02505/19.0BEPRT - Tribunal Central Administrativo Norte

I- Os contratos de arrendamento com promessa de compra e venda para habitação própria são contratos de natureza mista, sendo-lhes de aplicar o regime jurídico aplicável consoante a questão a dirimir.

II- Se a questão a tratar envolver o emaranhado das relações de arrendamento social será de aplicar a Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, que revogou o Decreto-Lei n.º 166/93, de 07 de maio.

III- Porventura, se a problemática a dirimir se relacionar com a compra e venda do imóvel, então será de aplicar o regime jurídico do contrato promessa de compra e venda.

IV- A Lei n.º 81/2014, de 19/12, atribuiu poderes de autotutela declarativa e executiva em relação aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor, não detendo os Tribunais Administrativos competência para conhecer de questões atinentes à execução do contrato de arrendamento se/ou quando o contrato de arrendamento tiver como senhorio uma empresa pública municipal.

Acordam, em conferência, os Juízes Desembargadores da Secção de Contencioso Administrativo do Tribunal Central Administrativo Norte:

I- RELATÓRIO

ESPAÇO MUNICIPAL - RENOVAÇÃO URBANA E GESTÃO DE PATRIMÓNIO, E.M.S.A, melhor identificada nos autos à margem referenciados de AÇÃO ADMINISTRATIVA por esta intentados contra AA, vem intentar o presente RECURSO JURISDICIONAL da sentença promanada nos autos, na parte que absolveu a Ré da instância quanto aos pedidos formulados nas alíneas A) e D) do petitório inicial, por falta de interesse em agir.

Em alegações, a Recorrente formulou as conclusões que ora se reproduzem, que delimitam o objeto do recurso: “(…)

1- Por douta sentença foi absolvida a Ré da instância com fundamento na exceção dilatória de falta de interesse em agir.

2- A factualidade está em desacordo expresso com o fundamento legal da douta sentença ora recorrida.

3- A Lei n.° 81/2014, de 19 de dezembro não é aplicável à apreciação da questão decidenda.

4- Os contratos previstos na Lei 81/2014, de 19 de dezembro são meros contratos de arrendamento qua tale.

5- O contrato dos autos é um contrato misto, formado por um contrato de locação e um contrato de promessa de compra e venda e consequentemente fora do âmbito de aplicação desta Lei.

Vejamos então,

6- Os contratos previstos na Lei 81/2014, de 19 de dezembro são celebrados pelo prazo máximo de 10 anos, contrariamente ao dos autos que é celebrado pelo prazo de 25 anos.

7- Nos contratos celebrados no alcance e previsão da Lei n.° 81/2014, de 19 de dezembro nunca a arrendatária se torna proprietária, ao contrário da estatuição do contrato dos autos, em que a arrendatária se torna proprietária do locado findo o prazo de duração do contrato.

8- O total desalinho do quadro legal aplicável verte-se ainda nas regras de atribuição das habitações no âmbito da Lei 81/2014, de 19 de dezembro comparando-as com as definidas âmbito do contrato dos autos, em que a atribuição é feita de acordo com o estabelecido no Regulamento Municipal para Atribuição de Habitações a Custos Controlados.

9- O contrato dos autos, ao contrário do quadro legal aplicável por força da Lei 81/2014, de 19 de dezembro, prevê que durante o seu período de vigência a promitente vendedora deixa de ter quaisquer obrigações ou encargos com os imóveis locados/prometidos vender, sendo a locatária assumir as obrigações inerentes a um proprietário.

Por último,

10- Enquanto os contratos celebrados ao abrigo da Lei 81/204, de 19 de dezembro é regulamentadas em todo o seu itinerário pelo regime jurídico que este encerra, o contrato dos autos é exclusivamente regido pelo Regulamento Municipal, pelo clausulado do contrato e pela legislação civil.

11- O que a afasta, à saciedade, e sem mais, a aplicação do novo regime do arrendamento apoiado aos factos.

