10299/24.1YIPRT.L1-8 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Caso se logre, do conjunto da alegação, extrair com a necessária segurança o sentido da decisão diversa que a recorrente pretende que seja considerado com a impugnação que dirige à decisão sobre a matéria de facto, deve considerar-se tal sentido e ter por cumprido o ónus legal respetivo.

II- A remuneração só é devida ao mediador imobiliário, em caso de não conclusão do negócio desde que tal não concretização do negócio seja imputável ao cliente e estejamos em presença de um contrato de medição celebrado em regime de exclusividade.

III- Tendo sido afastado o regime de exclusividade com base na existência de erro quanto à sujeição do contrato a esse regime e excluída do contrato a cláusula que previa a exclusividade, ficando o mesmo sujeito ao regime de não exclusividade, não há lugar à remuneração do mediador imobiliário se o negócio objeto do contrato não se concretizou.

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I- Relatório

1- Taguscasa - Sociedade de Mediação Imobiliária Lda., intentou contra A…, ação pedindo que a ré fosse condenada no pagamento da quantia de €7.011,00 acrescida de juros, relativa à remuneração pelos serviços de mediação imobiliária prestados pela autora na venda de imóvel da ré.

2- A ré contestou invocando a existência de erro-vício porque estava convencida de que havia celebrado um contrato de mediação sem exclusividade, que lhe permitiria vender a sua casa, através de outros agentes imobiliários ou por si própria, pugnando pela anulabilidade do contrato, não tendo a autora direito à remuneração.

3- Após julgamento foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:

“- Considero procedente a excepção peremptória alegada pela requerida na oposição apresentada;

- Julgo totalmente improcedente o pedido da requerente e, em consequência, absolvo a requerida do peticionado.

Custas pela requerente (art.527.º do CPC).”

4- É desta sentença que vem interposto o presente recurso, pela autora, que termina com as seguintes conclusões:

A. O presente recurso visa, ver revogada a Douta Sentença do Tribunal a quo que absolveu a Apelada A… do pagamento do valor de €7.011,00 (Sete Mil e Onze Euros), devido a título de comissão imobiliária à Apelante, por violação de contrato de mediação imobiliária, sendo que o visa matéria de facto e de direito, pretendendo ver reapreciada a prova gravada.

B. Pontos de Facto Incorretamente julgados pelo Tribunal a quo (al. a), do n.º 1, do artigo 640.º do CPC) os factos dados como provados pelo Tribunal a quo, com os n.ºs 4, 10, 12 e 16.

C. No essencial, defende a Recorrente que a matéria carreada para os autos e a prova produzida, teria que levar o Tribunal a decidir de forma diversa, sendo que não só o Tribunal a quo, não tirou as ilações devidas do facto, como, efetivamente apresenta uma decisão algo contraditória, parecendo, em momentos, dizer uma coisa e adiante o seu contrário o que necessariamente prejudica as conclusões.

D. Embora, factualmente, toda a sentença ora posta em crise parece ir no sentido da pretensão da Apelante, eis que não, o advérbio “Contudo” com que inicia a página 12, altera o sentido da decisão, absolvendo a Apelada.

E. A conclusão jurídica no quadro do regime erro-vício, colide com as conclusões retiradas pelo próprio Tribunal a quo, quanto ao Regime de Exclusividade e com a prova produzida.

F. É particularmente manifesta a contradição entre o convencimento e as razões expostas para dar como provado os factos 10) e 11) e, por outro lado o facto 12 [Páginas 7 e 8], sendo que o Tribunal a quo, em relação ao contrato parece deixar claro que existe exclusividade apenas para a cliente angariada, chegando mesmo a reforçar a ideia, mas, chegado à página 12, deriva para conclusão diferente.

G. O próprio Tribunal assume que a testemunha apresentada pela Apelante e consultora da mesma – C… - depõe com isenção, seriedade e credibilidade, sendo que, quanto à Apelada, por várias vezes, assume que apresenta versão implausível, sendo assumido que a Apelada mentiu no mail remetido à Apelante a 10 de Março de 2022.

H. A fragilidade das conclusões jurídicas do Tribunal a quo, assentam numa apreciação errónea do CMI e, para o que interessa, do depoimento da testemunha C… e das declarações da Apelada, sendo essa a principal matéria em discussão na presente Apelação.

I. Meios Probatórios que impunham decisão diversa (al. b), do n.º 1, do artigo 640.º do CPC);

DOCUMENTAL

1) Contrato de Mediação Imobiliária;

2) Mail de 10 de Março de 2022, remetido pela Requerida à Requerente, junto em sede de audiência de julgamento.

DAS DECLARAÇÕES DE PARTE

Declarações de parte da Requerida.

TESTEMUNHAL Depoimento da testemunha C…

J. NORMAS JURÍDICAS VIOLADAS (al. a), do n.º 2, do artigo 639.ºdo CPC): Artigos 341.º, 342.º, 351.º e 406.º, n.º 1 do Código Civil, Artigo 30.º, n.º 1 e 2, 414.º, 607.º, n.º 5 do Código de Processo Civil, e ainda, artigo, 16.º e 19.º, da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro.

K. A factualidade dada como provada pelo Tribunal a quo, quase na sua totalidade, vai de encontro à pretensão da Apelante de peticionar o valor da comissão imobiliária, ao abrigo do n.º 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, pelo facto que, durante a vigência do contrato ter angariado a compradora específica para o imóvel de que a Apelada era proprietária sito na Rua …., na …, concelho do Seixal.

L. O contrato celebrado entre Apelada e Apelante, foi um contrato de Exclusividade relativo a uma só cliente, no caso – F… – nos termos dados como provados no ponto 6), 7), 8) e 9), sendo logo nos factos dados como provados, que começam a verificar-se contradições dos próprio Tribunal a quo.

M. Note-se que o Tribunal a quo, não só dá como provado o teor do contrato, e o facto de que o mesmo era exclusivo para a cliente F…, como na justificação para dar como provado o facto 9), o decisor, assume que “(...) atenta a particularidade deste contato ter uma cláusula acordada, em concreto, pelas partes, seria natural que a agente imobiliária e a requerida tivessem tido uma conversa sobre a cláusula e houvesse algum tipo de explicação, sendo certo que as declarações da requerida, da forma como as prestou, levaram a crer que – pelo menos a concreta cláusula citada (de que o CMI se destinava exclusivamente à cliente F…) era do seu claro conhecimento, à data da assinatura do contrato.”.

N. Assume o Tribunal a quo que o CMI se destinava exclusivamente à cliente F…e que o tema da exclusividade foi debatido, necessariamente, terá que ter ficado claro para a Apelada que o CMI, as suas cláusulas – sem exceção – se aplicavam, apenas e só para a cliente específica, ficando tal condição a constar em cláusula manuscrita.

O. A ser como o Tribunal a quo conclui, ou seja, que a Apelada não tinha noção de que estava a celebrar um contrato sem exclusividade, não faria sentido colocar uma cláusula manuscrita de ressalva.

