3818/17.1T8VNG.G1.S2 - Supremo Tribunal de Justiça

I. O artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal.

II. A interpretação daquele normativo nesse sentido decorre do recorte textual que lhe foi dado pela referida Lei, divergente do dantes configurado no artigo 47.º, n.º 1, do RAU, e da eliminação do n.º 2 deste artigo, apoiando-se ainda no propósito do legislador de 2006, corroborado pelas ulteriores medidas legislativas adotadas pelas Leis n.º 42/2017, de 14-06, e n.º 64/2018, de 29/10.

III. Tal interpretação não viola os princípios constitucionais da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, nem os princípios da igualdade, da proporcionalidade ou o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, consagrados, respetivamente, nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição.

IV. As alterações introduzidas ao artigo 1091.º do CC pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, têm caráter inovatório, não sendo, por isso, aplicáveis a situações, como o caso dos autos, ocorridas em data anterior ao início da sua vigência, em 30/10/ 2018.

Acordam na 2.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça:

I- Relatório

1. AA instaurou, em 05/06/2017, ação declarativa contra a Massa Insolvente da sociedade “BB, Construções, Lda” (1.ª R.), e CC e cônjuge DD (2.ºs R.R.), alegando, em síntese, o seguinte:

. A A. é arrendatária de parte de um prédio urbano composto de edifício de habitação e de parte de um prédio rústico composto por quintal, ambos descritos na Conservatória do Registo Predial de …; que eram propriedade da 1.ª R

. Tal posição de arrendatária foi transmitida à A. por óbito do seu marido, EE, que celebrou o respetivo arrendamento mediante contrato escrito de 05/03/1975.

. Por escritura pública de 06/12/016, a 1.ª R. vendeu aos 2ºs R.R. a totalidade daqueles dois prédios, pelo preço global de € 40.000,00, sem ter facultado, previamente, à A. o exercício do seu direito de preferência.

. Só em 06/12/2016 é que a A. tomou conhecimento da celebração da referida venda.

. Assiste, por isso, à A. o direito de preferência na compra da totalidade dos referidos prédios, que formam uma unidade, sendo a parte urbana indivisível.

Concluiu a A. pedindo lhe fosse reconhecido o direito de haver para si os referidos prédios, livres de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 40.000,00 e ordenado o cancelamento dos registos prediais efetuados a favor dos 2.ºs R.R. adquirentes.

2. Somente os 2.ºs R.R. contestaram a ação, deduzindo reconvenção e sustentando que:

. Não existe o invocado contrato de arrendamento, tendo a A. sempre se apresentado perante o administrador da insolvência da 1.ª R. como residente no imóvel por ato de tolerância do respetivo proprietário, sem pagar as respetivas rendas.

. Em face de tal posicionamento, a mesma incorre em abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.

. Mesmo que assim não fosse, no caso de arrendamento sobre parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, como no caso sucede, desde a entrada em vigor do NRAU, não assiste ao arrendatário o direito de preferência.

. Para além disso, o eventual direito de preferência teria caducado, porquanto a A. e o seu filho foram, desde 2013, sucessivamente informados pelo administrador da insolvência da 1.ª R. da proposta apresentada pelos 2ºs R.R. e da respetiva adjudicação, não tendo mostrado interesse na aquisição.

. Os 2.ºs R.R. exigiram à A. a restituição dos prédios em causa por carta datada de 26/06/2017, o que esta não fez, incorrendo na obrigação de indemnizá-los pelo prejuízo inerente.

Concluíram aqueles R.R. pela improcedência da ação e pediram, em via reconvencional, que fosse:

a) – declarada a inexistência do alegado contrato de arrendamento;

b) – ordenada a restituição dos prédios em referência aos R.R./Reconvintes como proprietários;

c) – condenada a A. a indemnizar os mesmos R.R. na quantia mensal de € 100,00, contada desde 13/08/2017 até efetivo e integral pagamento.

3. A A. deduziu réplica a impugnar a matéria de exceção invocada, mantendo que transmitira ao administrador da insolvência a sua intenção de preferir na compra pelo preço de € 40.000,00, o que por este não foi atendido, tendo posteriormente procedido à venda dos bens aos 2.ºs R.R., por tal valor, sem informar aquela da data da celebração do contrato de compra e venda.

4. Realizada a audiência final, foi proferida a sentença de fls. 177-185/v.º, de 04/09/2018, a julgar improcedentes tanto a ação como as pretensões reconvencionais.

5. Inconformada, a A. recorreu para o Tribunal da Relação de Guimarães, em sede de impugnação de facto e de direito, tendo a apelação sido julgada improcedente, por unanimidade e sem fundamentação essencialmente diferente, conforme o acórdão de fls. 223-237, de 17/01/2019.

6. De novo inconformada, vem agora a A. interpor revista excecional, sob a invocação do relevo jurídico e social da questão respeitante à existência ou não do direito de preferência do arrendatário habitacional sobre parte não autónoma de prédio arrendado, ao abrigo do artigo 672.º, n.º 1, alíneas a) e b), do CPC.

7. A revista foi admitida pela formação dos três juízes deste Supremo Tribunal a que se refere o n.º 3 do citado artigo 672.º, conforme o acórdão de fls. 241-242, de 30/05/2019, com base nas seguintes considerações:

«Trata-se de matéria com elevado relevo jurídico e social que, aliás, justificou uma recente alteração do disposto no art. 1091.º do CC, a qual foi introduzida pela Lei n.º 64/18, de 29-10.

No domínio da anterior redação de tal disposição que foi aplicada no caso concreto, a sua interpretação pautou-se por uma acesa divergência jurisprudencial e doutrinal que se encontra assinalada designadamente nos recentes Acs. do STJ de 24-5-18 e de 18-10-18 (…).

Trata-se, pois, de uma questão cuja resolução não é pacífica, justificando-se a intervenção clarificadora do Supremo Tribunal de Justiça que, ademais, agora será confrontado com argumentos que, num sentido ou noutro, podem ser extraídos da mais recente alteração legal e do processo legislativo que à mesma conduziu.

Acresce ainda que nas alegações de recurso é suscitada a questão da aplicação imediata da lei nova, o que acrescenta relevo à matéria, acentuando a necessidade de uma intervenção deste Supremo Tribunal de Justiça.»

8. A Recorrente estriba o recurso em extensas conclusões, muitas delas de cariz argumentativo, mas que, em termos de questões enunciadas, se resumem a saber se:

1.ª O disposto no art.º 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, afasta a preferência do arrendatário de parte de um imóvel não constituído em propriedade horizontal na venda ou dação em cumprimento da totalidade do prédio;

2.ª A interpretação daquele normativo no sentido de que o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não tem direito de preferência, em caso de venda ou de dação em cumprimento sobre a parte arrendada ou sobre a totalidade do prédio viola os princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, bem como os princípios da igualdade, da proporcionalidade e o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, todos eles consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição;

3.ª O disposto no art.º 1091º, do CC, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, tem aplicação ao caso presente, porquanto, apesar de a alteração legislativa ser inovadora e superveniente à data da instauração da ação, condiciona as disposições substantivas que regem o pleito, considerando que não existe decisão final com trânsito em julgado;

4.ª Face ao disposto no art.º 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, quer na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, quer por aplicação imediata da redação introduzida pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, se impõe o reconhecimento do direito de preferência legal peticionado;

5.ª Em suma, o acórdão recorrido viola os artigos 12.º, n.º 2, parte final, 416.º a 418.º, 1091.º e 1410.º do CC em conjugação com os artigos 5.º, n.ºs 1 e 2, e 674.º, n.º 1, alínea a), do CPC.

