9470/07.5TMSNT.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I. No caso de o inquilino de imóvel arrendado para o exercício de profissão liberal proceder, sem para isso estar autorizado e ao longo dos anos, à cedência onerosa de diversas salas a colegas de profissão, a caducidade do direito de resolução deve aferir-se em relação a cada uma das cedências em concreto;

II. A cedência do uso do locado a terceiros é um facto duradouro;

III. A passagem de recibo em nome de um dos beneficiários da cedência constitui reconhecimento do mesmo enquanto tal, mas tal reconhecimento não é extensível aos restantes beneficiários;

IV. Constitui abuso de direito o exercício do direito de resolução do arrendamento depois de mais de 20 anos de conhecimento da prática reiterada de cedência do uso de salas e de 17 anos de reconhecimento de um dos beneficiários da cedência enquanto tal;

V. Tal apreciação vale também para os recentes compradores do imóvel porquanto adquiriram a posição de senhorio nos precisos termos em que esta se encontrava moldada pelo comportamento do anterior titular;

VI. Nas circunstâncias referidas a prática do inquilino não é de considerar como tornando inexigível a manutenção do arrendamento, como actualmente exige o artº 1083º do CCiv.

ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:

I- Relatório

A… e mulher B…, em 13DEZ2007, acção declarativa de condenação com processo sumário contra C… pedindo se decrete a resolução e o imediato despejo do 1º andar esquerdo do nº … da Av. …, Sintra, que têm de arrendamento à Ré para exercício de profissão liberal porquanto esta cede parcialmente o local a outros colegas de profissão.

A Ré contestou invocando a caducidade, abuso de direito e a inexistência dos fundamentos da resolução.

A final veio a ser proferida sentença que, considerando procedentes as invocadas caducidade, abuso de direito e reconhecimento, julgou a acção improcedente.

Inconformados, apelaram os AA concluindo, em síntese, não haver reconhecimento, não ocorrer caducidade nem abuso de direito.

Houve contra-alegação onde se propugnou pela manutenção do decidido.

II- Questões a Resolver

Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, enquanto constituam corolário lógico-jurídico correspectivo da fundamentação expressa na alegação, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.

De outra via, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.e., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo.

Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras.

Assim, em face do que se acaba de expor e das conclusões apresentadas, são as seguintes as questões a resolver por este Tribunal:

- se ocorre caducidade do direito dos AA;

- se ocorre reconhecimento;

- se ocorre abuso de direito;

- se ocorre fundamento de resolução.

III- Fundamentos de Facto

Porque não impugnada, a factualidade relevante é a fixada em 1ª instância (fls 181-185), para a qual se remete nos termos do artº 713º, nº 6, do CPC.

IV- Fundamentos de Direito

Segundo a matéria de facto apurada a Ré adquiriu a posição de arrendatário do imóvel agora propriedade dos AA em ABR de 1986 (facto 5) desde então aí passando a exercer a sua profissão (facto 11) e partilhando a fracção com outros colegas de profissão (facto 12) aos quais cede, onerosamente (facto 14), duas salas individuais e concede a utilização de espaços e equipamentos comuns (factos 15 e 16).

Tal situação configura, indiscutivelmente, e porque não ressalvada na lei nem autorizada pelo senhorio, uma situação de violação da obrigação do locatário de não proporcionar a outrem o gozo ainda que parcial da coisa por meio de sublocação (artº 1038º, al. f), do CCiv) constitutiva do direito de resolução do contrato de arrendamento (artº 1083º do CCiv - redacção introduzida pela Lei 6/200-, artº 64º do RAU e artº 1093º do CCiv – redacção anterior ao RAU).

Tal direito de resolução, contudo, caduca no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento (artº 1094º do CCiv – antes e depois da redacção dada pela Lei 24/89 -, artº 65º do RAU e actual artº 1085º do CCiv).

