Acordam, no Supremo Tribunal de Justiça:
1.AA e BB instauraram uma acção contra CC e DD pedindo a sua condenação na devolução, em dobro, da quantia que entregaram aos réus (€ 299.278,74), a título de sinal e princípio de pagamento do preço, no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda de dois prédios urbanos então em fase adiantada de construção, celebrado em 14 de Fevereiro de 2001. Pediram também juros de mora, contados desde a citação até integral pagamento.
Alegaram ainda: que o preço global acordado fora de 250.000$00, a pagar segundo um calendário determinado; que os prédios deviam estar concluídos e ser entregues, um, até 30 de Abril de 2001 e o outro, até 31 de Maio seguinte; que estes prazos não foram cumpridos e que, por carta de 8 de Junho de 2001, para além de indicarem defeitos de construção que deveriam ser corrigidos, fixaram o fim do mês de Junho como limite para o efeito e para o cumprimento do contrato, sob pena de se desinteressarem da aquisição dos prédios e de reclamarem a restituição em dobro do sinal prestado.
Não tendo sido respeitado o novo prazo, instauraram então contra os réus uma acção anterior, pedindo “a rescisão do acima mencionado contrato de promessa de compra e venda e a devolução em dobro do sinal pago, acrescido de juros de mora desde a data da sua citação”:
Mas os réus foram absolvidos do pedido e alienaram a terceiros todas as fracções autónomas que integravam os referidos prédios, assim inviabilizando definitivamente o cumprimento do contrato-promessa.
Os réus contestaram, por impugnação e por excepção. Por entre o mais, alegaram que os autores, na acção anterior, expressamente consideraram o contrato-promessa “já rescindido, por força do suposto incumprimento definitivo dos Réus”; que por isso tiveram que vender as fracções que integravam os prédios, sob pena de agravamento ruinoso do custo financeiro dos empréstimos contraídos; que essa acção foi julgada totalmente improcedente, “por não se ter dado como objectivamente verificada a perda de interesse dos Autores e por o prazo fixado aos Réus não ter sido considerado razoável”; que a declaração dos autores “de que definitivamente se desinteressavam da aquisição” significou incumprimento definitivo da sua parte e, portanto, que a venda posterior das fracções não provocou o incumprimento.
Os autores responderam, sustentando que a contestação revela uma “tentativa de locupletamento à custa alheia e um autêntico ‘venire contra factum proprium’”; e que, face à resolução que declararam, os réus, ou a aceitavam ou, se a rejeitavam, deviam considerar o contrato em vigor e cumpri-lo, em lugar de alienarem as fracções a terceiros.
A acção foi julgada “totalmente procedente” no saneador, a fls. 282. Em síntese, o tribunal entendeu que o incumprimento do contrato-promessa era imputável aos réus, uma vez que, em resultado da acção anterior, o contrato se manteve, “por não se considerar válida a resolução do contrato pelos AA. e por objectivamente não haver da parte destes desinteresse no cumprimento do contrato. Nestes termos, já se vê que foram os RR. que inviabilizaram o cumprimento de tal contrato quando, ainda no decurso da acção (e sem que nada tenham referido no processo) procederam à venda das fracções a terceiros”. Seria mesmo abusivo da sua parte “pretender agora considerar aquele contrato como resolvido”.
Mas a sentença foi revogada pelo acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls. 370. A Relação considerou: que não tinha sido fixado pelo contrato-promessa “qualquer prazo para a realização do contrato prometido e, muito menos, um prazo fatal”; que, na primeira acção, os réus foram absolvidos do pedido de “condenação (…) a aceitarem a[…] resolução e a devolverem em dobro do sinal pago (…) declarando[os autores], no artigo 29º da petição inicial, que estavam definitivamente desinteressados da aquisição dos prédios”, “com fundamento na não razoabilidade do prazo fixado na interpelação admonitória e por não ter sido considerada verificada a perda de interesse dos autores”; que “a resolução tentada pelos autores não operou, assim, validamente, em termos de desencadear as consequências do nº 2, segunda parte, do art. 442º do C. Civil”; mas que extinguiu o contrato e, portanto, que a posterior venda não foi causa do respectivo incumprimento definitivo. E entendeu não ocorrer abuso de direito.
2. Os autores recorreram para o Supremo Tribunal da Justiça.
Nas alegações que apresentaram, formularam se seguintes conclusões:
“1.-Sem prejuízo da subjectividade inerente à apreciação da razoabilidade do prazo suplementar concedido admonitoriamente para cumprimento do contrato de promessa, melhor para satisfação da primeira fase do seu cumprimento, foi decidido no Proc. 403/2001 que correu termos pelos Juízos da então comarca de Mafra, ter sido falho da razoabilidade o prazo para o efeito concedido pelos ali Autores.
