01252/12 - Supremo Tribunal Administrativo

Acordam, em conferência, nesta Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo RELATÓRIO A……… , contribuinte fiscal n.º ………, veio peticionou a anulação da venda, levada a cabo pelo Serviço de Finanças de Porto 1, no processo de execução fiscal n.º 3174199601022334. Por sentença de 28 de Junho de 2012, o TAF do Porto, julgou improcedente o pedido de anulação da referida venda. Reagiu a ora recorrente A…………, interpondo o presente recurso, cujas alegações integram as seguintes conclusões: Tendo sido anunciado para venda um imóvel identificado como “ Prédio urbano constituído por lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ……., nº ………, com a área total do terreno de: 415,8m 2 , área de implantação do edifício: 100m 2 , área bruta de construção: 125m 2 , área bruta dependente: 25m 2 ...”, quando, no momento da venda, segundo certidão camarária e Ficha de Avaliação (realizada pela própria Direcção Geral dos Impostos), esse imóvel não tinha « capacidade construtiva autónoma », é manifesto que o mesmo não possuía as características que foram anunciadas, havendo por isso fundamento para anulação da venda, por se verificar um dos pressupostos do art. 257º , nº 1, a), do CPPT . Por outro lado, anunciada a venda desse lote de terreno como tendo acesso pelo prédio sito na Rua de ………, nº ………, quando, conforme resulta das mesmas certidão camarária e Ficha de Avaliação, no momento da venda esse lote não possuía “acesso autónomo” à via pública (circunstância que condiciona a capacidade construtiva), é manifesto que o anúncio não identifica correctamente o bem a vender, havendo por isso fundamento para a anulação da venda, face ao mesmo art. 257 , nº 1, a), do CPPT . Ao decidir em contrário, a douta sentença recorrida, com o devido respeito, violou a disposição legal acima citada. TERMOS EM QUE, requer seja concedido provimento ao presente recurso , revogando-se a decisão recorrida, e, em consequência, anulada a venda realizada, assim do sendo feita JUSTIÇA! Não houve contra-alegações. O EMMP pronunciou-se emitindo o seguinte parecer: FUNDAMENTAÇÃO 1. A existência de ónus real desconsiderado, o erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o teor dos anúncios constituem fundamentos de anulação de venda (art.257º nº1 al.a) CPPT) Não constituem ónus reais relevantes com fundamento de anulação da venda as limitações gerais ao direito de propriedade e as restrições provenientes de plano de urbanização ou de providências administrativas gerais e abstractas, designadamente quanto ao direito de construção, na medida em que este não é componente integrante do direito de propriedade antes uma concessão jurídico-pública submetida aos condicionamentos impostos pelos planos urbanísticos (Jorge Lopes de Sousa Código de Procedimento e de Processo Tributário anotado e comentado 6ª edição 2011 Volume IV p.178; acórdão STA 10.10.2012 processo nº 912/02) O erro sobre o objecto transmitido ocorre em caso de erro do comprador sobre a identidade do imóvel objecto da proposta de compra. O erro sobre as qualidades consiste em divergência explícita entre as características (qualidades) reais do imóvel e as características constantes dos editais e anúncios onde a venda é publicitada, susceptível de influenciar a vontade do comprador, no sentido em que a proposta de compra não teria sido apresentada se o proponente conhecesse as reais qualidades do imóvel 2. No caso concreto o circunstancialismo fáctico provado não configura qualquer dos fundamentos enunciados para a anulação da venda: - a inexistência de capacidade construtiva autónoma declarada na certidão emitida pelo Departamento Municipal de Planeamento Urbanístico da CMPorto não constitui ónus real relevante para a anulação da venda; -é patente a inexistência de erro sobre o objecto transmitido: o imóvel anunciado foi o imóvel vendido, como resulta da inscrição matricial e da descrição predial (probatório nºs 5 6,e 9); -inexiste divergência entre as qualidades reais do imóvel e as qualidades constantes dos anúncios: estes identificavam o imóvel à venda como prédio urbano constituído por lote de terreno mas não como lote de terreno para construção, espécie distinta de prédio urbano (art.6º nºs 1 als.c) e d) e 4 CIMI; com acesso pelo prédio sito na rua de ………, nº ………., mas não com acesso autónomo à via pública; -o requerente poderia tomar conhecimento das reais qualidades do imóvel, mediante deslocação ao local no prolongado período indicado nos anúncios ou obtenção da ficha de avaliação do imóvel ou da certidão emitida pelos serviços da CM Porto, antes da apresentação da proposta de compra (probatório nºs 3 e 14) CONCLUSÃO O recurso não merece provimento. A sentença impugnada deve ser confirmada. 