Pede a Recorrente que seja revogado o acórdão recorrido, na parte impugnada, e substituído por decisão que julgue a ação procedente.

9. Os Recorridos apresentaram contra-alegações a pugnar pela confirmação do julgado, mas, para a eventualidade de se concluir pela existência do direito de preferência peticionado, pedem a ampliação do objeto do recurso com vista a se conhecer da caducidade desse direito.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II- Delimitação do objeto do recurso

Considerando o âmbito específico da presente revista excecional e atento o teor das conclusões da Recorrente, em função do qual se delimita o objeto do recurso, as questões a resolver são as seguintes:

i) – Definir o alcance interpretativo a dar ao disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, em ordem a saber se este normativo atribui o direito de preferência legal ao arrendatário habitacional de parte específica de um imóvel não constituído em propriedade horizontal, na venda da totalidade do mesmo;

ii) – Apreciar se a interpretação desse normativo no sentido de afastar a atribuição do direito de preferência legal ao arrendatário habitacional, no caso e circunstâncias referidas, viola os princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, bem como os princípios da igualdade, da proporcionalidade e o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição;

iii) – Em caso de improcedência das questões precedentes, saber se é aplicável ao caso presente o disposto no indicado artigo 1091.º do CC na redação dada pela Lei n.º 64/2018, de 29/10;

iv) – Por fim, ajuizar se da procedência, a favor da A./Recorrente, das questões enunciadas quer em i) e ii) quer em iii) resulta a existência do direito de preferência legal por ela peticionado.

Para a hipótese de se concluir pela existência desse direito de preferência legal, na esteira da ampliação do objeto da revista deduzida pelos R.R./ Recorridos, importará então providenciar pela apreciação da exceção de caducidade daquele direito, por eles invocada, mas tida por prejudicada nas instâncias.

III- Fundamentação

1. Factualidade dada como provada pelas instâncias

Vem dada como provada pelas instâncias a seguinte factualidade:

1.1. Por contrato reduzido a escrito, datado de 5 de março de 1975, FF deu de arrendamento a EE, para habitação do arrendatário e do seu agregado familiar, mediante o pagamento da renda mensal fixada à data em duzentos e cinquenta escudos, pelo prazo de um ano, com início no dia 1 de março de 1975 e termo no dia 28 de fevereiro de 1976, considerando-se prorrogado por sucessivos períodos iguais, e nas mesmas condições, enquanto fosse vontade das partes, uma dependência anexa, a qual fazia parte do prédio urbano sito no lugar do …, freguesia de …, concelho de …., inscrito na matriz urbana respetiva no artigo 172.º - ponto i. da matéria assente;

1.2. O prédio mencionado em 1.1 encontra-se atualmente inscrito na matriz urbana da União das Freguesia de …. e … sob o artigo 6.º e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 529/…, onde, pela Ap. n.º 2874 de 2016.12.16, se encontra averbada a aquisição a favor de CC, casado com DD, por compra a “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, conforme certidões de registo predial com o código de acesso online PP-1375-48397-031214-000529, junta a fls. 19 e ss., e fiscal junta a fls. 21 e ss. - ponto ii. da matéria assente;

1.3. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número 530/…, o terreno rústico, de cultura, com 2.168 m2 de área total e descoberta, situado em lugar de …, freguesia de … e …, onde, pela Ap. n.º 2874 de 2016.12.16, se encontra averbada a aquisição a favor de CC, casado com DD, por compra a “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, conforme certidão de registo predial com o código de acesso online PP-1375-48389-031214-000530, junta a fls. 28 e ss. - ponto iii. da matéria assente;

1.4. O prédio identificado em 1.3 está atualmente inscrito na matriz rústica da União das Freguesia de … e … sob o artigo 641.º, conforme certidão fiscal junta fls. 30 e ss. - ponto iv. da matéria assente;

1.5. EE casou-se com a A., AA, em 4 de julho de 1961, conforme certidão de assento de casamento junta a fls. 16 dos autos - ponto v. da matéria assente;

1.6. EE faleceu no dia 20 de julho de 2003, no estado civil de casado com a A., conforme certidão de assento de óbito junta a fls. 18 dos autos - ponto vi. da matéria assente;

1.7. A “dependência anexa” identificada no contrato descrito sob o facto provado em 1.1 é parte de um imóvel em propriedade total com duas partes suscetíveis de utilização independente - tema da prova número 1;

1.8. Por ocasião da celebração do contrato escrito mencionado no facto provado em 1.1, os respetivos outorgantes acordaram que o respetivo objeto também abrangia metade do prédio descrito no facto provado em 1.3, composto de quintal do terreno imediatamente contíguo à habitação, na confrontação nascente, cujo uso, utilidades e fruição se destinava a complementar a parte habitacional arrendada - tema da prova número 2;

1.9. Formando a totalidade das duas habitações e do quintal existente a poente, uma unidade física dotada de um muro de vedação conjunto, sem muros divisórios entre si, com um poço para captação e abastecimento de água potável às habitações e, bem assim, com esgotos e fossas que serviam cada uma das habitações, ambos dentro desse quintal - tema da prova número 3;

1.10. Sendo esse terreno, há mais de 42 anos, exclusivamente utilizado e cultivado pela A. e por GG, cada um dos quais na qualidade de inquilino de partes distintas, que plantam árvores e culturas, criam animais, constroem galinheiros e anexos para a guarda desses animais e seus bens - tema da prova número 4;

1.11. A A. ocupa a parte do prédio urbano descrita no facto provado em 1.1 e parte do prédio rústico descrito no facto provado em 1.3 correspondente a metade deste - ponto xii. da matéria assente;

1.12. Durante os anos em que os imóveis descritos nos factos provados em 1.2 e 1.3 pertenceram à sociedade “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, a A., autorizada pelo legal representante desta sociedade, deixou de pagar as rendas previstas no contrato - temas da prova números 5 e 6;

1.13. Durante o ano de 2013, o filho da A., com o conhecimento e em nome desta, apresentou ao administrador de insolvência da 1ª Ré uma proposta de compra dos imóveis descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3 - ponto viii. da matéria assente;

1.14. O administrador da insolvência da 1.ª R. não aceitou a proposta mencionada no facto anterior, informando o filho da A. que já tinha vendido aos 2ºs. R.R. pelo preço de € 40.000,00 - ponto ix. da matéria assente;

1.15. Posteriormente à adjudicação aos 2ºs. R.R. dos imóveis descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3, a A., acompanhada pelo seu filho, no ano de 2015, conversou com o 2º R., nas instalações da sociedade “HH - Comércio Têxteis, Lda”, mostrando interesse em adquiri-los, tendo este dito que não cedia o negócio - ponto x. da matéria assente;

1.16. Por escritura pública de compra e venda outorgada a 6 de dezembro de 2016, no Cartório Notarial da Lic. II, sito na freguesia de …, concelho de …, exarada de folhas 87 a 89 do Livro para Escrituras Diversas n.º 112-E, JJ, na qualidade de administrador da insolvência da 1.ª R., declarou vender ao 2.º R. marido, que declarou aceitar, os prédios identificados nos factos provados números 1.2 e 1.3, pelo preço de € 40.000,00, já recebido, correspondente a € 20.000,00 para cada um dos prédios, conforme certidão de escritura pública junta a fls. 31 e ss. - ponto vii. da matéria assente;

1.17. A A. procedeu, em maio de 2017, ao depósito dos valores documentados de fls. 101 v.º a 103 v.º - tema da prova número 7;

1.18. Os R.R. enviaram, no dia 26/07/2017, a carta cujo teor se encontra reproduzido a fls. 79 dos autos, recebida pela A. no dia 28/07/2017 - ponto xi. da matéria assente.