P. Tal cláusula apenas foi colocada, a pedido da própria Apelada e, precisamente para salvaguardar que o contrato e as respetivas cláusulas, todas, apenas se aplicariam à compradora em causa, pois, como se disse, tal assim não fosse a cláusula manuscrita seria absurda.

Q. Os factos 15 a 19, 21 e 22, revelam bem que a Requerida tinha noção que o contrato estava em vigor e que apenas terá decidido conscientemente violá-lo.

R. A atitude, de não atender o telefone, é sinal de fuga às responsabilidades, corroborada com o mail de 22 de Março de 2022, que a própria veio a assumir consubstanciar uma mentira.

S. Releva, a importante cronologia dada como provada:

1. 2022-02-28 – É assinado o CMI;

2. 2022-03-02 – A Apelada aceita esperar até duas semanas para que o crédito da compradora fosse aprovado.

3. 2022-03-04 – A Apelada providenciou a documentação para que o avaliador pudesse fazer a avaliação necessária.

4. 2022-03-08 – A Apelante informa a Apelada de que podia ser agendada a assinatura do CPCV.

5. 2022-03-10 – A Apelada diz não querer vender o imóvel;

6. 2022-03-10 – A Apelada tinha já em vista outro comprador para o imóvel.

T. Esta é a cronologia dada como provada, que releva bem a falta de seriedade da Apelada, aliás, falta de seriedade gritante premiada pelo Tribunal a quo com a absolvição do pedido.

U. O caso sub iudice, não é uma tradicional de violação de exclusividade, em que, na vigência do CMI, o vendedor, vende a terceiro não angariado pela imobiliária, o imóvel, furtando-se ao pagamento da comissão.

V. O presente caso é uma venda a terceiro num quadro de uma contrato de exclusividade para um cliente já existente, ou seja, o contrato é celebrado já existindo esse cliente e visando exclusivamente o mesmo.

W. O Tribunal a quo, como se disse, elabora uma sentença contraditória pois que, embora tenha concluído mal, parece – a espaços – ter compreendido e aderido à pretensão da Apelante.

X. Sendo, aqui, particularmente contraditório com a decisão final, a justificação para dar como provado o ponto 9.

Y. A testemunha C…, reputada pelo Tribunal a quo como tendo prestado um depoimento sério e isento, desde logo esclareceu que informara a Apelada de que a Imobiliária em causa não celebra contratos sem ser eme regime de exclusividade.

Z. Existe mesmo um ponto relevante não constante dos factos provados e que é o facto de ter sido a Apelada a contactar a Apelante através da página do Facebook e não o contrário, facto só assumido pela Apelada quando confrontada com prova clara.

AA. Como decorre da prova, foi dito que seria um contrato sem exclusividade, tendo sido deixado claro, ab initio, que a Apelante, apenas trabalhava em regime de exclusividade.

BB. E foi absolutamente clara, no sentido em que, ao abordar a Apelada, já com a cliente em carteira, iria assinar um contrato de exclusividade.

CC. Explica a testemunha, como pormenor e sem qualquer tipo de dificuldade o que é um contrato “Flash”, deixando absolutamente claro, que é um contrato de exclusividade mas apenas para a cliente indicada, no caso F….

DD. O CMI foi assinado e foi rubricado em todas as páginas pela Apelada, sendo uma das rubricas, sido feita mesmo junto à cláusula de exclusividade.

EE. A invocação que uma um adulto, com manifesta capacidade cognitiva e inteligência, que livremente assina um contrato, em que por sua exigência é inserida uma cláusula manuscrita, para ressalvar a sua posição, não tinha conhecimento das consequências do mesmo, é algo que abre uma caixa de Pandora imparável.

FF. Note-se que o tema da exclusividade, foi “o tema” entre as partes, já que, por um lado, a Apelada manifestou que não queria assinar em exclusividade, por outro lado, a representante da Apelada explicou que só trabalhavam em exclusividade, e, por acordo foi outorgado um CMI em que foi acertada exclusividade apenas para a cliente em específico. Caso contrário para quê a celebração do contrato e para quê a inscrição de cláusula específica, concretizando tal exceção?

GG. O que está em causa, é um contrato com 15 cláusulas, sendo que, na verdade, com conteúdo relevante e não genérico, são apenas 8 as cláusulas que moldam o negócio.

HH. Não é, verbi gratia, um contrato de crédito hipotecário com 100 cláusulas que, a esmagadora maioria dos mutuários outorga sem ler uma única cláusula e que, já agora, assente na jurisprudência da decisão posta em crise, haveria sempre a hipótese de vir a ser posto em causa pois não é explicado ponto a ponto, aos outorgantes a consequência do incumprimento.

II. O propósito do CMI em causa é absolutamente claro e as explicações da Apelada, são simplesmente implausíveis.

JJ. Pacta sunt servanda, brocado vertido no direito português no artigo 406.º, n.º 1 do CC, os contratos são para serem cumpridos e uma relativização da norma, com exigências quase bizarras de explicação de consequências expressa, no momento da outorga, como o Tribunal a quo, diz existirem, manifestamente permite a quaisquer outorgantes, terem sempre argumentos para o incumprimento.

KK. A postura da Apelada, é manifesta no conjunto dos elementos que constam nos autos, desde o não atender telefonemas, como o enviar e-mails com mentiras (como a própria assume relativamente mail de 10 de Março).

LL. Foi esta postura que o Tribunal a quo, decidiu validar com a sua decisão.

MM. A Apelada assinou um contrato, decidiu conscientemente violá-lo, tem as consequências resultantes do mesmo e da lei.

NN. A alegação do desconhecimento da lei não pode aproveitar, mormente quando é evidente, que o incumpridor conhecia perfeitamente quais as suas obrigações e quais os limites, inexistindo qualquer erro ou vício devendo, assim, a Apelada, ser condenada no pagamento do pedido à Apelante.

5- Contra-alegou a ré/recorrida, concluindo da seguinte forma:

A. Entende a ora Recorrida que bem decidiu a Juiz a quo na sentença recorrida não merecendo, portanto, o recurso de apelação qualquer provimento, como se passará a demonstrar.

B. No essencial, dir-se-á que o Recorrente vem agora tentar dar o dito por não dito, tentando fazer crer ter existido uma incorrecta análise da prova produzida, em especial da testemunhal.

C. Indaga ainda que a sentença recorrida é dúbia, parecendo ir no sentido, concluindo por outro. Ora, nada disso decorre da predicta sentença que é, a nosso ver, suficientemente clara.

D. Da douta sentença, são dados como provados os seguintes factos:

(…)

E. Ora, em lado nenhum, em tempo algum, é sequer colocado em causa se foi ou não celebrado o contrato de mediação imobiliária e se ele detinha, na sua redacção uma cláusula de exclusividade.

F. É sim, colocada em causa a insuficiência ou, até a existência de uma explicação das cláusulas contratuais que pudesse colocar a Requerida numa posição de homem médio, diferente da que se verificou.

G. O que o tribunal a quo, e bem, faz, é analisar toda a história acontecida e, bem assim a percepção da Ré, bem como dos restantes intervenientes, trabalhadores da Autora, de forma a poder compreender o encadeamento dos factos e, de facto, concluir da forma que o fez.