2 – FUNDAMENTAÇÃO O Tribunal “a quo” deu como provada a seguinte factualidade: Nos autos de execução fiscal n.º 3174199601022334 em que é executado a sociedade “B……….., Lda.”, procedeu o Serviço de Finanças de Porto 1, em 20/07/2000, à penhora do prédio inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 6608 da freguesia de ………. e descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 560/19900613, tendo a executada sido nomeada fiel depositária do mesmo — cfr. fls. 21 e 23 dos autos. Em 16/06/2008, o prédio em questão foi avaliado nos termos do disposto no artigo 250º , n.º 3 do CPPT , em €31.410,00 - cfr. fls. 54 dos autos. Na ficha de avaliação do imóvel, elaborada nessa data, consta a seguinte “descrição da avaliação”: « Trata-se de um lote de terreno interior, cujo acesso é feito a partir do prédio sito à Rua de ………. ………., não possuindo assim o mesmo acesso autónomo, nem capacidade construtiva autónoma. Dadas as características do lote de terreno, admitiu-se que o mesmo possa servir para ampliação do prédio com entrada pelo n.º ………. da Rua de ………, tendo o mesmo sido avaliado nesse pressuposto.» - cfr. fls. 55 dos autos. Por despacho de 20/10/2008, do Sr. Chefe do Serviço de Finanças de Porto 1 foi designado o dia 30/12/2008, pelas 10 horas, para a venda do imóvel penhorado a realizar no Serviço de Finanças, e determinada a publicitação da venda através da lnternet, bem como através da publicação de anúncios em dois números seguidos do Jornal de Notícias — cfr. fls. 45 dos autos. Em 15/11/2008 e 16/11/2008, correspondentes, respectivamente, aos dias de Sábado e Domingo, foram publicados anúncios no Jornal de Notícias relativos à venda em causa nos autos, com o seguinte teor: « Identificação do bem: Prédio urbano constituído por Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ………, n.º …….., com a área total de terreno de 415,8 m 2 ; área de implantação do edifício: 100 m 2 ; área bruta de construção: 125 m 2 , área bruta dependente: 25 m 2 , inscrito na matriz em 1991, sob o artigo matricial 6608, da freguesia de ………, Concelho do Porto, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto com o n.º 560/199900612, e com o valor patrimonial de €31.410, Processo de execução fiscal 3174199601022334, Serviço de Finanças Porto-1. (...) O valor base da venda é de €21.987 € (...). É fiel depositário o Sr. C……….., residente em R. DE …….., N.º …….. - SENHORA DA HORA, o qual deverá mostrar o bem acima identificado a qualquer potencial interessado, entre as 09.00 horas do dia 2008-11-10 e as 2000 horas do dia 2008-12-29. (...) Todas as propostas deverão ser entregues no Serviço de Finanças até ás 16.00 horas do dia 2008-12-29 (. .) » — cfr. fls. 71 e 72 dos autos. O anúncio publicado na Internet tinha o seguinte teor: « N.º Venda : 3174.2008.82 Ano civil : 2008 Estado da Venda : Com adjudicação Preço Base da Venda : 21.987,00€ Serviço de Finanças : Porto-1 Modalidade : Carta Fechada Ver Mapa Características: Identificação do Bem : Prédio urbano constituído por Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ………, n.º ……… bruta de construção: 125 m 2 , área bruta dependente: 25 m 2 , inscrito na matriz em 1991, sob o artigo matricial 6608, da freguesia de …….., Concelho do Porto, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto com o n.º 560/199900612 e com o valor patrimonial de €31.410,00. Processo de execução fiscal: 3174199601022334. Serviço de Finanças Porto-1. Nome dos Executados : B……, LDA. Fiel Depositário : C……… Mediador: Local, prazo e horas para examinar o bem : 2008-11-10 09:00 - 2008-12-29 20:00:00 (Fiel Depositário: C………) Data/hora limites para aceitação das propostas : 2008-10-31 às 00:00 a 2008-12-29 ás 16:00 Data/hora e local para abertura das propostas : PORTO, 2008-12-30 às 10:00.» - cfr. documento de fls. 108 dos autos. 