1.19. As partes dos imóveis ocupadas pela A. descritas no facto provado em 1.11 proporcionam no mercado de arrendamento, um rendimento mensal não inferior a € 60,00 - artigo 124º da contestação.

2. Factos dados como não provados

Vem dado como não provado que:

2.1. Depois da declaração da insolvência da “BB, Construtores Civis, Ld.ª”, e antes da celebração da escritura descrita no facto provado em 1.16., a A. informou o administrador da insolvência que o proprietário a autorizou a ocupar parte dos prédios identificados nos factos provados em 1.1 e 1.3, sem pagar qualquer renda, por acto de favor e tolerância daquele - tema da prova número 6;

2.2. Valor da proposta de compra mencionada no facto provado em 1.13 - tema da prova número 8;

2.3. Depois de informado da proposta de compra apresentada pelo 2.º R., o filho da A. disse ao administrador da insolvência que não estava interessado em cobrir o valor de € 40.000,00 - tema da prova número 9;

2.4. Na ocasião mencionada nos factos provados em 1.13 e 1.14, o administrador de insolvência disse ao filho da A. que não aceitava vender o prédio à A. por € 40.000,00, nem por valor superior - tema da prova número 10;

2.5. Em data anterior a 06/07/2015, a A. e o seu filho disseram ao 2.º R. que sabiam ter-lhe sido adjudicados, por € 40.000,00, os prédios descritos nos factos provados números 1.2 e 1.3, e que queriam ficar com eles, tendo o R. confirmado o valor da adjudicação - tema da prova número 12.

3. Do mérito do recurso

3.1. Enquadramento preliminar

Como decorre do acima relatado, a A. pretende com a presente ação o reconhecimento e decretação do direito de preferência legal na venda da do prédio urbano não constituído em propriedade horizontal identificado no ponto 1.2 da factualidade provada e do terreno rústico descrito em 1.3, venda essa efetuada pela 1.ª R. aos 2.ºs R.R. mediante a escritura pública outorgada em 06/12/2016 referida em 1.16, com base na sua qualidade de:

a) - Inquilina habitacional da dita “dependência anexa” descrita em 1.7 que constitui parte integrante do sobredito prédio urbano;

b) – Arrendatária de metade específica do referido terreno rústico composto de quintal, contíguo àquela habitação conforme o descrito em 1.8.

Pretende assim a A. exercer tal preferência sobre a totalidade daquela venda, ancorada num contrato de arrendamento reduzido a escrito, datado de 05/03/1975, em cuja posição de arrendatária sucedeu por óbito do seu marido ocorrido em 20/06/2003.

A questão que aqui se discute é saber se, nas referidas circunstâncias, assiste à A. o pretendido direito legal de preferência, mais precisamente se, incidindo o arrendamento apenas sobre uma parte específica dos mencionados prédios indivisos, ela tem o direito de preferir pela totalidade da venda dos mesmos ou até na parte correspondente ao objeto locado.

Desde logo, importa reter que, conforme entendimento unânime da jurisprudência desde Supremo Tribunal, de que se dá nota no acórdão de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1[1], “a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o acto de alienação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, que só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo.”

Nesta conformidade, tendo o ato de venda aqui em foco ocorrido em 06/12/2016, é aplicável ao caso, nuclearmente, o disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º n.º 6/2006, de 27/2, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), então vigente.

Haverá, por isso, que definir, em primeira linha, o alcance desse normativo para só depois se indagar das questões de inconstitucionalidade suscitadas pela Recorrente sobre uma interpretação que, porventura, seja desfavorável ao entendimento por ela perfilhado e ainda, sendo caso disso, se ajuizar se a redação do mesmo normativo dada pela Lei n.º n.º 64/2018, de 29/10, será imediatamente aplicável ao caso dos autos.

3.2. Quanto ao alcance do direito de preferência legal conferido ao arrendatário no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º n.º 6/2006, de 27/2

O artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, aditado pela Lei n.º n.º 6/ 2006, de 27/2, com inserção na subsecção VI, com a epígrafe direito de preferência – regra geral, aplicável ao caso dos autos por força da disposição transitória constante do 59.º, n.º 1, desta Lei, no que aqui releva, prescreve o seguinte:

1- O arrendatário tem direito de preferência:

a) – Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

2- (…)

3- (…)

4- É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º e 418.º e 1410.º.

Por sua vez, o artigo 417.º do mesmo Código, sob a epígrafe venda de coisa juntamente com outras, no seu n.º 1, preceitua que:

Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável.

Cumpre saber se a previsão configurada na transcrita alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º contempla os casos em que o local arrendado consista apenas numa parte específica de prédio indiviso, nomeadamente de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, ou se compreende somente local arrendado que constitua prédio ou fração imobiliária autónoma, só como tais suscetíveis de ser objeto de negócio jurídico. Em caso de se optar pela primeira alternativa, haverá então que perquirir se, nesses casos, assiste ainda assim ao arrendatário o direito de preferir na totalidade da venda do prédio.

Na análise desta problemática, não se pode deixar de convocar os regimes pregressos sobre o direito legal de preferência do arrendatário, que se têm sucedido com diferentes configurações e têm sido objeto de controvérsia doutrinal e jurisprudencial.

Antes de mais, recorde-se que a atribuição do direito de preferência legal ao arrendatário urbano remonta à Lei n.º 1662, de 04/09/1924, que, no seu artigo 11.º, conferia tal direito nos seguintes termos:

O principal locatário, comercial ou industrial, de prédio urbano pode usar do direito de opção, nos termos da legislação geral, quando o senhorio vender o prédio”.

§ único. Se o principal locatário não puder ou não quiser usar desse direito poderá usá-lo qualquer dos outros locatários, pela ordem decrescente das rendas.

No âmbito de posterior reforma da locação, como se dá conta no acórdão do STJ de 24/05/2018, proferido no processo n.º 1832/15.0 T8GMR.G1.S2[2], José G. de Sá Carneiro defendia a extensão do direito de preferência ao arrendatário habitacional, solução que a Câmara Corporativa não acolheu com o argumento de que o direito de preferência implica uma séria restrição ao direito de propriedade, embaraçando o comércio jurídico e que, por isso, só devia ser admitido com carácter muito excecional.

Veio então a Lei n.º 2030, de 22/06/1948, no respetivo artigo 66.º, n.º 1, atribuir o direito de preferência legal na venda ou dação em pagamento de prédios arrendados para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal aos respetivos arrendatários, salvo quando estes não exercessem aí tais atividades há mais de um ano.

Perante dúvidas então surgidas quanto a saber se tal direito dependia do exercício da atividade há mais de um ano, o Código Civil de 1966 veio estabelecer, no seu artigo 1117.º, que:

1. Na venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio arrendado, os arrendatários que nele exerçam o comércio ou indústria há mais de um ano têm direito de preferência, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas.

2. É aplicável, neste caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º.

3. (…)

4. Sendo dois ou mais preferentes, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

Este regime foi estendido também ao arrendamento para o exercício de profissões liberais por via da remissão constante do artigo 1119.º.

Só cerca de dez anos mais tarde é que a Lei n.º 63/77, de 25-08, veio conferir o direito de preferência legal ao arrendatário habitacional nos seguintes moldes:

Artigo 1.º

1. O locatário habitacional de imóvel urbano tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.

2. O locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção.

Artigo 2.º

1. Quando mais de um locatário habitacional exercer o direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

2. Quando num imóvel urbano existirem um ou mais locatários habitacionais e um ou outros de diferente natureza, também com direito de preferência, proceder-se-á nos termos do número anterior.

Artigo 3.º

Ao direito de preferência previsto nesta lei é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.

