534/07.6TCSNT.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

1- No âmbito do RAU constitui excepção à regra de que o senhorio não pode impedir a renovação automática do contrato por denúncia, o contrato de duração limitada, com cuja inicial previsão o legislador pretendeu revitalizar o mercado habitacional.

2- Subsequentemente, o DL 275/95 de 30/9 introduziu os contratos de duração limitada no âmbito dos arrendamentos para o exercício do comércio ou indústria ou de profissão liberal, ou outra aplicação lícita do prédio, como resulta dos arts 117º e 118º do RAU.

3- Fora do campo dos contratos de duração limitada estão todos os outros em que o senhorio não pode impedir a renovação automática do contrato por denúncia, e que em função dessa realidade limitativa se passou a usar referirem-se como “vinculísticos”, sendo que neles o arrendatário não tem direito, como o tem no âmbito dos de duração limitada, a “revogar” o contrato.

4- A expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 – aplicável aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do art 117º/2 - não se mostra correcta, certo como é que revogação exprime normalmente um consenso entre as partes (o chamado distrate) e aqui está em causa o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio, sujeita ao pré aviso de 90 dias, pode fazer cessar o contrato, antes de decorrido o prazo previsto para a sua duração efectiva.

5- Daqui a importância da dicotomia, arrendamento de duração limitada/ilimitada, pois, só no âmbito daquele é que uma comunicação como a da R. nestes autos poderia extinguir o contrato por revogação, limitando-se no âmbito de um contrato de duração ilimitada a poder produzir os efeitos de denúncia: extinção unilateral para o fim do termo do prazo ou da sua renovação.

6- Enquanto o contrato de arrendamento habitacional de duração limitada no âmbito do RAU tinha que ter um prazo de duração efectiva, no mínimo, de 5 anos, tal exigência não se verificava, sequer, relativamente aos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, cujo prazo de duração efectiva podia até ser inferior a 5 anos; e, mesmo assim, e sempre no interesse do inquilino, podia este, em qualquer momento, e portanto mesmo na vigência desse inicial prazo de duração, pôr termo ao contrato – por revogação – desde que o fizesse, no mínimo, com a antecedência de 90 dias relativamente à data em que pretendia que a extinção produzisse os seus efeitos.

(Sumário da Relatora)

Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I- “N...”, intentou, em 22/3/2007, a presente acção declarativa de condenação, com a forma de processo ordinário, contra "P...., Lda." pedindo que a R. seja condenada, consoante o pedido que primeiro provier, na resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento de rendas, sendo então condenada no pagamento de 65 350. 67 €, a título de rendas vencidas e não pagas e despesas de condomínio, estas no montante de 6.280,77, bem como nas rendas vincendas até decretação da resolução do contrato de arrendamento, e no pagamento de juros de mora vencidos, no valor de 3 902. 57 € e juros vincendos até integral pagamento; ou, caso o termo do contrato de arrendamento ocorra antes de declarada a resolução do mesmo e o correspondente trânsito em julgado, que a denúncia efectuada pela R. tenha aplicação em relação ao termo do contrato contratualmente estabelecido, sendo a mesma então condenada no pagamento das rendas referentes aos meses de Novembro e Dezembro de 2005 e desde Janeiro de 2006 até Agosto de 2009, no valor de 100 766. 30 € e no pagamento de juros vencidos calculados à taxa legal até 5/3/2007, no valor de 3 902. 57 € e juros vincendos até efectivo e integral pagamento.

Alega que a sua antecessora celebrou com a R. um contrato de arrendamento pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano, com início em 10 de Setembro de 2004, com a renda convencionada de 3 158. 38 € - hoje no valor de 3.474,70 € - a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, mais se tendo a R. comprometido a suportar as despesas de condomínio. A R. deixou de pagar as rendas a partir de Novembro de 2005, estando por liquidar despesas de condomínio no montante de € 6.280,77 já suportadas pela A. Mais alega que em 27/9/05 a R. pretendeu denunciar o contrato com efeitos a partir de 31 de Dezembro de 2005. Porém, a denúncia efectuada apenas pode operar no termo do contrato, uma vez que este contrato é um contrato de arrendamento de duração efectiva, previsto pelo art. 117°/1 do RAU, e não um contrato de duração limitada, previsto pelo n° 2 deste preceito legal. Assim, visto que a denúncia não pode produzir efeitos a partir de 31/12/05 como a R. o pretende, deve a mesma pagar todas as rendas vencidas até 31/8/2009.

