398/21.7T8PBL.C1 - Tribunal da Relação de Coimbra

I- O locatário não pode, à revelia do acordado, sem que o locador o permitisse, sem interpelações a este, agindo como se fosse proprietário, reconfigurar a coisa locada, mudando o corrimão da casa (de madeira para ferro), o piso da cave (de cerâmica para piso flutuante), fechasse a propriedade em todo o perímetro, mudasse o teto para pladur, colocasse pavês no terreno exterior de terra, mudasse e fizesse casas de banho e os móveis da cozinha, construísse uma piscina e anexos e colocasse um portão de entrada automático.

II- Face ao objeto locado, tais obras são voluptuárias, servindo apenas para “recreio do benfeitorizante”.

(Sumário elaborado pelo Relator)

Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Coimbra:

AA instaurou ação contra BB, alegando, em síntese, ter celebrado com o réu, em 19.12.2018, um contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo, por referência ao imóvel urbano que identifica, mediante a renda inicial de €400,00 para o primeiro ano e de €650,00 para o segundo ano de contrato e que o réu apenas pagou uma renda referente ao mês de fevereiro de 2019, e a caução acordada, não tendo pago mais nenhuma renda a partir de março de 2019, mantendo-se sempre a residir no local arrendado; conclui pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento referente ao prédio em causa por falta de pagamento de rendas e a condenação do réu a despejar imediatamente o imóvel, entregando-o livre e desocupado, bem como condená-lo a pagar-lhe as rendas vencidas no valor de €10.250,00 e indemnização por mora prevista na lei.

O réu apresentou contestação e deduziu pedido reconvencional, alegando, em síntese, que o arrendamento celebrado pressupunha a opção de compra do imóvel pelo réu, fundamento que esteve na base das obras que realizou no locado; que o autor, na qualidade de senhorio, o autorizou a realizar obras no locado por este não ter condições de habitabilidade, descrevendo as obras que realizou, no pressuposto de posterior aquisição do imóvel; que acordou verbalmente com o autor que o valor das obras executadas seria descontado no valor das rendas, sendo aquele superior a este e que, por isso, lhe assiste o direito de retenção do imóvel; deduziu reconvenção e concluiu pela sua absolvição do pedido da ação e pela procedência do pedido reconvencional e, em consequência, pela condenação do autor-reconvindo a pagar-lhe o montante de €35.592,75 correspondente aos custos com os materiais para a realização de benfeitorias, bem como o montante que se vier a apurar referente à mão de obra necessária à realização das benfeitorias, a liquidar em execução de sentença, tudo acrescido de juros à taxa legal, desde a notificação da reconvenção até efetivo pagamento.

Realizado o julgamento, foi proferida sentença em que se decidiu:

A) - Julgar a ação parcialmente procedente e, em consequência:

I- Declarar a cessação, por resolução, em outubro de 2020, por falta de pagamento de rendas, do contrato de arrendamento celebrado entre as partes. II - Condenar o réu BB a entregar o imóvel locado ao autor AA, livre e devoluto de pessoas e bens. III - Condenar o réu a pagar ao autor a quantia global de €8.800,00 (oito mil e oitocentos euros) referente às rendas já vencidas e não pagas [referentes aos meses de maio e julho de 2019 a outubro de 2020, inclusive (9x€400,00 + 8x€650,00)]. IV - Condenar o réu a pagar ao autor a quantia de €650,00 (seiscentos e cinquenta euros) a título de indemnização, por cada mês de ocupação do imóvel, desde novembro de 2020, inclusive (atenta a data da cessação do contrato ocorrida em outubro de 2020), em diante, até à efetiva restituição do imóvel.

B) - Julgar a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência: V - Reconhecer ao réu-reconvinte o direito a ser compensado, a título de indemnização, pelo valor das benfeitorias realizadas no imóvel locado, condenando-se o autor-reconvindo a pagar-lhe o montante global de €2.150,00 (dois mil cento e cinquenta euros), acrescida de juros de mora civis, à taxa legal de 4% ao ano, vencidos sobre esta quantia, contabilizados desde 17.01.2022 até ao momento, e nos vincendos, à mesma taxa, até efetivo pagamento. VI – Reconhecer ao réu o direito de reter o imóvel arrendado até ao pagamento, pelo autor, do montante supra indicado no ponto V deste dispositivo.

VII- Absolver as partes, no mais peticionado na ação e na reconvenção.

Inconformado, o Réu recorreu e apresenta as seguintes conclusões:

(…)

O Autor contra-alegou, defendendo a correção do decidido.

