07A4775 - Supremo Tribunal de Justiça

1) A comunicação dos promitentes vendedores aos promitentes compradores fixando-lhes um prazo limite para a realização da escritura definitiva não produz os efeitos da interpelação admonitória se nessa data ainda não tiver sido promovida a inscrição em seu nome das fracções objecto do contrato, inscrição essa que só eles, promitentes vendedores, tinham legitimidade para levar a cabo, nos termos dos artºs 36º e 43º, nº 1, do Código do Registo Predial.

2) Por consequência, a declaração de resolução subsequente a tal comunicação deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento visto que, ao fazê-la, os promitentes vendedores estão a dizer, em termos definitivos, que não outorgarão o contrato prometido, o que torna ocioso apreciar e decidir se previamente incorreram em mora, no sentido visado pelo artº 804º, nº 2, do Código Civil.

3) Porém, deverá entender-se que os promitentes compradores também contribuíram culposamente para o incumprimento, sendo a sua culpa de grau idêntico à da contraparte, se, apesar de estarem representados por advogado, tiverem deixado passar três meses – tantos quantos os previstos no contrato promessa para a efectivação do contrato prometido – sem nada fazer no sentido de promover o registo em falta.

4) O dever recíproco de boa fé que recai sobre ambas as partes desde que entram em negociações até à consumação do contrato impunha que, no mínimo, tivessem informado a parte contrária de que sem o registo em falta a efectivação do contrato definitivo no prazo estipulado seria inviável.

5) Face a um não cumprimento bilateralmente imputável do contrato promessa, e sendo iguais as culpas de ambas as partes e as consequências delas resultantes, deve excluir-se a indemnização correspondente ao sinal em dobro, tendo em conta o disposto no artº 570º, nº1, do Código Civil.

6) Haverá tão somente lugar à restituição do sinal em singelo, que nesse caso não assume natureza indemnizatória e é antes uma mera consequência da extinção do contrato com o fim de colocar as partes na situação em que estariam se ele não tivesse sido concluído.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

I. AA propôs uma acção ordinária contra BB e sua mulher CC, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa celebrado com os réus, identificado no artigo 1º da petição inicial, e a sua condenação no pagamento do sinal em dobro, no montante de 30.000 €, acrescido de juros de mora.

Alegou que, tendo celebrado com os réus um contrato-promessa de compra e venda de duas fracções autónomas, ao abrigo do qual lhes entregou o sinal de 15.000,00€, nunca foi celebrada a escritura pública definitiva por razões apenas a eles, réus, imputáveis.

Os réus contestaram, alegando que resolveram o contrato-promessa por incumprimento imputável exclusivamente ao autor.

O autor replicou, pedindo a condenação dos réus como litigantes de má - fé.

Saneado o processo, realizado o julgamento e estabelecidos os factos foi proferida sentença que, julgando a acção procedente, condenou os réus a pagar ao autor a importância de 30.000,00€, com juros de mora à taxa legal a partir da citação.

Os réus apelaram, e com êxito, pois a Relação, por acórdão de fls 545 e seguintes, julgou procedente o recurso, revogou a sentença e absolveu-os do pedido.

Agora é o autor que, inconformado, pede revista.

Sustenta que o acórdão recorrido deve ser anulado por violação do art. 668º, nº 1, d), parte final, do CPC, - excesso de pronúncia – ou então revogado, declarando-se resolvido o contrato promessa ajuizado por culpa exclusiva dos réus e condenando-se estes na restituição do sinal em dobro.

Os recorridos contra alegaram, defendendo a confirmação do julgado.

Tudo visto, cumpre decidir.

