Quem foi o relator do acórdão 9721/24.1T8LSB.E1?

O relator foi Maria Domingas Simões, no Tribunal da Relação de Évora.

Quando foi proferido o acórdão 9721/24.1T8LSB.E1?

O acórdão foi proferido em 10 de dezembro de 2025.

9721/24.1T8LSB.E1

Sumário

I. Sendo controvertido o sentido a atribuir a determinada estipulação contratual, e não sendo conhecida a vontade real das partes, a tarefa de interpretação cometida ao tribunal convoca os critérios plasmados nos artigos 236.º a 239.º do Código Civil. II. O artigo 236.º consagra, conforme vem sendo comummente entendido, a teoria objetivista da interpretação “em que o objetivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjetivista”: toma-se em consideração a posição concreta do declaratário real e os elementos que ele efetivamente conheceu, mas temperando-os com os elementos que uma pessoa normal, isto é, com razoável esclarecimento, zelo e sagacidade, teria conhecido, concluindo-se que o declaratário real ponderou sobre esses elementos, como ponderaria um declaratário normal. III. Na interpretação do contrato devem ter-se em consideração todas as circunstâncias conhecidas a que um declaratário normal atenderia: os termos do negócio, as negociações prévias, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, e quaisquer outras julgadas relevantes. IV. Tendo as partes celebrado contrato de cessão de exploração turística das frações adquiridas pela autora em empreendimento a ser explorado pela ré e previsto que seria devida remuneração ainda que as obras a que este iria ser sujeito se atrasassem, a remuneração é devida, não podendo a demandada invocar a pandemia da doença Covid 19, se o contrato foi celebrado em plena pandemia, atravessando então Portugal o 2º período de emergência, e nenhuma referência lhe foi feita. V. Tem âmbito de aplicação diferente a cláusula em que as partes prevêem uma isenção de pagamento da retribuição acordada” no caso de “desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”, o que pressupõe naturalmente que a exploração se tenha já iniciado. (Sumário da Relatora)

