43/09.9TCFUN.L1.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

1. Face ao estipulado no nº2 do art. 1083º do CC, para a pretensão resolutiva do arrendamento proceder, terá o autor de demonstrar, não apenas que ocorreu determinada situação de incumprimento contratual culposo, mas ainda de alegar circunstanciadamente que tal situação de incumprimento, imputável à parte que desrespeitou certa cláusula do contrato, deve determinar – num juízo objectivo, proporcional e razoável - a inexigibilidade de manutenção da relação contratual .

2. Na verdade, por via da técnica legislativa utilizada no NRAU, para a resolução do contrato ser decretada não basta que a parte interessada no efeito resolutivo alegue e prove a realização de obras no locado que, extravasando, em maior ou menor grau, os poderes conferidos ao locatário, se consubstanciem num incumprimento contratual: é ainda necessária a alegação e demonstração de circunstâncias que – num juízo objectivo e concreto de ponderação e proporcionalidade – tornem razoável e adequada a produção do efeito extintivo da relação de arrendamento - devendo tal juízo de balanceamento ou ponderação de interesses ser formulado tendo em consideração as concretas circunstâncias envolventes, quer do contrato e do fim que lhe subjaz, quer do incumprimento da obrigação do locatário

3. Não justifica a resolução de contrato de arrendamento, celebrado para o exercício de actividade hoteleira e em vigor há cerca de meio século, a realização pelo locatário, ao longo desse período temporal, de obras que – extravasando embora o estrito plano da mera conservação, por envolverem alguma inovação e transformação externa e interna de certas partes do prédio locado – não afectam a sua estrutura e fisionomia essencial - surgindo tais alterações aquando da realização de obras de conservação, essenciais ao fim do contrato, assumidas pelo locatário perante a inércia do senhorio em, ao longo desse longo período temporal, evitar a obsolescência e degradação do imóvel , impeditivas da viabilidade prática do exercício da actividade de hotelaria.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. AA e mulher, BB, intentaram acção de despejo, sob a forma ordinária, contra a arrendatária CC, Lda, com fundamento na realização pela R. de obras estruturais e não autorizadas no locado, destinado a funcionar como estabelecimento no ramo hoteleiro, pedindo ainda a condenação na reposição do imóvel no estado em que o recebera do senhorio.

A R. contestou, invocando a excepção de caducidade e defendendo-se por impugnação, ao sustentar, nomeadamente, que não executou nenhumas obras em bloco, nem procedeu à demolição de paredes ou outros elementos construtivos existentes: na verdade, as intervenções operadas pela Ré limitaram-se à substituição de materiais já existentes e que, por se terem degradado, tiveram de ser substituídos, ao nível do sistema eléctrico, canalização, da alimentação energética; e, no âmbito da recepção, à colocação de acessibilidades para deficientes cuja, adaptação foi feita com materiais amovíveis, à colocação de sistema de prevenção de incêndios e sistema de segurança que obriga à existência de saídas de emergência, à acomodação de botijas de gás com maior segurança. Não fossem as intervenções levadas a cabo pela Ré e o imóvel locado não estaria apto ao fim do arrendamento , já que o estabelecimento teria de ser encerrado. Essas intervenções aumentaram o valor do edifício, pelo que o património dos Autores resultou enriquecido, sendo que as benfeitorias efectuadas foram impostas pela degradação dos elementos construtivos existentes, por imposição legal e por imposição de mercado, de modo a manter o imóvel apto ao fim a que se destinava.

Os AA. replicaram, opondo-se às excepções invocadas.

Realizada audiência final, foi proferida sentença que:

- Julgou improcedentes por não provadas as excepções da caducidade, da aceitação das obras pelos Autores e da obrigatoriedade das obras realizadas pela Ré no locado;

- Julgou procedente por provada a acção e, em consequência:

Decretou a resolução do contrato de arrendamento identificado no artigo Ioda petição inicial;

Condenou a Ré a despejar o locado de pessoas e das coisas que, de acordo com o contrato, não pertencem ao prédio e a restituí-lo aos Autores;

Condenou a Ré a efectuar as obras necessárias para eliminar as alterações realizadas e acima consideradas ilícitas e a repor o locado no estado interior e exterior em que ele se encontrava à data da celebração do contrato, sem prejuízo da manutenção das restantes obras, dentro do prazo de três meses;

2. Inconformada, a R. apelou, tendo a Relação – após julgar improcedente o recurso deduzido quanto ao quadro factual em que assentara a decisão recorrida - começado por fixar a seguinte matéria de facto:

Io. Em escritura pública celebrada a 13 de Abril de 1965, no Quarto Cartório da Secretaria Notarial do Funchal, intitulada de "Arrendamento", DD e esposa, EE, aí designados como "primeiros outorgantes", declararam dar de arrendamento à sociedade ora Ré, "todo o alto" (exceptuados o rés-do-chão e a cave) do prédio urbano situado na Rua ..., n°s … e …, freguesia de ..., concelho do Funchal.

2o. Pelo prazo de cinco anos, a contar de 1 de Outubro de 1964, sucessivamente renovável por períodos de um ano.

3o. Mediante a renda mensal de quinze mil e quinhentos escudos, que actualmente é de€1.004,06, a pagar no domicílio do senhorio.

4o. E com destino a "pensão residencial (...) ou o que melhor convier à arrendatária dentro da utilidade turística, e seja legalmente permitido".

5° Mais declararam os "primeiros outorgantes", que das "INSTALAÇÕES" pertencem ao prédio:

a) A instalação eléctrica, para iluminação e para outros fins, que está completa (lustres, "apliques ", com suas lâmpadas) e inclui todos os esquentadores;

b) A instalação para águas, quente e fria, completas de torneiras e de tudo o mais que lhe é acessório normalmente;

c) As instalações sanitárias de casas de banho, e ainda outras fora destas;

d) A instalação do "bar", incluindo balcão, prateleiras e banquetas fixas;

e) E a instalação da "recepção " com o balcão e tudo o mais que a constitui (não são compreendidos, e pertencem à arrendatária, a secretária aparafusada ao balcão, e os maples " e demais móveis) ".

6o. Os "primeiros outorgantes" especificaram quanto às "OBRAS JA EFECTUADAS PELA ARRENDATÁRIA", que "fica ratificada a autorização verbalmente concedida para as que foram executadas no sexto andar e declarado que, findo o contrato (quando porventura se verifique a entrega da chave) a arrendatária fará a reposição, no estado anterior, daquele pavimento e levantará todos os materiais resultantes de tal reposição e ainda todas as peças de casa de banho que ela ali instalou ".

7º Os "primeiros outorgantes" discriminaram quanto a "OBRAS A EFECTUAR", que "ficam autorizadas as que a arrendatária se propôs realizar e que constam da construção de duas casas de banho, com a respectiva instalação completa, e a terem lugar nos quartos ou compartimentos que actualmente têm os números vinte e dois e três; e mais ficam autorizadas as necessárias para transformar os quartos ou compartimentos números vinte e três e vinte e quatro num só compartimento -para tanto demolindo a respectiva divisória. Estes trabalhos, as peças sanitárias e todas as instalações, ficarão integrados no prédio e não serão indemnizáveis".

8o. E estipularam quanto a "OUTRAS OBRAS", que "só com consentimento, escrito, do senhorio, poderão ser executadas, ficarão fazendo parte do prédio e não serão pagas à arrendatária, salvo se no escrito que autorizar e condicionar tais obras, também conste a obrigação de pagar, e como, quando e quanto".

9o. Nessa mesma escritura, FF, GG, e HH, aí designados como "segundos outorgantes ", em representação da sociedade ora Ré, declararam aceitar para esta o arrendamento, nos termos exarados.

10° A 28 de Setembro de 1964, a Câmara Municipal do Funchal havia atribuído ao prédio o alvará de licença de utilização para "hotel" n° …, em nome de DD, após vistoria realizada a 21 desse mês.

11º O licenciamento dessa utilização fora solicitado pelo DD, através de requerimento apresentado à Câmara Municipal do Funchal, a 24 de Junho de 1964, acompanhado de projecto de adaptação da construção à finalidade de unidade hoteleira e de memória descritiva deste.

12° Nos termos dessa "Memória Descritiva'', o "hotel comporta vinte e três quartos e duas suites, num total de quarenta e nove camas; ocupa os andares superiores do edifício, distribuindo-se os quartos e respectivos serviços pelos pisos seguintes: RÉS-DO-CHAO - Situa-se em parte deste piso, a entrada e recepção, e acessos aos andares. Io, 2o e 3o ANDARES - Seis quartos com duas camas, W.C. e banho privativos em cada piso, cozinha para pequenos almoços. 4o ANDAR - Quatro quartos de duas camas, W. C. e banho privativos; dois quartos de uma cama, sendo um destinado à empregada da noite, copa para pequenos-almoços e roupeiro. 5° ANDAR - Duas "suites ", com quartos de duas camas, kitchenete e sala. 6o ANDAR - Neste último piso, situa-se um conjunto de dependências, destinadas a economato ".

