Quem foi o relator do acórdão 9728/20.8T8LSB.L1.S1?

O relator foi Jorge Leal, no Supremo Tribunal de Justiça.

Quando foi proferido o acórdão 9728/20.8T8LSB.L1.S1?

O acórdão foi proferido em 11 de novembro de 2025.

9728/20.8T8LSB.L1.S1

Sumário

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do CPC) I. A responsabilidade de que se trata no art.º 227.º do Código Civil assenta na boa fé, conceito indeterminado que apela à aferição da conformidade de comportamentos humanos (ativos ou omissivos) com os princípios estruturantes do sistema jurídico, em ordem a verificar se a sua aparente harmonia (de tais comportamentos) com as regras jurídicas aplicáveis não chocará, afinal, com o Direito. Aferição essa que o art.º 227.º do Código Civil foca no processo negocial tendo em vista a “conclusão de um contrato”, “tanto nos preliminares como na formação dele”. II. Para que se verifique responsabilidade pré-contratual por rutura de negociações não basta que seja frustrada a confiança da parte na celebração do negócio, mas é também necessário que essa não conclusão seja ilícita, por se traduzir em injustificada violação das regras da boa fé; e, ainda, é necessário que seja culposa, por o contraente não ter agido, quando podia, em conformidade com as regras de boa fé e os deveres de lealdade, informação e proteção; e, finalmente, que cause um dano à contraparte. III. Não é desleal nem culposa a rutura de negociações num processo de compra e venda de ações se o processo de venda foi questionado na jurisdição administrativa por uma outra sociedade, que instaurou uma providência cautelar contra a futura vendedora, tendo em vista a suspensão da celebração do contrato, como dependência de ação administrativa que iria ser intentada para obstar ao negócio; ação administrativa essa que veio efetivamente a ser intentada por outras sociedades, interessadas na aquisição das aludidas ações, tendo a futura compradora sido indicada como contra-interessada.