Texto

Processo n.º 9721/24.1T8LSB.E1 Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal Instância Local de Sesimbra – Secção de Competência Genérica I. Relatório (…) instaurou contra “(…), Lda.”, a presente ação declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final a condenação da demandada no pagamento da quantia de € 41.580,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, que à data de 10.04.2024 liquidou em € 645,49, perfazendo o total de € 42.225,49. Em fundamento alegou, em síntese, ter celebrado com a Ré contrato de exploração turística de duas frações que adquiriu no empreendimento turístico denominado “(…) Hotel e SPA”, mediante o pagamento por esta de um rendimento anual. Não tendo a Ré procedido ao pagamento do rendimento correspondente aos períodos compreendidos entre fevereiro de 2021 e 31 de maio de 2022, no montante de € 15.120,00, e entre 01 de junho de 2022 e 31 de maio de 2023, no valor de € 26.460,00, são tais quantias devidas, acrescidas de juros nos termos peticionados. Citada, a ré contestou nos termos da peça apresentada em 24 de Maio de 2024 [Ref.ª 39470041] e, reconhecendo que não procedeu ao pagamento dos rendimentos ajustados, defende não serem os mesmos devidos por aplicação do ponto 3 da cláusula 10ª do contrato celebrado, atendendo ao impacto causado pela pandemia Covid-19 e conflito armado na Ucrânia, desde logo por via da inflação generalizada que provocaram, retardando a recuperação das frações e prejudicando a sua esperada exploração nos períodos em causa. A autora respondeu à matéria da exceção, sustentando ser a mesma infundada e, acusando a contestante de litigar com má-fé, pediu a condenação desta em multa e indemnização a seu favor. Teve lugar audiência prévia, na qual a Sra. Juíza anunciou ser sua intenção conhecer antecipadamente do mérito da causa, tendo as partes produzido alegações, conforme ficou a constar da ata respetiva. Foi de seguida proferida sentença que, na procedência da ação, condenou “a Ré a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 [quarenta e dois mil e duzentos e vinte e cinco euros e quarenta e nove cêntimos], acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e sobre o montante de € 41.580,00 [quarenta e um mil e quinhentos e oitenta euros], e contabilizados desde 11 de abril de 2024, até efetivo e integral pagamento”, absolvendo-a do pedido de condenação como litigante de má fé. Inconformada, apresentou a ré o presente recurso e, tendo desenvolvido na alegação os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões: “A. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida a 18/04/2025 com a ref.ª citius 101654268, mediante a qual o Tribunal a quo decidiu “condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 [quarenta e dois mil e duzentos e vinte e cinco euros e quarenta e nove cêntimos], acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e sobre o montante de € 41.580,00 [quarenta e um mil e quinhentos e oitenta euros], e contabilizados desde 11 de abril de 2024, até efetivo e integral pagamento.” B. Porém, a Recorrente não se conforma com a sentença proferida e daí o presente recurso, porquanto considera que a douta decisão ora recorrida, salvo sempre o devido respeito, configura uma decisão injusta por padecer de erro na determinação da vontade real das partes vertida no Contrato de Cessão da Exploração Turística. C. Recorrida e Recorrente celebraram “Contrato de cessão de exploração turística”, mediante o qual a Recorrente se obrigou a pagar uma determinada remuneração pela cessão à Recorrente da gestão e exploração turística de 2 frações autónomas de que é proprietária, e que se encontram inseridos no empreendimento “(…) Hotel and Spa”, o qual carecia de obras de reabilitação. D. Atítulo de remuneração pela cessão da exploração das frações resulta da Cláusula Primeira do “Contrato de cessão de exploração turística” que: 1. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 3% (três por cento), com início após a realização da Escritura de Compra e Venda, e até Junho de 2021, o qual corresponde a € 11.635,00. 2. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 7% (sete por cento) durante trinta anos, com início a 1 de Julho 2021, o qual corresponde a € 25.060,00. 3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 dias a contar do terminus no ano civil antecedente”. E. Por sua vez, o n.º 3 da Cláusula Décima do referido contrato estipula o seguinte: “3. O pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado eminente[1] ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”. F. A Recorrente não procedeu ao pagamento de qualquer rentabilidade. G. Invocando o vencimento e não pagamento da rentabilidade de 3% e da primeira rentabilidades de 7%, a Recorrida apresentou a petição inicial que desencadeou os presentes autos, pedindo que a Recorrente fosse condenada fosse condenada a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 acrescida de juros de mora calculados desde 10.04.2024. H. Em sede de contestação, veio a Recorrente pugnar pela improcedência dos autos porquanto a rentabilidade de 3% e a primeira rentabilidade de 7% respeitavam ao período da pandemia de Covid-19, e por isso não seriam devidas por aplicação do disposto na Cláusula Décima, n.º 3. I. Foi proferida a sentença ora recorrida, que julgou procedente a ação, condenando a Recorrente ao pagamento da rentabilidade de 3% e da primeira rentabilidade de 7%, decisão com a qual não se conforma a Recorrente. J. Relativamente à aplicação do ponto 3 da cláusula décima, entendeu o Tribunal a quo que a referida cláusula apenas seria aplicável caso o empreendimento se encontrasse em funcionamento. K. Interpretação com a qual não se conforma a Recorrente, que a impugna, bem como os efeitos que o tribunal a quo daí pretende extrair. L. Determina o ponto n.º 3 da cláusula décima que “O pagamento da rentabilidade Anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado eminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”. M. A redação da cláusula não deixa margem para dúvidas: “o pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais (…)”. N. Com a expressão “não será devido” pretenderam as partes determinar que ocorrendo alguma das situações ali elencadas que não seria exigível o pagamento das rentabilidades. O. A referida cláusula não estabelece como condição de aplicação que o empreendimento esteja em funcionamento. P. De todas as causas de força maior previstas apenas a última (“situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”) tem como pressuposto o funcionamento do hotel. Q. Diferentemente, a pandemia, enquanto desastre natural, para constituir exceção ao pagamento não depende do funcionamento do hotel! R. Todas as situações excecionais elencadas na referida cláusula são alternativas, não são ilustrativas da última, isto é, não são exemplos de situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais. S. Se fosse essa a vontade das partes resultaria do contrato “ou outras situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”, o que não sucede! T. E não sucede precisamente porque são situações alternativas e independentes. U. De outra forma, a ocorrência de qualquer uma das outras situações, mesmo no período anterior ao funcionamento do hotel, deixaria a Recorrente numa posição frágil. V. Foi precisamente para acautelar tal hipótese que se fez constar a referida cláusula do contrato. W. E a tal entendimento não obsta o estipulado no n.º 2 da cláusula, segundo o qual “caso exista um atraso na finalização das obras, a Entidade Gestora garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2.” X. Pois o âmbito de aplicação de tal norma reporta-se apenas a circunstâncias de normalidade. Y. Isto é, em circunstâncias de normalidade, ainda que ocorresse um atraso na finalização das obras, a Recorrente estaria vinculada ao pagamento. Z. Porém, verificando-se alguma das primeiras 5 situações excecionais elencadas no ponto 3 da cláusula décima, mesmo perante um atraso na finalização das obras, não seria devido o pagamento das rentabilidades. AA. E mais, não obsta à aplicação da cláusula décima, ponto 3, a circunstância de o contrato em lide ter sido celebrado após a declaração de existência de uma pandemia pela Organização Mundial de Saúde, e do estado de emergência pelo Governo Português, que entrou em vigor a 22 de março de 2020. BB. Seja porque a pandemia não deixa de configurar um desastre natural por esse motivo. CC. Mas também porquanto à data em que o contrato foi celebrado não se vislumbrava o tempo e as consequências que esta crise pandémica iria ter. DD. Durante a crise pandémica, a realidade é que os impactos que a pandemia teve eram desconhecidos; EE. Bem como era desconhecido o momento em que deixariam de se fazer sentir; FF. Porém, veio a verificar-se o agravamento da pandemia através de surtos sucessivos; GG. De tal forma que apenas em meados de 2023 seria declarado o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global. HH. Pelo que ainda assim, se considera constituir um desastre natural. II. Ora, estipula o artigo 236.º, n.º 1 do Código Civil que “declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.” JJ. Concretizando o n.º 1 do artigo 238.º do Código Civil que “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.” KK. Assim, considerando que a interpretação do contrato defendida pelo tribunal recorrido não encontra qualquer reflexo no texto do contrato em lide. LL. Não traduz a vontade real das partes, nem o sentido que um declaratário normal extraísse do contrato. MM. Assim, deverá a referida cláusula ser interpretada no sentido de que a ocorrência de catástrofes naturais determina a inexigibilidade do pagamento de rentabilidades referente ao período de emergência de saúde pela Covid-19, por ser esta a interpretação que vai de encontro à vontade real das partes, e que melhor se reflete na letra do contrato. NN. Pelo que, considerando que em 11 de março de 2020 a Organização Mundial de Saúde declarou a existência de uma pandemia de Covid-19, tendo declarado o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global no dia 5 de maio de 2023. OO. E uma vez que as rentabilidades em lide se reportam ao período de fevereiro de 2021 a 31 de maio de 2023. PP. As referidas rentabilidades respeitam ao período decorrido entre a declaração de emergência internacional de saúde pública pela OMS e a declaração de fim da pandemia, também pela OMS, pelo que, por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato, não seriam devidas. QQ. Atento o teor da citada cláusula décima, ponto 3, integrando a pandemia do Covid-19 a noção de desastre natural, tal torna não exigível o pagamento da rentabilidade anual do investimento, pelo período decorrido entre 30/01/2020 (declaração de emergência internacional de saúde pública pela OMS) e 5/5/2023 (declaração de fim da pandemia, também pela) (factos notórios reconhecidos pelo tribunal). RR. Pelo que se impõe revogação da sentença recorrida e substituição por outra que determine o indeferimento dos pedidos em que vem a Recorrente condenada porquanto não é exigível o pagamento das referidas rentabilidades por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato. À cautela, SS. Ainda que assim não se entenda, a Recorrente considera que a douta decisão ora recorrida, salvo sempre o devido respeito, configura uma decisão injusta por padecer de erro na determinação da vontade real das partes vertida no Contrato de Cessão da Exploração Turística, quanto à data de vencimento das rentabilidades. Porquanto, TT. Decorre do número três da cláusula primeira do Contrato de Exploração Turística (citada em D), que “Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1 e 2 da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”. UU. Conjugados os números 1 e 3 da referida cláusula, o rendimento anual de 3% deveria ser pago até 30 de Março de 2023, pois que se venceu no prazo de 90 dias a contar do termo no ano civil antecedente, isto é, do ano de 2022. VV. Por seu turno, o primeiro rendimento anual de 7%, referente ao período de 1 de Junho de 2022 a 31 de Maio de 2023, ter-se-ia vencido a 30 de março de 2024. WW. Salvo melhor entendimento, esta é a única interpretação lógica e coerente da referida cláusula. XX. Com efeito, conforme consta da epigrafe da cláusula supra mencionada, trata-se aqui de uma prestação correspondente a um rendimento. YY. Desta forma, pressupõe que o lapso temporal de um ano a que o mesmo rendimento se reporta tenha corrido à data do pagamento, pois exceção seja feita à rentabilidade de 3%, a qual foi fixada num montante mais reduzido por pressupor a não exploração do hotel no período a que se reporta, as rentabilidades de 7% estão associada a uma exploração do empreendimento, pelo que não faria sentido que a mesma fosse paga antes do término do ano que remunera. ZZ. A expressão “terminus do ano civil antecedente” constante do número 3 pretende reportar-se aos anos civis em causa nos números 1 e 2 da cláusula (antecedentes/anteriores ao n.