H. Tenta a requerente convencer os demais de que o tribunal a quo andou mal, colidindo com a questão da Exclusividade.

I. Ora, a Recorrente é que parece não ter extraído as ideias claras e que servem de base à sentença recorrida, dado que, em momento algum, o tribunal negou que a exclusividade existisse no contrato em crise.

J. O tribunal reconhece essa exclusividade.

K. Contudo, o que não ficou provado e leva, a final, à solução preconizada foi a explicação e a consciência por parte da Recorrida ao assinar o contrato em apreço.

L. Aliás, resulta de forma indubitável que os próprios agente imobiliários, tinham noção de que era condição essencial à celebração do contrato de angariação, a não existência de exclusividade.

M. Tanto é que assumem sem reservas essa condição para que vigorasse um contrato entre as partes.

N. Destarte, não logra agora virem tentar contornar o próprio testemunho, tentando dar-lhe um crivo diferente do que tem.

O. Ora, aqui chegados e tendo por base o já dito anteriormente, andou bem o tribunal quanto conclui que a recorrida se encontrava em erro aquando da assinatura do contrato, pois que, estava convencida de que o mesmo não consubstanciava uma exclusividade.

P. Aliás, isso não foge à verdade, sendo certo que, apesar do contrato seguir uma minuta tipo que é igual para todos os tipos de contratos e resultar do mesmo uma cláusula de exclusividade, também é verdade de que padece de um escrito à mão que, segundo as testemunhas, consubstancia um outro tipo de exclusividade, que não a prevista no clausulado, mas uma had hoc

Q. Exclusividade essa que nem os próprios agentes imobiliários sabem explicar no que toca ao enquadramento jurídico, nem em sede de depoimento, ou sequer aquando se encontravam a negociar com a requerida a assinatura do mesmo, sendo certo que ao fazê-lo, sabiam que era condição essencial a não exclusividade e mais, demonstram mais tarde a preocupação ao confirmar com a Requerida se o encetarem conversações, após a assinatura do contrato, significaria que a casa não seria vendida a terceiros.

R. Ora, o contrato é assinado, por ambas as partes com a consciência de que do mesmo não resultaria qualquer exclusividade, qualquer vínculo perpétuo nesse sentido.

S. Vem ainda a Requerente questionar para que serviria a cláusula que é colocada à mão, já após a assinatura do contrato, se não fosse para consubstanciar uma exclusividade.

T. Ora, do próprio clausulado original, já consta uma cláusula de exclusividade. Se não houvesse nenhuma especificidade do presente contrato, não haveria necessidade de acrescentar, ainda que de forma atabalhoada, uma cláusula had hoc.

U. O contrato ou detém uma cláusula de exclusividade, ou não detém. Um meio termo não é sequer materializável.

V. Se a Requerida pretendesse um contrato com regime de exclusividade, tê-lo-ia assinado, sendo essa uma questão aceite e assente entre as partes, tal seja, a da não pretensão de exclusividade por parte da Requerida.

W. Não seria necessária a colocação de uma cláusula extra, à mão.

X. O que a Requerente tenta fazer é, de forma encapotada, dar a volta a uma situação que provavelmente a própria não materializou.

Y. Convenceu a Requerida a assinar um contrato de angariação, levando a mesma a crer que do mesmo não resultava qualquer tipo de exclusividade, não contando que aquela pudesse vender o imóvel. E é quando percebe da precariedade de toda a situação que tenta contorná-la, tentando agora, convencer os demais de que, afinal, a exclusividade existia. Assim,

Z. Sendo que é aceite e confesso por todos os envolvidos de que o critério da não exclusividade era essencial à assinatura do contrato em crise, então, se do mesmo resulta o contrário, a Requerida estava, conforme decidiu o tribunal, em erro sobre o objecto do contrato, não lhe tendo sido explicadas as consequências do não cumprimento do mesmo, como, aliás, as próprias testemunhas invocam em sede de depoimentos.

AA. Conforme resulta de variada jurisprudência, nomeadamente, o Acórdão Supremo Tribunal de Justiça, datado de 15.05.2012, cujo número de processo é o 5223/05.3TBOER.L1.S1; Ora,

BB. Resulta de forma indubitável e clara, de todos os depoimentos e prova produzida, o carácter essencial da ausência de exclusividade que formasse na Requerida a vontade em contratar.

CC. A vontade em contratar por parte da Requerida, não estaria sequer a ser discutida, se a mesma tivesse consciência de que, afinal, estava a assinar um contrato com caráter de exclusividade, pois que a mesma não o teria sequer assinado.

DD. Não existe, conforme a Requerente quer levar a crer, uma análise incorrecta ou dúbia por parte do douto tribunal na decisão que profere e fundamenta.

EE. É verdade que o tribunal faz uma reflexão sobre o modo como os contratos são encarados actualmente no ramo imobiliário, onde agentes sem qualquer formação jurídica, discutem e celebram contratos, sem consciência da relevância disso no futuro daquele negócio. Se correr tudo de feição, não existe qualquer questão, contudo, caso algo corra de forma inesperada, cai-se em engodos como este, onde, em bem da verdade, haverá mais do que um interveniente em erro sobre as consequências da assinatura de um contrato e os termos do mesmo.

FF. Grande parece ser a confusão na estratégia da Autora.

GG. Mais não se trata o presente de um lançar mão de expediente dilatório por parte do Recorrente, que não se conforma com a decisão de que recorre.

HH. No limite, a presente pode consubstanciar uma um abuso de direito na modalidade de Venire contra factum proprium, pois que, se insurge contra algo que o próprio materializou, aceitou e tem como eficaz, como aliás, ficou demonstrado, tal seja, o carácter essencial de não exclusividade aquando da assinatura do contrato em crise.

II. Mais uma vez, não assiste qualquer razão de direito ou de facto ao Recorrente, constituindo o recurso um mero expediente dilatório, sem qualquer fundamento de facto ou de Direito, cujo intuito é protelar aquela que foi a decisão correta do Tribunal a quo.

JJ. Pelo que é manifestamente improcedente todo o alegado pelo Recorrente, por falta de fundamento legal ou fáctico que o suporte. Assim, o presente recurso é totalmente improcedente, não padecendo a sentença em crise de qualquer reparo jurídico.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir

Objeto do recurso/questões a decidir:

Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões apresentadas, nos termos conjugados dos arts.635.º n.º4 e 639.º n.º1 do CPC, sem prejuízo das questões de que o tribunal possa conhecer oficiosamente (art.608.º, n.º 2, in fine, em conjugação com o art.º 663.º, n.º 2, parte final, ambos do CPC), prefiguram-se no presente caso as seguintes questões a decidir:

- impugnação da decisão da matéria de facto.

- na decorrência da alteração da matéria de facto, procedência do pedido de condenação da ré no pagamento da remuneração;

II- Fundamentação

2.1- Fundamentação de facto:

2.1.1- Na sentença objeto de recurso constam como provados os seguintes factos:

1) A Requerente é uma empresa do ramo de actividade de mediação imobiliária.

