1698/06-3 - Tribunal da Relação de Évora

I- Se o locador ao ceder o espaço convencionou com o locatário que este poderia empreender obras necessárias a adaptar o local arrendado à prossecução dos fins a que se ia destinar, não poderá depois invocar tais obras como causa de resolução do contrato.

II- Se as obras autorizadas se prolongarem por mais de um ano, não pode o locador lançar mão encerramento do locado por tal período, como motivo de resolução do contrato.

PROCESSO Nº 1698/06

ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

RELATÓRIO

No Tribunal de … correu termos uma acção de processo sumário intentada por “A” contra o “B” com vista à declaração de resolução do contrato de arrendamento de duas fracções autónomas AU e AX correspondentes às lojas do R/C - direito do prédio constituído em propriedade horizontal sito na freguesia de …, concelho de …, celebrado em 26/3/1991, e à condenação do réu no despejo desses espaços e ao pagamento de sanção pecuniária compulsória de valor não inferior a € l00,00, por cada fracção autónoma, desde o dia em que deva proceder-se à entrega até ao dia da sua efectivação.

Alegou a Autora para tanto e em síntese a realização de obras com início em finais de 2002 que consistiram na demolição de paredes, criação de divisórias, alteração de compartimentos internos, união das fracções, modificação das instalações eléctricas, de esgotos e de água, instalação de redes informáticas, de alarme, de telecomunicações e de climatização, tudo sem a sua autorização ou conhecimento e o encerramento dos locados até à data da propositura da acção, pois que nenhuns serviços lá foram instalados até essa data.

Conclui existir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento devido à realização não autorizada de obras no locado que alteram substancialmente a disposição interna das suas divisões e no seu encerramento por mais de um ano.

o Réu sustenta, na sua defesa, que as obras foram realizadas com conhecimento da autora, consistindo na colocação de tectos falsos e divisórias amovíveis e melhoramento da parte eléctrica, sendo justificadas e não constituindo causa de resolução, por não alterarem a estrutura das fracções ou colocarem em causa a segurança o edifício ou a respectiva tipologia e invoca ainda que a necessidade de proceder a obras foi, desde a celebração do contrato, aceite pela autora, a qual concordou verbalmente com a sua realização.

Por fim, alega que as regras de realização de despesas públicas e procedimentos legais impostos no que tange à realização de obras levaram a que as mesmas só pudessem ser iniciadas após a realização de dois concursos públicos, tendo desenvolvido todas as diligências necessárias à instalação no locado.

A autora respondeu à contestação.

Saneado o processo, foram discriminados os factos assentes dos ainda controvertidos.

Prosseguindo a tramitação da acção, realizou-se a audiência de julgamento, após o que, decidida que foi a matéria de facto controvertida, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu o Réu do pedido, entendendo inverificados os fundamentos resolutivos invocados.

Apelou a Autora para esta Relação, pugnando pela revogação da sentença, em alegações que finaliza com a seguinte síntese conclusiva:

a) Face aos factos dados como provados na primeira instância resulta claro que o Apelado deixou as fracções autónomas arrendadas encerradas durante mais de um ano após o início do arrendamento, sem justificação.

b) Estando provado o encerramento por mais de um ano, e não estando provada, nem mesmo tendo sido convenientemente alegada, nenhuma causa de força maior para que isso acontecesse, é claro que deve reconhecer-se a incidência da norma do art. 64°, n° 1, h) do RAU, devendo a acção ser deferida.

c) Para além disso, a prova produzida autoriza uma resposta diversa aos quesitos de facto do que a que foi dada na primeira instância, o que tem como consequência a verificação também da segunda causa de pedir invocada pela Apelante.

d) o quesito 4° deve ser dado como provado, pois é isso que resulta sem margem para duvidas da prova, ressaltando como de particular relevância o facto de que não foi junto o documento incorporando a autorização escrita exigida pelo contrato.

e) De igual modo, o quesito 5° deve ser dado como provado. pelas mesmas razões,

f) O quesito 7°, face à prova dos autos, deve ser respondido da seguinte maneira:

