5169/20.5T8CBR.E2 - Tribunal da Relação de Évora

1- Age em abuso de direito a arrendatária que pretende exercer, depois de concretizada a venda do imóvel arrendado em sede de processo de execução fiscal, o direito de preferência na referida venda, na qualidade de arrendatária, quando sabendo que a Autoridade Tributária não tinha conhecimento do contrato de arrendamento porque o mesmo não lhe fora comunicado por quem tinha essa obrigação legal, não diligenciou pela comunicação ao processo da existência desse arrendamento apesar de ter tido conhecimento, pelo menos desde 15 de maio de 2018, da existência do processo de execução fiscal bem como das diligências para venda do imóvel.

2- A mera exibição de um contrato de arrendamento perante o Chefe de Repartição de Finanças na data designada para a abertura de propostas em carta fechada, portanto desacompanhada de qualquer requerimento escrito dirigido ao processo de execução fiscal dando notícia desse contrato de arrendamento, não constitui um ato jurídico com a virtualidade de determinar uma futura notificação nos termos e para os efeitos previstos no artigo 249.º, n.º 7, do CPPT (notificação para o exercício do direito de preferência).

(Sumário da Relatora)

Apelação n.º 5169/20.5T8CBR.E2

(2.ª Secção)

Relatora: Cristina Dá Mesquita

Adjuntos: Mário João Canelas Brás

Maria Domingas Simões

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora:

I. RELATÓRIO

I. 1.

(…), Lda., autora na ação declarativa com processo comum que moveu contra o Serviço de Finanças da Figueira da Foz 1, a (…) – Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda. e (…), interpôs recurso da sentença proferida pelo Juízo Central Cível de Portimão, Juiz 2, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, que julgou a ação improcedente com a consequente absolvição dos réus de todos os pedidos por ela formulados.

Pedidos que consistem no seguinte:

1) Reconhecimento do arrendamento da autora sobre o prédio misto sito no Lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo predial de Portimão sob o n.º (…) e na matriz predial rústica sob o artigo (…), secção (…) e, consequentemente, o seu direito de preferência na venda efetuada;

2) Substituição à 3ª Ré (…) na venda por execução fiscal do mencionado prédio em virtude do exercício do direito de preferência que lhe assiste;

3) Que fosse ordenado o cancelamento das inscrições prediais de aquisição a favor da 3ª ré, procedendo-se a esse registo em nome da autora.

Para tal desiderato a autora alegou, em síntese, que é arrendatária do prédio supra referido por via de um contrato que outorgou em 26 de novembro de 2009 com a sociedade (…) – Trading, Serviços e Investimento, SA, no qual se estipulou que o contrato teria a duração de 10 anos, com início em 27.11.2009 e termo em 26.11.2019, sujeito a renovações automáticas no seu termo, por iguais e sucessivos períodos e 10 anos, caso nenhuma das partes se opusesse à renovação; que desde essa altura e até ao presente momento a autora ocupa e utiliza aquele imóvel para as finalidades previstas no contrato; por escritura pública de compra e venda outorgada em 26 de novembro de 2011, a 2ª ré comprou à referida (…) o imóvel objeto do contrato de arrendamento, aquisição que foi comunicada à autora; por aviso publicado em data que se desconhece, o Réu promoveu a venda do referido imóvel no âmbito do processo fiscal n.º 0744201601037412 movido contra a 2ª ré, tendo sido designado o dia 11.03.2020, pelas 11 horas, para a abertura de propostas em carta fechada; a venda em questão foi impugnada, razão pela qual o 1º Réu não procedeu à abertura de propostas em carta fechada; em data que se desconhece, o 1º réu procedeu à abertura das propostas, tendo a 3ª ré apresentado uma proposta no valor de € 219.000,00, que por ser a mais elevada foi aceite. A autora não foi notificada para o exercício do direito de preferência enquanto arrendatária e só teve conhecimento da indicada venda em 11.11.2020, quando a 2ª ré lhe comunicou que havia sido notificada para a entrega das chaves do imóvel.

As rés (…) – Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda. e (…) não contestaram a ação.

O Ministério Público contestou, por impugnação, alegando que as Finanças não omitiram qualquer formalidade e que não sabiam ou sequer tinham meios de saber da existência do contrato de arrendamento, o qual não impugnou, que foi apenas no dia 19 de novembro de 2020 que o Serviços de Finanças recebeu uma comunicação do gerente da executada (…) dando conhecimento da existência de um contrato de arrendamento datado de 26.11.2009 entre a (…) e a (…), Lda., juntando cópia do mesmo, tendo então sido verificado que tal contrato fora outorgado por (…), à data presidente do Conselho de Administração da arrendatária.

Por despacho transitado em julgado o Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra julgou-se territorialmente incompetente e enviou o processo para o tribunal de Portimão.

Procedeu-se à realização de uma tentativa de conciliação, a qual se revelou inviável.

No seguimento de requerimento apresentado pela autora, solicitando ao tribunal que decidisse de imediato do mérito da ação, julgando a ação totalmente procedente e reconhecendo o direito de preferência da autora na venda em causa nos autos, a 3ª Ré foi convidada a pronunciar-se sobre o mesmo. No requerimento que apresentou, a 3ª Ré defendeu que a ação fosse julgada improcedente, alegando que (…) ocupou o cargo de Presidente do Conselho de Administração da anterior proprietária do imóvel em causa nos autos, tendo dado de arrendamento o mesmo à empresa que então geria e que ainda gere; o mesmo, na qualidade de gerente da 2ª Ré e já proprietária do imóvel apresentou pedido de pagamento em prestações da dívida fiscal; em consequência do incumprimento daquele plano prestacional, foi agendada a venda do prédio na modalidade de leilão eletrónico, tendo a 2ª Ré sido notificada de tal facto em 22 de outubro de 2019; o cargo de gerente da autora é ainda hoje ocupado por (…); a autora teve conhecimento da venda eletrónica do imóvel desde 6 de fevereiro de 2020, de acordo com documentos que a própria junta aos autos, e deixou a venda prosseguir, só tendo interposto a presente ação mais de seis meses depois de ter tido conhecimento da venda.

Procedeu-se à realização da audiência de julgamento e foi proferida sentença, objeto de recurso.

Mediante acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Évora em 20 de fevereiro de 2024, foi a apelação julgada procedente e, em conformidade, foi anulada a sentença proferida e ordenado ao tribunal de 1ª instância que concedesse às partes a oportunidade de exercerem o contraditório relativamente à valoração da conduta da autora à luz do instituto do abuso de direito.

Descidos os autos à primeira instância e cumprido o determinado, a 3ª Ré pronunciou-se no sentido da improcedência da ação por existir «um notório abuso de direito por parte da Autora», a autora alegou que que não lhe é imputável a falta de comunicação às Finanças do contrato de arrendamento e que quis exercer o direito de preferência no dia 11 de março de 2020, data para a qual estava agendada a abertura de propostas em carta fechada, tendo para tal efeito mandatado o dr. (…) para que nesse dia se deslocasse ao Serviço de Finanças da Figueira da Foz, munido, entre outros documentos, do contrato de arrendamento e de procuração com poderes forenses para o exercício do direito de preferência e que foi o Chefe do serviço de Finanças que não quis receber os documentos destinados ao exercício do direito de preferência face à pendência de uma impugnação deduzida contra a venda anterior que obstava à abertura das propostas em carta fechada, referindo que após a decisão da impugnação pendente é que seriam abertas as propostas e que nessa sede a autora poderia exercer o direito de preferência para o que seria notificada oportunamente, concluindo que não fossem as circunstâncias descritas teria logo ali exercido o seu direito de preferência.

Reaberta a audiência final, foi produza prova oral.

O presente recurso versa sobre a nova sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância.

I. 2.

A recorrente formula alegações que culminam com as seguintes conclusões:

«1.ª Vem o presente recurso interposto da douta sentença datada de 17/03/2025, notificada à autora, ora recorrente, por ofício via citius, cuja elaboração foi certificada pelo sistema na mesma data, pela qual foi a acção movida contra as aqui Rés (Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1, enquanto 1ª Ré, … – Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda., enquanto 2ª Ré, e …, enquanto 3ª Ré), agora recorridas, foi julgada totalmente improcedente, com a absolvição do pedido.

