4FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Entrando diretamente na apreciação e decisão sobre a questão recursiva, temos que esta consiste basicamente em aferir o (des)acerto da decisão judicial que autorizou a venda por negociação particular, tomando como referência o valor da proposta apresentada de € 87.000,00, o qual é um valor bastante inferior ao valor base do bem a vender fixado em € 138.000,00, sendo de € 96.600,00 a percentagem de 85% do valor base anunciado para venda.
Rememoremos, antes de mais, o que dispõem as normas mais diretamente em causa.
Consabidamente, o código de processo civil atualmente vigente inicia a regulamentação da venda em processo de execução, na denominada Subsecção VI, Divisão I – Disposições gerais (que, por isso, tendencialmente, se aplicarão a todas as modalidades da venda ali previstas), com o art. 811º, no qual se definem as modalidades da venda permitidas.
Conforme o seu nº1, als. d) e g), entre estas, prevêem-se a venda por negociação particular e a venda em leilão eletrónico.
De referir que no nº 2 deste mesmo dispositivo se estipulam quais as regras previstas para a venda mediante propostas em carta fechada que são aplicáveis às restantes modalidades da venda.
Por outro lado, ainda no âmbito da regulamentação genérica da venda em processo executivo, importa ter em linha de conta o disposto no art. 812º, nos 2 e 3, segundo os quais, se deve indicar o valor base dos bens a vender, que corresponde ao maior no confronto entre o valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efetuada há menos de seis anos e o valor de mercado.
Sendo certo que no âmbito da venda mediante propostas em carta fechada, conforme o art. 816º, nº 2, do n.C.P.Civil, se encontra expressamente determinado que o valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens.
Por outro lado, parece-nos de perfilhar o entendimento segundo o qual na venda por negociação particular «(…) entende-se que o valor mínimo pelo qual o agente de execução pode proceder à venda corresponderá a 85% do valor base inicialmente atribuído nos autos, encontrando-se a venda por valor inferior sujeita a autorização do juiz (salvo o caso de existência de acordo entre todos os interessados – nº3 do artigo 821º).»[3]
No caso ajuizado, frustrada que foi a venda em leilão eletrónico, partiu-se para a modalidade da venda por negociação particular, tal como preceitua o art. 832º, al.f) do n.C.P.Civil.
Quanto à questão de qual o valor mínimo pela qual a mesma ia ter lugar – importa não olvidar que atento o disposto no já citado art. 812º, nº2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender! – foi expressamente fixado que «Serão aceites propostas iguais ou superiores a 96.600,00€».
Na verdade, sobreleva o entendimento de que «As regras relativas à negociação particular não exigem a fixação de preço mínimo, deve esta ser feita de acordo com as regras que regem a venda particular, devendo-se, sempre, ajustar o valor do bem à condição do mercado por forma a potenciar a maior receita possível.»[4]
Como quer que seja, o melhor entendimento neste particular é o de admitir a possibilidade da venda de um bem, por negociação particular, por valor inferior ao referido no já citado art. 816º, nº2, desde que garantidos os interesses das pessoas/entidades indicadas no referido art. 821º, nº 3 do mesmo normativo.
Nesse sentido, já foi doutamente sustentado o seguinte:
«Se o valor-base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efectuadas pelo agente de execução, corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente de execução é encarregado da venda ou escolha da pessoa que a fará, lhe cabesse baixar o valor-base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder, que já tinha (…), de autorizar a venda por preço inferior ao valor-base.».[5]
O que bem se compreende.
Na verdade, «Se é certo que, como já referido, nos termos do artigo 812.º, n.º 2, al. b), mesmo no caso de venda por negociação particular, deve ser indicado o valor base dos bens a vender, já não é de transpor para esta modalidade da venda, o que se acha disposto no artigo 816.º, n.º 2.
Efectivamente, como acima, também, já referido, no artigo 811.º, n.º 2, NCPC, em que se determinam quais as normas que visam a venda mediante propostas em carta fechada, que são aplicáveis às demais modalidades da venda, não se prevê a limitação do valor mínimo da venda, a que se alude no supra citado artigo 816.º, n.º 2, sendo certo que se o legislador pretendesse que assim fosse, bastaria ali incluir tal intenção, o que não fez.
E não o terá feito porque a venda por negociação particular é, por regra, uma situação de recurso a que se lança mão depois de frustrada a venda mediante propostas em carta fechada, tal como decorre do disposto no artigo 832.º do NCPC e em que se visa, numa segunda oportunidade, obter a venda do bem.»[6].
Atente-se que «Inexiste impedimento legal que impeça o juiz de, frustrada a venda por proposta em carta fechada, fixar o valor mínimo a levar a efeito por negociação particular abaixo daquele valor base que a lei estipula para a venda por proposta em carta fechada.»[7]
O que tudo serve para dizer que não sendo de desconsiderar na venda por negociação particular o critério e determinante constante do art. 821º, nº3 do n.C.P.Civil para a venda mediante propostas em carta fechada – no qual se estabelece a regra de que só devem ser aceites propostas de valor inferior ao indicado no art. 816º, nº2, desde que exequente, executado e todos os credores com garantia real nisso consintam/acordem – releva decisivamente que a ponderação concreta de tal caberá ao Juiz, naturalmente que numa apreciação casuística.
