312/15.9T8PDL-F.L1-7 - Tribunal da Relação de Lisboa

I- Na acção executiva, a venda por negociação particular encontra-se subordinada, como todas as modalidades de venda, ao valor base que tiver sido fixado nos termos do art.º 812.º do Código de Processo Civil.

II- No entanto, mostra-se possível a venda por montante inferior ao valor base, com precedência de autorização judicial devidamente fundamentada, à qual cabe a ponderação de interesses a efectuar casuisticamente: o interesse do executado em ver o seu bem vendido por um preço justo e o interesse do exequente em ver-se ressarcido do seu crédito no mais curto prazo possível.

III- Não deve ser concedida a autorização referida em II quando o preço oferecido pelo bem imóvel penhorado é de metade do seu valor de mercado, a fase da venda dura há apenas seis meses e o encarregado de venda omitiu diversas diligências relevantes tendentes a encontrar comprador por um preço pelo menos igual ao ou próximo do valor base.

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO:

Novo Banco dos Açores, S.A., intentou acção executiva, para pagamento de quantia certa, com processo sumário, contra X… e Y…, pretendendo a cobrança coerciva de € 279.761,99 e apresentando, como título executivo, uma escritura pública intitulada de «mútuo com hipoteca e mandato», na qual o exequente figura como mutuante e os executados como mutuários.

Os executados foram citados, tendo o executado X… deduzido oposição à execução, a qual, tendo corrido como apenso A, foi julgado improcedente, por decisão já transitada em julgado.

Em 26/2/2015, foi, naquele processo, elaborado auto de penhora do prédio hipotecado na escritura exequenda, descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Grande sob o n.º…, da freguesia de …, tendo a penhora sido registada em 24/2/2025[1]. Aquele imóvel veio a ser adjudicado ao exequente, em 23/11/2016, pelo valor de € 274.248,00[2], tendo a execução prosseguido, para pagamento do remanescente em dívida, no valor de € 45.568,98[3].

Ainda no processo principal, em 15/3/2017, foi elaborado auto de penhora do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Grande sob o n.º …, da freguesia de …, tendo a penhora sido registada em 8/3/2017[4].

Em 28/6/2018, foi decidido que o valor em dívida pelos executados era, nessa data, de € 60.789,67[5].

Em 24/9/2018, a Sr.ª Agente de Execução decidiu proceder à venda do bem penhorado mediante leilão electrónico, sendo o valor base de € 162.484,71[6].

Não tendo sido apresentadas propostas para a compra daquele imóvel, a Sr.ª Agente de Execução decidiu, em 13/12/2018, que a venda seria efectuada por negociação particular[7], consistindo as diligências de publicitação da venda em publicações nas plataformas e-leilões e www.solicitador.org/vendas[8].

Não tendo sido apresentadas quaisquer outras propostas, o exequente, em 26/4/2019, requereu a adjudicação do imóvel penhorado pelo valor de € 66.408,06[9], pretensão que, após realização de perícia que concluiu que o bem tinha um valor de mercado de € 225.000,00, foi indeferida por despacho de 20/1/2021[10].

Em 2/12/2021, a Sr.ª Agente de Execução notificou as partes da apresentação de uma proposta, efectuada por terceiro, para aquisição do bem por € 90.000,00[11]. Face à inexistência de acordo dos executados, tal pretensão foi indeferida por despacho de 31/1/2022[12].

Em 6/5/2022, a Sr.ª Agente de Execução notificou as partes da apresentação de uma proposta, efectuada por terceiro, para aquisição do bem por € 86.600,00[13], mas tal proposta veio a ser retirada pelo proponente, face ao alegado estado deteriorado do imóvel[14].

Em 21/7/2022, a Sr.ª Agente de Execução notificou as partes da apresentação de uma proposta, efectuada por terceiro, para aquisição do imóvel por € 90.000,00[15]. Face ao desacordo das partes, o tribunal determinou que a venda fosse efectuada através de mediador imobiliário, sendo o preço mínimo da venda o já fixado[16].

Face a requerimento apresentado pela executada em 13/1/2023, a que o exequente nada opôs, foi determinado, por despacho de 20/2/2023, que, após a venda de imóvel diverso, ali identificado[17], fosse dada sem efeito a venda do imóvel descrito no auto de penhora de 15/3/2017[18]. A Sr.ª Agente de Execução deu cumprimento a este despacho[19], tendo levantado a penhora deste último imóvel (cancelando o respectivo registo) e tendo penhorado, em 4/4/2023, a fracção autónoma oferecida em substituição.