Tal direito foi consagrado sob a consideração preambular de que “ao Estado compete (…) adoptar uma política de acesso à habitação própria” (artigo 65.º, n.º 2, da Constituição) e de que poderia “contribuir para a referida política, ainda que em grau reduzido, conferir aos arrendatários habitacionais direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento dos imóveis respectivos”.

Já no domínio da vigência desse quadro normativo surgiu o problema de saber se, quando o arrendamento, quer habitacional quer para comércio, indústria ou profissão liberal, incidisse apenas sobre parte de prédio indiviso, nomeadamente sobre parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, era lícito aos respetivos arrendatários exercer a preferência sobre a totalidade do prédio em venda ou se só a poderiam exercer nos casos em que o arrendamento tivesse por objeto todo o prédio ou fração autónoma dele.

Nessa polémica, prevaleceu o entendimento jurisprudencial de que, nesses casos, o arrendatário poderia exercer a preferência em relação à totalidade do prédio, não obstante o local arrendado se confinar a uma parte dele, como se resume no acórdão do STJ de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1., acima citado, em que se coligem os argumentos para tal convocados e que eram os seguintes:

«1) a finalidade de a preferência concretizar a política de acesso à habitação própria, com consagração constitucional, como evidenciado no preâmbulo do diploma, e o afrontamento da lei no caso de se acolher o sentido contrário; 2) a consagração de licitação entre vários preferentes que, não podendo ocorrer entre arrendatários de fracções autónomas de prédio constituído em propriedade horizontal, teria o seu campo de aplicação aos arrendatários de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal com direito de preferência relativamente à totalidade do prédio.»

Passada mais de uma década, sobreveio o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15-10, veio uniformizar o direito de preferência do arrendatário urbano, revogando o artigo 1117.º do CC e a Lei n.º 63/77, de 25-08, e estabelecendo, em sua substituição, o seguinte:

Artigo 47.º

Direito de preferência

1. O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2. Sendo dois ou mais preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

Artigo 49.º

Regime

Ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º do Código Civil.

Também neste contexto legal se continuou a discutir se ao arrendatário de apenas parte de prédio urbano indiviso era lícito exercer a preferência sobre a totalidade da venda do mesmo ou se apenas o poderia fazer em caso de coincidência entre o objeto material do arrendamento e o prédio em venda ou fração autónoma dele.

Nessa polémica, a jurisprudência maioritária prosseguiu no entendimento precedente de que, nos referidos casos, o arrendatário urbano poderia exercer a preferência sobre a totalidade do prédio a vender, conforme recensão feita no acórdão do STJ de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1[3].

Tal orientação encontra-se bem retratada nos arestos destacados no acórdão do STJ de 18/10/2018, proferido no processo n.º 3131/16.1 T8LSB.L1.S1[4] de entre os quais se destaca:

O acórdão do STJ de 12-1-12, proferido no processo n.º 72/2001, em que se considerou o seguinte:

«Nem do preâmbulo do DL n° 321-A/90, nem dos trabalhos preparatórios do mesmo se pode retirar ter sido intenção do legislador afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel não constituído em regime de propriedade horizontal; pode impressionar o facto de o legislador ter utilizado a expressão "local arrendado", só que tal expressão não é sinónimo de andar arrendado, mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa.

Se o legislador tinha intenção de restringir a preferência aos casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art. 47° do RAU; não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio.

Assim, o direito de preferência existe para a fração autónoma arrendada, no caso de o prédio estar constituído em propriedade horizontal, ou para todo o imóvel se este não estiver legalmente parcelado a preferência não pode incidir, apenas sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art.º 47.º, n.º 1, do RAU.»

Também no acórdão do STJ de 29/09/15, proferido no processo n.º 1555/08.7TBMAI.P1.S1.[5], citado pela Recorrente, foi perfilhado o entendimento de que:

«A ratio do art. 47.º, n.º 1, do RAU foi a de criar as condições de acesso e estabilização do direito a habitação própria, de modo a que o inquilino habitacional pudesse converter-se em proprietário da casa arrendada.

(…)

Do teor literal da lei, traduzido nas expressões “arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma” e da sua ratio – resulta, conforme jurisprudência dominante, que a lei não exige, para que o arrendatário possa exercer o seu direito de preferência, que o prédio urbano esteja dividido em frações autónomas, e, uma vez que exercendo o direito através de ação de preferência, esta vai incidir sobre a totalidade do prédio e não apenas sobre a parte efetivamente habitada pelo arrendatário.»

Essa orientação maioritária, encontrava apoio num amplo sector da doutrina, a saber: Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.a Edição, Almedina, 2002, p. 314; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3.a Edição, Almedina, pp. 639 e 640; Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, 1.a Edição, 2000, p. 247, nota 1; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, anotação 8 ao art.º 47.° RAU; Luís Miguel Monteiro, Direito e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lisboa, 1992, AAFDL; Agostinho Cardoso Guedes, O Direito de Preferência, 2006, pp. 172-208.

O argumentário desse entendimento consubstanciava-se no que foi respigado no acórdão do STJ de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/ 12.1TCLRS.L1.S1 e que é o seguinte:

«[…] (1) o alargamento do direito de preferência a todos os arrendamentos urbanos vinculísticos (que não apenas os destinados a comércio, indústria, profissões liberais ou habitação) e a consagração de novos direitos de preferência, designadamente a favor dos titulares de novo arrendamento e do senhorio em caso de trespasse; (2) a manutenção das designações de "prédio urbano" e “fracção autónoma”, o que implicaria que a limitação ao local arrendado apenas diria respeito aos casos de venda de prédio já constituído em propriedade horizontal; (3) a manutenção da norma que mandava proceder à licitação em caso de concurso de preferente, que ficaria sem campo de aplicação caso não se perfilhasse o entendimento de que estes poderiam preferir na totalidade do prédio; e, (4) o preâmbulo do diploma.»

Neste quadro, o eixo dominante, como se destaca no sobredito acórdão do STJ de 18/10/2018, proferido no processo n.º 3131/16.1T8LSB. L1.S1, era:

«[…] a finalidade de a preferência legal concretizar a política de acesso à habitação própria ou ao espaço próprio para o exercício da atividade comercial ou industrial ou profissão liberal, encontrando esse objetivo sustentação no facto de estar consagrado um mecanismo de licitação para ser usado se acaso se apresentassem a exercer a preferência diversos interessados colocados no mesmo plano preferencial.»

E, conforme se observa no mesmo acórdão, sobressaía como argumento essencial o seguinte:

«Não se justificando o recurso a este mecanismo nos casos em que o prédio em venda estivesse onerado com diversos contratos de arrendamento mas que incidiam sobre frações autónomas, a justificação para a previsão específica de um mecanismo de licitação apenas faria sentido quando aplicada a arrendatários de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal (ou seja, de arrendamentos sobre espaços não autónomos de prédios urbanos) cada um titular de direito de preferência legal relativamente à totalidade do prédio.»

Todavia, outro sector da doutrina, ainda que minoritário - Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.a ed. p. 204; Oliveira Ascensão, Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in ROA, ano 51.°, Tomo 1, 1991, p. 68 –, sustentava a tese de que o inquilino duma fração de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não tinha direito de preferência no caso de venda de todo o prédio.

Como se compendia no acórdão do STJ de 21/01/2016, proferido na revista n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1, esta orientação minoritária ancorava-se nos seguintes argumentos:

«(1) a lei contempla com relevância preferencial a fracção autónoma ou o prédio urbano, pelo que, se o arrendamento tem por objecto a fracção autónoma e ela é vendida, ou se tem por objecto o prédio urbano e ele é vendido, existe, nestes casos, direito de preferência do arrendatário; (2) a lei não contempla no seu texto o direito de preferência de arrendatário de parte alíquota sobre a totalidade do prédio urbano indiviso, pelo que defendê-lo não tem arrimo legal e contraria a própria lei; (3) a regra da licitação entre os preferentes tem aplicação no caso de o prédio ou a fracção poder ter vários arrendatários e cada um deles pretender exercer o respectivo direito; (4) a expressão "local arrendado" constitui uma restrição relativamente à legislação precedente.»

