624/06.2TCSNT.L1-1 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Não existindo regra legal que imponha que a convocatória para a assembleia de condóminos destinada à aprovação das contas do ano transacto seja acompanhada dessas mesmas contas, não pode essa mera omissão equivaler a uma violação do indiscutível direito de informação que assiste a cada condómino.

II- A propriedade horizontal traduz-se num conjunto incindível de um direito de propriedade exclusivo sobre uma fracção autónoma e de um direito de (com)propriedade sobre as partes comuns do edifício onde aquela fracção se insere (artigo 1420.º do Cód. Civ.).

III- O peso de cada condómino no conjunto do edifício corresponde à proporção entre o valor de cada fracção e o valor de todas elas, sendo tal proporção necessariamente definida no título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418.º n.º 1 do Cód. Civ.).

IV- A administração das partes comuns pertence à assembleia de condóminos e ao administrador (artigo 1430.º n.º 1 do Cód. Civ.). Naquela têm assento todos os titulares de fracções autónomas, que dispõem dos “votos representativos do capital investido” (artigo 1432.º n.º 3 do Cód. Civ.).

V- O nº 2 do artigo 1430.º do Cód. Civ. determina que cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o artigo 1418.º do mesmo diploma. Se, por um lado, tal critério facilita a contagem dos votos expressos na assembleia, por outro mitiga a proporcionalidade que subjaz aos demais aspectos do regime consagrado, já que despreza as casas decimais da percentagem ou permilagem que corresponde a cada fracção autónoma.

VI- O que importa fazer em primeiro lugar, pois, é encontrar o número de votos correspondente à percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma, de acordo com a regra constante do n.º 2 do artigo 1430.º do Cód. Civ

VII- Pode, pois, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%. Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5%, terá direito a cinco votos (5 por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (10 por mil), e assim sucessivamente.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

J. propôs contra M. acção declarativa sob forma comum e processo ordinário.

Alegou, em síntese, que: quer o autor quer a ré são proprietários de várias fracções autónomas de um dado prédio urbano; o autor foi convocado para uma reunião da assembleia de condóminos a realizar no dia 16.1.06 sem lhe serem entregues as contas relativas a 2005, não obstante um dos pontos da ordem de trabalhos consistir na aprovação dessas contas; os pontos três e quatro da acta não correspondem ao que efectivamente sucedeu, porquanto a respectiva matéria não foi discutida nem objecto de deliberação, não tendo sequer sido apresentado qualquer orçamento; todas as deliberações foram consideradas aprovadas com os votos favoráveis da ré e os votos contra do autor quando é este que detém número superior de votos. Concluiu o autor pedindo que se declarem nulas as deliberações tomadas ou, se assim não se entender, sejam as mesmas anuladas.

A ré contestou, dizendo ter sido enviado ao autor um exemplar do balanço e respectiva demonstração de contas do ano de 2005 ainda antes da convocatória. Impugnou diversos factos e acrescentou que o autor nunca antes havia questionado o número de votos atribuídos a cada um dos condóminos.

O autor apresentou réplica, negando o envio prévio das contas.

O processo foi objecto de saneamento e condensação.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou improcedentes os pedidos.

Interpôs o autor recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:

a) O envio do relatório das contas com a convocatória é essencial para assegurar que cada condómino fique na posse de todos os elementos informativos que respeitam àquelas matérias e antes da realização da assembleia;

b) Apesar de o artigo 1432º do Código Civil não exigir que o relatório de contas seja enviado com a convocatória para a assembleia de condóminos destinada à aprovação de contas, os condóminos têm um verdadeiro direito à informação;

c) Pelo que não pode deixar de se aplicar, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 58º e 214º do Código das Sociedades Comerciais;

d) Assim, não tendo sido enviadas as contas com a convocatória, a deliberação da assembleia de condóminos é anulável por violar o direito de informação previsto nos referidos preceitos legais;

e) O nº 2 do artigo 1430º do Código Civil não pode deixar de ser interpretado no sentido de que ao proprietário de cada fracção se atribuem tantos votos quantas as unidades inteiras que se contiverem no número indicativo da percentagem, com desprezo da sua parte decimal;

f) Assim, atendendo às fracções autónomas de que o apelante e apelada são proprietários, aquele detém 48 votos e esta detém 46 votos;

g) Pelo que a decisão ora recorrida interpretou erradamente ou violou o disposto nos artigos 1432º nº 1, 1430º nº 2 e 1424º do Código Civil e 58º e 214º do Código das Sociedades Comerciais.