O executado veio, em 6/3/2023, requerer a reforma daquele despacho, por não ter sido ouvido e porque a competência para apreciar o pedido de substituição cabe à Sr.ª Agente de Execução[20].

Tal pedido foi indeferido, por despacho de 13/3/2023, no qual se considerou que o meio próprio para reagir à decisão de 20/2/2023 seria o incidente de oposição à penhora[21]. Tal oposição foi efectivamente deduzida pelo executado, tendo a mesma corrido como apenso D e tendo sido julgada procedente, por decisão já transitada em julgado, que determinou o levantamento da penhora da fracção autónoma.

Atento tal levantamento, foi novamente penhorado o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Grande sob o n.º …, da freguesia de …, tendo a penhora sido registada em 23/1/2024 e tendo o auto de penhora sido elaborado em 31/1/2024[22].

Em 1/2/2024, a Sr.ª Agente de Execução declarou sustada a execução quanto àquele imóvel, face à existência de penhora com registo anterior, mas, em 9/2/2024, determinou o seu prosseguimento, uma vez que o sujeito activo do registo dessa penhora anterior declarou não ter já interesse na mesma[23].

Em 13/6/2024[24], a Sr.ª Agente de Execução, depois de ter determinado a avaliação do imóvel por perito (que concluiu pelo valor de mercado de € 230.000,00[25]) proferiu decisão no sentido de o bem dever ser vendido por leilão electrónico, sendo o valor base de 230.000,00 e sendo aceites propostas iguais ou superiores a € 195.500,00.

Em 4/10/2024, a Sr.ª Agente de Execução decidiu que, atento o facto de as propostas apresentadas no leilão [€ 116.150,00 e € 115.000,00] serem inferiores ao valor mínimo da venda, esta deveria ser realizada por negociação particular[26].

Em 20/11/2024, a Sr.ª Agente de Execução notificou as partes da apresentação de uma proposta, efectuada por terceiro, para aquisição do bem por € 115.000,00[27]. Os executados declararam oporem-se à venda, por o valor proposto ser inferior ao valor mínimo constante da decisão acerca da venda, enquanto o exequente declarou aceitá-lo[28].

Em 6/12/2024, a Sr.ª Agente de Execução solicitou autorização judicial para que a venda seja feita pelo valor de € 115.000,00, atenta a ausência de quaisquer outras propostas até à data, não obstante a publicitação do imóvel nos sítios e-leilões e www.solicitador.org/vendas[29].

Em 6/1/2025[30], foi então proferido o seguinte despacho:

«Vem a Agente de Execução requerer que o Tribunal se pronuncie sobre a venda do imóvel penhorado por um valor inferior a 85% do valor base.

A exequente não se opôs à proposta apresentada, ao contrário dos executados.

Compulsados os autos verifica-se que o imóvel já está há venda há mais de cinco anos (mais propriamente desde o ano de 2018), não sendo defensável estar a repetir novamente as diligências já efetuadas, o que não parece até concebível em face do espirito da lei, pois assim estava encontrado o mecanismo para quando não houvesse propostas que cobrissem o valor base estar-se ad eternum a protelar e a repetir leilões eletrónicos ou negociações particulares, quando nenhuma irregularidade foi suscitada aquando da realização de tais diligências.

Aliás, já por despacho proferido a 21/11/2022 o Tribunal diligenciou no sentido de que se obtivesse a melhor proposta possível para a venda do imóvel.

Assim, considerando que na negociação particular vigora a regra da melhor proposta (neste sentido, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29/04/2008, processo nº 0822725, disponível em www.dgsi.pt) e que até à presente data não se obteve melhor proposta para a compra do bem penhorado, apesar de todos os anos já decorridos, autorizo a venda nos moldes propostos pela Agente de Execução».

Não se conformando com aquele despacho, dele interpôs recurso o executado X, apresentando as seguintes conclusões:

«1. O presente recurso de APELAÇÃO vem interposto do douto despacho que " …autorizo a venda nos moldes propostos pela Agente de Execução” ou seja, pelo valor 115.000,00 €, conforme consta da proposta apresentada por terceiro, por valor abaixo do valor base de venda de 195.500,00 € (85% de 230.000,00 €), por existir erro na fundamentação da decisão.