2.- Mas foi assim decidido tão só porque, devido a falta de atenção do Meritíssimo Julgador, foi levado em conta um prazo que não estava em causa, qual seja o da obtenção da licença camarária que, só por si, levaria dois meses a obter.
3.- Na verdade apenas estava em causa o prazo para conclusão da construção dos prédios prometidos em venda e que haviam sido contratualmente estabelecidos, naturalmente por terem sido pelas partes julgadas razoáveis e viáveis, em dois meses e meio para um dos prédios e três meses e meio para o outro.
4.- Os prazos suplementares a final concedidos pelos ora Reclamantes foram de dois meses para a conclusão do primeiro e de um mês para a conclusão do outro, pelo que a razoabilidade de tais prazos suplementares não pode deixar de ser considerada como aceitável.
5.- Malgrado isso, e antes de ter sido proferida decisão do pleito em primeira instância, os R.R., ora Recorridos, venderam a terceiros os dois prédios inviabilizando definitivamente, por tal via, o cumprimento do contrato de promessa de compra e venda.
6.- Não foi julgado resolvido, na sentença proferida no aludido processo, o contrato de promessa, pelo que o mesmo permanecia válido e em vigor quer à data da alienação dos prédios, quer à data da prolação da mesma sentença.
7.- O incumprimento definitivo do contrato fez recair sobre os R.R., ora Recorridos, a obrigação de devolverem aos A.A. o sinal prestado e a indemnizá-los pagando-lhes montante de igual valor, acrescido de juros desde a data da citação nos presentes autos, tal como foi decidido em 1ª Instância.
8.- Ao decidir em sentido diverso fez o Tribunal da Relação de Lisboa errada interpretação e aplicação dos art°s 798°, 799°, n° 1, 805°, e 442° n° 2 por força do art° 410°, n° 1, todos do Cód. Civil.
9.- Ainda que assim não fosse julgado, sempre teria que se ter em atenção e valorizar a conduta dos R.R. ora Recorridos que jamais manifestaram interesse em cumprir o contrato e inviabilizaram definitivamente tal cumprimento.
10.- De facto, não só não aproveitaram os prazos suplementares que lhes foram concedidos para cumprimento do contrato, como não pediram em reconvenção, como podiam ter feito se o pretendessem, o cumprimento do contrato, como finalmente e antes de ser proferida decisão em primeira instância no Proc. 403/2001, acima referido, efectuaram a venda dos prédios a terceiros sem pré-aviso nem darem sequer qualquer informação aos ora Recorrentes ou nos autos.
11.- Em tal situação, admitir-se que os R.R. ora Recorridos poderiam locupletar-se com o avantajado valor do sinal que os ora Recorrentes lhes entregaram, seria sancionar-se um verdadeiro locupletamento à custa alheia pois que veriam assim enriquecido o seu património sem qualquer motivo válido que o justificasse.
12.- Dado o absurdo da solução assim encontrada estar-se-ia perante um abuso de direito que a lei sanciona.
13.- A perda do valor do sinal por parte dos ora Recorrentes, que o aresto ora posto em crise sanciona, só é possível por nele se ter feito errada interpretação também dos art°s 433°, 289°, n° 1, 473°, 479° e 334°, todos do Código Civil.
14.- Porque assim se julga ser , deverá conceder-se provimento ao presente recurso de revista, ser revogado o aliás douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa e ser julgada válida no seu todo a ainda mais douta sentença proferida em Ia Instancia.
15.-Quando assim se não julgue, deverá pelo menos ser reconhecido aos ora Recorrentes o direito ao reembolso do sinal prestado.”
Os recorridos contra-alegaram, sustentando a manutenção do decidido.
O recurso foi admitido, como revista e com efeito devolutivo.
3. Vem provado o seguinte:
“1.Por contrato de promessa de compra e venda celebrado e reduzido a escrito em 14 de Fevereiro de 2001, os RR. prometeram vender aos AA., em comum e partes iguais, dois prédios urbanos então em fase adiantada de construção a saber:
a)- Prédio de dez fogos em construção no Lote.... da Urbanização da Q............, na Rua..........., nesta vila de Mafra, a que corresponde o alvará de licença de construção n° 0000000 respeitante ao processo de Obras n° 00000000 da Câmara Municipal de Mafra, prédio esse composto por um T1, cinco T2 e quatro T3;
b)- Prédio de oito fogos em construção no Lote 1 da sobredita Urbanização, a que corresponde o alvará de licença de construção n° 000000 respeitante ao processo de Obras n° 000000 daquela mesma Câmara Municipal, composto por um T1, quatro T2 e três T3. Doe. n° 1, junto a fls. 11 ss. dos autos, que se dá por inteiramente reproduzido.