II. Factos definitivamente assentes a considerar:

1) Em 20.11.04 autor e réu celebraram um contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual o autor prometeu comprar e os réus prometeram vender a fracção autónoma identificada pela letra K, correspondente à habitação 7, situada no 1º andar do prédio com entrada pelo nº ... da R. Oliveira Gaio, e a fracção autónoma identificada com as letras AZ, correspondente a um lugar de estacionamento e arrumos, na cave, com entrada pelo nº ... da R. dos Bombeiros Voluntários de S. Mamede de Infesta, ambas fazendo parte do prédio urbano em regime de propriedade horizontal situado na R. Oliveira Gaio nºs ..., ..., ... e ... e R. dos Bombeiros Voluntários de S. Mamede de Infesta, nºs ..., ..., ... e .. da freguesia de S. Mamede de Infesta, concelho de Matosinhos, descrito na CRP sob o nº. 02460/020701 e inscritas na matriz predial urbana sob os artigos U-06112-K e U-06112-AZ.

2) O preço estipulado foi de € 135.000,00, tendo o autor entregue aos réus, nessa data, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 15.000,00.

3) O remanescente do preço seria entregue no dia da outorga da escritura de compra e venda.

4) Nos termos da cláusula 4ª, a escritura de compra e venda seria realizada no prazo de 90 dias a contar da data da celebração do contrato, cabendo ao autor a obrigação de proceder à marcação da mesma e avisar os réus da data, hora e Cartório onde a mesma se realizaria, através de carta registada com aviso de recepção e com antecedência de oito dias.

5) Os réus comprometeram-se, verbalmente, a colocar uma porta num dos quartos de dormir e a colocar portas com a cor original no armário embutido e a proceder à limpeza da fracção habitacional.

6) Em 25.2.05 o autor requereu o registo provisório das fracções prometidas comprar, bem como o registo provisório da hipoteca a constituir a favor do Banco mutuante, tendo suportado a despesa de € 360,00.

7) Em 28.12.04 os réus enviaram ao autor a carta junta a fls 29 e 30 dos autos, na qual referem que as chaves das fracções estão disponíveis para que o autor possa aceder às mesmas.

8) Em 30.12.04 o autor respondeu aos réus, referindo na carta, que enviou em 1.1.05, que fica a aguardar que estejam feitas as alterações acordadas “nomeadamente a colocação de novas portas no armário embutido com a cor original, assim como a colocação de uma porta num dos quartos ... inclusivamente a limpeza do apartamento”.

9) No dia 31.1.05 os réus enviaram nova carta ao autor, na qual afirmam que a porta do quarto e a limpeza do apartamento estão concluídas, mais dizendo que “tal questão não interfere, em nada, com os termos da promessa”.

10) No dia 22.2.05 os réus expediram nova carta ao autor, na qual referem que a escritura deveria ter sido efectuada até ao dia 18 de Fevereiro, mais declarando que fixam e concedem ao autor “o prazo adicional e improrrogável de 15 de Março de 2005 para esse efeito, mantendo-se naturalmente a obrigação de aviso dessa outorga com a antecedência contratual fixada de oito dias”.

11) O autor respondeu à carta atrás referida em 28.2.05, referindo que não pode cumprir a data limite designada porquanto a sua mãe e fiadora foi hospitalizada de urgência em Espanha para ser operada a uma apendicite aguda prevendo os médicos a sua completa convalescença perto do fim do mês de Março.

12) Em 1.4.05 os réus enviaram ao autor a carta junta a fls 41 e 42 dos autos, na qual declaram dar por resolvido o contrato-promessa.

13) Em 5.4.05 o autor enviou aos réus a carta datada de 4 de Abril, junta a fls 43 a 45 dos autos, recebida em 7.4.05, na qual informa que a escritura de compra e venda se encontra marcada para o dia 11.4.05, pela 10 horas, nas instalações de Banco Montepio Geral, na Rua da Constituição no Porto.

14) No dia, local e hora designados para realização da escritura foi feita uma chamada à qual responderam o comprador e os fiadores, não tendo a escritura sido realizada em virtude do registo de aquisição da fracção AZ a favor do vendedor não se encontrar assinado.

15) O registo a favor dos réus da fracção AZ só foi requerido em 25.2.05, encontrando-se a respectiva apresentação pendente em 8.4.05.