2.ª A recorrente não se conforma com a douta sentença porque entende que o Tribunal a quo (i) errou no juízo decisório quanto à matéria de facto e (iii) errou também no juízo decisório quanto ao direito aplicável aos factos apurados.

3.ª Quanto à matéria de facto, e com o devido respeito por melhor opinião, o Tribunal recorrido errou:

a. na redação dada ao facto provado n.º 26, que se impugna, a qual deveria ser a seguinte:

26. No dia 11 de março de 2020, há hora designada para a abertura das propostas, esteve presente no Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1 o Dr. (…), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando e exibindo o contrato de arrendamento.

b. porque não deu como provado o seguinte facto:

26- A. O mencionado mandatário não juntou os documentos ao processo, nem exerceu o direito de preferência porque o Chefe do Serviço de Finanças informou-o que, face à pendência de reclamação deduzida contra a venda anterior, a venda estava suspensa e não procederia à abertura das propostas, nem receberia esses documentos, sendo designada uma data posterior para este efeito.

4.ª A prova que impunha que o Tribunal recorrido tivesse julgado a matéria de facto nos termos descritos na conclusão anterior, e cuja reapreciação se requer, é a seguinte:

a. depoimento da testemunha (…), prestado na audiência de 23-01-2023, conforme consta na respectiva acta, gravado no ficheiro 20230123142122_4226600_2871985.wma, no segmento compreendido dos 00:08:03 aos 00:12:08;

b. Depoimento da testemunha (…), prestado na audiência de 04-02-2025, conforme consta na respectiva acta, gravado no ficheiro Diligencia_5169-20.5T8CBR_2025-02-04_13-54-54.mp3, no segmento compreendido dos 00:14:12 aos 00:17:23;

c. Documentos n.ºs 8 e 9 da petição inicial.

5.ª Estes meios probatórios demonstram que a redação que o Tribunal recorrido conferiu ao facto provado n.º 26 (26. No dia 11 de março de 2020, há hora designada para a abertura das propostas, esteve presente no Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1 o Dr. …, mandatado pela “…” para exercer no ato o direito de preferência, alegando e exibindo o contrato de arrendamento), é manifestamente insuficiente e não está de acordo com a prova produzida em julgamento.

6.ª O depoimento das testemunhas indicados na conclusão 4ª, conjugados com a prova documental aí também indicada, demonstram que no dia 11/03/2020, há hora designada para a abertura das propostas (11h00), a testemunha (…), advogado, mandatado pela recorrente para o esse efeito, e acompanhado dos respectivos documentos, entre os quais o contrato de arrendamento, encontrava-se no Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1, tendo como intenção o exercício do direito de preferência naquela venda.

7.ª Do mesmo acervo probatório, resulta que tal direito de preferência não foi exercido porquanto o Chefe do Serviço de Finanças afirmou que a venda encontrava-se suspensa por devido à pendência de reclamação contra a decisão do OEF de não adjudicação ao segundo maior proponente na venda anterior, e que por esse motivo não procederia à abertura das propostas nem receberia os documentos para o exercício do direito de preferência, sendo designada nova data posterior para esse efeito.

8.ª Não fazia, nem faz, qualquer sentido a atuação do Chefe do Serviço de Finanças que, encontrando-se o processo de execução fiscal suspenso, por força da reclamação que já se encontrava pendente, acabou por praticar actos nesse mesmo processo, mormente procedendo à abertura das propostas em carta fechada.

9.ª A amplitude da prova produzida, perante as possíveis soluções jurídicas da causa, impunham que o Tribunal tivesse dado como provados os factos nos termos constantes das conclusões anteriores.

10.ª Ao decidir de forma diversa, o Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 413.º e 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil, pelo que deve determinar-se que a matéria de facto provada seja corrigida nos termos indicados na cláusula 3ª.

11.ª No que respeita ao julgamento sobre a matéria de direito, o Tribunal recorrido errou ao decidir que a conduta da autora aqui recorrente incorreu em abuso de direito, na modalidade de suppressio, tendo violado, com tal decisão, o disposto no artigo 334.º do Código Civil.

12.ª Na sentença, o Tribunal recorrido considerou que todas as sociedades que detiveram a propriedade do imóvel dos autos – assim como as que celebraram o contrato de arrendamento em apreciação – tinham como denominador comum a pessoa de (…), que detinha o conhecimento sobre tudo.

13.ª Na perspectiva do Tribunal, (…), legal representante da autora, da anterior dona do imóvel, a “(…)”, e da “(…)”, 3ª Ré nos presentes autos e executada no processo de execução fiscal, e até celebrou plano de pagamento em prestações com a 1ª Ré, tinha conhecimento da existência do contrato de arrendamento celebrado com a (…) e não o comunicou ao respectivo Serviço de Finanças.

14.ª Assim, esta omissão, no entendimento do Tribunal recorrido, leva a que surja na esfera jurídica da ré adquirente (…) um direito subjectivo obstaculizador (a mencionada surrectio), baseado na confiança relativamente à correção dos procedimentos e à proposta que formulou, para as quantias de que dispôs para a aquisição e assunção da titularidade do bem.

15.ª Conforme tem vindo a ser entendido pela doutrina e jurisprudência que se cita nas alegações e aqui se dá por integralmente reproduzido, o abuso de direito, na modalidade “suppressio”, exige não só o decurso de um período de tempo razoável sem exercício do direito, mas também a verificação de indícios objetivos de que esse direito não irá ser exercido, indícios objetivos esses que geram na contraparte (beneficiário do não exercício) a confiança na “inação do agente”.

16.ª Em nosso modesto entendimento, mal andou o Tribunal recorrido ao ter decidido nos termos exposto, porque não está verificado o abuso de direito na indicada modalidade.

17.ª Em primeiro lugar, o Tribunal recorrido erra e viola o disposto no artigo 5.º do Código das Sociedades Comerciais quando confunde a pessoa colectiva que é a autora, com a pessoa do seu gerente, não lhe sendo lícito e bastante afirmar simplesmente que o gerente de todas as empresas relacionadas com aquele imóvel era o mesmo (…), para daí presumir que havia uma gestão conjunta e simultânea de todas elas, e nessa sequência fazer funcionar contra a aqui recorrente, o abuso de direito, como veio efectivamente a acontecer.

18.ª Apesar de (…) ter sido efetivamente representante destas empresas, não o foi simultânea e permanentemente ao longo de todo o tempo, bastando ver que não teve qualquer intervenção na escritura de compra e venda de 26/07/2011 em que a empresa “(…) – Trading, Serviços e Investimentos, S.A.” vendeu à “(…) – Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda.”, o imóvel dos autos.

19.ª Conforme resulta do documento n.º 5 junto com a petição inicial, quem outorgou esta escritura em nome da empresa (…) foi (…), e em nome da (…) foi (…), o que demonstra que o raciocínio do Tribunal recorrido está errado quando assume que os factos aconteceram por expressa determinação de (…).

20.ª A mobilização de um instituto jurídico do abuso de direito, impunha que fossem apurados outros factos que demonstrassem um comportamento ostensivo censurável, imputável diretamente à autora, o que não veio a suceder.

21.ª Em segundo lugar, não era à autora que competia proceder à entrega/comunicação do contrato no Serviço de Finanças, não lhe sendo imputável tal falta de comunicação, visto que esta obrigação pertence ao senhorio (o que, aliás, é admitido pelo Tribunal), sendo pacifico na doutrina e jurisprudência que a esta comunicação não é requisito à validade do contrato de arrendamento.

22.ª Em terceiro lugar, sendo este o ponto mais importante, não existiu qualquer omissão por parte da autora aqui recorrente, porque conforme resulta da matéria de facto provada, no dia 11/03/2020, a recorrente fez deslocar ao Serviço de Finanças da Figueira da Foz, mandatário munido com o contrato de arrendamento dos autos, para o exercício do direito de preferência (facto provado n.º 26).

23.ª Neste dia o direito de preferência não foi exercido porque, conforme indicações do Chefe do Serviço de Finanças, a venda estava suspensa, por estar pendente a reclamação contra o anterior acto de venda, motivo pelo qual não se procederia à abertura das propostas apresentadas para aquela venda, o que impossibilitou o exercício do direito de preferência (facto provado n.º 26-A).