12- Inequivocamente neste sentido na douta sentença extratada nas presentes alegações, como ainda em vários outros arestos, designadamente no processo 943/19.8BEPRT - U. Orgânica 2.

13- Violou a sentença recorrida incisos legais, sustentando-a em legislação não aplicável ao caso em exegese, devendo, em consequência, ter provimento o presente Recurso (…)”.

Notificada que foi para o efeito, a Recorrida AA não contra-alegou.

O Tribunal a quo proferiu despacho de admissão do recurso, fixando os seus efeitos e o modo de subida.

A Digna Magistrada do Ministério Público junto deste Tribunal Superior emitiu parecer a que se alude no nº.1 do artigo 146º do C.P.T.A, que rematou da seguinte forma: “(…) Tudo exposto, somos do parecer, que a sentença recorrida não padece dos vícios que lhe são imputados, tendo feito uma correta subsunção dos factos ao direito, tendo aplicado corretamente a lei, pelo que deve o presente recurso ser julgado totalmente improcedente (…)”.

Com dispensa de vistos prévios, cumpre, pois, apreciar e decidir, já que nada a tal obsta.

II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO - QUESTÕES A DECIDIR

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das respetivas alegações, de acordo com o disposto nos artigos 144.º n.º 2 e 146.º n.º 4 do C.P.T.A. e dos artigos 5.º, 608.º n.º 2, 635.º n.ºs 4 e 5 e 639.º do novo CPC ex vi dos artigos 1.º e 140.º do CPTA.

Neste pressuposto, a questão essencial a dirimir consiste em saber se a sentença recorrida, na parte que absolveu a Ré da instância quanto aos pedidos formulados nas alíneas A) e D) do petitório inicial, por falta de interesse em agir, incorreu em erro de julgamento de direito, designadamente, por errada subsunção da Lei nº. 81/204, de 19 de dezembro, ao contrato de arrendamento com promessa de compra e venda para habitação própria visado nos autos.

É na resolução de tal questão que se consubstancia a matéria que a este Tribunal Superior cumpre solucionar.

* *

III- FUNDAMENTAÇÃO

III.1- DE FACTO

Na decisão recorrida deram-se como provados os seguintes factos, sem reparos nesta parte: “(…)

1. Em 25.06.2009, a Câmara Municipal da Maia e a Autora outorgaram contrato- programa através do qual delimitaram o âmbito dos poderes de gestão do parque habitacional do Município da Maia, que foram conferidos à segunda.

2. No âmbito do conjunto de pressupostos descritos no Regulamento Municipal de Atribuição e Gestão de Habitação Pública, a Autora e o unido de facto da Ré, BB, falecido em .../.../2016, celebraram um contrato de arrendamento com promessa de compra e venda para habitação própria e do seu agregado familiar, sobre o

3. O contrato de arrendamento foi celebrado pelo período de 25 anos, com início no dia 01 de janeiro de 1997 e termo em 31 de dezembro de 2021.

4. Conforme nele convencionado, o unido de facto da Ré constituiu-se na obrigação de pagar à Autora, pela fruição da fração, a quantia de EUR 76,86 por mês, e a cumprir o seu pagamento até ao dia oito do mês a que respeitar, renda que estava fixada, à data da entrada da ação, em EUR 127,30.

5. A Ré não pagou à Autora as rendas dos meses de junho e dezembro de 2018, bem como das rendas de fevereiro, agosto e outubro de 2019, no montante global de EUR 634,41.