º 3). AAA. Assim, se o primeiro ano terminou em Maio de 2022 e o estipulado entre as Partes é que o pagamento será efetuado no prazo de 90 dias a contar do término do ano civil antecede, o ano civil antecedente é 2022 e o prazo de 90 dias inicia-se a partir de 1 de Janeiro de 2023. Pelo que o rendimento anual de 3% venceu a 30 de Março de 2023. BBB. Da mesma forma, o primeiro rendimento de 7% venceu-se em Março de 2024. CCC. Pelo que, à cautela, caso este douto tribunal venha a considerar ser devido o pagamento das rentabilidades referentes ao período da pandemia, deverá retificar a sentença recorrida quanto à interpretação da data de vencimento da rentabilidade, e considerar que a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024. Requer a final a revogação da sentença recorrida e sua substituição por decisão que determine “a improcedência total dos autos, porquanto a rentabilidade de 3% e a primeira rentabilidade de 7%, referentes ao período de fevereiro de 2021 a maio de 2023, se reportam ao período da pandemia, não sendo exigíveis por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato em lide”. Quando assim não for entendido, sempre deverá ser decidido que “a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024, devendo os respetivos juros moratórios ser calculados a partir destas datas”. * Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objeto do recurso, constituem questões a decidir: i. determinar se o tribunal errou na interpretação do n.º 3 da cláusula 10ª do contrato celebrado; ii. determinar se o tribunal errou na interpretação e aplicação da cláusula relativa aos juros. * II. Fundamentação De facto São os seguintes os factos a considerar com relevância para a decisão: 1. A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à atividade: Hotéis – apartamentos com restaurante. 2. No âmbito da sua atividade, foi concedida à Ré a Gestão e Exploração Turística do Empreendimento Turístico denominado “(…) Hotel e SPA”. 3. O “(…) Hotel e SPA” situa-se na Praia (…), freguesia de (…), concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz urbana sob o artigo n.º (…), da mesma freguesia, correspondente à licença de ocupação de hotel emitida pela Câmara Municipal de Lagos sob o n.º (…), a 31 de Janeiro de 1967. 4. A Autora adquiriu à Sociedade “(…), Lda.”, sócia maioritária da Ré, as frações com as letras JH e JN, correspondentes aos quartos 730 e 736 do referido empreendimento turístico. 5. Em 09.01.2021, por documento escrito denominado “Contrato de cessão de exploração turística”, Autora e Ré celebraram um acordo através do qual a Autora, na qualidade de “entidade investidora”, entregou à Ré, na qualidade de “entidade gestora”, as frações autónomas adquiridas e melhor descrita em 4 para que esta procedesse à exploração turística das mesmas por um período de trinta anos, automaticamente renovável por períodos sucessivos de 10 anos, conforme consta do documento junto com a petição sob o n.º 2, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido. 6. Mais se consignou no referido acordo, no ponto 5 dos Considerandos, que «O empreendimento “(…) Hotel e Spa” onde se situam as frações propriedade da Entidade Investidora encontra-se em obras de reabilitação». 7. Estipularam as partes, sob a cláusula primeira, intitulada “Rendimento Anual”, o seguinte: «1. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 3% (três por cento), com início 30 (trinta) dias após a realização da escritura, i.e., fevereiro de 2021 até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a € 15.120,00. 2. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 7%, durante trinta anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a € 26.460,00. 3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1 e 2 da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente». 8. As partes convencionaram uma cláusula segunda com o seguinte teor: 1. Consoante a taxa de ocupação nos primeiros 30 (trinta) anos, podem ser pagos valores extra, consoante os níveis de taxa de ocupação: a. se a taxa de ocupação for igual ou inferior a 70%, não confere pagamento extra; b. se a taxa de ocupação for entre 71% e 80%, o pagamento é de € 30.240,00; c. se a taxa de ocupação for entre 81% e 90%, o pagamento é de € 34.020,00; d. se a taxa de ocupação for superior a 91%, o pagamento é de € 37.800,00; 2. Caso exista um atraso na finalização das obras, a Entidade Gestora garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2. (…) 9. Estipularam ainda as partes, no número 3 da cláusula décima: «3. O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais». 10. Até à data da instauração da presente ação, nunca a Autora recebeu da Ré qualquer pagamento relativo ao rendimento anual previsto no acordo acima descrito. 11. A obra de reabilitação do empreendimento turístico ainda não se iniciou. 12. Em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde declarou a existência de uma pandemia de Covid-19, provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2. 13. Em 18 de Março de 2020, foi decretado o estado de emergência em todo o território nacional, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública, com duração inicial às 00:00 do dia 19 de março de 2020 e cessação às 23h59m do dia 2 de abril de 2020. 14. Na sequência do decretamento do estado de emergência, ficaram parcialmente suspensos o direito de deslocação e fixação em qualquer parte do território nacional, assim como a circulação internacional. 15. O estado de emergência acima mencionado implicou: a. O confinamento obrigatório, em estabelecimento de saúde ou no respetivo domicílio, dos doentes e dos infetados pelo Covid-19 e dos cidadãos relativamente a quem a autoridade de saúde ou outros profissionais de saúde tivessem determinado a vigilância ativa. b. A proibição geral de os cidadãos maiores de 70 anos e de os imunodeprimidos de risco e os portadores de doença crónica considerados de risco, designadamente os hipertensos, os diabéticos, os doentes cardiovasculares, os portadores de doença respiratória crónica e os doentes oncológicos, circularem na via pública ou em espaços e vias equiparadas. c. Um dever geral de recolhimento domiciliário para os restantes cidadãos e a proibição geral da sua circulação em espaços e vias públicas ou em espaços e vias privadas equiparadas a vias pública. 16. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23:59 do dia 2 de maio 2020, tendo sido estabelecido, entre as 00:00h do dia 9 de abril e as 24:00h do dia 13 de abril de 2020, a proibição de os cidadãos saírem do concelho de residência, salvo por motivos de saúde ou por outros motivos de urgência imperiosa. 17. De 3 de maio a 30 de maio de 2020, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, tendo sido estabelecido um levantamento gradual das medidas de confinamento no âmbito do combate à pandemia, em três fases: 4 de maio, 18 de maio e 1 de junho. 18. Mais tarde, e na sequência de novo agravamento da pandemia de Covid-19, foi declarado novo estado de emergência em todo o território nacional com fundamento em calamidade pública, entre as 00:00 do dia 9 de novembro de 2020 e as 23:59 do dia 23 de novembro de 2020, com a suspensão parcial do direito à liberdade e deslocação. 19. O estado de emergência acima mencionado implicou a proibição geral de circulação dos cidadãos na via pública entre as 23 horas e as 5 horas, bem como aos sábados e aos domingos no período compreendido entre as 13 horas e as 5 horas. 20. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23h59 do dia 30 de abril de 2021. 21. Entre as 00h00m do dia 1 de maio de 2021 e as 23h59m do dia 13 de junho de 2021, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa e o dever cívico de recolhimento domiciliário dos restantes cidadãos. 22. Entre as 00h00m do dia 14 de junho de 2021 e as 23h59m do dia 31 de agosto de 2021, vigorou o estado de calamidade em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2. 23. Entre as 00hm do dia 23 de agosto de 2021 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2021, vigorou o estado de contingência em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2. 24. Entre as 00hm do dia 1 de outubro de 2021 e as 23h59m do dia 30 de novembro de 2021, vigorou o estado de alerta em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em situação de vigilância ativa. 25. Entre as 00h00m do dia 1 de dezembro de 2021 e as 23h59m do dia 18 de fevereiro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de contingência, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa. 26. Entre as 00h00m do dia 19 de fevereiro de 2022 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de alerta, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2. 27. No dia 5 de maio de 2023, a OMS declarou o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global. 28. No primeiro período de confinamento (entre março e maio de 2020), os turistas nacionais e estrangeiros ficaram impedidos de viajar e os trabalhadores hoteleiros ficaram sujeitos, como os demais cidadãos, à obrigação de recolhimento domiciliário. 29. Em 24 de fevereiro de 2022, o presidente da República Federal da Rússia ordenou uma operação militar de invasão à Ucrânia, dando início ao conflito militar que ainda perdura aos dias de hoje. * De Direito Da interpretação da cláusula 10.ª - ponto 3., do contrato celebrado Não dissentem as partes na qualificação do acordo entre ambas celebrado em 9 de Janeiro de 2021 como contrato de cessão da exploração turística, nos termos do qual a demandante cedeu à ré, para que as afetasse à exploração turística, o gozo das duas unidades que adquirira no empreendimento turístico denominado (…), Hotel e SPA – frações autónomas designadas pelas letras “JH” e “JN” correspondente aos quartos 730 e 736 –, mediante o pagamento pela cessionária de uma contrapartida monetária anual, discutindo-se apenas, conforme a 1ª instância corretamente enunciou, a existência (ou não) da obrigação da Ré de proceder ao pagamento da dita remuneração anual relativa aos períodos aqui em causa. Não oferece ainda controvérsia a afirmação de que os contratos são fontes de obrigações e, podendo as partes fixar livremente o respetivo conteúdo, dentro dos limites da lei e da boa-fé (cfr. artigos 405.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2, do Código Civil), ficam vinculados ao cumprimento das obrigações assumidas. No caso vertente, tendo o acordo sido celebrado por um período inicial de 30 anos, renovável por períodos sucessivos de 10 anos, a ora apelante obrigou-se a pagar à autora/apelada um rendimento anual fixo, calculado nos seguintes termos: - Pelo período iniciado em fevereiro de 2021 até 31 de maio de 2022, um rendimento correspondente a 3%, o que totaliza o montante de € 15.120,00; - Pelos períodos anuais subsequentes e durante trinta anos, com início em 01 de junho de 2022, um rendimento correspondente a 7%, o que totaliza o montante anual de € 26.460,00. Tendo a autora reclamado o pagamento pela ré, ora apelante, das duas primeiras anuidades, no valor global de € 41.580,00, insiste esta última que as quantias em causa não são devidas face ao disposto no ponto 3 da Cláusula 10ª, considerando a pandemia provocada pelo vírus SARS-CoV-2, causador da doença covid-19, assim dissentindo da interpretação que da mesma foi feita na sentença apelada e que aqui cabe agora sindicar. Impondo-se deste modo ao tribunal a tarefa de interpretar aquela estipulação, ou seja, fixar o sentido e o alcance com que a mencionada cláusula deve valer, tal convoca os critérios plasmados nos artigos 236.º a 239.º do Código Civil[2], o primeiro dos quais consagrando a teoria objetivista da interpretação “em que o objetivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjetivista”[3]: toma-se em consideração a posição concreta do declaratário real e os elementos que ele efetivamente conheceu, mas temperando-os com os elementos que uma pessoa normal, isto é, com razoável esclarecimento, zelo e sagacidade, teria conhecido, concluindo-se que o declaratário real ponderou sobre esses elementos, como ponderaria um declaratário normal. As circunstâncias a ter em conta na interpretação são, deste modo, todas aquelas a que um declaratário normal atenderia: os termos do negócio, as negociações prévias, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, e quaisquer outras julgadas relevantes. Estabelece contudo o n.º 2 que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. A norma aqui consagrada, usualmente designada pelo brocardo latino “falsa demonstrativo non nocet”, significa que “em situações em que declarante e declaratário se exprimem mal e se entendem bem, apesar desse entendimento comum contrariar o uso linguístico ou o sentido normal das expressões empregues, vale o sentido pretendido pelo declarante e corretamente entendido pelo declaratário.”