 2009.
11- Em data não concretamente apurada, mas antes de 15 de Abril de 2009, os RR. deram conhecimento ao A. de que a licença de utilização estaria disponível em poucos dias.
12- O A. esteve sempre informado de todas as diligências feitas com vista à obtenção de licença de utilização.
13- Os RR. venderam os imóveis, a 20 de Outubro de 2009, pelo preço de € 93.000,00.
3Do mérito do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 684.º, n.º 3, e 685.º A, n.º 1 CPC), salvo questões do conhecimento oficioso não transitadas (artigo 660.º, n.º 2, in fine, e 684.º, n.º 4, CPC), consubstancia-se nas seguintes questões:
- —abuso do direito na invocação da nulidade do contrato-promessa de compra e venda de imóvel celebrado verbalmente com o apelado;
- —responsabilidade pré-contratual pela ruptura das negociações.
3.1. Do abuso do direito na invocação da nulidade do contrato-promessa de compra e venda de imóvel celebrado verbalmente com o apelado
Insurgem-se os apelantes contra a decisão da 1.ª instância que declarou a nulidade do contrato-promessa de compra e venda imóvel celebrado verbalmente com o apelado e ordenou a restituição do sinal prestado acrescido de juros, esgrimindo com o abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.
O instituto do abuso de direito obteve consagração legal no Código Civil de 1996, cujo artigo 334.º dispõe que é abusivo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Este artigo, ao dispensar a consciência por parte daquele que exerce o direito de que o faz por forma a exceder os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, consagra a concepção objectivista do abuso do direito, como sublinham Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, vol. I, 4.ª edição, pg. 298. O que não significa, como sublinham estes autores, «que ao conceito de abuso do direito consagrado no art. 334º sejam alheios factores subjectivos, como, por exemplo, a intenção com que o titular tenha agido».
A adjectivação do excesso pela lei —exceda manifestamente — significa que o preenchimento da conduta abusiva para este efeito não se basta com um excesso no exercício do direito — necessário se torna que seja manifesto, flagrante, intolerável, inadmissível para a consciência jurídico-social prevalecente em dado momento.
O abuso do direito vem marcando presença assídua nos processos, muitas vezes para disfarçar a ausência de direito.
Daí a pertinência do alerta lançado pelo acórdão do STJ, de 2010.06.08, Lopes do Rego, www.dgsi.pt.jstj, proc. 3161/04.6TMSNT.L1.S1, ao analisar a argumentação do promitente vendedor de um imóvel que, face à arguição de nulidade do contrato por parte do promitente comprador em virtude de não ter logrado empréstimo bancário:
«Tal via argumentativa é, porém, manifestamente improcedente, não podendo obviamente generalizar-se e banalizar-se o recurso à figura do abuso de direito como forma de — sindicando os motivos pessoais e subjectivos que estão na base da invocação da nulidade pelo interessado cujo interesse é por ela prosseguido — acabar por se precludir a aplicação sistemática do regime legal imperativo que comina determinada invalidade por motivos de deficiências de forma do acto jurídico».
Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, Almedina, vol. I, Parte Geral, tomo I, pg. 198 e ss., estabelece uma tipologia de comportamentos abusivos, elencando os seguintes:
- 1.venire contra factum proprium;
- 2.inalegabilidades formais;
- 3.suppressio e surrectio;
- 4.tu quoque;
- 5.desequilíbrio no exercício.
Os apelantes invocaram o venire contra factum proprium para deduzir a sua pretensão recursória, o que justifica algumas considerações.
Para a análise desta figura é incontornável o recurso ao artigo de Batista Machado, intitulado Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium, Obra Dispersa, I,
Coimbra Editora, pgs. 345 e ss..