2) A Requerida era proprietária do imóvel sito na Rua …, na…, concelho do Seixal.

3) A Requerida contactou C…, funcionária da Requerente, para que esta a ajudasse na venda do imóvel referido em 2), pelo preço de 124.000€.

4) A Requerida advertiu C… de que não pretendia celebrar qualquer contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o que foi aceite pela comercial da requerente.

5) No fim de semana de 26/27 de Fevereiro, a comercial C…, na qualidade de funcionária da requerente, apresentou à requerida a cliente F…, que após visitar o imóvel, mostrou interesse em adquiri-lo pelo preço de 124.000€.

6) Nessa sequência, em 28 de Fevereiro de 2022, a Requerente celebrou com a Requerida um contrato de mediação imobiliária, respeitante ao imóvel referido em 2), conforme contrato junto aos autos a 16/04/2024, que se considera integralmente reproduzido.

7) No âmbito do contrato referido em 6), foram convencionadas, entre outras, as seguintes cláusulas contratuais, pré-redigidas:

“- Cláusula 4.ª (regime de contratação)

1) O segundo contraente contrata a mediadora em regime de exclusividade.

2) O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária durante o respectivo período de vigência.

- Cláusula 5.ª (remuneração)

1) A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro.

2) O segundo contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração (…) a quantia de 5.700,00 Euros (cinco mil e setecentos euros) acrescida de IVA à taxa legal em vigor.”

3) O pagamento da remuneração apenas será efectuada nas seguintes condições: o total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado. (…)

- Cláusula 8.ª (Prazo de duração do contrato)

“O presente contrato tem uma validade de 4 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”

8) No final do contrato referido em 6) encontra-se consignado, de forma manuscrita, “Este CMI destina-se exclusivamente à cliente F…”.

9) A requerente, antes da assinatura do contrato referido em 6), através da comercial C…, havia esclarecido a requerida de que aquele contrato de mediação celebrado era exclusivo para a cliente F….

10) A requerente, antes da assinatura do contrato referido em 6), através da comercial C…, referiu à requerida que o negócio seria celebrado sem regime de exclusividade.

11) Devido às explicações de C…, a requerida ficou convencida de que o contrato de mediação havia sido celebrado em regime de não exclusividade, e que apenas vigorava para a cliente F….

12) Com excepção da cláusula manuscrita identificada em 8), a requerida assinou o contrato referido em 6) sem ler o seu clausulado.

13) Após a assinatura do contrato de mediação imobiliária, a requerida informou a requerente que para vender a sua habitação era imprescindível o pagamento do sinal, pois este serviria para sinalizar a habitação que tencionava comprar.

14) Para que o contrato-promessa de compra e venda entre F… e a requerida não estivesse sujeito a qualquer condição resolutiva dependente de financiamento bancário, F… iniciou diligências de avaliação bancária do imóvel, para obtenção da aprovação do crédito bancário.

15) Em 2 de Março de 2022 a requerida aceitou esperar até duas semanas para que o crédito de F… pudesse ser aprovado.

16) Em 3 de Março de 2022 a requerida teve conhecimento que havia sido vendida a casa que tinha em vista.

17) Em 4 de Março de 2022 a requerida providenciou pela documentação do imóvel, para que o perito avaliador do banco pudesse fazer a avaliação necessária ao processo de crédito bancário de F….

18) No dia 08 de Março de 2022 a requerente informa a requerida de que podia ser agendada a assinatura do CPCV.

19) A requerida deixou de responder aos e-mails da requerente e de atender os seus telefonemas.

20) A 10 de Março a Requerida declarou já não querer vender o imóvel a F….

21) A 10 de Março a requerida já tinha em vista um outro comprador para o seu imóvel.

22) A requerida vendeu o seu imóvel em Abril de 2022.

2.1.2- Na sentença objeto de recurso foram considerados não provados os seguintes factos:

a) A requerida e a empresa mediadora H… mediação imobiliária, através da comercial Sra. R…, acordaram a mediação da venda do imóvel da requerida, sem exclusividade.

b) A requerida contratou com outras sociedades de mediação imobiliária a mediação da venda do imóvel de que era proprietária, sem exclusividade.

c) Após a saída da comercial C… da casa da requerida, esta conferenciou à sua filha, que existia uma pessoa interessada no seu imóvel e que havia assinado um contrato sem exclusividade com a empresa de mediação imobiliária.

d) Que a Requerida tivesse perdido a confiança nos serviços da Requerente, ao verificar contradições a respeito do regime do sinal.

e) Que em 10 de Março o sr. S… tivesse ido à casa da requerida coagi-la a assinar o contrato promessa de compra e venda com F….

2.2- Fundamentação de direito:

2.2.1- Impugnação da matéria de facto:

Conforme consta da conclusão B do recurso, a recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto.

Vejamos:

Nos termos do art.639.º n.º 1 do CPC o recorrente deve apresentar a sua alegação na qual conclui, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão.

Por seu turno, nos termos do art.640.º do CPC que estabelece o “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”:

1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º.

Resulta evidente do artigo transcrito que pretendendo a parte recorrer na parte atinente à decisão de facto, impugnando-a, tem que cumprir diversos ónus, sob pena do recurso quanto à matéria de facto ser rejeitado e, por isso, não chegar a ser apreciado pelo Tribunal da Relação. Por conseguinte, numa primeira linha de exigências (n.º 1 do art.640.º), deve obrigatoriamente especificar a) os concretos pontos de facto incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa; c) a decisão (diversa) que deve ser proferida. E numa segunda linha de exigência, se os meios indicados como fundamento do erro na apreciação das provas tiverem sido gravados, sob pena de imediata rejeição do recurso, tem o recorrente que indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda.