13° Em escritura pública lavrada a 22 de Março de 1975, no Cartório Notarial da Ponta do Sol, intitulada de "Compra e Venda", DD, aí identificado como "primeiro outorgante", por si e em representação da sua esposa, declarou vender aos ora Autores, então representados por procurador, aí identificado como "segundo outorgante ", que nessa qualidade declarou aceitar, o prédio urbano referido no artigo Io.

14° Por carta registada e com aviso de recepção expedida a 6 de Maio de 2008, o Autor avisou a Ré de que pretendia examinar o locado no dia 11 desse mês.

15° Foram introduzidas no prédio modificações ao projecto licenciado pela Câmara Municipal do Funchal, alterações essas que nunca foram submetidas a licenciamento.

16° Essas modificações consistiram em alteração das divisórias; alteração dos elementos de revestimento do prédio e supressão de elementos construtivos, nomeadamente, as portas nos corredores de acesso aos quartos e referidas nos artigos 31° e sefiuintesdap.i., instalações sanitárias existentes nos corredores, entre outras.

17o. O espaço arrendado à Ré e que lhe foi entregue em 1 de Outubro de 1964, foi o que consta da Memória Descritiva a que alude a M) dos factos assentes como afectoao hotel, incluindo rés-do-chão e os andares superiores, com a composiçãodiscriminada naquela alínea, com excepção da cozinha para pequenos almoços nos Io,2o e 3o andares e da copa para pequenos almoços no 4o andar.

18° À data da celebração do contrato, a parte arrendada do rés-do-chão e o Io, 2o, 3o, 4o e 5o tinham a configuração e a disposição internas representadas nas respectivas plantas do referido "Aditamento ao Projecto do Edifício", apresentado na Câmara Municipal a 24 de Junho de 1964, sendo que a parte arrendada do rés-do-chão é a delimitada a cor-de-rosa na planta de fls.2, com excepção da cozinha para pequenos almoços nos Io, 2o e 3o andares e da copa para pequenos almoços no 4o andar.

19° E na mesma data, a cobertura e a configuração e aspecto exteriores do edifício eram os representados, respectivamente na planta, no corte "EE" e no alçado constantes do mesmo Aditamento ao Projecto.

20° Durante o mês de Abril de 2008, o Autor foi alertado por terceiros para que a Ré estava a movimentar materiais de construção no local arrendado.

21° Em visitas efectuadas em 13 de Maio de 2008 e em data não apurada desse mesmo mês, com a assistência de um técnico, o Autor constatou a existência de várias obras feitas pela Ré no locado.

22° No rés-do-chão, a Ré construiu, junto à entrada, um compartimento com 4 portas, em alumínio verde, fixo ao pavimento e à parede do edifício, com cerca de l,90m de largura, por l,39m de altura para servir e que serve de abrigo a garrafas de gás industrial.

23° Quem entra no locado vê necessariamente esse compartimento de alumínio.

24° O dito compartimento está mal integrado.

25° O pavimento da parte arrendada do rés-do-chão desenvolvia-se originalmente em dois níveis, o hall de entrada com um degrau de acesso à zona onde se localiza a recepção, existindo ainda um desnível desta para o patamar da escadaria e do elevador, correspondente a, pelo menos, dois degraus.

26° A Ré desnivelou o pavimento do hall de entrada em relação ao da recepção, subindo este cerca de 70 cm.

27° Para ligar os pavimentos desses dois desníveis, a Ré construiu uma escada com 4 degraus e uma rampa para cadeira de rodas.

28° A Ré nivelou o pavimento da recepção em relação ao patamar da escadaria e do elevador, fazendo desaparecer os dois degraus que ligavam um ao outro.

29° O balcão era desmontável, com forma recta e situado no alinhamento da parede norte do patamar do elevador, pertencendo ao prédio.

30° A Ré demoliu esse balcão da recepção.

31° A Ré construiu um novo balcão da recepção, que agora tem estrutura em "L " e é revestido superior e lateralmente a Lioz Polido, sendo desmontável e que está mais avançado em relação ao antigo cerca de um metro em relação à porta da entrada.

32° O balcão ficou desalinhado da parede norte do patamar do elevador.

33° Nas plantas de fls.3 a 6 existia uma porta em cada um dos dois lados dos

patamares de chegada da escadaria e do elevador nos 1° a 4° andares.

34° Essas portas não existem nos patamares de chegada da escadaria dos 1° a 4° andares.

35° De acordo com a planta de fls.3, a extremidade noroeste, ou canto posterior esquerdo (na perspectiva de quem olha para o prédio a partir da Rua ...), do1° andar, era constituída por um compartimento destinado a arrumo de roupas de serviço, com acesso directo pelo corredor de circulação comum, seguido por detrás, da casa de banho privativa do quarto de dormir n° 2, que tinha acesso exclusivo através deste.

36° A parede divisória entre esses dois compartimentos foi demolida, transformando- se num só.

37° Os revestimentos cerâmicos e peças sanitárias foram retirados da referida casa de banho.

38° O vão da porta de ligação dessa casa de banho ao primitivo quarto n° 2 foi fechado.

39° A Ré revestiu com mosaicos e azulejos cerâmicos o pavimento e paredes desse espaço único.

40° A Ré instalou nesse espaço algumas canalizações de águas e de esgotos.

41° O dito espaço, desde, pelo menos, há 35 anos é a lavandaria da residencial.

42° No ângulo posterior desse espaço, existe um pequeno compartimento, que antes servia de casa de banho, onde a Ré instalou um quadro eléctrico.

43° No 1° andar, o espaço arrendado à Ré terminava a norte na fachada tardoz ou posterior da parte alta do edifício, sendo aí o seu limite uma varanda, que era privativa do quarto de dormir n° 2 e com acesso exclusivo através deste.

44° Para além dessa fachada e varanda, existia apenas a cobertura da parte posterior do rés-do-chão do edifício, que não era plana, mas sim constituída por três empenas, cada qual com duas águas.

45° Essa cobertura não tinha qualquer porta ou abertura de acesso através do 1° andar

do edifício, sendo que era possível o acesso à dita cobertura através da varanda do quarto n° 2, passando sobre a sua guarda.

46° A Ré, para permitir o acesso à cobertura do rés-do-chão, criou um degrau

metálico para passar sobre o murete da guarda da varanda do quarto n° 2.

47° O acesso do quarto n° 2 ao espaço daquela varanda foi encerrado pela Ré com material resistente que se encontra revestido e pintado.

48° A Ré nivelou, na sua totalidade, a cobertura da parte posterior do rés-do-chão. com painéis em madeira assentes sobre estrutura metálica e forrados com tela asfáltica, sendo que, anteriormente e em data não concretamente apurada, sobre parte da dita cobertura tinham sido colocadas tábuas de madeira, pelo então sócio da Ré, GG.

49° E construiu, no enfiamento da nova lavandaria, um novo compartimento, com paredes e tecto de estrutura metálica, ligada à fachada posterior do edifício, com cerca de 8,45m2, que ocupa toda a antiga varanda do quarto n° 2 e prolonga-se sobre a cobertura do rés-do-chão.

50° A Ré destinou esse novo compartimento a prolongamento da lavandaria, onde instalou equipamentos para lavagem de roupa.

51° Nesse prolongamento da lavandaria, a Ré construiu um abrigo para secagem de roupas, construído com armação e chapas metálicas, fixas ao muro exterior oeste de vedação do prédio.

52° Do lado oposto, ou lado direito da cobertura do rés-do-chão, a Ré montou, com estrutura de ferro e nylon e cobertura com chapas de plástico, um abrigo coberto para plantas e flores.

53° A Ré utiliza o espaço intermédio dessa cobertura como estendal de roupa.

54° O quarto de dormir n° 2 era o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício (lado esquerdo de quem está de frente para o prédio, na Rua ...), para quem chegava ao patamar da escadaria e elevador do 1° andar.

55° Esse quarto tinha uma casa de banho privativa contígua para oeste, que a Ré demoliu.

56° A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta de correr, no interior desse quarto, junto à sua extremidade norte ou tardoz, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e de esgotos e das peças sanitárias.

57° Em consequência das obras realizadas o espaço do quarto n° 2 ficou mais reduzido.

58° A Ré desactivou esse quarto de dormir n° 2 e instalou no espaço dele uma engomadoria de roupas, com equipamentos próprios dessa função.

59° No 2° andar, o quarto de dormir n° 8 é o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

60° Esse quarto tinha casa de banho privativa contígua para oeste, acessível através do hall que dá para a varanda, sendo que a primitiva casa de banho ainda se mantém.

61° A Ré fechou a porta de acesso a essa casa de banho.

62° A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, no interior do quarto n° 8, junto à porta de entrada, do lado esquerdo, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

63° Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 8 ficou mais reduzido.

64° À entrada do referido quarto, do lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

65° Para construir a referida nova casa de banho, a Ré destruiu esse roupeiro.