Para este autor, são os seguintes os pressupostos do venire:
a) Deve verificar-se, em primeiro lugar, uma situação objectiva de confiança. A confiança digna de tutela tem, de radicar em algo objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura. Pode alguém manifestar uma certa intenção, mas fazendo depender a realização da mesma da verificação de determinados pressupostos (os quais por vezes apenas se deduzem do contexto da manifestação da intenção) não permite que se considere o declarante vinculado. Doutro modo violar-se-ia o princípio da autonomia privada.
O ponto de partida é, pois, uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira. Pode tratar-se de uma mera conduta de facto au de uma declaração jurídico-negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico.
Para que conduta em causa se possa considerar causal em relação a criação da confiança, e preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro. Essa intenção pode manifestar-se mediante a entrada em negociações, através da recepção (ou recepção e utilização) de uma prestação, confiando determinadas tarefas a um empregado, etc.
Em certos casos, a simples passividade pode bastar para criar uma situação de confiança.
b) «Investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento». O conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o «investimento dessa contraparte» é preciso que esse «investimento» haja sido feito apenas com base na dita confiança. Se esta não influenciou as decisões da contraparte porque esta por outros motivos as teria igualmente tomado, não se verifica a necessidade de fazer intervir o princípio da confiança.
Por outro lado, o investimento feito deve ser em certo sentido «irreversível». Mais rigorosamente: importa que o dano que provocaria a conduta violadora da fades não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória. Se esta solução satisfatória pode ser alcançada mediante um direito de indemnização, ou mediante o recurso aos preceitos sobre a gestão de negócios ou sobre o enriquecimento sem causa, não tem que intervir a proibição da conduta contraria a fides. O que significa que o recurso a esta proibição e sempre um último recurso. Deve atentar-se, não apenas no caso concreto, mas na ordem jurídica global, para verificar se a repartição legal dos riscos e dos danos, na sua tipificação, não permite uma indemnização dos danos, ou uma reposição equilíbrio entre as diversas esferas jurídicas.
(…)
c) Boa-fé da contraparte que confiou. Nos casos em que a base da confiança é uma aparência, au seja, nos casos em que a intenção aparente do responsável pela confiança diverge da sua intenção real (tais as hipóteses de dissenso oculto e de procuração aparente), a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé (por desconhecer aquela divergência) e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico».
Na introdução do estudo que temos vindo a citar, Batista Machado (pg. 352) realça a importância do princípio da confiança:
«Do exposto podemos concluir que o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e que a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem. Assim tem de ser, pois, como vimos, poder confiar é uma condição básica de toda a convivência pacífica e da cooperação entre os homens. Mais ainda: esse poder confiar é uma condição básica da própria possibilidade de comunicação dirigida ao entendimento, ao consenso, e à cooperação (logo, da paz jurídica). Note-se que, independentemente do preceito ético, pensado como regra geral de conduta, a não correspondência sistemática à confiança inspirada tornaria insegura, ou paralisaria mesmo, a interacção humana.»
Menezes Cordeiro, op. cit., pg. 186, sintetiza assim os pressupostos do venire contra factum proprium:
1.º Uma situação de confiança conforme o sistema e traduzida na boa fé subjectiva e ética, própria da pessoa que, sem violar deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;
2.º Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocarem uma crença plausível;
3.º Um investimento de confiança, consistente em, da parte do sujeito, ter havido, um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;
4º A imputação da confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante: tal pessoa, por acção ou omissão, terá dado causa à entrega do confiante em causa ou ao factor objectivo que a tanto conduziu».
Na síntese do ponto 6 do sumário do acórdão do STJ, de 2004.01.22, Salvador da Costa, www.dgsi.pt.jstj, proc. 03B4278,
«A excepção peremptória imprópria do abuso do direito na modalidade de venire contra factum proprium traduz-se na conduta anterior do seu titular que, objectivamente interpretada no confronto da lei, da boa fé e dos bons costumes, gerou a convicção na outra parte de que o direito não seria por ele exercido e, com base nisso, programou a sua actividade».