16) Em 11.4.05 o autor recebeu a carta dos réus datada de 7.4.05, na qual estes reiteram o teor da carta de 1.4.05, recebida pelo réu em 5.4.05.

17) Em 4.5.05 o autor requereu a notificação judicial avulsa dos réus, na qual refere ter perdido o interesse na concretização do negócio, devendo os requeridos proceder à restituição do sinal que lhes foi entregue em dobro e no prazo de 15 dias.

18) Após terem recebido a notificação judicial avulsa os réus enviaram ao autor a carta junta a fls 73 dos autos, na qual reiteram mais uma vez o teor da carta datada de 1.4.05 e recebida pelo autor em 5.4.05.

19) O autor recorreu ao financiamento bancário para aquisição de habitação própria, que lhe foi concedido.

20) A informação referida em 13) já havia sido dada aos réus, via telefone, pela Drª DD em 29 de Março de 2005.

21) Os réus apresentaram o pedido de registo de propriedade em seu favor relativo à fracção AZ o qual foi efectuado em 21.4.05.

22) Em meados de Fevereiro de 2005 os réus colocaram novas portas do armário embutido com a cor original.

23) Na altura da celebração do contrato-promessa os réus entregaram ao autor fotocópias de documentos relacionados com o contrato, entre as quais se encontravam documentos da Conservatória do Registo.

24) Só em 25 de Fevereiro de 2005 os réus se aperceberam que o registo da fracção AZ a seu favor não se encontrava regularizado.

25) A funcionária da Conservatória informou as partes e a advogada que os acompanhou que o prazo legal para serem lançados os registos era de 15 dias.

26) A advogada que acompanhou o autor à Conservatória, Drª. DD, foi quem apresentou o pedido dos registos relativos à fracção AZ, quer os relativos aos réus quer os relativos ao autor, tendo ficado de levantar a respectiva certidão.

27) Os réus disseram várias vezes à Drª DD que não necessitavam da carta a avisar da data da escritura, bastando que lhes telefonassem com oito dias de antecedência.

28) O autor, representado pela Drª DD, informou os réus que a escritura não poderia ser outorgada sem o registo da fracção AZ.

29) Aquando da apresentação do pedido de registo da fracção AZ a funcionária da Conservatória disse que a feitura dos mesmos estava muito atrasada.

Tentando resumir as extensas conclusões da revista para isolar o núcleo das questões a resolver, diremos que estas são duas:

1ª Saber se o acórdão recorrido é nulo por excesso de pronúncia, na medida em que – e transcrevemos a afirmação expressa do recorrente que consta da 13ª conclusão (fls 653) – “condenou as partes no que não lhe foi pedido”;

2ª Saber se o acórdão recorrido cometeu um erro de julgamento ao não considerar que os réus incorreram em incumprimento definitivo e culposo do contrato promessa ajuizado e, consequentemente, ao revogar a sentença, absolvendo-os da totalidade do pedido.

a) Antes de analisar estas questões há que decidir uma outra, prévia, relativa à admissão do documento junto com as alegações do autor na presente revista, admissão essa à qual os recorridos se opuseram.

O documento em causa é uma certidão da Conservatória do Registo Predial, comprovativa, segundo o recorrente, de que os recorridos venderam a terceiros as fracções objecto do contrato promessa ajuizado em Março de 2006, isto é, antes de proferida a decisão da 1ª instância (11.9.06); a certidão reporta-se a uma aquisição com averbamentos à inscrição em 1.3.05 e 8.5.06.

Ora, considerando estas datas e, bem assim, a do encerramento da discussão em 1ª instância -30.5.06 - torna-se manifesto que a pretendida junção é inadmissível, face ao art. 727º do CPC, dado que não se trata de um documento objectiva ou subjectivamente superveniente (como, de resto, o autor implicitamente reconhece).