7. Em 30/12/2008, procedeu-se à abertura das propostas referentes ao imóvel em causa nos autos, tendo sido apresentadas as seguintes: Em 03/01/2009, foi a Requerente notificada da aceitação da sua proposta e para no prazo de 15 dias efectuar o pagamento da totalidade do preço oferecido - cfr. fls. 74-75 dos autos. Em 13/01/2009, deu entrada no Serviço de Finanças de Porto 1 requerimento subscrito pela Requerente com o seguinte teor: « A………, n.º de contribuinte n.º …….., enviou por lapso, via lnternet, uma proposta de compra com os seguintes dados : N.º Venda: 3174.2008.82 Ano civil: 2008 Preço Base da Venda: 21.987,00€ Serviço de Finanças: Porto-1 Características: Identificação do Bem: Prédio urbano constituído por Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de …….., n.º …….., com a área total de terreno de 415,8 m 2 ; área de implantação do edifício: 100 m 2 ; área bruta de construção: 125 m 2 , área bruta dependente: 25 m 2 , inscrito na matriz em 1991, sob o artigo matricial 6608, da freguesia de ……., Concelho do Porto, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial do Porto com o n.º 560/199900612, e com o valor patrimonial de €31.410,00. Processo de execução fiscal: 3174199601022334. Serviço de Finanças Porto-1. Nome dos Executados: B…….., LDA. Fiel Depositário: C……… Tal proposta foi enviada por lapso e não tendo sido foi possível ficar com nenhum registo pessoal desse envio, nem dos valores lá referidos. Não consegui encontrar nenhuma forma de anular os dados enviados. O bem, que realmente pretendia adquirir era o seguinte e pelo qual ofereci a quantia em questão. N.º Venda: 1821.2007.691 Ano civil: 2007 Preço Base da Venda: 26.124,00€ Serviço de Finanças: Matosinhos -1 Características: Fracção autónoma designada pela letra “D”, habitação T2 (área =90,00 m 2 ), com lugar de garagem (Valor Patrimonial = 37.320 euros), sita na Estrada …….., ………….. ., Senhora da Hora. Inscrita sob o artigo matricial n.º 4948 e registada na CRP de …….. com o n.º 01985/060295-D. Nome dos Executados: G……….. LDA. Fiel Depositário: C……….. Cometi um lapso. Estavam em causa diferentes processos em nome de C………. Usei de forma inexperiente, o envio de propostas. Solicito que aceite o meu pedido de anulação da proposta relativa a Nº Venda: 3174.2008.82 (...)» - cfr. fls, 78 dos autos. Em 20/1/2009, o Sr. Chefe do Serviço de Finanças de Porto 1 proferiu despacho indeferindo o pedido referido em 8), por falta de base legal, determinando a obrigação de proceder ao depósito do preço da venda, sob pena de aplicação das sanções previstas no artigo 898.º do Código de Processo Civil e informando do mesmo caberia reclamação para o Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto, nos termos do disposto nos artigos 276.º e 277.º do CPPT cfr. fls. 79 dos autos. Em 30/01/2009, foi entregue à Requerente cópia do despacho referido em 9)- cfr. fls. 82 dos autos. Em 17/02/2009, a Requerente procedeu ao pagamento do preço oferecido e do IMT e Imposto do Selo referentes à aquisição - cfr. fls. 83 a 86 dos autos. Em 05/03/2009, a Requerente solicitou ao Sr. Chefe do Serviço de Finanças de Porto-1 que lhe fosse facultado exemplar das chaves de acesso ao prédio — cfr o documento de fls. 91 dos autos. Em 13/03/2009, a Directora do Departamento Municipal de Planeamento Urbanístico emitiu certidão com o seguinte teor: « H……….. , Directora do Departamento Municipal de Planeamento Urbanístico, e por delegação do Sr. Director Municipal de Urbanismo (Ordem de Serviço n.º 13/06/DMU de 14/08/03) CERTIFICO , de harmonia com o despacho exarado no requerimento em nome de A……… , registado com o n.º 9678/09/CMP , de 03.02.09, que sobre o citado requerimento foi prestada a informação do Departamento Municipal de Planeamento Urbanístico, que é do seguinte teor:-- No âmbito alínea a) nº 1 do artº 110 do Decreto Lei 555/99 de 16 de Dezembro, alterado pela Lei nº 60/07 de 4 de Setembro, juntam-se extracto da planta de ordenamento e condicionantes, e extracto do regulamento na parte respectiva, do Plano Director Municipal da cidade do Porto, ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 19/2006, e publicado no D.R.