2. Tendo, o Meritíssimo Juiz a quo, fundamentando, essencialmente, a sua decisão no facto de …” Compulsados os autos verifica-se que o imóvel já está há venda há mais de cinco anos (mais propriamente desde o ano de 2018), …”.

3. Contudo tal não corresponde à verdade, porque:

- o auto de penhora do imóvel sito na …, freguesia de …, concelho de Ribeira Grande, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira Grande sob o nº …, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo nº …, daquela freguesia e concelho, foi elaborado em 31/1/2024;

- o registo da inscrição da penhora é de 23/1/2024, Ap. …, conforme resulta dos documentos juntos pela Agente de Execução em 1/07/2024, ref. Citius 5799196;

- a abertura das propostas de venda judicial do referido imóvel, através da plataforma e-leilões ocorreu em 2/10/2024;

- e a venda do bem imóvel, através da plataforma e-leilões, na modalidade de venda por negociação particular terminou em 19/11/2024.

4. Pelo que, o imóvel penhorado nos presentes autos e supra identificado, encontra-se à venda há menos de seis meses.

5. De facto, ao analisar os autos verificamos que o exequente, anteriormente, já havia requerido a penhora do referido imóvel, em 6/2/2017, referência Citius 1869850.

6. E em consequência, foi elaborado o auto de penhora e respectivo registo através da inscrição de 2017/03/08, AP ….

7. Contudo, por iniciativa do exequente, este aceitou substituir o imóvel supra identificado por outro e em consequência foi cancelada a penhora e o seu registo.

8. Ou seja, o exequente desistiu da penhora imóvel, pelo que, a venda judicial do mesmo foi protelada por aquele e não pelo executado.

9. Razão pela qual, carece de fundamentação o douto despacho proferido, porque só em 14/12/2023, Ref. Citius 5488023, o exequente requereu a penhora do imóvel identificado em 3.º, e a sua venda decorre há menos de 6 meses.

10. Conforme determinado no sumário do Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, no processo nº 950/17.5T8CHV-C.G1, disponível em https://www.dgsi.pt/, “ 1. O Juiz pode ordenar a venda por negociação particular, por valor abaixo do mínimo que foi indicado para a venda em leilão. 2. O que está em causa na venda judicial é conciliar o interesse dos credores e dos executados, sob a égide da boa aplicação da Justiça. E esses interesses estão em grande medida alinhados, pela busca do maior valor possível para a venda. 3. Não existe um valor juridicamente definido como o valor real do imóvel. O valor do imóvel é determinado pelo mercado, ou seja, pelo jogo da oferta e da procura. O valor do imóvel é o valor que os compradores estiverem dispostos a dar por ele, num determinado momento. 4. O Juiz deve buscar o equilíbrio entre encontrar o melhor valor para a venda e o tempo que é razoável esperar por ele: se se pode afirmar que vale a pena esperar até que o mercado se altere e o preço do imóvel suba, não é menos verdade que o tempo tem também ele sempre um impacto negativo sobre o imóvel, que envelhece e pode deteriorar-se.”

11. Naturalmente, as circunstâncias de cada processo têm de ser ponderadas, e fundamentar as razões que podem determinar a autorização ou não de venda do imóvel por valor abaixo do valor base.

12. Nos presentes autos não foram consideradas as seguintes circunstâncias:

- o imóvel penhora encontra-se à venda há menos de seis meses;

- a venda judicial do mesmo não ficou deserta. Apesar de serem em valor inferior ao valor base, a verdade é que na data da abertura de propostas, em 2/10/2024, existiam 2 propostas, sendo que uma delas até era de valor superior à agora apresentada, em sede de venda por negociação particular;

- as condições atuais do mercado imobiliário em Portugal, especialmente nos Açores. nomeadamente a elevada procura de imóveis sitos em São Miguel;

- o imóvel não se deteriorou ao longo dos anos, não tendo perdido o seu valor de mercado, demonstrado pelo valor atribuído pela avaliação realizada em 2024, de 230.000,00 €.

13. E que estes factores devem ser ponderados na decisão judicial de autorizar ou não a venda do imóvel penhorado por um valor abaixo do valor base.