"A Apelante concordou verbalmente, nos contactos entre as partes que conduziram à celebração do contrato, que havia necessidade de realizar obras para adaptação do local aos serviços do Apelado".

g) O quesito 10° contém duas questões, sendo a primeira relacionada com a

segurança do edifício e a segunda com a alteração da tipologia das fracções autónomas,

h) A questão da alteração da tipologia das fracções é uma questão de direito, pelo que a resposta dada deve ser considerada como não escrita.

i) Contudo, essa questão de direito - saber se a tipologia das fracções foi alterada pelas obras - deve ser respondida afirmativamente, pois é isso que decorre dos factos constantes da alínea T dos factos provados e dos quesitos 1°, 2° e 3° da base instrutória.

j) O quesito 12° deve ser considerado como não provado, face ao que resulta da extensa prova documental produzida, corroborada pelos depoimentos das testemunhas, apesar do seu interesse pessoal na matéria do quesito.

k) Depois da modificação na matéria de facto operada pela revisão dos quesitos 4°, 5°, 7° e l0º a causa de pedir consistente na realização de obras não consentidas por escrito pela Apelante e que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das suas divisões deve considerar-se totalmente provada, permitindo por isso o deferimento da acção.

Conclui, pedindo a reforma da sentença e o reconhecimento do direito à resolução do contrato de arrendamento com o deferimento do pedido.

O MP, em representação do Estado, contra-alegou em defesa da manutenção da sentença recorrida.

Remetido o processo a esta Relação, após o exame preliminar e corridos que foram os vistos legais, nada continua a obstar ao conhecimento da apelação.

FU N DAMENTAÇÃO

Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:

1- Na 1ª Conservatória do Registo Predial de … estão descritas as seguintes fracções autónomas:

A- Loja de rés-do-chão direito, lado norte, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito na freguesia de …, concelho de …, destinada a comércio, composta por uma divisão, uma casa de banho e um lugar de estacionamento na cave, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras AU daquele prédio, descrita sob o nº 44797 AU, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo nº 9716.

B) Loja no rés do chão direito, lado sul, do prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito na freguesia de …, concelho de …, destinada a comércio, composta por uma divisão, uma casa de banho e um lugar de estacionamento na cave, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras AX daquele prédio, descrita sob o n° 44797 AX, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo na 9716.

2- As referidas lojas correspondentes às fracções AU e AX estão inscritas a favor da autora pelas inscrições G2.

3- A autora é proprietária de ambas as fracções autónomas por as ter adquirido a “C” e a “D”, por escritura pública de compra e venda lavrada em 27 de Março de 2001, a fls. 93 do Livro 222-A do 1 ° Cartório Notarial de …

4- No dia 26 de Março de 2001 a autora celebrou com o réu um acordo escrito denominado «Contrato de Arrendamento».

5- Por meio desse acordo a autora obrigou-se a adquirir as fracções autónomas referidas em 1 no prazo de 5 dias, e a proporcionar ao réu o gozo daquelas duas fracções, para que o réu ali instalasse e fizesse funcionar serviços públicos.

6- O réu obrigou-se, em contrapartida, a pagar à autora a retribuição anual de esc. 680.400$00 - equivalentes a € 3.393,80 - a satisfazer em duodécimos mensais de esc. 56.700$00 - equivalentes a € 282,80.

7- Nos termos das cláusulas 10a e 11ª daquele acordo escrito ficou consignado que:

10. Todas as obras indispensáveis à conservação e limpeza dos

exteriores do arrendado e do edifício onde se encontra, estas na

parte proporcional ao arrendado, ficam a cargo do locador.

11. O locatário não pode sublocar o arrendado. no todo ou em parte,

sem consentimento expresso e por escrito do locador, bem como não

pode realizar quaisquer obras que não sejam previamente autoriza-

das por escrito pelo locador e devidamente licenciadas.

8- No dia 27 de Março de 2001 a autora fez entrega das duas fracções autónomas atrás referidas ao réu, entregando-lhe as respectivas chaves que o réu recebeu.