A jurisprudência é pacífica quando à necessidade de cumprimento de tais ónus. Assim, v.g. Acórdão do STJ Uniformizador de Jurisprudência, de 17.10.2023 onde se diz “Com efeito, no art.º 640, sob a epígrafe “Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto”, consta do n.º1, Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgado; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, diversa da recorrida; e quanto ao ora em análise, c) A decisão que no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Apontados como ónus primários, pois têm como função delimitar o objeto do recurso, fundando os termos da impugnação, daí a sua falta traduzir-se na imediata rejeição do recurso, em contraposição aos ónus secundários, previstos no n.º 2 do art.º 640 relativos à alínea b) do n.º 1, enquanto instrumentais do disposto no art.º 662, que regula a modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto pelos Tribunais da Relação, permitindo assim, um efetivo segundo grau de jurisdição no conhecimento das questões de facto, na procura da sua melhor realização, em termos relevantes, isto é, na busca da verdade material com a decorrente justa composição dos litígios.”; ou nos dizeres do sumário do Ac. TRG de 12.10.2023 (relatora Maria João Matos), “I. O ónus de impugnação da matéria de facto julgada exige que, cumulativamente, o recorrente indique os pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os meios probatórios e as exactas passagens dos depoimentos que os integrem que determinariam decisão diversa da tomada em primeira instância - para cada um dos factos que pretende impugnar -, e a decisão que deverá ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (art.º 640.º, n.º 1 e n.º 2, do CPC).”, ou ainda no Ac. TRP de 12.7.2023 (Paula Leal de Carvalho) “A impugnação da decisão da matéria de facto deve ser rejeitada quando o Recorrente: não deu cumprimento, nas conclusões, aos requisitos previstos nas als. a) e c) do nº 1 do art.º 640º, do CPC pois que não indicou os concretos pontos da decisão da matéria de facto de que discorda e as respostas que, em seu entender, deveriam ter sido dadas, sendo que são estas que delimitam o objeto do recurso; não deu igualmente cumprimento a tais requisitos no corpo das alegações, pois que, aí, limita-se a transcrever os factos provados e não provados e a dizer que o juiz “não poderia ter dado todos os factos acima identificados como não provados” sem concreta indicação das respostas que, em seu entender, deveriam ter sido dadas; não cumpriu o disposto na al. b) do nº 1 do citado art.º 640º, mais não fazendo do que uma impugnação em bloco, não conexionando cada facto individualizadamente (ou, pelo menos, grupos de factos que estejam em intimamente relacionados) com os concretos meios de prova que aduz; e não cumpriu o disposto no art.º 640º, nº 2, al. a), não localizando, na gravação, o momento temporal (minutos) correspondente aos depoimentos que transcreve.”, ou Ac. TRL de 11.7.2024 (Paulo Fernandes da Silva) “II.–Sob pena de rejeição do recurso da decisão de facto, na impugnação desta o Recorrente tem um triplo ónus: (i) concretizar os factos que impugna, (ii) indicar os concretos meios de prova que justificam a impugnação e impõem uma decisão diversa, sendo que caso tenha havido gravação daqueles deve o Recorrente indicar as passagens da gravação em que funda a sua discordância, e (iii) especificar a decisão que entende dever ser proferida quanto à factualidade que impugna.”, todos acessíveis em www.dgsi.pt.

Haverá ainda de ter em conta que, relativamente à forma/modo de cumprimento do ónus previsto na al. c) do n.º1 do art.º 640.º, questão que vinha gerando controvérsia, o já mencionado Acórdão de Fixação de Jurisprudência n.º 12/2023, de 17.10.2023, com a retificação operada pela declaração de retificação n.º 25/23 (DR de 28.11.2023) uniformizou a jurisprudência da forma seguinte: «Nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações».

Já quanto ao cumprimento do ónus previsto na al. a) do n.º 1 do art.640.º do CPC, como ressalta também desse mesmo acórdão uniformizador, a indicação dos concretos ponto de facto terá, sob pena de rejeição, que constar das conclusões do recurso.

Quanto à indicação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (al. b) do n.º1 do art.640.º), vem sendo entendido que tal ónus se cumpre se for possível extrair com segurança das alegações de recurso a indicação dos concretos meios probatórios em que o recorrente se funda para defender que se impõe decisão diferente sobre cada um dos pontos de facto concretamente impugnados.

Por outro lado, ainda, não há lugar a convite ao aperfeiçoamento, tendo em vista o cabal cumprimento dos ónus impostos ao recorrente quando impugna a decisão sobre a matéria de facto (Ac. STJ de 25.11.2020 (Paula Sá Fernandes) “II. Omitindo a Recorrente o cumprimento dos ónus processuais a que se refere o artigo 640.º do CPC, impõe-se a imediata rejeição da impugnação da matéria de facto, não sendo aplicável o convite ao aperfeiçoamento das conclusões a que se refere o n.º1, b) do artigo 652.º do CPC.”; Ac. STJ de 14.2.2023 (Jorge Dias), “III - No recurso sobre a matéria de facto se as conclusões forem deficientes, obscuras, complexas ou nelas se não contemple o estatuído no art.º 640.º, o relator não tem o dever de convidar o recorrente a completá-las, esclarecê-las ou sintetizá-las, na parte afetada. IV - Ou seja, quando o recurso da matéria de facto se apresenta deficiente, sem dar cumprimento ao disposto no art.º 640.º do CPC, não há lugar a despacho de convite ao aperfeiçoamento.”, - acessíveis em www.dgsi.pt.

Acresce, que o conhecimento da impugnação da matéria de facto, pelo Tribunal da Relação, haverá de se revelar necessário e relevante para a apreciação das questões objeto do recurso, donde, evidenciando-se que a alteração dos factos pretendida não tem a virtualidade de se repercutir, alterando ou modificando os termos da questão a apreciar no recurso, o tribunal superior não tem que conhecer do recurso sobre a impugnação da matéria de facto, ou conhecê-lo na sua totalidade, podendo a apreciação cingir-se aqueles concretos pontos de factos relevantes e cuja alteração, supressão ou aditamento, tenham a virtualidade de se puderem repercutir na decisão final do recurso, em face das demais questões objecto do mesmo. Neste sentido, entre outros, Ac. STJ de 3.11.2023 (Mário Belo Morgado), em cujo sumário se exarou: “I- O julgamento da matéria de facto está limitado aos factos articulados pelas partes, nos termos do art.º 5º, nº 2, do CPC [sem prejuízo das circunstâncias particulares contempladas nas alíneas a) a c) deste mesmo nº 2]. II- Se determinados pontos não foram alegados pelas partes, nem constam do elenco dos factos provados e não provados constantes da sentença da primeira instância, eles são insuscetíveis de constituir o objeto de impugnação da decisão de facto dirigida a aditá-los à factualidade provada. III- Nos recursos apenas se impõe tomar posição sobre as questões que sejam processualmente pertinentes/relevantes (suscetíveis de influir na decisão da causa), nomeadamente no âmbito da matéria de facto. IV- De acordo com os princípios da utilidade e pertinência a que estão sujeitos todos os atos processuais, o exercício dos poderes de controlo sobre a decisão da matéria de facto só é admissível se recair sobre factos com interesse para a decisão da causa, segundo as diferentes soluções plausíveis de direito que a mesma comporte. V- Deste modo, o dever de reapreciação da prova por parte da Relação apenas existe no caso de o recorrente respeitar os ónus previstos no art.º 640.º, n.º 1 do CPC, e, para além disso, a matéria em causa se afigurar relevante para a decisão final do litígio. VI- Na parte em que na revista se visa (em última análise) que a Relação adite à matéria de facto determinados pontos que são insuscetíveis de influir na decisão da causa (à luz das diversas soluções plausíveis da questão de direito), o recurso é inútil, o que obsta ao conhecimento do respetivo objeto.”; Ac. TRL de 26.9.2019 (Carlos Castelo Branco) – “I)– Não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objecto de impugnação não forem susceptíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2º, nº 1, 137º e 138º, todos do C.P.C.).”; Ac. TRC de 25.10.2022 (João Moreira do Carmo) - “I - Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ter relevância, importância ou suficiência jurídica para a solução de direito e mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente; Ac. TRG de 22.10.2020 (Maria João Matos) -” V. Por força dos princípios da utilidade, da economia e da celeridade processual, o Tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(s) facto(s) concreto(s) objecto da impugnação for(em) insusceptível(eis) de, face às circunstância próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, ter(em) relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inútil.” (acessíveis em www.dgsi.pt)

Em face do que fica dito, vejamos o caso dos autos.