14. E que, no entender do ora apelante não o foram.

15. De facto, a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados, nomeadamente, dos executados e credores, ao autorizar a venda por um preço inferior ao valor base deve resultar de uma ponderação, casuisticamente, de diversos factores “tendo conta, designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da(s) oferta(s) havidas.” – como se refere no Acórdão da Relação do Porto, de 24 de Setembro de 2015, Processo n.º 1951/12.5TBVNG.P1, e no mesmo sentido: o Acórdão da mesma Relação de 29/04/2008, Processo n.º 0822725 e os da Relação de Lisboa, de 06/11/2013,) Processo n.º 30888/09.3T2SNT.L1-8 e de 18/06/2015, Processo n.º 5940/10.6T2SNT-B.L1-6, o Acórdão da Relação do Porto, de 20 de Junho de 2016, Processo n.º 1576/11.2TBVCD-I.P1 e o desta Relação, de 08/03/2016, Processo n.º 1037/10.7TJCBR-B.C1, todos disponíveis em https://www.dgsi.pt/.

16. Mas que, salvo o devido respeito, o Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo, não fez uma ponderação, casuisticamente, destes diversos factores, e muito menos ponderou o facto de protelar na venda do imóvel penhorado não se deveu ao executado, mas sim ao exequente, razão pela qual não deve o executado ser prejudicado.

17. A venda de imóvel penhorado nos autos por valor inferior ao valor base só poderá ocorrer se houver acordo de todos os intervenientes processuais ou mediante autorização judicial, e que nos presentes autos ambos os executados manifestaram a sua oposição à proposta apresentada, em sede de venda por negociação particular.

18. No entender do ora apelante, esta decisão de autorização deve ser, devidamente, fundamentada para evitar a venda a “…todo o custo e a qualquer preço dos bens penhorados, sob pena de se converter num processo expropriativo ilegal, colidindo com a tutela constitucionalmente consagrada do direito de propriedade, em prejuízo, também, do próprio direito de crédito do exequente…” Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, no processo nº 950/17.5T8CHV-C.G1, disponível em https://www.dgsi.pt/,

19. E o douto despacho proferido pelo Tribunal a quo, fundamenta a sua decisão de autorização judicial de venda por valor inferior ao valor base, somente no facto do tempo decorrido para venda do imóvel, o que não corresponde à verdade, uma vez que o imóvel penhorado está à venda há menos de 6 meses.

20. Sendo omisso quanto à ponderação de outros factores determinantes para a boa aplicação da Justiça.

Nestes termos deve ser concedido provimento ao presente recurso, revogando-se o douto despacho proferido no Tribunal “a quo”, sendo substituído por outro que determine a não autorização judicial de venda do imóvel penhorado sito na …, freguesia de …, concelho de Ribeira Grande, descrito na Conservatória do Registo Predial de Ribeira Grande sob o nº …, inscrito na respetiva matriz predial sob o artigo nº …, daquela freguesia e concelho, por valor inferior ao valor base de 195.500,00 € e ordene a prossecução da execução. JUSTIÇA».

O exequente contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.

QUESTÕES A DECIDIR

Conforme resulta dos arts. 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1 do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, as quais desempenham um papel análogo ao da causa de pedir e do pedido na petição inicial. Ou seja, este Tribunal apenas poderá conhecer da pretensão e das questões formuladas pelo recorrente nas conclusões, sem prejuízo da livre qualificação jurídica dos factos ou da apreciação das questões de conhecimento oficioso (garantido que seja o contraditório e desde que o processo contenha os elementos a tanto necessários – arts. 3.º n.º 3 e 5.º n.º 3 do Código de Processo Civil). Note-se que «as questões que integram o objecto do recurso e que devem ser objecto de apreciação por parte do tribunal ad quem não se confundem com meras considerações, argumentos, motivos ou juízos de valor. Ao tribunal ad quem cumpre apreciar as questões suscitadas, sob pena de omissão de pronúncia, mas não tem o dever de responder, ponto por ponto a cada argumento que seja apresentado para sua sustentação. Argumentos não são questões e é a estes que essencialmente se deve dirigir a actividade judicativa». Por outro lado, não pode o tribunal de recurso conhecer de questões novas que sejam suscitadas apenas nas alegações/conclusões do recurso – estas apenas podem incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, salvo os já referidos casos de questões de conhecimento oficioso, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação [cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 2022 – 7.ª ed., págs. 134 a 142; Ac. STJ de 7/7/2016, proc. 156/12, disponível em http://www.dgsi.pt].