6. A Ré promete reiteradamente à Autora pagar as rendas em dívida (…)”.

* *

III.2- DO DIREITO

1. A Autora, aqui Recorrente, instaurou a presente ação administrativa contra a Ré, aqui Recorrida, peticionando o provimento do presente meio processual por forma a ser (i) “(…) resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Demandada e ordenado o seu despejo do locado e a sua entrega àquela livre de pessoas e coisas (...)”; (ii) “(…) a Demandada (…) condenado a pagar à Autora as rendas já vencidas, no montante de €634,41 (seiscentos e trinta e quatro euros e quarenta e um cêntimo) e as vincendas até efetiva entrega do locado (…)”; (iii) a “Demandada (…) também, condenada a pagar à Autora os juros calculados à taxa de 4% desde a citação e até real e efetivo pagamento (…)”; e (iv) ainda “(…) resolvido o contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 01 de janeiro de 1997, com inerente perda de todas as quantias que pagas a favor da Autora (…)”.

2. O T.A.F. do Porto, como se sabe, julgou esta ação parcialmente procedente, tendo, por um lado, absolvido a Ré da instância quanto aos pedidos supra identificados nos pontos (i) e (iv), por falta de interesse em agir, e, por outro, condenado a Ré a pagar à Autora o valor global de EUR 634,41 [seiscentos e trinta e quatro euros e quarenta e um cêntimos], acrescido dos respetivos juros de mora, à taxa legal, a contar da data da citação, para além do valor das rendas vincendas até à entrega do locado, acrescidas de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data dos respetivos vencimento.

3. Vem agora a Recorrente, por intermédio do recurso sub juditio, colocar em crise a decisão judicial recorrida no segmento decisório que absolveu a Ré da instância, por falta de interesse em agir.

4. Realmente, patenteiam as conclusões alegatórias que a Recorrente insurge-se contra a decisão judicial no segmento que se vem supra de referir, imputando-lhe erro de julgamento de direito.

5. O que estriba, no mais essencial, na crença de que a “(…) Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro não é aplicável à apreciação da questão decidenda se vem ora de transcrever (…)”, já que, no mais fundamental, (i) “(…) Os contratos previstos na Lei 81/2014, de 19 de dezembro são celebrados pelo prazo máximo de 10 anos, contrariamente ao dos autos que é celebrado pelo prazo de 25 anos (…)”; (ii) “(…) Nos contratos celebrados no alcance e previsão da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro nunca a arrendatária se torna proprietária, ao contrário da estatuição do contrato dos autos, em que a arrendatária se torna proprietária do locado findo o prazo de duração do contrato (…)”; (iii) “(…) Enquanto os contratos celebrados ao abrigo da Lei 81/204, de 19 de dezembro é regulamentadas em todo o seu itinerário pelo regime jurídico que este encerra, o contrato dos autos é exclusivamente regido pelo Regulamento Municipal, pelo clausulado do contrato e pela legislação civil (…)”.

6. Não obstante as doutas alegações, falece-lhe, porém, razão.

7. Na verdade, conforme dimana do probatório coligido nos autos, o “objecto confesso” dos autos relaciona-se com o contrato de arrendamento com promessa de compra e venda para habitação própria celebrado entre a Autora, aqui Recorrente, e a Ré, aqui Recorrida.

8. A propósito da natureza deste tipo de contratos, ressalte-se o teor da jurisprudência firmada pelo S.T.A. promanada no processo nº. 02886/17.0BEPRT, datada de 15.10.2020, porque esclarecedora desta temática: “(…) O “Contrato de arrendamento e promessa de compra e venda no âmbito do Regulamento Municipal para Atribuição de Habitações de Custos Controlados em Empreendimentos a tal fim destinados” consubstancia, pelo teor das suas cláusulas, um misto de contrato de arrendamento apoiado com um contrato de (promessa de) venda em regime de propriedade resolúvel (previsto e regulado pelo Decreto-Lei n.º 167/93, de 7 de maio), ou também denominado regime de locação-venda ou, mais impropriamente, de renda resolúvel (…)”.

9. Por se mostrar o arrazoado jurídico que sustenta o sentido do aresto que se vem de enunciar já parcialmente transcrito na sentença recorrida, entendemos que seria até deselegante voltar a reproduzir tudo o quanto já ficou exposto, pelo que, nesta altura, nos limitamos a remeter para tudo o quanto o lá ficou exposto no domínio em questão.