Não foram apresentadas contra-alegações.

São os seguintes os factos que a 1ª instância considerou provados:

1. O prédio urbano situado no Cacém, Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Q… sob a ficha n°…, constituído no regime de propriedade horizontal, é composto por treze fracções autónomas.

2. O A. é dono das fracções autónomas a seguir identificadas, integrantes do prédio urbano identificado em 1.:

- fracção autónoma designada pela letra "C", correspondente à garagem n° 3 na cave;

- fracção autónoma designada pela letra "E", correspondente ao rés-do-chão, lado direito;

- fracção autónoma designada pela letra "F", correspondente ao primeiro andar, lado esquerdo;

- fracção autónoma designada pela letra "H”, correspondente ao segundo andar, lado esquerdo;

- fracção autónoma designada pela letra "J”, correspondente ao terceiro andar, lado esquerdo;

- fracção autónoma designada pela letra "M”, correspondente ao quarto andar, lado esquerdo.

3. A Ré é dona das fracções autónomas a seguir identificadas, integrantes do prédio urbano identificado em 1.:

- fracção autónoma designada pela letra "A", correspondente à garagem n° 1 na cave;

- fracção autónoma designada pela letra "B", correspondente à garagem n° 2 na cave;

- fracção autónoma designada pela letra "D", correspondente ao rés-do-chão, lado esquerdo;

- fracção autónoma designada pela letra "G", correspondente ao primeiro andar, lado direito;

- fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao segundo andar, lado direito;

- fracção autónoma designada pela letra "L", correspondente ao terceiro andar, lado direito;

- fracção autónoma designada pela letra "N", correspondente ao quarto andar, lado direito.

4. No dia 16/01/2006, teve lugar assembleia de condóminos do supra identificado prédio, que teve a seguinte ordem de trabalhos:

- Ponto um – Apresentação e aprovação das contas do exercício de 2005;

- Ponto dois – Eleição da Administração para o exercício de 2006;

- Ponto três – Apresentação e aprovação do orçamento do condomínio para 2006;

- Ponto quatro – Autorização judicial para os condóminos com pagamentos em atraso.

5. O ponto quatro da ordem de trabalhos não foi deliberado pois não havia dívidas dos condóminos para com o condomínio.

6. A administradora da propriedade horizontal, M…, Lda., foi eleita por deliberação da assembleia de condóminos no dia 5/5/2005 para o exercício de 2005 e por deliberação da assembleia de condóminos do dia 16/01/2006 para o exercício do ano de 2006.

7. O autor votou contra e a Ré a favor das deliberações da referida assembleia de condóminos.

8. A cada uma das fracções "A" e "C" corresponde uma percentagem de 8,18%.

9. À fracção "B" corresponde uma percentagem de 1,82%.

10. À fracção "D" corresponde uma percentagem de 6,40%.

11. A cada uma das fracções “G", “I”, “L” e "N" corresponde uma percentagem de 8,63%.

12. A cada uma das fracções "E", "F", "H", "J" e "M" corresponde uma percentagem de 8,18%.

13. O Autor apenas teve conhecimento do balanço e demonstração de contas do exercício de 2005 no próprio dia da assembleia.

I- A primeira questão a resolver é a de saber se a convocatória para reunião da assembleia de condóminos destinada à aprovação das contas do ano transacto deve, necessariamente, ser acompanhada das referidas contas.

A) Na análise desta questão, importa deixar expressos alguns factos constantes dos autos e admitidos por acordo (artigos 659º nº 3 e 713º nº 2 do Cód. Proc. Civ). Factos que, todavia, a 1ª instância implicitamente considerou.

Assim, está assente que:

- o autor foi convocado pela administração do condomínio para a reunião da assembleia de condóminos a realizar no dia 16.1.06, por carta datada de 9.12.05, com o teor de fls. 13;

- Tal convocatória não foi acompanhada das contas do condomínio relativas a 2005;

- O balanço e demonstração de contas do exercício de 2005, a que se refere o ponto 13. da matéria de facto e que foi aprovado no dia 16.1.06, consta de fls. 14 a 16v;

- Da reunião da assembleia de condóminos ocorrida no dia 16.1.06 foi lavrada a acta cuja cópia consta a fls. 11-12.

B) A sentença considerou que não, nos termos que se transcrevem:

Invoca o autor a violação do dever de informação, na medida em que não teve acesso ao balanço e demonstração de contas do exercício de 2005, antes da assembleia, com a respectiva convocatória.