Era este o panorama jurisprudencial e doutrinário sobre a problemática em foco que se foi sedimentando na vigência do RAU.

Porém, a Lei n.º 6/2006, de 27/02, que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) reintroduziu o artigo 1091.º do CC, que passou a ter no seu n.º 1, no que aqui mais releva, a seguinte redação:

O arrendatário tem direito de preferência:

a) – Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos.

Do cotejo entre o artigo 47.º do RAU e o artigo 1091.º do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, resulta que, por um lado, deixou de figurar a locução arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma, passando a constar da previsão normativa apenas: na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos; por outro lado, foi eliminado o n.º 2 do artigo 47.º do RAU em que se estabelecia o mecanismo de licitação entre dois ou mais arrendatários preferentes.

Não se afigura que uma tal alteração do texto legal se possa reconduzir a um mero capricho linguístico, impondo-se antes descortinar, com apelo aos cânones hermenêuticos, a sua razão de ser.

Ora, desde logo, em sede do processo legislativo que conduziu à aprovação do NRAU, como se dá conta, a dado passo, no do STJ de 18/10/ 2018, proferido no processo n.º 3131/16.1T8LSB. L1.S1, constata-se o seguinte:

«O NRAU teve como precedente legislativo mais imediato a Proposta de Lei n.º 140/IX (“Ante-projecto de decreto-lei autorizado que aprova o regime dos novos arrendamentos urbanos”, no DAR, II Série A, n.º 5/IX/3, suplemento de 30-09-04), o qual continha um preceito que pretendia eliminar pura e simplesmente o direito de preferência dos arrendatários na alienação dos prédios arrendados.

Nos termos do anexo a essa Proposta de Lei, o art. 1096.º do CC passaria a ter a seguinte redação: “nos arrendamentos urbanos regidos pela presente secção, nenhuma das partes tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do direito da outra, salvo preceito expresso em contrário”, objetivo que, segundo a justificação, corresponderia a “uma velha aspiração destinada a libertar a riqueza imobiliária, permitindo a transparência requerida pela efetividade de um mercado”.

E, no mesmo aresto, é convocado o entendimento de Menezes Cordeiro, impulsionador dessa projetada reforma, expresso em artigo sob o título A modernização do Direito Português do arrendamento urbano, publicado in O Direito n.º 136, II-III, pp. 235-253 (251), segundo o qual:

«(…) muito importante é o desaparecimento da apertada teia de preferências, antes existente – art.º 1096.º. Desde o período liberal, são pacíficos os inconvenientes dos gravames que recaem sobre a propriedade. Meros sobrecustos não produtivos, as preferências exprimiam-se por abundante litigiosidade, complicando os negócios e entravando a livre circulação da propriedade.»

Na própria “Exposição de Motivo da Proposta de Lei” de que emergiu o NRAU, reconhece-se que “o mercado de arrendamento continua paralisado, não se tendo concretizado as muitas expectativas depositadas nas sucessivas leis” e considera-se desejável a “dinamização do mercado de arrendamento”.

Assim, mostra-se claro o desiderato legislativo de agilizar o mercado imobiliário, em particular o habitacional, numa linha de superação dos seus principais constrangimentos, em que esteve pelo menos presente o vetor do direito de preferência legal conferido aos arrendatários urbanos, tido como gravame para uma pretendida circulação, mais livre e transparente, dos bens nesse mercado.

Nessa linha, Januário Gomes afirma (in Vida Judiciária, n.º 108, 2007, p. 9) que: «(…) num quadro de desvinculação do regime de arrendamento, a manutenção de direitos de preferência na venda não faz muito sentido».

Será, pois, o sobredito contexto legislativo que nos ajudará a compreender o alcance da alteração operada pela redação dada ao artigo 1091.º do CC pela Lei n.º 6/2006.

Como é sobejamente reconhecido, os direitos de preferência legais na compra ou na dação em cumprimento atribuídos aos arrendatários urbanos têm por função económica-social facultar a estes o acesso, conforme os casos, à habitação própria ou aos espaços próprios para atividades comerciais e industriais ou para profissão liberal, pondo termo aos respetivos arrendamentos. Desse modo, proporciona-se aos arrendatários, que já beneficiam de um direito de gozo mais ou menos prolongado sobre o bem, a aquisição da sua propriedade plena, prevenindo-se, do mesmo passo, potenciais conflitos entre senhorio e inquilino.

Porém, importa não esquecer que tais direitos representam uma limitação à liberdade contratual consagrada no artigo 405.º do CC, em especial quanto aos senhorios/proprietários - nomeadamente na escolha da contraparte -, limitação essa cujos contornos se encontram salvaguardados na tipicidade legal a que aqueles direitos estão sujeitos.

Nessa medida, a interpretação dos pressupostos típicos desses direitos deve conter-se no perímetro da sua função económico-social e na sua fronteira limitativa dos demais interesses em jogo.

Sucede que a facti species configurada na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, como pressuposto típico do direito de preferência atribuído ao arrendatário urbano, traduz-se na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos.

Ora a compra e venda e dação em cumprimento só são legalmente possíveis sobre bens juridicamente individualizados (princípio da especialidade dos direitos reais) e não sobre parcelas específicas de bens indivisos.

Assim, para que o “local arrendado” possa ser objeto de compra e venda ou de dação em cumprimento deverá ser dotado dessa individualidade jurídica, o que significa que um “local arrendado” sem tal individuação não poderá ser legalmente, enquanto tal, objeto de compra e venda ou de dação em cumprimento.

É certo que o artigo 47.º, n.º 1, do RAU também continha, na sua previsão, a locução na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado, mas antecedida pela referência a arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma.

Foi, pois, na conjugação desses dois segmentos que se encontrou base literal, tida por suficiente, para se entender que a compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado compreendia tanto os casos em que o arrendamento incidisse sobre todo o prédio ou fração autónoma dele, como aqueles em que recaísse apenas sobre uma parte indivisa, reconhecendo-se, nesta última hipótese, o direito de preferência do arrendatário sobre a totalidade do prédio em venda ou em dação em cumprimento.

Ou seja: a condição de “arrendatário de prédio urbano” compreenderia tanto os casos em que o arrendamento incidisse sobre todo o prédio como aqueles em que recaísse apenas sobre parte de prédio indiviso e, nesta hipótese, não podendo a compra e venda ou a dação em cumprimento realizar-se isoladamente sobre o “local arrendado”, só restava a solução de permitir que o arrendatário exercesse a preferência sobre a totalidade do prédio.

Essa interpretação lata de “arrendatário de prédio urbano”, além ser apoiada numa teleologia também ampla do direito de preferência a favor dos arrendatários urbanos, era sustentada num argumento de ordem sistemática extraído do disposto no artigo 47.º, n.º 2, do RAU, no qual se previa o mecanismo da licitação entre arrendatários preferentes do mesmo prédio, o que só tinha sentido quando existissem vários arrendamentos sobre partes de prédio indiviso.

Todavia, uma interpretação tão alargada não deixava de merecer ponderosas objeções, na medida em que projetava o direito de preferência dos arrendatários de partes de prédio indiviso muito para além do domínio do objeto locado, para mais com embaraços na livre negociação do bem no mercado imobiliário.

