02B2061 - Supremo Tribunal de Justiça

I- O efeito de caducidade prescrito no art. 1048º do C. Civil pressupõe o pagamento, por parte do réu locatário, de todas as somas devidas, incluindo as rendas que se hajam vencido entre a petição inicial e a contestação.

II- Assim, para obstar ao despejo, deverá o réu locatário não só as rendas em dívida mas também o acréscimo de 50% sobre a diferença de renda relativa aos meses em falta.

III- Nada adianta o arrendatário ter feito o depósito das rendas em dívida se o senhorio intentar acção de despejo baseada na falta de pagamento da renda e não tiver sido notificado dele ou se não forem juntos até à contestação os duplicados das respectivas guias.

IV- Importa desvio do fim nos termos e para os efeitos da al. b) do nº 1 do art. 64º do RAU90, a circunstância de ao comércio de produtos ornamentais delicados e limpos - v.g. aves, flores, sementes e louças - o locatário haver juntado o comércio de coelhos e respectivas rações, e de cães, inclusive de cães de caça.

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. "A" intentou acção de despejo contra B, com fundamento em falta de pagamento de rendas e em uso do local arrendado para fim ou ramo de negócio diverso do contemplado no contrato de arrendamento;

a acção improcedeu nas instâncias, do que vem, agora, pedida revista que o recorrente fundamenta assim:

· tendo apresentado a contestação em 08.05.00, o réu deveria ter depositado, também, a renda relativa ao mês de Junho, que se venceu antecipadamente, mais a correspondente indemnização;

. o exercício do comércio de coelhos, cães de raça podenga e cães grandes por encomenda importa alteração do ramos de negócio previsto no contrato de arrendamento, que é o de aves, flores, sementes e louças; o acórdão impugnado violou os artºs5º, 7º, 34º, 35º, 37º, 64º e 65º, RAU (1)

2. São os seguintes os factos provados:

. o autor é proprietário da fracção autónoma designada pela letra A, que constitui o rés do chão do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ......., n° ....., São João da Madeira, inscrito na matriz sob o artigo 3243°, descrito na Conservatória sob o n° 1368, com registo definitivo a favor do autor, pela inscrição n° G-2.09.020798;

. em 31 de Julho de 1995, C deu de arrendamento a D a referida fracção autónoma, com início em 1 de Maio de 1995, para aí instalar um estabelecimento de venda ao público de aves, flores, louças e sementes, mediante retribuição;

. a renda inicialmente fixada em 60.000$00/mês não sofreu qualquer alteração, mantendo-se naquele valor;

. o autor, em Novembro de 1998, não procedeu à actualização da renda pela aplicação do coeficiente de 1.023, fixado pela Portaria 946-A/98;

. o autor, em Novembro de 1999, não procedeu à actualização da renda pela aplicação do coeficiente de 1.028, fixado pela Portaria 982-A/99;

. por carta registada de 12 de Janeiro de 2000, o autor comunicou ao réu que "considerando que a renda do estabelecimento, fixada em 60.000$00 mensais, não sofreu alteração nos últimos anos por aplicação dos coeficientes estabelecidos pelas Port. 946-A/98, de 1.023 e 982-A/99, de 1.028, é fixada em 63.098$00 a partir do próximo dia 1/3/00";

. o réu respondeu ao autor, por carta de 24 de Janeiro de 2000, dizendo que não concordava com o teor daquela carta, em virtude de ter ocupado o estabelecimento em Março de 1999;

. o autor, por carta registada de 3 de Fevereiro de 2000, reiterou o que havia dito na carta de 12/1/00;

. o réu respondeu ao autor por carta de 7 de Fevereiro de 2000, comunicando que, em 7 de Fevereiro de 2000, depositou a quantia de 61.680$00, referente à renda do mês de Março, referindo que a taxa aplicável é exclusivamente a fixada pela Portaria 982-A/99;

. por carta registada de 17 de Fevereiro de 2000, o autor informou o réu que rejeitava o montante de renda por este indicado na carta de 7 de Fevereiro de 2000;

. a renda, nos termos do contrato de arrendamento, é pagável no domicílio do autor;

. o local arrendado foi destinado, pela cláusula 2ª do contrato, ao comércio de aves, flores, sementes e louças, não lhe podendo ser dado outro destino sem o consentimento dos senhorios prestado por escrito;

. o réu efectuou, em 7 de Fevereiro de 2000, na "Caixa Geral de Depósitos", agência de Oliveira de Azeméis, a quantia de 61.680$00, referente à renda de Março;

. o réu efectuou em 3 de Março de 2000, na "Caixa Geral de Depósitos", agência de Oliveira de Azeméis, a quantia de 61.680$00, referente à renda de Abril;

. Em 3 de Abril de 2000, o réu efectuou idêntico depósito, no valor de 67.352$00, sendo 63.098$00 correspondentes ao valor da renda referente ao mês de Maio, reclamado pelo autor, 2.836$00 relativos a diferenças encontradas relativamente a cada um dos depósitos feitos anteriormente, e ainda 1.418$00 correspondentes aos 50%;