10. Reiterando tal linha jurisprudencial, somos a considerar que estamos na presença de um contrato misto de arrendamento de habitação social apoiado com um contrato de [promessa de] venda em regime de propriedade resolúvel.

11. Assim, o regime jurídico a aplicar será o legalmente aplicável consoante a questão a dirimir.

12. Realmente, se a questão a tratar envolver o emaranhado das relações de arrendamento social será de aplicar a Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, que revogou o Decreto-Lei n.º 166/93, de 07 de maio.

13. Porventura, se a problemática a dirimir se relacionar com a compra e venda do imóvel, então será de aplicar o regime jurídico do contrato promessa de compra e venda.

14. Posto isto, há que olhar para o caso concreto e indagar, à luz do critério adotado, qual dos regimes jurídicos é aplicável à situação visada nos autos

15. Neste domínio, cabe notar que o fundamento da presente ação prende-se com a falta de pagamento de rendas por parte da Ré, aqui Recorrida, no âmbito do contrato de arrendamento com promessa de compra e venda para habitação própria celebrado com a Autora, aqui Recorrente.

16. O que serve para concluir que não se coloca qualquer litígio sobre a compra e venda de imóvel, sendo-lhe, por isso, de lhe aplicar, à contrario sensu, a Lei n.º 81/2014, de 19.12.

17. E a tal não obsta a circunstância da duração do contrato visado nos autos exceder o prazo de 10 anos máximo previsto na Lei nº. 81/2004.

18. Realmente, esta situação, a verificar-se, nunca será apta a inviabilizar a aplicação de tal Lei nº. 81/2004, por não transvestir o “âmbito social” do contrato de arrendamento celebrado pelas partes.

19. Tanto mais que esta patologia contratual é susceptível de ser sanada mediante a redução do prazo do contrato ao prazo máximo de 10 anos.

20. Por sua vez, a natureza mista do contrato, como se viu supra, não exclui a possibilidade de aplicação da Lei nº. 81/2004, o mesmo sucedendo relativamente ao Regulamento Municipal de Atribuição e Gestão de Habitação Pública da Câmara Municipal da Maia, atento o teor do seu artigo 28º, ademais e especialmente, a previsão “(…) sem prejuízo da legislação aplicável (…)”.

21. Não colhem, portanto, as objeções do Recorrente nos particulares conspectos em análise, sendo, por isso, de cristalizar a aplicabilidade do regime espraiado na Lei nº. 81/2004, ao contrato visado nos autos.

22. Dissolvida esta problemática, segue-se a questão de saber se as entidades administrativas atualmente podem [ou não] socorrer-se dos Tribunais Administrativos para promoverem a resolução de contratos de arrendamento social sujeitos ao regime previsto na Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro.

23. A resposta é negativa.

24. De facto, sobre o assunto agora trazido a litígio, pronunciou-se já este Tribunal Central Administrativo Norte no aresto tirado no processo nº. 18/22.2BEBRG, no seguintes termos: “(…)

Refere o Recorrente que o despejo é admitido por via judicial ou por via administrativa, sendo legítima a opção por qualquer das vias, não constituindo essa possibilidade uma violação do princípio da separação de poderes.

Mas precisamente por ter a faculdade de regular unilateralmente a situação, por via administrativa, é que lhe falta interesse em recorrer ao Tribunal.

Ao contrário, o particular não pode definir unilateralmente a situação; está sujeito ao poder de autoridade do senhorio, entidade púbica.

Mostra-se, portanto, acertada a conclusão tirada na decisão recorrida de que por o Autor dispor de meios de autotutela – declarativa e executiva – que lhe permitem alcançar os fins visados com a propositura da presente ação, designadamente no que respeita à determinação e execução do despejo ou desocupação do fogo ocupado, nos termos do disposto no artigo 28.º da Lei n.º 32/2016 de 24.08, não tem interesse em vir a Tribunal obter esse efeito.