Tais objeções estão bem patentes na crítica de Oliveira Ascensão[6], quando, a esse propósito, afirma que a preferência “não tem por fim propiciar a expansão do direito para além do seu objecto».

Por sua vez, Menezes Cordeiro[7] considera que:

«(…) transformar o inquilino de um fogo em dono do prédio (só) porque este não estava em propriedade horizontal, é uma operação de todo fora do objetivo legal, que apenas visaria lucrativos negócios imobiliários.»

Na mesma linha, José Pedro Carneiro Cadete[8] considera que:

«(…) a extensão do objeto da preferência a todo o prédio indiviso levantava vários problemas, nomeadamente nos casos em que existia mais do que um arrendatário de parte daquele. Por outro lado, extrapolava o objetivo da preferência no arrendamento, na medida em que não se limitava a conceder ao arrendatário a propriedade da sua habitação, mas sim de todo um prédio, o que não se revela no seu interesse.»

Seja como for, o que parece certo é que o legislador de 2006, conhecedor, como é suposto, de toda essa problemática, não manteve a redação do artigo 47.º, n.º 1, do RAU e eliminou ainda o respetivo n.º 2, elementos estes em que se estribava a sobredita posição maioritária.

Se fosse sua intenção consagrar uma tal solução seria de esperar que, no mínimo, a clarificasse, bastando para tanto atribuir o direito de preferência a arrendatário de prédio urbano, de fração autónoma ou de parte dele ainda que não autonomizada.

Todavia, não só não o fez, como ainda centrou a previsão do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, claramente, na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos, sendo que tais negócios só podem ser validamente realizados sobre esse local quando o mesmo seja dotado da necessária individuação jurídica.

Por outro lado, a eliminação do mecanismo de licitação entre vários arrendatários preferentes do mesmo prédio, que se encontrava dantes prevista no n.º 2 do artigo 47.º do RAU, parece só poder significar a não extensão da preferência aos casos em que existam vários arrendatários sobre partes do mesmo prédio indiviso.

Nem a favor da tese da Recorrente procede o disposto no artigo 417.º, n.º 1, do CC, para que remete o n.º 4 do artigo 1091.º do mesmo Código, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27/2, uma vez que aquele normativo não tem aplicação nos casos em que o objeto do negócio recaia apenas sobre um único prédio, como bem se refere no recente acórdão do STJ, de 26/02/2019, proferido no processo n.º 9/13.4TBFAF.G1.S1[9].

Perante isso, para se continuar a sustentar a sobredita tese maioritária, em face do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, teria de se recorrer quase exclusivamente ao elemento teleológico respeitante à finalidade do direito de preferência ali consagrado.

Ora, independentemente das objeções acima assinaladas, constata-se que, como já foi referido, o legislador de 2006 equacionou as preferências legais dos arrendatários urbanos como constrangimentos à livre e transparente circulação de bens no mercado imobiliário, a ponto de conjeturar a sua própria supressão.

É certo que o não fez, mas não é menos certo que reduziu o alcance dessas preferências ao alargar de um para três anos a duração do arrendamento como pressuposto típico de constituição do direito de preferência legal do arrendatário urbano.

Tudo isto aponta no sentido de que o legislador de 2006 não projetou aquele direito de preferência legal para uma finalidade de acesso a habitação própria ou a espaços para atividades comerciais, industriais ou de profissão liberal com uma abrangência tão ampla como a que vinha sendo considerada pela referida orientação maioritária.

De resto, as reservas sobre o alcance da função económico-social das preferências legais do arrendatário urbano encontram-se, de certo modo, indiciadas no facto de, no decurso do processo legislativo que culminou na aprovação do NRAU, se ter reconhecido que o mercado de arrendamento continuava paralisado sem concretização das muitas expetativas depositadas nas sucessivas leis e de se ter perspetivado tais preferências como constrangimentos à pretendida dinamização do mercado imobiliário, em particular o habitacional. Note-se que já, aquando da aprovação da Lei n.º 63/77, se considerara que a atribuição do direito de preferência ao arrendatário habitacional só contribuiria em grau reduzido para a política de acesso à habitação própria.

Nesse contexto, afigura-se incoerente, senão mesmo contraditório, considerar que o legislador de 2006 tenha querido manter a orientação até então maioritária de atribuir aos arrendatários urbanos um direito de preferência que extravasasse o objeto locado, como ocorre nos casos de arrendamento de parte de um prédio indiviso. Nem uma tal solução se mostra sequer eficaz numa ótica social de acesso a habitação própria, já que, por via de regra, os arrendatários, nessas condições, raramente dispõem de recursos financeiros para a compra da totalidade do prédio, o que reconduziria tal solução à satisfação de casos pontuais com o inconveniente de perturbar o próprio mercado habitacional.

No entanto, com estas considerações não se pretende, de modo algum, tomar posição sobre matéria da exclusiva competência do poder legislativo, mas simplesmente vincar que a convocação que importa fazer em sede do elemento teleológico subjacente ao artigo 1095.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, não pode ser feita nos termos e com a latitude que vinha sendo feita pela orientação maioritária no quadro do RAU e da legislação precedente.

Nessa linha, há que interpretar a tipicidade daquela disposição normativa, à luz dos critérios constantes do artigo 9.º do CC, nos termos mais condizentes com o presumido pensamento legislativo que lhe está subjacente.

Assim, pelo recorte dado ao referido normativo, divergente do dantes configurado no artigo 47.º, n.º 1, do RAU, face à eliminação do n.º 2 deste artigo e atento o propósito do legislador de 2006, mormente quanto ao moderado relevo por ele dado à função económico-social das preferência legais do arrendatário urbano, afigura-se mais correto interpretar o pressuposto típico configurado na alínea a) do n.º 1, do artigo CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, no sentido de só atribuir o direito de preferência ao arrendatário urbano nos casos em que exista coincidência entre o objeto material do arrendamento e o da compra e venda ou dação em cumprimento[10], afastando assim do âmbito da sua aplicação os casos, como o dos autos, em que o arrendamento só incide sobre parte de prédio urbano indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.

Militam ainda a favor deste entendimento duas medidas legislativas mais recentemente adotadas.

A primeira delas foi a Lei n.º 42/2017, de 14-06, que veio prover sobre a tutela das chamadas lojas históricas, a maior parte delas instaladas em edifícios não constituídos em regime de propriedade horizontal, situados em grandes centros urbanos.

Dispõe o artigo 7.º, n.º 3, dessa Lei o seguinte:

Os arrendatários de imóvel em que esteja situado estabelecimento ou entidades reconhecidos como de interesse histórico e cultural ou social gozam de direito de preferência nas transmissões onerosas de imóveis, ou partes de imóveis, nos quais se encontram instalados, nos termos da legislação em vigor.

Nessa conformidade, atribui-se especificamente o direito de preferência legal aos arrendatários daqueles espaços na transmissão onerosa a terceiros mesmo quando o arrendamento incida sobre parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, com o que se procurou evitar que, por via indireta dessa alienação, se provocasse a extinção de atividades de valor histórico, cultural ou social que interessa preservar.

Como se refere no acima citado acórdão do STJ de 18/10/2018, proferido no processo n.º 3131/16.1T8LSB. L1.S1: «Deste modo [se] contrabalançou os efeitos que o incremento de negócios imobiliários (que em alguns casos atinge proporções de uma verdadeira “bolha imobiliária.”