. o réu reconhece que as rendas relativas aos meses de Março e Abril deviam ter sido pagas pelo montante de 63.098$00;

. o réu vende peixes e cães no arrendado;

. existe, ali, um reclame luminoso dizendo: "Atlântica - Aves, Peixes Ornamentais, Sementes, Plantas e Louças";

. no exterior do mesmo, existe um toldo/cobertura, onde se pode ler: "Animais, Plantas, Diversos";

. o réu tem instalado, no arrendado, o comércio, além de outros artigos, de coelhos e rações para estes animais;

. por escritura pública lavrada no 1º Cartório Notarial de S. João da Madeira, em 11 de Março de 1999, D e mulher trespassaram ao réu o referido estabelecimento, constando da escritura que a renda mensal era de 60.000$00;

. da mesma escritura de trespasse consta que os outorgantes D e mulher eram donos de um estabelecimento comercial, loja de venda ao público de animais e sementes;

. a venda de cães grandes era e é feita esporadicamente, para satisfazer pedidos pontuais de particulares;

. os peixes que se encontram no estabelecimento são os mesmos que lá se encontravam aquando do trespasse;

. quando o estabelecimento foi trespassado ao réu já a loja vendia aqueles animais;

. o autor desde sempre teve conhecimento que naquele estabelecimento se vendiam peixes e cães, coelhos e rações para estes animais;

. o autor possui e explora uma oficina de recauchutagem de pneus ao lado do estabelecimento em causa, sendo frequentes as visitas que efectuava ao mesmo;

. o autor tem um estabelecimento na zona do arrendado, mediando entre este e o seu estabelecimento duas entradas de edifício e os estabelecimentos ".....", "......" e "Café....;

. no estabelecimento, havia um anúncio dizendo "Vende-se cães de caça podengos".

3. Os desentendimentos começaram no momento em que o senhorio, que "perdoara" ao anterior arrendatário a actualização de renda referente ao ano de 1999 (Portaria 946-A/98, de 31/10), pretendeu "recuperá-la" do réu (novo arrendatário, por efeito do trespasse), acrescentando-a, pela carta de 12/1, à do ano 2.000 (Portaria 982-A/99, de 30/10).

O réu reagiu mal, recusando o "duplo aumento", sem se dar conta do disposto no n.º2, do artº 34º, RAU.

Entendeu que só era devida a actualização da última das citadas portarias e passou a depositar 61.680$00 (os 60.000$00 iniciais multiplicados pelo coeficiente 1.028).

Mas emendou a mão mais tarde, em 3 de Abril, quando depositou a renda do mês de Maio no correcto montante de 63.098$00 (60.000$00 multiplicados pelo coeficiente 1.023, relativo a 1999, e o resultado multiplicado pelo coeficiente 1.028), e lhe acrescentou as diferenças em dívida acrescidas da indemnização legal de 50% (artº 1041º, n.º1, CC (2)).

. Tendo-lhe sido, entretanto (em 20.03), movida a acção de despejo, juntou à contestação, que apresentou em 8 de Maio, aqueles últimos depósitos, que foram considerados relevantes nos termos e para os efeitos do artº 1048º, CC, isto é, para extinção, por caducidade, do direito de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda.

Como bem se diz no acórdão sob recurso, o efeito de caducidade prescrito no citado artº 1048º pressupõe o pagamento, por parte do réu locatário, de todas as somas devidas, incluindo aí as das rendas que se venceram entre a petição inicial e a contestação.

Tem sido esse o pensamento dominantemente atribuído à norma do citado artº 1048º, CC (3).

Aquela regra, assim interpretada, forma, com a do artº 58º, RAU, um corpo normativo coerente, de que sobressai, em evidente preocupação de economia processual, o objectivo de aproveitar a mesma acção para discutir e valorizar tanto as faltas de pagamento que fazem a causa de pedir inicial como as que se derem no decurso do processo.

Diz o recorrente que, tendo contestado em 8 de Maio, o réu deveria ter juntado, também, o depósito da renda do mês de Junho, uma vez que, segundo o contrato, a renda era pagável até ao dia 5 do mês anterior.

E tem razão.

A partir do dia 5 de Maio, o arrendatário ficou constituído em mora relativamente à renda do mês de Junho/2000 (que deveria ser paga antecipadamente), e não é pelo facto de a lei (n.º2, do citado artº1041º) lhe facultar mais 8 dias para purgação que deixou de estar em falta a partir daquela data.

Com a contestação, o réu deveria ter apresentado, e não fez, o depósito da renda relativa ao mês de Junho. E não só, mas também o acréscimo de 50% sobre a diferença de renda relativa a esse mês, visto que, a essa data (da contestação), embora já tivesse depositado o devido até Maio (entre rendas, diferenças de renda e indemnização de 50% sobre estas) não notificara o credor desse depósito, conservando-se, portanto, em mora quanto às rendas seguintes, nos termos do n.º3, do citado artº 1041º, CC.