24.ª Não é legítimo referir que a autora prolongou no tempo o exercício do seu direito, uma vez que pretendeu exercer o seu direito no momento destinado a tal, apenas o não fazendo por motivos alheios à sua pessoa, não podendo ser prejudicada por esse motivo.

25.ª A autora agiu de acordo com as instruções que recebeu do Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1, estando, como tal, de boa-fé.

26.ª O Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1, recorrido nos presentes autos também não teve o cuidado de verificar se existia algum contrato de arrendamento previamente à publicitação da venda, porque conforme resulta do conjunto de emails junto com a contestação do Ministério Público em representação da Fazenda Pública, só apenas em 02/12/2020 é que o Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1 solicitou ao Serviço de Finanças de Portimão informação sobre a existência de algum contrato de arrendamento sobre o imóvel em venda.

27.ª Se não há qualquer delonga ou omissão no exercício de direitos, então também não pode ser mobilizado para aplicação o instituto jurídico do abuso de direito, porque falha logo o seu pressuposto essencial.

28.ª Em quarto lugar, temos de considerar que mesmo que não se demonstrasse a tentativa de exercício do direito de preferência, ainda assim não estamos perante uma delonga excessiva que permita a intervenção do abuso de direito, visto que o interesse na aquisição de (…), que o Tribunal entendeu proteger, não é apto a ser protegido pelo abuso de direito.

29.ª Este interesse, encontra-se integrado no âmbito dos riscos inerentes a uma venda em leilão judicial, a existência de eventuais direitos que contendam com a proposta que é apresentada, como, por exemplo, direitos de preferência ou de remição, sendo sempre relativo e próprio da natureza do negócio que se está a propor/realizar.

30.ª É também por este motivo que o Código Civil [artigo 1410.º, n.º 1 (ex vi do artigo 1091.º, n.º 5)] consagra um prazo curto de seis meses para o exercício do direito de preferência, a contar da data do conhecimento dos elementos essenciais da venda, o que é determinado pela necessidade de assegurar ao adquirente de um determinado bem que, nesse lapso temporal, se manifestem todos os eventuais direitos incompatíveis com a pretendida aquisição.

31.ª Se a confiança do beneficiário, a aqui recorrida, está desde logo tutelada pelos prazos de caducidade, não faz sentido a necessidade de mobilização do abuso de direito, quando a lei salvaguarda esta situação com prazos de caducidade.

32.ª Por fim, e em quinto lugar, não foi a omissão na declaração do arrendamento que criou a confiança da ré (…) na manutenção do negócio, porque o seu comportamento processual demonstra precisamente o contrário: se numa primeira fase esta ré quis retirar a proposta apresentada (veja-se o requerimento 08/11/2021 – ref.ª citius 40384742), mais tarde conformou-se com a possibilidade do exercício do direito de preferência e afirmou que «(...) mantém o interesse na adjudicação do imóvel identificado nos autos. Ao tempo, estava separada, mas voltou a viver com o marido e filhos e por isso tem interesse em manter-se na casa objeto dos autos» (cfr. ata de tentativa de conciliação de 10/05/2022).

33.ª Ou seja, tudo isto demonstra que a confiança / interesse da ré (…) no negócio foi motivada, tal como afirma, por questões de índole pessoal, e não como que respeita ao direito de preferência da autora, muito menos transparecendo qualquer indício que pudesse levar esta ré a criar a convicção de que a autora não iria exercer o seu direito de preferência.

34.ª Mal andou o Tribunal recorrido em ter considerado que a autora agiu em abuso de direito, motivo pelo qual violou o disposto no artigo 334.º do Código Civil, motivo pelo qual deverá a decisão recorrida ser revogada, devendo-se julgar a ação procedente por provada, por se verificar o direito da autora à preferência.

35.ª Nos presentes autos estão verificados todos os factos que impunham ao Tribunal que julgasse verificado o direito de preferência da autora, como este, aliás, reconhece no texto da decisão.

36.ª Está provado que a autora detinha um contrato de arrendamento sobre o prédio misto dos autos em vigor desde 26/11/2009 (factos provados n.ºs 4 a 6); que a venda em execução fiscal teve adjudicação em 20/10/2020 (factos provados n.ºs 22 a 28); que a autora não foi notificada para o exercício do direito de preferência (facto provado n.º 32); que a autora apenas teve conhecimento da concretização da venda em 11/11/2020.

37.ª Considerando que a autora propôs acção judicial destinada ao exercício do direito de preferência em 07/12/2020 (dentro do prazo de seis meses a contar da data da adjudicação), e no prazo de 15 dias depositou à ordem do processo o preço, os artigos 1091.º, n.º 1, alínea a), n.º 5 e 1410.º, n.º 1, todos do Código Civil, impunham que o Tribunal julgasse procedente os pedidos da autora e determinasse a sua preferência na venda em questão.

38.ª Não o fazendo o Tribunal recorrido violou o disposto nos artigos 1091.º, n.º 1, alínea a), n.º 5 e 1410.º, n.º 1, todos do Código Civil, pelo que deverá a decisão recorrida ser revogada, julgando-se procedente a acção com todas as devidas e legais consequências, como a final se irá requerer.

39.ª Na hipótese final de improcedência de tudo o até aqui concluído, sempre se dirá que, perante os factos que se provaram sob pontos n.º 4, 5 e 6 da matéria de facto assente, pelo menos, o Tribunal deveria ter dado como provado o pedido A), 1ª parte, deduzido pela autora: «Ser reconhecido o arrendamento da autora do Prédio Misto sito no lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…) (...)».

40.ª Estes factos demonstram a existência do contrato de arrendamento, pelo que o Tribunal, ao não tê-lo reconhecido, tal como peticionado, violou o disposto no artigo 1022.º e 1023.º do Código Civil e no artigo 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.

41.ª Assim, deve a sentença recorrida ser revogada, e proferida decisão que julgue a acção parcialmente procedente, reconhecendo o arrendamento da autora do Prédio Misto sito no Lugar de(…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, composto pela parte urbana, por um prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, composto por rés/chão, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 2 casas de banho, 1 despensa e terraço, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), e pela parte rústica, por um prédio destinado a cultivo de amendoeiras, oliveiras, arvense e pastagem, com a área de 10.800 m2, inscrito na matriz predial rústica, da respectiva freguesia, sob o artigo (…), secção (…).

Nestes termos, e nos melhores de direito, que V. Exas. superiormente suprirão, deverá o presente recurso ser admitido, ser julgado totalmente procedente por provado e, em consequência, deverão:

A) Julgar procedente, por provada, a impugnação deduzida contra a matéria de facto apurada pelo Tribunal recorrido, determinando-se:

i- alterar a redação do provado n.º 26 nos seguintes termos:

26. No dia 11 de março de 2020, há hora designada para a abertura das propostas, esteve presente no Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1 o Dr. (…), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando e exibindo o contrato de arrendamento.

ii- aditar à matéria de facto provada o seguinte facto:

26- A. O mencionado mandatário não juntou os documentos ao processo, nem exerceu o direito de preferência porque o Chefe do Serviço de Finanças informou-o que, face à pendência de reclamação deduzida contra a venda anterior, a venda estava suspensa e não procederia à abertura das propostas, nem receberia esses documentos, sendo designada uma data posterior para este efeito.

B) Julgar procedente, por provada, a impugnação quanto à matéria de direito, revogando a decisão recorrida e proferindo-se outra que:

i- Reconheça o arrendamento da autora do Prédio Misto sito no lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, composto pela parte urbana, por um prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, composto por rés/chão, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 2 casas de banho, 1 despensa e terraço, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), e pela parte rústica, por um prédio destinado a cultivo de amendoeiras, oliveiras, arvense e pastagem, com a área de 10.800 m2, inscrito na matriz predial rústica, da respectiva freguesia, sob o artigo (…), secção (…) e, consequentemente, o seu direito de preferência na venda desse imóvel efetuada pelo Serviço de Finanças de Figueira da Foz-1, em processo de execução fiscal, por propostas em carta fechada cuja abertura foi designada para o dia 11/03/2020, pelas 11h00, cuja adjudicação aconteceu em 20/10/2020;

ii- Substitua a autora à 3ª ré (…) na venda por execução fiscal do prédio indicado no ponto anterior, referida nos artigos 21º a 30º desta peça processual, em virtude do exercício legal de preferência que lhe assiste; e

iii- Ordene o cancelamento das inscrições prediais de aquisição a favor da 3ª R. procedendo-se a esse registo em nome da Autora.

