2047/20.1T8MTS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O prazo constante de contrato promessa para celebração de contrato prometido, onde não consta qualquer consequência para a sua inobservância, e em que também se demonstra que, decorrido o mesmo, ainda há interesse na sua celebração, não é um prazo essencial/absolutamente fixo.

II- Para através da interpelação admonitória, prevista no artigo 808.º, do C. C., se poder converter a mora em incumprimento definitivo, é necessário que o novo prazo seja razoável.

II. I - É irrazoável o novo prazo de 20 dias concedido pelo promitente vendedor para celebração do contrato prometido se, cerca de uma semana antes do seu fim, o mesmo contraente tem todas as condições para perceber que não será possível tal marcação e aceita a prática de ato prévio que impossibilita o cumprimento do prazo (avaliação do imóvel pela entidade bancária que irá analisar o pedido de empréstimo do promitente comprador).

III- A alienação a terceiro do imóvel objeto do contrato promessa faz incorrer em incumprimento definitivo o promitente vendedor, tendo assim de restituir o sinal que recebeu em dobro – artigo 442.º, n.º 2, do C. C. -.

Proc. N.º 2047/20.1T8MTS.P1

Sumário.

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1) . Relatório.

AA, residente na Rua ..., ..., ..., Matosinhos, propôs contra

BB, residente no Largo ..., Vila Nova de Gaia,

Ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, pedindo que se julgue procedente a ação, resolvendo contrato-promessa de compra e venda e, em consequência, se condene o Réu no pagamento do dobro do sinal por ela prestado, no valor de 20.000 EUR, acrescido de juros de mora.

A título subsidiário, pede que se condene o Réu no pagamento, a título de indemnização por responsabilidade civil contratual, o dobro do sinal por ela prestado, no mesmo valor.

O sustento do pedido é o incumprimento pelo Réu de contrato promessa de compra e venda de um imóvel em que a Autora surge como promitente compradora e o Réu como promitente vendedor.

O Réu contestou, negando o incumprimento.

Em novo articulado, a Autora pediu a condenação do Réu como litigante de má-fé em multa e indemnização em valor não inferior a 2 000 EUR, matéria que o Réu impugnou.

Realizou-se audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, elencando-se como:

- Objeto de litígio:

- «condenação do Réu a pagar à Autora a quantia de €20.000,00, a título de dobro do sinal, ou subsidiariamente a título de indemnização por responsabilidade contratual, acrescida de juros de mora, por incumprimento do contrato promessa de compra e venda de imóvel que com ela celebrou.».

E

Temas de prova:

«Contacto estabelecido entre a Autora e a imobiliária que representava o Réu no negócio em todas as diligências inerentes à celebração do contrato promessa de compra e venda.

Razão de ser da não realização da escritura no prazo previsto no contrato promessa.

Conhecimento do Réu e mediadora dessas razões.

Impossibilidade de essa imobiliária entrar em contacto com o Réu, antes e depois de 12/04/2019, não atendendo este as chamadas telefónicas, nem respondendo aos e-mails que aquela lhe enviou.

Período em que ocorreram essas tentativas de contacto

Imediata marcação da escritura pela Autora e da avaliação bancária após conseguir contacto com o Réu.

Datas da realização da avaliação bancária e da comunicação ao Réu da data da primeira escritura.

Comparência no cartório para realização da escritura no dia 20/09/2019.

Marcação de nova data para a escritura e sua comunicação ao Réu.

Comparência no cartório para realização da escritura em 18/06/2019.

Falta de informação pelo Réu de que tinha vendido o imóvel a terceiros.».

Realizou-se julgamento, tendo sido proferida sentença em que julgou a ação integralmente procedente e, em consequência, se decidiu:

Declarar resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes em 30/10/2018, descrito no ponto 3 dos factos provados.

Condenar a Ré a pagar ao Autor a quantia de 20.000 EUR, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, desde a data da citação, até efetivo e integral pagamento.

Inconformado, recorre o Réu, formulando as seguintes conclusões:

«1. Por sentença proferida em 30/06/2022, o Tribunal “a quo”, declarou resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes em 30/10/2018, descrito no ponto 3 dos factos provados e condenou o Réu a pagar à Autora a quantia de €20.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 4% ao ano, desde a data da citação, até efetivo e integral pagamento.

2. A convicção do tribunal “a quo” resultou da apreciação conjugada de toda a prova produzida, de acordo com as regras da lógica e da experiência comum.

3. Entende a Ré, ora Recorrente que houve erro de julgamento do tribunal “a quo”.

4. O Tribunal “a quo” deu como provado que as partes celebraram um contrato promessa em 30 de outubro de 2018 - ponto 3 dos fatos provados;

5. O Tribunal “a quo” deu como provado que nesse contrato promessa as partes fixaram um prazo de 120 dias para a celebração da escritura definitiva de compra e venda - ponto 5 dos fatos provados.

6. O Tribunal “a quo” deu como provado que a Autora entregou ao Réu a quantia de 10.000,00€ a título de sinal na data da celebração do contrato promessa – ponto 7 dos fatos provados.

7. O prazo de 120 dias acordado pelas partes expirou no dia 28 de fevereiro de 2019.

8. No dia 12 de abril de 2019, o Réu enviou á Autora carta registada com aviso de receção, em que a interpelava para proceder á marcação da escritura de compra e venda, no prazo de 20 dias sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida – ponto 10 dos fatos provados.