66° No 3° andar, o quarto de dormir n° 14 é o segundo, no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do prédio, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

67° Esse quarto tinha uma casa de banho privativa contígua para oeste, acessível através do hall que dá para a varanda.

68° A Ré encerrou a porta de acesso a essa casa de banho.

69° A Ré construiu uma nova casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, no interior do quarto n° 14, junto à respectiva porta de entrada, no lado esquerdo, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

70° Em consequência, o espaço do quarto n° 14 ficou mais reduzido.

71° À entrada do referido quarto, do lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

72° Para construir a nova casa de banho, a Ré demoliu esse roupeiro.

73° No 4o andar, o quarto n° 24 é o primeiro no sentido dos ponteiros do relógio, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria e do elevador.

74° À entrada desse quarto n° 24, no lado direito, existia um roupeiro embutido entre paredes.

75° A Ré demoliu esse roupeiro.

76° A Ré construiu no lugar desse roupeiro uma casa de banho, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de água e esgotos e peças sanitárias.

77° Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 24 ficou mais reduzido.

78° No 4o andar e em frente do quarto n° 24 existia uma casa de banho social.

79° A Ré retirou as peças sanitárias dessa casa de banho social.

80° E transformou essa casa de banho num compartimento de arrumos.

81° Imediatamente a leste desse compartimento, situa-se o quarto de dormir n° 20.

82° Esse quarto de n° 20 tinha uma casa de banho privativa, posterior à referida antiga casa de banho social contígua para oeste àquele quarto, acessível através do hall que dá para a varanda deste.

83° A Ré fechou a porta de acesso a essa casa de banho privativa do quarto n° 20.

84o- A Ré construiu uma nova casa de banho no interior desse quarto, junto à porta de entrada, no lado esquerdo, com paredes executadas em placas de gesso (tipo pladur) e uma porta, com revestimentos cerâmicos, instalação de canalizações de águas e esgotos e das peças sanitárias.

85° Em consequência dessa alteração, o espaço do quarto n° 20 ficou mais reduzido.

86° À entrada desse quarto n° 20, no lado esquerdo, existia um roupeiro embutido entre paredes.

87° Para construir a referida nova casa de banho, a Ré demoliu o dito roupeiro.

88° No 5° andar, o quarto n° 25 é o primeiro, a partir do lado oeste do edifício, para quem chega ao patamar da escadaria do elevador.

89° Esse quarto tinha uma casa de banho privativa, contígua à sua extremidade noroeste e confinante com a varanda.

90° A Ré encerrou a porta de acesso a essa casa de banho.

91° A Ré construiu uma nova casa de banho no interior do quarto n° 25, frente à porta da entrada, com paredes em placas de gesso e uma porta, revestimentos cerâmicos e instalação de canalizações de águas e de esgotos e peças sanitárias.

92° Em frente à porta de entrada desse quarto n° 25°, existia um roupeiro embutido entre paredes.

93° Para construir a nova casa de banho a Ré demoliu esse roupeiro.

94° No terraço da frente do 5° andar, virado para a Rua ..., a Ré construiu uma cobertura metálica forrada a placas de acrílico alveolado, fixada sobre os muretes laterais e apoiada em prumos intermédios chumbados no pavimento.

95° Os senhorios não prestaram consentimento escrito à realização das obras

descritas nos artigos anteriores.

96° A Ré não pediu aos senhorios consentimento para a realização de tais obras, nem sequer lhes comunicou a respectiva realização.

97° No subcompartimento existente na lavandaria foram colocados, pela Ré, um quadroeléctrico e umas prateleiras.

98° A destruição dos roupeiros embutidos nas paredes desses quartos obriga, agora, à colocação de roupeiros móveis com a consequente redução do espaço disponível.

99° Antes da outorga da escritura que titulou o contrato de arrendamento, foi

celebrado e vigorou com os primitivos proprietários do imóvel locado, contrato de arrendamento verbal, sendo que a entrega do prédio ocorreu antes da data referida na escritura junta pelos Autores.

100° Para nivelamento do hall e da recepção foram utilizadas pedras e cimento, sobre o que foi colocado Lioz Polido.

101° O balcão da recepção, anteriormente existente, era feito em madeira e forrado a napa ou cabedal e que a sua substituição ocorreu em data que não ficou apurada.

102° As empregadas da residencial, muitas vezes, caíam nas tábuas que então foram colocadas sobre parte da cobertura do rés-do-chão, pelo anterior sócio da Ré, no reservatório da água da sanita da casa de banho que existia na lavandaria corria água quente e, algumas das canalizações e material eléctrico, estavam degradados.

103° O Réu marido conhece o prédio.

104o- Os Autores estiveram emigrados na Venezuela, onde se encontravam à data da compra do prédio.

105° O Autor visitou o prédio, algumas vezes, na década de 90.

106° Mas nunca então foi-lhe dada oportunidade de fazer uma vistoria completa e exaustiva ao locado, pois havia sempre compartimentos onde o actual sócio-gerente da Ré não o deixava entrar alegando que estavam ocupados.

107° E o Autor desistiu de efectuar essas visitas face ao desconforto e incomodidade sempre manifestados pelo referido sócio gerente da Ré.

108° Numa dessas visitas, o sócio gerente da Ré retirou ao Autor a câmara

fotográfica com que este pretendia registar as partes do locado a que, então, teve acesso.

3. Passando a pronunciar-se sobre as questões jurídicas subjacentes à apelação – que julgou procedente – referiu a Relação no acórdão recorrido:

Sindicando os fundamentos de Direito da sentença recorrida, importa, desde já, referir que a excepção de caducidade foi correctamente decidida.

Isto porque, como se disse, aquando do tratamento da questão de facto não se apuraram as datas exactas em que as obras foram levadas a cabo pela R. e provou-se que os AA. só tiveram conhecimento das mesmas em 2008.

Para efeitos de caducidade e da lei aplicável há que ter em atenção a data em que os AA. tiveram conhecimento dos factos em causas (obras no locado).

Logo, o regime legal a ter em conta é o do chamado NRAU e o prazo para a propositura da acção não excedeu um ano como bem se explicou na sentença posta em crise e para onde se remete em termos de fundamentação.

Passemos então ao problema central que é este: - As obras realizadas pela R. ao longo de vários anos no locado são, ou não, causa de resolução do contrato de arrendamento que vinculam as partes?

Dispõe o art°1083°do CC:

1- Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com

base em incumprimento pela outra parte.

2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou

consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,

designadamente quanto à resolução pelo senhorio: a) A violação reiterada e grave

de regras de higiene, de sossego de boa vizinhança ou de normas constantes do

regulamento do condomínio; b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons

costumes ou à ordem pública; c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se

destina; d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n°

2 do artigo 1072°; e) A cessão total ou parcial temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando ilícita, inválida e ineficaz perante o senhorio.

3- É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos números 3 e 4 do artigo seguinte.

4- É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado ".

Na esteira do que já antes era previsto no art°64° d) do RAU o senhorio tem o direito de resolução do contrato de arrendamento se o arrendatário: - Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das usas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos do artigo 1043" do Código Civil (...).

Esta sanção prende-se com a obrigação, que recai sobre o arrendatário, de fazer do prédio uma utilização prudente, como decorre do consignado nos art°s.l038° d) e 1043°, n° 1, ambos do Código Civil - vide, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, II, 2a edição, pág. 505, e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6a edição, pág. 413.

E está em contraponto com o facto de tais obras consubstanciarem um direito de disposição e de transformação que é próprio do direito de propriedade - vide, Rui Vieira Miller, Arrendamento Urbano, pág. 133.

A lei não fornece directamente um critério que permita caracterizar o que denomina por alteração substancial da estrutura externa, cabendo ao intérprete a sua concretização caso a caso, tendo em conta os limites normais dos poderes do arrendatário quanto a alterações na coisa, segundo um juízo de razoabilidade.

Obras que alteram substancialmente a estrutura externa de um prédio são, portanto, aquelas que implicam "a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico " - a nível doutrinal, H. Mesquita, RLJ, Ano 126°, p.279; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, edição de 1995, pág. 289; Pais de Sousa, Anotações ao Regime de Arrendamento Urbano, 4a edição, 182/183 e; a nível jurisprudencial, por exemplo, Acórdão do STJ, de 14.1.97, BMJ, 463°-571 e Acórdão da RE, de 18.3.93, BMJ, 425°-639.

No que concerne à alteração substancial da disposição interna das divisões do prédio,

dir- se-á que tal acontecerá quando as obras impliquem que o interior do prédio apresente uma outra fisionomia ou planificação, uma diferente forma de ocupação do espaço ou uma sua desfiguração.

Alteram a disposição interna das divisões de um prédio, aquelas obras que, de modo permanente, modificam a planificação interna do prédio, ou seja, o número ou configuração do seu interior - vide, Aragão Seia, ob. cit., 290.