Na improcedência do pedido anterior,

C) Julgar procedente o presente recurso, determinando a revogação da decisão recorrida, e proferida decisão que julgue parcialmente procedente a ação, reconhecendo e condenando as rés a reconhecer o arrendamento da autora do Prédio Misto sito no lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, composto pela parte urbana, por um prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, composto por rés/chão, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 2 casas de banho, 1 despensa e terraço, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), e pela parte rústica, por um prédio destinado a cultivo de amendoeiras, oliveiras, arvense e pastagem, com a área de 10.800 m2, inscrito na matriz predial rústica, da respectiva freguesia, sob o artigo (…), secção (…).

Assim decidindo V. Exas., farão a sempre acostumada JUSTIÇA!»

I. 3.

O Ministério Público apresentou resposta às alegações de recurso, pugnando pela improcedência do mesmo.

I. 4.

O recurso foi recebido pelo tribunal a quo.

Corridos os vistos em conformidade com o disposto no artigo 657.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, cumpre decidir.

II. FUNDAMENTAÇÃO

II. 1.

As conclusões das alegações de recurso (cfr. supra I.2) delimitam o respetivo objeto de acordo com o disposto nas disposições conjugadas dos artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1, ambos do CPC, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigo 608.º, n.º 2 e artigo 663.º, n.º 2, ambos do CPC), não havendo lugar à apreciação de questões cuja análise se torne irrelevante por força do tratamento empreendido no acórdão (artigos 608.º, n.º 2 e 663.º, n.º 2, ambos do CPC).

II. 2.

As questões que cumpre apreciar são as seguintes:

1- Avaliar se ocorre erro de julgamento da matéria de facto.

2- Avaliar se ocorre erro de julgamento de direito.

II. 3.

FACTOS

II.3. 1.

Factos provados

O tribunal de primeira instância considerou provados os seguintes factos:

«Das sociedades

1. A “(…)” é uma pessoa coletiva que tem por objeto social a realização de atividades de lazer e animação turística e ambiente; prestação de serviços de natureza contabilística e económica, da informática, da engenharia civil, da arquitetura; construção, promoção e comercialização de empreendimentos imobiliários, turísticos e hoteleiros; consultoria nas referidas áreas e na criação e desenvolvimento de empresas de âmbito internacional; importação e exportação, por grosso e a retalho, de géneros alimentícios, artigos elétricos e eletrónicos, de equipamento de escritório e decoração, de têxteis em bruto ou trabalhos, comissões e consignações, prospecção de mercados, serviços de promoção e marketing; aquisição, exploração e transferência de patentes, marcas e direitos de autor; compra de imóveis para revenda; gestão de carteira de títulos. Segundo o registo, à data da constituição era gerida por (…) – fls. 10. Quem a geria e gere de facto era e é (…) – fls. 30 (artigo 1º da petição inicial e artigo 5.º do Código de Processo Civil).

2. A “(…)” é uma sociedade comercial constituída em 1989 e gerida por (…) – fls. 129 (artigo 5.º do Código de Processo Civil).

3. A “(…)”, agora designada por “(…) View, S.A.”, é uma sociedade cujo Conselho de Administração foi presidido por (…) desde 2009 até 2015, sendo que desde 2009 que a empresa se obrigava também com a assinatura do Presidente do C.A. – fls. 131 (artigo 5.º do Código de Processo Civil).

Do contrato de arrendamento

4. Com data de 26 de novembro de 2009, a Autora “(…)” e a empresa “(…)” assinaram o documento de fls. 14 v., designado por “contrato de arrendamento” onde consta que a primeira outorgante dá de arrendamento à segunda outorgante (…) os imóveis descritos na cláusula primeira [prédio misto (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob a descrição n.º …] e que o contrato teria prazo certo (duração limitada) de dez anos, com início em 27/11/2009 e termo em 26/11/2019, sujeito a renovações automáticas no seu termo, por iguais e sucessivos períodos de 10 (dez) anos, caso nenhuma das partes se opusesse à sua renovação; em fixar o valor da renda anual no montante de € 3.300,00, a pagar, por cheque ou em numerário no escritório da senhoria, em duodécimos mensais de € 275,00 cada, o que deveria suceder até ao oitavo dia útil do mês àquele a que dissesse respeito. Mais consta que com a assinatura do contrato, a autora entregou imediatamente à senhoria a quantia de € 9.900,00 para pagamento das rendas correspondentes aos dois primeiros anos, e prestação de caução, a ser devolvida no final do contrato; a possibilidade de a autora sublocar ou comodatar o imóvel, ficando obrigada a comunicar tal facto à senhoria no prazo de 15 dias subsequentes à cedência do gozo da coisa e ao conhecimento pelo cessionário do conhecimento do contrato de arrendamento – fls. 14 verso (artigos 3º a 11º da petição inicial).

5. O imóvel foi entregue à autora na data de assinatura do contrato e desde essa altura, até ao presente momento, passou a ocupá-lo e a utilizá-lo para as finalidades que foram estabelecidas no contrato para habitação dos seus órgãos sociais, bem como para alojamento turístico e ainda para exploração agrícola de pastagem de cavalos e ovelhas, sempre com o controlo de (…), o que sucede ininterruptamente desde a data da celebração do contrato até ao presente momento (artigos 12º a 15º da petição inicial).

6. Por tal ocupação e utilização, a Autora sempre pagou a acordada renda, primeiro à empresa “(…)”. Com datas de 2017, 2018, 2019 e 2020, a “(…)” emitiu faturas com a menção de serem relativas ao arrendamento do prédio misto, em propriedade total, composto por rés-do-chão destinado a habitação sob o artigo matricial n.º (…). E pela parte rústica, artigo (…), secção (…), ambos sitos em (…), lugar de (…) – (…)-Portimão – fls. 21 verso-24 verso (artigo 20º da petição inicial).

7. Esse contrato de arrendamento não deu entrada no Serviço de Finanças de Portimão, que é o serviço de finanças da área do prédio, pelo que tal contrato de arrendamento não foi registado fiscalmente (artigo 22º da contestação).

Da compra e venda

8. No dia 26 de julho de 2011, a empresa (…) – Trading, Serviços e Investimento, S.A., sociedade anónima, titular do NIPC (…), com sede em Rua da (…), n.º 78, Sala E, freguesia da (…), concelho do Funchal, declarou vender o seguinte imóvel à Ré “(…)”: Prédio misto sito no lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, composto pela parte urbana, por um prédio em propriedade total sem andares nem divisões suscetíveis de utilização independente, composto por rés/chão, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 2 casas de banho, 1 despensa e terraço, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), e pela parte rústica, por um prédio destinado a cultivo de amendoeiras, oliveiras, arvense e pastagem, com a área de 10.800 m2, inscrito na matriz predial rústica, da respetiva freguesia, sob o artigo (…), secção (…). Aí foi feita referência a um ónus, mas não a qualquer arrendamento – fls. 63 v./11 v./13 (artigos 2º e 16º da petição inicial).

9. A “(…)” escreveu a carta com data de 29/07/2011, dirigida à Autora – fls. 20 verso:

«(...) Funchal, 29 de Junho de 2011 Assunto: Comunicação de alteração de senhorio

Exmos. Senhores,

Vimos pela presente carta dar conhecimento a V. Ex.ª que adquirimos os prédios sitos em (…), Lugar de (…), (…), conforme atesta cópia da escritura que junto envio.

Na qualidade de nova senhoria venho solicitar a V. Ex.ª que passe a efetuar o pagamento da renda na delegação dos nossos escritórios sitos em Quinta da (…), em Portimão.

Mais informo que estamos ao vosso inteiro dispor, para qualquer assunto.»