Claro está que a decisão de voto esclarecida e diligente, pressupõe que o eleitor votante se aperceba do objecto do seu voto, não sendo admissível a tomada de decisão, a aprovação ou reprovação de uma deliberação, sem que apreenda o mesmo.

Será, contudo, exigível à administração a entrega de cópia do balanço e demonstração de contas passadas, que se pretende ver aprovadas, desde logo com a convocatória?

Parece-nos que essa exigência será exagerada, dependendo o cumprimento da obrigação de informação do caso concreto.

Lembremo-nos que o dever de informação, no âmbito das sociedades comerciais, é também muito lato, prescrevendo o art. 58º, n° 1, c) do CSC a anulabilidade da deliberação que não tenha sido precedida do fornecimento ao sócio de elementos mínimos de informação.

Lembremos, ainda, o disposto no art. 214° do mesmo Código que obriga os gerentes comerciais à prestação de informação verdadeira, completa e elucidativa aos sócios, dada por escrito, se assim for solicitado.

Se assim o é no âmbito societário comercial – onde a aprovação de contas depende muitas vezes da análise de extensa documentação, nem sempre inteligível para um observador médio e diligente, sem o necessário apoio técnico especializado - , porque há-de ser mais exigente esse dever, no caso da prestação de contas com dois condóminos e 13 fracções autónomas?

O ponto fulcral, a nosso ver, consistirá na disponibilidade da administração em prestar os esclarecimentos necessários, eventualmente e se solicitado, por escrito. Apenas em caso de recusa de prestação da informação, por acção ou omissão, se poderá concluir pelo incumprimento desse dever.

Repare-se que o autor não invoca, sequer, que pediu os elementos escritos, antes da assembleia, ou que invocou a sua incapacidade para compreender as contas, quando lhe foram apresentadas no decurso da mesma.

Avisado do objecto da assembleia - para o que releva, a aprovação das contas referentes a 2005 -, o autor não invocou ter solicitado cópia dos documentos relevantes nem especial dificuldade de análise dos mesmos, quando lhe foram exibidos.

Limitou-se a comparecer na assembleia e a votar contra a aprovação do exercício, vindo agora a juízo invocar a sua anulabilidade ou nulidade.

Lembremos que inexiste qualquer preceito legal que, expressamente, obrigue à apresentação dessa documentação escrita com a convocatória; nem tal obrigação se encontra plasmada no regime aplicável às sociedades comerciais, onde a especial complexidade técnica obriga a ponderação mais exigente desse dever de informação.

Do que se conclui pela irrelevância da invocada irregularidade, não se considerando inválida a deliberação de aprovação das contas do exercício anterior, sem que fossem facultados ao condómino cópia das mesmas com a convocatória para a assembleia.”.

C) Nas suas alegações, o apelante reiterou as razões que já invocara na 1ª instância para sustentar a sua posição. Razões essas que, como vimos, a sentença analisou, em termos que merecem a nossa concordância.

Limitar-nos-emos a salientar que, não existindo regra legal que imponha que a convocatória para a assembleia de condóminos destinada à aprovação das contas do ano transacto seja acompanhada dessas mesmas contas, não pode essa mera omissão equivaler a uma violação do indiscutível direito de informação que assiste a cada condómino. Direito que, assim, o autor deveria ter exercido com diligência, só depois podendo – se de algum modo impedido – colocar-se a questão da respectiva violação. Se o autor queria, efectivamente, conhecer as contas elaboradas, porque não as solicitou à administração durante o mês que mediou entre a convocatória e a reunião da assembleia de condóminos? Porque não manifestou a seu interesse em consultar, até, os documentos de suporte das verbas que foram lançadas?

É que também no exercício dos direitos se exige do seu titular uma conduta que se coadune com a boa-fé.

II- A segunda questão a tratar respeita ao número de votos a atribuir ao autor e à ré, enquanto condóminos do edifício em causa.

A) A sentença entendeu que “a ponderação relativa dos votos há-de” “fluir da proporção de cada um deles” – autor e ré – “no valor total do capital investido”.

Somando a percentagem correspondente a cada uma das fracções autónomas pertencentes à ré, por um lado, e ao autor, por outro, a 1ª instância encontrou, respectivamente, os valores de 50,92% e 49,08%. E pela aplicação do critério plasmado no nº 2 do artigo 1430º do Cód. Civ., a sentença concluiu que à ré cabiam 50 votos e ao autor 49 votos.