A R contestou invocando que o contrato celebrado é de duração limitada, pelo que o contrato foi válida e atempadamente revogado, não havendo fundamento para a resolução do mesmo, nem para o peticionado pagamento de rendas. Refere ainda que uma vez que o contrato se deve ter como extinto a partir de 31/12/05 e ela pagou o mês de Outubro de 2005 e respectivos condomínios, atenta a caução e a renda adiantada, nada deve à A.

A A apresentou réplica, nela referindo que a caução prestada pela R. não era uma renda-caução, antes se reportava à boa utilização do arrendado e eventuais débitos pendentes que a mesma deixasse no locado no termo do contrato, pelo que não é susceptível de ser usada para compensação.

Proferido despacho saneador e seleccionada a matéria de facto, veio a ter lugar o julgamento, após o qual foi proferida sentença que julgou a acção improcedente absolvendo a R. do pedido.

II- Inconformada, a A apelou, tendo concluído as respectivas alegações nos seguintes termos:

1- Surgem as presentes alegações no âmbito do recurso de apelação interposto da douta sentença de fls., que julgou totalmente improcedente por não provada a presente acção, quer quanto ao pedido de pagamento de rendas pela Recorrida até ao termo do contrato de arrendamento não habitacional celebrado em 25.08.2004 com a Recorrente, quer a título de despesas de condomínio, absolvendo a mesma Recorrida, com o que a Recorrente se não pode conformar.

2- Na presente acção, foram deduzidos dois pedidos concretos de pagamento, um deles de pagamento de rendas vencidas e vincendas até ao termo do contrato de arrendamento e outro referente às despesas de condomínio não pagas pela Recorrida, em relação aos quais o respectivo julgamento se terá que fundamentar no contrato de arrendamento constante dos factos assentes não habitacional (comercial) celebrado entre Recorrente e Recorrida a 25 de Agosto de 2004 pelo prazo de 5 anos, prorrogáveis pelo período de um ano e com início a 1 de Setembro de 2004.

3- Desse contrato ressalta que a renda era paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, bem como que a Recorrida, no âmbito do contrato celebrado, se comprometia a suportar todas as despesas de condomínio a partir da entrada em vigor do mesmo contrato.

4- Se o fundamento absolutório da sentença recorrida consiste em nela se ter considerado como válida e relevante a "revogação" unilateral do contrato de arrendamento enviada pela Recorrida à Recorrente a 27.09.2005 com o pré-aviso de 90 dias e produzindo efeitos a 31 de Dezembro do mesmo ano, nunca tal sentença deveria ser absolutória na totalidade, uma vez que se encontra provado que a Recorrida deixou de proceder ao pagamento das rendas devidas a partir de Novembro de 2005, referente a Dezembro, e que estando definida na sentença recorrida a ocupação como finda a 31.12.2005, mesmo nesse caso faltaria o pagamento de um mês de renda vencida no decurso da ocupação.

5- Situação semelhante se passa quanto às despesas de condomínio, dado que estas e contrariamente à renda, respeitantes ao mês em que rigorosamente são facturadas, deveriam mesmo na tese da sentença recorrida ser devidas quanto ao mês de Dezembro de 2005.

6- Se é assim até ao termo do período da ocupação efectiva, também são devidas as rendas vincendas até o termo do contrato, porquanto a denúncia feita pela Recorrida pela carta de fls. 44 não é válida e eficaz, atenta a pretensa desocupação da fracção e a natureza do contrato.

7- Uma das obrigações do locatário é pagar a renda que se vence no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.

8- Por outro lado e dentro do princípio da liberdade contratual, foi transposto para o correspondente contrato de arrendamento a obrigação da Recorrida de pagar as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns, sendo, por isso, sempre devidas, quer a renda vencida em Novembro correspondente ao mês de Dezembro, quer as despesas de fruição de condomínio de Dezembro de 2005.

9- Sobre a natureza do contrato, é clara a matéria de facto provada, emergente de documentos autênticos juntos, que a sociedade Recorrente tem como objecto a celebração de arrendamentos dos imóveis de que é titular, sendo por isso o contrato de arrendamento objecto dos autos celebrado no exercício da respectiva actividade.

10- Deste modo, quando a cláusula terceira do arrendamento dispõe que o contrato é denunciado nos termos legais, tal significa que o contrato é celebrado de acordo com o princípio da liberdade contratual estipulado no art. 405° do CC; tal liberdade contratual tem de ser interpretada, segundo o disposto no art. 117° no 1 do RAU em vigor à data da celebração; o prazo de denúncia foi estabelecido nitidamente em benefício do credor-locador em razão da sua actividade, de acordo com o art. 779° do CC.