- I Série-B, nº 25 de 3 de Fevereiro de 2006, Único Instrumento de Gestão Territorial eficaz, para zona onde o prédio se insere, na Rua de ……. ………, na Freguesia de……… . -------------------------------------- O terreno insere-se, face ao PDM - Planta de Ordenamento - Carta de Qualificação do Solo em Área de Frente Urbana Contínua em Consolidação. Contudo, não obstante este enquadramento em PDM, o terreno não apresenta capacidade construtiva autónoma uma vez que não é, servido por via publica com infra-estrutura mínima (condição de edificabilidade imposta pelo Código Regulamentar do Município do Porto — Parte B, Capítulo II Secção 1 — Artigo B-1/3º) ----------------------------para uma informação mais exaustiva, deverá ser instruído um pedido de informação prévia, nos termos da Portaria 232/08, de 11 de Março----------------- E, por ser verdade, passei esta certidão, que vai por mim assinada e autenticada com selo branco de uso nestes serviços.----------------------------------- Porto, Paços do Município, aos treze dias do mês de Março do ano de dois mil e nove .» - cfr. o documento de fls. 124 dos autos. Em 19/03/2009, foi o fiel depositário notificado da adjudicação do imóvel à Requerente e para entregar as chaves no respectivo Serviço de Finanças no dia 26/03/2009 - cfr. o documento de fls. 91-92 dos autos. O imóvel em causa nos autos encontra-se descrito na Caderneta Predial Urbana e na Certidão da Conservatória do Registo Comercial como “Terreno para Construção” e “Terreno destinado a construção”, respectivamente — Cfr. os documentos de fls. 115 e 117 dos autos. A Requerente almejava a aquisição de um terreno destinado à construção de uma moradia para sua habitação — cfr. os depoimentos das testemunhas inquiridas. A Requerente procedeu à inspecção do lote de terreno em questão após a aquisição, tendo então constatado que o mesmo não possui acesso autónomo à via pública — cfr. os depoimentos das testemunhas inquiridas. Em 20/03/2009, deu entrada no Serviço de Finanças de Porto-1, o presente requerimento de anulação da venda - cfr. o documento de fls. 94 e seguintes dos autos. DO DIREITO A meritíssima juíza do TAF do Porto julgou improcedente o pedido de anulação da venda por entender que: “ I. RELATÓRIO A……….. , contribuinte fiscal n.º ………., residente na Rua ………, n.º ……., em Rio Tinto, Gondomar, veio requerer a anulação da venda, levada a cabo pelo Serviço de Finanças de Porto 1, no processo de execução fiscal n.º 3174199601022334, alegando, em súmula, que após ter apresentado a proposta de aquisição veio a aperceber-se de que as qualidades do prédio adquirido divergiam das que tinham sido anunciadas e que foram determinantes para a tomada de decisão de apresentação da proposta e também da existência de limitação relevante que não tinha sido tida em consideração na decisão tomada. Terminou peticionando a anulação da venda, com a restituição da quantia paga, acrescida dos juros legais moratórios que se vencerem após a citação, até integral e efectiva restituição. Notificados para, querendo, se pronunciarem, sobre o pedido de anulação de venda, a Fazenda Pública e o Executado nada disseram. Procedeu-se à inquirição das testemunhas arroladas. Notificadas as partes para alegações escritas, apenas a Requerente usou desta prerrogativa, tendo, no essencial, reafirmado a posição anteriormente assumida. Após, foram os autos com vista ao Exmo. Magistrado do Ministério Público, que emitiu Parecer no sentido da improcedência do requerido. Foram as partes notificadas do Parecer emitido. II. SANEAMENTO PROCESSUAL (…) FUNDAMENTAÇÃO III.1 — De facto (…) III.2 — De Direito Nos presentes autos, vem a Requerente, na qualidade de compradora, peticionar a anulação da venda levada a efeito no processo de execução fiscal n.