9. O prazo de 20 dias expirou no dia 6 de maio de 2019.

10. A Autora marcou a escritura de compra e venda para o dia 20 de maio de 2019.

11. As partes celebraram entre si um contrato-promessa bilateral, de natureza formal, com entrega de sinal e cujo clausulado se encontra plasmado no doc. 1 junto com a petição inicial (ponto assente entre ambas as partes).

12. Nos termos dos artigos 441º e 442º do Código Civil, "toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço". e “se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue”.

13. Não tendo sido celebrada a escritura pública até ao dia 28 de fevereiro de 2019, e tendo essa obrigação da Autora prazo certo, esta ao não marcar a escritura pública até essa data, incumpriu a obrigação que assumiu com o Réu.

14. Esse incumprimento presume-se culposo, atenta a presunção de culpa que incide sobre a Autora, nos termos do disposto no artigo 799º nº 1 do Código Civil.

15. Entendeu o tribunal “a quo” e bem, que a Autora não ilidiu a presunção de culpa no incumprimento desta obrigação.

16. Um dos fundamentos legais para a resolução do contrato é o incumprimento da outra parte conforme o disposto no artigo 801º, n.º 2 do Código Civil.

17. A resolução do contrato tem, assim, nos termos da alínea d) do nº 1 do artigo 801º do Código Civil, de ser consequência, legal ou convencional, da violação negocial e não é admitida sem que a mora se converta em incumprimento definitivo, seja através de interpelação admonitória, seja pela verificação de perda, objetivamente considerada, do interesse do credor na manutenção do contrato conforme disposto no artigo 808º, n.os 1 e 2 do Código Civil.

18. No caso dos autos, estamos perante uma situação de mora da Autora, que não cumpriu a sua obrigação (de marcação da escritura pública de compra e venda) no prazo estipulado no contrato promessa (no prazo máximo de 120 dias a contar da data da celebração do contrato), devendo notificar o Réu para efeito, por carta registada com aviso de receção com, pelo menos, 15 dias de antecedência.

19. No nosso caso, estamos perante uma situação em que a obrigação tinha prazo certo (os tais 120 dias a contar da data da celebração do contrato), pelo que o Réu não carecia de interpelar a Autora para cumprir.

20. Na sentença recorrida, entendeu tratar-se de um prazo fixo relativo a determinar, como sucedeu no caso dos autos, a marcação de um novo prazo para o cumprimento.

21. O Réu procedeu a uma notificação admonitória, concedendo à Autora vinte dias para promover a celebração do contrato definitivo, (o contrato de compra e venda).

22. Independentemente da perda do interesse do credor, a lei permite que este, no caso de mora, fixe ao devedor um prazo razoável para cumprir, sob pena, igualmente, de se considerar impossível o cumprimento.

23. A interpelação admonitória exige o preenchimento de três pressupostos: a existência de uma intimação para cumprimento, a consagração de um prazo perentório, suplementar, razoável e exato para cumprir, e a declaração cominatória de que findo o prazo fixado, sem que ocorra a execução do contrato, se considera este definitivamente incumprido.

24. O Réu enviou à Autora a carta de 12 de abril de 2019, a fazer-lhe a interpelação admonitória e a conceder-lhe o prazo de 20 dias para a marcação da escritura pública para a celebração do contrato definitivo, sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.

25. Este prazo limite que o Réu fixou à Autora é um prazo especial, estipulado ad hoc.

26. Tem sido entendido pelo Supremo tribunal de justiça que o prazo é razoável se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.

27. O tribunal “a quo” considerou que o prazo fixado para a marcação da escritura não era razoável, à luz das razões prescritas no artigo 808º do Código Civil e do princípio estabelecido no artigo 760º, n.º 2, do mesmo Código, pelo que não podia o Réu arrogar-se o direito de resolver o contrato.

28. Tal como resulta dos fatos considerados provados, o prazo que, na prática, foi concedido à Autora para a marcação da escritura não foi o prazo de 20 dias, mas de mais de 6 meses.

29. as partes convencionaram no contrato-promessa – datado de 30 de outubro de 2018, que a marcação da escritura pública de compra e venda do imóvel, objeto do contrato, seria celebrada por iniciativa da Autora, no prazo máximo de 120 dias a contar da data do contrato-promessa.

30. Tal prazo tinha terminado em 28/02/2019, sem que a Autora tivesse promovido a realização da mencionada escritura.

31. Em 12 de Abril de 2019, o Réu remeteu à Autora, (quase seis meses após a data da celebração do contrato promessa), uma carta, dando a saber à Autora que, decorrido todo este tempo, sem que tivesse promovido a realização da escritura, encontrando-se a Autora em mora desde 01/03/2019, ainda lhe concedia, ao abrigo do disposto no artigo 808º, n.º 1, do Código Civil, o prazo de 20 dias para que promovesse a celebração da escritura pública de compra, sob pena de o contrato ser considerado não cumprido.

32. O Réu em 07/05/2019, enviou à Autora nova missiva a comunicar a resolução do contrato.

33. Pelo que, apesar de entendermos ser um prazo razoável, o tribunal “a quo” na sua decisão, não se podia restringir ao prazo dos 20 dias mencionados na carta de 12 de abril de 2019 para considerar o prazo dado pelo Réu à Autora como não razoável.