Texto

Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça I. RELATÓRIO 1. Mainside Investments SGPS, SA, instaurou ação declarativa de condenação, com processo comum, contra Organismo de Investimento Imobiliário Aberto Imonegócios e, Imofundos – Sociedade Gestora de Organismos de Investimentos Colectivo, SA, pedindo: -A condenação das rés a pagarem indemnização de 500 000€, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação. Alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade, manteve contactos com a 2.ª Ré, na sua qualidade de representante do Fundo 1.º Réu e na prossecução dos objetivos para os quais foi criada, no âmbito do processo destinado à venda de 99,96% das ações representativas do capital social da sociedade “Candal Park, S.A.”, em Vila Nova de Gaia, que integravam o património daquele. Esses contactos desenvolveram-se até à fase em que a Autora, após análise dos termos em que seria possível concretizar o negócio, apresentou uma proposta de compra por um preço indicativo, no decurso da qual se disponibilizou, também, para assinar um acordo de confidencialidade que permitisse o acesso a toda a documentação e demais informação neste dossier, o que veio a acontecer. Após aturada análise ao dossier e visita ao espaço, a Autora veio a apresentar uma proposta concreta de compra pelo valor de € 12 000 000,00, correspondente ao preço de venda pedido pela Ré Imofundos, tendo em resposta recebido indicação de que deveria rever tal preço em alta; apresentada nova proposta, a Autora contemplou duas alternativas, tendo recebido da Ré resposta escrita, em 06.01.2017, contendo a “decisão final” da vendedora, conforme doc. 12 com a petição inicial; nesse mesmo dia, a Autora enviou à Ré carta a aceitar o preço da venda e as condições de pagamento, tendo recebido nova resposta reconfirmando formalmente os termos da venda. Esta troca de correspondência corporizou um acordo pré-contratual que vinculava as partes à celebração do negócio projetado, tanto mais que, pouco tempo mais tarde, a Autora veio a assegurar o financiamento para liquidação de parte do preço, pelo que, desde essa data, tinha ao seu dispor os fundos necessários para o pagamento do valor total; porém, em 23.02.2017, a Ré enviou à Autora carta na qual informou que tinha sido proposta contra si uma providência cautelar de suspensão provisória dessa venda, tendo-lhe transmitido a posição e estratégia de defesa por si adotada, tendo manifestado, também, que se mantinha em condições de prosseguir com o negócio projetado, sem quaisquer alterações. Mas em 18.05.2017 e para surpresa da Autora, a mesma Ré veio a remeter-lhe nova carta, informando que considerava desaconselhável prosseguir com o negócio, face ao risco associado à mencionada providência cautelar, tendo assumido uma postura de contradição com aquela anteriormente manifestada. Sendo certo que, nesse procedimento cautelar, a Ré foi absolvida, a ação principal seguiu os seus termos e as partes vieram a celebrar transação; tendo a Autora reiterado o seu interesse na prossecução do negócio, a Ré remeteu-se ao silêncio, tendo respondido já em 2018, informando ser sua intenção retomar o processo de venda, mas em moldes diversos, os quais, veio a Autora a apurar, passariam por um entendimento com as sociedades envolvidas no procedimento cautelar – a quem, aliás, as ações da Candal Park vieram a ser alienadas, pelo preço de € 15.576.000,00. As Rés são solidariamente responsáveis, perante a Autora, e o processo de venda foi ilicitamente interrompido, tendo esta direito ao ressarcimento dos prejuízos em que incorreu. 2. Citadas, as Rés contestaram conjuntamente. Invocaram exceção de prescrição do direito da Autora, por ter já decorrido o prazo de três anos a que alude o artigo 498º, n.º 1 do Código Civil (aplicável por força do artigo 227º, n.º 2 do mesmo Código), e, também a ilegitimidade passiva da 2.ª Ré, enquanto mera representante do 1.º Réu. Impugnaram grande parte da matéria factual constante da petição inicial e alegaram, em síntese, que, até à suspensão do processo negocial, o clausulado do contrato nunca chegou a ser discutido, razão pela qual não há lugar à responsabilidade pré-contratual peticionada pela Autora que, até àquele momento, havia apresentado apenas uma proposta não vinculativa. Aquando do posterior retomar do processo de venda do Candal Park, a Autora só não nele participou porque não quis, não podendo essa circunstância ser imputável a nenhuma das Rés. Para além disso, a Autora alega determinado prejuízo sem sustentação fáctica ou legal, pelo que, independentemente da prova que pudesse fazer sobre o seu direito, não lhe são devidos os valores que peticiona. Terminam pedindo a procedência das exceções, com a correspondente absolvição do pedido ou da instância e, ainda, a condenação da Autora como litigante de má-fé, por ter feito do processo um uso manifestamente abusivo e ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar. 3. A A. respondeu às exceções e ao pedido de sua condenação como litigante de má fé, pugnando pelas respetivas improcedências. 4. Realizada audiência prévia, foi julgada improcedente a exceção de ilegitimidade da ré Imofundos e relegado para final o conhecimento da exceção de prescrição. Foi indicado o objeto do litígio e os temas de prova. 5. Teve lugar a realização da audiência final e em 22.03.2024 foi proferida sentença, com o seguinte teor decisório: “VII- DISPOSITIVO Por tudo o exposto, julga-se a acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência, decide-se condenar os Réus a pagar à Autora a quantia de € 59.363,34 (cinquenta e nove mil, trezentos e sessenta e três euros e trinta e quatro euros), acrescida de juros de mora devidos, à taxa legal comercial, desde a citação até integral pagamento. Custas por Autora e Réus na proporção do respectivo decaimento.” 6. Tanto a A. como os RR. apelaram da dita sentença e, por acórdão datado de 19.12.2024, a Relação de Lisboa emitiu o seguinte dispositivo: “Em face do exposto, acordam neste colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: - Julgar totalmente improcedente o recurso da autora e totalmente procedente o recurso das rés e, em consequência revogam a sentença da 1ª instância e absolvem as rés da totalidade do pedido. Custas, em ambas as instâncias, pela autora.”. 7. A A. interpôs recurso de revista contra o aludido acórdão, tendo formulado as seguintes conclusões: “Ao contrário do que aconteceu na sentença que considerou que “a factualidade demonstrada indica que as partes discutiram e negociaram os termos essenciais do contrato, em termos tais que, razoavelmente, a Autora poderia esperar a sua efectiva celebração” no acórdão recorrido entendeu-se que “apesar da identificação do objecto mediato do contrato (acções representativas do capital social da Candal), o preço acordado (13 000 000€) e modo de pagamento (12 500 000€ com celebração do contrato, 250 000€ um ano após e, 250 000€ dois anos depois), a verdade é que as partes tinham ainda um percurso negocial importante a percorrer, visto que em 13/01/2017 (ponto 23) previam um prazo de 60 dias para a due diligence onde, por natureza, são apuradas e estabelecidas cláusulas relevantes relativas, por exemplo, a responsabilidades da vendedora perante terceiros, contingências para com terceiros, garantias de ressarcimento, cláusulas de delimitação de responsabilidades e tempo de assunção dessa responsabilidade.”; B) A responsabilidade pré-contratual, que é a aquela cuja verificação importava aferir nos presentes autos, ocorre e decorre necessariamente em momento anterior à formação do contrato, concretamente no momento das negociações para a efectivação deste, mas já capaz de gerar direitos e obrigações provenientes do princípio da boa-fé objectiva, que determina uma postura leal e sincera nessas negociações; C) A decisão recorrida assenta em três pressupostos: (i) no momento em que ocorreu a recusa de celebração do contrato, as negociações ainda não se encontravam numa fase suficientemente avançada para criar uma legítima expectativa na A. de que o negócio se consumaria – só isso pode justificar toda a descrição sobre os elementos que ainda careceriam de negociação – e ademais que (ii) ocorreu um facto – a instauração de uma providência cautelar – que constitui um motivo/fundamento sério/bastante para a decisão de romper com as negociações e, por fim, (iii) o silêncio da A. após a comunicação que lhe foi remetida em 23.02.2017; D) Discorda a recorrente de todas as razões invocadas no acórdão recorrido; E) Concordam as partes – e as instâncias – que estava definitivamente estabilizado o objecto do negócio, o preço e as condições de pagamento e que, como bem se refere na sentença, consubstanciam os “elementos essenciais – necessários e suficientes – para se qualificar como certa a intenção concreta de contratar”; F) Aquilo que o Tribunal da Relação de Lisboa considera o “percurso negocial importante a percorrer” e que se reconduz à due diligence corria em benefício da A., aqui recorrente, que poderia detectar algum facto susceptível de determinar a pretensão de reduzir o preço ou mesmo de não contratar mas não poderia - e em, rigor, não foi – servir de fundamento – ou de pretexto – para a vendedora não contratar; G) É justamente isso que decorre da decisão recorrida na parte que refere que durante a due diligence poderiam ser “apuradas e estabelecidas cláusulas relevantes relativas, por exemplo, a responsabilidades da vendedora perante terceiros, contingências para com terceiros, garantias de ressarcimento, cláusulas de delimitação de responsabilidades e tempo de assunção dessa responsabilidade”; H) Estando em curso a due diligence, a recorrida informou, sem quaisquer reservas ou condições, a entidade que veio a intentar a providência cautelar que “terminou o processo de negociações com o investidor que assinou connosco há alguns meses um NDA (acordo de confidencialidade) acerca do Candal Park, tendo-se chegado no final desta manhã a um acordo de venda”; I) A due diligence não tem por escopo estabelecer o clausulado mas a análise de determinada empresa no sentido de aferir possíveis riscos para os adquirentes ou investidores e confirmar ou infirmar se o objecto do negócio se mostra conforme com informações prestadas ou anunciadas pelo vendedor, constituindo uma imposição do comprador e não do vendedor; J) A tipologia de cláusulas referidas no acórdão recorrido são típicas em contratos de transmissão onerosa de participações sociais cuja previsão que sempre seriam incluídas no clausulado já estava assumida pelas partes, independentemente se realizar ou não a due diligence; K) Em suma, invocar a pendência de uma due diligence para justificar a quebra de negociações por parte do vendedor carece de razoabilidade; L) A instauração da providência cautelar constitui o elemento decisivo para o Tribunal da Relação de Lisboa concluir que existiu causa legítima de quebra das negociações; M) Após ter sido citada da providência cautelar, a recorrida informou a recorrente desse facto e, para além disso, que se encontrava ”em condições de prosseguir com o projectado negócio de copra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”, N) Confrontada com o interesse da entidade que veio a intentar o procedimento cautelar, a recorrida comunicou-lhe que tinha terminado o processo de negociações por ter chegado a acordo com a recorrente e confrontada com a providência cautelar comunicou à recorrente que não via fundamento para alterar o que estava planeado, o que demonstra exactamente o contrário do que se sustenta no acórdão recorrido, ou seja, que o acordo estava fechado e, concomitantemente, a irrelevância da providência cautelar; O) É, portanto, irrelevante que na pendência do prazo para realização da – igualmente irrelevante para estes efeitos – due diligence tenha sido instaurado o procedimento cautelar promovido pela entidade à qual tinha sido comunicada a conclusão das negociações com a recorrente, tendo esta circunstância – que o acórdão recorrido tratou como relevante – sido considerada irrelevante pela própria recorrida quando dela tomou conhecimento que nem sequer comunicou a suspensão ou a interrupção do processo negocial; P) Relativamente à falta de resposta da recorrente à carta da recorrida Imofundos através da qual comunicou (i) a instauração do procedimento cautelar, (iii) a manutenção do normal curso do processo de venda, (iii) a probabilidade de o TAF ser sensível aos argumentos que iria sustentar e, repete-se, (iv) que estava “em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”, não haveria qualquer resposta ou posição expectável por parte da recorrente; Q) Sendo, por isso, pouco compreensível a utilização como argumento para sustentar a decisão recorrida de que a recorrente não respondeu à carta da recorrida; R) Apesar de a simples comunicação, da recorrida à recorrente, da instauração da providência cautelar se traduzir num exercício inútil uma vez que a recorrente foi igualmente demandada – o mesmo o não acontecendo com a informação de que estava “em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”, cuja utilidade é óbvia – podemos aceitar que o tenha feito em cumprimento dos deveres de lealdade e de informação; S) Dever de lealdade que, porém, foi ostensivamente violado quando, sem que algum facto novo relevante tenha ocorrido após a instauração da providência cautelar – a considerar-se a existência de algum facto novo só poderá ser o indeferimento da providência cautelar –, a recorrida Imofundos rompeu as negociações, dando-as por terminadas o que se traduz numa decisão infundamentada e arbitrária das recorridas; T) Ao aceitar, acriticamente, que, independentemente da sua razoabilidade ou fundamento, a simples instauração da providência cautelar justificava a suspensão – que nunca ocorreu – ou a cessação das negociações, aliás, comunicada em momento – 18.05.2017 – posterior ao termo do prazo – 13.03.2017 – para a realização da due diligence, que aqui se refere apenas pelo facto de o acórdão recorrido que ter atribuído relevo; U) O acórdão recorrido incorre em deficiente interpretação das declarações negociais das RR. e em errada qualificação dos factos provados que, ao invés do que decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa, nos remetem para a imputação às RR. de responsabilidade pré-contratual pela não conclusão do contrato; V) O motivo que determinou o Tribunal da Relação de Lisboa a considerar que a ruptura de negociações foi justificada não é sério nem se prende, directamente, com pontos fundamentais do negócio razão pela qual as recorridas violaram o dever jurídico de conclusão do contrato; W) Não logrando as recorridas ilidir a presunção de culpa prevista no art.º 799.º, n.º 1, do Código Civil e considerando o disposto no n.º 1 do art.º 227.º do mesmo diploma, é evidente que foi violado o dever de conclusão do negócio em razão de ter sido criada – e defraudada – uma confiança razoável nesse mesmo desfecho; X) Verificando-se os requisitos que permitem imputar às RR. responsabilidade pré-contratual pela não conclusão do contrato, deve o acórdão recorrido ser revogado, baixando os autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para que seja apreciado o recurso interposto pela A. relativamente à parte em que decaiu no pedido que formulou; Y) O acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 227.º e 799.º do Código Civil. Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente e a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra tudo nos termos acima preconizados, assim se fazendo JUSTIÇA”. 8. Não houve contra-alegações. 9. Foram colhidos os vistos legais. II. FUNDAMENTAÇÃO 1. Discute-se, neste recurso, se ocorreu uma situação de responsabilidade pré-contratual na vertente de recusa ilegítima de conclusão do contrato. 2. Está provada (com alterações introduzidas pela Relação) a seguinte Matéria de facto 1) A Autora é uma sociedade comercial anónima que tem por objecto a gestão de participações sociais noutras sociedades como forma indirecta do exercício de actividades económicas. 2) O Réu Fundo Imonegócios é um organismo de investimento imobiliário sob forma contratual que tem como fim o investimento colectivo de capitais obtidos junto de investidores e cujo funcionamento se encontra sujeito ao princípio da repartição de riscos e à prossecução do exclusivo interesse dos seus participantes. 3) Concretamente, o Réu realiza investimentos num conjunto diversificado de activos imobiliários, incluindo imóveis, unidades de participação em organismos de investimento imobiliário e participações sociais em sociedades imobiliárias, predominantemente na área do comércio e serviços, tendo iniciado a sua actividade em 22 de Março de 2000. 4) Até 28.09.2018, o Réu Fundo Imonegócios foi titular das acções representativas de 99,96% do capital social da sociedade comercial “Candal Park, S.A.” (anteriormente designada “Empresa Electro-Cerâmica, S.A.”). 5) A Ré Imofundos é uma sociedade comercial anónima que desenvolve a actividade de gestão e administração, de forma especializada, em representação dos participantes, de organismos de investimento imobiliário (OII) abertos e fechados, sendo que o Réu Fundo Imonegócios é um dos OII por si geridos. 6) Assim, enquanto entidade gestora do Réu Fundo Imonegócios e sua legal representante, compete à Ré Imofundos a gestão do património deste OII, incluindo a selecção, aquisição, arrendamento e alienação dos activos imobiliários, bem como o exercício dos direitos directa ou indirectamente relacionados com os activos do Réu Fundo Imonegócios, adquirir unidades de participação noutros OII, participações sociais em sociedades imobiliárias, títulos de dívida pública de curto prazo e fazer outras aplicações financeiras legalmente permitidas e, em geral, praticar todos os atos necessários à sua correcta administração. 7) Em Junho de 2016, a A. foi contactada pelo Dr. AA, que lhe referiu estar mandatado pela R. Imofundos para procurar compradores para 99,96% das acções representativas do capital social da sociedade comercial anónima CANDAL PARK, S.A., com sede na Rua 28 de Janeiro, n.