º 3174199601022334, com fundamento em erro sobre as qualidades do imóvel adquirido por falta de conformidade com o que fora anunciado e na existência de limitação que não foi tomada em consideração e que excede os limites normais inerentes ao direito de propriedade adquirido. Em concreto, sustenta a Requerente que tendo a aquisição do referido prédio como fim único e exclusivo a construção de uma moradia unifamiliar para sua habitação, interpretou o teor do anúncio como estando em causa a venda de um lote de terreno para construção, tendo reforçado essa sua convicção acerca da viabilidade construtiva do imóvel, ao consultar quer a inscrição matricial, quer a descrição predial do prédio em referência, e que, tendo procedido à inspecção do lote após a aquisição, foi confrontada com o facto de o prédio em causa ser um prédio encravado, sem acesso autónomo à via pública, mas apenas através ao prédio urbano sito na Rua de ……… n.º ………., não existindo nenhum titulo aquisitivo da serventia de passagem que lhe confira o direito de ali passar. Mais refere a Requerente, que tendo tomado conhecimento, junto da Câmara Municipal do Porto, que o aludido prédio não tem capacidade construtiva autónoma, era a Fazenda Nacional conhecedora de tal limitação, a que atendeu para efeitos da avaliação do prédio em questão, mas que omitiu nos anúncios publicados. Os fundamentos para a anulação da venda em processo de execução fiscal não estão expressamente previstos no Código de Procedimento e de Processo Tributário (CPPT), pelo que, nesta matéria, são subsidiariamente aplicáveis as normas do Código de Processo Civil (cfr. os artigos 908.º e 909.º aplicáveis ex vi artigo 2º , alínea e) do CPPT ). Assim, de acordo com o n.º 1 do citado artigo 908.º do CPC pode a venda ser anulada desde que se verifique alguma das circunstâncias aí previstas, a saber: A existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomada em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria; O erro sobre a coisa transmitida por falta de conformidade com o que foi anunciado. Desde lodo, e diversamente do regime geral da anulação do negócio jurídico por erro (cfr. os artigos 247.º e 251.º do Código Civil ), no domínio da anulação da venda em processo executivo não exige o legislador a essencialidade do elemento sobre que recaiu o erro para o declarante, nem o seu conhecimento ou cognoscibilidade pelo declaratário. Quanto ao erro sobre a coisa transmitida, exige-se sim que o mesmo provenha de falta de conformidade entre a identidade ou as qualidades da coisa e o que foi anunciado, irrelevando, para efeitos de anulação, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do objecto, pelo que só pode a venda ser anulada se for de entender que o objecto transmitido não tinha as características que foram anunciadas. Diferentemente, no caso de ónus ou limitações que não tenham sido tomados em consideração, não obstante a situação não difira substancialmente do erro sobre as qualidades do objecto, não se estabelece idêntica dependência, bastando que a sua existência seja uma surpresa para o comprador, que não contava nem tinha razões para contar com ela e que não tenha, por isso, levado em conta tais ónus e limitações no momento da venda. Dito de outro modo, não será necessário que nos anúncios se refira expressamente que não existem ónus ou limitações que afinal existem, bastando que neles se omita qualquer referência sobre a sua existência, quando existam ¹ (Cfr. Jorge Lopes de Sousa, in código de Procedimento e de Processo Tributário, Anotado e comentado, Áreas Editora, 2011, IV volume, página 178.). Constitui ónus ou limitação o direito real que não deva caducar com a venda (visto que os direitos reais de garantia caducam, nos termos do disposto no artigo 824.º , n.