Da execução fiscal

10. Para cobrança da dívida ativa de “(…), Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda.” foi instaurado o processo de execução fiscal n.º 0744201601037412 e apensos no âmbito do qual essa devedora passou a ser executada e, em 03/10/2016, foi registada penhora sobre o supra referido prédio misto – Ap. n.º … (artigo 4º da contestação).

11. Da existência da dívida subjacente era conhecedora a executada “(…)”, na pessoa do seu gerente (…), uma vez que antes, em 15/05/2018 este apresentou pedido de pagamento em prestações por si assinado – fls. 39 verso (artigo 6º da contestação).

12. Da penhora foi a executada (…) notificada a 17/10/2018 (artigo 5º da contestação).

13. Não tendo sido efetuado esse pagamento, por despacho do Chefe do Serviço de Finanças datado de 11/10/2019 foi marcada a venda do mencionado prédio misto para o dia 11/12/2019 na modalidade de leilão eletrónico (artigo 7º da contestação).

14. Por aviso publicado o Serviço de Finanças promoveu a venda n.º 0744.2020.11, no processo de execução fiscal n.º 0744201601037412 e apensos, movido contra a 2ª Ré – fls. 25 v/26 v. (artigo 21º da petição inicial).

15. Do despacho de marcação da venda foram efetuadas as seguintes notificações / citações:

a) notificação da executada “(…), Compra e Venda de Propriedades e Urbanização, Lda.” – ofício 5390, de 11/10/2019, registo Ref.ª 381824428PT, recebido em 22/10/2019;

b) citação do credor “(…), S.A.” (anteriormente designado por “…”) – ofício 5429, de 15/10/2019, registo Ref.ª 381824581PT, recebido em 17/10/2019;

c) citação do credor “(…), Lda.” – ofício 5423, de 15/10/2019, registo Ref.ª 381824564PT, recebido em 21/10/2019;

d) citação do credor “…, S.A.” (anteriormente designado por Banco …, S.A.) – ofício 5426, de 15/10/2019, registo (…), recebido em 18/10/2019 (artigo 8º da contestação).

16. Na sequência de tais notificações e citações nem a executada nem os credores apresentaram qualquer reclamação ou petição (artigo 9º da contestação).

17. No dia 11/12/2019 o Chefe do Serviço de Finanças procedeu à adjudicação ao melhor proponente: (…) pelo valor de € 545.000,00 – venda n.º … (artigo 10º da contestação).

18. Para efeitos do depósito do preço da venda, no prazo de 15 dias seguidos, foi efetuada notificação ao dito proponente – ofício n.º 6526, de 11/12/2019, registo Ref.ª 446548085PT, recebido em 13/12/2019 (artigo 11º da contestação).

19. Verificando-se que esse proponente não procedeu ao depósito do preço da venda no prazo fixado, foi proferido despacho em 14/01/2020 determinando a venda na modalidade de proposta em carta fechada para o dia 11/03/2020, pelas 11h00, tendo a executada sido notificada através do ofício 311, de 17/01/2020, registo Ref.ª 446805283PT, recebido em 29/01/2020 (artigo 12º da contestação).

20. Sucede que em 06/03/2020 o gerente da sociedade “(…) Comercial, Lda.” (…), na qualidade de segundo melhor proponente do leilão eletrónico de 11/12/2019, apresentou reclamação da decisão do órgão de execução fiscal nos termos do artigo 276.º do CPPT contra a decisão do OEF da não adjudicação ao 2º maior proponente na venda em leilão eletrónico e remarcação na modalidade de proposta em carta fechada, razão pela qual, por despacho do Chefe de Serviço de 11/02/2020, foi determinada a suspensão da adjudicação ao melhor proponente da modalidade de proposta em carta fechada até decisão da reclamação – fls. 53 (artigo 24º da petição inicial e artigos 13º e 14º da contestação).

21. Essa reclamação seguiu a seguinte tramitação:

a) em 24/05/2020 foi proferida decisão de indeferimento no âmbito do Processo n.º 192/20.2BECBR, do TAF de Coimbra – fls. 54;

b) em 02/09/2020 foi proferido acórdão pela Secção do Contencioso do Tribunal Tributário do STA que negou provimento ao recurso e confirmou a decisão de 1ª instância – fls. 57 verso;

c) em 17/9/2020 esse acórdão transitou em julgado – fls. 61 (artigo 15º da contestação).

22. Esta venda, na modalidade de apresentação de propostas em carta fechada, teve por objeto o prédio misto indicado (artigo 22º da petição inicial).

23. Foi designado o dia 11/03/2020, pelas 11h00, como a data limite para a apresentação de propostas e esse mesmo dia, pelas 11h01, para a abertura das propostas, o que aconteceria no Serviço de Finanças – fls. 49 (artigo 23º da petição inicial).

24. No momento da abertura ocorrida depois, constatou-se que a 3ª Ré apresentou a proposta n.º 0744.2020.11.2012/91 6657, no valor de € 219.000,00 – fls. 51 v./60 v. (artigo 26º da petição inicial).

25. A (…) desconhecia a existência do arrendamento a favor da Autora “(…), Lda.” e não tinha forma de saber da existência do mesmo nem dos direitos daí emergentes, pois a venda foi publicitada nos termos do artigo 249.º do CPPT, mediante divulgação via eletrónica (www.portaldasfinancas.pt) e, sendo público o seu conhecimento, não foi comunicado à (…) a existência de qualquer contrato de arrendamento (artigos 3º e 20º da contestação).

26. No dia 11 de março de 2020, esteve presente no Serviço o Dr. (…), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando um contrato de arrendamento, não tendo, porém, requerido a junção de qualquer documento ao processo de execução fiscal (requerimento após acórdão do Tribunal da Relação de Évora).

27. Por despacho do Chefe de Serviço de 20/10/2020, foi determinada a adjudicação ao melhor proponente na modalidade de proposta em carta fechada – venda n.º (…), no valor de € 219.000,00 – fls. 27 v./60 v. (artigos 25º da petição inicial e 16º da contestação).

28. A proposta da 3ª Ré foi a mais elevada, motivo pelo qual venceu a venda e após pagamentos devidos (preço da venda e impostos) foi-lhe adjudicado o imóvel – fls. 60 verso (artigos 27º e 28º da petição inicial e 17º da contestação).

29. Verificando-se indisponibilidade por parte da executada para entregar as chaves do imóvel ao adjudicatário, este, em 04/11/2020 (via e-mail), solicitou ao Serviço de Finanças as diligências necessárias para tomar posse efetiva do imóvel, pelo que pelo ofício n.º (…) de 05/11/2020 (Ref.ª 547670832PT) recebido em 11/11/2020, a executada foi notificada para, no prazo de 5 dias, entregar as chaves de acesso ao imóvel objeto de venda – fls. 62 (artigo 18º da contestação).

30. A autora apenas teve conhecimento da concretização da venda, em 11/11/2020, quando a 2ª Ré a informou que havia sido notificada pela 1ª Ré para a entrega das chaves do imóvel, para que o adquirente do imóvel possa entrar na posse do mesmo (artigo 30.º da petição inicial).

31. No dia 19/11/2020 o Serviço de Finanças recebeu a comunicação do gerente da executada (…) dando conhecimento da existência do contrato de arrendamento datado de 26/11/2009 entre os então titulares desse imóvel (“…, S.A.” e “…, S.A.”) e juntando cópia do mesmo (artigo 19º da contestação).

32. Após ter tido conhecimento desse contrato de arrendamento, ou seja, em 19/11/2020, o Serviço de Finanças verificou que o mesmo tinha sido outorgado em 26/11/2009 por (…), à data presidente do Conselho de Administração da arrendatária, e o mesmo era válido por 10 anos, renovando-se automaticamente (artigo 21º da contestação).

33. A Autora não foi notificada para o exercício de direito de preferência (artigo 29º da petição inicial).

34. No supra referido processo de execução fiscal n.º 0744201601037412 e apensos instaurado para cobrança da dívida ativa de “(…)” não consta qualquer pedido apresentado pela autora “(…), Lda.” para exercer o seu alegado direito de preferência (artigo 23º da contestação).