34. Em 12 de Abril de 2019 já tinha decorrido, quase seis meses depois de celebrado o contrato promessa e quase três meses depois da constituição em mora da Autora.

35. Aquele prazo, de 20 dias, era perfeitamente suficiente, já que a Autora nessa altura, como lhe competia, devia ter já encetado diligências no sentido de preparar a escritura pública.

36. Por outro lado, a Autora não alegou nem provou que o prazo que o Réu lhe concedeu era um prazo irrazoável.

37. Não consta da matéria de fato provada qualquer fato que nos permita concluir que a Autora necessitaria de um prazo mais longo para cumprir a obrigação a que se vinculou – a marcação da escritura pública.

38. Incumbia à Autora o ónus de alegar e provar que necessitava de um prazo mais longo para cumprir a obrigação a que se vinculou.

39. Por outro lado, também não pode ser considerado legítimo impor ao Réu a eternização da situação de mora, como o pretende o tribunal “a quo”.

40. E não se refira, como o faz o tribunal “a quo”, à suposta falta de colaboração do Réu, porque também ficou provado que o Réu permitiu que se procedesse à avaliação do imóvel no dia 24 de Abril de 2019, ainda antes da data limite fixada pelo Réu na interpelação admonitória para a celebração da escritura pública.

41. Ou ao fato do Réu ter protelado o pedido de distrate das hipotecas, porque como bem deveria saber o tribunal “a quo”, o distrate das hipotecas apenas tem de ser apresentado no dia da celebração da escritura pública e não antes.

42. O contrato-promessa mostra-se validamente resolvido quando realizada em termos regulares a interpelação admonitória, que contém a cominação da extinção do contrato condicionada à inobservância do prazo fixado, a condição estabelecida se considera verificada;

43. À data da outorga da escritura através da qual procedeu o Réu à venda do imóvel a terceiro, havia já ocorrido o incumprimento definitivo pela Autora do contrato-promessa, bem como a resolução do negócio, operada por carta registada enviada pelo Réu á Autora em 7 de maio de 2019.

44. Assim sendo, andou mal o tribunal recorrido que, perante a matéria de fato dada como provada (e analisados os documentos em que a mesma se baseou) concluiu que não assistiu razão ao Réu em resolver o contrato promessa celebrado com a Autora, por falta de cumprimento definitivo do mesmo.

45. Não se mostrando cumprido o prazo suplementar concedido à parte para a conversão da mora em incumprimento definitivo, assistia ao Réu o direito de resolver o contrato – artigo 808º, nº1 do Código Civil – o que ele fez, através da comunicação que enviou à ré em 7 de maio de 2019, bem como de fazer sua a quantia recebida a título de sinal prestado (artigo 442º, nº2, 1ª parte do CC).

46. Neste sentido tem decidido o Supremo Tribunal de Justiça, como se refere a título de exemplo o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça no acórdão de 26/03/2015, in www.dgsi.pt, ou o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/05/2022, in www.dgsi.pt.».

Pede assim que se revogue a decisão recorrida e se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes em 30/10/2018 com fundamento na resolução feita pelo Réu em 07 de maio de 2019 como consequência do incumprimento definitivo da Autora, com a perda de sinal entregue pela Autora a favor do Réu.».

A recorrida contra-alegou pugnando pela manutenção do decidido.

As questões a decidir são:

- natureza do prazo fixado no contrato para a celebração do contrato prometido;

- mora dos sujeitos contratuais e eventual incumprimento definitivo;

- consequências do incumprimento contratual do contrato promessa por falta de celebração do contrato prometido.

2) . Fundamentação.

2.1) . De facto.

Discutida a causa, foram julgados provados os seguintes factos:

«1- Com o propósito de celebrar um contrato de compra e venda, a Autora, após consultar os anúncios da A... Imobiliária da ..., ficou interessada na aquisição de um bem imóvel, propriedade do Réu, que se encontrava para venda.

2- A A... Imobiliária da ... havia sido, em momento anterior, contratada pelo Réu, no sentido de, mediante a atividade de mediação imobiliária, proceder à venda do imóvel, da qual este era proprietário.

3- No dia 30 de outubro de 2018, a Autora e o Réu fizeram um acordo, por escrito que designaram de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, no qual o Réu, enquanto promitente vendedor, declarou prometer vender uma fração autónoma sita na Rua ..., ... ..., habitação, no 1º andar direito, e na cave um lugar de garagem e uma arrecadação, e a Autora, na qualidade de promitente compradora, declarou prometer comprar essa fração autónoma – cfr. doc. nº 1 junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

4- A Autora, comprometeu-se a pagar, pela compra da mencionada fração autónoma, o valor de €85.000,00, sendo este liquidado da seguinte forma:

a. Na qualidade de sinal e como princípio de pagamento, no ato da assinatura do contrato-promessa, a Autora entregaria, ao Réu, o cheque nº ..., sacado ao Banco Banco 1..., emitido à ordem B..., LDA., no valor de €10.000,00, valor que seria, posteriormente, devolvido para a conta do Réu, servindo o documento referido em 3 como documento integral de quitação após boa cobrança do sinal;

b. O remanescente do preço, que se cifra em €75.000,00 seria liquidado no ato de escritura do contrato de compra e venda, mediante cheque bancário.