A formulação de um juízo seguro sobre o alcance de alterações substanciais, como refere Pais de Sousa, deve assentar num critério de razoabilidade, havendo a considerar, "por um lado, a boa-fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local às comodidades do arrendatário, sobretudo quando isso possa implicar uma diminuição do valor locativo " - in, "Anotações ao RAU", 6.a edição, pág. 207.

Também há que trazer à colação os conceitos de obras de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação e que estavam consagrados no art°ll° do mesmo RAU.

Obras de conservação ordinária:

a) - A reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências.

b) - As obras impostas pela administração pública.

c) - Em geral, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.

Obras de conservação extraordinária:

As ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento líquido desse mesmo ano.

São obras de beneficiação:

Todas as que não estejam abrangidas nos dois números anteriores.

O locador é obrigado a efectuar todas as reparações necessárias a assegurar ao locatário o gozo da coisa locada.

Se as não fizer, após aviso do locatário, falta culposamente ao cumprimento duma obrigação - art°798° do CC e a nível jurisprudencial, veja-se o Acórdão do STJ, de 11-2-92, in, BMJ n°414, pags.444 e 445 -.

É verdade que contratualmente a R. devia pedir aos AA. o consentimento para realizar as obras que realizou.

Mas será esse errado modus operandifundamento para a resolução do contrato por parte dos AA. como foi reconhecido pelo Tribunal recorrido a par das alterações levados a efeito no prédio arrendado?

Começando por este último aspecto e tendo presente o quadro legal acima descrito, pensamos que não.

Senão vejamos.

O Tribunal a quo, no nosso entender, desvalorizou o facto de estarmos na presença dum contrato de arrendamento com um fim comercial/industrial.

Quer a doutrina quer a jurisprudência quer ainda o próprio contrato firmado entre as partes enfatizam que as obras que tenham a ver com o fim do contrato são da responsabilidade do arrendatário.

Por outro lado, também não podemos olvidar que o arrendamento em análise se iniciou em 1964/65 o que leva a que, como todos reconhecem, as rendas sejam baixas e se considere mesmo abuso de direito o arrendatário solicitar obras cujo valor não seja compatível com o da renda paga ao senhorio.

No caso vertente, as obras significativas realizadas pelo arrendatário visaram as casas de banho que eram "fora" dos quartos, fruto de construções antigas e que já não se compadecem com os serviços que a R., presta no ramo da hotelaria, industria cada vez mais exigente e concorrencial.

Como foi dito por quem trabalhou para a R. durante largos anos, para as agências de turismo só eram disponibilizados os quartos com casa de banho, sendo hoje em dia inimaginável (devido à natural privacidade dos hóspedes) quartos de hotel ou pensão com casa de banho no exterior.

As outras obras dadas como assentes são as que se seguem:

- No rés-do-chão, a Ré construiu, junto à entrada, um compartimento com 4 portas, em alumínio verde, fixo ao pavimento e à parede do edifício, com cerca de l,90m de largura, por l,39m de altura para servir e que serve de abrigo a garrafas de gás industrial.

- A Ré desnivelou o pavimento do hall de entrada em relação ao da recepção, subindo este cerca de 70 cm.

- Para ligar os pavimentos desses dois desníveis, a Ré construiu uma escada com 4 degraus e uma rampa para cadeira de rodas.

- A Ré nivelou o pavimento da recepção em relação ao patamar da escadaria e do elevador, fazendo desaparecer os dois degraus que ligavam um ao outro.

- O balcão era desmontável, com forma recta e situado no alinhamento da parede

norte do patamar do elevador, pertencendo ao prédio.

- A Ré demoliu esse balcão da recepção.

- A Ré construiu um novo balcão da recepção, que agora tem estrutura em "… " e é revestido superior e lateralmente a Lioz Polido, sendo desmontável e que está mais avançado em relação ao antigo cerca de um metro em relação aporta da entrada.

- O balcão ficou desalinhado da parede norte do patamar do elevador.

- Nas plantas defls.3 a 6 existia uma porta em cada um dos dois lados dos patamares de chegada da escadaria e do elevador nos Ioa 4oandares.

- Essas portas não existem nos patamares de chegada da escadaria dos Ioa 4o andares.

- De acordo com a planta de fls.3, a extremidade noroeste, ou canto posterior esquerdo (na perspectiva de quem olha para o prédio a partir da Rua ...), do Ioandar, era constituída por um compartimento destinado a arrumo de roupas de serviço, com acesso directo pelo corredor de circulação comum, seguido por detrás, da casa de banho privativa do quarto de dormir n° 2, que tinha acesso exclusivo através deste.

- A parede divisória entre esses dois compartimentos foi demolida, transformando-se num só.

- Os revestimentos cerâmicos e peças sanitárias foram retirados da referida casa de banho.

- O vão da porta de ligação dessa casa de banho ao primitivo quarto n° 2 foi fechado.

- A Ré revestiu com mosaicos e azulejos cerâmicos o pavimento e paredes desse espaço único.

- A Ré instalou nesse espaço algumas canalizações de águas e de esgotos.

- O dito espaço, desde, pelo menos, há 35 anos é a lavandaria da residencial.

- No ângulo posterior desse espaço, existe um pequeno compartimento, que antes servia de casa de banho, onde a Ré instalou um quadro eléctrico.

- No Ioandar, o espaço arrendado à Ré terminava a norte na fachada tardoz ou posterior da parte alta do edifício, sendo aí o seu limite uma varanda, que era privativa do quarto de dormir n° 2 e com acesso exclusivo através deste.

- Para além dessa fachada e varanda, existia apenas a cobertura da parte posterior do rés-do-chão do edifício, que não era plana, mas sim constituída por três empenas, cada qual com duas águas.

- Essa cobertura não tinha qualquer porta ou abertura de acesso através do Ioandar do edifício, sendo que era possível o acesso à dita cobertura através da varanda do quarto n° 2, passando sobre a sua guarda.

- A Ré, para permitir o acesso à cobertura do rés-do-chão, criou um degrau metálico para passar sobre o murete da guarda da varanda do quarto n° 2.

- O acesso do quarto n° 2 ao espaço daquela varanda foi encerrado pela Ré com material resistente que se encontra revestido e pintado.

- A Ré nivelou, na sua totalidade, a cobertura da parte posterior do rés-do-chão, com painéis em madeira assentes sobre estrutura metálica e forrados com tela asfáltica, sendo que, anteriormente e em data não concretamente apurada, sobre parte da dita cobertura tinham sido colocadas tábuas de madeira, pelo então sócio da Ré, GG.

- E construiu, no enflamento da nova lavandaria, um novo compartimento, com paredes e tecto de estrutura metálica, ligada à fachada posterior do edifício, com cerca de 8,45m2, que ocupa toda a antiga varanda do quarto n° 2 e prolonga-se sobre a cobertura do rés-do-chão.

- A Ré destinou esse novo compartimento a prolongamento da lavandaria, onde instalou equipamentos para lavagem de roupa.

- Nesse prolongamento da lavandaria, a Ré construiu um abrigo para secagem de roupas, construído com armação e chapas metálicas, fixas ao muro exterior oeste de vedação do prédio.

- Do lado oposto, ou lado direito da cobertura do rés-do-chão, a Ré montou, com estrutura de ferro e nylon e cobertura com chapas de plástico, um abrigo coberto para plantas e flores.

53° A Ré utiliza o espaço intermédio dessa cobertura como estendal de roupa.

Todas as obras em causa têm a ver com o objecto do contrato e adequam-se a esse mesmo fim, o mesmo acontecendo com o destino dado aos compartimentos que antes eram destinados às ditas casas de banho "de fora" (transformadas em roupeiros, engomadeira ou casa de banho para trabalhadores).

Voltamos a lembrar que se está perante um arrendamento de 1964/1965 e um arrendamento cuja finalidade é exploração comercial/industrial duma pensão, portanto, receber hóspedes.

Estamos cientes de que se provou que o compartimento para recolha do gás é inestético, mas há que convir que esse facto também não é suficiente para pôr em crise o contrato em apreço.

Já a rampa para deficientes é uma exigência legal.

Acresce que, as restantes obras (com a excepção das estruturais, as referidas casas de banho dentro dos quartos que considerámos serem de beneficiação e adequados ao fim do contrato) são todos passíveis de ser alteradas e da responsabilidade do inquilino.

4. Inconformados com esta decisão, interpuseram os AA. a presente revista, que encerram com as seguintes conclusões:

1ª - Para a presente Revista subsiste apenas a questão de saber se as obras que a Ré fez no locado, sem autorização escrita dos senhorios, constituem ou não fundamento para o direito de resolução do contrato de arrendamento que os Autores accionaram: a Primeira Instância julgou que sim; a Relação decidiu que não. Quid Iuris?

2ª - A matéria de facto relevante para a apreciação e decisão desta questão, é a fixada pela Primeira Instância, e que a Relação não modificou, reproduzida nos 108 pontos da fundamentação de facto do relatório do douto acórdão recorrido.

3ª - No contrato de arrendamento dos autos ficou estipulado que "Outras Obras", que não as expressamente nele ratificadas (facto 6º) ou autorizadas (facto 7º), "só com consentimento escrito" dos senhorios poderiam ser executadas (facto 8º).