A outra medida foi a adotada na Lei n.º 64/2018, de 29/10, em vigor desde 30/10/2018, que veio dar nova redação ao artigo 1091.º do CC, consagrando, no que aqui releva, o seguinte:

1- O arrendatário tem direito de preferência:

a) – Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;

2- (…)

3- (…)

4- (…)

5- (…)

6- (…)

7- (…)

8- No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

a) – O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;

b) – (…)

c) – A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

9- Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

A medida legislativa assim adotada confere ao arrendatário habitacional de parte específica de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal o direito de preferência legal na transmissão do prédio, mas só na proporção do valor da parte arrendada em relação ao valor total da transmissão, ficando-lhe afetado o uso exclusivo dessa parte. Não é portanto atribuído ao arrendatário, nestas condições, o direito de preferência sobre a totalidade do prédio em alienação.

Só no caso de existirem vários arrendatários do prédio não constituído em propriedade horizontal é que se permite, no n.º 9, que eles exercem os seus direitos de preferência em conjunto sobre a totalidade do prédio.

A adoção dessas duas medidas só pode significar a assunção pelo legislador de que, nos termos do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, não assiste ao arrendatário urbano de parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento sobre a totalidade do mesmo, já que a existência deste direito tornaria desnecessárias essas medidas. Ademais, no tocante ao arrendatário habitacional, a medida adotada ficou aquém do que vinha sendo admitido pela orientação maioritária da preferência sobre a totalidade do prédio.

Não se encontram, pois, razões para infletir o entendimento que tem sido seguido, nesta matéria, pelos acima citados acórdãos do STJ de 21/01/ 2016, proferido no processo n.º 9065/12.1TCLRS.L1.S1, de 24/05/2018, no processo n.º 1832/15.0T8GMR.G1.S2, de 18/10/2018, no processo n.º 3131 /16.1T8LSB.L1.S1 e, mais recentemente, no também acima indicado acórdão de 26/02/2019, proferido no processo n.º 9/13.4TBFAF.G1.S1.

Por tudo o que se deixou dito, impõe-se concluir que o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos, como o dos autos, em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.

3.3. Quanto à questão da invocada inconstitucionalidade da norma constante do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, na interpretação acima considerada

A Recorrente sustenta que o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, na interpretação considerada no ponto precedente é ferida de inconstitucionalidade material por violação dos princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático, bem como os princípios da igualdade, da proporcionalidade e o conteúdo essencial dos direitos de propriedade privada e de acesso à habitação própria, todos eles consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição.

Salvo o devido respeito, não parece que lhe assista qualquer razão.

Em primeiro lugar, como já acima foi referido, o direito de preferência legal do arrendatário urbano constitui-se em concreto no momento em que ocorre o negócio translativo da propriedade, sendo, por isso, aplicável a lei em vigor a essa data, mormente quanto aos respetivos pressupostos, como vem sendo unanimemente reconhecido pela doutrina e jurisprudência. Não relevam assim, para tal efeito, as meras hipóteses de direito de preferência abstratamente previstas na lei no decurso da relação arrendatícia.

Com efeito, trata-se de um direito real de aquisição que só emerge com a verificação dos pressupostos factuais da sua constituição tipicamente previstos na lei então vigente.

Nessa perspetiva, não estamos perante os efeitos teoricamente potenciados pelo conteúdo da relação arrendatícia com abstração das condições de verificação de tais pressupostos, mas sim ante a constituição de um direito dependente da sua ocorrência factual, sendo, por isso aplicável, a lei em vigor à data desta ocorrência, nos termos do artigo 12.º do CC.

Nem o direito de preferência legal do arrendatário urbano constitui um imperativo categórico, como se depreende da resenha histórica acima esboçada, variando com o devir económico-social e consoante as sucessivas políticas de arrendamento e habitação que, nesse decurso, sejam adotadas.

No caso vertente, trata-se de um contrato de arrendamento celebrado em 05/03/1975, ao longo do qual surgiram sucessivos regimes de preferência legal do arrendatário, desde a Lei n.º 63/77, de 25-08, passando pelo RAU, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15-10 (artigos 47.º e 49.º) e culminando no NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02.

Sucede que a venda em que a A. pretende preferir foi realizada mediante escritura pública outorgada em 06/12/2016 e, portanto, sob o domínio de vigência da Lei n.º 6/2006, mais precisamente do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada por esta Lei.

Assim, não é lícito a A. invocar a aplicação do artigo 47.º do RAU com a interpretação que lhe vinha sendo dada pela orientação então dominante, nem muito menos se pode considerar que beneficie de uma expetativa legítima de aproveitamento dessa orientação no quadro normativo da subsequente Lei n.º 6/2006, que, como consideramos, comporta um alcance diferente nos aspetos aqui relevantes.

Nesta conformidade, a aplicação ao caso do quadro normativo vigente à data em que se verificaria a emergência do pretenso direito de preferência legal não constitui, minimamente, violação dos invocados princípios da confiança, da segurança jurídica e da primazia material postulados pelo princípio do Estado de direito democrático consagrado nos artigos 2.º e 3.º da Constituição.

Por seu turno, há que diferenciar os casos em que o contrato de arrendamento incide sobre todo o prédio urbano indiviso ou fração autónoma dele e os casos em que recai apenas sobre uma parte específica de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.

Nesse quadro, a função económico-social do direito de preferência legal do arrendatário urbano não implica necessariamente que os dois tipos de situação tenham de ser tutelados com o mesmo alcance, nomeadamente que deva ser conferido ao arrendatário de apenas parte de prédio indiviso o direito de preferir pela totalidade na alienação do prédio, que extravasa o objeto locado.

Cabe assim ao legislador conformar o âmbito de tutela a conferir a cada um desses tipos de situação em função do relevo que tiver por adequado atribuir à finalidade da preferência no quadro das políticas de acesso à habitação e de incremento do mercado habitacional.

Com vimos, na vigência dos regimes de preferência legal do arrendatário urbano regulados pela Lei n.º 63/77, de 25-08, e pelo RAU, veio sendo considerado predominantemente que, atenta a finalidade dessa preferência e o quadro normativo ali estabelecido, se justificava uma interpretação ampla no sentido de contemplar os casos de arrendamento de parte de prédio indiviso, ainda que, nestes casos, o exercício da preferência fosse para além do objeto material locado, o que não sucedida quando o arrendamento incidisse sobre todo o prédio.

Tal entendimento não assentava no reconhecimento de uma relação de identidade entre os dois tipos de situação nem sequer numa exigência constitucional de tratamento equiparado, mas antes numa base interpretativa de que essa era a solução mais condizente com o pensamento legislativo subjacente extraído da ratio legis e da própria sistemática do instituto.

De igual modo, a orientação aqui perfilhada sobre a interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, estriba-se em argumentos do mesmo género, considerando agora que o legislador de 2006 não deu à finalidade das referidas preferências legais o mesmo relevo e alcance que dantes vinha sendo considerado pela orientação dominante.

Pelo que já acima foi dito, não se afigura que, dada a sua diferenciação, os dois tipos de casos em referência devam merecer idêntica tutela jurídica em sede de preferência legal do arrendatário urbano, bem podendo ser diferenciados em vista da função económico-social conferida a tal preferência e ao papel que lhe for dado na realização das políticas de acesso a habitação própria e de dinamização do mercado habitacional.

Nessa base de distinção entre os casos de arrendamento incidente sobre todo o prédio indiviso ou fração autónoma dele e os casos em que o arrendamento recai apenas sobre uma parte de prédio indiviso, não se vê que a atribuição de preferência legal aos inquilinos daqueles arrendamentos e a não atribuição deste direito aos inquilinos de parte de prédio indiviso seja discriminatória e, portanto, violadora os princípios da igualdade e da proporcionalidade nos termos consagrados nos artigos 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, da Constituição.

Quanto à alegada violação do conteúdo essencial da propriedade privada garantido pelo artigo 62.º, n.º 1, da Lei Fundamental, não de descortinam quaisquer razões para tal.