2.Aqueles dois prédios foram prometidos em venda pelo valor global de Esc. 250.000.000$00 (duzentos e cinquenta milhões de escudos) correspondendo a cada T1 o valor de Esc. 11.750.000$00 (onze milhões, setecentos e cinquenta mil escudos), a cada T2 o de Esc. 13.500.000$00 (treze milhões e quinhentos mil escudos) e a cada T3 o de Esc. 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos).
3.Aquele preço de Esc. 250.000.000$00 deveria ser pago pela forma seguinte:
a) - Na data da outorga do contrato de promessa efectuar-se-ia um pagamento de Esc. 60.000.000$00 (sessenta milhões de escudos) a título de sinal e princípio de pagamento, o que efectivamente sucedeu tendo os RR. dado a correspondente e integral quitação;
b)- Logo que o prédio em construção no Lote n° 4 ficasse concluído e as respectivas chaves fossem entregues aos AA., mesmo sem o prédio estar constituído no regime de propriedade horizontal, pagariam estes um reforço de sinal de Esc. 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos);
c)- Logo que verificadas as mesmas condições da alínea anterior em relação ao prédio em construção no Lote 1, pagariam os AA. novo reforço de sinal no montante de Esc. 50.000.000$00 (cinquenta milhões de escudos);
d)- Obtida que fosse a CERTIEL e a licença de habitação e constituído que fosse em regime de propriedade horizontal o prédio a construir no Lote n° 4, seria pago pelos A.A. novo reforço de sinal no montante de Esc. 50.000.000$00 (cinquenta milhões de escudos);
e)- Finalmente, quando se verificassem as mesmas condições em relação ao prédio do Lote 1, seria pago o último reforço de sinal e resto do preço, no montante de Esc. 50.000.000$00 (cinquenta milhões de escudos).
4.Nos termos da Cláusula Décima Primeira do mencionado contrato de promessa de compra e venda os prédios prometidos em venda deveriam estar concluídos e as chaves entregues até às seguintes datas, impreterivelmente:
a)- O prédio em construção no Lote 4 até 30 de Abril de 2001;
b)- O prédio em construção no Lote 1 até 31 de Maio deste mesmo ano 2001.
5.As assinaturas de AA e RR. foram reconhecidas presencialmente no Cartório Notarial de Mafra onde foram exibidos os dois Alvarás de Licença de Construção n° 00000 de 30 de Janeiro e n° 00000 de 21 de Fevereiro, ambos passados pela Câmara Municipal de Mafra.
6.Em 8 de Junho de 2001 os AA. enviaram aos RR. carta registada com aviso de recepção, recebida pelos RR. em 11 de Junho seguinte, tendo o aviso de recepção sido assinado pela mãe da Ré, de nome EE Doc. n° 2, 3 e 4.
7.Em tal carta, para além da notação dos defeitos de construção que urgia corrigir, foi comunicado aos RR. que os AA.... "não estão dispostos a aguardar muito mais tempo e não receberão os dois prédios sem previamente terem sido corrigidas as anomalias verificadas, comunico-vos, no uso dos poderes que por eles me foram conferidos, que deverão ter em devida conta que vos é concedido nesta data um novo e último prazo considerado mais que razoável para poderem cumprir, prazo esse que terminará impreterivelmente no final do corrente mês de Junho em relação aos dois prédios. Tal data assegurará um prazo suplementar de sessenta dias em relação ao Lote 4 e de trinta dias em relação ao Lote 1 pelo que o incumprimento nessa data será motivo para se considerar entrarem V. Eªs em situação de mora definitiva devendo entender-se ficar automaticamente resolvido o contrato de promessa de compra e venda." Doc. n° 2 junto a fls. 20 ss., que se dá como reproduzido.
8.Mais se avisava em tal carta que os A.A., nessas circunstâncias, ficariam com direito a reclamarem a devolução do sinal em dobro e desinteressar-se-iam da aquisição dos prédios.
9.Os AA. intentaram contra os RR. uma acção judicial, que correu seus termos pelo 1º juízo deste Tribunal com o n° 483/2001, em que pediram a condenação dos RR. a aceitar a rescisão do acima mencionado contrato de promessa de compra e venda e a devolução em dobro do sinal pago acrescido de juros de mora desde a data da sua citação. Doc. que constitui a certidão junta a fls. 107 ss. e que se dá por inteiramente reproduzida.