º 350, freguesia de Vila Nova de Gaia (Santa Marinha), concelho de Vila Nova de Gaia, com o capital social de € 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil euros), com o número único de matrícula e de identificação de pessoa colectiva 500.096.350 (doravante “Candal”) que integravam o património do R. Imofundos, tendo o mesmo remetido ao Presidente do Conselho de Administração da A. o e-mail cuja cópia corresponde ao doc. 1 junto com a p.i., acompanhado das cópias de dois relatórios de avaliações ao imóvel propriedade da CANDAL realizadas 5 anos antes (em 2011): Docs. 2 e 3 juntos com a p.i.. 8) Com a recepção daquela documentação, os quadros técnicos da A. procederam a uma apurada análise da mesma, tendo a A. informado AA que, por aqueles valores, não estava interessada no negócio que este apresentava. 9) Em Outubro de 2016, a A. foi novamente contactada por AA que informou que a Ré Imofundos, na qualidade de gestora do R. Fundo Imonegócios, estava disposta a alienar a participação social na Candal por preço inferior ao resultante dos valores das mencionadas avaliações. 10) Em face desta nova informação, a A. declarou-se interessada em negociar a aquisição daquela participação social e, no âmbito dessas negociações, apresentou, por e-mail de 11.10.2016, dirigido ao mediador designado pelos RR. (o Dr. AA), uma proposta de compra da mesma pelo preço indicativo de € 10.000.000,00, tendo-se também disponibilizado para assinar um acordo de confidencialidade que lhe permitisse o acesso à documentação e informação referente à Candal – cf. doc. 4 junto com a p.i. 11) Em resposta àquele e-mail, a R. Imofundos, em representação do R. Fundo Imonegócios e através do mencionado mediador, considerou que o valor da proposta apresentada era muito baixo e contrapropôs vender a referida participação social pelo preço de € 12.000.000,00, sujeito a novas avaliações que iriam decorrer em Novembro de 2016, e disponibilizou-se para celebrar um acordo de confidencialidade prévio ao envio de informação com base na qual a A. poderia rever as condições da oferta indicativa apresentada – cf. doc. 5 junto com a p.i. 12) Em 04.11.2016, Autora e R. Imofundos celebraram um acordo de confidencialidade, nos termos do qual a A. manifestou o seu interesse na aquisição, directamente por si, ou através de sociedade por si participada, da totalidade da mencionada participação social detida pelo R. Fundo Imonegócios e, consequentemente, o interesse em receber do mesmo, através da R. Imofundos, elementos de informação e documentação sobre a Candal, seus activos e passivos, a fim de a A. aferir oportunidade desta transacção – doc. 6 junto com a p.i.. 13) Pelo mesmo instrumento contratual, a R. Imofundos, enquanto entidade gestora do R. Fundo Imonegócios, manifestou igualmente o interesse nesta transacção e a disposição para facultar à A. os elementos de informação e documentação sobre a Candal, necessários à análise e ponderação da transacção. 14) Imediatamente após a celebração do acordo de confidencialidade, a A. remeteu à R. Imofundos, por correio electrónico dirigido ao mediador Dr. AA, uma lista com pedidos de informação e documentação relativa à Candal – cf. doc. 7 junto com a p.i. – tendo aquele remetido à Autora, em 18.11.2016, parte da informação e documentação disponibilizada pela Ré Imofundos, em representação da Ré Imonegócios – doc. 8. 15) Logo após a recepção da informação e documentação disponibilizada, os quadros técnicos da Autora iniciaram a análise dos elementos contabilísticos, financeiros, urbanísticos e construtivos recebidos, tendo a Autora solicitado aos seus advogados que iniciassem a aferição da situação jurídica da Candal e dos respectivos activos, direitos e responsabilidades, os quais, em 13.12.2016, entregaram as suas conclusões sumárias e preliminares sobre os imóveis propriedade da Candal, os contratos de arrendamento em vigor e os principais aspectos societários da mesma – cf. doc. 9 com a p.i.. 16) Após a realização de uma detalhada visita ao imóvel propriedade da Candal, a 13.12.2016, a A. apresentou proposta de compra ao R. Fundo Imonegócios das acções detidas pelo mesmo e correspondentes a 99,96% das acções representativas do capital social da referida sociedade, Candal, pelo valor de € 12.000.000,00, nos termos que constam da carta cuja cópia corresponde ao doc. 10 com a p.i.. 17) Poucos dias após o envio desta segunda proposta, foi transmitido à A. pelo mediador AA que a R. Imofundos entendia que o novo preço de compra proposto ainda era baixo, pelo que era conveniente a A. rever, em alta, a contrapartida a pagar pela aquisição das acções da Candal detidas pelo R. Fundo Imonegócios. 18) Assim, a Autora, em 04.01.2017, apresentou ao R. Fundo Imonegócios nova proposta, cf. carta cuja cópia corresponde ao doc. 11 com a p.i., contemplando duas alternativas, a saber: a alternativa A, mediante a qual se propunha a aquisição de 99,96% das acções representativas do capital social da sociedade Candal pelo preço de € 12.750.000,00, pago integralmente na data de celebração do contrato de compra e venda; a alternativa B, nos termos da qual se propunha a aquisição da participação social pelo preço global de € 13.000.000,00 – € 12.000.000,00 dos quais pagos na data da celebração do contrato de compra e venda e € 1.000.000,00 pago em 6 prestações anuais, iguais e sucessivas. 19) Esta proposta estava sujeita às seguintes condições: «conclusão satisfatória do processo de Due Diligence em curso»; «negociação e produção de documentação contratual em termos aceitáveis para as artes»; «obtenção de financiamento bancário por parte da proponente em condições adequadas»; «mantendo-se apenas válida até 27 de Janeiro de 2017, caducando, de forma imediata e automática, naquela data». 20) Em 06.01.2017, na sequência de negociações mantidas com vista à alienação da participação social, foi remetido à Autora, pela Ré Imofundos através do mediador AA, um email com o seguinte teor, conforme doc. 12 junto com a p.i.: «(…) A decisão final da Imofundos é a seguinte: - Preço da venda = 13.000.000 euros; - Pagamento de 12.500.000 euros na escritura de compra e venda das acções; - 2 Pagamentos de 250.000 euros cada, o primeiro um ano após a data da escritura e um segundo passados dois anos após a data da escritura. Para estes dois pagamentos, necessitamos de uma garantia bancária para cada um dos dois pagamentos de 250.000 euros na data da escritura. A escritura será realizada o mais rápido possível, após conclusão do processo de due diligence. (…)». 21) Naquele mesmo dia, a A. enviou carta à R. Imofundos a aceitar o preço de venda e as condições de pagamento – cf. doc. 13. 22) Em 09.01.2017, a A. enviou nova carta à R. Imofundos, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 43 junto com a p.i.: «Assunto: Candal Park, S.A. – Proposta de Aquisição. (…) Reportamo-nos à nossa proposta de 13 de Dezembro de 2016, tal como parcialmente modificada em 3 de Janeiro último e no seguimento da vossa mensagem (…), consignamos a nossa aceitação do preço de venda de € 13.000.000,00 (…) para as acções representativas de 99,96% (…), e das respectivas condições de pagamento. Assim, concorda-se com o prazo proposto por V.Exas. para o pagamento das duas últimas tranches do preço global (…) que será pago em três tranches: a primeira, no montante de € 12.500.000,00 (…) com a celebração e produção de feitos do contrato de compra e venda das mencionadas acções, a segunda e terceira prestações, no valor de € 250.000,00 (…) cada uma, serão liquidadas, respectivamente, no primeiro e segundo aniversário da celebração e produção de efeitos do referido contrato (…). A Mainside (…) aceita ainda entregar duas garantias bancárias, no valor máximo de € 250.000,00 (…) cada uma, destinadas a assegurar ao pontual e integral pagamento das segunda e terceira prestações do preço. Como contributo para a célere formalização da compra e venda ora acordada, manifestamos a nossa inteira disponibilidade para iniciar a análise dos documentos e elementos já solicitados e referentes à Candal Park, S.A., seus activos e passivos imediatamente após a respectiva recepção (…)». 23) Em 13.01.2017, a Autora recebeu carta da Ré Imofundos, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 14 junto com a p.i.: «Assunto – Condições de alienação de 99,96% das acções (…). A Imofundos (…), na qualidade de gestora e legal representante do Fundo de Investimento Imobiliário Imonegócios, detentor de 99,96% das acções (…), vem pela presente e no seguimento das negociações mantidas (…), comunicar formalmente os termos aprovados para a venda. Assim, em reunião de Conselho de Administração da entidade gestora, foram definidas as seguintes condições para a alienação: - Preço de venda: € 13.000.000,00 (…); - Forma de pagamento: a) € 12.500.000,00 (…), na data de assinatura do Contrato de Compra e Venda de Acções, a realizar imediatamente após a conclusão do processo de due diligence, a finalizar até 60 (…) dias a contar da presente data; b) € 250.000,00 (…), um ano após a data de assinatura do Contrato de Compra e Venda de Acções; c) € 250.000,00 (…), dois anos após a data de assinatura do Contrato (...). – Garantias associadas à operação: Na data de realização da Escritura Pública (…) deverão ser entregues à Sociedade Gestora, como garantia de bom pagamento do valor remanescente, no montante de € 500.000,00 (…) duas Garantias Bancárias, no valor de € 250.000,00 (…) cada uma, e que serão accionadas, ao final de 12 (…) e de 24 (…) meses, respectivamente, caso o pagamento não seja voluntariamente efectuado pela Mainside. Os restantes termos serão oportunamente definidos por acordo das Partes, aquando da discussão do clausulado do Contrato de Compra e Venda de Acções. (…)» 24) Na sequência das negociações entretanto mantidas pela Autora com a Caixa Económica Montepio Geral, esta comunicou-lhe, em 16.01.2017, a aprovação de um financiamento no montante de € 12.000.000,00 para a concretização da aquisição acordada. 25) Em 23.01.2017, a Autora constituiu, conjuntamente com uma sociedade sua participada, uma “SGPS” com a firma VFQ, SGPS, Lda., destinada exclusivamente à aquisição da participação social na Candal – cf. docs. 16 e 17 juntos com a p.i. 26) Em 23.02.2017, a Ré Imofundos enviou à Autora a carta, cuja cópia consta como doc. 18, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «Assunto: Venda das acções representativas do capital social da sociedade Candal Park, SA Processo n.º 124/17.5BEAVR do Tribunal Administrativo e Fiscal de Aveiro (1ª UO) Exmos. Senhores, Reportamo-nos à providência cautelar intentada contra a Imofundos (…) na qualidade de gestora do Fundo (…), titular da participação social representativa do capital social da Candal Park, S.A., cujo processo de venda se encontra a decorrer. Tomámos conhecimento de terem sido V.Exas. já citadas, enquanto contra-interessados (…). Ao abrigo dos princípios gerais da transparência e boa-fé que tutelam os negócios jurídicos (…), serve a presente para V/transmitir a nossa posição e estratégia relativamente à referida pretensão. (…) Na opinião da Abreu Advogados, é bastante provável que o TAF seja sensível aos nossos argumentos (sem que tal, naturalmente, constitua qualquer garantia de sucesso), pelo que, estaremos em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado. Comprometemo-nos a manter V.Exas. informados de todos os desenvolvimentos deste processo e, caso os vossos mandatários desejem mais informações sobre o mesmo, teremos todo o gosto em coloca-los em contacto com os responsáveis deste processo do lado da Abreu Advogados. (…)» 27) Em 18.05.2017, a Ré Imofundos enviou à Autora a carta, cuja cópia consta como doc. 19, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «Assunto: Processo de negociação da transmissão das acções representativas do capital sociedade Candal Park, S.A. Exmos Senhores, Na sequência da nossa reunião do passado dia 11 de Maio serve a presente carta para vos comunicar a decisão da Imofundos (…), na qualidade de legal representante do Fundo (…) relativamente à transmissão das acções (…). 3 – Entretanto, enquanto decorria o processo negocial referido no ponto anterior, (…) a Imofundos, na qualidade de legal representante (…) foi citada para um Procedimento Cautelar intentado pela BPJC – Gestão e Consultoria, S.A. (…) e Group MR, SGPS, S.A. (…) contra o Fundo (representado pela Imofundos), com indicação da Mainside como contra-interessada (…) e visava, entre outros, o decretamento da suspensão provisória da venda à Mainside da participação na Candal Park (e, consequentemente, a não outorga do contrato de compra e venda de acções). 4 – Assim que notificada do requerimento inicial da Providência Cautelar, a Imofundos (…) enviou uma comunicação à Mainside informando-a da suspensão do processo de venda da participação social da Candal Park até que fosse proferida decisão pelo TAF colocando-se, no entanto, à disposição da Mainside para prestar as informações que fossem necessárias, pessoalmente ou através dos seus mandatários. 5 – Posteriormente, a Imofundos tomou conhecimento de que, em 13 de Abril de 2017, a BPCJ e Group MR apresentaram uma Acção Administrativa contra o Fundo (…) [sendo] provável que constitua o processo principal (…). 7 – Acontece que, nessa sentença [proferida no procedimento cautelar] o TAF limitou-se a declarar a sua incompetência para analisar a questão suscitada pelos Autores, não tomando posição sobre a questão principal referente à validade da venda da participação social da Candal Park à Mainside. (…) 9 – Por outro lado, a BPCJ e a Group MR manifestaram (…) a sua intenção de recorrer da decisão do TAF (…) bem como de avançar judicialmente contra o Fundo e, possivelmente, contra a Mainside (…) colocando, mais uma vez, em causa o processo de venda (…). 10 – Ora, desconhecendo-se, nesta fase, as intenções da BPCJ e da Group MR relativamente ao processo de venda (…) e sua possível impugnação, e sendo compreensível desejo do Fundo que esse processo se consume em termos definitivos e inatacáveis, afigura-se desaconselhável, por elementares motivos de prudência, assumir os riscos inerentes à referida venda da participação social na Candal Park. 11 – No entanto, se e quando o Fundo voltar a ponderar a venda da referida participação social, a Mainside será contactada para, se assim o entender, participar nesse processo. (…)» 28) A Autora respondeu por carta datada de 13.07.2017, cf. doc. 20 cujo teor se dá por reproduzido, no qual, além do mais: manifestou a manutenção do seu interesse na aquisição da participação social, conferindo ao Réu Imofundos uma última possibilidade de formalização da compra e venda, para a qual mantinha o respectivo financiamento; e solicitou a entrega de documentos em falta, de modo a permitir a conclusão do processo de due diligence em curso, no prazo de 15 dias, sob pena de recurso aos meios judiciais para ressarcimento de danos e prejuízos. 29) A esta carta respondeu a Ré Imofundos também por carta, datada de 24.07.2017, na qual refere, em súmula e para o que aqui releva, cf. doc. 21 junto com a p.i.: ter sido notificada da apresentação de recurso e respectivas alegações por parte das requerentes do procedimento cautelar contra si intentado, tendo já procedido à entrega das contra-alegações; ainda não ter sido citada no âmbito da acção principal intentada pelas requerentes do procedimento cautelar, mas ter já conhecimento da existência de tal acção. 30) Por carta datada de 20.12.2017, dirigida à Ré Imofundos – cf. doc. 22 com a p.i. – a Autora reiterou o interesse na aquisição da participação social da Candal Park e declarou dispor-se a aumentar o preço de aquisição para € 13.350.000,00, tendo também informado que incorreu em custos acrescidos como consequência de o processo de formalização da venda ter sido abrupta e unilateralmente suspenso. 31) A Ré Imofundos respondeu por carta datada de 19.01.2018, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 23 com a p.i.: «(…) cumpre informar que, conforme referido a outros interessados (…), é nosso desígnio retomar o respectivo processo de venda estando o caderno de encargos a ser elaborado por uma entidade independente contratada pela Imofundos (…). As informações sobre o processo de venda ficarão oportunamente disponíveis no nosso site, podendo V. Exas, ou quaisquer outros interessados, consultá-lo a qualquer momento. No entanto, refira-se desde já a este propósito que, um dos requisitos exigidos para a participação no referido processo de venda, será, evidentemente, a não existência de quaisquer litígios contra o Fundo Imonegócios e/ou contra a Imofundos.» 32) A 26.01.2018, a Autora respondeu referindo, em síntese, que: face às comunicações precedentes, concluía que a Ré Imofundos havia recusado o aumento do preço proposto em 20.12.2017; face ao(s) litígios existentes entre as sociedades BPJC – Gestão e Consultoria, S.A. e Group MR, SGPS, S.A. e a R. Imofundos, havia que concluir que a participação destas no processo de venda da participação social da Candal Park, S.A. não seria permitida; face à exigência da inexistência de litígios para a participação no processo de venda da participação social da Candal Park, S.A., e à manutenção do seu interesse naquela aquisição, iria suspender o accionamento das competentes vias judiciais até à conclusão daquele mesmo processo de venda– cf. doc. 24 com a p.i. 33) Em 06.02.2018, a Autora foi notificada da sentença proferida pelo TAF de Aveiro indeferindo novamente a providência cautelar de suspensão provisória do acto de venda à Autora da participação social da Candal Park – cf. doc. 25 com a p.i. 34) A Autora foi contactada, em finais de Maio de 2018, por um director da KPMG Advisory – Consultores de Gestão, S.A. (KPMG), informando que esta empresa estava mandatada pela Ré Imofundos para retomar o processo de venda da participação social da Candal e que, para aceder à informação actualizada daquela sociedade seria necessário celebrar novo acordo de confidencialidade. 35) Tendo recebido a minuta do novo acordo de confidencialidade, agora redigido em língua inglesa, a A. constatou que o clausulado do mesmo continha uma declaração por parte da mesma garantindo a inexistência de qualquer litígio actual ou potencial contra os RR., o que significava que a Ré só permitia o acesso da Autora à informação actualizada da Candal caso a mesma renunciasse ao seu direito de accionar aqueles pelos prejuízos do anterior processo negocial. 