11- -Com efeito, sendo a actividade mercantil da Recorrente a celebração de contratos de arrendamento, emergentes da retribuição do capital investido na aquisição do imóvel, e para o que tem a capacidade jurídica conferida no art. 60 do C. Com, o contrato de arrendamento elaborado nestas condições tem necessariamente que espelhar o mínimo de garantia de estabilidade e segurança mercantis, sendo este o sentido de um declaratário normal colocado na posição específica da Recorrente.

12- É esta a interpretação que resulta do 117° no 1 do RAU que se aplica a contratos de duração efectiva e não especificamente de duração limitada, pelo que a tese da Recorrida sufragada pela sentença objecto do presente recurso tem como fundamento a possibilidade de, neste contrato, poder ser realizada a denúncia e em concreto a que ocorreu pela carta de 27.09.2005 só se explicaria se o no 2 do artigo 117° do RAU se aplicasse a todos os contratos de duração efectiva estabelecidos no no 1 da mesma disposição, o que implicaria que na mesma tese só haveria previstos no art. 1170 contratos de duração limitada, o que não faz sentido.

13- Ora esta tese implicaria que, na previsão do artigo 117° do RAU, todos os contratos seriam de duração limitada, o que não faz sentido porquanto o n.° 1 da referida norma atribui às partes a possibilidade de conferir ao arrendamento urbano uma natureza temporária e de prazo fixo de duração e só dentro destes é que surge a subespécie de contratos de duração limitada para arrendamento não habitacional.

14- Quer isto dizer que o prazo fixo do contrato e a sua renovação bem como a possibilidade de denúncia só é equacionável e remissível para o regime de duração limitada, se isto também estivesse inequivocamente previsto pelas partes.

15- O contrato sub judice é claro relativamente ao prazo e a inexistência de denúncia prévia fora do estipulado no art. 1055° do CC para o termo do contrato, pelo que a denúncia feita pela indicada carta não era válida nem relevante quanto ao prazo, muito menos para que, em função dela a Recorrida quisesse entregar a chave e dar por findo o respectivo contrato.

16- E por isso, a denúncia da recorrida não é válida ao abrigo do RAU face à natureza do arrendamento.

17- Ao não condenar a Recorrida no pagamento das rendas, desde logo, de Novembro de 2005 referente a Dezembro do mesmo ano e às correspondentes despesas de condomínio de Dezembro de 2005 bem como a todas as outras rendas emergentes do período contratual, violou a sentença recorrida, ao absolver a aqui Recorrida, o artigo 6° do C. Com; os artigos 236°, 405°, 779°, 1075° e 1098° todos do CC, bem como os artigos 20°, 40°, 100° e 117° n° 1 do RAU.

Termina pedindo que o recurso seja julgado procedente sendo revogada a douta sentença absolutória e substituída por outra que condene desde logo a Recorrida ao pagamento da renda de Novembro de 2005 relativa a Dezembro de 2005 e às despesas de condomínio relativas a Dezembro de 2005, bem como que julgue a invalidade e ineficácia da revogação unilateral de fls 44 e em consequência da entrega das chaves para a exigibilidade do cumprimento das obrigações contratuais, condenando a recorrida no pagamento das rendas até o termo do período contratual.

A R apresentou contra-alegações nas quais sustentou a manutenção do decidido.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

III- A 1ª instância julgou como provados os seguintes factos:

1- A sociedade Espaço, S.A. era dona do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Santra sob o n° ... da freguesia de São Pedro de Penaferrim, concelho de Sintra e inscrito na matriz sob o artigo ... da mesma freguesia, denominado de S..., com as licenças de utilização n° ... de 24/04/2001 e ... de 10/05/2001.

2- Nessa qualidade em 25/08/2004 subscreveu com a ré o documento de folhas 20 e seguintes que denominaram de "contrato de arrendamento comercial

3- Aquele documento foi feito o aditamento constante de fls. 25 e 26 dos autos.

4- Contudo, em 2/11/2004, a sociedade Espaço, S.A. cindiu-se em três outras sociedades comerciais, sendo uma delas a ora Autora, conforme se pode atestar de cópia certificada da matrícula da sociedade Espaço, S.A

5- A ora Autora é a actual proprietária das fracções acima referidas.

6- O acordo referido foi celebrado pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano, com início no dia 10 de Setembro de 2004.

7- A contrapartida inicialmente convencionada foi de 3.158.38 €, incluindo IVA à taxa legal em vigor.