A recorrente indica os concretos pontos de facto que entende incorretamente julgados, e que são os constantes dos n.º 4, 10, 12 e 16 dos factos provados, cumprindo nesse aspeto o ónus legal.

Indica também os meios probatórios que impunham decisão diferente na conclusão I.

Não indica, contudo, expressamente, a decisão diferente que entende que devia ser proferida nem nas conclusões nem nas alegações, sendo que as primeiras praticamente reproduzem o que consta das segundas. Embora diga na conclusão C que o tribunal devia ter decidido de forma diversa não diz qual é essa forma diversa, ou seja, qual devia ter sido a decisão do tribunal, v.g. deviam ter sido dados como não provados tais factos, ou provados com diferente redação etc. Não obstante, caso se logre, do conjunto da alegação, extrair com a necessária segurança o sentido da decisão diversa que a recorrente pretende que seja considerada com a impugnação que dirige à decisão sobre a matéria de facto, deve considerar-se tal sentido e ter por cumprido o ónus legal respetivo, evitando, na senda da jurisprudência maioritária, a rejeição do recurso sobre a matéria de facto por excessivo rigor formal. E analisada a alegação da recorrente relativa à impugnação de facto, cremos, se pode ainda concluir com segurança que a mesma entende que os factos em causa deviam ter sido considerados não provados, sendo, aliás, esse o sentido da decisão diversa que lhe permitiria defender, como defende, a condenação da ré no pedido de pagamento da remuneração, sabido que os factos que vêm impugnados se prendem com o dissenso existente entre as partes relativo ao regime de exclusividade do contrato de mediação imobiliária. Nesta perspetiva considerar-se-á que a recorrente vem pugnar no presente recurso pela alteração da matéria de facto no sentido de ver dados como não provados, os factos 4, 10, 12 e 16 dos factos provados na sentença recorrida.

Vejamos, tendo presente o teor desses factos:

4) A Requerida advertiu C… de que não pretendia celebrar qualquer contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade, o que foi aceite pela comercial da requerente.

10) A requerente, antes da assinatura do contrato referido em 6), através da comercial C…, referiu à requerida que o negócio seria celebrado sem regime de exclusividade.

12) Com excepção da cláusula manuscrita identificada em 8), a requerida assinou o contrato referido em 6) sem ler o seu clausulado.

Na sentença recorrida consignou-se na motivação de facto, no que releva, que “O facto 4) decorreu do teor das declarações de parte da requerida, que foi peremptória quanto a esta circunstância, tendo C…, agente imobiliária da Autora, em depoimento isento e credível, corroborado a circunstância de a requerida ter feito referência expressa a tal questão. (…). Os factos 10) e 11) resultaram provados do teor das declarações de parte da requerida, que foi sempre enfatizando a circunstância de ter explicitado à comercial C… a necessidade de o contrato ser celebrado num regime sem exclusividade, tendo a agente C… assegurado que tal desejo seria cumprido. A própria agente imobiliária – C… – refere que a requerida sempre a alertou para o facto de pretender um contrato sem exclusividade e que, por isso, fizeram um regime exclusivo para a cliente “F…”, o chamado contrato “flash”. Todavia, do depoimento testemunhal de C… foi possível concluir que a própria comercial não tinha verdadeira noção dos efeitos deste contrato exclusivo para F…, entendendo que a sua particularidade residia na circunstância de a mediação ser feita – apenas – para aquela cliente, e não na circunstância de ser feita, para aquela cliente, em regime de exclusividade. E ainda que tivesse tentado “aprender” esta lição para o julgamento, certo é que os e-mails que C… troca com a requerida em 1 de Março de 2022 (em concreto o e-mail de 8:22 PM, junto a fls. 17 e 17 verso), e que se encontram juntos aos autos, tornam evidente o equivoco desta agente imobiliária quanto aos efeitos deste regime – e que terá passado para a requerida (já que foi sempre com esta comercial que a Ré negociou). É a própria agente C… referir à requerida, por e-mail trocado após a celebração do contrato de mediação imobiliária, “(…) a compradora gostaria de ter a garantia que a partir do momento que agenda a avaliação no banco (…), a casa fica “reservada” até vir a resposta do banco, o que demorará no máximo 5 dias. Se até lá a D. A… vender a casa a outro comprador, ela cancela o processo e assim não tem despesas necessárias. (…)” (sublinhado nosso). Ora, a forma como a agente C… explica esta situação à sua cliente é de quem está convencida que o contrato de mediação foi celebrado em regime de não exclusividade, já que é a própria a colocar a hipótese de a D. A… poder vender a outro comprador quando, à data deste e-mail, o CMI estava assinado e a cliente F… já havia feito uma proposta pelo “asking price” (o que, pelo regime de exclusividade, sempre pressuporia que a requerida teria de celebrar negócio com a cliente angariada pela requerente e pagar o preço devido a título de comissão). Pelo exposto, o tribunal ficou convencido de que a requerida estava convencida de que havia celebrado um contrato sem exclusividade e a própria comercial C…, funcionária da requerente, também estaria convencida de tal circunstância, tendo acentuado, com o seu comportamento, o erro da requerida. O facto 12) resultou provado das declarações de parte da requerida que, quanto a este aspecto se mostraram credíveis, com excepção da questão da cláusula manuscrita – face ao que se expôs na fundamentação do facto 9), e para a qual se remete – e tendo em conta que a assinatura da requerida se encontra ao lado da referida cláusula manuscrita, seria quase impossível que esta não a tivesse lido, pelo que a requerida estaria dela ciente à data da celebração do contrato de mediação imobiliária.”.

O tribunal a quo sustentou a decisão nas declarações de parte da ré, no depoimento da testemunha C…, e nos emails que identifica.

A recorrente indica como meios de prova que impõem decisão diversa, também, as declarações da recorrida, o depoimento da citada testemunha e, ainda, o teor do contrato de mediação e o email de 10 de Março de 2022 remetido pela recorrida à recorrente, junto em sede de julgamento.