5- A Autora e o Réu, igualmente no escrito que designaram de contrato-promessa referido em 3, declararam comprometer-se a celebrar a escritura de compra e venda no prazo de 120 dias, a contar dessa data.

6- Cabendo à Autora a marcação da mesma, tendo, por isso, de avisar o Réu do dia, local e hora da mesma, com 15 dias de antecedência, por interposto da A... Imobiliária da ..., mediadora imobiliária contratada pelo Réu, para servir como intermediária nesse negócio.

7- A Autora entregou ao Réu a quantia de €10.000,00 referida em 4, a).

8- A Autora não marcou a escritura pública no prazo referido em 5 por dificuldades na obtenção de empréstimo bancário, que veio a solicitar ao Banco Banco 2..., SA, para financiar essa aquisição.

9- Factos de que o Réu e a imobiliária referida em 2, tinham pleno conhecimento, nunca tendo suscitado qualquer questão quanto a este problema.

10- O Réu procedeu, por via postal registada, com aviso de receção, à interpelação da Autora, para que esta procedesse à marcação da escritura de compra e venda da fração autónoma, sob pena de se considerar a obrigação como definitivamente não cumprida – cfr. doc. nº 2 junto com a petição inicial, que se dá por integralmente reproduzido.

11- A Autora recebeu essa carta em 15/04/2019 – cfr. doc. nº 2, junto com a contestação, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

12- A Autora procedeu à marcação da respetiva escritura, para o dia 20 de maio de 2019,

13- tendo, a imobiliária mediadora do contrato, informado o Réu da marcação da avaliação da fração autónoma, por parte do banco credor, e da marcação da escritura da compra e venda. – cfr. docs. nºs 3 a 9 juntos com a petição inicial, que se dão por integralmente reproduzidos.

14- A referida mediadora solicitou ainda ao Réu, por e-mail de 30/04/2019, que junto do seu banco efetuasse o pedido de distrate bancário a fim de garantir o cancelamento das hipotecas registadas no imóvel e informou-o de que o pedido teria que ser realizado, no máximo até 03/05/2019.

15- O Réu protelou o pedido de distrate das hipotecas.

16- A Autora sempre manteve contacto com a imobiliária referida em 2, porquanto, era esta quem representava o Réu, no negócio em causa, o que fez com que todas as diligências inerentes à celebração acordo referido em 3, bem como todas as demais diligências tivessem sido articuladas com a imobiliária.

17- A Autora apenas teve contacto, diretamente, com o Réu quando foi outorgado o acordo referido em 3, nunca mais tendo contacto com o mesmo.

18- No dia 7 de maio de 2019, o Réu procedeu à resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado com a Autora, conforme doc. nº 10 junto com a petição inicial, que se dá por integralmente reproduzido.

19- Tendo fundamentado a resolução no facto de a Autora não ter marcado a escritura da compra e venda, no prazo por ele concedido e indicado na carta de interpelação enviada a 12 de abril de 2019.

20- A imobiliária mediadora do negócio tentou, pelo menos desde o início do mês de abril de 2019, por diversas vezes, entrar em contacto com o Réu, o que se mostrou infrutífero, por este não atender as chamadas telefónicas efetuadas, nem retornar as mesmas, nem responder aos e-mails que lhe foram enviados pela mesma.

21- Quando foi, finalmente, possível o contacto com o Réu, a imobiliária mediadora procedeu, de imediato, à marcação da avaliação bancária, por carta registada remetida ao Réu em 17/04/2019, para o dia 23 ou 24 de abril de 2019 e, após a realização da mesma, procedeu à marcação da escritura de compra e venda, tendo disso informado o Réu por e-mail de 30/04/2019 e carta registada com aviso de receção remetida em 02/05/2019 – cfr. docs nºs 3 a 7 juntos com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzidos.

22- De acordo com o Réu, a avaliação foi realizada no dia 24/04/2019, tendo o Réu estado presente na mesma.

23- Na data marcada para a escritura compareceram a Autora, os seus fiadores e a representante do banco Banco 2..., SA, enquanto parte credora, não tendo o Réu comparecido à mesma.

24- Devido à não comparecência do Réu, a Autora procedeu à marcação de uma nova escritura, para o dia 18 de junho de 2019, tendo o Réu sido informado da sua marcação, através de carta registada com aviso de receção – cfr. docs. nºs 14 a 16 da petição inicial, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

25- Em resposta à informação da segunda marcação da escritura do contrato de compra e venda, o Réu voltou a reiterar a resolução do contrato, conforme doc. nº 17 junto com, a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

26- Em face desta reiteração, a imobiliária, na qualidade de mediadora do negócio, renovou a indicação da data da segunda marcação da escritura, aludindo à consequência legal derivada da não comparência do Réu, conforme docs. nºs 18 e 19 juntos com a petição inicial.

27- Na data marcada para a segunda escritura compareceram, igualmente, a Autora, os seus fiadores e a representante do banco Banco 2..., SA, enquanto parte credora, não tendo, da mesma forma, comparecido à escritura o Réu.

28- Após consulta do registo predial da fração autónoma a Autora constatou que a mesma tinha sido vendida, pelo Réu, encontrando-se o registo da transmissão da propriedade pendente – cfr. doc. nº 21 junto com a petição inicial, que se dá por integralmente reproduzido.