Recorde-se que, no caso dos autos, estamos perante um contrato-promessa verbal, nulo por inobservância da forma legal (cfr. artigos 410.º, n.º 3, 220.º, 286.º e 294.º CC), destinando-se a invocação do abuso do direito a neutralizar a arguição de nulidade do contrato-promessa pelo promitente comprador.
A possibilidade de invocar o abuso de direito contra arguição nulidade por inobservância de forma, que é a questão em apreço nos autos, não teve resposta consensual por parte da doutrina e jurisprudência, embora se vá caminhando no sentido da admissibilidade, designadamente ao nível do STJ. Remetemos, a este propósito para o acórdão do STJ, de 2003.05.14, Araújo Barros, www.dgsi.pt.jstj, proc. 03B3125, e da Relação de Lisboa, de 2004.11.04, Urbano Dias,
www.dgsi.pt.jtrl, proc. 8034/2004, e da Relação do Porto, de 96.02.26, www.dgsi.pt.jtrp, proc. 9551171. Na doutrina, Menezes Cordeiro, op. cit., 324 e ss...
A negação de tal admissibilidade assentava a incongruência de, com a neutralização da nulidade, estar-se a atribuir a um acto nulo os efeitos que o legislador pretendeu afastar com a sua cominação para a inobservância de forma legal. Tanto mais que tal nulidade é do conhecimento oficioso (artigo 286.º CC).
No entanto, doutrina e jurisprudência não deixaram de ser sensíveis a situações em que a arguição da nulidade radicava numa conduta menos honesta ou leal, claramente violadora dos ditames da boa fé, e conduzia a soluções materialmente injustas.
Assim, admite-se, em princípio, a possibilidade de neutralização da arguição nulidade do contrato com fundamento em abuso do direito (normalmente invocando-se o venire contra factum proprium; inalegabilidades formais para Menezes Cordeiro), com a devida contenção, desde que verificados os respectivos pressupostos.
A este propósito, Batista Machado, op. cit., 394, escreve:
«Os casos excepcionais em que se justificaria submeter a inovação da nulidade à proibição do venire contra factum proprium haveriam de caracterizar-se pelos seguintes traços:
- a)ter uma das partes confiado em que adquiriu pelo negócio uma posição jurídica ;
- b)ter essa parte, com base em tal crença, orientado a sua vida por forma a tomar disposições que agora são irreversíveis, pelo que a declaração de nulidade provocaria danos vultosos de vária ordem que agora se revelam irremovíveis através doutros meios jurídicos, designadamente através do recurso ao artigo 227.º do Código Civil;
- c)poder a situação criada ser imputada a contraparte, por esta ter culposamente contribuído para a inobservância da forma exigida, ou então ter o contrato sido executado e ter-se a situação prolongado por largo período de tempo, em que hajam surgido quaisquer dificuldades».
Menezes Cordeiro, Abuso do Direito: Estado das Questões e Perspectivas, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Castanheira Neves, Coimbra Editora, vol. II, pg. 150 — revendo posição anterior em que não admitia a paralisação das nulidades formais pelo abuso do direito—, aos quatro pressupostos da tutela da confiança enunciados a propósito do venire, introduz mais três requisitos: para as inalegabildades formais:
1.º Devem estar em jogo apenas os interesses das partes envolvidas; não, também, os de terceiros de boa fé;
2.º A situação de confiança deve ser censuravelmente imputável à pessoa a responsabilizar;
3.º O investimento de confiança deve ser sensível, sendo dificilmente assegurado por outra via.
As consequências da neutralização da arguição da nulidade têm tem de ser aferidas em função do interesse contratual positivo. Não se trata de atribuir efeitos jurídicos ao acto nulo, como à primeira vista poderia parecer. Embora na prática possa ser coincidente, não se trata de uma responsabilidade ex contractu, mas sim responsabilidade pela confiança (Batista Machado, op. cit., pg. 392-3)
Delineado o enquadramento legal e doutrinário da questão, e revertendo ao caso concreto, importa determinar se a arguição de nulidade pelo apelado configura um acto abusivo.