8- À data da propositura da acção, tendo em consideração as sucessivas actualizações legais (cláusula quarta. ponto 4 do documento n° 2) ascende a 3.474.70 €.

9- Ainda nos termos do mencionado contrato, a renda deveria ser paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, nos escritórios da senhoria ou noutro local por esta a indicar — cfr. cláusula quarta ponto 2 do documento n° 1.

10- Comprometeu-se ainda, a Ré, no âmbito do contrato celebrado, a suportar todas as despesas de condomínio a partir da entrada em vigor do contrato junto sob documento n° 1 - cfr. cláusula quarta, ponto 5 do referido documento.

11- .E se estas fossem suportadas pela senhoria e ora A. comprometeu-se a Ré a reembolsá-la nos 30 dias seguintes à apresentação das mesmas (cláusula quarta, ponto E).

12- A Ré remeteu à Autora o documento constante de fls. 44 e que esta recebeu.

13- Esta missiva mostra-se datada de 27 de Setembro de 2005 e nela a ora Ré, declara pretender denunciar o contrato de arrendamento com efeitos a partir de 31 de Dezembro de 2005.

14- A Ré efectuou o pagamento de todas as contrapartidas acordadas até 31 de Outubro de 2005.

15- A Ré informou a Autora através de carta enviada por telefax e correio registado de que no dia 21 de Dezembro de 2005 pretendia proceder à entrega das chaves da fracção objecto do contrato de arrendamento, comandos electrónicos e cartões de acesso ao empreendimento.

16- A Ré enviou-lhe por correio registado as chaves das fracções comandos electrónicos e cartões de acesso que foram recebidos pela Autora.

17. A R. deixou de proceder ao pagamento das rendas a partir de Novembro de 2005.

18- .A Ré deixou de pagar as despesas de condomínio referentes às fracções objecto do acordo a partir de Dezembro de 2005.

19- As despesas de condomínio eram à data da propositura da acção de 6.280,77€.

20- As quais foram suportadas pela Autora.

21- Aquando da assinatura do acordo de fls. 20 a 26 dos autos a Ré pagou à A. a "título de caução” a quantia de 2.949 €.

22- 0 valor pago inicialmente de 2 949 € destinava-se a caucionar a boa utilização do locado.

IV- Tem o presente recurso por objecto, no essencial, e tal como a A. aqui apelante o resume no art 18º da réplica, uma divergência interpretativa relativamente ao art 117º do RAU [1], entendendo ela, se bem se entende o seu ponto de vista, que o nº 1 deste preceito se refere a contratos de duração efectiva, e o nº 2 a «uma subespécie de contratos de duração efectiva para arrendamento não habitacional que é o arrendamento não habitacional de duração limitada», sendo que só no âmbito destes se mostra possível recorrer ao disposto no art 100º/4, e que apenas se poderá falar de arrendamento não habitacional de duração limitada, se esta (duração limitada) estiver também inequivocamente prevista pelas partes (cfr conclusão 13ª), o que entende que não sucedeu no contrato dos autos.

Integra também o objecto do recurso a questão - independente do entendimento que seja seguido referentemente à questão anterior, e, portanto, ainda que se tenha o contrato dos autos como susceptível de ser revogado pela R. - de serem devidas as despesas de condomínio referentes ao mês de Dezembro e a renda igualmente referente a este mês, esta, na medida em que a caução prestada não podia ser utilizada para contratos de duração efectiva para arrendamento não habitacional que é o arrendamento não habitacional de duração limitada», sendo que só no âmbito destes se mostraria possível recorrer ao disposto no art 100º/4, e que apenas se poderia falar de arrendamento não habitacional de duração limitada, se esta, (duração limitada), compensar o valor das rendas.

Cumprirá, em primeiro lugar definir a lei aplicável aos factos relevantes na acção, tendo presente que o contrato de arrendamento em causa - indiscutivelmente de arrendamento comercial - foi celebrado em 25/8/04, a comunicação que a R. dirigiu à A. e a que esta recusa o efeito de revogação, data de 27/9/05, e a acção deu entrada em 22/3/2007.

A definição da lei aplicável impõe-se, na medida em que à data da constituição do contrato e da comunicação referida estava em vigou o RAU e o DL 257/95 de 30/9 [2], em 28/6/06 passou a estar em vigor o NRAU (L 6/2006 27/2), podendo por isso tornar-se, em abstracto, questionável, se não seria já o NRAU – através do seu regime transitório constante, no que ao contrato dos autos respeita, do seu art 26º - a definir as consequências jurídicas daquela comunicação.