29- Em 20/03/2019, o Réu celebrou contrato promessa de compra e venda desse imóvel com CC, pelo qual se obrigou a vender-lhe, ou a quem este indicar, essa fração pelo preço de €83.000,00, tendo sido entregue por este àquele nessa data a quantia de €10.000,00, a título de sinal e início de pagamento – cfr. documento junto em 17/03/2022, que aqui se dá por integralmente reproduzido.».

30- A fração autónoma referida em 3 foi vendida pelo Réu a DD, em 7 de junho de 2019 – cfr. doc. nº 22 junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.

31- O Réu não informou desse facto, nem a Autora, nem a A... Imobiliária da ....».

E foram julgados não provados:

«a) O Réu recebeu a carta para marcação da escritura em 06/09/2019.

b) Os condicionalismos bancários são completamente alheios à Autora.».

2.2) . Do mérito do recurso.

Nos autos, é matéria totalmente assente que a Autora celebrou com o Réu, em 30/10/2018, um contrato promessa de compra venda, tal como definido pelo artigo 410.º, n.º 1, do C. C. e como menciona na sentença recorrida.

A Autora surge como promitente compradora e o Réu como promitente vendedor, sendo o objeto uma fração autónoma de um edifício sitio em

No que releva para a análise do recurso, as partes comprometeram-se a celebrar a escritura de compra e venda no prazo de 120 dias, a contar da data da celebração contrato (facto 5), cabendo à Autora a marcação dessa data, avisando o Réu do dia, local e hora da mesma, com 15 dias de antecedência, por interposto da imobiliária contratada pelo Réu (facto 6).

Os referidos 120 dias findavam em 28/02/2019, tendo a escritura sido marcada, pela primeira vez, pela Autora, em 20/05/2019.

Independentemente da análise do que sucedeu para se ter atingido esta última data, afigura-se que a primeira questão que o Réu/recorrente suscita é a de que não tendo sido celebrada a escritura pública até ao dia 28/02/2019, a Autora teria incumprido definitivamente o contrato promessa pois entende que não carecia de interpelar a Autora para cumprir.

Pensamos que o tribunal recorrido entendeu corretamente ao concluir que nada dos autos se mostra provado que permita concluir que o prazo fixado pelas partes para a celebração do contrato definitivo era um prazo essencial.

Essa essencialidade do prazo resultaria se do contrato ou das circunstâncias que envolviam o mesmo, se pudesse aferir que, ultrapassado o prazo, já não tinha (no caso) o Réu interesse em celebrar o contrato; tal poderia suceder se contratualmente se tivesse determinado essa essencialidade, clausulando-se que ultrapassado tal período temporal, se considerava resolvido o contrato ou se percebesse pelos factos que após tal data, era percetível que aquele interesse se desvanecia – a venda da fração estivesse relacionada com um outro evento que para o Réu só podia ser satisfeito até 28/02/2019.

O Ac. da R. E. de 06/12/2007, rel. Bernardo Domingos, www.dgsi.pt., concretiza exemplarmente o que pode estar em causa, ao referir que:

«Saber se o estabelecimento do prazo de cumprimento duma obrigação é ou não essencial e se o seu decurso se traduz num incumprimento definitivo é tarefa que deve resultar não só da interpretação das cláusulas do contrato, como do comportamento anterior e posterior dos contraentes.

BRANDÃO PROENÇA, em O Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral A Dualidade Execução Específica-Resolução”, 1987, p. 110., preconiza que «o significado do prazo certo fixado para serem emitidas as declarações de vontade (…) terá que ser “deduzido” do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes (existência ou não de prorrogações) ou de outras circunstâncias coadjuvantes.

Ainda assim - segundo este Autor [ob. Citada, página 112] -, «parece poder ser transposto para esta sede, e por maioria de razão, o princípio de que, em regra, o prazo essencial não é “absolutamente fixo” (não há por parte dos promitentes um interesse temporalmente delimitado), mas apenas “relativamente fixo”». Dito isto, «pode, no entanto, concluir-se pela essencialidade absoluta (em regra, subjetiva ou pactícia) ou, até, por uma “finalidade essencial”, sempre que aos promitentes só interesse celebrar o contrato dentro do prazo fixado (normalmente o maior interessado será o promitente-comprador ou o promitente-arrendatário), por razões jurídicas (necessidade de serem observados outros prazos), materiais (carência absoluta do bem em causa ou do preço em dívida) ou quando certas circunstâncias coenvolventes o imponham (p. ex., caducidade do empréstimo bancário deferido, se a escritura de compra e venda não for realizada dentro de certa data)».

«A maior ou menor “força” das expressões empregues pelas partes constituirá – segundo BRANDÃO PROENÇA – um elemento hermenêutico a ter em conta (p. ex., cláusulas do tipo “…até final de certa data, sob pena de ser rescindido, sem direito à devolução do sinal” ou “…dentro de certo prazo prorrogável por mais algum tempo improrrogável”).

Na jurisprudência nacional, também prevalece o entendimento segundo o qual, «no contrato-promessa, quando se fixa um prazo final para o cumprimento de uma promessa sinalagmática, há que ver, em cada hipótese, se se quer estabelecer um prazo findo o qual o contrato caduca automaticamente, ou findo o qual assistirá a qualquer das partes ou a uma delas o direito de o revogar [rectius, de o resolver], se entretanto ele não tiver sido cumprido».