4ª - Porém, vem provado que sem consentimento escrito dos senhorios (facto 95°), e sem sequer pedi-lo ou comunicar-lhes (facto 96°), a Ré realizou uma série de obras no locado, interiores e exteriores, que são as discriminadas, bem como algumas suas consequências, nos pontos 22° a 94°, 97° e 98°, e 100°, da matéria de facto.

5ª - Antes da apreciação dessas obras, importa registar que como consta do facto 17°, o objecto arrendado à Ré e que lhe foi entregue, foi o que consta da "Memória Descritiva" a que se refere o facto 12°, ou seja, um espaço afecto a hotel, com "vinte e três quartos e duas suites, num total de quarenta e nove camas ", constituído por parte do rés-do-chão e pelos andares superiores do prédio, com a composição discriminada piso a piso naquele facto 12°, com as excepções indicadas no final do facto 17°.

6ª - Aliás, à data da celebração do contrato o prédio possuía alvará de licença de utilização para "hotel", concedido pela Câmara Municipal competente cerca de seis meses antes (facto 10°, em confronto com o 1°).

7ª - Importa também registar que como consta do facto 18°, à data da celebração do contrato a parte arrendada do rés-do-chão e o 1° a 5° andares, tinham a configuração e a disposição internas representadas nas plantas que instruíram o "Aditamento ao Projecto do Edifício " a que se refere o facto 11° (com as excepções indicadas na parte final do facto 18°), "plantas" essas que são as do documento n° 4 da PI (cfr. art° 14° desta), e que se encontram de fls. 61 a 64 dos autos.

8ª - E importa fixar ainda, que como consta do facto 19°, na mesma data a cobertura, a configuração e o aspecto exteriores do edifício, eram os representados respectivamente na planta, no corte "EE", e no alçado constantes do tal "Aditamento ao Projecto ", os quais encontram-se de fls. 66 a 68 dos autos.

9ª - Resumidamente, a Ré efectuou no interior do prédio as seguintes alterações:

1- o desnivelamento do pavimento do rés-do-chão, onde se situa o hall de entrada e a recepção, elevando a cota desta em relação à daquela 70 cm, mediante enchimento com pedras e cimento, e construção de uma escada com 4 degraus para interligar os dois níveis (factos 25° a 27° e 100°), sendo que antes existia um desnível de apenas um degrau (facto 25°);

2- a demolição no 1° andar da parede divisória entre dois compartimentos (o de arrumo de roupas de serviço e o da casa de banho privativa do quarto n° 2), e a sua transformação num espaço único (factos 35° a 37°, 39° e 40°);

3- o encerramento do acesso do quarto n° 2 à sua varanda privativa "com material resistente" (factos 43 e 47);

4- a inclusão do espaço dessa varanda na construção de um compartimento de prolongamento da lavandaria, com instalação aí de equipamentos para lavagem de roupa (factos 49° e 50°);

5- a transformação do quarto de dormir n° 2 em engomadoria, com instalação dos equipamentos próprios (facto 58°);

6- a construção de seis novas casas de banho no interior dos espaços que constituíam os habitáculos ou dormitórios dos quartos n° 2 do 1° andar (facto 56°), n° 8 do 2° andar (facto 62°), n° 14 do 3° andar (facto 69°), n° 20 (facto 84°) e n° 24 (facto 76°) do 4° andar, e do n° 25 do 5° andar (facto 91°) - apesar de subsistirem, embora inexplicavelmente inutilizadas, as antigas casas de banho privativas de cinco daqueles quartos (excepto a do n° 2, que foi demolida);

7- a demolição de cinco roupeiros fixos (“embutidos entre paredes"), o do quarto n° 8 (factos 64° e 65°), do n° 14 (factos 71° e 72°), do n° 20 (factos 86° e 87°), do n° 24 (factos 74° e 75°) e do n° 25 (factos 92° e 93°), para construção no seu lugar das referidas novas casas de banho;

8- e a destruição da casa de banho social do 4o andar, mediante a retirada das peças sanitárias (factos 78° e 79°), e a sua transformação em compartimento de arrumos (facto 80°).

10ª - Ora, o desnivelamento do pavimento do rés-do-chão, com a elevação da recepção em relação ao hall de entrada em 70cm, transformou um espaço aparentemente único e global (pois o desnível de um degrau era praticamente imperceptível), em dois espaços claramente distintos e mais pequenos, interligados por uma ostensiva escada de 4 degraus, com a consequente impressão de compartimentação e redução do espaço, desfigurando assim o aspecto arquitectónico do rés-do-chão.

11ª - Por outro lado, causa prejuízo funcional à utilização do espaço desse piso, pois

agora para se aceder do hall da entrada à recepção, e vice-versa, o comum das pessoas (sem mobilidade limitada) tem de subir e descer uma escada com 4 degraus.

12ª - E implica um risco estrutural para o prédio, pois a laje do rés-do-chão, sobre a qual a Ré assentou o enchimento de 70cm de pedras e cimento, é também a laje de cobertura da cave (que não faz parte do objecto arrendado), e suporta agora uma carga imprevista.

13ª - Tanto a Ré como o acórdão recorrido, tentaram justificar este desnivelamento do pavimento do rés-do-chão, com a necessidade de criação de vima rampa para acesso de pessoas com mobilidade condicionada; contudo, se o regime do Decreto-Lei n° 163/2006 obrigava à criação de "condições de acessibilidade a pessoas com mobilidade condicionada", já não obrigava a Ré a "fazê-lo" do modo como o fez.

14ª - Efectivamente, a criação de um percurso acessível para pessoas com mobilidade condicionada implicava apenas a criação de rampas: mas salvo consentimento do senhorio (que a Ré nem pediu), eram as rampas que tinham de adaptar-se ao pavimento original, e não este de "adaptar-se" às rampas!

15ª - Assim, a maneira como a Ré supostamente quis dar cumprimento àquela obrigação legal, foi já da sua alta criação e exclusiva responsabilidade.

16ª - Nenhum senhorio (e proprietário, como no caso) pode admitir que sem o seu consentimento (e sequer conhecimento), o inquilino lhe mexa nas cotas do pavimento de um piso, elevando uma parte dele em relação à outra numa altura de 70cm, e com pedras e cimento!

17ª - E logo no piso da entrada, que é "a cara" ou "a montra" do prédio, ainda mais de um prédio destinado a "hotel" (facto 10°), como é o dos Autores.

18ª - Tratou-se de uma obra de inovação, considerável pela sua dimensão e

consequências (as já referidas: arquitectónicas, funcionais e risco estrutural), e perene, atento o tipo de materiais utilizados e a grande dificuldade de removê-los (pela sua natural coesão com a estrutura do edifício e consistência intrínseca).

19ª - Pelo que esta obra traduz-se numa alteração substancial da fisionomia, configuração, e da disposição e desenvolvimento funcional do espaço interior do rés-do-chão do locado.

20ª - Por sua vez, as demais alterações atingem a organização, a distribuição e a disponibilidade do espaço interior do locado, enfim, a sua planificação, pois:

a) - eliminaram duas divisões (o compartimento de arrumo de roupas e a casa de banho privativa do quarto n° 2), transformando-as numa só, com a consequente redução do número global de divisões do prédio numa unidade;

b) - eliminaram a varanda privativa de um quarto de dormir (o n° 2);

c) - eliminaram cinco roupeiros fixos, de outros tantos quartos, causando a perda dessas partes componentes do prédio, e a necessidade de colocação de roupeiros móveis nos quartos correspondentes para substituir os demolidos, com a consequente redução do espaço disponível desses quartos (facto 98°);

d) - eliminaram uma casa de banho social;

e) - ao invés, aumentaram o número global de divisões do locado em cinco unidades com a construção das seis novas casas de banho (posto que cinco das originais mantêm-se, embora fechadas), e reduziram ainda mais o espaço disponível dos quartos onde elas foram construídas, pois as novas casas de banho foram inseridas no interior dos primitivos habitáculos (factos 57°, 63°, 70° e 85°);

f) - e modificaram a finalidade de divisões, transformando um quarto de dormir numa engomadoria, uma casa de banho social num compartimento de arrumos, e o espaço da varanda privativa de um quarto de dormir, em parte de um novo compartimento de apoio à lavandaria.

21ª - Por isso, e com Januário Gomes, "se uma situação fáctica como esta não constitui alteração substancial da disposição interna do locado mal se vislumbram

situações em que tal possa acontecer", pois a "transformação perene de vários compartimentos num só ou de um só em vários - corresponderão às situações típicas de alteração substancial da disposição interna" (Parecer e obra acima citados).

22ª - O douto acórdão recorrido tentou justificar a construção das novas casas de banho sobre o pressuposto de que as originais eram situadas "fora" ou no "exterior" dos quartos, com o sentido de que para aceder dos quartos a elas era necessário passar por espaços comuns (máxime pelos corredores de distribuição dos quartos).