Até à introdução, pela Lei 24/89, de 1AGO, da norma segundo a qual tal prazo de caducidade, quando se trate de facto continuado ou duradouro conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado vigorava o entendimento estabelecido pelo Assento de 3MAI1984 (DR, I, 3JUL1984) segundo o qual ‘seja instantâneo ou continuado o facto violador do contrato de arrendamento, é a partir do conhecimento inicial pelo senhorio que se conta o prazo de caducidade’.

Resultando dos factos apurados que o primitivo senhorio sempre teve conhecimento de que a Ré partilhava o arrendado com outros colegas (facto 23), nada opondo a tal e até emitindo recibos em nome de um deles (factos 24 e 25) poder-se-ia considerar ter ocorrido a caducidade do direito de resolução na medida em que desde ABR1986 (data em que a Ré adquiriu a posição de arrendatária e iniciou a cedência de salas a colegas de profissão e em que se iniciou o conhecimento do senhorio) teria há muito decorrido o referido prazo.

Tal conclusão, porém, não pode retirar-se uma vez que (e sem discutir as implicações decorrentes da declaração de inconstitucionalidade do artº 2º do CCiv – Acórdão TC 810/93 – e do referido Assento – Acórdão TC 299/95) resultando da matéria de facto assente que a cedência de salas tem sido efectuada com várias pessoas não pode afirmar-se que depois de uma eventual caducidade ocorrida na vigência da redacção inicial do artº 1094º do CCiv não tenha havido cedência de sala a outras pessoas, com isso se dando origem a novo direito de resolução[1].

A partir da entrada em vigor da Lei 24/89 a abordagem da caducidade do direito de resolução tem de partir da qualificação do facto que lhe serve de fundamento como instantâneo ou continuado ou duradouro.

Ao contrário da sentença recorrida não se nos configura que a cedência parcial do locado a terceiros – no caso subarrendamento – como uma violação instantânea, executada em dado momento temporal. A cedência do uso da coisa locada não se consubstancia apenas no acto em que se permitiu o início do uso (e o uso é, por natureza, algo de continuado) pelo terceiro, mas também numa atitude de continuidade de permissão e tolerância desse uso que se perpetua no tempo. Daí que o prazo de caducidade do direito de resolução só se inicie a partir da data da cessação do facto.

E não resultando da matéria de facto apurada que essa cessação tenha ocorrido não pode ter-se por iniciado (artº 1094º, nº 2, do CCiv – versão anterior ao RAU - e artº 65º, nº 2, do RAU) ou completado (actual artº 1085º, nº 2, do CCiv).

Mas ainda que, porventura, se entendesse a cedência do locado como facto instantâneo era necessário, para se haver por verificada a caducidade do direito de resolução, a demonstração de que a última cedência (a última pessoa a quem foi cedida o uso parcial do locado) ocorreu há mais de um ano sobre a data da propositura da acção, o que, manifestamente, não ocorre.

Conclui-se, pois, pela improcedência da excepção de caducidade.

Não obstante a verificação da cedência ilícita o locador não tem direito à resolução do contrato se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal (artº 1049º do CCiv).

Sendo que, conforme ensinamento unânime da jurisprudência e da doutrina, o reconhecimento é algo mais do que o mero conhecimento da situação.

Assim, no que ao caso dos autos concerne, não pode ser tido como reconhecimento o facto de o primitivo locador ter conhecimento de que a Ré partilhava o locado com colegas de profissão.

Mas já constitui reconhecimento do beneficiário da cedência enquanto tal a inclusão do seu nome nos recibos de rendas (facto 25); tanto mais que corresponde a um acto repetido e que abarca um significativo período de tempo (com efeito de fls 61 e 62 dos autos constam recibos emitidos, também, em nome do beneficiário da cedência, datados de 1FEV1989, 1DEZ1995, 1ABR2005 e 5FEV2006).