º 2 do Código Civil ) e o direito pessoal de gozo que seja eficaz em relação ao comprador (como é o caso do direito ao arrendamento), mas já não v.g. o direito do promitente-comprador sem eficácia real. Ademais, deverá o ónus ou limitação exceder os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, considerando-se dentro dos limites normais as limitações legais ao direito de propriedade (limitações gerais, restrições provenientes de providências administrativas gerais e abstractas, ónus resultante de plano de urbanização, etc) e as servidões legais ainda não constituídas ² (Cfr. José Lebre de Freitas, in código de Processo civil Anotado, Coimbra Editora, Volume 3º, página 610.). Em qualquer caso, será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro, pois a desculpabilidade ou escusabilidade do erro não foi prevista pelo legislador como requisito da relevância deste ³ (Cfr. carlos Alberto da Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito civil, Coimbra Editora, 3ª Edição, página 511.). Vejamos. Da existência de erro sobre as qualidades do imóvel transmitido No caso em apreço, foi anunciada a venda de “Prédio urbano constituído por Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de …….., n.º ……..”, tendo a Requerente tomado conhecimento, em momento posterior, através de informação prestada pela Câmara Municipal do Porto, que o terreno não apresenta capacidade construtiva autónoma por não ser servido por via pública com infra-estrutura mínima, condição de edificabilidade imposta pelo Código Regulamentar do Município do Porto (cfr. os itens 5), 6) e 14) do probatório). A Requerente foi, assim, vítima de erro; mas este procedeu do seu convencimento de que existia uma determinada realidade - um terreno para construção, com acesso autónomo à via pública -, que afinal não se verifica. Verifica-se, porém, que o objecto transmitido tem as características que foram anunciadas, tratando-se de “Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ……., n.º ………”. Ora, como atrás se referiu, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do imóvel adquirido não releva no domínio da venda em processo de execução fiscal, pelo que inexiste fundamento para a anulação da venda com base em erro sobre as qualidades do objecto transmitido por não haver falta de conformidade com o que foi anunciado. Da existência de limitação relevante, não tomada em consideração, decorrente da falta de acesso autónomo do prédio à via pública Sobre as indicações a incluir em todos os meios de publicitação da venda em processo de execução fiscal rege o n.º 5 do artigo 249.º do CPPT , exigindo-se na alínea c) do referido artigo a “descrição sumária dos bens”. Por “descrição sumária dos bens” entende-se a necessidade de os elementos divulgados serem suficientes para que os potenciais interessados formem uma ideia sobre as características do bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos, devendo os anúncios incluir todos os dados pertinentes, susceptíveis de influir no juízo sobre o conteúdo das propostas de aquisição, ou seja, com interesse para os proponentes, e desde que sejam conhecidos no processo. Assim, e desde logo, dos anúncios deverá constar toda a informação relevante para a formação da vontade do comprador que não seja possível obter através do exame dos próprios bens. Trata-se de uma exigência manifestamente imposta pelas regras da boa-fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais ( artigo 227.º , n.º 1 do Código Civil ) e toda a actividade da Administração pública (artigo 266º, n.º 2 da CRP)” 4 (Cfr. Jorge Lopes de Sousa, in Código de Procedimento e de Processo Tributário, Anotado e Comentado, Áreas Editora, 2011, IV volume, página 121.). Ora, na situação em apreço, resultou demonstrado que a Requerente apenas teve conhecimento de que o imóvel que comprara no âmbito da execução fiscal em causa não tinha acesso autónomo à via pública aquando da inspecção ao local, que efectuou após a aquisição do bem (cfr. o item 18) do probatório). No entanto, para além de a circunstância de o prédio não ter acesso autónomo à via pública não se tratar de ónus (real) ou limitação relevante, para efeitos da anulação da venda nos termos do disposto no artigo 908º , n.º 1 do CPC , e de tal situação poder ter sido oportunamente constatada pelos potenciais interessados na compra, entre os quais se inclui a Requerente, através do exame do próprio bem, no período de cerca de um mês e meio que antecedeu a venda, contado desde a publicação dos anúncios, tal informação resultava já do próprio teor dos anúncios publicados, de onde consta tratar-se de um “Prédio urbano constituído por Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ………, n.