36) A Autora propôs a eliminação, do clausulado de acordo de confidencialidade, da declaração de inexistência de qualquer litígio potencial (contingente litigation) contra os RR., o que, nessa ocasião, foi recusado, conforme email de 05.06.2018 (doc. 27 com a p.i.). 37) Em 28.09.2018, a participação social detida na Candal pelo R. Fundo Imonegócios foi vendida pelo preço de € 15.576.000,00 à sociedade Ilustremagnólia, Lda., detida em partes iguais pelas referidas BPJC – Gestão e Consultoria S.A. e Group MR, SGPS, S.A.. 38) Com vista à celebração do negócio descrito nos autos, a Autora despendeu as seguintes quantias: i) – passou a ponto 38-A em consequência da impugnação da matéria de facto; ii. € 380,00 com custos de constituição e manutenção da VFQ, SGPS, Lda.; iii. a autora alocou/empenhou pessoal interno no estudo e desenvolvimento do processo de aquisição da Candal com dispêndio de tempo e valores não concretamente apurados. (alterado em consequência da impugnação da matéria de facto). Ponto 38-A) - A autora pagou à sociedade de advogados Paulo Espírito Santo Amil e Associados: i)- No mês de Janeiro de 2017 avença de 2 000€ mais IVA; ii)- No mês de Novembro de 2016 a avença de 2 000€ mais IVA; iii)- No mês de Dezembro de 2016 a avença de 2 000€ mais IVA. 39) A determinação do valor a apresentar como proposta de aquisição da participação social da Candal Park implicou estudo e análise detalhados da vasta documentação disponibilizada pelos RR., por profissionais qualificados, tendo em conta a quantidade de imóveis que se incluíam no negócio, e a complexidade das relações jurídicas que já se encontravam estabelecidas, nomeadamente ao nível de contratos de arrendamento e de cedência de espaço, de negociações com potenciais adquirentes e da verificação da rentabilidade que desses negócios pudesse advir para a A.. 40) (eliminado em consequência da impugnação da matéria de facto). 41) A Autora também alocou meios internos ao acompanhamento permanente das negociações, à preparação de documentos, à análise de questões que fossem sendo suscitadas, com vista ao sucesso da negociação. 42) No ano de 2016, a Autora gastou, com recursos humanos, um valor de cerca de € 289.000,00 – cf. IES doc. 39 com a p.i. 43) À data dos factos, a Candal Park S.A., era a proprietária de 20 imóveis, sendo que 6 deles constituem o parque empresarial denominado ‘Candal Park’, situado em Vila Nova de Gaia, no Porto, o qual ocupa a área onde anteriormente estava instalada a Electro Cerâmica, o qual está dividido em escritórios, espaços industriais, armazéns, espaços de retail e unidades residenciais, englobando ainda um terreno, cedido, em parte, a uma estação de serviço e, noutra, arrendado a uma empresa de transportes. 44) Este empreendimento é explorado comercialmente através de arrendamentos, cedências de espaços e de um direito de superfície (relativo à estação de serviço), tudo conforme informação preparada pela Ré Imofundos e disponibilizada à Autora. 45) Em Novembro de 2016, o valor mensal das rendas recebidas pela Candal ascendia a € 111.265,00, sendo que, no ano de 2017, o valor dos proveitos auferidos pela Candal ascendeu a € 1.921.825,00, como resulta do respectivo relatório financeiro. 46) No exercício de 2017, a Candal obteve um resultado líquido de € 547.329,00 e, em 2016, de € 865.163,00. 47) Em 2018, aquando da aprovação de contas do exercício de 2017, a Candal distribuiu dividendos ao Réu Fundo Imonegócios no montante de € 6.000.000,00, conforme acta da assembleia geral de 21.09.2018 e deliberação do seu accionista único – docs. 29, pág. 67, e 42, pág. 7, juntos com a p.i., e 16 junto com a contestação. 48) Na reunião de 11 de Maio de 2017, referida na carta datada de 18.05.2017, a Ré Imofundos transmitiu à Autora o contexto à data dos acontecimentos relacionados com a acção judicial proposta pelas sociedades BPJC e MR Group, bem como os argumentos que aí estariam a ser esgrimidos e seu reflexo no processo negocial pendente entre as partes. 49) No início de 2017, o mercado imobiliário em Portugal estava em curva ascendente. 50) O Dr. AA é um ex-... da Ré Imofundos e propôs-se intermediar a venda da Candal Park a potenciais interessados. 51) O ponto 9. do acordo de confidencialidade celebrado entre a Autora e a Ré consignou que o mesmo não vinculava as partes a celebrar qualquer contrato ou acordo futuro. 52) A sociedade VFQ, SGPS, S.A. tem como objecto social a «Gestão de participações sociais noutras sociedades como forma indirecta do exercício de actividades económicas» e actualmente ainda se encontra activa. 53) A proposta que a Autora apresentou em 20.12.2017 (doc. 22 com a p.i. e facto provado 30) era válida até 31.01.2018 e estava sujeita às seguintes condições: (i) «realização e conclusão satisfatória de um processo de due diligence à Candal Park e aos seus activos e passivos»; (ii) «negociação e produção de documentação contratual em termos aceitáveis para as partes»; e (iii) «obtenção dos financiamentos necessários por parte da Mainside (…)». 54) Dessa mesma proposta, constava, ainda, o seguinte: «Caso o contrato de compra e venda da referida participação social não se encontre concluído no prazo de seis meses a contar da presente data, o mencionado valor de € 350.000,00 considerar-se-á imediatamente vencido (…). De igual modo, consideraremos aquela quantia vencida na data em que seja conhecida a adjudicação da participação social da Candal Park, S.A. a outra ou outras entidades, devendo V.Exas. proceder ao respectivo pagamento no prazo de 15 dias a contar do envio da nossa notificação (…)». 55) A KPMG, contratada pela Ré Imofundos para a prestação de serviços de avaliação e assessoria financeira na venda das participações sociais do Fundo na Candal Park, contactou cerca de quarenta potenciais interessados na aquisição dessas participações sociais. 56) A KPMG contactou a Autora em Maio de 2018, a cujo administrador transmitiu que estava mandatada para iniciar novo processo de venda das participações sociais e, na sequência desse contacto, enviou a esta por email, em 23.05.2018, o “teaser” (prospecto de apresentação da sociedade e do empreendimento) e o acordo de confidencialidade (“NDA”) – cf. doc. 5 junto com a contestação. 57) Em 28.05.2018, a Autora respondeu ao email com comentários ao NDA, em particular na sua cláusula 12, pretendendo retirar a expressão “não existência de litígios contingentes”. 58) A KPMG respondeu em 01.06.2018, recusando a substituição da expressão “pending or contingent litigation” por “pending legal proceedings”. 59) A Autora replicou no mesmo dia e pela mesma via, declarando o seguinte, cf. doc. 8 junto com a contestação: «Perante a recusa da alteração contratual por nós proposta e por forma a permitir a solicitada resposta ao vosso email desta tarde, agradeço que nos informem o que entende a Imofundos por ‘pending or contingente litigation’». 60) Em 05.06.2018, a KPMG contactou telefonicamente a Autora respondendo à questão por esta colocada e nesse mesmo dia formalizou por email a sua resposta, informando que a proposta de alteração da cláusula (12), mais precisamente a substituição da expressão “pending or contingent litigation” por “pending legal proceedings” não havia sido aceite pela Imofundos e a solicitar confirmação sobre se poderiam emitir o NDA em versão final. 61) Os demais interessados na aquisição das participações sociais na Candal Park já haviam concordado com a redacção do NDA, incluindo a aludida cláusula 12. 62) Em 06.06.2018, a Autora respondeu à KPMG nos seguintes termos, conforme consta de doc. 9 junto com a contestação: «(…) Em face à ausência de resposta ao pedido de esclarecimentos formulado no nosso email da passada sexta-feira (1 de Junho) e perante a intransigente e injustificada recusa da Imofundos relativamente à simples alteração proposta ao texto do Acordo de Confidencialidade, posição essa, aliás, em clara contradição com o afirmado pela vossa cliente em carta de 19/01/2018, consideramos que a Mainside Investments, SGPS, S.A., está a ser injusta e ilegitimamente impedida de participar no presente processo de venda das acções representativas do capital social da Candal Park, S.A.. Perante esta conduta (…), somos forçados a accionar as competentes vias judiciais para tutela dos nossos direitos, designadamente para ressarcimento integral dos prejuízos sofridos em resultado da recusa da vossa cliente em formalizar a venda da mencionada participação social em Janeiro de 2017 (…)». 63) Poucos dias após esta comunicação, a Imofundos aceitou o pedido de alteração da redacção da cláusula 12 do NDA, nos termos pretendidos pela Autora. 64) Os Réus, por intermédio da KPMG, tentaram por diversas vezes contactar a Autora por telefone para lhe transmitir essa aceitação, por telefone, sem sucesso. 65) Em 14.06.2018, a KPMG enviou à Autora o email cuja cópia consta como doc. 10 com a contestação, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «(…) Tentei ligar estes últimos dias, mas sem sucesso. A nossa Cliente (…), reconsiderou o V/pedido de alteração do acordo de confidencialidade. Pelo exposto, segue em anexo a respectiva minuta, já com a alteração solicitada introduzida, para que façam o favor de nos remeter a mesma devidamente assinada. (…)» 66) Nos dias seguintes, a KPMG tentou novamente o contacto telefónico com a Autora, sempre na pessoa do seu ... BB, sem sucesso. 67) Em 19.06.2018, a KPMG enviou à Autora o email cuja cópia consta como doc. 11 com a contestação, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «(…) Na sequência do último email, tentei entrar em contacto consigo nos últimos dias, mas sem sucesso. Gostaríamos de saber se já teve oportunidade de analisar o referido email. Permanecemos à V/ inteira disposição para qualquer esclarecimento que entendam necessário e na expectativa da recepção do acordo de confidencialidade devidamente assinado (…).» 68) Em 21.06.2019, a Autora respondeu à KPMG, nos seguintes termos, conforme doc. 12 com a contestação: «Caro CC, Em resposta aos emails de 14 e 19 de Junho, os quais, aliás, mereceram a minha melhor atenção, comunico que a postura que vem sendo assumida pela Imofundos não oferece garantias que a Mainside (…) será tratada neste processo de venda (…) de forma imparcial, justa e em igualdade com os demais eventuais interessados. Por conseguinte, não tenciona esta sociedade alterar a posição transmitida no email de 6 de Junho (…).» 69) A KPMG voltou a tentar contactar novamente a Autora, sem resposta, e enviou nova comunicação escrita em 21.06.2019, solicitando a devolução do contacto – cf. doc. 13 junto com a contestação. 70) No processo n.º 124/17.5BEAVR, pendente no TCA Norte, as partes (BPJC, S.A. e MR Group, S.A., como Requerentes, e Imofundos, S.A., por si e enquanto sociedade gestora do Fundo Imonegócios, como Requeridos), requereram, em 26.06.2018, a homologação da desistência de todos os pedidos aí formulados, por inutilidade superveniente dos mesmos devido à retoma das diligências com vista à venda da participação social na Candal Park, e a transacção quanto a custas – cf. doc. 14 com a contestação. 71) Em 20.07.2018, a KPMG apresentou aos Réus um documento de comparação das melhores ofertas apresentadas, uma pelas sociedades BPJC, S.A e Group MR., S.A. e outra pela MSeven – cf. doc. 15 junto com a contestação. Foram enunciados os seguintes Factos não provados a) Que a Ré Imofundos negociou e acordou com as sociedades BPJC e Group MR o termo da acção principal por estas instaurada na condição de estas virem a adquirir a Candal (art. 63º da p.i.); b) Que, atendendo ao clima de curva ascendente do mercado imobiliário, o Réu Fundo resolveu efectuar uma consulta ao mercado para aferir de uma possível venda das acções representativas do capital social da Candal Park (artigo 83º da contestação); c) Que, na reunião de 11.05.2017, a Ré Imofundos transmitiu à Autora a sua intenção de não prosseguir com o processo negocial (parte do artigo 150º da contestação); d) Que a Autora esteja, ou estivesse à data dos factos, em condição económico-financeira frágil (artigos 269º e seguintes da contestação). 3. O Direito Dúvidas não há que o presente litígio se rege pelas regras que norteiam o instituto da responsabilidade pré-contratual, isto é, pelo disposto no art.º 227.º do Código Civil, o qual, sob a epígrafe “Culpa na formação do contrato”, estipula, no seu n.º 1, que “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. A responsabilidade de que aqui se fala assenta na boa-fé, conceito indeterminado que apela à aferição da conformidade de comportamentos humanos (ativos ou omissivos) com os princípios estruturantes do sistema jurídico, em ordem a verificar se a sua aparente harmonia (de tais comportamentos) com as regras jurídicas aplicáveis não chocará, afinal, com o Direito. Aferição essa que o art.º 227.º do Código Civil foca no processo negocial tendo em vista a “conclusão de um contrato”, “tanto nos preliminares como na formação dele”. A doutrina e a jurisprudência costumam analisar, nesta matéria, três grupos de deveres de atuação que impendem sobre as partes contratantes: deveres de proteção, que impõem às partes a abstenção de atitudes que provoquem danos na esfera jurídica pessoal ou patrimonial das outras partes; deveres de informação, que obrigam as partes a prestar umas às outras todos os esclarecimentos e informações necessárias à celebração de um contrato idóneo; deveres de lealdade, no sentido de determinarem, para além da prestação de informações, o concurso de atuações materiais tendentes à concretização da celebração do negócio – aqui se enquadrará, como subcaso típico e clássico de deslealdade in contrahendo, a ruptura injustificada das negociações (cfr., v.g., António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, 2.ª edição, 2007, Almedina, páginas 487 e 488). No que diz respeito à ruptura injustificada das negociações, que constitui a espécie em vista no caso sub judice, não se olvidará que o ponto de partida é o princípio da liberdade contratual (art.º 405.º n.º 1 do Código Civil), o qual tem, como aspeto positivo, a liberdade de contratar e, no seu reverso, a liberdade de não contratar (cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, 5.ª edição, 2015, Almedina, páginas 205 e 206). Por isso, “a interrupção de negociações para a formação de um contrato é, em princípio, lícita. Só não é lícita, se, criada por uma das partes durante o diálogo contratual, a expectativa justificada de conclusão, prorrogação ou renovação de um contrato, a outra parte frustrar essa expectativa em circunstâncias que devam ser consideradas desleais” (Carlos Ferreira de Almeida, ob. cit., pág. 206). No caso dos autos, verifica-se que as partes entabularam negociações que atingiram um grau de pormenor que consubstanciou um consenso suscetível de fundar a convicção, de qualquer das partes, de que o negócio de venda de ações da sociedade Candal Park, S.A. iria ser celebrado. Esse patamar, de exigibilidade da concretização do negócio, sob pena de responsabilização da parte culposamente relapsa, foi atingido em 13.01.2017, data em que a R. Imofundos comunicou à A. a sua aceitação quanto ao preço e condições de pagamento das ações (n.º 23 dos factos provados). Criou-se, pois, junto da A., a expetativa, uma situação de confiança, de que o contrato de cessão de quotas seria concluído. Aqui chegados, cumpre notar, como se fez no acórdão recorrido, que não basta “que a confiança, rectius, expectativa da parte seja frustrada, como acima se observou: é igualmente necessário que essa não conclusão seja ilícita, por se traduzir em injustificada violação das regras da boa fé; e, ainda, é necessário que seja culposa, por o contraente não ter agido, quando podia, conforme às regras de boa fé e aos deveres de lealdade, informação e proteção; e, finalmente, que causa um dano à contraparte”. Ora, sucedeu que, estando as negociações no ponto acima descrito, o aludido processo de venda foi questionado na jurisdição administrativa por uma outra sociedade, que instaurou uma providência cautelar contra a R. Imofundos, tendo em vista a suspensão da celebração do contrato, como dependência de ação administrativa que iria ser intentada para obstar ao negócio; ação administrativa essa que veio efetivamente a ser intentada por outras sociedades, interessadas na aquisição das aludidas ações, tendo a A. sido indicada como contra-interessada (cfr. n.ºs 26 , 27 e 70 dos factos provados). Face ao exposto, a R. Imofundos decidiu pôr termo ao aludido processo negocial, sem prejuízo de, se no futuro a R. voltasse a ponderar a venda da participação social na Candal Park, contactar a A. para participar, além de outros eventuais interessados, nesse processo (cfr. carta de 18.5.2017, referida no n.º 27 dos factos provados). E, efetivamente, em janeiro de 2018 a R. comunicou à A. a retoma do processo de venda das referidas ações, convidando a A. a participar no processo de venda, que iria ser publicitado (n.º 31 dos factos provados). Processo esse em que participaram diversas sociedades interessadas, mas do qual a A. se afastou (cfr. n.ºs 32, 34 a 37, 55 a 69 dos factos provados). Os factos provados, isto é, a oposição superveniente com que a R. se confrontou por parte de outras empresas concorrentes da A., que questionaram em juízo a validade do processo negocial, na medida em que não lhes havia sido dada a possibilidade de nele participarem, constituem, objetivamente, fundamento para a rutura do processo negocial que se desenrolara entre a A. e os RR.. Não havendo ainda sido celebrado o contrato, era razoável e, até, aconselhável, que as partes se abstivessem de o outorgar, pondo-se a salvo de ulteriores situações de conflito que poderiam acarretar prejuízos bem superiores aos decorrentes da não celebração do negócio. A opção das RR. não consubstancia um ato desleal ou de má-fé, mas uma opção razoável e compreensível, que um bom pai de família poderia adotar face às circunstâncias do caso concreto (art.º 487.º n.º 2 do Código Civil). A revista não merece, pois, provimento. III. DECISÃO Pelo exposto, julga-se a revista improcedente e, consequentemente, mantém-se o acórdão recorrido. As custas da revista, na vertente das custas de parte, são a cargo da A., que nela decaiu (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC). Lisboa, 11.11.2025 Jorge Leal (Relator) António Magalhães Maria Clara Sottomayor