O reconhecimento do beneficiário da cedência enquanto tal é, por natureza, um acto individualizado e não um acto genérico; é direccionado a uma pessoa concreta que se reconhece numa concreta posição jurídica. E como tal a sua relevância (designadamente como obstativa do exercício do direito de resolução) é limitada ao concreto beneficiário a que se reporta. Não podendo o reconhecimento de um concreto beneficiário da cedência valer como um reconhecimento de toda e qualquer pessoa que possa vir a ser beneficiário de cedência; o reconhecimento de um beneficiário não pode valer como uma genérica autorização para a cedência do locado.

Ora o que resulta da matéria de facto apurada é que o beneficiário reconhecido pelo primitivo locador foi apenas um dos vários beneficiários da partilha do arrendado levada a cabo pela Ré; não sendo sequer um dos actuais beneficiários.

Daí que tal reconhecimento não possa ser obstativo do direito de resolução fundamentado na cedência a outros que não o beneficiário reconhecido.

Mas será que é legítimo o exercício do direito de resolução em face do comportamento que veio sendo adoptado durante o longo período em que se manteve a relação locatícia e uma concomitante partilha do locado com terceiros por banda da Ré?

O artigo 334º do CCiv dispõe que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.

No segmento desta norma que alude aos “limites impostos pela boa fé” está compreendida a proibição de venire contra factum proprium e a Verwirkung ou supressio.

“Estruturalmente, o venire postula duas condutas da mesma pessoa, lícitas em si, mas diferidas no tempo. Só que a primeira – o factum proprium – é contraditada pela segunda – o venire.” “O venire é positivo quando se traduza numa acção contrária ao que o factum proprium deixaria esperar; será negativo caso redunde numa omissão contrária ao mesmo factum.”[2]

Nesta situação, “a tutela da confiança, apoiada na boa fé, ocorre perante quatro proposições. Assim:

1ª Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa fé subjectiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;

2ª Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objectivos capazes de, em abstracto, provocar uma crença plausível;

3ª Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efectivo de actividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;

4ª A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante: tal pessoa, por acção ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao factor objectivo que a tanto conduziu”[3].

Na Alemanha utiliza-se a expressão Verwirkung para traduzir as situações em que se veda “o exercício de um direito subjectivo ou de um pretensão, quando o seu titular, por não os ter exercido durante muito tempo, criou na contraparte uma fundada expectativa de que já não seriam exercidos (revelando-se, portanto, um posterior exercício manifestamente desleal e intolerável)”[4].

Menezes Cordeiro prefere o termo latino supressio para “a situação do direito que, não tenda sido, em certas circunstâncias, exercido durante um determinado lapso de tempo, não possa mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar a boa fé”[5].

Nas palavras deste último autor, “a realidade social da supressio, que o Direito procura orientar, está na ruptura das expectativas de continuidade da auto-apresentação praticada pela pessoa que, tendo criado, no espaço jurídico, uma imagem de não-exercício, rompe, de súbito, o estado gerado”[6].

Como esclarece, a diferenciação da supressio em face do venire contra factum proprium está na ausência do factum: apenas abstenção. “Haverá, então, que exigir um decurso significativo de tempo, acompanhado de outras circunstâncias – por exemplo: um conhecimento do direito e da possibilidade de o exercer – para que se possa falar em confiança justificada de que ele não mais seria exercido”[7].

Baptista Machado refere, por sua vez, que “nas situações em que a Verwirkung opera combinam-se as seguintes circunstâncias:

1. o titular de um direito deixa passar longo tempo sem o exercer;

2. com base neste decurso do tempo e ainda com base numa particular conduta do dito titular ou noutras circunstâncias, a contraparte chega à convicção justificada de que o direito já não será exercido;

3. movida por esta confiança essa contraparte orientou em conformidade a sua vida, tomou medidas ou adoptou programas de acção na base daquela confiança, pelo que o exercício tardio e inesperado do direito em causa lhe acarretará agora uma desvantagem maior do que o seu exercício atempado”[8].

Na situação em apreço nos autos afigura-se estarem preenchidos os apontados requisitos para ambas as situações.