[4] Resulta assim da conjugação dos n.ºs 1 e 2 do preceito em análise que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com esta que vale a declaração emitida. Todavia, estando em causa negócio formal, conforme é aqui o caso, o n.º 1 do artigo 238.º estabelece um limite ao resultado interpretativo que for obtido nos termos do precedente artigo 236.º e a declaração não poderá valer com um sentido que não tenha no texto do respetivo documento um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (com a ressalva consagrada no n.º 2, que aqui não releva[5]). O sentido apurado tem um mínimo de correspondência no texto do documento quando se possa dizer que é um dos sentidos possíveis, ainda que com alguma imperfeição. Voltando agora ao caso que nos ocupa, importa começar por referir que nenhum facto se apurou em ordem a poder reconstituir-se aquela que terá sido a vontade real dos declarantes, desde logo porque nada nesse sentido foi, por qualquer das partes, alegado. Deste modo, a fixação do sentido e alcance da cláusula aqui em discussão terá de partir do texto do documento e, admitindo-se embora que o sentido da declaração possa ali não se encontrar refletido de forma perfeita, nele terá de ter um mínimo de correspondência. É o seguinte o texto da assinalada cláusula: «O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais». Buscando fixar o seu sentido, escreveu-se na sentença recorrida resultar da leitura da mesma cláusula que não era “qualquer desastre natural, cataclismo, agitação política grave, revolução ou conflito armado iminente” que permitiria à Ré escusar-se ao pagamento das remunerações acordadas, sendo necessário que tais eventos impossibilitassem o normal funcionamento do hotel. Resultando dos autos que o empreendimento turístico não se encontrava ainda em funcionamento, uma vez que as obras de recuperação nem sequer haviam sido iniciadas, foi consequente a decisão de condenação da cessionária no respetivo pagamento. Contrapõe a apelante que nada na letra do clausulado permite a leitura feita pela 1ª instância, bastando pois a ocorrência de um dos cinco eventos discriminados no texto, nos quais se inclui a pandemia Covid-19, para que a cláusula possa ser acionada, libertando-a de uma obrigação de pagamento que nada justificaria. Cremos, porém, que não lhe assiste razão. Vejamos porquê. Antes de mais, atentando no texto da cláusula, verifica-se ser completamente omissa quanto ao local onde se devesse registar qualquer um dos acontecimentos ali expressamente discriminados para que assumisse a relevância pressuposta para isentar a ré do pagamento da contrapartida acordada. A apontada omissão afigura-se relevante porquanto, tendo embora presente que a economia tende, modernamente, a ser global, não é evidente que um desastre natural ou agitação política grave, ocorrendo em paragens distantes e envolvendo países com os quais Portugal não mantenha de todo, ou mantenha apenas, relações comerciais reduzidas, impacte negativa e significativamente a atividade turística do nosso país, o que se afigura bastante para afastar uma interpretação meramente literal do texto da cláusula, fazendo todo o sentido a exigência de que tais acontecimentos “impossibilitem o funcionamento do hotel em termos normais”. Ou seja, com a expressão “ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais" quiseram as partes prever outras situações, para além das enunciadas, desde que, também estas, impossibilitassem o funcionamento do estabelecimento “em circunstâncias normais”. Tal é o sentido que, conforme se refere acertadamente na decisão recorrida, “qualquer pessoa atenta, medianamente instruída, sagaz e diligente, colocada na posição das partes” retiraria da dita cláusula, desenhada “como uma “válvula de escape”atribuída à entidade gestora (neste caso, à Ré), que a desobriga de proceder ao pagamento do rendimento anual em caso de ocorrência de situações extraordinárias e imprevisíveis que impedissem o normal funcionamento do hotel, isto é, de retirar das frações cedidas o rendimento expectável por incapacidade de alojar hóspedes”, cfr. artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil”. De outro lado, admitindo embora que o teor literal do texto da estipulação comporta também o sentido preconizado pela demandada, retirando a tal elemento, neste esforço interpretativo, valor decisivo, há que recorrer ao contrato – conteúdo e fins do mesmo – em que foi, por vontade dos outorgantes, incluída tal cláusula, fazendo apelo à sua função e incidência na economia global do acordo celebrado, à luz dos fins visados por este, caminho apontado pelo mesmo artigo 236.º. E apelando a este elemento interpretativo, assume incontornável relevância o evidente intento de garantir ao contraente investidor um rendimento, o que favorece a interpretação feita na sentença recorrida. Resulta dos factos apurados que está em causa um contrato de longa duração (30 anos, renovável por períodos de 10 anos), através do qual a autora, ora apelada, cedeu à Ré e aqui apelante o uso de duas frações que adquiriu no “(…) Hotel e SPA” para exploração turística dos mesmos, obrigando-se esta, em contrapartida, a pagar àquela um rendimento anual fixo (previsto na cláusula 1ª e que aqui se discute) e uma rentabilidade anual variável, dependendo da ocupação efetiva do hotel (prevista na cláusula 2ª). Decorre ainda claramente do acordo celebrado que o mesmo iniciou a sua vigência em momento em que o empreendimento turístico não se encontrava em funcionamento (cfr. o ponto 5º dos Considerandos, transcrito em 6 dos factos assentes), prevendo as partes, ainda assim, o pagamento pela ré de uma contrapartida. Ou seja, e como também se acentua na decisão apelada, “independentemente dos motivos que justificaram tal opção, o certo é que as partes sabiam e tinham a perfeita consciência que à data da celebração do contrato ainda não era possível à Ré extrair das frações cedidas qualquer rentabilidade”, o que não constituiu impedimento à fixação de um rendimento anual, tendo estabelecido uma primeira renda de valor mais baixo [até 31 de maio de 2022] e rendas seguintes de valor superior. Mais: em ordem a garantir que o investidor tinha, desde o início do contrato, assegurado o rendimento do investimento realizado, consagraram expressamente no ponto 2 da cláusula 2ª que o pagamento das referidas anuidades fixas seria devido ainda que se registasse atraso na finalização das obras, o que permite sancionar a conclusão atingida pela 1ª instância no sentido de que a vontade das partes que emerge das referidas declarações negociais foi no sentido de garantir que a apelada obtinha um rendimento anual fixo, independentemente do decurso das obras de reabilitação do empreendimento e, portanto, da sua efetiva exploração. Acresce que também o contexto conhecido em que o acordo foi negociado e celebrado retira valia ao elemento literal em que exclusivamente assenta a versão da apelante, não podendo deixar de assumir decisiva relevância a circunstância de tal ter ocorrido em pleno período pandémico, então sem fim à vista, atravessando Portugal o segundo estado de emergência. Não encontra assim suporte na realidade que então se vivenciava a alegação da recorrente no sentido de não serem expectáveis um segundo período de confinamento ou as consequências da pandemia para a economia portuguesa e mundial que, muito pelo contrário, já então se antecipavam. Impressiona, portanto, a ausência de referência expressa à pandemia Covid 19, sendo certo que facilmente poderiam as partes ter então previsto, caso fosse essa a sua vontade, suspender a obrigação da ré/apelante proceder ao pagamento de qualquer contrapartida enquanto perdurasse a situação pandémica, sentido que agora pretende ver fixado. Não o fizeram, antes tendo expressamente consignado que o pagamento previsto no ponto 2 da cláusula 1ª seria devido ainda que se verificasse atraso na conclusão das obras (cfr. o ponto 2 da cláusula 2ª), ou seja, ainda que a ré não tivesse iniciado a exploração do estabelecimento. Diverso é, pois, o âmbito de aplicação do aqui controvertido ponto 3 da cláusula 10ª, no qual se prevê a dispensa do pagamento da contrapartida acordada no caso de sobrevir evento capaz de perturbar ou inviabilizar a normal exploração do hotel, o que pressupõe, naturalmente, tal como concluiu a 1ª instância, que o mesmo se encontre em funcionamento, sentido que se impõe ao declaratário normal, colocado na posição do declaratário normal. Antes disso, e como se crê ter ficado demonstrado, independentemente dos atrasos que se registassem na reabilitação do empreendimento e a despeito da situação pandémica que então se atravessava, mantinha-se a obrigação da ré proceder ao pagamento das remunerações convencionadas, como resulta claro do n.º 2 da citada cláusula 2ª. Resta assim concluir, secundando quanto consta da sentença recorrida, que, não obstante a existência da pandemia por covid-19, estando em causa períodos em que o hotel “(…) Hotel e SPA” ainda não se encontrava em funcionamento, por não se mostrarem concluídas as obras de reabilitação do empreendimento – as quais, como resulta assente em 11, nem sequer se haviam iniciado à data em que foi instaurada a ação –, a pretensão da ré de se encontrar desobrigada de proceder ao pagamento das remunerações acordadas não encontra acolhimento na cláusula de exclusão consagrada pelas partes no ponto 3 da cláusula 10ª. Ao invés, antes se encontra expressamente prevista a obrigação de tais remunerações serem devidas nessa específica situação. Atento o exposto, e tendo sido afastada na sentença eventual aplicação do disposto no artigo 437.º do CC, questão que a apelante não suscita no recurso, são devidas as quantias peticionadas correspondentes às 1ª e 2ª anuidades. * Dos juros A apelante alega conter a sentença erro de interpretação e aplicação da cláusula relativa aos juros, dela resultando que a obrigação se pagamento dos rendimentos anuais se vencia “no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”, do que resulta que a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024. Assiste-lhe razão, ainda que o erro cometido não tenha tido interferência na decisão, uma vez que a autora contabilizou corretamente os juros peticionados, o que limitou a condenação. Refere-se na sentença recorrida que a ré se encontra em mora quanto à obrigação de pagamento das contrapartidas acordadas, sendo por isso devedora de juros moratórios calculados à taxa legal supletiva civil desde a data de vencimento de cada anuidade até efetivo e integral pagamento, nos termos dos artigos 559.º, 805.º, n.º 2, alínea a) e 806.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 08.04, os quais foram computados pela autora até 10.04.2024. E tendo sido indicada como data do vencimento da 1ª anuidade o dia 31 de março de 2022, sendo 31 de março de 2023 a data do vencimento da 2ª, apuraram-se na decisão como estando em dívida juros vencidos nos montantes de, respetivamente, € 1.226,17 e € 1.087,40, num total de € 2.313,57. Ocorre, porém, que conforme resulta do n.º 3 da cláusula 1ª antes referida, interpretação na qual as partes convergem, o vencimento de cada uma das anuidades ocorria no prazo de 90 dias do ano seguinte, pelos que os juros são devidos apenas desde 1 de Abril de 2023, no que respeita a 1ª anuidade, e 1 de Abril de 2024, no que respeita à segunda, assim se apurando a quantia de € 645,49 corretamente indicada pela autora e que a apelante foi condenada a pagar. Daí que, sem embargo se se reconhecer a existência de erro de interpretação da cláusula em apreço, seja de manter integralmente o decidido. * III. Decisão Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a sentença recorrida. As custas serão suportadas pela recorrente, que decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv.). * Sumário: (…) * Évora, 10 de Dezembro de 2025 Maria Domingas Simões Vítor Sequinho dos Santos Ana Margarida Pinheiro Leite __________________________________________________ [1] As partes terão querido escrever iminente, no sentido de que está prestes a acontecer, como resulta do contexto. [2] Diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem. [3] Cf. Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, 1, 1987, Coimbra Editora, pág. 223. [4] Maria Raquel Rei, “Da interpretação da declaração negocial do direito civil português”, págs. 153-154, acessível em http://repositorio.ul.pt/bitstream/10451/4424/1/ulsd61308_td_Maria_Rei.pdf. [5] Admitindo a lei, nos termos destas disposição legal, que “um sentido não traduzido, rudimentarmente sequer, no respetivo documento, possa valer, desde que se verifique um duplo condicionalismo: i. corresponder à vontade real e concordante das partes, mesmo no caso de real impropriedade das expressões utilizadas (…) ii. não oposição a essa validade das razões determinantes da forma do negócio” (vide Prof. Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3.ª edição atualizada, pág. 453).