Sumário

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do CPC)

I. A responsabilidade de que se trata no art.º 227.º do Código Civil assenta na boa fé, conceito indeterminado que apela à aferição da conformidade de comportamentos humanos (ativos ou omissivos) com os princípios estruturantes do sistema jurídico, em ordem a verificar se a sua aparente harmonia (de tais comportamentos) com as regras jurídicas aplicáveis não chocará, afinal, com o Direito. Aferição essa que o art.º 227.º do Código Civil foca no processo negocial tendo em vista a “conclusão de um contrato”, “tanto nos preliminares como na formação dele”.

II. Para que se verifique responsabilidade pré-contratual por rutura de negociações não basta que seja frustrada a confiança da parte na celebração do negócio, mas é também necessário que essa não conclusão seja ilícita, por se traduzir em injustificada violação das regras da boa fé; e, ainda, é necessário que seja culposa, por o contraente não ter agido, quando podia, em conformidade com as regras de boa fé e os deveres de lealdade, informação e proteção; e, finalmente, que cause um dano à contraparte.

III. Não é desleal nem culposa a rutura de negociações num processo de compra e venda de ações se o processo de venda foi questionado na jurisdição administrativa por uma outra sociedade, que instaurou uma providência cautelar contra a futura vendedora, tendo em vista a suspensão da celebração do contrato, como dependência de ação administrativa que iria ser intentada para obstar ao negócio; ação administrativa essa que veio efetivamente a ser intentada por outras sociedades, interessadas na aquisição das aludidas ações, tendo a futura compradora sido indicada como contra-interessada.

Texto Integral

Acordam os juízes no Supremo Tribunal de Justiça

I. RELATÓRIO

1. Mainside Investments SGPS, SA, instaurou ação declarativa de condenação, com processo comum, contra Organismo de Investimento Imobiliário Aberto Imonegócios e, Imofundos – Sociedade Gestora de Organismos de Investimentos Colectivo, SA, pedindo:

-A condenação das rés a pagarem indemnização de 500 000€, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação.

Alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade, manteve contactos com a 2.ª Ré, na sua qualidade de representante do Fundo 1.º Réu e na prossecução dos objetivos para os quais foi criada, no âmbito do processo destinado à venda de 99,96% das ações representativas do capital social da sociedade “Candal Park, S.A.”, em Vila Nova de Gaia, que integravam o património daquele. Esses contactos desenvolveram-se até à fase em que a Autora, após análise dos termos em que seria possível concretizar o negócio, apresentou uma proposta de compra por um preço indicativo, no decurso da qual se disponibilizou, também, para assinar um acordo de confidencialidade que permitisse o acesso a toda a documentação e demais informação neste dossier, o que veio a acontecer. Após aturada análise ao dossier e visita ao espaço, a Autora veio a apresentar uma proposta concreta de compra pelo valor de € 12 000 000,00, correspondente ao preço de venda pedido pela Ré Imofundos, tendo em resposta recebido indicação de que deveria rever tal preço em alta; apresentada nova proposta, a Autora contemplou duas alternativas, tendo recebido da Ré resposta escrita, em 06.01.2017, contendo a “decisão final” da vendedora, conforme doc. 12 com a petição inicial; nesse mesmo dia, a Autora enviou à Ré carta a aceitar o preço da venda e as condições de pagamento, tendo recebido nova resposta reconfirmando formalmente os termos da venda. Esta troca de correspondência corporizou um acordo pré-contratual que vinculava as partes à celebração do negócio projetado, tanto mais que, pouco tempo mais tarde, a Autora veio a assegurar o financiamento para liquidação de parte do preço, pelo que, desde essa data, tinha ao seu dispor os fundos necessários para o pagamento do valor total; porém, em 23.02.2017, a Ré enviou à Autora carta na qual informou que tinha sido proposta contra si uma providência cautelar de suspensão provisória dessa venda, tendo-lhe transmitido a posição e estratégia de defesa por si adotada, tendo manifestado, também, que se mantinha em condições de prosseguir com o negócio projetado, sem quaisquer alterações. Mas em 18.05.2017 e para surpresa da Autora, a mesma Ré veio a remeter-lhe nova carta, informando que considerava desaconselhável prosseguir com o negócio, face ao risco associado à mencionada providência cautelar, tendo assumido uma postura de contradição com aquela anteriormente manifestada. Sendo certo que, nesse procedimento cautelar, a Ré foi absolvida, a ação principal seguiu os seus termos e as partes vieram a celebrar transação; tendo a Autora reiterado o seu interesse na prossecução do negócio, a Ré remeteu-se ao silêncio, tendo respondido já em 2018, informando ser sua intenção retomar o processo de venda, mas em moldes diversos, os quais, veio a Autora a apurar, passariam por um entendimento com as sociedades envolvidas no procedimento cautelar – a quem, aliás, as ações da Candal Park vieram a ser alienadas, pelo preço de € 15.576.000,00. As Rés são solidariamente responsáveis, perante a Autora, e o processo de venda foi ilicitamente interrompido, tendo esta direito ao ressarcimento dos prejuízos em que incorreu.

2. Citadas, as Rés contestaram conjuntamente.

Invocaram exceção de prescrição do direito da Autora, por ter já decorrido o prazo de três anos a que alude o artigo 498º, n.º 1 do Código Civil (aplicável por força do artigo 227º, n.º 2 do mesmo Código), e, também a ilegitimidade passiva da 2.ª Ré, enquanto mera representante do 1.º Réu. Impugnaram grande parte da matéria factual constante da petição inicial e alegaram, em síntese, que, até à suspensão do processo negocial, o clausulado do contrato nunca chegou a ser discutido, razão pela qual não há lugar à responsabilidade pré-contratual peticionada pela Autora que, até àquele momento, havia apresentado apenas uma proposta não vinculativa. Aquando do posterior retomar do processo de venda do Candal Park, a Autora só não nele participou porque não quis, não podendo essa circunstância ser imputável a nenhuma das Rés. Para além disso, a Autora alega determinado prejuízo sem sustentação fáctica ou legal, pelo que, independentemente da prova que pudesse fazer sobre o seu direito, não lhe são devidos os valores que peticiona. Terminam pedindo a procedência das exceções, com a correspondente absolvição do pedido ou da instância e, ainda, a condenação da Autora como litigante de má-fé, por ter feito do processo um uso manifestamente abusivo e ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não devia ignorar.

3. A A. respondeu às exceções e ao pedido de sua condenação como litigante de má fé, pugnando pelas respetivas improcedências.

4. Realizada audiência prévia, foi julgada improcedente a exceção de ilegitimidade da ré Imofundos e relegado para final o conhecimento da exceção de prescrição. Foi indicado o objeto do litígio e os temas de prova.

5. Teve lugar a realização da audiência final e em 22.03.2024 foi proferida sentença, com o seguinte teor decisório:

“VII- DISPOSITIVO

Por tudo o exposto, julga-se a acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência, decide-se condenar os Réus a pagar à Autora a quantia de € 59.363,34 (cinquenta e nove mil, trezentos e sessenta e três euros e trinta e quatro euros), acrescida de juros de mora devidos, à taxa legal comercial, desde a citação até integral pagamento.

Custas por Autora e Réus na proporção do respectivo decaimento.”

6. Tanto a A. como os RR. apelaram da dita sentença e, por acórdão datado de 19.12.2024, a Relação de Lisboa emitiu o seguinte dispositivo:

“Em face do exposto, acordam neste colectivo da 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

- Julgar totalmente improcedente o recurso da autora e totalmente procedente o recurso das rés e, em consequência revogam a sentença da 1ª instância e absolvem as rés da totalidade do pedido.

Custas, em ambas as instâncias, pela autora.”.

7. A A. interpôs recurso de revista contra o aludido acórdão, tendo formulado as seguintes conclusões:

“Ao contrário do que aconteceu na sentença que considerou que “a factualidade demonstrada indica que as partes discutiram e negociaram os termos essenciais do contrato, em termos tais que, razoavelmente, a Autora poderia esperar a sua efectiva celebração” no acórdão recorrido entendeu-se que “apesar da identificação do objecto mediato do contrato (acções representativas do capital social da Candal), o preço acordado (13 000 000€) e modo de pagamento (12 500 000€ com celebração do contrato, 250 000€ um ano após e, 250 000€ dois anos depois), a verdade é que as partes tinham ainda um percurso negocial importante a percorrer, visto que em 13/01/2017 (ponto 23) previam um prazo de 60 dias para a due diligence onde, por natureza, são apuradas e estabelecidas cláusulas relevantes relativas, por exemplo, a responsabilidades da vendedora perante terceiros, contingências para com terceiros, garantias de ressarcimento, cláusulas de delimitação de responsabilidades e tempo de assunção dessa responsabilidade.”;

B) A responsabilidade pré-contratual, que é a aquela cuja verificação importava aferir nos presentes autos, ocorre e decorre necessariamente em momento anterior à formação do contrato, concretamente no momento das negociações para a efectivação deste, mas já capaz de gerar direitos e obrigações provenientes do princípio da boa-fé objectiva, que determina uma postura leal e sincera nessas negociações;

C) A decisão recorrida assenta em três pressupostos: (i) no momento em que ocorreu a recusa de celebração do contrato, as negociações ainda não se encontravam numa fase suficientemente avançada para criar uma legítima expectativa na A. de que o negócio se consumaria – só isso pode justificar toda a descrição sobre os elementos que ainda careceriam de negociação – e ademais que (ii) ocorreu um facto – a instauração de uma providência cautelar – que constitui um motivo/fundamento sério/bastante para a decisão de romper com as negociações e, por fim, (iii) o silêncio da A. após a comunicação que lhe foi remetida em 23.02.2017;

D) Discorda a recorrente de todas as razões invocadas no acórdão recorrido;

E) Concordam as partes – e as instâncias – que estava definitivamente estabilizado o objecto do negócio, o preço e as condições de pagamento e que, como bem se refere na sentença, consubstanciam os “elementos essenciais – necessários e suficientes – para se qualificar como certa a intenção concreta de contratar”;

F) Aquilo que o Tribunal da Relação de Lisboa considera o “percurso negocial importante a percorrer” e que se reconduz à due diligence corria em benefício da A., aqui recorrente, que poderia detectar algum facto susceptível de determinar a pretensão de reduzir o preço ou mesmo de não contratar mas não poderia - e em, rigor, não foi – servir de fundamento – ou de pretexto – para a vendedora não contratar;

G) É justamente isso que decorre da decisão recorrida na parte que refere que durante a due diligence poderiam ser “apuradas e estabelecidas cláusulas relevantes relativas, por exemplo, a responsabilidades da vendedora perante terceiros, contingências para com terceiros, garantias de ressarcimento, cláusulas de delimitação de responsabilidades e tempo de assunção dessa responsabilidade”;

H) Estando em curso a due diligence, a recorrida informou, sem quaisquer reservas ou condições, a entidade que veio a intentar a providência cautelar que “terminou o processo de negociações com o investidor que assinou connosco há alguns meses um NDA (acordo de confidencialidade) acerca do Candal Park, tendo-se chegado no final desta manhã a um acordo de venda”;

I) A due diligence não tem por escopo estabelecer o clausulado mas a análise de determinada empresa no sentido de aferir possíveis riscos para os adquirentes ou investidores e confirmar ou infirmar se o objecto do negócio se mostra conforme com informações prestadas ou anunciadas pelo vendedor, constituindo uma imposição do comprador e não do vendedor;

J) A tipologia de cláusulas referidas no acórdão recorrido são típicas em contratos de transmissão onerosa de participações sociais cuja previsão que sempre seriam incluídas no clausulado já estava assumida pelas partes, independentemente se realizar ou não a due diligence;

K) Em suma, invocar a pendência de uma due diligence para justificar a quebra de negociações por parte do vendedor carece de razoabilidade;

L) A instauração da providência cautelar constitui o elemento decisivo para o Tribunal da Relação de Lisboa concluir que existiu causa legítima de quebra das negociações;

M) Após ter sido citada da providência cautelar, a recorrida informou a recorrente desse facto e, para além disso, que se encontrava ”em condições de prosseguir com o projectado negócio de copra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”,

N) Confrontada com o interesse da entidade que veio a intentar o procedimento cautelar, a recorrida comunicou-lhe que tinha terminado o processo de negociações por ter chegado a acordo com a recorrente e confrontada com a providência cautelar comunicou à recorrente que não via fundamento para alterar o que estava planeado, o que demonstra exactamente o contrário do que se sustenta no acórdão recorrido, ou seja, que o acordo estava fechado e, concomitantemente, a irrelevância da providência cautelar;

O) É, portanto, irrelevante que na pendência do prazo para realização da – igualmente irrelevante para estes efeitos – due diligence tenha sido instaurado o procedimento cautelar promovido pela entidade à qual tinha sido comunicada a conclusão das negociações com a recorrente, tendo esta circunstância – que o acórdão recorrido tratou como relevante – sido considerada irrelevante pela própria recorrida quando dela tomou conhecimento que nem sequer comunicou a suspensão ou a interrupção do processo negocial;

P) Relativamente à falta de resposta da recorrente à carta da recorrida Imofundos através da qual comunicou (i) a instauração do procedimento cautelar, (iii) a manutenção do normal curso do processo de venda, (iii) a probabilidade de o TAF ser sensível aos argumentos que iria sustentar e, repete-se, (iv) que estava “em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”, não haveria qualquer resposta ou posição expectável por parte da recorrente;

Q) Sendo, por isso, pouco compreensível a utilização como argumento para sustentar a decisão recorrida de que a recorrente não respondeu à carta da recorrida;

R) Apesar de a simples comunicação, da recorrida à recorrente, da instauração da providência cautelar se traduzir num exercício inútil uma vez que a recorrente foi igualmente demandada – o mesmo o não acontecendo com a informação de que estava “em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado”, cuja utilidade é óbvia – podemos aceitar que o tenha feito em cumprimento dos deveres de lealdade e de informação;

S) Dever de lealdade que, porém, foi ostensivamente violado quando, sem que algum facto novo relevante tenha ocorrido após a instauração da providência cautelar – a considerar-se a existência de algum facto novo só poderá ser o indeferimento da providência cautelar –, a recorrida Imofundos rompeu as negociações, dando-as por terminadas o que se traduz numa decisão infundamentada e arbitrária das recorridas;

T) Ao aceitar, acriticamente, que, independentemente da sua razoabilidade ou fundamento, a simples instauração da providência cautelar justificava a suspensão – que nunca ocorreu – ou a cessação das negociações, aliás, comunicada em momento – 18.05.2017 – posterior ao termo do prazo – 13.03.2017 – para a realização da due diligence, que aqui se refere apenas pelo facto de o acórdão recorrido que ter atribuído relevo;

U) O acórdão recorrido incorre em deficiente interpretação das declarações negociais das RR. e em errada qualificação dos factos provados que, ao invés do que decidiu o Tribunal da Relação de Lisboa, nos remetem para a imputação às RR. de responsabilidade pré-contratual pela não conclusão do contrato;

V) O motivo que determinou o Tribunal da Relação de Lisboa a considerar que a ruptura de negociações foi justificada não é sério nem se prende, directamente, com pontos fundamentais do negócio razão pela qual as recorridas violaram o dever jurídico de conclusão do contrato;

W) Não logrando as recorridas ilidir a presunção de culpa prevista no art.º 799.º, n.º 1, do Código Civil e considerando o disposto no n.º 1 do art.º 227.º do mesmo diploma, é evidente que foi violado o dever de conclusão do negócio em razão de ter sido criada – e defraudada – uma confiança razoável nesse mesmo desfecho;

X) Verificando-se os requisitos que permitem imputar às RR. responsabilidade pré-contratual pela não conclusão do contrato, deve o acórdão recorrido ser revogado, baixando os autos ao Tribunal da Relação de Lisboa para que seja apreciado o recurso interposto pela A. relativamente à parte em que decaiu no pedido que formulou;

Y) O acórdão recorrido violou o disposto nos artigos 227.º e 799.º do Código Civil.

Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente e a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra tudo nos termos acima preconizados, assim se fazendo JUSTIÇA”.

8. Não houve contra-alegações.

9. Foram colhidos os vistos legais.

II. FUNDAMENTAÇÃO

1. Discute-se, neste recurso, se ocorreu uma situação de responsabilidade pré-contratual na vertente de recusa ilegítima de conclusão do contrato.

2. Está provada (com alterações introduzidas pela Relação) a seguinte

Matéria de facto

1) A Autora é uma sociedade comercial anónima que tem por objecto a gestão de participações sociais noutras sociedades como forma indirecta do exercício de actividades económicas.

2) O Réu Fundo Imonegócios é um organismo de investimento imobiliário sob forma contratual que tem como fim o investimento colectivo de capitais obtidos junto de investidores e cujo funcionamento se encontra sujeito ao princípio da repartição de riscos e à prossecução do exclusivo interesse dos seus participantes.

3) Concretamente, o Réu realiza investimentos num conjunto diversificado de activos imobiliários, incluindo imóveis, unidades de participação em organismos de investimento imobiliário e participações sociais em sociedades imobiliárias, predominantemente na área do comércio e serviços, tendo iniciado a sua actividade em 22 de Março de 2000.

4) Até 28.09.2018, o Réu Fundo Imonegócios foi titular das acções representativas de 99,96% do capital social da sociedade comercial “Candal Park, S.A.” (anteriormente designada “Empresa Electro-Cerâmica, S.A.”).

5) A Ré Imofundos é uma sociedade comercial anónima que desenvolve a actividade de gestão e administração, de forma especializada, em representação dos participantes, de organismos de investimento imobiliário (OII) abertos e fechados, sendo que o Réu Fundo Imonegócios é um dos OII por si geridos.

6) Assim, enquanto entidade gestora do Réu Fundo Imonegócios e sua legal representante, compete à Ré Imofundos a gestão do património deste OII, incluindo a selecção, aquisição, arrendamento e alienação dos activos imobiliários, bem como o exercício dos direitos directa ou indirectamente relacionados com os activos do Réu Fundo Imonegócios, adquirir unidades de participação noutros OII, participações sociais em sociedades imobiliárias, títulos de dívida pública de curto prazo e fazer outras aplicações financeiras legalmente permitidas e, em geral, praticar todos os atos necessários à sua correcta administração.

7) Em Junho de 2016, a A. foi contactada pelo Dr. AA, que lhe referiu estar mandatado pela R. Imofundos para procurar compradores para 99,96% das acções representativas do capital social da sociedade comercial anónima CANDAL PARK, S.A., com sede na Rua 28 de Janeiro, n.º 350, freguesia de Vila Nova de Gaia (Santa Marinha), concelho de Vila Nova de Gaia, com o capital social de € 750.000,00 (setecentos e cinquenta mil euros), com o número único de matrícula e de identificação de pessoa colectiva 500.096.350 (doravante “Candal”) que integravam o património do R. Imofundos, tendo o mesmo remetido ao Presidente do Conselho de Administração da A. o e-mail cuja cópia corresponde ao doc. 1 junto com a p.i., acompanhado das cópias de dois relatórios de avaliações ao imóvel propriedade da CANDAL realizadas 5 anos antes (em 2011): Docs. 2 e 3 juntos com a p.i

8) Com a recepção daquela documentação, os quadros técnicos da A. procederam a uma apurada análise da mesma, tendo a A. informado AA que, por aqueles valores, não estava interessada no negócio que este apresentava.

9) Em Outubro de 2016, a A. foi novamente contactada por AA que informou que a Ré Imofundos, na qualidade de gestora do R. Fundo Imonegócios, estava disposta a alienar a participação social na Candal por preço inferior ao resultante dos valores das mencionadas avaliações.

10) Em face desta nova informação, a A. declarou-se interessada em negociar a aquisição daquela participação social e, no âmbito dessas negociações, apresentou, por e-mail de 11.10.2016, dirigido ao mediador designado pelos RR. (o Dr. AA), uma proposta de compra da mesma pelo preço indicativo de € 10.000.000,00, tendo-se também disponibilizado para assinar um acordo de confidencialidade que lhe permitisse o acesso à documentação e informação referente à Candal – cf. doc. 4 junto com a p.i.

11) Em resposta àquele e-mail, a R. Imofundos, em representação do R. Fundo Imonegócios e através do mencionado mediador, considerou que o valor da proposta apresentada era muito baixo e contrapropôs vender a referida participação social pelo preço de € 12.000.000,00, sujeito a novas avaliações que iriam decorrer em Novembro de 2016, e disponibilizou-se para celebrar um acordo de confidencialidade prévio ao envio de informação com base na qual a A. poderia rever as condições da oferta indicativa apresentada – cf. doc. 5 junto com a p.i.

12) Em 04.11.2016, Autora e R. Imofundos celebraram um acordo de confidencialidade, nos termos do qual a A. manifestou o seu interesse na aquisição, directamente por si, ou através de sociedade por si participada, da totalidade da mencionada participação social detida pelo R. Fundo Imonegócios e, consequentemente, o interesse em receber do mesmo, através da R. Imofundos, elementos de informação e documentação sobre a Candal, seus activos e passivos, a fim de a A. aferir oportunidade desta transacção – doc. 6 junto com a p.i

13) Pelo mesmo instrumento contratual, a R. Imofundos, enquanto entidade gestora do R. Fundo Imonegócios, manifestou igualmente o interesse nesta transacção e a disposição para facultar à A. os elementos de informação e documentação sobre a Candal, necessários à análise e ponderação da transacção.

14) Imediatamente após a celebração do acordo de confidencialidade, a A. remeteu à R. Imofundos, por correio electrónico dirigido ao mediador Dr. AA, uma lista com pedidos de informação e documentação relativa à Candal – cf. doc. 7 junto com a p.i. – tendo aquele remetido à Autora, em 18.11.2016, parte da informação e documentação disponibilizada pela Ré Imofundos, em representação da Ré Imonegócios – doc. 8.

15) Logo após a recepção da informação e documentação disponibilizada, os quadros técnicos da Autora iniciaram a análise dos elementos contabilísticos, financeiros, urbanísticos e construtivos recebidos, tendo a Autora solicitado aos seus advogados que iniciassem a aferição da situação jurídica da Candal e dos respectivos activos, direitos e responsabilidades, os quais, em 13.12.2016, entregaram as suas conclusões sumárias e preliminares sobre os imóveis propriedade da Candal, os contratos de arrendamento em vigor e os principais aspectos societários da mesma – cf. doc. 9 com a p.i

16) Após a realização de uma detalhada visita ao imóvel propriedade da Candal, a 13.12.2016, a A. apresentou proposta de compra ao R. Fundo Imonegócios das acções detidas pelo mesmo e correspondentes a 99,96% das acções representativas do capital social da referida sociedade, Candal, pelo valor de € 12.000.000,00, nos termos que constam da carta cuja cópia corresponde ao doc. 10 com a p.i

17) Poucos dias após o envio desta segunda proposta, foi transmitido à A. pelo mediador AA que a R. Imofundos entendia que o novo preço de compra proposto ainda era baixo, pelo que era conveniente a A. rever, em alta, a contrapartida a pagar pela aquisição das acções da Candal detidas pelo R. Fundo Imonegócios.

18) Assim, a Autora, em 04.01.2017, apresentou ao R. Fundo Imonegócios nova proposta, cf. carta cuja cópia corresponde ao doc. 11 com a p.i., contemplando duas alternativas, a saber: a alternativa A, mediante a qual se propunha a aquisição de 99,96% das acções representativas do capital social da sociedade Candal pelo preço de € 12.750.000,00, pago integralmente na data de celebração do contrato de compra e venda; a alternativa B, nos termos da qual se propunha a aquisição da participação social pelo preço global de € 13.000.000,00 – € 12.000.000,00 dos quais pagos na data da celebração do contrato de compra e venda e € 1.000.000,00 pago em 6 prestações anuais, iguais e sucessivas.

19) Esta proposta estava sujeita às seguintes condições: «conclusão satisfatória do processo de Due Diligence em curso»; «negociação e produção de documentação contratual em termos aceitáveis para as artes»; «obtenção de financiamento bancário por parte da proponente em condições adequadas»; «mantendo-se apenas válida até 27 de Janeiro de 2017, caducando, de forma imediata e automática, naquela data».

20) Em 06.01.2017, na sequência de negociações mantidas com vista à alienação da participação social, foi remetido à Autora, pela Ré Imofundos através do mediador AA, um email com o seguinte teor, conforme doc. 12 junto com a p.i.: «(…) A decisão final da Imofundos é a seguinte:

- Preço da venda = 13.000.000 euros;

- Pagamento de 12.500.000 euros na escritura de compra e venda das acções;

- 2 Pagamentos de 250.000 euros cada, o primeiro um ano após a data da escritura e um segundo passados dois anos após a data da escritura. Para estes dois pagamentos, necessitamos de uma garantia bancária para cada um dos dois pagamentos de 250.000 euros na data da escritura. A escritura será realizada o mais rápido possível, após conclusão do processo de due diligence. (…)».

21) Naquele mesmo dia, a A. enviou carta à R. Imofundos a aceitar o preço de venda e as condições de pagamento – cf. doc. 13.

22) Em 09.01.2017, a A. enviou nova carta à R. Imofundos, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 43 junto com a p.i.:

«Assunto: Candal Park, S.A. – Proposta de Aquisição. (…) Reportamo-nos à nossa proposta de 13 de Dezembro de 2016, tal como parcialmente modificada em 3 de Janeiro último e no seguimento da vossa mensagem (…), consignamos a nossa aceitação do preço de venda de € 13.000.000,00 (…) para as acções representativas de 99,96% (…), e das respectivas condições de pagamento.

Assim, concorda-se com o prazo proposto por V.Exas. para o pagamento das duas últimas tranches do preço global (…) que será pago em três tranches: a primeira, no montante de € 12.500.000,00 (…) com a celebração e produção de feitos do contrato de compra e venda das mencionadas acções, a segunda e terceira prestações, no valor de € 250.000,00 (…) cada uma, serão liquidadas, respectivamente, no primeiro e segundo aniversário da celebração e produção de efeitos do referido contrato (…). A Mainside (…) aceita ainda entregar duas garantias bancárias, no valor máximo de € 250.000,00 (…) cada uma, destinadas a assegurar ao pontual e integral pagamento das segunda e terceira prestações do preço. Como contributo para a célere formalização da compra e venda ora acordada, manifestamos a nossa inteira disponibilidade para iniciar a análise dos documentos e elementos já solicitados e referentes à Candal Park, S.A., seus activos e passivos imediatamente após a respectiva recepção (…)».

23) Em 13.01.2017, a Autora recebeu carta da Ré Imofundos, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 14 junto com a p.i.:

«Assunto – Condições de alienação de 99,96% das acções (…). A Imofundos (…), na qualidade de gestora e legal representante do Fundo de Investimento Imobiliário Imonegócios, detentor de 99,96% das acções (…), vem pela presente e no seguimento das negociações mantidas (…), comunicar formalmente os termos aprovados para a venda. Assim, em reunião de Conselho de Administração da entidade gestora, foram definidas as seguintes condições para a alienação: - Preço de venda: € 13.000.000,00 (…); - Forma de pagamento: a) € 12.500.000,00 (…), na data de assinatura do Contrato de Compra e Venda de Acções, a realizar imediatamente após a conclusão do processo de due diligence, a finalizar até 60 (…) dias a contar da presente data; b) € 250.000,00 (…), um ano após a data de assinatura do Contrato de Compra e Venda de Acções; c) € 250.000,00 (…), dois anos após a data de assinatura do Contrato (...). – Garantias associadas à operação: Na data de realização da Escritura Pública (…) deverão ser entregues à Sociedade Gestora, como garantia de bom pagamento do valor remanescente, no montante de € 500.000,00 (…) duas Garantias Bancárias, no valor de € 250.000,00 (…) cada uma, e que serão accionadas, ao final de 12 (…) e de 24 (…) meses, respectivamente, caso o pagamento não seja voluntariamente efectuado pela Mainside. Os restantes termos serão oportunamente definidos por acordo das Partes, aquando da discussão do clausulado do Contrato de Compra e Venda de Acções. (…)»

24) Na sequência das negociações entretanto mantidas pela Autora com a Caixa Económica Montepio Geral, esta comunicou-lhe, em 16.01.2017, a aprovação de um financiamento no montante de € 12.000.000,00 para a concretização da aquisição acordada.