Com efeito, por um lado encontramos uma situação de omissão de qualquer reacção à prática da partilha do arrendado com colegas de profissão por banda da Ré, de que se tem perfeito conhecimento, reiterada ao longo de mais de 20 anos. Mas dentro desse período ainda se encontra um outro, de 17 anos (FEV1989 a FEV2006), em que se reconhece (pela inclusão do seu nome nos recibos de renda) um dos beneficiários da cedência como tal, tudo isso criando na Ré a convicção de que poderia manter a prática que vinha seguindo sem que isso fosse invocado como fundamento da resolução do contrato (factos 30 e 31).

E essa situação vincula os AA porquanto não obstante só agora terem adquirido a posição de senhorios e lhes ser alheio o comportamento dos anteriores senhorios o certo é que, de acordo com o vetusto princípio ‘nemo plus juris in alium transferre potest quam ipse habet’, os AA adquiriram o direito nos precisos termos em que se este se encontrava moldado pelo comportamento do seu anterior titular, e nada ocorreu entretanto com virtualidade para alterar essa situação[9].

E a evidência da consciência da ilegitimidade da invocação da prática que vinha a ser seguida pela Ré como fundamento da resolução resulta manifesta da inclusão na escritura de compra e venda da declaração do vendedor de que nunca autorizou a cedência do locado.

Mas ainda que, porventura, se considerasse que o comportamento omissivo ou complacente dos anteriores senhorios não era suficiente para criar uma situação de tutela de confiança geradora de abuso de direito, ele não podia deixar de ser atendido para caracterizar, em sentido atenuativo, a gravidade da violação contratual.

Nos termos do artº 1083º do CCiv é fundamento da resolução do contrato de arrendamento o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. E como concretização dessa regra geral enunciam-se de seguida uma série de situações que, no critério do legislador, são susceptíveis de integrar aquela situação, entre as quais se encontra a cedência ilícita do arrendado.

Dos termos em que se encontra redigida essa norma resulta que, ao contrário do regime anterior, a verificação das concretas situações elencadas não confere automaticamente o direito de resolução, impondo-se, ainda, uma verificação de que pela sua gravidade ou consequências torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento; ainda que a sua inclusão no catálogo legal constitua um forte indício de que assim deve ser considerada.

No caso concreto dos autos o facto de os senhorios omitirem qualquer reacção à partilha do locado levada a cabo pela Ré durante um tão dilatado período temporal evidencia que se não está, em face da prática contratual seguida, perante uma situação de tal gravidade que torne inexigível a manutenção do contrato.

Ou seja, não se encontram preenchidos os fundamentos da resolução.

V- Decisão

Termos em que, na improcedência da apelação, se confirma a decisão recorrida.

Custas pelos apelantes.

Lisboa, 19 de Janeiro de 2009

Rijo Ferreira

Afonso Henrique

Rui Vouga

[1] - sendo que, por se tratar de matéria de excepção, é sobre a Ré que impende a prova dos factos constitutivos da caducidade.

[2] – Menezes Cordeiro, Litigância de Má Fé Abuso do Direito de Acção e Culpa “In Agendo”, Almedina, Coimbra, 2006, 50.

[3] - autor e obra citados, pág. 52.

[4] - Coutinho de Abreu, Do abuso do direito, Almedina, Coimbra, 1999, 59/60.

[5] - Da boa fé no direito civil, Almedina, Coimbra, 2001 (2ª reimpressão), 797).

[6] - obra citada, pág. 813.

[7] - Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo I, 2000,260.

[8] - ”«Tutela da confiança e Venire contra factum proprium», Obras dispersas, Vol. I, Braga, 1991, 421.

[9] - coisa diferente, mas que ultrapassa o âmbito do presente recurso, é discutir se ficam vinculados ad aeternum ao comportamento dos seus antecessores ou se, pelo contrário, lhes é lícito, e em que condições, alterar as práticas, os critérios ou os comportamentos que vinham ocorrendo.