23ª - Mas tal pressuposto - que foi capciosamente sugerido nas alegações da apelação da Ré - é manifestamente errado, como uma leitura mais atenta dos factos 35°, 38°, 60°, 67°, 82° e 83°, 89° e 90°, revela.

24ª - Na verdade, além de já constar da "Memória Descritiva" do facto 12° (que no facto 17° ficou assente que descrevia a composição do locado à data do contrato, salvas as excepções aí indicadas) que todos os quartos do hotel tinham casa de banho privativa, resulta evidente da leitura daqueles factos que as casas de banho demolidas ou inutilizadas tinham acesso exclusivo através dos respectivos quartos.

25ª - Por outro lado, e resumidamente, a Ré efectuou no exterior do prédio as seguintes alterações:

1- a construção de um compartimento de alumínio junto à entrada, no rés-do-chão, com l,90m de largura por l,39m de altura, fixo ao pavimento e à parede do edifício, que é necessariamente visível para quem entra no locado, e "está mal integrado" (factos 22° a 24°);

2- a construção de uma cobertura no terraço do 5o andar, virado para a rua, com estrutura metálica forrada a placas de acrílico, fixada sobre os muretes laterias (e, portanto, a toda a largura do terraço), apoiada em prumos metálicos intermédios chumbados no pavimento (facto 94°);

3- a criação de um acesso à cobertura da parte posterior do rés-do-chão do edifício (facto 46°), que não era acessível (facto 45°), nem plana, mas sim constituída

por três empenas, cada qual com duas águas (facto 44°), e o nivelamento da totalidade da mesma com uma estrutura metálica, sobre a qual foram assentes painéis de madeira, forrados com tela asfáltica (facto 48°);

4- a construção de um novo compartimento, com paredes e tecto de estrutura metálica, ligada à fachada posterior do edifício, com 8,45m2, que ocupa toda a antiga varanda do quarto n° 2 e prolonga-se sobre o novo pavimento criado sobre a cobertura da parte posterior do rés-do-chão (facto 49°);

5- e a construção de um abrigo para secagem de roupas, com armação e chapas metálicas, fixas ao muro exterior de vedação do prédio, sobre o mesmo pavimento criado sobre a cobertura da parte posterior do rés-do-chão (facto 51°).

26ª - Ora, salienta-se em primeiro lugar que conforme vem provado sob os factos 43° a 45°, ao nível do Io andar "o espaço arrendado à Ré terminava a norte na fachada tardoz ou posterior da parte alta do edifício", sendo aí o seu limite a varanda do quarto n° 2; e que para além dessa fachada "existia apenas a cobertura da parte posterior do rés-do-chão do edifício, que não era plana, mas sim constituída por três empenas, cada qual com duas águas", nem "tinha qualquer porta ou abertura de acesso através do Io andar do edifício",

27ª - Por isso, ao criar um degrau para passar sobre o murete de guarda da referida varanda (facto 46°), ao nivelar na totalidade a referida cobertura da parte posterior do rés-do-chão com uma estrutura superior de metal e madeira, forrada a tela asfáltica (facto 48°), ao construir sobre este novo pavimento plano um novo compartimento para prolongamento da lavandaria (factos 49° e 50°) e bem assim um abrigo para secagem de roupas (facto 51°), e ao retirar dele ainda outras utilidades (factos 52° e 53°), a Ré antes de mais violou o objecto do contrato.

28ª - E fê-lo dolosamente, através de actos a tanto dirigidos.

29ª - Com isso, não foi só a letra da cláusula do objecto que a Ré violou: foi todo o sinalagma, a "economia do contrato", pois aquando da celebração do contrato as partes figuraram um certo equilíbrio entre o objecto que uma cedia, e a retribuição

que pelo gozo daquele a outra pagaria: para determinado objecto, determinada renda.

30ª - Equilíbrio esse, que a Ré unilateralmente rompeu, quando é certo que salvo nos casos admitidos na lei, o contrato só pode ser modificado por mútuo consentimento dos contraentes (artigo 406º/1 do CC).

31ª - E esta violação do contrato é tão grave, pelo que revela de intenção da Ré de subverter sub-repticiamente o equilíbrio do contrato a seu favor, que só por si já tornaria inexigível ao senhorio a manutenção do contrato de arrendamento.

32ª - Mas além disso, as obras realizadas no espaço da primitiva cobertura da parte posterior do rés-do-chão modificaram claramente o aspecto exterior do prédio, pois substituíram uma cobertura arquitectonicamente diferenciada, de três empenas, cada qual com duas águas (facto 44°), por um pavimento plano, revestido de tela asfáltica, assente em painéis de madeira e numa estrutura metálica, que agora tapa na totalidade aquela cobertura original (factos 44° e 48°).

33ª - E a construção do compartimento para prolongamento da lavandaria, cuja estrutura foi ligada à fachada posterior do edifício, e sobressai em relação a esta, ocupando parte do novo pavimento aplanado, modifica também, com carácter perene, a fisionomia daquela fachada.

34ª - Por fim, o novo abrigo para secagem de roupas, assente sobre o mesmo novo pavimento plano, e cuja estrutura foi fixa ao muro exterior do prédio, afecta também, de forma evidente, o aspecto e o equilíbrio arquitectónico do prédio.

35ª - Nenhuma das obras provadas foi consentida pelos senhorios (facto 95°), que sobre elas também não foram chamados a consentir, nem sequer informados da sua realização (facto 96°).

36ª - E no elenco da matéria provada não se contém qualquer justificação para a necessidade (ou sequer para a conveniência) das obras realizadas, sendo certo que era à Ré que para impedir o direito de resolução accionado, competia alegar e provar uma tal hipotética necessidade (artigo 342º/2 do C.C.).

37ª - E também não se provou, e a Ré nem sequer alegou, que alguma vez tivesse avisado o senhorio da necessidade de realização de quaisquer obras.

38ª - Daí que não faça agora qualquer sentido invocar "o fim" do contrato para tentar justificar as obras feitas pela Ré, como faz o douto acórdão recorrido.

39ª - Ademais, porque haveria a cláusula do fim do contrato, que nenhuma obra expressamente autoriza, de valer mais do que aqueloutra em que as partes estipularam que aparte as expressamente ratificadas e autorizadas no contrato (factos 6º e 7º), quaisquer outras obras "só com consentimento escrito do senhorio" podiam ser feitas? Que razões de ordem pública impõem aqui que se postergue esta cláusula?

40ª - De resto, e revertendo o argumento da idade do contrato com que o douto acórdão recorrido tentou também justificar as obras (sem apoio, repete-se, na matéria de facto provada), o facto de a Ré ter-se mantido no gozo do locado, para o fim contratado, durante dezenas de anos, sem as obras agora realizadas, só atesta que elas não eram realmente necessárias, e muito menos indispensáveis.

41ª - Assim, conclui-se que o douto acórdão recorrido fez errada interpretação dos factos provados, e ao não considerar constituído o direito de resolução do contrato de arrendamento exercido pelos Autores, violou a norma do artigo 1083°, n° 2, do C. Civil.

42ª - Correcta estava, ao invés, a douta sentença da Primeira Instância, que fez uma apreciação exaustiva, circunstanciada e bem fundamentada, da matéria provada.

Pelo exposto, os Recorrentes rogam a Vossas Excelências Venerandíssimas, que se dignem conceder a Revista, e revogar o douto acórdão da Relação, confirmando a douta sentença da Primeira Instância, com o que, como sempre, farão JUSTIÇA!

Por sua vez, a R., contra alegou, apresentando as seguintes conclusões:

1. Deve, pura e simplesmente, confirmar-se o Acórdão recorrido e manter-se integralmente o decidido.

2. Se assim não for entendido, o que se não admite, a título subsidiário dever-se-á conhecer do seguinte:

a) Os factos invocados pelos AA., haviam já caducado como fundamento de despejo, uma vez que os AA visitaram o locado várias vezes na década de 90, altura em que a maioria das obras já estava realizada;

b) Os AA não alegaram factos e, consequentemente, não provaram factos que pudessem demonstrar estarmos perante um incumprimento, por parte da R. que, pela sua gravidade ou consequências, tornasse inexigível aos senhorios a manutenção do arrendamento, matéria sobre a qual o Acórdão recorrido não se pronunciou;

c) A cláusula relativa ao destino do arrendamento tem tal amplitude que sempre era lícito à R. fazer todas as obras necessárias à adaptação do locado a outro fim, legal e contratualmente consentido, sem necessidade de autorização escrita do senhorio, pelo que, por força do princípio de que "quem pode o mais pode o menos", não é aceitável que não pudesse a R. realizar as obras que levou a cabo para melhor adequação ao fim prosseguido - hotelaria -;

d) As obras realizadas pela R. não alteraram, substancial e consideravelmente, a estrutura interna e (ou) externa do locado e, em qualquer caso, sendo necessárias ao cumprimento das exigências legais e à melhor adequação e prosseguimento do fim contratual (hotelaria) não têm eficácia resolutiva do contrato (artº 1083°, n° 2., do C Civil);

e) Em qualquer caso, e por assim ser, sempre ocorreria, no contexto, da boa fé das partes, dos princípios da razoabilidade e ponderação de todas as circunstâncias, manifesto abuso de direito que, é, aliás, de conhecimento oficioso.