25) Em 23.01.2017, a Autora constituiu, conjuntamente com uma sociedade sua participada, uma “SGPS” com a firma VFQ, SGPS, Lda., destinada exclusivamente à aquisição da participação social na Candal – cf. docs. 16 e 17 juntos com a p.i.

26) Em 23.02.2017, a Ré Imofundos enviou à Autora a carta, cuja cópia consta como doc. 18, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido:

«Assunto: Venda das acções representativas do capital social da sociedade Candal Park, SA Processo n.º 124/17.5BEAVR do Tribunal Administrativo e Fiscal de Aveiro (1ª UO) Exmos. Senhores, Reportamo-nos à providência cautelar intentada contra a Imofundos (…) na qualidade de gestora do Fundo (…), titular da participação social representativa do capital social da Candal Park, S.A., cujo processo de venda se encontra a decorrer. Tomámos conhecimento de terem sido V.Exas. já citadas, enquanto contra-interessados (…). Ao abrigo dos princípios gerais da transparência e boa-fé que tutelam os negócios jurídicos (…), serve a presente para V/transmitir a nossa posição e estratégia relativamente à referida pretensão. (…) Na opinião da Abreu Advogados, é bastante provável que o TAF seja sensível aos nossos argumentos (sem que tal, naturalmente, constitua qualquer garantia de sucesso), pelo que, estaremos em condições de prosseguir com o projectado negócio de compra e venda da participação social em curso, sem quaisquer alterações ao planeado.

Comprometemo-nos a manter V.Exas. informados de todos os desenvolvimentos deste processo e, caso os vossos mandatários desejem mais informações sobre o mesmo, teremos todo o gosto em coloca-los em contacto com os responsáveis deste processo do lado da Abreu Advogados. (…)»

27) Em 18.05.2017, a Ré Imofundos enviou à Autora a carta, cuja cópia consta como doc. 19, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido:

«Assunto: Processo de negociação da transmissão das acções representativas do capital sociedade Candal Park, S.A. Exmos Senhores, Na sequência da nossa reunião do passado dia 11 de Maio serve a presente carta para vos comunicar a decisão da Imofundos (…), na qualidade de legal representante do Fundo (…) relativamente à transmissão das acções (…).

3- Entretanto, enquanto decorria o processo negocial referido no ponto anterior, (…) a Imofundos, na qualidade de legal representante (…) foi citada para um Procedimento Cautelar intentado pela BPJC – Gestão e Consultoria, S.A. (…) e Group MR, SGPS, S.A. (…) contra o Fundo (representado pela Imofundos), com indicação da Mainside como contra-interessada (…) e visava, entre outros, o decretamento da suspensão provisória da venda à Mainside da participação na Candal Park (e, consequentemente, a não outorga do contrato de compra e venda de acções).

4- Assim que notificada do requerimento inicial da Providência Cautelar, a Imofundos (…) enviou uma comunicação à Mainside informando-a da suspensão do processo de venda da participação social da Candal Park até que fosse proferida decisão pelo TAF colocando-se, no entanto, à disposição da Mainside para prestar as informações que fossem necessárias, pessoalmente ou através dos seus mandatários.

5- Posteriormente, a Imofundos tomou conhecimento de que, em 13 de Abril de 2017, a BPCJ e Group MR apresentaram uma Acção Administrativa contra o Fundo (…) [sendo] provável que constitua o processo principal (…).

7- Acontece que, nessa sentença [proferida no procedimento cautelar] o TAF limitou-se a declarar a sua incompetência para analisar a questão suscitada pelos Autores, não tomando posição sobre a questão principal referente à validade da venda da participação social da Candal Park à Mainside. (…)

9- Por outro lado, a BPCJ e a Group MR manifestaram (…) a sua intenção de recorrer da decisão do TAF (…) bem como de avançar judicialmente contra o Fundo e, possivelmente, contra a Mainside (…) colocando, mais uma vez, em causa o processo de venda (…).

10- Ora, desconhecendo-se, nesta fase, as intenções da BPCJ e da Group MR relativamente ao processo de venda (…) e sua possível impugnação, e sendo compreensível desejo do Fundo que esse processo se consume em termos definitivos e inatacáveis, afigura-se desaconselhável, por elementares motivos de prudência, assumir os riscos inerentes à referida venda da participação social na Candal Park.

11- No entanto, se e quando o Fundo voltar a ponderar a venda da referida participação social, a Mainside será contactada para, se assim o entender, participar nesse processo. (…)»

28) A Autora respondeu por carta datada de 13.07.2017, cf. doc. 20 cujo teor se dá por reproduzido, no qual, além do mais: manifestou a manutenção do seu interesse na aquisição da participação social, conferindo ao Réu Imofundos uma última possibilidade de formalização da compra e venda, para a qual mantinha o respectivo financiamento; e solicitou a entrega de documentos em falta, de modo a permitir a conclusão do processo de due diligence em curso, no prazo de 15 dias, sob pena de recurso aos meios judiciais para ressarcimento de danos e prejuízos.

29) A esta carta respondeu a Ré Imofundos também por carta, datada de 24.07.2017, na qual refere, em súmula e para o que aqui releva, cf. doc. 21 junto com a p.i.: ter sido notificada da apresentação de recurso e respectivas alegações por parte das requerentes do procedimento cautelar contra si intentado, tendo já procedido à entrega das contra-alegações; ainda não ter sido citada no âmbito da acção principal intentada pelas requerentes do procedimento cautelar, mas ter já conhecimento da existência de tal acção.

30) Por carta datada de 20.12.2017, dirigida à Ré Imofundos – cf. doc. 22 com a p.i. – a Autora reiterou o interesse na aquisição da participação social da Candal Park e declarou dispor-se a aumentar o preço de aquisição para € 13.350.000,00, tendo também informado que incorreu em custos acrescidos como consequência de o processo de formalização da venda ter sido abrupta e unilateralmente suspenso.

31) A Ré Imofundos respondeu por carta datada de 19.01.2018, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido, cf. doc. 23 com a p.i.:

«(…) cumpre informar que, conforme referido a outros interessados (…), é nosso desígnio retomar o respectivo processo de venda estando o caderno de encargos a ser elaborado por uma entidade independente contratada pela Imofundos (…).

As informações sobre o processo de venda ficarão oportunamente disponíveis no nosso site, podendo V. Exas, ou quaisquer outros interessados, consultá-lo a qualquer momento. No entanto, refira-se desde já a este propósito que, um dos requisitos exigidos para a participação no referido processo de venda, será, evidentemente, a não existência de quaisquer litígios contra o Fundo Imonegócios e/ou contra a Imofundos.»

32) A 26.01.2018, a Autora respondeu referindo, em síntese, que: face às comunicações precedentes, concluía que a Ré Imofundos havia recusado o aumento do preço proposto em 20.12.2017; face ao(s) litígios existentes entre as sociedades BPJC – Gestão e Consultoria, S.A. e Group MR, SGPS, S.A. e a R. Imofundos, havia que concluir que a participação destas no processo de venda da participação social da Candal Park, S.A. não seria permitida; face à exigência da inexistência de litígios para a participação no processo de venda da participação social da Candal Park, S.A., e à manutenção do seu interesse naquela aquisição, iria suspender o accionamento das competentes vias judiciais até à conclusão daquele mesmo processo de venda– cf. doc. 24 com a p.i.

33) Em 06.02.2018, a Autora foi notificada da sentença proferida pelo TAF de Aveiro indeferindo novamente a providência cautelar de suspensão provisória do acto de venda à Autora da participação social da Candal Park – cf. doc. 25 com a p.i.

34) A Autora foi contactada, em finais de Maio de 2018, por um director da KPMG Advisory – Consultores de Gestão, S.A. (KPMG), informando que esta empresa estava mandatada pela Ré Imofundos para retomar o processo de venda da participação social da Candal e que, para aceder à informação actualizada daquela sociedade seria necessário celebrar novo acordo de confidencialidade.

35) Tendo recebido a minuta do novo acordo de confidencialidade, agora redigido em língua inglesa, a A. constatou que o clausulado do mesmo continha uma declaração por parte da mesma garantindo a inexistência de qualquer litígio actual ou potencial contra os RR., o que significava que a Ré só permitia o acesso da Autora à informação actualizada da Candal caso a mesma renunciasse ao seu direito de accionar aqueles pelos prejuízos do anterior processo negocial.

36) A Autora propôs a eliminação, do clausulado de acordo de confidencialidade, da declaração de inexistência de qualquer litígio potencial (contingente litigation) contra os RR., o que, nessa ocasião, foi recusado, conforme email de 05.06.2018 (doc. 27 com a p.i.).

37) Em 28.09.2018, a participação social detida na Candal pelo R. Fundo Imonegócios foi vendida pelo preço de € 15.576.000,00 à sociedade Ilustremagnólia, Lda., detida em partes iguais pelas referidas BPJC – Gestão e Consultoria S.A. e Group MR, SGPS, S.A

38) Com vista à celebração do negócio descrito nos autos, a Autora despendeu as seguintes quantias:

i) – passou a ponto 38-A em consequência da impugnação da matéria de facto;

ii. € 380,00 com custos de constituição e manutenção da VFQ, SGPS, Lda.;

iii. a autora alocou/empenhou pessoal interno no estudo e desenvolvimento do processo de aquisição da Candal com dispêndio de tempo e valores não concretamente apurados. (alterado em consequência da impugnação da matéria de facto).

Ponto 38-A) - A autora pagou à sociedade de advogados Paulo Espírito Santo Amil e Associados:

i) - No mês de Janeiro de 2017 avença de 2 000€ mais IVA;

ii) - No mês de Novembro de 2016 a avença de 2 000€ mais IVA;

iii) - No mês de Dezembro de 2016 a avença de 2 000€ mais IVA.

39) A determinação do valor a apresentar como proposta de aquisição da participação social da Candal Park implicou estudo e análise detalhados da vasta documentação disponibilizada pelos RR., por profissionais qualificados, tendo em conta a quantidade de imóveis que se incluíam no negócio, e a complexidade das relações jurídicas que já se encontravam estabelecidas, nomeadamente ao nível de contratos de arrendamento e de cedência de espaço, de negociações com potenciais adquirentes e da verificação da rentabilidade que desses negócios pudesse advir para a A

40) (eliminado em consequência da impugnação da matéria de facto).

41) A Autora também alocou meios internos ao acompanhamento permanente das negociações, à preparação de documentos, à análise de questões que fossem sendo suscitadas, com vista ao sucesso da negociação.

42) No ano de 2016, a Autora gastou, com recursos humanos, um valor de cerca de € 289.000,00 – cf. IES doc. 39 com a p.i.

43) À data dos factos, a Candal Park S.A., era a proprietária de 20 imóveis, sendo que 6 deles constituem o parque empresarial denominado ‘Candal Park’, situado em Vila Nova de Gaia, no Porto, o qual ocupa a área onde anteriormente estava instalada a Electro Cerâmica, o qual está dividido em escritórios, espaços industriais, armazéns, espaços de retail e unidades residenciais, englobando ainda um terreno, cedido, em parte, a uma estação de serviço e, noutra, arrendado a uma empresa de transportes.

44) Este empreendimento é explorado comercialmente através de arrendamentos, cedências de espaços e de um direito de superfície (relativo à estação de serviço), tudo conforme informação preparada pela Ré Imofundos e disponibilizada à Autora.

45) Em Novembro de 2016, o valor mensal das rendas recebidas pela Candal ascendia a € 111.265,00, sendo que, no ano de 2017, o valor dos proveitos auferidos pela Candal ascendeu a € 1.921.825,00, como resulta do respectivo relatório financeiro.

46) No exercício de 2017, a Candal obteve um resultado líquido de € 547.329,00 e, em 2016, de € 865.163,00.

47) Em 2018, aquando da aprovação de contas do exercício de 2017, a Candal distribuiu dividendos ao Réu Fundo Imonegócios no montante de € 6.000.000,00, conforme acta da assembleia geral de 21.09.2018 e deliberação do seu accionista único – docs. 29, pág. 67, e 42, pág. 7, juntos com a p.i., e 16 junto com a contestação.

48) Na reunião de 11 de Maio de 2017, referida na carta datada de 18.05.2017, a Ré Imofundos transmitiu à Autora o contexto à data dos acontecimentos relacionados com a acção judicial proposta pelas sociedades BPJC e MR Group, bem como os argumentos que aí estariam a ser esgrimidos e seu reflexo no processo negocial pendente entre as partes.

49) No início de 2017, o mercado imobiliário em Portugal estava em curva ascendente.

50) O Dr. AA é um ex-... da Ré Imofundos e propôs-se intermediar a venda da Candal Park a potenciais interessados.

51) O ponto 9. do acordo de confidencialidade celebrado entre a Autora e a Ré consignou que o mesmo não vinculava as partes a celebrar qualquer contrato ou acordo futuro.

52) A sociedade VFQ, SGPS, S.A. tem como objecto social a «Gestão de participações sociais noutras sociedades como forma indirecta do exercício de actividades económicas» e actualmente ainda se encontra activa.