É a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da sua validade formal e substancial e o potencial dos seus efeitos, como resulta do princípio geral de aplicação das leis constante do art 12º CC; quanto aos efeitos jurídicos do contrato que se traduzam em situações duradouras, resulta dessa mesma norma que se devem respeitar os efeitos já produzidos sob o domínio da lei antiga.

Ora, no que aos autos respeita, porque o que está em questão é determinar os efeitos jurídicos da referida comunicação de 27/9/05 – produzida, portanto, na vigência do RAU – torna-se irrelevante para o efeito de determinação da lei aplicável que o contrato se venha a extinguir, na tese da R. em 31/12/05 (ainda no domínio da lei antiga), ou na tese da A. apenas em 31/8/09 (já no domínio da lei nova), só relevando no aspecto em referência, a lei vigente à data daquela declaração, sendo, pois, à luz do RAU que se hão-de definir as consequências jurídicas da mesma.

Do ponto de vista da A. a qualificação a atribuir à referida comunicação da R. depende, em última análise, da interpretação que se haja de ter do art 117º RAU e da circunstância de, no seu entender, para os efeitos dessa norma, contrato de duração efectiva e contrato de duração limitada não serem sinónimos, antes este ser uma subespécie daquele, a exigir para a sua existência que também a duração limitada esteja inequivocamente prevista no texto do contrato. E como referentemente ao contrato dos autos, o não está, entende ela que o mesmo é um contrato de arrendamento não habitacional de duração efectiva – mas não limitada – aplicando-se-lhe o regime geral de denúncia previsto no art 1055º CC e não o regime de denúncia (e de revogação) constante do nº 4 do art 100º RAU.

O que nos obriga a reflectir em termos genéricos a respeito da duração do contrato de arrendamento no âmbito do RAU.

O art 10º do RAU refere que o prazo do arrendamento urbano é de 6 meses, se outro não for determinado pela lei, pelas partes, ou estabelecido pelos usos.

O art 68º/1 preceitua que o arrendatário pode impedir a renovação automática do contrato procedendo à denuncia regulada no art 1055º do CC, e no seu nº 2 diz-se que a denúncia pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida.

No regime do RAU constitui excepção a esta segunda regra – a de que o senhorio não pode impedir a renovação automática do contrato por denúncia – o contrato de duração limitada, com a previsão do qual o legislador pretendeu revitalizar o mercado habitacional [3].

A estes referem-se, no caso do arrendamento para habitação, os arts 98º e ss, referindo o nº 1 desse art 98º, que “as partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação, desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes“, estabelecendo o nº 2 dessa disposição que o prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 anos, explicitando depois o art 100º, que esses contratos – de duração limitada, celebrados nos termos do art 98º - se renovam automaticamente, no fim do prazo – que já vimos que tem de ser no mínimo de 5 anos – e por períodos mínimos de 3 anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes. Quando a denúncia, assim prevista, seja operada pelo senhorio, tem de ser feita por notificação judicial avulsa do inquilino (e com um ano de antecedência sobre o fim do prazo, ou da sua renovação) – nº 2 desse art 100º - enquanto que o arrendatário, como é referido no nº 4 dessa disposição, pode denunciar o contrato nos termos referidos no nº 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo, fazendo-o meramente mediante uma comunicação escrita a enviar ao senhorio, com uma antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que operam os seus efeitos.

O DL 275/95 de 30/9 (como resulta da nota 3) introduziu os contratos de duração limitada no âmbito dos arrendamentos para o exercício do comércio ou indústria ou de profissão liberal, ou outra aplicação lícita do prédio, passando a referir o art 117º do RAU (na redacção desse DL), sob a epígrafe, “Estipulação de prazo de duração efectiva”, no seu nº 1, que «as partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes», acrescentando o seu nº 2 que, «aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos arts 98º a 101º, salvo o disposto no artigo seguinte». Este artigo seguinte - 118º - com a epígrafe “Renovação e denúncia”, preceitua no seu nº 1 que «os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes» e no seu nº 2, que «as partes podem livremente convencionar um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a respectiva cláusula seja reduzida a escrito».

Fora do campo destes contratos de duração limitada estão todos os outros, nos quais, como acima se referiu, o senhorio não pode impedir a renovação automática do contrato por denúncia, e que, em função dessa realidade limitativa, passou a usar-se referirem-se como “vinculísticos” [4]. É que, no tocante a estes, o arrendatário dispõe, afinal, de uma posição tendencialmente perpétua pelo jogo das renovações automáticas [5], podendo, ao contrário do senhorio, impedir a renovação automática do contrato através da denúncia regulada no art 1055º CC.