A 1.ª instância entendeu que não, contra o que se insurge o apelado.
O contrato-promessa celebrado entre apelantes e apelado é nulo por inobservância da forma legal, facto incontroverso.
Não se descortina qual a situação objectiva de confiança que reclame tutela. A única situação invocada é ter sido dado conhecimento ao apelado das diligências relativas à obtenção da licença de utilização necessária para a celebração da escritura pública. Daqui não se pode retirar, contudo, uma qualquer vinculação do apelado a não invocar a nulidade.
O mesmo se diga da circunstância de na carta em que se manifestou desinteressado do negócio o apelado não ter invocado a nulidade do contrato: tal manifestação nunca poderia criar nos apelantes a convicção de que não invocaria a nulidade, pelo contrário.
Desconhecem-se as circunstâncias em que foi concluído o contrato (nulo), designadamente a razão pela qual não foi observada a forma escrita e, consequentemente, se é imputável a alguma das partes ou a ambas.
Finalmente — e este aspecto é fundamental — não se descortina qualquer investimento de confiança susceptível de ser lesado pela arguição de nulidade do contrato. Nada foi alegado que permita concluir qualquer actuação dos apelantes radicada nessa pretensa confiança que lhes tenha acarretado danos. A obtenção da licença de utilização sempre seria necessária, conforme reconhecem os apelantes.
Assim, conclui-se que não se mostram preenchidos os pressupostos que permitam aos apelantes neutralizar a arguição de nulidade pelo apelado.
Improcede, pois, o recurso neste segmento.
3.2. Da responsabilidade pré-contratual pela ruptura das negociações
A sentença recorrida julgou improcedente o pedido reconvencional formulado pelos apelantes. E considerou que, embora o apelado não tenha actuado de boa fé
por saber da necessidade de obtenção da licença de habitabilidade e ter desistido do negócio pouco tempo depois de ter sido informado que a licença estava prestes a ser obtida.
No entanto, considerou o pedido reconvencional improcedente por não ter alegado factos que possam integrar a situação de excepcionalidade justifique a indemnização do interesse contratual positivo, quando a regra na responsabilidade pré-contratual é a indemnização pelo interesse contratual negativo.
Lê-se na sentença que:
Não é o caso da situação sob análise, uma vez que os réus/recoonvintes, na sequência da não celebração do contrato de compra e venda, acabaram por vender a terceiros os mesmos prédios, e embora o tenham feito por preço inferior, não em € 40.000,00 como alegam, mas apenas em € 17.000,00, não lograram provar que tiveram outras propostas e que as recusaram por via das negociações que haviam iniciado com o autor.
Para se verificar a mencionada situação excepcional, por forma a permitir conceder aos réus/reconvintes uma indemnização baseada no interesse contratual positivo, numa situação de responsabilidade pré-contratual, entendemos que estes deviam ter alegado e provado, por exemplo, que apesar de várias tentativas não lhes foi possível venderem os prédios em causa por um preço melhor ou que perderam outras oportunidades de venda, por preço igual ou superior ao que estavam a negociar com o autor, devido à negociação que estava a decorrer com este.
Não tendo os autores feito prova de tais factos, mas apenas de que venderam os prédios por um preço inferior ao que haviam acordado com o autor, desconhecendo-se mesmo por que razão, não nos parece que tal facto só por si seja suficiente para fundamentar o pagamento de uma indemnização por parte do autor, tudo nos termos sobreditos.
Ora, como se alcança do teor das conclusões, os apelantes alegam que o seu prejuízo corresponde à diferença entre o preço acordado com o apelado e o que obteve com a venda.
Nada dizem, porém, quanto às circunstâncias da venda que permitam estabelecer o nexo de causalidade entre a venda por este preço e a conduta do apelado.
Por outras palavras, não questionam verdadeiramente a sentença recorrida neste segmento.
Também neste segmento o recurso tem de improceder.