De todo o modo, «nada tendo sido alegado, nesse sentido [isto é, no sentido de que, decorrido o prazo previsto no contrato-promessa para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, o contrato deixaria de interessar aos intervenientes], pelas partes, deve considerar-se que, decorrido o prazo consignado, o contrato não caducou».

Por outro lado, o comportamento das partes posterior à ultrapassagem do prazo inicialmente fixado no contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo é susceptível, por si só, de revelar o carácter não essencial daquele prazo. É que, «decorrido o prazo, estipulado no contrato-promessa, para a celebração da escritura do contrato definitivo de compra e venda, sem que esta se tenha efetivado, o contrato não se resolve automaticamente; a resolução depende de ato concreto das partes, e estas podem prorrogar o prazo por acordo». Na verdade, «os promitentes podem prorrogar tacitamente o termo final para a celebração do contrato prometido, mantendo entretanto o contrato-promessa total eficácia e irrelevando a eventual mora anterior de algum dos contraentes». Assim, por exemplo, «se, num contrato-promessa de compra e venda de imóvel, posteriormente ao termo do prazo para celebração do contrato prometido, ambos os promitentes marcam data e local para lavrarem a escritura, embora fossem diferentes os cartórios notariais, há acordo tácito na sua prorrogação».

Do contrato ou da factualidade apurada nada se tem no sentido de o prazo ser absoluto, antes pelo contrário: ao ter interpelado a Autora para marcar uma nova data para se realizar o contrato prometido (facto 10), interpelação de 12/04/2019 (documento n.º 2, junto com a petição inicial), o Réu demonstra que ainda tem interesse nessa celebração que pede que se realize em 20 dias, já após o prazo inicial.

Deste modo, ao não ter marcado a escritura no prazo acordado, a Autora incorreu em atraso no cumprimento dessa obrigação, ou seja, incorreu em mora – artigo 804.º, n.º 2, do C. C. -.

Tal mora presume-se culposa (artigo 799.º, n.º 1, do C. C.); e atendendo ao que resulta provado, também entendemos (como o tribunal recorrido) que a Autora não conseguiu afastar essa presunção de culpa. A única circunstância que está demonstrada e que poderia afastar a culpa no atraso na marcação da escritura seria a dificuldade na obtenção de empréstimo bancário que solicitou para financiar essa aquisição (facto 8).

Mas, desconhecendo-se que dificuldades terão ocorrido, quando sucederam – início do pedido ou durante a sua análise – e se derivam de uma situação que a Autora já devia ter previsto ou se, pelo contrário, não lhe era exigível que previsse, não se pode concluir que esse atraso não seja culpa sua[1].

De qualquer modo, a falta de marcação do contrato prometido para a data prevista não acarreta o incumprimento definitivo da promessa, improcedendo este argumento.

A segunda questão que o recorrente menciona é que, ao ter concedido um novo prazo para a Autora marcar a data para a realização da escritura de compra e venda, com a cominação de ocorrer incumprimento definitivo do contrato e não tendo a Autora agido tempestivamente, entrou em incumprimento definitivo do contrato.

Vejamos então.

A já mencionada carta de 12/04/2019 contém efetivamente a comunicação do Réu à Autora no sentido de marcar a data para se celebrar o contrato prometido em 20 dias, sob pena de se considerar a obrigação definitivamente incumprida.

Está aqui em causa, numa situação de mora presumidamente culposa da Autora, o uso da interpelação admonitória, tal como previsto no artigo 808.º, n.º 1, do C. C.: se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.

Como também já se fez notar, o contrato tinha como data máxima previsível da realização de tal escritura 28/02/2019, sabendo-se ainda que haveriam pormenores a ser acertados para a Autora obter um financiamento bancário e que em 12/04/2019 o Réu envia aquela carta, a qual foi recebida pela Autora em 15/04/2019 – factos 10 e 11-.

A escritura, de acordo com o novo prazo fixado pelo Réu, atenta a data em que a Autora tem conhecimento da mesma, deveria ser marcada até 06/05/2019 (05 de maio foi um domingo).

Em 17/04/2019, a imobiliária que efetuava a mediação, por conta do Réu, na venda do imóvel (facto 6), enviou uma carta ao Réu onde menciona que:

- ficou a conhecer o teor da carta enviada pelo Réu em 12/04/2019;

- tentou contactá-lo, há duas semanas, para se realizar a avaliação bancária do imóvel;

- a avaliação iria ocorrer nos dias 23 ou 24 de abril de 2019, solicitando a presença do Réu para facultar o acesso ao imóvel;

- a escritura iria realizar-se no prazo indicado – documento n.º 3, junto com a petição inicial, conforme facto provado 21 -.

E, como se denota dos factos 20 e 22, o que sucedeu em relação à avaliação bancária foi que a imobiliária mediadora do negócio tentou, pelo menos desde o início do mês de abril de 2019, por diversas vezes, entrar em contacto com o Réu, o que se mostrou infrutífero, por este não atender as chamadas telefónicas efetuadas, nem retornar as mesmas, nem responder aos e-mails que lhe foram enviados pela mesma (20) e quando foi possível o contacto com o Réu, a imobiliária mediadora procedeu, de imediato, à marcação da avaliação bancária, pela citada carta de 17/04/2019, com a avaliação a ser realizada no dia 24/04/2019, com o acordo e presença do Réu (facto 22).