Com efeito, o arrendatário urbano mantém as garantias da sua posição contratual e do gozo do locado em caso de alienação do bem a terceiro (art.º 1057.º do CC), mesmo que não seja titular de preferência legal, ou sendo, a não exerça.

Nessa medida, o conteúdo essencial dos direitos do arrendatário não é afetado pelo facto de não se lhe atribuir, por via de preferência legal, a faculdade de adquirir a propriedade do arrendado.

Termos em que não se tem por não violado o citado preceito constitucional.

No respeitante, à alegada violação do direito de acesso à habitação consagrado no artigo 65.º, n.º 1 e 2, da Constituição, há que ter presente que se trata de um direito programático cuja prossecução não importa necessariamente a atribuição ao arrendatário urbano do direito de preferência legal. Esta atribuição poderá ser, quando muito, uma das múltiplas vias de facilitar o acesso a habitação própria, a considerar no quadro da política social e económica da habitação e do respetivo mercado imobiliário.

De resto, também como já foi referido, a atribuição ao arrendatário urbano de parte de prédio indiviso para preferir na totalidade da venda desse prédio em pouco contribuirá para o incremento do acesso a habitação própria, dada a raridade de casos em que os arrendatários, nessas condições, dispõem de recursos financeiros para tanto.

Em suma, não se tem também aqui por violado, de modo algum, o preceituado no artigo 65.º, n.º 1 e 2, da Constituição.

3.4. Quanto à questão de aplicação ao caso do disposto no art.º 1091º, do CC com as alterações introduzidas pela Lei n.º 64/ 2018, de 29/10

Como já acima foi analisado, a medida legislativa adotada pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, veio conferir ao arrendatário habitacional de parte específica de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal o direito de preferência legal na transmissão do prédio, na proporção do valor da parte arrendada em relação ao valor total da transmissão, ficando-lhe afetado o uso exclusivo dessa parte. Não é assim atribuído àquele o direito de preferência sobre o total do prédio em alienação.

Só quando existirem vários arrendatários do prédio não constituído em propriedade horizontal é que se permite que eles exercem os seus direitos de preferência em conjunto sobre a totalidade do prédio.

Trata-se de um direito de preferência legal atribuído exclusivamente ao arrendatário habitacional e totalmente inovador em relação ao direito de preferência anteriormente atribuído ao arrendatário urbano.

Na verdade, esse direito só permite ao inquilino habitacional de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal exercer a preferência na proporção da parte locada relativamente ao valor total da transmissão do prédio e não pela sua totalidade, como vinha sendo sustentado pela orientação dominante na vigência do RAU, o que se mostra assim inovador em relação a essa orientação.

Por outro lado, a referida medida legislativa revela caráter inovatório, ainda mais acentuado, relativamente ao disposto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), na redação dada pela Lei n.º 6/2006, no entendimento aqui perfilhado de que este normativo nem sequer confere preferência legal ao arrendatário urbano de parte de prédio indiviso.

Assim sendo, a referida Lei n.º 64/2018, de 29/10, entrada em vigor em 30/10/2018, não contendo como não contém qualquer norma de aplicação retroativa, não é aplicável às situações ocorridas antes do início da sua vigência, nos termos do artigo 12.º do CC.

Considerando, pois, que os factos constitutivos do direito de preferência legal, nomeadamente no quadro do contrato de arrendamento urbano, se regem pela lei em vigor à data da prática do ato translativo em relação ao qual se pretende exercer a preferência e que, no caso presente, o ato em causa ocorreu em 06/12/2016, impõe-se concluir não lhe ser aplicável o regime introduzido pela sobredita Lei n.º 64/2018.

4. Conclusão final

Aqui chegados, só resta concluir, em síntese, o seguinte:

a) – A interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, que se tem por mais correta é no sentido de que aquele normativo não atribui o direito de preferência legal ao arrendatário de parte específica de prédio urbano indiviso ou não constituído em propriedade horizontal;

b) – Uma tal interpretação não viola os princípios constitucionais consagrados nos artigos consagrados nos artigos 2.º, 3.º, 13.º, n.º 1, 17.º, 18.º, n.ºs 2 e 3, 62.º, n.º 1, e 65.º, n.ºs 1 e 3, da Constituição;

c) – As alterações introduzidas ao artigo 1091.º do CC pela Lei n.º 64/2018, de 29/10, têm caráter inovatório, não sendo, por isso, aplicáveis a situações ocorridas em data anterior ao início da sua vigência, em 30/10/2018;

d) – Tendo o ato translativo em relação ao qual a A. pretende exercer o pretenso direito de preferência ocorrido em 06/12/2016, não lhe é aplicável o regime de preferência legal introduzido pela referida Lei n.º 64/2018, na redação dada ao artigo 1091.º, n.º 8, do CC;

e) – Assim, não assista à A. o direito de preferência legal na venda do prédio urbano identificado no ponto 1.2 feita, em 06/12/2016, pela 1.ª R. aos 2.ºs R.R.;

f) – Nem tão pouco assiste à A., na qualidade de arrendatária de metade do prédio rústico identificado em 1.3, a preferência legal na venda desse prédio feita na mesma data e entre as mesmas partes, por nem sequer se tratar de arrendamento urbano.

Nesta conformidade, ficam prejudicadas as demais questões acima enunciadas, impondo-se negar a revista.

IV- Decisão

Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, confirmando-se a decisão recorrida.

As custas do recurso ficam a cargo da A./Recorrente.

Lisboa, 11 de julho de 2019

Manuel Tomé Soares Gomes (Relator)

Maria da Graça Trigo

Maria Rosa Tching

[1] Relatado pelo Juiz Conselheiro Tavares de Paiva, disponível na Base de Dados da DGSI.

[2] Relatado pela Juíza Cons. Maria do Rosário Morgado, disponível na Base de Dados da DGSI.

[3] «Acs.: de 26.09.1991, BMJ 409.°, p. 779; de 08.10.1992; BMJ 420.°, pag. 502; de 28.01.1997, CJ, STJ. T.V, ano 1, p. 77; de 13.02.1997, CJ, STJ, T.V, ano I, p. 104; de 10.12.1997, BMJ 472.°, p. 454; de 30.04.1997, processo n.° 885/96, 2.a secção, de 02.06.1999, na Col. Ac. STJ, VII, 2.º, 129; de 22.10.1999, BMJ, 490.º, p. 270; de 13.01.2000, revista n.° 991/99; de 29.04.2003, revista n.° 706/2003, de 06.07.2004, proc. 07B1554, e de 31.05.2007, processo n.° 07B1554, in www.dgsi. pt.; de 20.10.2009, revista n.° 563/2001.51, de 22.10.2009, revista n.° 446/09. 9YFLSB, de 12.11.2009, revista n.° 1842/04.3TVPRT.S1, de 25.03.2010. revista n.° 5541/03.5TBVFR.Pl.SI, de 12.01.2012, revista n.° 72/2001.LI.S1»

[4] Relatado pelo Juiz Cons. Abrantes Geraldes e subscrito também pelo aqui relator e 1.ª adjunta, disponível na Base de dados da DGSI.

[5] Relatado pela Juíza Cons. Maria Clara Sottomayor, acessível nas Bases de dados da DGSI.

[6] In Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in ROA, ano 51.°, Tomo 1, 1991, p. 68

[7] In Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, 2014, p. 262.

[8] In Da preferência do arrendatário habitacional, 2011, pp. 7-8.

[9] Relatado pela Juíza Cons. Graça Amaral, acessível na Base de Dados da DGSI.

[10] No sentido exposto, vide Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano, Quid Juris, 3.ª Edição, 2009, p. 435; Maria Olinda Garcia, in O Arrendamento Plural. Quadro Jurídico e Natureza Jurídica, p. 163.