9- Desde o dia 27 de Março de 2001 até, pelo menos, à data da entrada em

juízo da petição inicial o réu não instalou nas duas fracções autónomas quaisquer serviços públicos, nem aí funcionou esse tipo de serviços.

10- Nas duas fracções autónomas não foram colocadas pelo réu quaisquer mobílias, equipamentos ou máquinas, até, pelo menos, à data da entrada da petição inicial.

11- Nas duas fracções autónomas o réu não fez qualquer consumo de água ou de electricidade, até, pelo menos, à data da entrada na petição inicial.

12- Nas duas fracções autónomas o réu não colocou qualquer funcionário seu, até, pelo menos, à data da entrada na petição inicial.

13- No dia 26 de Março de 2001, o réu celebrou com “E” e “F”, um acordo escrito denominado «Revogação de Contrato de Arrendamento por Mútuo Acordo», com, além do mais, o seguinte teor:

«Pelos declarantes foi dito:

1, Que acordam em revogar o contrato de arrendamento, celebrado entre si a 30 de Setembro de 1972, sobre o primeiro andar esquerdo do prédio urbano sito no Largo … (ex - Largo do Mercado), com o número um de polícia da cidade de …

2. Que o prédio objecto do contrato em referência é entregue pelo 1 ° declarante ao 2° no estado em que o recebeu ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.

3. Que o 2° declarante recebe o arrendado no estado em que este se encontra.

4. Que nada têm a receber um do outro pela revogação do contrato.

5. Que a revogação acima referida fica sujeita à condição de celebração, entre as partes, do contrato de arrendamento das fracções AU e AX, ambas do prédio urbano sito na Rua …, freguesia de …, em …, inscrito na respectiva matriz predial sob o n° 9716, e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 4797, e produzirá os seus efeitos na data de entrega deste novo locado ao 1 ° declarante».

14- Em 26 de Março de 2001, com a celebração dos acordos escritos referidos em 4. e 13., o Estado, através do Ministério da Educação, entregou o andar ocupado pelos seus serviços, sendo-lhe dado de «arrendamento», em contrapartida, um outro espaço para instalação e funcionamento de serviços públicos.

15- A celebração desses dois acordos foi precedida de longo processo negocial, encetado no mês de Dezembro de 1999.

16- Em data incerta de finais de Maio de 2002, o réu iniciou a execução de

obras nas duas fracções autónomas referidas em 1., com vista a ali instalar a …

17- Até, pelo menos, à data da apresentação da contestação, não foram celebrados os contratos de fornecimento de água e de electricidade.

18- As rendas têm sido pontualmente pagas à autora pelo réu.

19- O réu reformulou a instalação eléctrica, incluindo as unidades de iluminação eléctrica e as redes de informática, tendo instalado um sistema de ar condicionado e de ventilação nas fracções autónomas.

20- Dados os imperativos legais inerentes à realização de despesas públicas e o regime jurídico de empreitadas e obras públicas, as obras só se iniciaram após a realização de concurso público para esse efeito.

21- Além das referidas em 19., as obras realizadas pelo réu nas fracções autónomas consistiram, ainda, na demolição de paredes, criação de novas divisórias, alteração dos compartimentos internos e união das duas fracções autónomas, modificação da instalação de esgotos e de água, de alarme, de telecomunicações e decoração interior.

22- Além das obras referidas em 19. e 21. o réu procedeu à colocação de tectos falsos e divisórias amovíveis.

23- As mencionadas divisórias colocadas nos gabinetes são transparentes.

24- A necessidade de proceder a obras nas fracções autónomas foi, desde a celebração do «contrato de arrendamento», aceite pela autora que visitou com representantes do réu aquelas fracções.

25- A autora concordou verbalmente com a realização das obras necessárias à adaptação do local.

26- Atentas as características das fracções a autora sabia que o funcionamento de quaisquer serviços públicos implicaria a realização de obras.

27- A concretização dos acordos escritos, referidos em 4. e 13., foi precedida por visitas às novas instalações e de avaliação estimativa das obras que seria necessário fazer para que o espaço servisse o seu fim.