Sucede que nestes contratos, o arrendatário não tem direito, como tem no âmbito dos de duração limitada, a “revogar” o contrato.

Diga-se de passagem que a expressão “revogar” utilizada no art 100º/4 – aplicável aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria por força do já mencionado art 117º/2 - não se oferece como minimamente correcta, certo como é que revogação exprime, normalmente, um consenso entre as partes (o chamado distrate, como se vê pelo art 62º do RAU [6]) e no preceito em referência – art 100º/4 - «se usa o conceito de revogação para qualificar o acto através do qual o arrendatário, mediante declaração unilateral dirigida ao senhorio (e sujeita ao pré aviso de 90 dias que na mesma disposição se estabelece) pode fazer cessar o contrato antes de decorrido o prazo de 5 anos a que a lei, no seu interesse, sujeita o arrendamento».[7]

Do que se disse, resulta a importância da dicotomia, arrendamento de duração limitada/ilimitada, pois que só no âmbito daquele é que uma comunicação como a da R. nestes autos, poderia extinguir o contrato por revogação, limitando-se no âmbito de um contrato de duração ilimitada a poder produzir os efeitos de denúncia: extinção unilateral para o fim do termo do prazo ou da sua renovação.

Sucede que a A. nestes autos se exprime, em rigor, à margem da dicotomia atrás assinalada, criando, no que respeita aos contratos de arrendamento comercial, uma nova dicotomia no âmbito específico dos contratos que apelida de duração efectiva. Estes, poderiam ser, se bem se entende o seu ponto de vista, de duração limitada, ou não, só se configurando como de duração limitada quando esta fosse inequivocamente prevista no contrato, e apenas a estes se aplicaria o regime dos arts 98º a 101º do RAU.

Ora, a sub-distinção que a A. defende nos contratos de duração efectiva não tem, salvo melhor opinião, ou compreensão do exposto pela A, qualquer apoio na lei, quer segundo a sua letra, quer segundo o seu espírito.

O art 117º tem por epigrafe “Estipulação de prazo de duração efectiva”, e no nº 1 prevê que as partes possam convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, exigindo que tal estipulação resulte inequivocamente prevista no texto do contrato, e no seu nº 2 acaba por referir que os contratos celebrados nos termos do número anterior – consequentemente, aqueles em que as partes convencionaram um prazo para respectiva duração efectiva – são de duração limitada, e a eles se aplica, com as necessárias adaptações, e salvo o disposto no art 118º, o regime dos arts 98º a 101º do RAU. Donde se segue que contrato de duração efectiva e de duração limitada, para os efeitos do art 117º do RAU, é uma e a mesma coisa, tanto fazendo nomeá-los de uma forma como da outra, sendo o seu regime jurídico equivalente, e resultando o mesmo do constante do art 118º e dos arts 98º e 101º, estes com as necessárias adaptações.

Reverta-se ao concreto contrato dos autos.

Dispõe o mesmo (já na sua última versão, resultante do aditamento que lhe foi feito) que «o arrendamento é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 10/9/04, considerando-se sucessivamente prorrogado por períodos de um ano, se nenhuma das partes o denunciar nos termos legais» (cláusula 3ª do referido aditamento).

Esta estipulação - de duração do contrato por um prazo de 5 anos - corresponde à estipulação inequívoca de um prazo de duração efectiva para o contrato.

E por isso o contrato dos autos é de duração limitada.

Com efeito, parece ser consensual na jurisprudência, que «a lei não exigiu que as partes adoptassem a designação legal ou nomen júris de contrato de duração limitada ou efectiva, mas apenas que convencionassem um prazo para tal duração, e que tal prazo constasse de uma cláusula contratual inequívoca, isto é, de forma clara, sem ambiguidades, cláusula essa que estivesse plasmada no contrato. Claro que as partes podem celebrar o contrato indicando expressamente que o pretendem fazer no regime de duração limitada e, simultaneamente, fixar o prazo, o que se traduzirá numa cautela adicional que em nada as prejudica (quod abundat non nocet) antes pelo contrário, mas a única exigência legal é, como deflui do texto legal transcrito, que tal prazo conste inequivocamente de uma cláusula contratual, portanto inserta no texto contratual assinado pelos contraentes».[8]

«Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do art 236º/1 CC entender que tem uma duração limitada» (…) «Com efeito, o art 236º/1 CC determina o modo como deve ser interpretado o sentido da declaração, estabelecendo o princípio da impressão do declaratário ou da normalidade do discurso, segundo o qual, a declaração vale com o sentido que o comum dos cidadãos lhe daria, se colocado na situação concreta do declaratário, pelo que in casu qualquer cidadão médio interpretaria a dita clausula no sentido que o referido contrato teria uma duração limitada». [9]