A esta luz, é a seguinte a questão que cumpre apreciar:

- Saber se deverá, ou não, ser autorizada a venda do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Grande sob o n.º …, da freguesia …, pelo valor de € 115.000,00.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

Com relevância para a decisão, encontram-se assentes os factos supra transcritos no Relatório, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.

APRECIAÇÃO DO MÉRITO DO RECURSO:

Nos termos do art.º 812.º do Código de Processo Civil, a decisão acerca da venda cabe ao Agente de Execução, que determina a modalidade de venda e o valor base dos bens a vender.

No caso dos autos, a Sr.ª Agente de Execução decidiu que o bem imóvel penhorado deveria ser vendido mediante leilão electrónico e que o seu valor base era de € 230.000,00, sendo aceites propostas iguais ou superiores a € 195.500,00.

Não tendo logrado a venda, em razão de os valores oferecidos terem sido inferiores àquele valor mínimo (o que impedia a aceitação das propostas, nos termos do art.º 23.º n.º 2 da Port. 282/2013 de 29-8, aplicável por força do art.º 837.º n.º1 do Código de Processo Civil), determinou a Sr.ª Agente de Execução que a venda tivesse lugar por negociação particular.

Esta última modalidade encontra-se sujeita, como todas, ao valor base que tiver sido fixado para a venda, em conformidade com o citado art.º 812.º. Com efeito, tal como se refere no Ac. RL de 16/11/2017[31], «a fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda pois o art.º 812º do CPC (…) insere-se nas disposições gerais da venda, apenas se exceptuando os casos das alíneas a) e b) do art.º 832º (quando o exequente ou executado propõem um comprador ou um preço que é aceite, respectivamente pelo executado e pelo exequente e demais credores). O valor base pode ser reduzido para o limite de 85% desse valor em duas outras situações: quando a venda se faz por proposta em carta fechada (art.º 816º nº 2) e quando o exequente ou qualquer credor reclamante requeira a adjudicação dos bens penhorados (art.º 799º nº 3 do CPC). Em todas as outras situações da venda por negociação particular (e bem assim na venda efectuada segundo as outras modalidades) os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda».

Veio, no entanto, a Sr.ª Agente de Execução solicitar autorização para efectuar a venda por € 115.000,00, alegando não ter sido obtida proposta de valor superior.

Ora, tem sido entendido pela generalidade da jurisprudência que, no caso da venda por negociação particular, se mostra possível, em determinados casos, a venda por montante inferior ao valor base. Com efeito, como se refere no Ac. RE de 15/1/2015[32], em princípio, na venda por negociação particular, os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda. Todavia, «se o valor base não for atingido, a proposta apresentada não deve ser rejeitada liminarmente, antes ponderada a sua aceitação casuisticamente, tendo em conta designadamente, o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado». Neste mesmo sentido, pode ver-se José Lebre de Freitas, Armando Ribeiro Mendes e Isabel Alexandre, in Código de Processo Civil Anotado, Vol. 3.º, 3.ª ed., pág. 810, em anotação ao art.º 833.º, bem como a numerosa jurisprudência aí citada. Em abono da verdade, nenhuma das partes nos presentes autos discorda da existência desta faculdade do juiz - o que ocorre é que o recorrente se insurge quanto à ponderação de interesses efectuada em primeira instância. Quanto a nós, com razão.

Efectivamente, por um lado, se é certo que, entre 24/9/2018 e 20/2/2023, foram realizadas, sem sucesso, diligências tendentes à venda do mesmo bem imóvel, o decurso de tal período tornou-se irrelevante, porque, naquela data de 20/2/2023, mediante despacho que transitou em julgado (já que não foi interposto recurso do mesmo), o tribunal determinou que ficava sem efeito a venda do bem. Na sequência de tal decisão ficaram inutilizadas todas as diligências relativas à venda e, aliás, foi cancelada a penhora. Portanto, não pode ser atendida na decisão a proferir acerca da questão que nos ocupa uma actividade processual que o próprio tribunal considerou sem efeito (cfr. art.º 620.º n.º 1 do Código de Processo Civil)[33].