Sumário

II. O artigo 236.º consagra, conforme vem sendo comummente entendido, a teoria objetivista da interpretação “em que o objetivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjetivista”: toma-se em consideração a posição concreta do declaratário real e os elementos que ele efetivamente conheceu, mas temperando-os com os elementos que uma pessoa normal, isto é, com razoável esclarecimento, zelo e sagacidade, teria conhecido, concluindo-se que o declaratário real ponderou sobre esses elementos, como ponderaria um declaratário normal.

III. Na interpretação do contrato devem ter-se em consideração todas as circunstâncias conhecidas a que um declaratário normal atenderia: os termos do negócio, as negociações prévias, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, e quaisquer outras julgadas relevantes.

IV. Tendo as partes celebrado contrato de cessão de exploração turística das frações adquiridas pela autora em empreendimento a ser explorado pela ré e previsto que seria devida remuneração ainda que as obras a que este iria ser sujeito se atrasassem, a remuneração é devida, não podendo a demandada invocar a pandemia da doença Covid 19, se o contrato foi celebrado em plena pandemia, atravessando então Portugal o 2º período de emergência, e nenhuma referência lhe foi feita.

V. Tem âmbito de aplicação diferente a cláusula em que as partes prevêem uma isenção de pagamento da retribuição acordada” no caso de “desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”, o que pressupõe naturalmente que a exploração se tenha já iniciado.

(Sumário da Relatora)

Texto Integral

Processo n.º 9721/24.1T8LSB.E1

Tribunal Judicial da Comarca de Setúbal

Instância Local de Sesimbra – Secção de Competência Genérica

I. Relatório

(…) instaurou contra “(…), Lda.”, a presente ação declarativa de condenação, a seguir a forma única do processo comum, pedindo a final a condenação da demandada no pagamento da quantia de € 41.580,00, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, que à data de 10.04.2024 liquidou em € 645,49, perfazendo o total de € 42.225,49.

Em fundamento alegou, em síntese, ter celebrado com a Ré contrato de exploração turística de duas frações que adquiriu no empreendimento turístico denominado “(…) Hotel e SPA”, mediante o pagamento por esta de um rendimento anual. Não tendo a Ré procedido ao pagamento do rendimento correspondente aos períodos compreendidos entre fevereiro de 2021 e 31 de maio de 2022, no montante de € 15.120,00, e entre 01 de junho de 2022 e 31 de maio de 2023, no valor de € 26.460,00, são tais quantias devidas, acrescidas de juros nos termos peticionados.

Citada, a ré contestou nos termos da peça apresentada em 24 de Maio de 2024 [Ref.ª 39470041] e, reconhecendo que não procedeu ao pagamento dos rendimentos ajustados, defende não serem os mesmos devidos por aplicação do ponto 3 da cláusula 10ª do contrato celebrado, atendendo ao impacto causado pela pandemia Covid-19 e conflito armado na Ucrânia, desde logo por via da inflação generalizada que provocaram, retardando a recuperação das frações e prejudicando a sua esperada exploração nos períodos em causa.

A autora respondeu à matéria da exceção, sustentando ser a mesma infundada e, acusando a contestante de litigar com má-fé, pediu a condenação desta em multa e indemnização a seu favor.

Teve lugar audiência prévia, na qual a Sra. Juíza anunciou ser sua intenção conhecer antecipadamente do mérito da causa, tendo as partes produzido alegações, conforme ficou a constar da ata respetiva.

Foi de seguida proferida sentença que, na procedência da ação, condenou “a Ré a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 [quarenta e dois mil e duzentos e vinte e cinco euros e quarenta e nove cêntimos], acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e sobre o montante de € 41.580,00 [quarenta e um mil e quinhentos e oitenta euros], e contabilizados desde 11 de abril de 2024, até efetivo e integral pagamento”, absolvendo-a do pedido de condenação como litigante de má fé.

Inconformada, apresentou a ré o presente recurso e, tendo desenvolvido na alegação os fundamentos da sua discordância com o decidido, formulou a final as seguintes conclusões:

“A. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida a 18/04/2025 com a ref.ª citius 101654268, mediante a qual o Tribunal a quo decidiu “condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 [quarenta e dois mil e duzentos e vinte e cinco euros e quarenta e nove cêntimos], acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal para dívidas civis e sobre o montante de € 41.580,00 [quarenta e um mil e quinhentos e oitenta euros], e contabilizados desde 11 de abril de 2024, até efetivo e integral pagamento.”

B. Porém, a Recorrente não se conforma com a sentença proferida e daí o presente recurso, porquanto considera que a douta decisão ora recorrida, salvo sempre o devido respeito, configura uma decisão injusta por padecer de erro na determinação da vontade real das partes vertida no Contrato de Cessão da Exploração Turística.

C. Recorrida e Recorrente celebraram “Contrato de cessão de exploração turística”, mediante o qual a Recorrente se obrigou a pagar uma determinada remuneração pela cessão à Recorrente da gestão e exploração turística de 2 frações autónomas de que é proprietária, e que se encontram inseridos no empreendimento “(…) Hotel and Spa”, o qual carecia de obras de reabilitação.

D. Atítulo de remuneração pela cessão da exploração das frações resulta da Cláusula Primeira do “Contrato de cessão de exploração turística” que:

1. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 3% (três por cento), com início após a realização da Escritura de Compra e Venda, e até Junho de 2021, o qual corresponde a € 11.635,00.

2. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 7% (sete por cento) durante trinta anos, com início a 1 de Julho 2021, o qual corresponde a € 25.060,00.

3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1. e 2. da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 dias a contar do terminus no ano civil antecedente”.

E. Por sua vez, o n.º 3 da Cláusula Décima do referido contrato estipula o seguinte:

“3. O pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado eminente[1] ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”.

F. A Recorrente não procedeu ao pagamento de qualquer rentabilidade.

G. Invocando o vencimento e não pagamento da rentabilidade de 3% e da primeira rentabilidades de 7%, a Recorrida apresentou a petição inicial que desencadeou os presentes autos, pedindo que a Recorrente fosse condenada fosse condenada a pagar à Autora a quantia de € 42.225,49 acrescida de juros de mora calculados desde 10.04.2024.

H. Em sede de contestação, veio a Recorrente pugnar pela improcedência dos autos porquanto a rentabilidade de 3% e a primeira rentabilidade de 7% respeitavam ao período da pandemia de Covid-19, e por isso não seriam devidas por aplicação do disposto na Cláusula Décima, n.º 3.

I. Foi proferida a sentença ora recorrida, que julgou procedente a ação, condenando a Recorrente ao pagamento da rentabilidade de 3% e da primeira rentabilidade de 7%, decisão com a qual não se conforma a Recorrente.

J. Relativamente à aplicação do ponto 3 da cláusula décima, entendeu o Tribunal a quo que a referida cláusula apenas seria aplicável caso o empreendimento se encontrasse em funcionamento.

K. Interpretação com a qual não se conforma a Recorrente, que a impugna, bem como os efeitos que o tribunal a quo daí pretende extrair.

L. Determina o ponto n.º 3 da cláusula décima que “O pagamento da rentabilidade Anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado eminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”.

M. A redação da cláusula não deixa margem para dúvidas: “o pagamento da rentabilidade anual do investimento não será devido no caso de desastres naturais (…)”.

N. Com a expressão “não será devido” pretenderam as partes determinar que ocorrendo alguma das situações ali elencadas que não seria exigível o pagamento das rentabilidades.

O. A referida cláusula não estabelece como condição de aplicação que o empreendimento esteja em funcionamento.

P. De todas as causas de força maior previstas apenas a última (“situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”) tem como pressuposto o funcionamento do hotel.

Q. Diferentemente, a pandemia, enquanto desastre natural, para constituir exceção ao pagamento não depende do funcionamento do hotel!

R. Todas as situações excecionais elencadas na referida cláusula são alternativas, não são ilustrativas da última, isto é, não são exemplos de situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais.

S. Se fosse essa a vontade das partes resultaria do contrato “ou outras situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais”, o que não sucede!

T. E não sucede precisamente porque são situações alternativas e independentes.

U. De outra forma, a ocorrência de qualquer uma das outras situações, mesmo no período anterior ao funcionamento do hotel, deixaria a Recorrente numa posição frágil.

V. Foi precisamente para acautelar tal hipótese que se fez constar a referida cláusula do contrato.

W. E a tal entendimento não obsta o estipulado no n.º 2 da cláusula, segundo o qual “caso exista um atraso na finalização das obras, a Entidade Gestora garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2.”

X. Pois o âmbito de aplicação de tal norma reporta-se apenas a circunstâncias de normalidade.

Y. Isto é, em circunstâncias de normalidade, ainda que ocorresse um atraso na finalização das obras, a Recorrente estaria vinculada ao pagamento.

Z. Porém, verificando-se alguma das primeiras 5 situações excecionais elencadas no ponto 3 da cláusula décima, mesmo perante um atraso na finalização das obras, não seria devido o pagamento das rentabilidades.

AA. E mais, não obsta à aplicação da cláusula décima, ponto 3, a circunstância de o contrato em lide ter sido celebrado após a declaração de existência de uma pandemia pela Organização Mundial de Saúde, e do estado de emergência pelo Governo Português, que entrou em vigor a 22 de março de 2020.

BB. Seja porque a pandemia não deixa de configurar um desastre natural por esse motivo.

CC. Mas também porquanto à data em que o contrato foi celebrado não se vislumbrava o tempo e as consequências que esta crise pandémica iria ter.

DD. Durante a crise pandémica, a realidade é que os impactos que a pandemia teve eram desconhecidos;

EE. Bem como era desconhecido o momento em que deixariam de se fazer sentir;

FF. Porém, veio a verificar-se o agravamento da pandemia através de surtos sucessivos;

GG. De tal forma que apenas em meados de 2023 seria declarado o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global.

HH. Pelo que ainda assim, se considera constituir um desastre natural.

II. Ora, estipula o artigo 236.º, n.º 1 do Código Civil que “declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”

JJ. Concretizando o n.º 1 do artigo 238.º do Código Civil que “Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”

KK. Assim, considerando que a interpretação do contrato defendida pelo tribunal recorrido não encontra qualquer reflexo no texto do contrato em lide.

LL. Não traduz a vontade real das partes, nem o sentido que um declaratário normal extraísse do contrato.

MM. Assim, deverá a referida cláusula ser interpretada no sentido de que a ocorrência de catástrofes naturais determina a inexigibilidade do pagamento de rentabilidades referente ao período de emergência de saúde pela Covid-19, por ser esta a interpretação que vai de encontro à vontade real das partes, e que melhor se reflete na letra do contrato.