º ……..”, ou seja, de um prédio, com (único) acesso por outro prédio, sem que fosse mencionada a confrontação com qualquer caminho (cfr. os itens 5), 6) e 7) do probatório). Consequentemente, não tinha a alegada inexistência de capacidade construtiva autónoma do imóvel, decorrente de tal circunstância, que constar do anúncio da venda, até porque não existia qualquer acto oficial da entidade administrativa competente que a reconhecesse, mas apenas a opinião de perito que fez a avaliação e que, inclusive, teve esse factor em conta no valor atribuído ao imóvel (cfr. o item 3) do probatório). E, sendo certo que os anúncios publicados identificavam os artigos referentes à inscrição matricial e à descrição na Conservatória do Registo Predial competente, decorrendo de tais elementos estar o prédio em questão aí identificado como “Terreno para construção” (cfr. o item 16) do probatório), sempre se dirá que tal facto não atribui ao comprador qualquer direito subjectivo a construir, sendo entendimento pacífico que o jus aedificandi não se apresenta, à luz do texto constitucional, concretamente do artigo 62.º da Constituição da República Portuguesa 5 (Neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido em 10/10/2002, no processo n.º 0912/02.), como fazendo parte integrante do direito fundamental de propriedade privada, sendo a faculdade de construir e de edificar configurada maioritariamente como uma concessão jurídico-pública e dependente dos planos urbanísticos. Por fim, não estando em causa o desejo da Requerente de adquirir um terreno para construção de uma moradia, foi pela mesma admitido, perante o Serviço de Finanças, logo após ter sido notificada da aceitação da sua proposta e para fazer o depósito do preço correspondente, que ter-se-á tratado de um lapso decorrente do uso inexperiente do envio de propostas, pois o que o que queria realmente adquirir era uma fracção e não o terreno em questão (cfr. os itens 9) e 17) do probatório). Dito isto, não se poderá dizer que a Requerente tenha sido induzida em erro por falta de conformidade com o que foi anunciado ou que tenha sido omitida nos anúncios a referência à existência de qualquer limitação que deles devesse constar, pelo que se auto-convencida das (inexistentes) potencialidades construtivas do imóvel o adquiriu sem se assegurar que as mesmas existiam ou se não era esse o imóvel que pretendia adquirir, sibi imputet. Nesta conformidade, e sem necessidade de maiores considerações, resta concluir pela improcedência da pretensão da Requerente formulada nestes autos. DECISÃO Nos termos e com os fundamentos expostos, julga-se improcedente o pedido de anulação da venda levada a cabo no processo de execução fiscal n.º 3174199601022334.” DECIDINDO NESTE STA A questão que se coloca no presente recurso é a de saber se nos anúncios para venda do bem em causa nos autos ocorreu erro relevante justificativo da impetrada anulação de venda. Para a Mª Juíza de 1ª Instância “a Requerente foi, assim vítima de erro; mas este procedeu do seu convencimento de que existia uma determinada realidade - um terreno para construção, com acesso autónomo à via pública -, que afinal não se verifica. Verifica-se, porém, que o objecto transmitido tem as características que foram anunciadas, tratando-se de “Lote de terreno, com acesso pelo prédio sito na Rua de ………., n.º ………”. Vejamos: É sabido e exacto que, o entendimento subjectivo do comprador sobre as qualidades do imóvel adquirido não releva no domínio da venda em processo de execução fiscal. Ainda assim, o erro sobre o objecto pode ser determinado pela insuficiência e imprecisão do anúncio de venda, os quais a nosso ver, devem respeitar as boas regras publicitárias, designadamente o dever de informar e publicitar com rigor. No caso dos autos a adquirente do bem imóvel, manifestamente, licitou de boa fé, pensando estar a adquirir um lote de terreno para construção urbana quando afinal este não tinha capacidade construtiva autónoma, qualidade omitida no anúncio de venda que ao qualificar o bem em causa como lote de terreno indicando ainda a “área de implantação do edifício (a construir); a área bruta de construção e a área bruta dependente, induzia e fazia supor exactamente o contrário, a