Assim, naquilo que para aqui releva, o imóvel foi [novamente] penhorado em 23/1/2024 (sendo essa a penhora que está em vigor e sendo relativamente a ela que se realizará a venda), tendo a decisão acerca da venda mediante leilão electrónico sido tomada em 13/6/2024 e tendo a venda por negociação particular sido decidida em 4/10/2024 .

Portanto, quando a Sr.ª Agente de Execução veio pedir autorização para vender o imóvel por € 115.000,00 (6/12/2024) tinham passado apenas seis meses desde o início das diligências de venda, o que é manifestamente insuficiente para a venda de um bem imóvel e não pode implicar que se autorize a alienação de um bem por um valor igual a metade do seu valor de mercado. Tal constituiria uma afronta directa ao disposto no art.º 812.º do Código de Processo Civil e, consequentemente, ao direito dos executados à venda do bem de que são proprietários por um preço justo. Uma venda nesses termos implicaria uma limitação daquele direito completamente desproporcionada em relação ao direito do exequente a ver-se ressarcido do seu crédito no mais curto prazo possível.

É que, sendo inegável que o exequente não pode ver o seu direito ao recebimento do que lhe é devido eternamente adiado, não resulta da matéria de facto assente nos autos que o exequente se encontre em especiais dificuldades pela ausência de pagamento, sendo certo que as diligências de venda duraram apenas - repete-se - seis meses.

E, sobretudo, não se mostra comprovado que a Sr.ª Agente de Execução (encarregada de venda) tenha esgotado todos os meios à sua disposição para encontrar comprador por um preço superior. Com efeito, a Sr.ª Agente de Execução, até agora, limitou-se a publicitar a venda nos sítios e-leilões e www.solicitador.org/vendas. Ou seja, uma atitude pouco mais do que passiva, aguardando que sejam apresentadas propostas através daquela plataforma. No entanto, ao encarregado de venda cabe ter uma posição pró-activa, diligenciando por outras formas de encontrar comprador, o que poderá fazer, por exemplo, publicando anúncios noutras páginas, colocando uma placa com a informação «vende-se» e os seus contactos no imóvel, ou recorrendo a agências imobiliárias. Portanto, muitas diligências podem ainda ser feitas no sentido de a venda ocorrer por um preço justo, ou seja, um preço que concilie interesses de exequente e executados.

Aliás, mal se compreende que a Sr.ª Agente de Execução tenha vindo referir que, até à data, não foram apresentadas outras propostas que não a de € 115.000,00, quando no leilão electrónico foi apresentada uma proposta de € 116.500,00 (isto é, de valor superior), sem que se perceba por que razão a encarregada de venda não diligenciou junto do apresentante dessa proposta por confirmar se o mesmo a mantinha.

A tudo o exposto acresce que o mercado imobiliário se encontra, consabidamente em alta, tendo os preços da habitação vindo a subir anualmente.

Além disso, é evidente que o valor do imóvel (mesmo atendendo à proposta mais baixa oferecida) é mais do que suficiente para garantir o crédito exequendo ainda em falta, pelo que não existe qualquer especial urgência na venda.

Por fim, não é despiciendo salientar que o valor base foi determinado em 13/6/2024 (ou seja, há pouco mais de meio ano), não existindo nos autos quaisquer elementos que permitam concluir que o imóvel se tenha degradado entretanto, ou que esteja em perigo de degradar-se, em razão da (inexistente) demora na venda.

Face ao raciocínio que vimos expendendo, foi prematura a decisão de autorizar a venda pelo valor de € 115.000,00, pois que ainda não decorreu tempo suficiente, nem foram realizadas todas as diligências pertinentes, para que se possa decidir definitivamente acerca da venda por preço inferior ao valor base, antes devendo tais diligências estender-se e intensificar-se, no sentido de se obter um preço pelo menos igual ao ou mais próximo do valor base.

DECISÃO

Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação procedente e, em consequência, revogar a decisão recorrida, a qual se substitui por outra que indefere a venda, neste momento, do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da Ribeira Grande sob o n.º …, da freguesia …, pelo valor de € 115.000,00, devendo prosseguir as diligências da encarregada de venda tendentes a encontrar comprador, nos termos supra expostos.

Custas pelo recorrido – art.º 527.º do Código de Processo Civil.