E analisados tais meios de prova, tendo sido ouvidos na íntegra por este tribunal quer as declarações de parte da recorrida quer o depoimento da identificada testemunha, não encontramos razão bastante para alterar a decisão do tribunal recorrido quanto a essa factualidade, mostrando-se a motivação desses factos constante da sentença harmónica com o que se pode extrair dos meios de prova convocados na sentença. E os meios de prova adicionais que a recorrente vem invocar, ou seja, o contrato de mediação e o email de 10 de março, não têm a virtualidade de inverter a convicção adquirida pelo tribunal de 1.ª instância, desde logo porque, no que concerne ao contrato, o mesmo não pode aqui sobrepor-se aos demais meios de prova posto que a questão redunda justamente em saber se, apesar do que consta escrito nesse contrato, outras circunstâncias ocorreram que “afastam” ou contrariam o respetivo clausulado. Por outro lado, no que respeita aos factos ora em análise e acima transcritos o email que a recorrida enviou à recorrente datado de 10 de março, através do qual comunica que tomou a decisão de não vender a casa, não é suficiente para sustentar convicção oposta da qual decorra deverem tais factos transitar para o rol dos factos não provados, o que pressuporia que se não tivesse adquirido convicção positiva quanto à circunstância de ter sido efetivamente abordada entre as partes a questão da não exclusividade do contrato. Ora, como salienta o tribunal recorrido, das já mencionadas declarações de parte, em conjugação com o depoimento da testemunha C…, resulta que as partes (esta testemunha era trabalhadora da autora), abordaram expressamente a questão do contrato ser ou não em regime de exclusividade, tendo a recorrida deixado bem vincado que não queria um contrato de exclusividade, e isso foi bem percecionado pela funcionária da recorrente, tanto mais que esta declara que a recorrida também estava a fazer a venda e tinha contactado outras agências, o que não podia deixar de evidenciar que o regime de exclusividade se não adequava ao caso, “não era possível compaginar”, expressão usada pela própria testemunha, que avança que, nesse caso, se houvesse um cliente em concreto poder-se-ia fazer o negócio, de tudo resultando que, por a recorrida não querer um contrato em regime de exclusividade, não podia ser celebrado um contrato em tal regime no caso concreto, designadamente, um contrato com o clausulado pré definido como o que está nos autos e veio depois a ser assinado com a ressalva manuscrita que consta, também, no elenco dos factos provados. Foi, assim, justamente, porque a requerida não queria exclusividade e a requerente, ora apelante, trabalhava em regime de exclusividade, que se explica a prévia averiguação sobre a existência de um cliente concreto que estivesse interessado na compra, como explicado pela citada testemunha. Donde, sem necessidade de maiores considerações resulta evidente que a recorrida não queria um contrato de exclusividade e disso deu devida conta à recorrente, pelo que, se impõem manter o facto provado n.º 4.

E quanto ao facto n.º10, cuja interligação com o anterior se patenteia, pese embora intercorra a circunstância de ser mencionado pela testemunha C… que o contrato era, então, em exclusivo para aquela pessoa, a mesma testemunha não logra clarificar as consequências dessa “exclusividade para aquela pessoa” nem atesta terem sido explicadas à recorrida tais consequências mormente que, se o negócio não fosse feito, era devida a comissão, por forma a que se possa concluir que a recorrida – que sempre enfatizou que não queria um contrato de exclusividade – ficou ciente que afinal estava a assinar um contrato de exclusividade, que a recorrente, contudo, referenciava a um cliente concreto. Ora o certo é que a testemunha admite que aquando da assinatura do contrato, que diz ter explicado à recorrida, esta levantou novamente a questão da exclusividade e, por isso, lhe disse que iam na ultima página especificar “que o contrato era para aquela pessoa”, acrescentando que “só por isso é que a senhora assinou”. Assim, impõe-se concluir que a prova suporta, da concatenação deste depoimento com as declarações da recorrida, o facto dado como provado no n.º10, sobretudo levando em devida conta o email da mesma testemunha referido na motivação da decisão recorrida, nos seguintes termos: “É a própria agente C… a referir à requerida, por e-mail trocado após a celebração do contrato de mediação imobiliária, “(…) a compradora gostaria de ter a garantia que a partir do momento que agenda a avaliação no banco (…), a casa fica “reservada” até vir a resposta do banco, o que demorará no máximo 5 dias. Se até lá a D. A… vender a casa a outro comprador, ela cancela o processo e assim não tem despesas necessárias. (…)” (sublinhado nosso)”, o qual apenas se compreende na perspetiva de que fora percecionado e estabelecido entre as partes que o contrato assinado não era em regime de exclusividade. Deve ser mantido o facto provado n.º 10.

E o mesmo se impõe decidir quanto ao facto provado n.º 12, o qual, face às declarações da recorrida, que declara que não leu o contrato e explica as circunstâncias em que o mesmo foi assinado, concatenadas com o depoimento da testemunha acima identificada, resulta verosímil a convicção adquirida pelo tribunal recorrido e que sustenta a prova de tal facto. Note-se que a mesma testemunha não declara que o contrato foi dado a ler à recorrida, antes refere que o contrato lhe foi explicado, o que não é manifestamente a mesma coisa e credibiliza, neste particular, o declarado pela ré. E contrariamente ao que vem dito na conclusão F do recurso não se patenteia, na motivação do tribunal recorrido, a contradição que vem apontada quanto ao convencimento do tribunal a quo relativamente, por um lado, aos factos 10) e 11) e, por outro lado, quanto facto 12), afigurando-se, ao invés, ser as razões expostas pelo tribunal recorrido concordantes com a decisão de considerar tais factos provados. Mantem-se como provado o facto vertido em 12.

Resta analisar o facto provado n.º 16 que vem também impugnado.

16) Em 3 de Março de 2022 a requerida teve conhecimento que havia sido vendida a casa que tinha em vista.

O tribunal a quo motivou tal facto da seguinte forma “O facto 16) resultou do teor do depoimento isento e credível da testemunha R… que no início de 2022 era agente imobiliária e tinha na sua carteira um imóvel do interesse da requerida que aquela foi visitar, tendo esta testemunha referido que em 3 de Março de 2022 a requerida lhe enviou uma SMS para confirmar, junto da testemunha, que a casa que havia visitado já tinha saído do mercado.”. Ora, embora a recorrente ponha em causa tal facto, com base nos mesmos meios de prova já acima referidos para os demais, e que não serviram à convicção do tribunal a quo, resultando, por isso, que a recorrente nem desenvolve, neste aspeto, qualquer análise crítica que ponha em causa aquela motivação, posto que nada diz quanto ao depoimento da testemunha que serviu de suporte à decisão recorrida, por forma a por em causa o convencimento adquirido com base nesse depoimento. Ora o certo é que os meios de prova indicados pela recorrente, não afastam o declarado de forma credível pela testemunha referida pelo tribunal a quo, a qual declarou, em face das mensagens de WhatsApp que consultou em sede de julgamento, a data que vem mencionada nesse ponto 16, pelo que, se impõe manter, também, como provado o facto respetivo.

Assim, improcede a impugnação da decisão de facto.