NN. Pelo que, considerando que em 11 de março de 2020 a Organização Mundial de Saúde declarou a existência de uma pandemia de Covid-19, tendo declarado o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global no dia 5 de maio de 2023.

OO. E uma vez que as rentabilidades em lide se reportam ao período de fevereiro de 2021 a 31 de maio de 2023.

PP. As referidas rentabilidades respeitam ao período decorrido entre a declaração de emergência internacional de saúde pública pela OMS e a declaração de fim da pandemia, também pela OMS, pelo que, por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato, não seriam devidas.

QQ. Atento o teor da citada cláusula décima, ponto 3, integrando a pandemia do Covid-19 a noção de desastre natural, tal torna não exigível o pagamento da rentabilidade anual do investimento, pelo período decorrido entre 30/01/2020 (declaração de emergência internacional de saúde pública pela OMS) e 5/5/2023 (declaração de fim da pandemia, também pela) (factos notórios reconhecidos pelo tribunal).

RR. Pelo que se impõe revogação da sentença recorrida e substituição por outra que determine o indeferimento dos pedidos em que vem a Recorrente condenada porquanto não é exigível o pagamento das referidas rentabilidades por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato.

À cautela,

SS. Ainda que assim não se entenda, a Recorrente considera que a douta decisão ora recorrida, salvo sempre o devido respeito, configura uma decisão injusta por padecer de erro na determinação da vontade real das partes vertida no Contrato de Cessão da Exploração Turística, quanto à data de vencimento das rentabilidades.

Porquanto,

TT. Decorre do número três da cláusula primeira do Contrato de Exploração Turística (citada em D), que “Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1 e 2 da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”.

UU. Conjugados os números 1 e 3 da referida cláusula, o rendimento anual de 3% deveria ser pago até 30 de Março de 2023, pois que se venceu no prazo de 90 dias a contar do termo no ano civil antecedente, isto é, do ano de 2022.

VV. Por seu turno, o primeiro rendimento anual de 7%, referente ao período de 1 de Junho de 2022 a 31 de Maio de 2023, ter-se-ia vencido a 30 de março de 2024.

WW. Salvo melhor entendimento, esta é a única interpretação lógica e coerente da referida cláusula.

XX. Com efeito, conforme consta da epigrafe da cláusula supra mencionada, trata-se aqui de uma prestação correspondente a um rendimento.

YY. Desta forma, pressupõe que o lapso temporal de um ano a que o mesmo rendimento se reporta tenha corrido à data do pagamento, pois exceção seja feita à rentabilidade de 3%, a qual foi fixada num montante mais reduzido por pressupor a não exploração do hotel no período a que se reporta, as rentabilidades de 7% estão associada a uma exploração do empreendimento, pelo que não faria sentido que a mesma fosse paga antes do término do ano que remunera.

ZZ. A expressão “terminus do ano civil antecedente” constante do número 3 pretende reportar-se aos anos civis em causa nos números 1 e 2 da cláusula (antecedentes/anteriores ao n.º 3).

AAA. Assim, se o primeiro ano terminou em Maio de 2022 e o estipulado entre as Partes é que o pagamento será efetuado no prazo de 90 dias a contar do término do ano civil antecede, o ano civil antecedente é 2022 e o prazo de 90 dias inicia-se a partir de 1 de Janeiro de 2023. Pelo que o rendimento anual de 3% venceu a 30 de Março de 2023.

BBB. Da mesma forma, o primeiro rendimento de 7% venceu-se em Março de 2024.

CCC. Pelo que, à cautela, caso este douto tribunal venha a considerar ser devido o pagamento das rentabilidades referentes ao período da pandemia, deverá retificar a sentença recorrida quanto à interpretação da data de vencimento da rentabilidade, e considerar que a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024.

Requer a final a revogação da sentença recorrida e sua substituição por decisão que determine “a improcedência total dos autos, porquanto a rentabilidade de 3% e a primeira rentabilidade de 7%, referentes ao período de fevereiro de 2021 a maio de 2023, se reportam ao período da pandemia, não sendo exigíveis por força do ponto 3 da cláusula décima do contrato em lide”. Quando assim não for entendido, sempre deverá ser decidido que “a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024, devendo os respetivos juros moratórios ser calculados a partir destas datas”.

Assente que pelo teor das conclusões se fixa e delimita o objeto do recurso, constituem questões a decidir:

i. determinar se o tribunal errou na interpretação do n.º 3 da cláusula 10ª do contrato celebrado;

ii. determinar se o tribunal errou na interpretação e aplicação da cláusula relativa aos juros.

II. Fundamentação

De facto

São os seguintes os factos a considerar com relevância para a decisão:

1. A Ré é uma sociedade comercial que se dedica à atividade: Hotéis – apartamentos com restaurante.

2. No âmbito da sua atividade, foi concedida à Ré a Gestão e Exploração Turística do Empreendimento Turístico denominado “(…) Hotel e SPA”.

3. O “(…) Hotel e SPA” situa-se na Praia (…), freguesia de (…), concelho de Lagos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos sob o n.º (…), da freguesia de (…), inscrito na matriz urbana sob o artigo n.º (…), da mesma freguesia, correspondente à licença de ocupação de hotel emitida pela Câmara Municipal de Lagos sob o n.º (…), a 31 de Janeiro de 1967.

4. A Autora adquiriu à Sociedade “(…), Lda.”, sócia maioritária da Ré, as frações com as letras JH e JN, correspondentes aos quartos 730 e 736 do referido empreendimento turístico.

5. Em 09.01.2021, por documento escrito denominado “Contrato de cessão de exploração turística”, Autora e Ré celebraram um acordo através do qual a Autora, na qualidade de “entidade investidora”, entregou à Ré, na qualidade de “entidade gestora”, as frações autónomas adquiridas e melhor descrita em 4 para que esta procedesse à exploração turística das mesmas por um período de trinta anos, automaticamente renovável por períodos sucessivos de 10 anos, conforme consta do documento junto com a petição sob o n.º 2, cujo teor se dá, quanto ao mais, por reproduzido.

6. Mais se consignou no referido acordo, no ponto 5 dos Considerandos, que

«O empreendimento “(…) Hotel e Spa” onde se situam as frações propriedade da Entidade Investidora encontra-se em obras de reabilitação».

7. Estipularam as partes, sob a cláusula primeira, intitulada “Rendimento Anual”, o seguinte:

«1. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 3% (três por cento), com início 30 (trinta) dias após a realização da escritura, i.e., fevereiro de 2021 até 31 de Maio de 2022, o qual corresponde a € 15.120,00.

2. A Entidade Gestora compromete-se a pagar à Entidade Investidora um rendimento anual de 7%, durante trinta anos, com início em 01 de Junho 2022, o qual corresponde a € 26.460,00.

3. Os rendimentos anuais descritos nos pontos 1 e 2 da presente Cláusula serão pagos pela Entidade Gestora à Entidade Investidora, no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente».

8. As partes convencionaram uma cláusula segunda com o seguinte teor:

1. Consoante a taxa de ocupação nos primeiros 30 (trinta) anos, podem ser pagos valores extra, consoante os níveis de taxa de ocupação:

a. se a taxa de ocupação for igual ou inferior a 70%, não confere pagamento extra;

b. se a taxa de ocupação for entre 71% e 80%, o pagamento é de € 30.240,00;

c. se a taxa de ocupação for entre 81% e 90%, o pagamento é de € 34.020,00;

d. se a taxa de ocupação for superior a 91%, o pagamento é de € 37.800,00;

2. Caso exista um atraso na finalização das obras, a Entidade Gestora garante o cumprimento da Cláusula Primeira, ponto 2.

(…)

9. Estipularam ainda as partes, no número 3 da cláusula décima:

«3. O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais».

10. Até à data da instauração da presente ação, nunca a Autora recebeu da Ré qualquer pagamento relativo ao rendimento anual previsto no acordo acima descrito.

11. A obra de reabilitação do empreendimento turístico ainda não se iniciou.

12. Em 11 de março de 2020, a Organização Mundial da Saúde declarou a existência de uma pandemia de Covid-19, provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2.

13. Em 18 de Março de 2020, foi decretado o estado de emergência em todo o território nacional, com fundamento na verificação de uma situação de calamidade pública, com duração inicial às 00:00 do dia 19 de março de 2020 e cessação às 23h59m do dia 2 de abril de 2020.

14. Na sequência do decretamento do estado de emergência, ficaram parcialmente suspensos o direito de deslocação e fixação em qualquer parte do território nacional, assim como a circulação internacional.

15. O estado de emergência acima mencionado implicou:

a. O confinamento obrigatório, em estabelecimento de saúde ou no respetivo domicílio, dos doentes e dos infetados pelo Covid-19 e dos cidadãos relativamente a quem a autoridade de saúde ou outros profissionais de saúde tivessem determinado a vigilância ativa.

b. A proibição geral de os cidadãos maiores de 70 anos e de os imunodeprimidos de risco e os portadores de doença crónica considerados de risco, designadamente os hipertensos, os diabéticos, os doentes cardiovasculares, os portadores de doença respiratória crónica e os doentes oncológicos, circularem na via pública ou em espaços e vias equiparadas.

c. Um dever geral de recolhimento domiciliário para os restantes cidadãos e a proibição geral da sua circulação em espaços e vias públicas ou em espaços e vias privadas equiparadas a vias pública.

16. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23:59 do dia 2 de maio 2020, tendo sido estabelecido, entre as 00:00h do dia 9 de abril e as 24:00h do dia 13 de abril de 2020, a proibição de os cidadãos saírem do concelho de residência, salvo por motivos de saúde ou por outros motivos de urgência imperiosa.