28- As obras efectuadas não puseram em causa a segurança do edifício, nem a tipologia das fracções autónomas.

29- O primeiro concurso público para realização das obras ficou deserto.

30- Desde a entrega das fracções autónomas ao réu, este desenvolveu todas as diligências necessárias à instalação dos serviços da …, tendo técnicos desta e da Secretaria Geral visitado e tido reuniões naquelas fracções, com vista à realização das obras.

A Modificação da matéria de facto:

A apelante, depois de discordar da solução jurídica dada pela 1ª instância e de defender que, perante a matéria de facto provada, aquela solução deveria ser outra, sustenta subsidiariamente e numa sistematização discutível da argumentação, a modificação da matéria de facto para conseguir a procedência da acção.

Todavia, porque entendemos que os factos devem condicionar o direito e não o inverso, vamos começar por fixar a matéria de facto e, seguidamente, aplicar o direito.

A apelante defende que a resposta do tribunal às questões concretas vazadas nos pontos 4º, 5º, 7º, 10º e 12º da base instrutória.

Eram eles do seguinte teor e tiveram as seguintes respostas:

4º A Autora não autorizou a realização de obras nas fracções autónomas? - Não provado

5º O Réu não informou a Autora da realização das obras? - Não provado.

7º A Autora concordou verbalmente com a realização das obras necessárias à adaptação do local? - Provado

10º As obras efectuadas não puseram em causa a segurança do edifício nem a tipologia das fracções autónomas? - Provado

12º Desde a entrega das fracções autónomas ao réu, este desenvolveu todas as diligências necessárias à instalação dos serviços da …, tendo técnicos desta e da Secretaria Geral visitado e tido reuniões naquelas fracções com vista à realização das obras? - Provado

A apelante defende a seguinte alteração das referidas respostas para:

4° Provado

5° Provado

7º Provado apenas que a apelante concordou verbalmente, nos contactos entre as partes que conduziram à celebração do contrato que havia necessidade de realizar obras para adaptação do local aos serviços do apelado.

10º Provado que as obras não puseram em causa a segurança do edifício mas alteraram a tipologia das fracções.

12º Não provado.

Ora, pela leitura dos depoimentos das testemunhas que se pronunciaram sobre a matéria de tais quesitos, a convicção que nos fica é que, desde antes da celebração do contrato de arrendamento, estava subjacente entre as partes a necessidade de adaptação do local para a instalação dos serviços do …, sem as quais o “B” não aceitava a revogação do arrendamento do local onde funcionavam os serviços que transferiu para o local objecto do presente arrendamento, adaptação essa que implicava a realização de obras que o “B” assumiu custear; daí as respostas aos pontos nº 6, 8 e 9 da base instrutória que a apelante não impugna:

"A necessidade de proceder a obras nas fracções autónomas foi, desde a celebração do «contrato de arrendamento», aceite pela autora que visitou com representantes do réu aquelas fracções"

"Atentas as características das fracções a autora sabia que o funcionamento de quaisquer serviços públicos implicaria a realização de obras" .

"A concretização dos acordos escritos, referidos em 4. e 13., foi precedida por visitas às novas instalações e de avaliação estimativa das obras que seria necessário fazer para que o espaço servisse o seu fim".

Como é óbvio, sendo certo que a autorização não foi formalizada por escrito, não é menos verdade que a outorga do contrato de arrendamento tinha implícita a autorização para a realização das obras; daí que, em bom rigor, a cláusula 11ª do contrato de arrendamento - que proibia o locatário de realizar obras que não sejam previamente autorizadas por escrito pelo locador - não deva ser entendida como referindo-se às ditas obras de adaptação do locado, mas a outras posteriores.