existência dessa capacidade construtiva. Este elemento negativo (falta de capacidade construtiva autónoma) no caso, era essencial constar da publicitação para nivelar de forma diferente os fins ou qualidades que o geral dos cidadãos atribui a um vulgarmente designado “ lote de terreno para construção” e também por ser decisiva para a formação da vontade do comprador e do preço a pagar (veja-se que a ora recorrente licitou por 40.000 Euros um bem colocado à venda por bastante menos- 21.987Euros). Não foi a adquirente que criou subjectivamente qualidades a um bem que não as possuía mas antes ocorreu a falta de publicidade de uma característica negativa ou limitação do bem a vender que de regra não existiria por se tratar exactamente de um lote para construção. Estamos perante erro essencial por à compradora interessar comprar um lote de terreno para construção, como resulta do nº 17º do probatório, e ainda que fosse um mero erro instrumental sempre terá tido influência na formação do preço oferecido. Ora, no dizer de J. Lopes de Sousa in CPPT anotado e comentado, 11ª edição 4º volume a fls. 179 basta o mero erro instrumental para justificar a anulação da venda e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro. A nosso ver, pensamos que não pode ser penalizada a adquirente, por não ter feito diligências prévias no sentido de identificar " in loco" o bem a vender. Não podemos esquecer que, cada vez mais, vivemos numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação o que é compreensível e universalmente aceite. Daí, o maior rigor que se deve exigir na publicitação a quem apresenta para venda produtos em tais meios de comunicação, incluindo os Jornais. Ademais, resulta do probatório, que na ficha da avaliação promovida pelo Senhor Chefe do Serviço de Finanças do Porto 1, antes de ser anunciada a venda consta além do mais a seguinte “descrição da avaliação”: « Trata-se de um lote de terreno interior, cujo acesso é feito a partir do prédio sito à Rua de …….. ………, não possuindo assim o mesmo acesso autónomo, nem capacidade construtiva autónoma. Dadas as características do lote de terreno, admitiu-se que o mesmo possa servir para ampliação do prédio com entrada pelo n.º …….. da Rua de …………, tendo o mesmo sido avaliado nesse pressuposto.» - cfr. fls. 55 dos autos. Tal facto, conhecido da Administração tributária indicia a falta de rigor com que decorreu a apresentação pública do bem a vender que ao ser identificado como lote de terreno e ao indicar a área de implantação do edifício a construir, sem especificar que tal edificação só poderia ser para ampliação do prédio com entrada pelo nº ……… da Rua ……….., induzia em erro qualquer potencial comprador quanto à capacidade construtiva autónoma do referido lote de terreno. Reafirma-se não poder ser penalizado o destinatário da publicidade que agindo de boa fé e com falsa representação, por ter criado, face ao quadro publicitário, a convicção de estar a licitar um terreno para construção urbana sem limitações que no entanto existiam, facto que não foi salientado e, devia tê-lo sido, no anúncio de venda. Tanto basta para que reconheçamos a existência de limitação que não foi tomada em consideração pela compradora, requerente da anulação da venda, determinativa de erro sobre a coisa transmitida ocorrendo ainda falta de conformidade com o que foi anunciado, tudo determinando nos termos do artº 908 nº 1 do CPC a anulação da venda que ora se determina, com as legais consequências. 4- DECISÃO: Pelo exposto, acordam os Juízes deste STA em conceder provimento ao recurso revogando a decisão recorrida e determinando a anulação da venda referida, designadamente, em 4), 5), 7) e 8) do probatório, restituindo-se à recorrente a totalidade do preço pago mais acréscimos pagos por conta da mesma venda e ainda juros moratórios à taxa legal vencidos desde a data da notificação da Fazenda Pública para se pronunciar sobre ao pedido de anulação da venda (vide fls. 157) até integral pagamento. Custas a cargo da Fazenda Pública mas apenas em 1ª Instância uma vez que não contra-alegou neste STA. Lisboa, 10 de Julho de 2013. - Ascensão Lopes (relator) - Pedro Delgado - Valente Torrão.