Termos em que dever-se-á julgar improcedente o recurso de Revista interposto pelos AA., confirmando-se o douto Acórdão recorrido, como é de DIREITO e JUSTIÇA.

Os AA/recorrentes vieram ainda responder ao que consideravam ampliação do objecto do recurso, sustentando a irrecorribilidade do decidido quanto à excepção de caducidade e a improcedência das demais questões suscitadas – juntando ainda o douto parecer constante de fls. 988 e segs., cuja junção se admite ao abrigo da imediata aplicabilidade da norma constante do art. 651º, nº2, do CPC, aprovado pela Lei 41/13.

5. O cerne do presente litígio prende-se com a possível eficácia resolutiva das obras realizadas no local arrendado pelo inquilino - minuciosamente descritas na matéria de facto fixada pelas instâncias - à revelia do senhorio , isto é, sem conhecimento e consentimento escrito deste, como o impunha o clausulado do contrato de arrendamento celebrado.

Saliente-se que não é controvertido o decidido pelas instâncias no que respeita ao resultado da aplicação das normas de direito transitório relativas à vigência do NRAU – ao entender-se que, não estando definido o exacto momento em que se efectivaram as obras que servem de fundamento ao pedido de despejo ( em particular, se estas, enquanto facto constitutivo do invocado direito à resolução, ocorreram, porventura, anteriormente à data da entrada em vigor da Lei 6/2006 ), se teria de enquadrar normativamente o litígio no âmbito do NRAU: e daqui resulta uma consequência assaz relevante quanto ao modo como a acção carece de ser estruturada, já que a aplicação do disposto no art. 1083º do CC implica que ao autor não baste invocar e provar os factos integradores do específico fundamento resolutivo que alega como causa petendi: na verdade, num caso, como o dos autos, não enquadrável nos tipos – meramente exemplificativos – definidos nas várias alíneas do nº2 desse preceito legal e passando a lei a prever agora uma cláusula geral, em que apenas atribui eficácia resolutiva à situação de incumprimento contratual do R. que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção da relação locatícia, resulta de algum modo agravado o ónus de alegação e prova que incide sobre o contraente que visa efectivar o direito à resolução.

É que, para tal pretensão proceder, terá o A. de demonstrar , não apenas que ocorreu determinada situação factual de incumprimento contratual culposo, mas ainda de convencer circunstanciadamente que tal situação de incumprimento, imputável à parte que desrespeitou certa cláusula do contrato, deve determinar – num juízo objectivo, proporcional e razoável - a inexigibilidade de manutenção da relação contratual e das vinculações que lhe são inerentes.

Estas considerações normativas são, aliás, particularmente relevantes a propósito da situação que originou a propositura da presente acção: na realidade, face ao estipulado no art. 64º, nº1, al.b) do RAU, era causa de resolução do contrato pelo senhorio a realização no prédio, sem consentimento dele, de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio arrendado ou a prática de actos que nele causassem deteriorações qualificáveis como injustificadas e consideráveis.

Pelo contrário, no regime do NRAU – e perante a inexistência de um tipo ou previsão normativa que se reporte especificamente à realização de obras vedadas legal ou contratualmente ao inquilino – terá o A:, interessado na resolução do contrato, o ónus de alegar, por um lado, os factos em que se consubstancia a violação culposa do dever de manutenção da coisa locada no estado originário, tal como emerge do preceituado no art. 1043º; e, por outro, em complemento desta factualidade essencial, que essa situação de incumprimento contratual tem objectivamente um relevo ou incidência na concreta constelação de interesses subjacente à relação contratual que legitima, segundo critérios de proporcionalidade e razoabilidade, a formulação de um juízo de não exigibilidade quanto à manutenção da relação locatícia.

No caso dos autos, admite-se que – atento o relevo e dimensão das obras realizadas pelo arrendatário e minuciosamente elencadas na matéria de facto – este incumpriu o dever de manutenção da coisa locada no estado em que a recebeu, representando as transformações e inovações realizadas no imóvel locado, envolvendo alguma alteração da sua aparência externa e, até certo ponto, da disposição interna das divisões, violação da obrigação contratual de se abster de realizar obras de relevância substancial sem autorização do senhorio, detentor do monopólio de transformação do imóvel locado.

Resta saber – e é este o ponto essencial a dirimir no presente recurso – se, atendendo às concretas peculiaridades e particularidades da relação contratual em causa, deverá atribuir-se à violação dessa obrigação potencialidade resolutiva do negócio, em termos de – num juízo objectivo e proporcional – se tornar inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.

Note-se que, a nosso ver, por via da técnica legislativa adoptada no NRAU quanto à previsão dos fundamentos do despejo, obrigando a articular e conjugar uma violação contratual relevante com a referida cláusula geral da inexigibilidade, instituída no nº 2 do art. 1083º, será a propósito do funcionamento, concretização e densificação desta que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso de direito e, em última análise, à actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde: ou seja, para saber se certo comportamento ilícito e culposo do inquilino deve configurar-se como idóneo para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual, terá o intérprete e aplicador da lei que ponderar adequadamente as questões que, num sistema fechado e taxativo de tipificação dos fundamentos de despejo, eram autonomamente abordadas em sede de funcionamento dos princípios ou cláusulas gerais do abuso de direito e da boa fé contratual, com vista a flexibilizar e eticizar a aplicação dos específicos e estritamente tipificados fundamentos de resolução contratual.

O funcionamento de tais princípios fundamentais para alcançar a justiça do caso concreto aparece, pois, essencialmente diluído na aplicação - na concretização e densificação - da cláusula geral de inexigibilidade – sendo evidente que uma pretensão resolutiva do senhorio que – baseando-se embora formalmente na ocorrência de determinada violação contratual, cometida pelo arrendatário – se possa considerar violadora dos princípios estruturantes da boa fé contratual ou da proibição do abuso de direito não se poderá manifestamente subsumir à dita e essencial cláusula de inexigibilidade na subsistência do arrendamento.

Este entendimento conduz, assim, a que seja a propósito da densificação da referida cláusula de não exigibilidade na manutenção do contrato que se irá ponderar a questão do invocado abuso de direito por parte do senhorio, suscitada na contra alegação – e objecto de resposta por parte dos recorrentes.

6. Importa, pois, analisar, na especificidade do caso concreto, as circunstâncias factuais dotadas de relevo para a formulação objectiva do juízo de inexigibilidade de que depende decisivamente a procedência da acção.

È que, como atrás se referiu, para a acção proceder e a resolução do contrato ser decretada não basta que a parte interessada no efeito resolutivo alegue e prove a realização de obras no locado que, extravasando, em maior ou menor grau, os poderes conferidos ao locatário, se consubstanciem num incumprimento contratual: é ainda necessária a alegação e demonstração de circunstâncias que – num juízo objectivo e concreto de ponderação e proporcionalidade – tornem razoável e adequada a produção do efeito extintivo da relação de arrendamento; e tal juízo de balanceamento ou ponderação terá de ser formulado tendo em conta as concretas circunstâncias envolventes, quer do contrato e do fim que lhe subjaz, quer do incumprimento da obrigação de o locatário se abster de introduzir alterações ou inovações substanciais no locado.

A primeira circunstância a ponderar - e a que atribuímos particular relevo - é a longuíssima duração temporal da relação contratual em litígio, já que, conforme resulta da factualidade provada, estamos confrontados com contrato de arrendamento que já dura há praticamente meio século, uma vez que foi celebrado em 13/4/1965 ( estando o local entregue à R. desde Outubro de 1964) e, desde então, sucessivamente renovado. Esta longuíssima duração da relação de arrendamento – e a estabilidade que lhe vai associada, bem como a confiança das partes na sua provável subsistência - não pode naturalmente deixar de ser tida em consideração quando se realiza uma ponderação entre a censurabilidade dos factos culposos cometidos pelo inquilino com as inovações que introduziu no imóvel e a sua relevância resolutiva – impondo-se , por via do princípio da proporcionalidade, concluir que só comportamentos de particular gravidade justificam o termo de uma relação contratual que subsiste ininterrupta e estavelmente entre as partes há várias décadas.

Esta prolongadíssima duração da relação contratual implica, aliás, que tenha de interpretar-se em termos razoáveis a expectativa do senhorio em reaver o locado no estado em que o entregou ao inquilino, várias décadas antes de operar a pretendida resolução: como resulta da petição inicial, é essencialmente neste interesse – para além da invocação da relevância construtiva das obras e do carácter substancialmente inovatório e de transformação do imóvel delas resultante - que os AA. fundamentam a inexigibilidade de subsistência do arrendamento , ao afirmarem que as modificações substanciais introduzidas no locado levarão necessariamente a que quando, findo o arrendamento, os senhorios receberem o locado, o irão encontrar muito diferente daquilo que poderiam esperar, face às plantas do projecto final de construção do edifício aprovado pela Câmara , e ao contrato.