II. 4.

Apreciação do objeto do recurso

II.4. 1.

Erro de julgamento de facto

No âmbito da impugnação da decisão de facto a reapreciação da decisão proferida pelo tribunal de primeira instância visa aferir se determinados factos foram incorretamente julgados, isto é, se foram julgados provados quando deveriam ter sido julgados não provados ou, inversamente, se foram julgados não provados quando deveriam ter sido julgados provados (artigo 662.º/1, do CPC).

Neste segmento do seu recurso a apelante defende que deve ser alterada a redação do provado n.º 26 e que seja aditada nova factualidade ao elenco dos factos provados. Concretamente, diz a apelante que os depoimentos das testemunhas (…) e (…) conjugados com os documentos n.ºs 8 e 9 anexos à petição permitem:

1) Alterar a redação do facto provado n.º 26 – No dia 11 de março de 2020, esteve presente no Serviço o Dr. (…), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando um contrato de arrendamento, não tendo, porém, requerido a junção de qualquer documento ao processo de execução fiscal – de forma a que ali passe a constar que: «No dia 11 de março de 2020, à hora designada para a abertura das propostas, esteve presente no Serviço de Finanças da Figueira da Foz-1 o Dr. (…), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando e exibindo o contrato de arrendamento;

2) Aditar ao elenco dos factos provados a seguinte factualidade: «26-A. O mencionado mandatário não juntou os documentos ao processo, nem exerceu o direito de preferência porque o Chefe do Serviço de Finanças informou-o que, face à pendência de reclamação deduzida contra a venda anterior, a venda estava suspensa e não procederia à abertura das propostas, nem receberia esses documentos, sendo designada uma data posterior para este efeito».

Vejamos se lhe assiste razão.

No que respeita ao facto provado n.º 26 diz-se na fundamentação de facto da sentença o seguinte: «Na segunda fase da audiência, após recurso e anulação da primeira sentença, foram ouvidas mais testemunhas. (…), chefe de serviço de finanças da Figueira da Foz-2, na altura da venda, responsável pelo serviço onde a venda decorreu, Figueira da Foz-1, disse que a venda de março de 2020 foi marcada e avançou. Era uma casa e um terreno com alguma dimensão no concelho de Portimão. Sobre o dia 11 de março, disse não se recordar da data especificamente, mas disse saber da abertura de proposta em carta fechada, não se lembrar de alguém que lá tenha ido diretamente exercer o direito de preferência, o que se compreende se não ficaram juntos documentos por parte da aqui autora, como poderia ter sido feito, até tendo em conta que no Serviço de Finanças no dia 11 de março, a autora estava representada por advogado e se essas tivessem sido as indicações, o sr. Advogado assim o faria. Sabe que houve uma primeira fase em leilão eletrónico que não avançou porque não foi pago e avançou para a abertura de propostas em carta fechada. Houve abertura de propostas e foi uma senhora de Portimão declarada vencedora. Houve uma reclamação e por isso o processo de venda foi suspenso, não se recordando se tal ocorreu antes ou depois da abertura das propostas. Confirmou a alegação do direito de preferência e que nessa sequência indagaram junto do serviço de finanças e não havia qualquer contrato de arrendamento comunicado.

(…), funcionário da autoridade tributária, disse saber da venda de 11 de março de 2020 que ocorreu por abertura de proposta em carta fechada. Sobre o direito de preferência, não tem ideia de que tenha sido exercido.

(…), advogado, depois do levantamento do sigilo, prestou depoimento. Disse ter tido relação profissional com a “(…)” através do gerente (…). Foi-lhe solicitado que se deslocasse ao serviço de Finanças onde iria decorrer uma venda num processo de execução fiscal, com o objetivo de vir a exercer o direito de preferência no dia 11 de março de 2020. Pediu documentos e disseram-lhe que o direito de preferência era fundamentado por um contrato de arrendamento. Deslocou-se aos escritórios da Figueira da Foz e aí falou com Dra. (…) que lhe entregou os documentos. Estava lá também um … (de Lisboa) com a procuração a outorgar-lhe poderes. Deslocou-se então às Finanças, tendo chegado 15 minutos antes da hora marcada. Esperou pelo chefe de finanças e depois explicou-lhe a razão da sua presença ali, exercer o direito de preferência por via do contrato de arrendamento. O chefe de finanças disse-lhe que a venda estava suspensa e que não ia haver abertura de propostas e que logo que a venda prosseguisse a executada teria conhecimento. Não apresentou qualquer justificação nem aceitou qualquer documento, o que não faz muito sentido, pois se a aqui autora quisesse tornar firme no processo a sua posição de preferente fá-lo-ia através do seu advogado e através de requerimento no processo de execução fiscal. Disse que não havia mais vendas em curso naquele dia. Instado sobre se requereu a junção de documentos como o próprio contrato de arrendamento ou requerimento a pretender intervir como preferente ou procuração, esclareceu que a procuração era só para aquele ato e que não juntou quaisquer documentos ao processo de execução fiscal. Transmitiu o sucedido à sra. (…) e não foi mandatado para mais».

O trecho acima transcrito traduz aquilo que as testemunhas ali identificadas reportaram ao tribunal. Apenas um reparo: a testemunha (…) disse que quando o Chefe de Finanças lhe disse que a abertura de propostas não ia acontecer e que logo que fosse retomada a venda «seria notificada», ele-testemunha presumiu que se estaria a referir à executada.

O tribunal a quo deu já como provado que no dia 11 de março de 2020, esteve presente no Serviço o Dr. (...), mandatado pela “(…)” para exercer no ato o direito de preferência, alegando um contrato de arrendamento, e que aquele mandatário da (…) não requereu a junção de qualquer documento ao processo de execução fiscal.

O que a apelante pretende é que seja aditado que aquele mandatário “exibiu o contrato de arrendamento” e que não juntou “os documentos” e exerceu o direito de preferência porque o Chefe do Serviço de Finanças informou-o que, face à pendência de reclamação deduzida contra a venda anterior, a venda estava suspensa e não procederia à abertura das propostas, nem receberia esses documentos, sendo designada uma data posterior para este efeito.

Ora esta pretensão da apelante baseada nos depoimentos das testemunhas (…) e (…) e nos documentos que invoca não pode proceder. Desde logo porque nos parece inverosímil que o Chefe de Finanças tivesse dito àquelas testemunhas e, em particular ao dr. (…), que “não se iria proceder à abertura de propostas” pois que não só as testemunhas (…) e (…) confirmaram que a abertura de propostas avançou na data designada para o efeito, como consta do documento anexo à Contestação apresentada pelo Ministério Público emitido pela Autoridade Tributária, subscrito pela testemunha (…) que aquilo que este propôs foi a suspensão da “adjudicação da venda n.º (…) até à decisão da RAC apresentada por (…) Comercial, Lda.”, constando do mesmo documento que «a entrega das propostas decorreu sem qualquer anomalia, verificando-se 55 propostas, sendo a de maior valor a apresentada por (…), no montante de € 219.000,00». Ou seja, este documento datado de 11-03-2020 – que não foi impugnado – revela que houve efetivamente abertura das propostas em carta fechada na data designada para o efeito, tendo-se logo constatado que a proposta de maior valor apresentada fora a da 3ª Ré. Aliás, está provado – e não foi impugnado – que «por despacho do Chefe de Serviço de 11/02/2020, foi determinada a suspensão da adjudicação ao melhor proponente da modalidade de proposta em carta fechada até decisão da reclamação (cfr. facto provado). Ora, não nos parece crível que um advogado, como o é a testemunha (…), confunda ou não saiba a distinção entre o “ato de abertura de propostas em carta fechada” e o “ato de adjudicação do bem” e aquela testemunha afirmou e reafirmou em julgamento que o que lhe foi dito foi que já não iria acontecer a abertura de propostas em carta fechada” ( que, como vimos, é contraditado por prova documental e testemunhal), para além de estar provado que o despacho proferido pelo Chefe de Finanças naquela data designada para a abertura das propostas em carta fechada foi no sentido da suspensão da adjudicação do imóvel à pessoa que apresentou a melhor proposta (a ora 3ª Ré). Assim sendo, também não nos merece credibilidade tudo o mais que as testemunhas referiram a propósito do que passou na Repartição de Finanças da Figueira da Foz na data designada para a abertura de propostas em carta fechada, nomeadamente que o Chefe daquela Repartição de Finanças disse que não recebia os “documentos” porque a venda estava suspensa; aliás, é também para nós inverosímil que um advogado se resignasse a uma resposta de tal teor pois que que não existe qualquer óbice legal a que a executada, através de advogado mandatado, requeresse no referido processo de execução fiscal a junção aos autos do dito contrato de arrendamento, sem o qual não poderia arrogar-se o exercício de um direito de preferência na venda do imóvel que está em causa nos autos. Por último dir-se-á que a testemunha Joaquim Ribeiro nem sequer corroborou de forma para nós credível que a procuração que disse ter sido passada a seu favor lhe conferisse poderes para o exercício do direito de preferência.