Lisboa, 25-03-2025

Alexandra de Castro Rocha

João Bernardo Peral Novais

Ana Rodrigues da Silva

[1] Cfr. expediente junto ao processo principal em 26/2/2015, ref.ª CITIUS 441580.

[2] Cfr. expediente junto ao processo principal em 24/11/2016, ref.ª CITIUS 1745382.

[3] Cfr. expediente junto ao processo principal em 24/11/2016, ref.ª CITIUS 1748350.

[4] Cfr. expediente junto ao processo principal em 15/3/2017, ref.ª CITIUS 1934654.

[5] Cfr. expediente junto ao processo principal em 28/6/2018, ref.ª CITIUS 2689437.

[6] Cfr. expediente junto ao processo principal em 24/9/2018, ref.ª CITIUS 2795985.

[7] Cfr. expediente junto ao processo principal em 13/12/2018, ref.ª CITIUS 2931104.

[8] Cfr. expediente junto ao processo principal em 12/10/2022, ref.ª CITIUS 4843395.

[9] Cfr. expediente junto ao processo principal em 26/4/2019, ref.ª CITIUS 3129261.

[10] Cfr. expediente junto ao processo principal em 7/12/2020 e 20/1/2021, ref.ª CITIUS 3919609 e 50824915.

[11] Cfr. expediente junto ao processo principal com data de 2/12/2021.

[12] Cfr. expediente junto ao processo principal com data de 31/1/2022, ref. ª CITIUS 52715253.

[13] Cfr. expediente junto ao processo principal em 6/5/2022.

[14] Cfr. expediente junto ao processo principal em 24/5/2022.

[15] Cfr. expediente junto ao processo principal em 21/7/2022.

[16] Cfr. expediente junto ao processo principal em 21/11/2022, ref.ª CITIUS 5420018.

[17] Fracção autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial de Ponta Delgada sob o n.º1818/20030506-C, da freguesia de Ponta Delgada.

[18] Cfr. expediente junto ao processo principal em 20/2/2023, ref.ª CITIUS 547551.

[19] Cfr., ainda, o despacho de 16/10/2023 do processo principal, determinando que a Sr.ª Agente de Execução comprovasse o cancelamento da penhora.

[20] Cfr. expediente junto ao processo principal em 6/3/2023, ref.ª CITIUS 5069406.

[21] Cfr. expediente junto ao processo principal em 13/3/2023, ref.ª CITIUS 54866150.

[22] Cfr. expediente junto ao processo principal em 1/2/2024, ref.ª CITIUS 5558177.

[23] Cfr. expediente junto ao processo principal em 1/2/2024 e 9/2/2024, ref.ª CITIUS 5558933 e 5576859.

[24] Cfr. expediente junto ao processo principal em 13/6/2024, ref.ª CITIUS 57772699.

[25] Cfr. expediente junto ao processo principal em 24/5/2024.

[26] Cfr. expediente junto ao processo principal em 4/10/2024, ref. ª CITIUS 5924515.

[27] Cfr. expediente junto ao processo principal em 20/11/2024.

[28] Cfr. expediente junto ao processo principal em 26/11/2024, 2/12/2024 e 5/12/2024.

[29] Cfr. expediente junto ao processo principal em 6/12/2024 e 16/12/2024, ref.ª CITIUS 6037429 e 6051823.

[30] Ref.ª CITIUS 58527994.

[31] Proc. 3961/11, disponível em https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/-/33A779F08B1C41068025820C0045B385 .

[32] Proc. n.º4970/09, disponível em https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/257383ac82bdb2a480257de10056ff89?OpenDocument .

[33] De resto, ainda que aquele período de 5 anos pudesse ser levado em consideração, sempre seria de notar que tal período não poderia ser visto em termos absolutos, porquanto englobou os anos de 2020 e 2021, durante os quais as diligências executivas estiveram suspensas não só por via legal [cfr. arts. 7.º n.º6 b) da L 1-A/2020 de 19-3, na redacção da L 4-A/2020 de 6-4, e art.º 6.º-B n.º1 e n.º6 b) da L 1-A/2020 de 19-3, na redacção da L 4-B/2021 de 1-2], mas também «de facto», já que é consabido que toda a actividade económica paralisou em razão da pandemia - o que não é, evidentemente, imputável aos executados.