É que, não sendo obrigatória, a notificação do depósito ao senhorio é, porém, indispensável para por fim à mora do locatário, se foi a mora o motivo do depósito (4).

Sendo assim, boa razão tem o recorrente para afirmar que o seu direito à resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas não caducou.

. Nos termos da cláusula 2ª, do contrato de arrendamento, o local ficou destinado ao "comércio de aves, flores, sementes e louças, não lhe podendo ser dado outro destino sem o consentimento dos senhorios prestado por escrito".

Como se disse, ali comerceia-se peixes, coelhos e rações respectivas e cães.

E não consta que o senhorio alguma vez tenha dado autorização para tal, escrita ou não escrita.

Foi entendido nas instâncias que esta diversificação de destino não desviou o contrato do fim ou ramo de negócio expressamente autorizado, porque se trata, afinal, de actividades em relação de acessoriedade ou, mais exactamente, de conexão com as indicadas na cláusula 2ª, as quais, deste modo, nem provocam, no local, desgaste ou deterioração ou incomodidade ou insegurança ou desvalorização superiores às previstas pelo senhorio, nem desequilibram, a favor do inquilino, os pratos da balança do contrato.

Mas é precisamente aqui, nesta definição da fronteira do acessório ou do conexo que salta à vista o ilícito.

Na verdade, acrescentar ao comércio de coisas ornamentais, delicadas e limpas como seja o de aves, flores, sementes e louças, e, vá lá, peixes (embora não previstos no contrato) o de coelhos e respectivas rações e de cães, inclusive, cães de caça, não é coisa pouca à luz dos indicadores (desgaste, etc.) que representam o limite da acessoriedade ou da conexão.

É transformar uma loja de produtos essencialmente ornamentais (e, por isso, a tolerância para com os peixes) numa outra, bem diferente, de venda de animais domésticos, de capoeira e de caça.

E não interessa, ao contrário do que foi entendido na decisão sob recurso, que a venda dos cães grandes esteja a ser feita esporadicamente, mediante pedido dos clientes.

Não se pode afirmar que, nessas circunstâncias, a actividade não tenha carácter duradouro ou permanente.

Basta atentar no anúncio existente na loja :"vende-se cães podengos".

Não se trata de um ou outro caso isolado; trata-se, sim, de uma actividade duradoura ou permanente, de frequência, quiçá, irregular, mas passível de crescimento.

Não pode perder-se de vista, aliás, o especial cuidado que o senhorio pôs no elenco dos ramos de negócio permitidos (uma seriação taxativa) e nos pressupostos da sua alteração (só mediante consentimento prestado por escrito).

Verifica-se, portanto, o outro fundamento de resolução do contrato invocado pelo autor, o da alínea b, do n.º1, do artº64º, RAU.

. Mas, diz-se, o senhorio, que tem uma loja perto, soube "desde sempre" que, na loja arrendada, se vendiam peixes, cães, coelhos e rações para coelhos.

Desde quando? É de perguntar, sendo certo que o contrato nem é assim tão velho (31.7.95) e que o autor apenas é senhorio desde 30.6.98 (data da compra do prédio).

Será por conhecer o ilícito desde sempre que o senhorio perde o direito de resolução?

Para mais, um desde sempre de que se não sabe o dies a quo?

As instâncias parecem entender que sim, apesar de não o fundamentarem.

Mas, a ser assim, que função útil ficaria para o n.º2, do artº 65º, RAU?

4. Por todo o exposto, concedem a revista, e, deste modo, julgando a acção totalmente procedente, decretam a resolução do contrato de arrendamento em causa e condenam o réu B a despejar imediatamente o local arrendado e, também, a pagar ao autor "A" as rendas vencidas e vincendas até efectiva entrega, pagamento que poderá ser levantado dos depósitos efectuados.

O réu poderá, por sua vez, levantar para si o quantitativo correspondente aos 50% das actualizações de renda de que esteve em mora.

Custas, aqui e nas instâncias, pelo réu.

Lisboa, 10 de Outubro de 2002

Quirino Soares,

Neves Ribeiro, (considero não haver procedência para o segundo fundamento invocado, por não haver desvio do fim essencial do arrendamento)

Araújo Barros, (subscrevo a declaração de voto do anterior)

Oliveira Barros,

Diogo Fernandes.

(1) Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10.

(2) Código Civil.

(3) Cfr. Aragão Seia, a fls.368, da última edição do seu Arrendamento Urbano.

(4) "A notificação do depósito é facultativa. Mas nada adianta o arrendatário ter feito o depósito se o senhorio intentar acção de despejo baseada na falta de pagamento de renda e não tiver sido notificado dele ou se não forem juntos até á contestação os duplicados das respectivas guias" (cfr. Aragão Seia, in ob. cit., pag.248, em anotação (n.º3) ao artº24º, RAU.