DECISÃO

Por todo o exposto, julga-se totalmente improcedente a impugnação da decisão de facto.

II.4. 2.

Erro de julgamento de Direito

No presente recurso está em causa a sentença proferida pela primeira instância que, embora reconhecendo que a autora/recorrente não foi notificada para o exercício do direito de preferência, quando o deveria ter sido por força da sua posição jurídica de arrendatária do imóvel que foi vendido a (…) no âmbito de um processo de execução fiscal, considerou não ser legítimo à autora, no contexto que se descreve na sentença, pretender assumir a posição de adquirente do imóvel melhor identificado, por ter considerado que se verificou abuso de direito por parte da autora, na modalidade de supressio.

A questão que nos ocupará é, por conseguinte, avaliar se bem andou o tribunal recorrido ao paralisar o exercício do direito de preferência em causa, à luz do instituto do abuso de direito e na modalidade da supressio.

Vejamos.

O instituto do abuso de direito encontra-se contemplado no artigo 334.º do Código Civil, o qual dispõe que é ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito.

Designa-se como “abuso de direito” o exercício do poder formal realmente conferido pela ordem jurídica a certa pessoa, mas em aberta contradição, seja com o fim (económico-social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético-jurídico (boa-fé e bons costumes) que, em cada época histórica, envolve o seu reconhecimento. (…) a circunstância de o vício típico do abuso do direito residir, não na carência ou falta do poder formal que constitui a essência do direito subjetivo ou da faculdade exercida, mas num elemento (teleológico ou ético-jurídico) que, interessando embora à regularidade substancial do exercício desse poder, é racionalmente dissociável dele, justifica a autonomia conceitual daquela figura. Autonomia imposta pelo facto de os efeitos do abuso do direito não coincidirem, em toda a linha, nem com as consequências da falta (pura e simples) do direito, nem com a disciplina própria do facto ilícito» – Antunes Varela, RLJ 114, págs. 75 e seguintes.

Dizem Pires de Lima/Antunes Varela[1]que «O abuso de direito pressupõe logicamente a existência do direito (direito subjetivo ou mero poder legal), embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes. A nota típica do abuso de direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido».

O professor Menezes Cordeiro[2] refere que «o abuso de direito apresenta-se, afinal, como uma constelação de situações típicas em que o Direito, por exigência do sistema, entende deter uma atuação que, em princípio, se apresentaria como legítima».

O supra citado artigo 334.º do Código Civil constitui uma cláusula geral, uma válvula de segurança – a qual incumbe aos tribunais adensar e concretizar[3] – que visa obstar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico que prevalece na comunidade social em que, por circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um determinado direito, embora formalmente conferido por lei ao seu sujeito.

Note-se que tendo este instituto uma aplicação de natureza excecional ele deverá operar apenas quando uma determinada atuação se revele intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico.

A “boa fé” deve entender-se como norma de conduta ou princípio de atuação, significando que as pessoas devem comportar-se no exercício dos seus direitos e deveres com honestidade, correção e lealdade, de molde a não defraudar a legítima confiança ou expectativa dos outros.

Refere o Professor Menezes Cordeiro que os “limites impostos pela boa-fé” a que alude o artigo 334.º do Código Civil têm em vista a boa-fé objetiva, «remetendo para os dados básicos do sistema, concretizados através de princípios mediantes: a tutela da confiança e da primazia da materialidade subjacente às diversas questões». Isto é, os princípios da tutela da confiança e a primazia da materialidade subjacente às diversas questões operam como princípios mediantes entre a boa-fé e os casos concretos.

O princípio da confiança exige que as pessoas sejam protegidas quando, em termos justificados, tenham sido levadas a acreditar num certo estado de coisas. Mas a proteção dessa confiança exige a verificação de quatro proposições, a saber[4]:

i. Uma situação de confiança conforme com o sistema e traduzida na boa-fé subjetiva e ética, própria da pessoa que, sem violar os deveres de cuidado que ao caso caibam, ignore estar a lesar posições alheias;

ii. Uma justificação para essa confiança, expressa na presença de elementos objetivos capazes de, em abstrato, provocar uma crença plausível;

iii. Um investimento de confiança consistente em, da parte do sujeito, ter havido um assentar efetivo de atividades jurídicas sobre a crença consubstanciada;

iv. A imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela proteção dada ao confiante: tal pessoa, por ação ou omissão, terá dado lugar à entrega do confiante em causa ou ao facto objetivo que a tanto conduziu.

Note-se, porém, que não há entre estas quatro proposições uma relação de hierarquia, funcionando o modelo mesmo quando porventura falte alguma ou algumas delas, desde que a intensidade assumida pelas restantes seja tão impressiva que permita, valorativamente, compensar a falha[5].

Quanto ao princípio da materialidade subjacente ele impõe que em situações reguladas de forma explícita se empreenda uma ponderação mais fina das realidades que estão em jogo, sublinhando os seus aspetos materiais[6]. Ensina Menezes Cordeiro[7] que «a ordem jurídica postula uma articulação de valores materiais, cuja prossecução pretende ver assegurados. Nesse sentido, ela não se satisfaz com arranjos formais, antes procurando a efetivação de substancialidade».

Pois bem: a pessoa que viole uma situação jurídica perturba o equilíbrio material subjacente. Nessas condições, exigir à contraparte um procedimento idêntico ao que se seguiria se nada tivesse acontecido equivaleria ao predomínio do formal: substancialmente, a situação está alterada, pelo que a conduta requerida já não poderá ser a mesma».

A Doutrina e a Jurisprudência têm vindo a conceptualizar diferentes modalidades de abuso de direito, ou seja, a definir grupos típicos de atuações abusivas. Contudo, esses grupos típicos «não esgotam as possibilidades criativas do sistema, nem, consequentemente, as possibilidades de abuso de direito»[8].

Uma das modalidades de abuso de direito que tem sido autonomizada – e que foi justamente aquela que foi invocada na decisão recorrida – é a supressio, a qual, nas palavras de Menezes Cordeiro, pode ser definida como «a situação jurídica que não sendo exercida em determinadas circunstâncias e por certo tempo, deixa de poder ser exercida por contrariar a boa-fé.» Acrescenta aquele Professor[9] que «a supressio é uma forma de tutela do beneficiário confiante na inação do agente. Teríamos, no fundo, uma espécie de venire, em que o factum proprium seria constituído por uma simples inação. Esta, porém, nunca poderá ser tão clara e óbvia como um comum factum proprium. Por isso, o correspondente modelo de decisão será um pouco mais complexo do que o da habitual tutela da confiança, exigindo como pressupostos:

i. Um não-exercício prolongado, cujo quantum será determinado pelas circunstâncias do caso, ou seja, o necessário para convencer um homem normal, colocado na posição do real, de que não mais haveria exercício;

ii. Uma situação de confiança, daí derivada;

iii. Uma justificação para essa confiança, que será reforçada por todas as demais circunstâncias ambientais capazes de conformar essa convicção, legitimando-a;

iv. Um investimento de confiança; e

v. A imputação da confiança ao não exercente.

