Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
RELATÓRIO:
A… intentou acção declarativa com processo comum contra C…, Lda, alegando, em síntese, que é proprietária de uma fracção autónoma que a ré, na qualidade de construtora e vendedora de imóveis, lhe vendeu em 25/01/2010, tendo a autora tomado conhecimento de infiltrações na fracção desde Março de 2014, que provocam empolamentos e manchas de humidade e que resultam do mau isolamento da fachada e do má impermeabilização de terraços de cobertura e de falta de caleiras, o que tem como consequência que a autora não possa arrendar a fracção como era sua intenção; mais alegou que, tendo solicitado orçamentos para as reparações dos referidos defeitos, o mais baixo ascende a 11 259,67 euros.
Concluiu pedindo a condenação da ré a proceder à reparação dos defeitos ou, em alternativa, a pagar à autora a quantia de 11 259,67 euros e ainda a pagar-lhe o valor de 4 500,00 euros a título de rendas que tem sido privada de receber devido às infiltrações, bem como no valor daquelas que continuar a não auferir até à reparação dos defeitos.
A ré contestou arguindo a ilegitimidade passiva, por já ter corrido termos uma acção em que foi demandado pelo condomínio a reparar estes defeitos, a qual terminou por transacção que foi cumprida pelo contestante na parte que lhe competia, cabendo ao condomínio cumprir a sua parte e sendo este quem tem legitimidade para ser demandado pela autora; arguiu ainda a ilegitimidade activa, relativamente ao pedido da autora de condenação da reparação de partes comuns, pois só o condomínio tem legitimidade para o fazer.
Arguiu ainda a excepção de prescrição, impugnou os danos invocados na petição inicial e concluiu pedindo a procedência das excepções e a improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador que julgou procedente a excepção dilatória da ilegitimidade activa relativamente ao pedido de reparação das partes comuns do condomínio e absolveu a ré da instância nessa parte, determinando o prosseguimento dos autos para apreciação do pedido relativamente aos danos da fracção autónoma da autora.
Inconformada, a autora interpôs recurso deste despacho e alegou, formulando conclusões onde levanta as seguintes questões:
-A legitimidade afere-se pelo interesse em demandar e pela utilidade derivada da procedência da acção e, neste caso, é manifesto o interesse da autora.
-Tratando-se de uma acção em que se discute a responsabilidade do construtor vendedor, a autora apelante tem legitimidade para intentar a acção, mesmo no que concerne às partes comuns.
-O pedido formulado na acção pela ora apelante é o de que o vendedor proceda à eliminação dos defeitos da sua fracção, ainda que existentes nas partes comuns e na medida em que contendem directamente com a sua fracção, pelo que a autora tem legitimidade.
-O despacho recorrido violou o artigo 30º do CPC, devendo ser revogado nesta parte e considerar-se a autora parte legítima quanto a todos os pedidos formulados.
Não foram apresentadas contra-alegações e o recurso foi admitido como apelação com subida imediata, em separado e com efeito devolutivo.
A questão a decidir é a de saber se a autora tem legitimidade para pedir a condenação da vendedora do prédio a eliminar defeitos das partes comuns do prédio que causam defeitos na sua própria fracção.
FACTOS.
Os factos a atender são os que constam no relatório deste acórdão.
ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
Com a presente acção, a autora, ora apelante, pretende obter a condenação da construtora/vendedora do prédio, constituído em propriedade horizontal, a reparar os defeitos existentes na sua fracção autónoma, bem como os defeitos das partes comuns que lhes dão causa.
O regime de venda de coisas defeituosas vem previsto nos artigos 913º e seguintes do CC, sendo ainda aplicável aos imóveis de longa duração o disposto no artigo 1225º do mesmo código, por via do nº4 deste artigo.
Pretendendo a reparação dos defeitos existentes na sua fracção, a autora pode recorrer aos mecanismos previstos nas mencionadas disposições legais, para o que tem manifesta legitimidade, nos termos do artigo 30º do CPC, que dispõe, no seu nº1, que “o autor é parte legítima quando tem interesse directo em demandar (…)” e, no seu nº2, que “o interesse em demandar exprime-se pela utilidade derivada da procedência da acção (…) ”.
Relativamente ao pedido de reparação das partes comuns, entendeu o despacho recorrido que a autora não tem legitimidade activa.
Estabelece o artigo 1420º nº1 do CC que “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do prédio”, sendo que, por força do artigo 1430º nº1 “a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador”, enumerando o artigo 1436º as funções do administrador, para além de outras que lhe sejam atribuídas pela assembleia e cabendo entre elas a prevista na sua alínea f), ou seja, “realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns” e prevendo ainda o artigo 1437º nº1 que “o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”.
Deste modo, estando a administração das partes comuns a cargo da assembleia de condóminos e do administrador, as acções relativas aos actos de conservação das partes comuns do prédio, deverão ser propostas pelo administrador ou pelo conjunto dos condóminos.
No caso de acção proposta contra o construtor/vendedor do prédio para eliminação de defeitos nas partes comuns do prédio, ao abrigo dos artigos 913º e seguintes e 1225º do CC e atendendo às especificidades do mesmo regime da propriedade horizontal previsto no artigo 1430º nº1 do CC, que atribui competência à assembleia de condóminos e ao administrador para a administração das partes comuns, caberá igualmente ao administrador a legitimidade para propor a respectiva acção (sem prejuízo de caber a cada um dos condóminos a legitimidade para propor acção pedindo a redução do preço ou a resolução do contrato ao abrigo dos artigos 913º e segts do CC), tendo vindo a ser entendido que o prazo de garantia de cinco anos se conta a partir da data em que o construtor transmitir aos compradores os poderes de administração das partes comuns e estes reuniram em assembleia e nomearam administrador (acs STJ 14/01/2014, p.378/14, 4/10/2007, p.07B1875, RL 20/11/2012, p.8473/07, 6/11/2011, p.1260/10, todos em www.dgsi.pt).
Contudo, pretendendo um condómino demandar o construtor vendedor, pedindo que este elimine os defeitos na sua fracção, que resultam de anomalias existentes nas partes comuns, estes últimos integram a causa de pedir em que se baseia o pedido, de nada lhe servindo pedir a remoção dos defeitos da fracção se não forem resolvidas as anomalias que lhes dão causa, situadas nas partes comuns.
Assim, face à versão apresentada na petição inicial (artigo 30º nº3 do CPC), ao pedir a eliminação dos defeitos nas partes comuns, a autora tem manifesto interesse directo em demandar, extraindo, da procedência da acção, directa utilidade para a sua fracção.
Conclui-se, portanto, que a autora tem legitimidade em pedir a reparação dos defeitos existentes nas partes comuns do prédio que originaram os defeitos na sua própria fracção (neste sentido, ac STJ 7/12/2005, em CJ, STJ, 2005, Tomo III, páginas 160-162 e ac RE 21/02/2013, p.586/08 e RP 24/10/2006, p.0524412, os dois em www.dgsi.pt).
Procedem, pois, as alegações de recurso.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação e, consequentemente, revoga-se o despacho recorrido na parte que julgou procedente a excepção de ilegitimidade activa e julga-se a autora parte legítima para pedir a eliminação dos defeitos das partes comuns do prédio que são causa dos defeitos na sua fracção autónoma.
Custas pela apelada.
Lisboa, 2016-06-02
Maria Teresa Pardal
Maria Manuela Gomes
Fátima Galante