17. De 3 de maio a 30 de maio de 2020, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, tendo sido estabelecido um levantamento gradual das medidas de confinamento no âmbito do combate à pandemia, em três fases: 4 de maio, 18 de maio e 1 de junho.

18. Mais tarde, e na sequência de novo agravamento da pandemia de Covid-19, foi declarado novo estado de emergência em todo o território nacional com fundamento em calamidade pública, entre as 00:00 do dia 9 de novembro de 2020 e as 23:59 do dia 23 de novembro de 2020, com a suspensão parcial do direito à liberdade e deslocação.

19. O estado de emergência acima mencionado implicou a proibição geral de circulação dos cidadãos na via pública entre as 23 horas e as 5 horas, bem como aos sábados e aos domingos no período compreendido entre as 13 horas e as 5 horas.

20. O estado de emergência foi sucessivamente renovado em todo o território nacional até às 23h59 do dia 30 de abril de 2021.

21. Entre as 00h00m do dia 1 de maio de 2021 e as 23h59m do dia 13 de junho de 2021, vigorou em Portugal Continental o estado de calamidade, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa e o dever cívico de recolhimento domiciliário dos restantes cidadãos.

22. Entre as 00h00m do dia 14 de junho de 2021 e as 23h59m do dia 31 de agosto de 2021, vigorou o estado de calamidade em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

23. Entre as 00hm do dia 23 de agosto de 2021 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2021, vigorou o estado de contingência em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

24. Entre as 00hm do dia 1 de outubro de 2021 e as 23h59m do dia 30 de novembro de 2021, vigorou o estado de alerta em Portugal Continental, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em situação de vigilância ativa.

25. Entre as 00h00m do dia 1 de dezembro de 2021 e as 23h59m do dia 18 de fevereiro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de contingência, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19, os infetados com SARS-CoV-2 e os cidadãos em vigilância ativa.

26. Entre as 00h00m do dia 19 de fevereiro de 2022 e as 23h59m do dia 30 de setembro de 2022, vigorou em Portugal Continental o estado de alerta, através do qual foi estabelecido um dever de confinamento obrigatório apenas para os doentes com Covid-19 e os infetados com SARS-CoV-2.

27. No dia 5 de maio de 2023, a OMS declarou o fim da emergência de saúde para a Covid-19 a nível global.

28. No primeiro período de confinamento (entre março e maio de 2020), os turistas nacionais e estrangeiros ficaram impedidos de viajar e os trabalhadores hoteleiros ficaram sujeitos, como os demais cidadãos, à obrigação de recolhimento domiciliário.

29. Em 24 de fevereiro de 2022, o presidente da República Federal da Rússia ordenou uma operação militar de invasão à Ucrânia, dando início ao conflito militar que ainda perdura aos dias de hoje.

De Direito

Da interpretação da cláusula 10.ª - ponto 3., do contrato celebrado

Não dissentem as partes na qualificação do acordo entre ambas celebrado em 9 de Janeiro de 2021 como contrato de cessão da exploração turística, nos termos do qual a demandante cedeu à ré, para que as afetasse à exploração turística, o gozo das duas unidades que adquirira no empreendimento turístico denominado (…), Hotel e SPA – frações autónomas designadas pelas letras “JH” e “JN” correspondente aos quartos 730 e 736 –, mediante o pagamento pela cessionária de uma contrapartida monetária anual, discutindo-se apenas, conforme a 1ª instância corretamente enunciou, a existência (ou não) da obrigação da Ré de proceder ao pagamento da dita remuneração anual relativa aos períodos aqui em causa.

Não oferece ainda controvérsia a afirmação de que os contratos são fontes de obrigações e, podendo as partes fixar livremente o respetivo conteúdo, dentro dos limites da lei e da boa-fé (cfr. artigos 405.º, n.º 1 e 762.º, n.º 2, do Código Civil), ficam vinculados ao cumprimento das obrigações assumidas.

No caso vertente, tendo o acordo sido celebrado por um período inicial de 30 anos, renovável por períodos sucessivos de 10 anos, a ora apelante obrigou-se a pagar à autora/apelada um rendimento anual fixo, calculado nos seguintes termos:

- Pelo período iniciado em fevereiro de 2021 até 31 de maio de 2022, um rendimento correspondente a 3%, o que totaliza o montante de € 15.120,00;

- Pelos períodos anuais subsequentes e durante trinta anos, com início em 01 de junho de 2022, um rendimento correspondente a 7%, o que totaliza o montante anual de € 26.460,00.

Tendo a autora reclamado o pagamento pela ré, ora apelante, das duas primeiras anuidades, no valor global de € 41.580,00, insiste esta última que as quantias em causa não são devidas face ao disposto no ponto 3 da Cláusula 10ª, considerando a pandemia provocada pelo vírus SARS-CoV-2, causador da doença covid-19, assim dissentindo da interpretação que da mesma foi feita na sentença apelada e que aqui cabe agora sindicar.

Impondo-se deste modo ao tribunal a tarefa de interpretar aquela estipulação, ou seja, fixar o sentido e o alcance com que a mencionada cláusula deve valer, tal convoca os critérios plasmados nos artigos 236.º a 239.º do Código Civil[2], o primeiro dos quais consagrando a teoria objetivista da interpretação “em que o objetivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjetivista”[3]: toma-se em consideração a posição concreta do declaratário real e os elementos que ele efetivamente conheceu, mas temperando-os com os elementos que uma pessoa normal, isto é, com razoável esclarecimento, zelo e sagacidade, teria conhecido, concluindo-se que o declaratário real ponderou sobre esses elementos, como ponderaria um declaratário normal.

As circunstâncias a ter em conta na interpretação são, deste modo, todas aquelas a que um declaratário normal atenderia: os termos do negócio, as negociações prévias, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, e quaisquer outras julgadas relevantes.

Estabelece contudo o n.º 2 que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida. A norma aqui consagrada, usualmente designada pelo brocardo latino “falsa demonstrativo non nocet”, significa que “em situações em que declarante e declaratário se exprimem mal e se entendem bem, apesar desse entendimento comum contrariar o uso linguístico ou o sentido normal das expressões empregues, vale o sentido pretendido pelo declarante e corretamente entendido pelo declaratário.”[4]

Resulta assim da conjugação dos n.ºs 1 e 2 do preceito em análise que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com esta que vale a declaração emitida. Todavia, estando em causa negócio formal, conforme é aqui o caso, o n.º 1 do artigo 238.º estabelece um limite ao resultado interpretativo que for obtido nos termos do precedente artigo 236.º e a declaração não poderá valer com um sentido que não tenha no texto do respetivo documento um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso (com a ressalva consagrada no n.º 2, que aqui não releva[5]). O sentido apurado tem um mínimo de correspondência no texto do documento quando se possa dizer que é um dos sentidos possíveis, ainda que com alguma imperfeição.

Voltando agora ao caso que nos ocupa, importa começar por referir que nenhum facto se apurou em ordem a poder reconstituir-se aquela que terá sido a vontade real dos declarantes, desde logo porque nada nesse sentido foi, por qualquer das partes, alegado. Deste modo, a fixação do sentido e alcance da cláusula aqui em discussão terá de partir do texto do documento e, admitindo-se embora que o sentido da declaração possa ali não se encontrar refletido de forma perfeita, nele terá de ter um mínimo de correspondência.

É o seguinte o texto da assinalada cláusula: «O pagamento da rentabilidade do investimento não será devido no caso de desastres naturais, cataclismos, agitação política grave/revolução, conflito armado iminente ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais».

Buscando fixar o seu sentido, escreveu-se na sentença recorrida resultar da leitura da mesma cláusula que não era “qualquer desastre natural, cataclismo, agitação política grave, revolução ou conflito armado iminente” que permitiria à Ré escusar-se ao pagamento das remunerações acordadas, sendo necessário que tais eventos impossibilitassem o normal funcionamento do hotel. Resultando dos autos que o empreendimento turístico não se encontrava ainda em funcionamento, uma vez que as obras de recuperação nem sequer haviam sido iniciadas, foi consequente a decisão de condenação da cessionária no respetivo pagamento. Contrapõe a apelante que nada na letra do clausulado permite a leitura feita pela 1ª instância, bastando pois a ocorrência de um dos cinco eventos discriminados no texto, nos quais se inclui a pandemia Covid-19, para que a cláusula possa ser acionada, libertando-a de uma obrigação de pagamento que nada justificaria. Cremos, porém, que não lhe assiste razão. Vejamos porquê.

Antes de mais, atentando no texto da cláusula, verifica-se ser completamente omissa quanto ao local onde se devesse registar qualquer um dos acontecimentos ali expressamente discriminados para que assumisse a relevância pressuposta para isentar a ré do pagamento da contrapartida acordada.

A apontada omissão afigura-se relevante porquanto, tendo embora presente que a economia tende, modernamente, a ser global, não é evidente que um desastre natural ou agitação política grave, ocorrendo em paragens distantes e envolvendo países com os quais Portugal não mantenha de todo, ou mantenha apenas, relações comerciais reduzidas, impacte negativa e significativamente a atividade turística do nosso país, o que se afigura bastante para afastar uma interpretação meramente literal do texto da cláusula, fazendo todo o sentido a exigência de que tais acontecimentos “impossibilitem o funcionamento do hotel em termos normais”. Ou seja, com a expressão “ou situações que impossibilitem o funcionamento do hotel em circunstâncias normais" quiseram as partes prever outras situações, para além das enunciadas, desde que, também estas, impossibilitassem o funcionamento do estabelecimento “em circunstâncias normais”. Tal é o sentido que, conforme se refere acertadamente na decisão recorrida, “qualquer pessoa atenta, medianamente instruída, sagaz e diligente, colocada na posição das partes” retiraria da dita cláusula, desenhada “como uma “válvula de escape”atribuída à entidade gestora (neste caso, à Ré), que a desobriga de proceder ao pagamento do rendimento anual em caso de ocorrência de situações extraordinárias e imprevisíveis que impedissem o normal funcionamento do hotel, isto é, de retirar das frações cedidas o rendimento expectável por incapacidade de alojar hóspedes”, cfr. artigo 236.º, n.º 1, do Código Civil”.