53) A proposta que a Autora apresentou em 20.12.2017 (doc. 22 com a p.i. e facto provado 30) era válida até 31.01.2018 e estava sujeita às seguintes condições:

(i) «realização e conclusão satisfatória de um processo de due diligence à Candal Park e aos seus activos e passivos»;

(ii) «negociação e produção de documentação contratual em termos aceitáveis para as partes»; e

(iii) «obtenção dos financiamentos necessários por parte da Mainside (…)».

54) Dessa mesma proposta, constava, ainda, o seguinte:

«Caso o contrato de compra e venda da referida participação social não se encontre concluído no prazo de seis meses a contar da presente data, o mencionado valor de € 350.000,00 considerar-se-á imediatamente vencido (…). De igual modo, consideraremos aquela quantia vencida na data em que seja conhecida a adjudicação da participação social da Candal Park, S.A. a outra ou outras entidades, devendo V.Exas. proceder ao respectivo pagamento no prazo de 15 dias a contar do envio da nossa notificação (…)».

55) A KPMG, contratada pela Ré Imofundos para a prestação de serviços de avaliação e assessoria financeira na venda das participações sociais do Fundo na Candal Park, contactou cerca de quarenta potenciais interessados na aquisição dessas participações sociais.

56) A KPMG contactou a Autora em Maio de 2018, a cujo administrador transmitiu que estava mandatada para iniciar novo processo de venda das participações sociais e, na sequência desse contacto, enviou a esta por email, em 23.05.2018, o “teaser” (prospecto de apresentação da sociedade e do empreendimento) e o acordo de confidencialidade (“NDA”) – cf. doc. 5 junto com a contestação.

57) Em 28.05.2018, a Autora respondeu ao email com comentários ao NDA, em particular na sua cláusula 12, pretendendo retirar a expressão “não existência de litígios contingentes”.

58) A KPMG respondeu em 01.06.2018, recusando a substituição da expressão “pending or contingent litigation” por “pending legal proceedings”.

59) A Autora replicou no mesmo dia e pela mesma via, declarando o seguinte, cf. doc. 8 junto com a contestação:

«Perante a recusa da alteração contratual por nós proposta e por forma a permitir a solicitada resposta ao vosso email desta tarde, agradeço que nos informem o que entende a Imofundos por ‘pending or contingente litigation’».

60) Em 05.06.2018, a KPMG contactou telefonicamente a Autora respondendo à questão por esta colocada e nesse mesmo dia formalizou por email a sua resposta, informando que a proposta de alteração da cláusula (12), mais precisamente a substituição da expressão “pending or contingent litigation” por “pending legal proceedings” não havia sido aceite pela Imofundos e a solicitar confirmação sobre se poderiam emitir o NDA em versão final.

61) Os demais interessados na aquisição das participações sociais na Candal Park já haviam concordado com a redacção do NDA, incluindo a aludida cláusula 12.

62) Em 06.06.2018, a Autora respondeu à KPMG nos seguintes termos, conforme consta de doc. 9 junto com a contestação: «(…) Em face à ausência de resposta ao pedido de esclarecimentos formulado no nosso email da passada sexta-feira (1 de Junho) e perante a intransigente e injustificada recusa da Imofundos relativamente à simples alteração proposta ao texto do Acordo de Confidencialidade, posição essa, aliás, em clara contradição com o afirmado pela vossa cliente em carta de 19/01/2018, consideramos que a Mainside Investments, SGPS, S.A., está a ser injusta e ilegitimamente impedida de participar no presente processo de venda das acções representativas do capital social da Candal Park, S.A.. Perante esta conduta (…), somos forçados a accionar as competentes vias judiciais para tutela dos nossos direitos, designadamente para ressarcimento integral dos prejuízos sofridos em resultado da recusa da vossa cliente em formalizar a venda da mencionada participação social em Janeiro de 2017 (…)».

63) Poucos dias após esta comunicação, a Imofundos aceitou o pedido de alteração da redacção da cláusula 12 do NDA, nos termos pretendidos pela Autora.

64) Os Réus, por intermédio da KPMG, tentaram por diversas vezes contactar a Autora por telefone para lhe transmitir essa aceitação, por telefone, sem sucesso.

65) Em 14.06.2018, a KPMG enviou à Autora o email cuja cópia consta como doc. 10 com a contestação, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «(…) Tentei ligar estes últimos dias, mas sem sucesso. A nossa Cliente (…), reconsiderou o V/pedido de alteração do acordo de confidencialidade. Pelo exposto, segue em anexo a respectiva minuta, já com a alteração solicitada introduzida, para que façam o favor de nos remeter a mesma devidamente assinada. (…)»

66) Nos dias seguintes, a KPMG tentou novamente o contacto telefónico com a Autora, sempre na pessoa do seu ... BB, sem sucesso.

67) Em 19.06.2018, a KPMG enviou à Autora o email cuja cópia consta como doc. 11 com a contestação, com o seguinte teor, além do mais que ora se dá por reproduzido: «(…) Na sequência do último email, tentei entrar em contacto consigo nos últimos dias, mas sem sucesso. Gostaríamos de saber se já teve oportunidade de analisar o referido email. Permanecemos à V/ inteira disposição para qualquer esclarecimento que entendam necessário e na expectativa da recepção do acordo de confidencialidade devidamente assinado (…).»

68) Em 21.06.2019, a Autora respondeu à KPMG, nos seguintes termos, conforme doc. 12 com a contestação: «Caro CC, Em resposta aos emails de 14 e 19 de Junho, os quais, aliás, mereceram a minha melhor atenção, comunico que a postura que vem sendo assumida pela Imofundos não oferece garantias que a Mainside (…) será tratada neste processo de venda (…) de forma imparcial, justa e em igualdade com os demais eventuais interessados. Por conseguinte, não tenciona esta sociedade alterar a posição transmitida no email de 6 de Junho (…).»

69) A KPMG voltou a tentar contactar novamente a Autora, sem resposta, e enviou nova comunicação escrita em 21.06.2019, solicitando a devolução do contacto – cf. doc. 13 junto com a contestação.

70) No processo n.º 124/17.5BEAVR, pendente no TCA Norte, as partes (BPJC, S.A. e MR Group, S.A., como Requerentes, e Imofundos, S.A., por si e enquanto sociedade gestora do Fundo Imonegócios, como Requeridos), requereram, em 26.06.2018, a homologação da desistência de todos os pedidos aí formulados, por inutilidade superveniente dos mesmos devido à retoma das diligências com vista à venda da participação social na Candal Park, e a transacção quanto a custas – cf. doc. 14 com a contestação.

71) Em 20.07.2018, a KPMG apresentou aos Réus um documento de comparação das melhores ofertas apresentadas, uma pelas sociedades BPJC, S.A e Group MR., S.A. e outra pela MSeven – cf. doc. 15 junto com a contestação.

Foram enunciados os seguintes

Factos não provados

a) Que a Ré Imofundos negociou e acordou com as sociedades BPJC e Group MR o termo da acção principal por estas instaurada na condição de estas virem a adquirir a Candal (art. 63º da p.i.);

b) Que, atendendo ao clima de curva ascendente do mercado imobiliário, o Réu Fundo resolveu efectuar uma consulta ao mercado para aferir de uma possível venda das acções representativas do capital social da Candal Park (artigo 83º da contestação);

c) Que, na reunião de 11.05.2017, a Ré Imofundos transmitiu à Autora a sua intenção de não prosseguir com o processo negocial (parte do artigo 150º da contestação);

d) Que a Autora esteja, ou estivesse à data dos factos, em condição económico-financeira frágil (artigos 269º e seguintes da contestação).

3. O Direito

Dúvidas não há que o presente litígio se rege pelas regras que norteiam o instituto da responsabilidade pré-contratual, isto é, pelo disposto no art.º 227.º do Código Civil, o qual, sob a epígrafe “Culpa na formação do contrato”, estipula, no seu n.º 1, que “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.

A responsabilidade de que aqui se fala assenta na boa-fé, conceito indeterminado que apela à aferição da conformidade de comportamentos humanos (ativos ou omissivos) com os princípios estruturantes do sistema jurídico, em ordem a verificar se a sua aparente harmonia (de tais comportamentos) com as regras jurídicas aplicáveis não chocará, afinal, com o Direito. Aferição essa que o art.º 227.º do Código Civil foca no processo negocial tendo em vista a “conclusão de um contrato”, “tanto nos preliminares como na formação dele”.

A doutrina e a jurisprudência costumam analisar, nesta matéria, três grupos de deveres de atuação que impendem sobre as partes contratantes: deveres de proteção, que impõem às partes a abstenção de atitudes que provoquem danos na esfera jurídica pessoal ou patrimonial das outras partes; deveres de informação, que obrigam as partes a prestar umas às outras todos os esclarecimentos e informações necessárias à celebração de um contrato idóneo; deveres de lealdade, no sentido de determinarem, para além da prestação de informações, o concurso de atuações materiais tendentes à concretização da celebração do negócio – aqui se enquadrará, como subcaso típico e clássico de deslealdade in contrahendo, a ruptura injustificada das negociações (cfr., v.g., António Menezes Cordeiro, Manual de Direito Comercial, 2.ª edição, 2007, Almedina, páginas 487 e 488).

No que diz respeito à ruptura injustificada das negociações, que constitui a espécie em vista no caso sub judice, não se olvidará que o ponto de partida é o princípio da liberdade contratual (art.º 405.º n.º 1 do Código Civil), o qual tem, como aspeto positivo, a liberdade de contratar e, no seu reverso, a liberdade de não contratar (cfr. Carlos Ferreira de Almeida, Contratos I, 5.ª edição, 2015, Almedina, páginas 205 e 206).

Por isso, “a interrupção de negociações para a formação de um contrato é, em princípio, lícita. Só não é lícita, se, criada por uma das partes durante o diálogo contratual, a expectativa justificada de conclusão, prorrogação ou renovação de um contrato, a outra parte frustrar essa expectativa em circunstâncias que devam ser consideradas desleais” (Carlos Ferreira de Almeida, ob. cit., pág. 206).

No caso dos autos, verifica-se que as partes entabularam negociações que atingiram um grau de pormenor que consubstanciou um consenso suscetível de fundar a convicção, de qualquer das partes, de que o negócio de venda de ações da sociedade Candal Park, S.A. iria ser celebrado. Esse patamar, de exigibilidade da concretização do negócio, sob pena de responsabilização da parte culposamente relapsa, foi atingido em 13.01.2017, data em que a R. Imofundos comunicou à A. a sua aceitação quanto ao preço e condições de pagamento das ações (n.º 23 dos factos provados).

Criou-se, pois, junto da A., a expetativa, uma situação de confiança, de que o contrato de cessão de quotas seria concluído.

Aqui chegados, cumpre notar, como se fez no acórdão recorrido, que não basta “que a confiança, rectius, expectativa da parte seja frustrada, como acima se observou: é igualmente necessário que essa não conclusão seja ilícita, por se traduzir em injustificada violação das regras da boa fé; e, ainda, é necessário que seja culposa, por o contraente não ter agido, quando podia, conforme às regras de boa fé e aos deveres de lealdade, informação e proteção; e, finalmente, que causa um dano à contraparte”.

Ora, sucedeu que, estando as negociações no ponto acima descrito, o aludido processo de venda foi questionado na jurisdição administrativa por uma outra sociedade, que instaurou uma providência cautelar contra a R. Imofundos, tendo em vista a suspensão da celebração do contrato, como dependência de ação administrativa que iria ser intentada para obstar ao negócio; ação administrativa essa que veio efetivamente a ser intentada por outras sociedades, interessadas na aquisição das aludidas ações, tendo a A. sido indicada como contra-interessada (cfr. n.ºs 26 , 27 e 70 dos factos provados).

Face ao exposto, a R. Imofundos decidiu pôr termo ao aludido processo negocial, sem prejuízo de, se no futuro a R. voltasse a ponderar a venda da participação social na Candal Park, contactar a A. para participar, além de outros eventuais interessados, nesse processo (cfr. carta de 18.5.2017, referida no n.º 27 dos factos provados). E, efetivamente, em janeiro de 2018 a R. comunicou à A. a retoma do processo de venda das referidas ações, convidando a A. a participar no processo de venda, que iria ser publicitado (n.º 31 dos factos provados). Processo esse em que participaram diversas sociedades interessadas, mas do qual a A. se afastou (cfr. n.ºs 32, 34 a 37, 55 a 69 dos factos provados).

Os factos provados, isto é, a oposição superveniente com que a R. se confrontou por parte de outras empresas concorrentes da A., que questionaram em juízo a validade do processo negocial, na medida em que não lhes havia sido dada a possibilidade de nele participarem, constituem, objetivamente, fundamento para a rutura do processo negocial que se desenrolara entre a A. e os RR.. Não havendo ainda sido celebrado o contrato, era razoável e, até, aconselhável, que as partes se abstivessem de o outorgar, pondo-se a salvo de ulteriores situações de conflito que poderiam acarretar prejuízos bem superiores aos decorrentes da não celebração do negócio.

A opção das RR. não consubstancia um ato desleal ou de má-fé, mas uma opção razoável e compreensível, que um bom pai de família poderia adotar face às circunstâncias do caso concreto (art.º 487.º n.º 2 do Código Civil).

A revista não merece, pois, provimento.

III. DECISÃO

Pelo exposto, julga-se a revista improcedente e, consequentemente, mantém-se o acórdão recorrido.

As custas da revista, na vertente das custas de parte, são a cargo da A., que nela decaiu (artigos 527.º n.ºs 1 e 2 e 533.º do CPC).

Lisboa, 11.11.2025

Jorge Leal (Relator)

António Magalhães

Maria Clara Sottomayor

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Texto Integral

I. RELATÓRIO

II. FUNDAMENTAÇÃO

3. O Direito