Temos então que a avaliação do imóvel pela entidade bancária (certamente a mesma que iria aferir se a Autora poderia beneficiar de um empréstimo para aquisição do imóvel) se efetuou em 24/04/2019, atrasando-se a mesma por o Réu não ter respondido à mediadora imobiliária que estava a diligenciar da venda, a pedido do mesmo Réu.

Em 30/04/2019, a referida imobiliária, envia mail ao Réu informando-o que a escritura estava marcada para o dia 20/05/2019, às 09.30 horas e que lhe solicitava que pedisse, até 03/05/2019, o distrate bancário para cancelamento de hipoteca, enviando depois carta de 02/05/2019 com igual teor, recebida pelo Réu – factos 13 e 14 e documentos nºs. 6 a 9, juntos com a petição inicial -.

O Réu protelou o pedido de distrate das hipotecas – facto 15 -, o que, do que se pode retira desta afirmação é que não terá diligenciado por ter expurgado esse ónus.

Na data marcada para a escritura compareceram a Autora, os fiadores e a representante da entidade bancária não comparecendo o Réu (facto 23).

Na visão do Réu/recorrente, nesta data o contrato já estava definitivamente incumprido; ora, pela contabilização dos vinte dias suplementares, os mesmos já tinham findado em 06/05/2019.

Sucede que, se eventualmente, de início, esses vinte dias que se integravam na interpelação admonitória poderiam considerar-se suficientes para a marcação da nova data, com o desenrolar dos acontecimentos, mesmo aos olhos do Réu, tinham de ser considerados insuficientes para se poder realizar o contrato de compra e venda.

Na verdade, recebendo uma carta em 15/04/2019, se a Autora nessa data ou em momento muito próximo conseguisse ter todos os elementos disponíveis, porventura conseguiria marcar a escritura para daí a vinte dias (a primeira escritura foi marcada para 20/05/2019, com informação dessa data ao Réu de 30/04/2019).

A questão do aviso com quinze dias de antecedência previsto no contrato promessa, na nossa opinião, já não tem aplicação pois a interpelação do Réu à Autora é no sentido de a escritura ser marcada nos próximos 20 dias, como um prazo suplementar, já não estando em vigor aquela antecedência de aviso de quinze dias. Ou seja, se os prazos iniciais fossem cumpridos, então o Réu pretendia que fosse avisado com quinze dias de antecedência; não tendo sido respeitados esses prazos, o que o Réu passa a pretender é que a escritura se realize nos próximos vinte dias que constituem um novo prazo, diferente do anterior.[2]

De qualquer modo, esse prazo de quinze dias era fixado em benefício do Réu pelo que, não sendo respeitado, teria de ser ele a mostrar que o seu desrespeito lhe tinha acarretado a impossibilidade de realizar a escritura na data prevista como modo de impedir a conclusão de que a eventual falta não lhe era imputável (artigo 342.º, n.º 2, do C. C.).

Dos factos não ressalta qualquer circunstância que pudesse ter impedido o Réu de comparecer por eventualmente não ter sido respeitado o prazo de 15 dias; no entanto, este prazo acabou por ser respeitado pois avisou-se em 30/04/2019 que a escritura se iria realizar em 20/05/2019.

Retomando o nosso raciocínio, o que sucedeu foi que aqueles 20 dias que o Réu concedeu se vêm a revelar insuficientes, sendo essa insuficiência de cognoscibilidade patente para o Réu, na nossa opinião.

Se em 24/04/2019 é realizada a avaliação bancária do imóvel, com o acordo e aceitação do Réu que sempre soube que ia haver recurso a financiamento bancário e sobre o qual não suscitou qualquer questão, mesmo quando não se conseguiu celebrar o contrato na data inicialmente prevista (facto 9 - factos de que o Réu e a imobiliária referida em 2, tinham pleno conhecimento, nunca tendo suscitado qualquer questão quanto a este problema -), então nessa data tinha todos os elementos para saber que em 06/05/2019 não era possível celebrar a escritura.

Após 24/04/2019, a entidade bancária iria analisar o pedido de financiamento, apresentar a sua proposta de financiamento (a existir) e, a Autora tinha que aferir se a mesma era do seu contento e depois ainda era necessário marcar a data para celebração da escritura, convindo marcá-la com alguma antecedência para o próprio Réu conseguir diligenciar para que, pelo menos no dia da escritura, as hipotecas tivessem sido expurgadas.

Sabendo-se que o dia 25/04/2019 foi feriado e que os dias 27 e 28/04 foram sábado e domingo, temos que se teria apenas uma semana (até 06/05) para se diligenciar pela resposta da entidade bancária, análise da Autora e marcação de escritura o que se nos afigura manifestamente um tempo insuficiente, até para o próprio Réu. E tendo este acordado com a avaliação bancária no dia 24/04/2019, tinha que ter ficado ciente que a escritura já não se podia realizar até ao dia 06/05/2019.