A interpretação destes e dos demais preceitos referidos no acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, de 18.06.2020, no processo 644/18.4BESNT, acima citado, é a que também subscrevemos (…)”.

25. Posição que se manteve no acórdão deste Tribunal Central Administrativo Norte de 23.06.2022, no Procº. n.º 2143/21.8BEPRT: “(…)

1. Estando-se perante uma relação jurídica de arrendamento social, sujeita ao regime do arrendamento apoiado para habitação, constante da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, que revogou o Decreto-Lei n.º 166/93, de 07 de maio, e prevendo-se no n.º 3 do artigo 28.º desta Lei que “Caso não seja cumprida voluntariamente a obrigação de desocupação e entrega da habitação a uma das entidades referidas no n.º 1 do artigo 2.º, cabe a essas entidades levar a cabo os procedimentos subsequentes, nos termos da lei.”, e bem assim que “Quando o despejo tenha por fundamento a falta de pagamento de rendas, encargos ou despesas, a decisão de promoção da correspondente execução deve ser tomada em simultâneo com a decisão do despejo.”, é incontornável que cabe às entidades que detêm habitações em regime de arrendamento apoiado, como é o caso da autora o direito de: a) proceder ao despejo, caso não seja cumprida voluntariamente a obrigação de desocupação e entrega da habitação (cfr. n.º 1); e b) promover a execução das rendas, encargos ou despesas em dívida (cfr. n.º 2), dispondo as mesmas de poderes de autotutela declarativa e executiva para promover a execução tanto do despejo do arrendatário como do valor devido pelo mesmo a título de rendas, encargos ou despesas.

2. Considerando o disposto no n.º 3 do artigo 17.º da Lei n.º 81/2014, de 19 de dezembro, é de concluir que os Tribunais Administrativos não passam a deter competência para conhecer de questões atinentes à execução do contrato de arrendamento se/ou quando o contrato de arrendamento tiver como senhorio uma empresa pública municipal (…)”.

26. Por concordarmos com a solução encontrada em ambos os arestos, não poderemos deixar de integrar tal labor jurisprudencial, tanto mais que o presente Tribunal Coletivo recolhe a intervenção de dois dos Juízes Desembargadores que julgaram, embora em qualidades diferentes, as causas que se vem supra de elencar, sob pena de ser posta em causa a relativa previsibilidade e segurança na aplicação do direito, bem como o próprio princípio da igualdade [artigos 13º da CRP e 8º, nº3, do CC].

27. Conclui-se, portanto, que a Lei n.º 81/2014, de 19/12, atribuiu poderes de autotutela declarativa e executiva em relação aos contratos existentes à data da sua entrada em vigor, não detendo os Tribunais Administrativos competência para conhecer de questões atinentes à execução do contrato de arrendamento se/ou quando o contrato de arrendamento tiver como senhorio uma empresa pública municipal.

28. Deste modo, tendo sido este também o caminho trilhado na sentença recorrida, com maior ou menor variação de fundamentação, é mandatório concluir que esta fez correta subsunção do tecido fáctico apurado nos autos ao bloco legal e jurisprudencial aplicável, não sendo, por isso, merecedora da censura que o Recorrente lhe dirige.

29. Consequentemente, deve ser negado provimento ao presente recurso jurisdicional, e mantida a sentença recorrida.

30. Ao que se provirá no dispositivo.

* *

IV- DISPOSITIVO

Nestes termos, acordam em conferência os juízes da Secção do Contencioso Administrativa deste Tribunal, de harmonia com os poderes conferidos pelo artigo 202º da CRP, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso jurisdicional “sub judice” e manter a decisão judicial recorrida.

Custas a cargo do Recorrente.

* *

Porto, 25 de novembro de 2022,

Ricardo de Oliveira e Sousa

Rogério Martins

Luís Migueis Garcia