Sucede que este interesse ou expectativa - que poderia revelar-se razoável e proporcional em arrendamentos que vigoraram por períodos temporais limitados – perde claramente consistência quando se trata de reaver prédio arrendado há cerca de meio século e no qual o senhorio não realizou, durante esse período, qualquer obra; é que, de duas uma: ou o inquilino também se absteve de efectuar, por sua conta, qualquer obra de fundo no locado – e, nesse caso, este estará, pela natureza das coisas, inevitavelmente degradado pelo uso e natural obsolescência, já nada tendo plausivelmente a ver com o estado originário da construção; ou tal degradação acabou por ser evitada por obras de conservação extraordinária - ou até mesmo de inovatória transformação - da iniciativa do locatário, confrontado com a inércia ou indisponibilidade do senhorio para, perante o exíguo valor pecuniário da renda, assumir a efectiva manutenção e adequação do imóvel ao fim contratual – obstando-se à inevitável degradação interior e exterior, com o custo de se produzir alguma alteração na fisionomia interna ou externa do imóvel…

Por outro lado, numa situação de prolongadíssima duração do arrendamento assume particular relevo a determinação do momento em que foram realizadas as obras e, muito em especial, se se tratou de obras levadas a cabo faseadamente ao longo de vários anos – ou de alterações em bloco, introduzidas massivamente no locado numa mesma altura: como é evidente, por força do princípio da proporcionalidade, esta última situação assume naturalmente um maior relevo e gravidade, por revelar um propósito de alteração radical e instantânea da fisionomia ou estrutura do locado - sendo certo que, no caso dos autos, se ignora em absoluto em que data ou datas se realizaram as obras descritas na matéria de facto ( sustentando a R. que tais obras são o resultado de múltiplas intervenções no imóvel, realizadas ao longo dos anos para evitar a sua degradação e obsolescência, comprometedoras em última análise do fim do contrato).

Não pode, deste modo, considerar-se que a totalidade – ou sequer a maioria - das obras especificadas na matéria de facto ocorreram em Abril de 2008, quando o A. foi alertado por terceiros da movimentação de materiais de construção no local arrendado, desencadeando a presente acção.

Tem ainda particular relevância e acuidade na avaliação da possível eficácia resolutiva a circunstância de o fim do arrendamento ser o exercício de actividade hoteleira: na realidade, nesta peculiar situação a ausência de obras no locado durante décadas – porque o senhorio as não fez e o locatário cumpriu escrupulosamente o dever de manter a coisa no estado em que a recebeu – acabaria seguramente por inviabilizar, em termos práticos, o fim do contrato, obstando a obsolescência e degradação das instalações ao exercício economicamente viável de tal actividade do ramo turístico.

Este aspecto tem, aliás, sido realçado pela jurisprudência: veja-se, por exemplo, o AC. de 19/3/09 , proferido pelo STJ no P. 09A0338 , em litígio regido ainda pelo estipulado no RAU e em situação que apresenta alguma similitude com o caso dos autos:

- Provando-se que o aspecto exterior do prédio arrendado foi alterado ao nível da fachada principal e das empenas, passando a cor das paredes de creme para amarelo e de cinzento claro para branco, e a cor das guardas metálicas de preto para verde garrafa, bem como dos vãos envidraçados (de alumínio à cor natural para castanho escuro), e que a arrendatária também fez alterações nas varandas dos quartos e na entrada, que visaram tornar o edifício mais adequado aos fins a que se destina (o exercício da actividade hoteleira) no sentido do seu embelezamento e comodidade, não se pode considerar que tais modificações sejam de molde a alterar substancialmente a estrutura externa do edifício.

A mudança das divisórias amovíveis na cave do edifício, a eliminação da cozinha e no seu lugar a instalação de escritórios, copa e instalação sanitária, não pode ser considerada alteração substancial da disposição interna das divisões do edifício. O mesmo se diga de pequenas demolições na zona da entrada e construção de divisória de separação entre o bar e o hall da recepção, sendo certo que em toda a ponderação se tem de atender à dimensão do prédio, com 7 andares, cave e sub-cave.

Importa ainda avaliar prudencialmente –em estrita consonância com o princípio da proporcionalidade – o relevo efectivo das obras realizadas pela R. e o grau de afectação do interesse do senhorio na imutabilidade do prédio arrendado: sendo certo que as intervenções operadas extravasaram efectivamente o estrito plano das obras de conservação do locado, envolvendo algum nível de inovação e transformação, verifica-se, porém, que a intensidade e relevância destas é bem menor do que, à primeira vista, poderia inculcar a longa lista das obras especificadas na matéria de facto, resultante de uma descrição absolutamente minuciosa e exaustiva de todas as intervenções realizadas no locado, de significados e importância substancial muito diferentes.

Note-se que algumas das obras elencadas carecem manifestamente de eficácia resolutiva; por exemplo: a construção de um simples armário metálico, adjacente à entrada, para depósito de garrafas de gás ( pontos 22/24 da matéria de facto), a retirada de duas portas ( pontos 33/34), a reconstrução do balcão da recepção, originariamente existente em 1964 ( pontos 29/32), a construção de pequenas compartimentos ou abrigos mediante estruturas, adjacentes ao imóvel, de paredes e tecto de estrutura metálica e/ou chapas de plástico ( pontos 49/52), bem como a cobertura metálica e de acrílico do terraço do 5º andar ( ponto 94) – sendo de realçar que, quanto a estas construções externas, facilmente desmontáveis sem afectação da estrutura do prédio, se os AA. consideram que originam prejuízo estético relevante, poderão perfeitamente obter a condenação da R a eliminá-las a suas expensas; seria, na realidade, violador do princípio da proporcionalidade a conclusão de que se tornaria inexigível a subsistência de um contrato de arrendamento – e da própria actividade empresarial da R. – vigente há cinco décadas, por força da construção, embora irregular e censurável, em data indeterminada, de meras estruturas metálicas e de chapa adjacentes à estrutura construtiva do imóvel, facilmente elimináveis sem afectação daquela.

Cumpre ainda realçar que as intervenções construtivas da R. no imóvel – porventura as mais substanciais e significativas - tiveram originariamente na sua base a necessidade de realizar obras de conservação ou adaptação, essenciais ao próprio fim do contrato, não resultando do elenco dos factos provados que tenham envolvido qualquer afectação da estabilidade construtiva do prédio ou prejuízo estético ou funcional relevante : é o que ocorre com a adaptação e nivelamento da entrada e recepção , visando satisfazer as exigências de acesso a deficientes e com a renovação das casas de banho de alguns quartos, já que algumas das canalizações e material eléctrico estavam degradados; é certo que a R. não se limitou estritamente a manter a fisionomia de tais locais, instalando apenas as indispensáveis rampas de acesso e renovando apenas as canalizações e equipamentos eléctricos degradados ou deteriorados – optando antes por alterar o hall e a recepção, nivelando os pavimentos; e, nos quartos, substituindo e reconstruindo, com paredes de pladur, as casas de banho degradadas por compartimentos incluídos inteiramente no habitáculo dos quartos, no local onde existiam de origem roupeiros embutidos; por outro lado, a eliminação das antigas e originárias casas de banho exteriores ao espaço dos quartos ditou a sua reafectação a outras funções conexionadas com o fim do arrendamento.

Não parece, porém, que tal excesso do locatário que – ao renovar determinados equipamentos, essenciais à realização do fim do contrato, num caso em que o senhorio não tomou qualquer iniciativa quanto à realização das obras indispensáveis, face à natural obsolescência do locado – introduziu algumas inovações na fisionomia interior do prédio, possa justificadamente legitimar, se devidamente ponderadas as concretas circunstâncias do caso, a resolução da relação contratual iniciada em 1964

Na verdade, a relevância destas inovações construtivas – realizadas essencialmente no local da recepção e em 6 quartos – tem de ser objecto de um juízo de ponderação que se articule razoavelmente, quer com a profundidade ou intensidade das inovações introduzidas , quer com a dimensão total do locado, que, no caso, abrange todo um prédio urbano de 6 andares ( com excepção do R/C e cave), comportando o estabelecimento hoteleiro 23 quartos e 2 suites, a maioria dos quais permaneceu absolutamente imune às obras efectuadas pela R.

Assim e pelos fundamentos apontados considera-se que as obras realizadas pela R. no imóvel locado carecem de relevância resolutiva, por não preencherem adequadamente a cláusula geral, prevista no nº2 do art.1083º do CC, de inexigibilidade de manutenção do arrendamento – ficando, em consequência, prejudicada a apreciação das questões relativas à caducidade do direito de resolução, suscitadas subsidiariamente pelo recorrido,

6. Nestes termos e pelos fundamentos apontados nega-se provimento à revista.

Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 13 de Fevereiro de 2014

Lopes do Rego (Relator)

Orlando Afonso

Távora Victor