Questões a decidir:

(…)

A qualificação das obras realizadas pelo Réu e sua compensação.

(Deve ter-se por transitada em julgado a decisão proferida quanto aos pedidos formulados pelo autor na sua petição, nomeadamente a declaração de cessação, por resolução, em outubro de 2020, por falta de pagamento de rendas, do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, a condenação do Réu a entregar ao autor o imóvel locado, livre e devoluto de pessoas e bens, bem como a condenação do Réu a pagar ao autor a quantia de €8.800,00 referente às rendas já vencidas e não pagas e ainda na quantia de €650,00 a titulo de indemnização por cada mês de ocupação do imóvel desde novembro de 2020, inclusive, até à efectiva restituição do imóvel.)

A reapreciação da matéria de facto impugnada.

(…)

Quanto às obras de que reclama o Réu (factos 49 e seguintes – conclusões 11 a 14 do recurso).

Dispõe o art. 216 do Código Civil (CC):

1. Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa.

2. As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias.

3. São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante”.

A coisa aqui é o concreto locado destinado à habitação do Réu, como estava.

O art. 1046 do CC, quanto a indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias, diz o seguinte:

“1. Fora dos casos previstos no artigo 1036.º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada. (…).”

Os casos previstos no art. 1036 do CC referem-se a reparações e outras despesas urgentes, no caso de o locador – autor – se encontrar em mora quanto à obrigação de as fazer.

No caso, sem que se demonstre urgência e interpelação do senhorio para o que quer que seja, esta norma é aqui inaplicável.

O possuidor má fé tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito, podendo levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela, sendo que havendo detrimento, tem o possuidor direito ao seu valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa; quanto a benfeitorias voluptuárias, ao possuidor de má-fé é-lhe vedado o seu levantamento e perde-as – arts. 1273 e 1275 do CC.

No caso, contratualmente, o Réu não tinha autorização para fazer obras, melhoramentos ou benfeitorias sem autorização por escrito do senhorio, como decorre da cláusula 11ª do contrato, tendo-se apurado que o senhorio não as consentiu ou autorizou, expressa, tácita ou concludentemente, nem por escrito, nem verbalmente.

Nos termos da alínea b) da referida cláusula, as partes estipularam expressamente que todas as obras de conservação e limpeza necessárias, bem como as autorizadas nos termos da alínea anterior, ficam a pertencer à habitação em que se integram, sem que o inquilino possa alegar direito de retenção ou exigir o pagamento de qualquer indemnização.

Entre as partes foi apenas acordado proceder à construção de um muro de vedação com cerca de um metro de altura na parte sul do terreno.

Ora, à revelia do acordado, sem que o Autor o permitisse, sem qualquer fiscalização, verificação ou consentimento, o Réu mudou o corrimão da casa (madeira para ferro), o piso da cave (cerâmica para piso flutuante), fechasse a propriedade em todo o perímetro (o muro acordado era limitado), mudasse o teto para pladur (sem prejuízo da obra que foi aceite e liquidada, sem recurso), colocasse pavês no terreno exterior de terra, mudasse e fizesse casas de banho e os móveis da cozinha, construísse uma piscina e anexos, colocasse um portão de entrada automático, comportando-se não como mero inquilino, mas como verdadeiro proprietário.

Em face do enquadramento acima referido, e do concreto objeto locado, concorda-se com o Tribunal recorrido, na qualificação como benfeitorias voluptuárias, das seguintes obras: a extensão do muro exterior; a remodelação das casas de banho; a remodelação da cozinha; a pavimentação da cave; a colocação do teto falso em pladur; a substituição do corrimão; a churrasqueira; a piscina; o anexo da casa das máquinas; a pavimentação de todo o terreno em pavês; o anexo de arrumos; a nova cozinha.

Agindo como proprietário, temerariamente, na ilusão de uma eventual compra, o Réu reconfigurou a coisa locada.

O Réu, enquanto equiparado ao possuidor de má fé, perde as indicadas benfeitorias voluptuárias (vd. pontos 49 a 60 dos factos provados; art. 1275, 3, do CC).

Note-se que a realização de tais obras, nas condições em que foram executadas, perante as autoridades administrativas, poderá importar para o proprietário a necessidade de suportar despesas e encargos com uma eventual manutenção ou demolição.

Decisão.

Julga-se o recurso improcedente e confirma-se a decisão recorrida.

Custas pelo Recorrente, vencido (art.527º, nº 2, do Código de Processo Civil).

2026- 02-24

(Fernando Monteiro)

(Moreira do Carmo)

(Vítor Amaral)