2.2.2- Mérito da decisão

A recorrente pretendendo, como se viu, a alteração dos factos provados acima apreciados para factos não provados, propugna, face a tal alteração, pela procedência do pedido de condenação da ré no pagamento da remuneração devida em virtude da celebração do contrato de mediação. Refira-se, como clarificação inicial que, não obstante a recorrente dizer na conclusão D, que factualmente toda a sentença parece ir no sentido da pretensão da recorrente, mas altera o sentido da decisão, absolvendo a apelada, tal afirmação não tem, em rigor, respaldo na sentença, porquanto, contrariamente ao afirmado pela recorrente, factualmente, em face do facto provado n.º 11) Devido às explicações de C…, a requerida ficou convencida de que o contrato de mediação havia sido celebrado em regime de não exclusividade, e que apenas vigorava para a cliente F…, e levando em conta a defesa da ré, o sentido da decisão não vai, indubitavelmente, ao encontro da pretensão da recorrente. E reforce-se que a recorrente no recurso não impugnou esse facto n.º 11, no qual se alicerça o tribunal a quo para afirmar a existência de uma situação de erro por parte da ré. Desta feita não se pode corroborar o que vem novamente dito na conclusão K do recurso no sentido de que a factualidade dada como provada vai ao encontro da pretensão da apelante de peticionar o valor da remuneração. Vejamos: a recorrente instaurou a ação pedido a condenação da recorrida no pagamento da remuneração, invocando a celebração com esta de um contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade (agora sem necessidade de discutir o sentido do acrescento manuscrito constante do contrato), pois só esse regime de exclusividade, uma vez que o negócio não foi concluído, lhe permitiria obter da recorrida o valor da remuneração, como aliás, resulta do art.º 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, que estabelece: “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.”, e se mostra transcrito na sentença. Ou seja, nos termos da lei, a remuneração só é devida ao mediador imobiliário, em caso de não conclusão do negócio, como sucede nos autos, desde que tal não concretização do negócio seja imputável ao cliente e estejamos em presença de um contrato de medição celebrado em regime de exclusividade. Sucede que o tribunal a quo absolveu a recorrida do pedido por ter entendido que, apesar de haver um contrato de mediação em regime de exclusividade para a cliente F…, e, assim, “a conclusão e perfeição do negócio não seria pressuposto necessário ao recebimento da remuneração pela requerente, sendo a não concretização do negócio por causa imputável à requerida (como ocorre no presente caso) facto suficiente para gerar na esfera jurídica da requerente, o direito à remuneração acordada” (como se escreve na sentença), a recorrida estava em erro sobre essa exclusividade ao assinar o contrato. Consta, a respeito, na sentença o seguinte: “Contudo, na oposição apresentada nos autos, a requerida invoca a existência de erro-vício na celebração do contrato mediação e a sua anulabilidade parcial. Para o efeito, alega que estava convencida de que o contrato celebrado com a requerente havia sido realizado sem regime de exclusividade, na medida em que tal regime fora determinante na sua vontade de contratar e que tal era do conhecimento da comercial C… (funcionária da requerente que angariou a venda do seu imóvel) – que, de resto, sempre lhe garantiu que o contrato seria celebrado sem regime de exclusividade.”, para em seguida, em face dos factos, apreciar se estão ou não preenchidos os pressupostos do erro, discorrendo da seguinte forma “Analisando esta sumária exposição sobre o regime do erro, e confrontando-a com o teor dos factos provados, conclui-se que estão preenchimentos os dois requisitos necessários para que possa ser aplicado o regime do erro e o contrato ser parcialmente anulável. Quanto ao primeiro requisito, verifica-se que a requerida sempre disse à comercial C…, funcionária da Requerente, com quem negociou a celebração do CMI que não pretendia qualquer contrato em regime de exclusividade (facto 4). Esta circunstância era do total conhecimento da comercial C…, tanto é que a mesma garantiu à requerida que o contrato seria assinado sem regime de exclusividade (facto 10), tendo a requerida ficado convencida que o contrato havia sido celebrado nos termos previamente acordados (facto 11). Esta factualidade é suficiente para concluirmos que esta questão – da não exclusividade – foi concretamente debatida entre as partes, antes da celebração do contrato, ficando a requerida convencida que o clausulado pré redigido (ao abrigo de cláusulas contratuais gerais) reflectia o que havia sido negociado. Não há dúvida que a autonomia da vontade da requerida encontrava-se viciada no momento da celebração do contrato, estado a mesma convencida (até por via das explicações que C… lhe havia prestado) que havia celebrado o contrato com a requerente apenas (“exclusivamente”) para vender à cliente F…, mas que tal contrato não a impedia de proceder à venda a outros potenciais compradores que, entretanto, surgissem por intermédio de outras agências imobiliárias ou que viessem ao seu encontro directo, sem mediação (num regime compatível com o que se aplica aos CMI sem regime de exclusividade).”, concluindo-se na sentença recorrida “Neste sentido, é por demais evidente, que a requerida não teria celebrado o contrato de mediação imobiliária em regime de exclusividade com a requerente, e que apenas havia celebrado o referido contrato em regime de não exclusividade. De acordo com a melhor doutrina – a que se adere - no caso de erro que embora não sendo determinante para a celebração do contrato, ainda assim, afecta os termos do negócio, poderá ser motivo para a anulação parcial do contrato e variar de acordo com o alcance do erro, aplicando-se aqui o critério da vontade hipotética do declaratário e o regime da redução do negócio jurídico, nos termos do art.º 292.º do Código Civil. Neste sentido, e tendo em conta o regime previsto no art.º 247.º do CC, combinado com o regime plasmado no art.º 292.º do CC, entendo que o contrato celebrado entre as partes será parcialmente anulável, apenas se invalidado as cláusulas respeitantes ao regime da exclusividade.”. Assim, não existe na sentença qualquer contradição de sentido, o que se verifica é que o tribunal começa por analisar o contrato e concluir que face ao acordado, o mesmo teria sido firmado em termos de se qualificar como sujeito ao regime de exclusividade para a cliente concretamente identificada (não se impõe tomar posição sobre tal questão, por desnecessária em face das questões objecto de recurso), mas estando a recorrida em erro porque convencida que estava a assinar um contrato em regime de não exclusividade, erro esse que determinou, por redução do negócio, a exclusão das cláusulas atinentes à exclusividade, o contrato deixou de estar sujeito ao regime de exclusividade. Em decorrência, passou-se a analisar na sentença se, face ao contrato com a redução operada pela existência de erro, a recorrente teria direito à remuneração ou não, concluindo negativamente, já que não estando o contrato agora sujeito ao regime da exclusividade a remuneração apenas é devida com a conclusão do negócio e este não foi concretizado. Pelo que fica dito, não se verifica, então, qualquer contradição no sentido que vem apontado pela recorrente. E tendo improcedido a impugnação da matéria de facto, frisando-se de novo que o facto n.º11 (que acolhe o errado convencimento da recorrida) nem sequer vinha impugnado, não pode colher a pretensão da recorrente de ver revogada a sentença com a condenação da recorrida no pagamento da remuneração que seria devida pelo contrato de medição imobiliária em regime de exclusividade, pois no caso concreto, como decorre do acima mencionado, a improcedência do pedido não decorreu da qualificação do contrato de mediação imobiliária como em regime de não exclusividade mas do afastamento de tal regime por anulação parcial alicerçada no erro da recorrida, não se insurgindo a recorrente no recurso, para além do que decorreria da pretendida procedência da impugnação da decisão de facto, quanto à inexistência desse erro e sua qualificação em face dos factos que resultaram definitivamente fixados por se não ter operado neles qualquer alteração decorrente daquela impugnação. Improcede o recurso.

III- Decisão:

Pelo exposto, acordam os juízes da 8.ª Secção Cível, em julgar improcedente o recurso e confirmar a sentença recorrida.

Custas pela recorrente.

Lisboa, 30.4.2025

Fátima Viegas

Vítor Manuel Leitão Ribeiro

Marília dos Reis Leal Fontes