10.Os RR. foram absolvidos do pedido ali formulado, por não se ter considerado objectivamente verificada a perda do interesse dos AA. e por o prazo fixado aos RR. não ter sido considerado razoável. Doc. fls. 127 ss.
11.Procederam os RR. à venda a terceiros da totalidade das fracções autónomas dos prédios objecto do contrato de promessa, ainda na pendência da acção referida em "9".
12. No art° 29° da petição inicial da acção que os AA. intentaram contra os RR. em 12 de Julho de 2001 os AA. declaram-se definitivamente desinteressados da aquisição dos prédios.”
4. Cumpre decidir, começando por esclarecer o que ficou decidido pela primeira acção, julgada pela sentença do Tribunal Judicial de Torres Vedras, com certidão a fls. 127, transitada em julgado (há lapso na data do trânsito que vem indicada na certidão de fls. 107, mas não releva apurar a data exacta).
Em 12 de Julho de 2001, os agora autores instauraram contra os agora réus uma acção na qual, invocando o contrato em causa nos presentes autos, pediram que fossem condenados:
- “a)A aceitarem a rescisão do contrato de promessa de compra e venda que celebraram com os A.A. em 14 de Fevereiro de 2001;
- b)A devolverem aos A.A. o sinal de PTE 60.000.000$00 (...) que estes lhes pagaram, acrescidos de igual montante a título de indemnização;
- c)A pagarem juros de mora (…);
- d)(…)”.
Alegaram que os réus não tinham cumprido, nem os prazos inicialmente acordados, nem os que posteriormente lhes fixaram, o último dos quais foi o fim de Junho de 2001, com a afirmação expressa de que, se fosse ultrapassado, considerariam definitivamente não cumprido o contrato, que se teria como “automaticamente resolvido” (carta de 8 de Junho de 2001). Mas que em 10 de Julho desse ano os prédios ainda não estavam concluídos; e que, assim, “Definitivamente desinteressados da aquisição de tais prédios, pretendem ver reconhecida judicialmente a resolução do contrato de promessa de compra e venda (…), resolução que se deve considerar ter operado automaticamente em 30 de Junho de 2001, data apontada como última até quando seria possível cumprir o dito contrato (…)” (artigo 29º da petição inicial).
Os réus contestaram, sustentando não se terem colocado em situação de incumprimento definitivo [desde logo porque “a obrigação que os Réus assumiram no impropriamente chamado contrato de promessa de compra e venda (visto o objecto da promessa não ser nenhuma compra e venda) foi a de outorgarem a favor dos Autores procuração irrevogável e não de venderem as fracções”], quer por “inexistência de qualquer incumprimento por parte dos Réus da obrigação de contratar”, quer pela “irrazoabilidade do prazo fixado pelos Autores”. E concluíram a contestação dizendo que “os autores só não cumprem o acordado por não terem dinheiro para satisfazer os compromissos assumidos”, como o prova a “faculdade que desprezaram de pedir a execução específica do contrato”, mas “os réus continuam, como sempre, dispostos a cumprir (embora, como é evidente, não possam esperar eternamente”.
Na sentença, o tribunal observou: que a obrigação assumida pelos réus não foi a de “outorgar um instrumento final de compra e venda (a escritura), comprometeram-se, isso sim, a outorgar a procuração irrevogável uma vez pago o preço da mesma e que estava fixado no contrato”; que as condições para a outorga das procurações “não foram cumpridas até às datas contratualmente estipuladas” na cláusula 11ª, constituindo-se os réus em mora; que, pela carta de 8 de Junho, os autores fixaram o limite de 30 de Junho para o cumprimento, “sendo que o incumprimento será motivo para se considerar existir incumprimento definitivo e resolução do contrato”; mas que, nem nesta carta, nem em carta anterior, invocaram “qualquer motivo objectivo que permita [concluir] pela relevância da perda de interesse (…)”; que “da conjugação dos factos resulta que o interesse se mantinha (…)”; ao que acrescia ser “irrazoável” o prazo fixado pelos autores.
Assim, julgou a acção improcedente.
Resulta pois desta sentença que a (primeira) acção foi julgada improcedente porque o tribunal julgou que a resolução oposta pelos autores não produziu o efeito de extinção do contrato, que se mantinha – aliás, acolhendo a posição sustentadas pelos réus na contestação, nos termos atrás resumidos.
O tribunal expressamente teve como não verificadas as condições para que tivesse operado a resolução oposta pelos autores e, consequentemente julgou improcedente o pedido – que, recorde-se, começava por ser o de que os réus fossem condenados a aceitar a resolução oposta extrajudicialmente pelos autores.