Só assim têm sentido e razoabilidade as posições das partes, designadamente do apelado: se a revogação do primeiro contrato de arrendamento foi condicionada à celebração do que aqui se discute e este, por sua vez, à realização de obras de adaptação para a instalação das serviços, como é possível sustentar que estas, se bem que autorizadas genericamente, tivessem também que ser concreta e previamente autorizadas por escrito, sem comprometer o equilíbrio da posição das partes, bastando, a este propósito, que o locador, depois da autorização dita genérica, recusasse autorização para a realização das obras concretas de adaptação que o locatário entendesse necessário.

Daí que os quesitos ou pontos controvertidos nºs 4º e 5º, aliás formulados negativamente - o que só por si implica uma restrição do âmbito relevante da respectiva resposta - não pudessem deixar de ter resposta "não provado" .

Relativamente à modificação da decisão de facto constante da resposta ao ponto 7º da base instrutória, não se descortina razão para a recusar, se bem que ela já decorresse da matéria de facto provada.

Quanto à modificação da resposta ao ponto 10º da base instrutória, a posição do apelante enferma de ambiguidade.

Refere - e bem - que tal quesito contém duas questões, sendo a primeira relacionada com a segurança do edifício e a segunda com a alteração da tipologia das fracções, acrescentando logo a seguir que a questão da alteração da tipologia das fracções é uma questão de direito, pelo que a resposta dada deve ser considerada não escrita.

Todavia, apesar de dever ser considerada não escrita, entende que a questão de saber se a tipologia das fracções foi alterada pelas obras, deve ser respondida afirmativamente.

Quer dizer: a necessidade de "conseguir" um fundamento para o despejo é tal que até serve uma resposta que deve ser considerada não escrita

Note-se, porém, que o quesito 10º foi formulado na negativa, conforme alegada fora a respectiva matéria pelo Réu, e que a resposta "provado" que teve envolve necessariamente um juízo de valor conclusivo a partir de outros factos provados, como sejam os dos quesitos 1º, 2º e 3º.

E o que o Autor, apelante, visa com a pretendida modificação da decisão de facto é a prova de um facto novo (as obras alteraram a tipologia das fracções …) constitutivo do seu direito, que ele não articulou oportunamente.

Mesmo assim, não questionando a decisão no que concerne à segurança do edifício, não se vê como possa ser reconhecida a relevância do que poderia ser a alteração da tipologia das fracções autónomas que eram lojas destinadas a comércio compostas por uma divisão, casa de banho e lugar de estacionamento na cave.

A demolição das paredes divisórias com vista à união das duas fracções seria susceptível de determinar tal alteração (onde havia dois espaços constituídos em duas fracções passava a haver apenas um espaço ... ); todavia, por um lado, tais obras estavam implicitamente autorizadas pela necessidade de adaptação dos dois espaços e, por outro, não está demonstrado que as alterações por ela determinadas fossem definitivas e irreversíveis, impossibilitando a reposição do estado primitivo quando findasse o arrendamento, designadamente pela reconstrução da parede divisória das duas fracções, já que, como se apurou, para além dos tectos que eram falsos, as divisórias instaladas para criar divisões eram amovíveis e transparentes.

Relativamente à alteração também pretendida da resposta ao quesito 12º que o apelante sustenta dever ser julgada "não provado", muito embora se tenha de reconhecer a lentidão da burocracia (necessidade de concursos públicos e da sua repetição ou ultrapassagem se focarem desertos, etc) que determinou mais e um ano para realizar as obras de adaptação, a sua argumentação não convence.

Não está em causa a realização das diligências; o que a apelante questiona ou pretende questionar é o tempo em que as fez; mas este não está abrangido no âmbito do quesito.

Em síntese:

Improcede a pretensão de modificação da decisão de facto, excepto no que concerne à resposta ao quesito 7º cuja redacção passará a ser:

Provado apenas que a apelante concordou verbalmente, nos contados entre as partes que conduziram à celebração do contrato, que havia necessidade de realizar obras para adaptação do local aos serviços do apelado.

FUNDAMENTOS DE DIREITO

A Autora e apelante invocou dois fundamentos para a resolução do arrendamento: a realização de obras sem autorização escrita do senhorio e o encerramento do locado por mais de um ano (art. 64º nºl d) e h) doRAU).

O senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o inquilino fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões e se conservar o locado encerrado por mais de um ano, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário que não se prolongue por mais de dois anos.

Ora, o locador, para além da obrigação de entregar a coisa locada ao inquilino, deve também assegurar-lhe o gozo da mesma para os fins a que ela se destina (art. 1031º- a) e b) CC).

Ao entregar ao inquilino os dois espaços objecto do contrato de arrendamento, que necessitavam de obras de adaptação para a instalação e funcionamento dos serviços do Réu, pode afirmar-se que a Autora cumpriu o preceituado na alínea a) mas não a alínea b) do art. 1031º CC.

Todavia, ao convencionar com o Réu e ao consentir a realização por este das obras de adaptação necessárias, assegurou-lhe a prossecução dos fins do arrendamento.

Afastada está, portanto, a presunção quer do bom estado de manutenção, quer de adequação do espaço locado (tal como foi entregue ao Réu) aos fins visados por este (art. 1043º 2 CC).

Os vícios genéticos da coisa locada que comprometiam esta prossecução foram antecipadamente conhecidos por ambas as partes e foi por estas conven-cionado que a sua eliminação competia ao locatário, assim afastando a regra geral da imputação da sua responsabilidade ao locador (art. 1032ºe seg.s do CC) .

A virtualidade resolutiva da realização de obras não autorizadas na vigência do arrendamento pressupõe a adequação (ou um juízo de adequação) da coisa locada para os fins do contrato aquando da celebração deste e é susceptível de se configurar como uma verdadeira alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar justificativa da resolução (art. 437º nº 1 CC).

Não é o caso em apreço.

Aqui os espaços locados, no estado em que foram entregues pelo locador, eram inadequados para os fins visados pelo locatário, o que foi reconhecido pelo locador que, por isso, autorizou aquele a realizar as necessárias obras de adaptação.

Mutatis mutantis, o mesmo se passa com o outro fundamento resolutivo invocado - encerramento por mais de um ano.

A sua relevância pressupõe a desnecessidade de realização de quaisquer obras necessárias para assegurar os fins do contrato.

Se estas obras são reconhecidas necessárias quer pelo locador, quer pelo arrendatário, a não utilização do locado no tempo necessário para a sua realização por este, conforme convencionado fora entre ambos, não pode aproveitar ao locador como fundamento resolutivo no caso de a respectiva duração se prolongar por mais de um ano, pois que era a ele, locador, que, reconhecida a necessidade das obras, a lei impunha a sua realização, como decorre do exposto supra.

O reconhecimento ao senhorio da eficácia resolutiva ao encerramento necessário para a realização das obras pelo inquilino, se não representar um verdadeiro benefício ao infractor ..., contraria as mais elementares regras da boa-fé contratual que deve nortear as partes quer no cumprimento da obrigação, quer no exercício dos direitos contratuais (art. 762º nº 2 CC) "se não representar um verdadeiro abuso do direito (art. 334º C-C).

Sobretudo quando, sendo o inquilino uma entidade pública, está legalmente vinculado a cumprir a legislação especial sobre concursos e obras públicas, o que, só por si, implica demora na realização das referidas obras.

Em síntese:

Em matéria de arrendamento, a eficácia resolutiva do arrendamento constituído pelo encerramento do locado por mais de um ano e pela realização de obras que alteram a disposição interna das divisões pressupõe que o locado foi entregue ao arrendatário em condições de satisfazer os fins por ele visados no contrato e isto mesmo foi reconhecido por ele e pelo locador.

Tais fundamentos resolutivos não se verificam no caso de nas negociações preliminares do arrendamento, as partes haverem acordado na necessidade de realização de obras de adaptação do locado e mesmo que estas implicassem alterações estruturais ou da disposição interna das divisões a realizar pelo inquilino e mesmo assim outorgassem o arrendamento.

ACÓRDÃO

Nesta conformidade, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a apelação e em confirmar a douta sentença recorrida.

Custas pela apelante.

Évora e Tribunal da Relação, 22.11.2006