È que «quando a lei refere a inserção de tal cláusula inequívoca no texto do contrato, não quer significar a utilização obrigatória, de forma sacramental que implique que dele conste “que o pretendem celebrar no regime de duração limitada”. Bastará que do texto conste a cláusula que permita concluir, de modo inequívoco, ser essa a vontade das partes». [10]

«Deste modo, não procede o argumento esgrimido pela recorrente de que nos termos do art 117º do RAU, para além da indicação do prazo para a sua duração efectiva, deve constar também uma cláusula expressa de que os sujeitos contratuais adoptam tal regime legal». [11]

Porque o contrato dos autos é de duração limitada, é-lhe aplicável o disposto no art 100º/4 do RAU – nos termos do nº 2 do art 117º - pelo que podia a R. revoga-lo a todo o tempo, e por isso mesmo, antes de decorrido o seu inicial tempo de duração, como o fez, desde que com a antecedência requerida por lei [12], de 90 dias sobre a data em que pretendia que se operassem os seus efeitos.

A revogação unilateral por um dos sujeitos do negócio jurídico fá-lo cessar para futuro independentemente do respectivo prazo inicial ou de renovação e obedece apenas ao livre arbítrio do autor.

Do exposto há que fazer sobressair que enquanto o contrato de arrendamento habitacional de duração limitada no âmbito do RAU tinha que ter um prazo de duração efectiva, no mínimo, de 5 anos, tal exigência não se verificava, sequer, relativamente aos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, cujo prazo de duração efectiva podia até ser inferior a 5 anos. E mesmo assim, e sempre no interesse do inquilino, podia este, em qualquer momento, e portanto mesmo na vigência desse inicial prazo de duração, pôr termo ao contrato – por revogação – desde que o fizesse, no mínimo, com a antecedência de 90 dias relativamente à data em que pretendia que a extinção produzisse os seus efeitos [13].

Donde se conclui que por se estar na presença de um contrato de arrendamento urbano para comércio de duração limitada (ou efectiva, como se queira), à comunicação da R. dirigida à A., datada de 27/9/05, é de se atribuir o efeito de revogação do contrato, tendo-se este extinto, pois, em 31/12/05.

O que significa que até essa data era exigível à R. que suportasse as rendas que se mostrassem ser devidas até tal momento, bem como os demais encargos que contratualmente estivessem a seu cargo, como sucedia, no que aos autos respeita, com as despesas de condomínio.

À R. era, pois, exigível, o pagamento da renda de Dezembro que se venceu no dia 1 de Novembro e que a mesma não satisfez.

Era também exigível o pagamento das despesas de condomínio referentes a esse mesmo mês de Dezembro.

Relativamente a estas, tendo sido respondido ao art 2º da base instrutória [14] que “a R. deixou de pagar as despesas de condomínio referentes às fracções objecto do acordo a partir de Dezembro de 2005”, torna-se claro que a R. procedeu ao pagamento dessas despesas referentes ao mês de Dezembro, não estando as mesmas em dívida à data da propositura da acção.

Aliás, que assim foi, resulta dos documentos juntos em audiência pela R. - factura nº 2005-0390, nota de pagamento nº 222/2005 e declaração emitida pelo Banco, SA, juntas a fls 114 a 117 dos autos e da fundamentação da decisão da matéria de facto.

De todo o modo, não pode deixar de se referir, que o pedido – alternativo, para o caso do termo do contrato de arrendamento ocorrer antes da declaração da resolução do mesmo e correspondente trânsito em julgado - de que a denúncia efectuada pela R. apenas tivesse aplicação em relação ao termo do contrato contratualmente estabelecido –pedido esse, que foi o apreciado na sentença recorrida e sobre o qual incide o presente recurso - não compreendeu, decerto, na lógica desenvolvida pela A., por lapso da mesma, o valor de quaisquer despesas de condomínio.

No tocante à renda do mês de Dezembro, no valor de 3.474,70, que tendo-se vencido no dia 1/11/05, a R. já não pagou, é evidente poder a R. compensar o respectivo valor no correspondente à renda/caução prestada na data da celebração do contrato (mais concretamente, na data do seu aditamento), renda essa que terá correspondido ao valor de € 2.339,54 (5.288,54- 2.949,00). Quanto à diferença entre esses valores, de € 935,16 (3.474,70-2.339,54), ao contrário do que a A. defende, não se vê por que não possa ser compensado no valor de € 2.949,00 prestado a título de caução, pois que a tal caução não se atribuiu contratualmente qualquer função especial, funcionando pois, genericamente, e, como qualquer outra caução, como meio pelo qual se assegura ou garante o cumprimento de uma obrigação [15], não se vendo que esta não possa ser a de renda.