Volvendo ao caso em apreço, extrai-se da sentença sob recurso o seguinte trecho: «todas as sociedades, através de (…), sabiam do arrendamento e que o mesmo não tinha sido comunicado à Autoridade Tributária (porque não foi; a mera presença e comunicação verbal num ato não são suficientes, ainda mais quando a autora estava no dia 11 de março representada por advogado que não apresentou requerimento próprio no processo de execução fiscal) e a Autora, também por essa via, sabia da execução fiscal, nada tendo comunicado formalmente no processo, que é escrito, à Autoridade Tributária, designadamente dando conta da existência do contrato de arrendamento com vista a ser notificada para o exercício do direito de preferência, deixando assim arrastar a situação até um terceiro, que nada tinha que ver com as relações entre as sociedades (pelo menos nada foi alegado), vir a adquiriu com a confiança de que o estava a fazer segundo os procedimentos legais e de boa-fé. A Autoridade Tributária confiou legitimamente num certo estado de coisas, que teve por base a inação de todas as sociedades envolvidas no que toca à comunicação do contrato de arrendamento, assim como (…).»

Subscrevemos o trecho que acabamos de citar. Sendo certo que não era sobre a Autora (…), Lda. que recaía a obrigação de comunicar à Autoridade Tributária a existência do contrato de arrendamento com base no qual aquela se veio a arrogar titular de um direito de preferência na venda realizada entre a Autoridade Tributária e ré (…) no âmbito de um processo de execução fiscal (razão pela qual não tem aqui lugar a figura do tu quoque, uma das modalidades de abuso de direito), dúvidas não temos, em face da factualidade provada, que a aqui recorrente/autora teve conhecimento, por via de (…) – gerente de facto da autora e também gerente da sociedade (…), esta última proprietária e senhoria do imóvel em causa nos autos – da falta de comunicação à Autoridade Tributária do contrato de arrendamento que outorgou com a proprietária do imóvel, bem como da pendência de um processo executivo fiscal contra a proprietária do imóvel do qual é arrendatária; que sabia da realização de uma penhora no âmbito do mesmo e da marcação das vendas do referido imóvel, irrelevando, para a tomada de conhecimento da factualidade em causa a distinção entre a pessoa coletiva (Autora) e a pessoa do seu gerente, contemplada no artigo 5.º do Código das Sociedades Comerciais.

Ora, tendo conhecimento dos factos acima referidos, e muito concretamente da existência de um processo fiscal a correr contra a proprietária do imóvel no âmbito do qual foi penhorado o imóvel que arrendou, a Autora nunca praticou no processo de execução fiscal – o qual tem vista a cobrança coerciva das dívidas exigíveis em processo de execução fiscal – qualquer ato jurídico que permitisse à Autoridade Tributária notificá-la nos termos e para os efeitos previstos no artigo 249.º, n.º 7, do Código de Procedimento e Processo Tributário, isto é, notificá-la do dia e hora de entrega dos bens ao proponente para poderem exercer o seu direito de preferência no ato de adjudicação. Com efeito, a mera exibição de um contrato de arrendamento perante o Chefe de Repartição de Finanças na data designada para a abertura de propostas em carta fechada, portanto, desacompanhada de qualquer requerimento escrito dirigido ao processo de execução fiscal dando notícia desse contrato de arrendamento, não constitui um ato jurídico com a virtualidade de determinar uma futura notificação nos termos e para os efeitos previstos no artigo 249.º, n.º 7, do CPPT. O que, sublinha-se, o mandatário da Autora, como advogado que é, não podia deixar de saber.

Assim, apesar de a autora/apelante: i. saber que a Autoridade Tributária não tinha conhecimento do contrato de arrendamento porque o mesmo não lhe fora comunicado por quem tinha essa obrigação legal; ii. ter conhecimento, pelo menos desde 15 de maio de 2018, da existência do processo de execução fiscal (pois que nessa data (…) subscreveu um requerimento que dirigiu ao dito processo de execução fiscal requerendo o pagamento da dívida em prestações); e iii. tendo tido conhecimento das diligências para venda do imóvel, pelo menos por via do dito (…), a Autora / recorrente (…), Lda. nunca diligenciou pela comunicação ao processo (o que, sublinha-se, é diferente de uma alegação perante o Chefe de Repartição da existência do contrato de arrendamento) a existência de um contrato de arrendamento e a sua pretensão de vir a ser notificado para (eventual) exercício do direito de preferência numa futura venda. Só através da presente ação, intentada em outubro de 2021, é que a (…), Lda. veio pretender exercer o direito de preferência na venda realizada no âmbito da sobredita execução fiscal, invocando ser arrendatária do imóvel, defraudando, desta forma, a expectativa, quer do 1º Réu, quer da 3ª Ré, que nenhum arrendatário viria exercer o direito de preferência; expectativa que se funda legitimamente no facto de a proprietária do imóvel nunca ter comunicado à Autoridade Tributária a existência do contrato de arrendamento e de a venda ter sido publicitada mediante divulgação eletrónica e nessa sequência ter continuado a não haver qualquer comunicação do contrato de arrendamento (cfr. supra II.4.21). Desta feita, a pretensão da autora/recorrente no sentido de exercer o direito de preferência na venda do imóvel melhor identificado nos autos concretizada no âmbito do processo de execução fiscal afigura-se-nos abusiva, porque contrária à boa-fé que deve pautar o exercício dos direitos, na medida em que defraudou a legítima confiança quer do 1º Réu, quer da 3ª Ré de que o processo de execução fiscal não enfermava de entorses que pudessem obstar à concretização da venda do imóvel à segunda. Consequentemente, bem andou o tribunal a quo ao paralisar o exercício daquele direito, não concedendo provimento à pretensão da Autora.

A título subsidiário, defende a apelante que deve ser dado parcial provimento à ação, «reconhecendo e condenando as rés a reconhecer o arrendamento da autora do Prédio Misto sito no lugar de (…) – (…) ou (…), em (…), freguesia de (…), concelho de Portimão, composto pela parte urbana, por um prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, composto por rés/chão, destinado a habitação, com 4 divisões assoalhadas, 1 cozinha, 2 casas de banho, 1 despensa e terraço, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo (…), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portimão sob o n.º (…), e pela parte rústica, por um prédio destinado a cultivo de amendoeiras, oliveiras, arvense e pastagem, com a área de 10.800 m2, inscrito na matriz predial rústica, da respetiva freguesia, sob o artigo (…), secção (…)», «perante os factos que se provaram sob pontos n.º 4, 5 e 6 da matéria de facto assente».

Mas julgamos que não tem razão. O pedido de reconhecimento do arrendamento visava o reconhecimento do direito de preferência da autora na venda efetuada à Ré (…) no âmbito do processo de execução fiscal melhor identificado nos autos e, consequentemente, a substituição da 3ª Ré (…) na venda por execução fiscal do mencionado prédio. Ou seja, o pedido de reconhecimento do dito contrato de arrendamento não pode ser dissociado do efeito pretendido com o mesmo. Donde, tendo-se decidido pela paralisação do exercício daquele direito de preferência à luz do instituto do abuso de direito não se pode julgar procedente o reconhecimento do arrendamento que teve por objeto o imóvel em causa nos autos.

Em face do exposto, improcede, totalmente, a presente apelação, mantendo-se a sentença recorrida.

Sumário: (…)

III.

DECISÃO

Em face do exposto, acordam julgar improcedente a apelação, confirmando, em conformidade, a sentença recorrida.

As custas na presente instância de recurso são da responsabilidade da recorrente, porque vencida, sendo que a esse título nenhum pagamento é devido pois que a recorrente pagou a taxa de justiça devida pelo impulso processual e não há lugar ao pagamento de custas de parte ou de encargos

Notifique.

DN.

Évora, 29 de janeiro de 2026

Cristina Dá Mesquita

Mário João Canelas Brás

Maria Domingas Simões

[1] Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª Edição revista e atualizada com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Lda., pág. 300.

[2] Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, V, Almedina, 2011, págs. 241 e ss.

[3] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005.

[4] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005.

[5] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005.

[6] Menezes Cordeiro, Da Boa-fé no Direito Civil, Coleção Teses, Almedina, pág. 1255.

[7] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005.

[8] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005, pág. 25.

[9] Menezes Cordeiro, Do Abuso do Direito: estado das questões e perspetivas, in ROA, Ano 65, Volume II, setembro de 2005, pág. 14.