E aqui, poderia ter tomado várias atitudes:

- expressamente mencionar que ficava a aguardar até um novo prazo suplementar que então indicava;

- referir que já não tinha interesse pois tinha outro comprador em vista (com contrato promessa celebrado em 20/03/2019 – facto 29 -);

- nada dizer e sujeitar-se ao entendimento de que o prazo que tinha indicado na interpelação admonitória não era razoável, pelo que não se podia considerar o contrato definitivamente incumprido, recomeçando a atuação das partes a ser reanalisada perante o novo circunstancialismo.

O Réu nada disse nem compareceu nas duas datas que a Autora marcou – na já referida para 20/05/2019 e numa segunda, em 18/06/2019 –factos 23, 24 e 27 -.

E apesar de o Réu entender que, em qualquer dessas datas, o contrato já estava definitivamente incumprido, já concluímos que não é essa a perspetiva que se deve ter legalmente, ou seja, em tais datas (20/05 e 18/06 de 2019) o contrato ainda não se podia considerar definitivamente incumprido pois a anterior mora da Autora ainda não tinha sido devidamente convertida em incumprimento definitivo nem há prova (nem alegação) de que o Réu tenha perdido o interesse em celebrar o contrato.

Temos assim que, naquelas duas novas datas (20/05 e 18/06), a Autora cumpriu o seu dever de marcação de dia para realização de escritura e foi o Réu quem não compareceu no local da sua realização, passando a ser ele quem incorreu em mora no cumprimento da sua obrigação.

Esse atraso/mora manteve-se até determinado momento devido a, por um lado, a Autora também não ter demonstrado que converteu a mora em incumprimento definitivo e, por outro lado, por o Réu se ter mantido inerte até se descortinar que em 07/06/2019 o mesmo vendeu a fração em causa a um terceiro (facto 30).

Ao vender o imóvel objeto do contrato promessa a terceiro que não a promitente compradora/Autora, definitivamente incumpre o mesmo contrato pois demonstra, por atos, que não pretendeu cumprir o contrato, assim tornado impossível o seu cumprimento (atenta a eficácia obrigacional do contrato – artigo 413.º, n.º 1, a contrario, do C. C. -).[3]

Deste modo, ao incumprir o contrato promessa que celebrou com a Autora, contrato ainda em vigor por só ocorrer mora do promitente vendedor/Réu, através da alienação do bem objeto da promessa, o Réu sujeita-se à sanção legal prevista para essa situação: devolução, em dobro, do sinal prestado – artigo 442.º, n.º 2, do C. C -.

O sinal que foi prestado pela Autora foi de 10.000 EUR – factos 4, a) e 7 -, pelo que o Réu tem de pagar àquela a quantia de 20.000 EUR, acrescida dos competentes juros, tal como decidido pela 1.ª instância.

Conclui-se assim pela improcedência do recurso, confirmando-se a decisão recorrida.

3) . Decisão.

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso interposto pelo Réu, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas do recurso pelo recorrente.

Registe e notifique.

Porto, 2023/03/09.

João Venade.

Paulo Duarte Teixeira.

Ana Vieira.

[1] A questão da ligação da manutenção da vigência do contrato promessa e do pedido de financiamento bancário pelo promitente comprador tem sido mais analisada jurisprudencialmente quando no contrato se determina o fim da validade da promessa caso o financiamento não seja obtido, cláusula essa inexistente no contrato em análise (por exemplo, Ac. da R. L. de 15/04/2021, rel. Gabriela Rodrigues, www.dgsi.pt).

[2] Ac. S. T. J. de 15/06/2022, rel. Fernando Baptista, que cita um outro de 13/12/2007, rel. Sebastião Póvoas, ambos em www.dgsi.pt: IV. O novo prazo fixado – que não se confunde nem acresce ao termo inicial –, dentro do qual o devedor poderá ainda cumprir, deve ser razoável, isto é, estabelecido em coerência com os princípios da boa fé, da cooperação dos contraentes e do não exercício abusivo do direito.

[3] Ac. R. C. de 14/10/2021, rel. Alcides Rodrigues:

I- O incumprimento definitivo pode ocorrer não só nas situações estatuídas no art. 808.º, n.º 1, do Cód. Civil, mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adota uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento, como, por exemplo, a alienação a terceiro do imóvel objeto da promessa, com eficácia meramente obrigacional.

II- Nesta última hipótese tal equivale ao incumprimento definitivo e culposo do contrato por parte do promitente-vendedor, dispensando-se a interpelação admonitória e possibilitando, de imediato, a declaração de resolução do contrato – nosso sublinhado -.

Ac. S. T. J. de 21/01/2021, rel. Maria Prazeres Beleza, numa situação em que, no concreto, não se podia apreciar essa questão: vem definitivamente decidido que não pode ser considerada neste processo a compra e venda a terceiros do prédio a que o contrato-promessa respeita. Tratar-se-ia de um ato que sem qualquer dúvida tornaria objetivamente impossível o cumprimento do contrato-promessa pela ré, conferindo ao autor o direito de o resolver (n.º 2 do artigo 802.º do Código Civil) – cfr., a título de exemplo, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 16 de abril de 2009, proc. n.º 08B0491, de 20 de junho de 2012, proc. n.º 1150/08.0TBMFR.L1.S1, ou de 8 de junho de 2017, proc. n.º 7461/14.9T8SNT.L1.S1. (ambos em www.dgsi.pt).