Pelo que a R. nada deve à A., como se concluiu na sentença recorrida, que deve, pois, ser confirmada.

V- Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Lisboa, 17 de Junho de 2010

Maria Teresa Albuquerque

Isabel Canadas

José Maria Sousa Pinto

[1] - Diploma de que fazem parte as disposições legais adiante referidas, quando se refiram sem menção de diploma legal diferente.

[2] - Diploma este – DL 257/95 - que entrou em vigor em 5/10/95 uma vez que foi publicado no DR 30/9/95

[3] - Veja-se o preâmbulo do DL321-B/90 de 15/10 e o do DL 257/95 de 30/9, onde se lê: «Cabe agora estender a reforma aos arrendamento destinados ao comércio, indústria e ao exercício de profissões liberais, e bem assim , aos contratos destinados a outros fins não habitacionais. Também neste domínio a reanimação do mercado de arrendamento passará pela possibilidade, reconhecida às partes, de conferir natureza temporária aos contratos de arrendamento, podendo ainda ser convencionado um prazo para denúncia por parte do senhorio».

[4] - Segundo Pinto Furtado, “Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculisticos”, 2ª ed, 119, «são arrendamentos vinculísticos os dos prédios em que o senhorio não poderá resolver o contrato nos termos gerais, mas vinculado a casos taxativamente enumerados na lei, nem os poderá denunciar no seu termo de duração, senão também em condições legalmente fixadas, prorrogando-se automaticamente, se o arrendatário não quiser usar em tempo da sua livre faculdade de denúncia».

[5] - A expressão em causa é de Oliveira Ascensão e Menezes Leitão em “Resolução do Arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas”, O Direito 125, 427 –

[6] - A respeito do distrate cfr Ac STJ 9/5/2006 (Sebastião Póvoas) em www dgsi pt.

[7] - Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 1995, p 444

[8] - Está-se a citar o recente Ac STJ de 20/1/2010 (Álvaro Rodrigues) acessível em www dgsi pt.

[9] Continua a citar-se o mesmo acórdão.

[10] - Ac RL de 8/7/04, amplamente citado nos autos e acessível também em www dgsi pt.

Cfr também, Ac RL 23/2/2010 (Rosa Ribeiro Coelho) onde se conclui que «Na vigência do art 117º do RAU o acordo sobre a duração efectiva do arrendamento urbano para comércio ou indústria tinha de constar do texto do contrato de forma inequívoca, ou seja, de modo a que não se suscitassem dúvidas sobre a vontade das partes no sentido de fixarem um determinado prazo para a duração efectiva do contrato», acentuando-se, no entanto, no mesmo, que tal como o STJ o vem assinalando (Ac de 12/5/2005 e 20/1/2010) basta para configurar a “duração efectiva “ a que alude o número 1 do art 117º do RAU, a menção de um prazo para a duração do contrato no escrito que o titula».

Também no mesmo sentido do presente acórdão, cfr Ac RC 22/11/05 (Freitas Neto) e Ac RL 4/12/06 (Ana Resende) e 25/6/09 (José Eduardo Sapateiro), todos em www dgsi pt.

[11] - Cita-se aqui de novo o Ac STJ acima mencionado – 20/1/2010- que tem por base uma situação de facto e uma argumentação por parte da nela autora muito semelhante à dos presentes autos.

[12] - Se outra antecedência não tivesse sido estabelecida contratualmente, pois que se o tivesse sido, inquilino a haveria de respeitar, como foi o caso e se entendeu no acórdão desta Relação, acima referido, de 8/7/04.

[13] -Não se pense que esta faculdade conferida ao inquilino de fazer extinguir o contrato antes do decurso do seu prazo inicial de duração, ou do da sua renovação, apenas a ele o beneficia. È que, na verdade, é também do interesse do senhorio que, perante a perspectiva de desistência do inquilino, que se irá reflectir na (falta) de pagamento das rendas, possa reaver quanto antes a posse do locado… o que acabará por favorecer o mercado de arrendamento

[14] -Onde se perguntava se “A R. deixou igualmente de pagar as despesas de condomínio referentes às fracções objecto do acordo”

[15] - A respeito da caução cfr o já referido Ac STJ 14/1/2010.