B) O que o apelante objecta – e já o defendia igualmente na petição inicial – é a ordem das operações efectuadas pela 1ª instância. Ou seja: o que deve ser feito em primeiro lugar é encontrar as unidades inteiras que cabem na percentagem correspondente a cada fracção; e só depois se somam essas unidades inteiras para apurar o número de votos de que dispõem autor e ré, enquanto titulares de várias fracções. Deste modo, o autor disporia de 48 votos, enquanto a ré seria titular de 46.

C) A propriedade horizontal traduz-se num conjunto incindível de um direito de propriedade exclusivo sobre uma fracção autónoma e de um direito de (com)propriedade sobre as partes comuns do edifício onde aquela fracção se insere (artigo 1420º do Cód. Civ.).

Envolvendo este último poderes e encargos relativamente às partes comuns, importa definir o peso de cada condómino no conjunto do edifício. Tal peso corresponde à proporção entre o valor de cada fracção e o valor de todas elas, sendo tal proporção necessariamente definida no título constitutivo da propriedade horizontal (artigo 1418º nº 1 do Cód. Civ.).

É esse critério que releva, nomeadamente, na contribuição para os encargos com a conservação e fruição das partes comuns e com as inovações (artigos 1424º nº 1 e 1426º nº 1 do Cód. Civ.), na convocação da assembleia (artigo 1431º nº 2 do Cód. Civ.), no quórum exigido para o respectivo funcionamento (artigo 1432º nº 4 e 5 do Cód. Civ.) ou na maioria – simples ou qualificada - exigida para as deliberações (artigos 1424º nº 2, 1425º nº 1 e 1432º nº 3 do Cód. Civ.).

A administração das partes comuns pertence à assembleia de condóminos e ao administrador (artigo 1430º nº 1 do Cód. Civ.). Naquela têm assento todos os titulares de fracções autónomas, que dispõem dos “votos representativos do capital investido” (artigo 1432º nº 3 do Cód. Civ.).

De acordo com um critério que temos por pragmático, mas pouco rigoroso, o nº 2 do artigo 1430º do Cód. Civ. determina que cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem a que se refere o artigo 1418º do mesmo diploma. Se, por um lado, tal critério facilita a contagem dos votos expressos na assembleia, por outro mitiga a proporcionalidade que subjaz aos demais aspectos do regime consagrado, já que despreza as casas decimais da percentagem ou permilagem que corresponde a cada fracção autónoma.

Importa, assim, aplicar a receita legal maximizando as potencialidades dos ingredientes que a compõem e sem esquecer que com ela se visa obter o resultado mais próximo possível da proporção que a fracção de cada condómino representa na totalidade do capital que o edifício representa.

É o que nos ensinam Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, Volume III, Coimbra Editora, Coimbra, 1984:443), apontando o seguinte exemplo: “Pode, no entanto, suceder que algum dos condóminos tenha uma fracção de valor inferior a 1%. Neste caso, pelo critério da percentagem, o condómino não teria direito de voto na assembleia. Por isso se manda substituir a esse critério o da permilagem. Assim, quem tiver, nesse caso, uma fracção no valor de 0,5%, terá direito a cinco votos (5 por mil); se a fracção valer 1%, disporá de dez votos (10 por mil), e assim sucessivamente.”.

Concordamos com o autor quando defende que o que importa fazer em primeiro lugar é encontrar o número de votos correspondente à percentagem ou permilagem de cada fracção autónoma, de acordo com a regra constante do nº 2 do artigo 1430º do Cód. Civ.. Aliás, o que normalmente acontece é que um condómino seja dono apenas de uma fracção autónoma.

No caso em apreço, pela regra da percentagem caberiam ao autor 48 (6x8) votos, cabendo à ré 47 [8+1+6+(4x8)] votos. Resultado que atenta contra a referida representatividade do capital investido, posto que cometeria ao “condómino minoritário” o poder de decidir as questões relacionadas com a administração das partes comuns.

Impõe-se, assim, recorrer ao critério da permilagem, o que leva a atribuir ao autor 486 (6x81) votos e à ré 507 [81+18+64+(4x86)] votos.

Deste modo, as deliberações constantes da acta em causa foram validamente aprovadas com os votos favoráveis da ré.

Por todo o exposto, acordamos em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirmamos a decisão recorrida.

Custas pelo apelante.

Lisboa, 4 de Dezembro de 2012

Maria da Graça Araújo

José Augusto Ramos

João Ramos de Sousa