Rejeitada, assim, a junção do documento em apreço, o facto que prova plenamente, nos termos do art. 371º, nº 1, do Código Civil, não será levado em conta na decisão do presente recurso.

b) Vejamos agora as duas questões que integram o objecto do recurso.

Quanto à primeira, é evidente a falta de razão do recorrente.

A arguição da nulidade que aponta só se explica por uma leitura inadvertidamente distorcida que faz da decisão impugnada. Desde logo, estabelece confusão entre nulidade derivada de excesso de pronúncia, prevista no art. 668º, nº 1, d), 2ª parte, e nulidade por condenação em objecto diverso do que se pediu, com assento no art. 661º, nº 1. De qualquer modo, não ocorre nem uma coisa nem outra porque, contrariamente ao alegado, o acórdão recorrido, respeitando por inteiro as balizas traçadas pela lei adjectiva, só qualificou e valorou juridicamente os factos que lhe era permitido tomar em consideração, e não outros (art. 659º, nº 3), e só se ocupou das questões suscitadas pelos apelantes no seu recurso de apelação, como lhe competia (art. 660º, nº 2).

c) Quanto à segunda questão, que representa o cerne da revista, ela traduz-se em decidir a quem é imputável o incumprimento da promessa, no quadro do art. 442º, nº 2, do CC, e com as consequências ali previstas. São elas, em suma, no que aqui interessa considerar, a perda do sinal ou a sua restituição em dobro, consoante se entenda que a parte que não cumpriu foi a que o entregou (o autor), ou recebeu (os réus).

Na sentença decidiu-se que os réus incorreram em incumprimento definitivo porque, tendo-se desvinculado do contrato com a invocação de que o autor não marcara a escritura dentro da data estipulada – 90 dias a contar de 20.11.04 – só em 25.2.05 pediram a inscrição no registo predial de uma das fracções objecto da promessa, registo esse que veio a ser feito em 21.4.05. No acórdão recorrido, diversamente, considerou-se que ambas as partes entraram em mora sem que, porém, se tivesse apurado culpa de qualquer delas; que, assim, o contrato promessa manteve-se em vigor, nenhuma consequência podendo atribuir-se às interpelações anteriores a 21.4.05, data em que o registo se concretizou; e que, não tendo os recorridos sido interpelados para a outorga da escritura definitiva em data posterior a 21.4.05, a conclusão de que incorreram em mora não se legitima, além de não haver factos concretos apurados de que decorra, em termos objectivos, a perda do interesse do autor na prestação, nos termos definidos pelo art. 808º, nºs 1 e 2.

Este Tribunal considera que os factos apurados devem ser interpretados e valorados juridicamente de modo parcialmente distinto do que as instâncias fizeram, o que levará a uma decisão do pleito não coincidente com nenhuma delas.