Dito de outra forma: quando se pretenda efetuar a venda por negociação particular, por valor inferior ao valor base do bem, é necessária a autorização do juiz, com vista a garantir a defesa dos interesses de todos os envolvidos, incluindo o executado e os demais credores e interessados.[8]
Assente isto, cremos que está encontrada a resposta para a nossa interrogação de base.
Com efeito, a decisão que se adote só poderá ser sancionada se salvaguardar a defesa dos interesses de “todos os envolvidos”, mas sempre à luz do critério da razoabilidade temporal da venda executiva.
É que entre os ditos interesses avulta naturalmente o interesse do exequente em cobrar o seu crédito num período de tempo tão curto quanto possível, e o interesse do executado em não ver o (seu) património sujeito à execução desbaratado pela urgência na efetivação daquele direito do credor.
Que dizer no caso vertente?
Uma resposta afirmativa a tal pergunta estará diretamente dependente de se poder afirmar que resulta, casuisticamente (isto é, da ponderação dos fatores que podem e devem ser convocados na situação ajuizada) a defesa dos interesses de todos os intervenientes e interessados, mormente do aqui co-Executada/recorrente DD [a única que se manifestou do lado dos Executados] e credor Exequente, ao ser autorizada a prossecução da venda por um preço referencial de € 87.000,00, bastante inferior ao valor base da venda [de € 138.000,00]
Vejamos então se houve desacerto nessa apreciação por parte da Exma. Juiz a quo ao proferir a decisão recorrida.
Em nosso entender – e releve-se o juízo antecipatório – essa resposta é negativa.
Desde logo porque o valor da proposta objeto da autorização judicial [€ 87.000,00] é, em si, superior ao VPT conhecido do imóvel, que é de € 85.253,58.
Depois, porque a Execução iniciou os seus termos no ano de 2004, e a venda deste imóvel decorre desde 2015.
Temos presente que a atual A.E. não está em funções desde o início, até sendo possível constatar que ocorreu mais que uma substituição, mas à data da prolação da decisão recorrida [22.03.2025], e mormente na presente data [final do 4º trimestre de 2025], salvo o devido respeito, está atingido o limite da razoabilidade na finalização da venda.
Ainda que seja virtualmente possível admitir a possibilidade de apresentação de uma proposta de valor superior e a realização da venda (negociação particular) tendo por base tal (outra) proposta, o que é inegável é que tal não é certo nem seguro, nem muito menos que venha a ocorrer num lapso de tempo “razoável”, isto é, num horizonte temporal próximo.
Finalmente – e decisivamente em nosso entender! – porque o valor da proposta em causa [€ 87.000,00] nem está objetivamente tão distante do valor mínimo que havia sido noticiado como aquele pelo qual as propostas seriam aceites [€ 96.600,00 = 70% do valor de base].
Por outro lado, se é certo que nos últimos anos tem havido uma valorização do mercado imobiliário, não temos qualquer dado objetivo certo e seguro que tal ocorra quanto ao imóvel dos autos, tanto mais que após a avaliação efetuada no ano de 2016, é de admitir uma natural depreciação por força da idade e do uso.
Acresce que estando assente verificar-se a inexistência de «licenças, plantas ou qualquer suporte topográfico relativo à habitação», tal constitui um entrave conhecido à sua transação.
E nem se argumente que, conforme sustentado na conclusão sob o item “%.” Das alegações recursivas, «A circunstância do imóvel não dispor de licença de utilização não é fundamento de desvalorização, na medida em que, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 10/2024 de 8 de janeiro, a transmissão de imóveis está dispensada de tal requisito.»
É que, consabidamente, as entidades bancárias não concedem crédito sem esse documento e sem recurso a crédito a transação fica muito mais dificultada, e daí ser de valorizar uma proposta como a em apreciação, no sentido de que a pretendida compra seria efetuada com capitais próprios e por isso de formalização imediata!
Finalmente, não deixa de nos merecer acolhimento a argumentação retórica constante das contra-alegações no sentido de que, face ao iter dos autos, «o preço proposto de 86.000,00 € era o preço justo para o filho da recorrente, mas já não é o preço de 87.000,00 € para um terceiro»…
Na ponderação de tudo o vindo de dizer, entendemos que a prossecução da venda pelo preço referenciado, se permite efetivamente satisfazer o interesse do credor Exequente, também não se nos afigura que afronte de forma desproporcionada os interesses dos demais credores e particularmente desta co-Executada recorrente, sendo, por isso, de manter a decisão recorrida.
Nestes termos improcedendo as alegações recursivas e o recurso.
5 - SÍNTESE CONCLUSIVA (…).