De outro lado, admitindo embora que o teor literal do texto da estipulação comporta também o sentido preconizado pela demandada, retirando a tal elemento, neste esforço interpretativo, valor decisivo, há que recorrer ao contrato – conteúdo e fins do mesmo – em que foi, por vontade dos outorgantes, incluída tal cláusula, fazendo apelo à sua função e incidência na economia global do acordo celebrado, à luz dos fins visados por este, caminho apontado pelo mesmo artigo 236.º. E apelando a este elemento interpretativo, assume incontornável relevância o evidente intento de garantir ao contraente investidor um rendimento, o que favorece a interpretação feita na sentença recorrida.

Resulta dos factos apurados que está em causa um contrato de longa duração (30 anos, renovável por períodos de 10 anos), através do qual a autora, ora apelada, cedeu à Ré e aqui apelante o uso de duas frações que adquiriu no “(…) Hotel e SPA” para exploração turística dos mesmos, obrigando-se esta, em contrapartida, a pagar àquela um rendimento anual fixo (previsto na cláusula 1ª e que aqui se discute) e uma rentabilidade anual variável, dependendo da ocupação efetiva do hotel (prevista na cláusula 2ª).

Decorre ainda claramente do acordo celebrado que o mesmo iniciou a sua vigência em momento em que o empreendimento turístico não se encontrava em funcionamento (cfr. o ponto 5º dos Considerandos, transcrito em 6 dos factos assentes), prevendo as partes, ainda assim, o pagamento pela ré de uma contrapartida. Ou seja, e como também se acentua na decisão apelada, “independentemente dos motivos que justificaram tal opção, o certo é que as partes sabiam e tinham a perfeita consciência que à data da celebração do contrato ainda não era possível à Ré extrair das frações cedidas qualquer rentabilidade”, o que não constituiu impedimento à fixação de um rendimento anual, tendo estabelecido uma primeira renda de valor mais baixo [até 31 de maio de 2022] e rendas seguintes de valor superior. Mais: em ordem a garantir que o investidor tinha, desde o início do contrato, assegurado o rendimento do investimento realizado, consagraram expressamente no ponto 2 da cláusula 2ª que o pagamento das referidas anuidades fixas seria devido ainda que se registasse atraso na finalização das obras, o que permite sancionar a conclusão atingida pela 1ª instância no sentido de que a vontade das partes que emerge das referidas declarações negociais foi no sentido de garantir que a apelada obtinha um rendimento anual fixo, independentemente do decurso das obras de reabilitação do empreendimento e, portanto, da sua efetiva exploração.

Acresce que também o contexto conhecido em que o acordo foi negociado e celebrado retira valia ao elemento literal em que exclusivamente assenta a versão da apelante, não podendo deixar de assumir decisiva relevância a circunstância de tal ter ocorrido em pleno período pandémico, então sem fim à vista, atravessando Portugal o segundo estado de emergência. Não encontra assim suporte na realidade que então se vivenciava a alegação da recorrente no sentido de não serem expectáveis um segundo período de confinamento ou as consequências da pandemia para a economia portuguesa e mundial que, muito pelo contrário, já então se antecipavam. Impressiona, portanto, a ausência de referência expressa à pandemia Covid 19, sendo certo que facilmente poderiam as partes ter então previsto, caso fosse essa a sua vontade, suspender a obrigação da ré/apelante proceder ao pagamento de qualquer contrapartida enquanto perdurasse a situação pandémica, sentido que agora pretende ver fixado. Não o fizeram, antes tendo expressamente consignado que o pagamento previsto no ponto 2 da cláusula 1ª seria devido ainda que se verificasse atraso na conclusão das obras (cfr. o ponto 2 da cláusula 2ª), ou seja, ainda que a ré não tivesse iniciado a exploração do estabelecimento. Diverso é, pois, o âmbito de aplicação do aqui controvertido ponto 3 da cláusula 10ª, no qual se prevê a dispensa do pagamento da contrapartida acordada no caso de sobrevir evento capaz de perturbar ou inviabilizar a normal exploração do hotel, o que pressupõe, naturalmente, tal como concluiu a 1ª instância, que o mesmo se encontre em funcionamento, sentido que se impõe ao declaratário normal, colocado na posição do declaratário normal. Antes disso, e como se crê ter ficado demonstrado, independentemente dos atrasos que se registassem na reabilitação do empreendimento e a despeito da situação pandémica que então se atravessava, mantinha-se a obrigação da ré proceder ao pagamento das remunerações convencionadas, como resulta claro do n.º 2 da citada cláusula 2ª.

Resta assim concluir, secundando quanto consta da sentença recorrida, que, não obstante a existência da pandemia por covid-19, estando em causa períodos em que o hotel “(…) Hotel e SPA” ainda não se encontrava em funcionamento, por não se mostrarem concluídas as obras de reabilitação do empreendimento – as quais, como resulta assente em 11, nem sequer se haviam iniciado à data em que foi instaurada a ação –, a pretensão da ré de se encontrar desobrigada de proceder ao pagamento das remunerações acordadas não encontra acolhimento na cláusula de exclusão consagrada pelas partes no ponto 3 da cláusula 10ª. Ao invés, antes se encontra expressamente prevista a obrigação de tais remunerações serem devidas nessa específica situação.

Atento o exposto, e tendo sido afastada na sentença eventual aplicação do disposto no artigo 437.º do CC, questão que a apelante não suscita no recurso, são devidas as quantias peticionadas correspondentes às 1ª e 2ª anuidades.

Dos juros

A apelante alega conter a sentença erro de interpretação e aplicação da cláusula relativa aos juros, dela resultando que a obrigação se pagamento dos rendimentos anuais se vencia “no prazo de 90 (noventa) dias a contar do terminus no ano civil antecedente”, do que resulta que a rentabilidade de 3% se teria vencido em 30/03/2023, e a primeira e segunda rentabilidade de 7% se terão vencido em 30/03/2024. Assiste-lhe razão, ainda que o erro cometido não tenha tido interferência na decisão, uma vez que a autora contabilizou corretamente os juros peticionados, o que limitou a condenação.

Refere-se na sentença recorrida que a ré se encontra em mora quanto à obrigação de pagamento das contrapartidas acordadas, sendo por isso devedora de juros moratórios calculados à taxa legal supletiva civil desde a data de vencimento de cada anuidade até efetivo e integral pagamento, nos termos dos artigos 559.º, 805.º, n.º 2, alínea a) e 806.º do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 08.04, os quais foram computados pela autora até 10.04.2024. E tendo sido indicada como data do vencimento da 1ª anuidade o dia 31 de março de 2022, sendo 31 de março de 2023 a data do vencimento da 2ª, apuraram-se na decisão como estando em dívida juros vencidos nos montantes de, respetivamente, € 1.226,17 e € 1.087,40, num total de € 2.313,57. Ocorre, porém, que conforme resulta do n.º 3 da cláusula 1ª antes referida, interpretação na qual as partes convergem, o vencimento de cada uma das anuidades ocorria no prazo de 90 dias do ano seguinte, pelos que os juros são devidos apenas desde 1 de Abril de 2023, no que respeita a 1ª anuidade, e 1 de Abril de 2024, no que respeita à segunda, assim se apurando a quantia de € 645,49 corretamente indicada pela autora e que a apelante foi condenada a pagar. Daí que, sem embargo se se reconhecer a existência de erro de interpretação da cláusula em apreço, seja de manter integralmente o decidido.

III. Decisão

Acordam os juízes da 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar improcedente o recurso, mantendo a sentença recorrida.

As custas serão suportadas pela recorrente, que decaiu (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPCiv.).

Sumário: (…)

Évora, 10 de Dezembro de 2025

Maria Domingas Simões

Vítor Sequinho dos Santos

Ana Margarida Pinheiro Leite

[1] As partes terão querido escrever iminente, no sentido de que está prestes a acontecer, como resulta do contexto.

[2] Diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem menção da sua origem.

[3] Cf. Antunes Varela e Pires de Lima, Código Civil Anotado, 1, 1987, Coimbra Editora, pág. 223.

[4] Maria Raquel Rei, “Da interpretação da declaração negocial do direito civil português”, págs. 153-154, acessível em http://repositorio.ul.pt/bitstream/10451/4424/1/ulsd61308_td_Maria_Rei.pdf.

[5] Admitindo a lei, nos termos destas disposição legal, que “um sentido não traduzido, rudimentarmente sequer, no respetivo documento, possa valer, desde que se verifique um duplo condicionalismo: i. corresponder à vontade real e concordante das partes, mesmo no caso de real impropriedade das expressões utilizadas (…) ii. não oposição a essa validade das razões determinantes da forma do negócio” (vide Prof. Mota Pinto, “Teoria Geral do Direito Civil”, 3.ª edição atualizada, pág. 453).

Sumário

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Sumário

Texto Integral

I. Relatório

II. Fundamentação

III. Decisão