… incontroverso que quando no dia 22.2.05 expediram para o autor a carta referida no ponto 10) da matéria de facto os réus não estavam em situação de eficazmente o interpelar em termos admonitórios, como fizeram, mediante a concessão do prazo limite de 15.3.05 para se efectuar a escritura definitiva; e isto pela razão simples, mas decisiva, de que a compra e venda não poderia concretizar-se sem a inscrição definitiva em seu nome das duas fracções objecto do contrato, inscrição essa que só eles, réus, tinham legitimidade para promover, nos termos dos art.s 36º e 43º, nº 1, do Código do Registo Predial. Com efeito, tal como se dispõe no art. 9º, nº 1 deste diploma, os factos de que resulte trans­missão de direitos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito. Deste modo, porque foi desencadeada sem fundamento legal bastante a sustentá-la, a declaração de resolução a que alude o facto 12), de 1.4.05, é uma declaração insubsistente, inoperante, e insusceptível, por isso, de justificar que os recorridos façam seu o sinal prestado. … uma declaração de resolução que deve antes ser equiparada, em função do exposto, a uma tal ou qual declaração antecipada e irreversível de incumprimento, visto que, ao fazê-la nos termos em que a fizeram, os réus estão a dizer preto no branco, e em termos definitivos, que não outorgarão o contrato definitivo, o que torna ocioso apreciar e decidir se previamente incorreram em mora, no sentido visado pelo nº 2 do art. 804º. Tal não significa, porém, contrariamente ao que se decidiu na 1ª instância, que lhes seja exclusivamente imputável o incumprimento da promessa. Provou-se – facto 24 – que só em 25.2.05 se aperceberam que o registo duma das fracções a seu favor ainda não estava feito. Contudo, se é certo que a ignorância em que até então estiveram a respeito do assunto não deve aproveitar-lhes, por isso que não ilidiram a presunção legal de culpa estabelecida no art. 799º, nº 1, também não deixa de ser exacto, em nosso entender, que o autor contribuiu culposamente para o incumprimento verificado, sendo a sua culpa de grau idêntico à da contraparte. Com efeito, esteve representado por advogada, que foi quem o acompanhou à Conservatória em 25.2.05 para efectuar o registo e apresentou o pedido relativo a ele e também aos recorridos (promitentes vendedores) – facto 26. E logo na altura da celebração do contrato promessa, ou seja, em 20.11.04, foram-lhe entregues cópias de documentos relacionados com o negócio, entre os quais alguns da Conservatória do Registo Predial – facto 23. Ora, não é crível que a sua advogada ignorasse a necessidade do registo das fracções prometidas vender e, sobretudo, a sua indispensabilidade para o efeito de se formalizar o contrato prometido, nos termos atrás referidos. Torna-se incompreensível, assim, que o recorrente tenha deixado transcorrer três meses, tantos quantos os previstos no contrato promessa para a efectivação do contrato prometido, sem nada fazer no sentido de promover o registo em falta. Que mais não fosse, o dever recíproco de boa fé que recai sobre ambas as partes desde que entram em negociações até à consumação do contrato deveria tê-lo levado, no mínimo, a informar os réus de que sem o registo em falta a efectivação do contrato definitivo no prazo estipulado seria inviável. Tal era, de resto, do seu próprio interesse – suposto que não houve alteração da vontade contratualmente assumida em 20.11.04 – uma vez que recaiu sobre ele, autor, o dever de proceder à marcação da escritura e de avisar os réus com oito dias de antecedência (facto 4). Por isso também a justificação que forneceu em 28.2.05 para o incumprimento do prazo de 90 dias estipulado – facto 11 - não é de molde a isentá-lo de culpa, vistas as demais circunstâncias concretas provadas (art.s 487º, nº 2 e 799º, nº 2). Com ou sem o problema de saúde que acometeu sua mãe e a normal perturbação que tal ocorrência lhe possa ter causado em termos de tempo e de disponibilidade, a ausência de inscrição da fracção no registo em nome dos promitentes vendedores era coisa de que podia e devia ter-se apercebido logo em 20.11.04, ou até antes, e de que podia e devia ter advertido a contraparte, de acordo com a boa fé.

Conclui-se, portanto, que estamos face a um não cumprimento bilateralmente imputável do contrato, e que, por serem iguais as culpas de ambas as partes e as consequências delas resultantes, deve excluir-se a indemnização correspondente ao sinal dobrado, tendo em conta o disposto no art. 570º, nº 1. Há lugar tão somente à restituição do sinal em singelo, por isso que não assume, neste contexto, natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da extinção do contrato, que deve colocar as partes na situação em que estariam se ele não tivesse sido concluído, sob pena de enriquecimento sem causa duma delas (no caso presente, os recorridos).

III. Com os fundamentos expostos acorda-se em conceder parcialmente a revista, revoga-se o acórdão recorrido e, julgando-se a acção em parte procedente, condenam-se os réus a restituir ao autor a importância do sinal prestado – 15 mil euros – acrescida de juros à taxa legal desde a citação.

Custas por ambas as partes, aqui e nas instâncias, na proporção de 50% para cada qual.

Lisboa, 1 de Abril de 2008

Nuno Cameira (relator)

Sousa Leite

Salreta Pereira