Quem foi o relator do acórdão 6413/23.2T8PRT.P1?

O relator foi João Diogo Rodrigues, no Tribunal da Relação do Porto.

Quando foi proferido o acórdão 6413/23.2T8PRT.P1?

O acórdão foi proferido em 11 de dezembro de 2024.

6413/23.2T8PRT.P1

Sumário

Não havendo consenso entre o senhorio e o arrendatário sobre a transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) e a atualização da renda, o arrendatário não fica impedido de ulteriormente e, designadamente, no âmbito de um processo judicial em que essas matérias se discutam, de invocar factualidade que não alegou na primeira resposta à comunicação que o senhorio lhe dirigiu no sentido de operar aquelas modificações.

Texto

Processo n.º 6413/23.2T8PRT.P1 * Sumário: ……………………………… ……………………………… ……………………………… * Relator: João Diogo Rodrigues; Adjuntas: Anabela Andrade Miranda; Raquel Lima. Acordam no Tribunal da Relação do Porto, I- Relatório 1- A..., Ldª, instaurou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra o Grupo ..., alegando, em breve síntese, que, sendo dona de um prédio que identifica e que foi arrendado ao R. antes de 05/10/1995, comunicou-lhe, em 06/04/2022, que o contrato de arrendamento iria transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como o valor da renda atualizado, comunicação a que o R. respondeu, mas não em termos que sejam passíveis de impedir aquela transição. Por esse motivo e porque os fundamentos ulteriormente invocados pelo R. também não obstam a essa transição, pede, para além do seu reconhecimento como proprietária do dito prédio, que se declare ainda que a sua relação contratual com o R. transitou para o NRAU em 01/07/2022; que desde essa data passou a vigorar um contrato de arrendamento não habitacional, a termo certo e pelo período de cinco anos; e que o contrato não se renovará no seu termo, que se verificará em 30/06/2027 (conforme comunicou ao R. em 30/03/2023). 2- Contra esta pretensão manifestou-se o R., uma vez que a aludida comunicação da A. foi acompanhada de uma certidão matricial que não corresponde ao objeto locado, nem traduz o seu valor patrimonial, pelo que essa comunicação é ineficaz. Nessa medida, esta ação só pode ser julgada improcedente, o que pede. 3- A A. respondeu sustentando o contrário; ou seja, que a certidão matricial enviada ao R. aquando da comunicação da intenção de transição do contrato para o NRAU corresponde, efetivamente, ao locado, sendo que o R. procedeu a obras que o alteraram, motivo pelo qual poderá não existir total coincidência entre a descrição do imóvel constante da certidão e o edificado atualmente existente. 4- Instruída e julgada a causa, foi proferida sentença que julgou a presente ação improcedente e absolveu o R. do pedido. 5- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões: “1. A Recorrente não pode concordar com a Sentença proferida pelo douto Tribunal a quo em 24/04/2024, que julgou a ação improcedente e, em consequência, absolveu o Recorrido dos pedidos formulados por aquela, bem como com a fundamentação que lhe subjaz. 2. Em suma, consta da Sentença em crise que a Recorrente peticionou que fosse declarado que o contrato de arrendamento não se renovaria em 30/06/2027, em virtude da oposição à renovação que havia sido comunicada ao Recorrido, contrato esse de arrendamento que havia passado a estar sujeito ao N.R.A.U. na sequência de comunicação efetuada pela Recorrente junto do mesmo. 3. Mais ali se referia que importaria averiguar se o contrato de arrendamento em causa havia transitado para o N.R.A.U. em 01/07/2022, apurando-se, para esse efeito “se a comunicação dessa intenção de transição ao R. foi devidamente efetuada, designadamente, no que concerne à regularidade da certidão matricial nessa ocasião remetida ao R..”, consideração com a qual a Recorrente desde logo não se conforma. 4. Antes de mais porque, entende a Recorrente que não era no âmbito dos autos, nem ao tempo dos mesmos, o momento oportuno para se analisar a “regularidade da certidão matricial” remetida ao Recorrido com a comunicação do art. 30.º do N.R.A.U., pelo que era totalmente extemporânea a invocação aí pelo Recorrido, dessa alegada irregularidade na informação matricial. 5. E, por outro lado, porque entende a Recorrente, que não seria o Tribunal quem teria legitimidade para receber a invocação dessa alegada irregularidade, já que o procedimento adequado para o arrendatário num contrato de arrendamento reclamar de eventuais incorreções da informação matricial do locado está previsto na lei, designadamente no N.R.A.U. com remissão para o C.I.M.I.. Vejamos, 6. A Recorrente remeteu ao Recorrido em 06/04/2022 a comunicação escrita prevista no art. 30.º do N.R.A.U. (doc. n.º 5 da Petição Inicial) comunicando-lhe a sua intenção de que o referido contrato de arrendamento em vigor entre as partes transitasse para regime do N.R.A.U. (facto provado n.º 5), comunicação essa que foi recebida em 08/04/2022, conforme facto provado n.º 10 da douta Sentença, sendo que ali propunha a atualização do valor da renda, observando os preceitos legais aplicáveis quanto ao cálculo desse montante (facto provado n.º 7 da douta Sentença). 7. A referida comunicação, prevista e regulada na lei aplicável, dá início a um processo negocial obrigatório do qual resulta, em princípio, um novo contrato. 8. A Recorrente observou todos os requisitos previstos na lei para a mencionada comunicação, entre eles, a indicação do valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (C.I.M.I.), constante da caderneta predial urbana, o envio de cópia da caderneta predial urbana relativa ao imóvel objeto de arrendamento, e, ainda (mas não só) que o prazo de resposta é de 30 dias. 9. Constitui o facto provado n.º 8 da Sentença que, à comunicação remetida pela Recorrente “foi anexada a certidão matricial relativa ao imóvel descrito sob o art. ....”, pelo que, com a comunicação em causa o Recorrido, a entender que havia alguma irregularidade relativamente à caderneta matricial ficou imediatamente em condições de reclamar da (alegada) “incorreção” na informação matricial que entendesse existir. 10. Para tanto, teria de utilizar os mecanismos previstos na lei, especificamente, o do n.º 6 do art. 31.º do N.R.A.U., isto é demonstrando essa alegada irregularidade junto do serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias a contar do recebimento da mencionada comunicação, o que o Recorrido não fez. 11. Mesmo que o Recorrido tivesse entendido existir alguma irregularidade e tivesse reclamado junto do serviço de finanças competente, tal procedimento não suspenderia o processo de atualização de renda, apenas em caso de determinação uma diminuição do valor da mesma haveria lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que teria sido devida a renda atualizada (n.º 7 do art. 31.º do N.R.A.U.). 12. A este propósito vide o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12/10/2023 onde pode ler-se: “I. A comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato. II. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa.”. 13. O Recorrido, em 20/04/2022, antes do fim do prazo de 30 dias previsto na lei e que lhe havia sido comunicado, respondeu à Recorrente (facto provado n.º 11 da Sentença), manifestando a sua oposição à transição do contrato pretendida pela Recorrente. E fê-lo invocando, tão somente, aos seguintes fundamentos: tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à actividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua actividade económica ser inferior a € 2.000.000,00; quanto ao valor da renda proposto, alegou ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em € 150,00/mês.”. Para tanto, o Recorrido anexou à sua resposta: cópia simples de Escritura pública respeitante à sua constituição como Associação de direito privado sem fins lucrativos e publicação da mesma no Diário da República; cópia de Declaração, datada de 2014, na qual o Presidente da Junta atesta que a Associação “é uma colectividade com interesse para os seus associados”; comprovativo de IES relativo a 2020.” (facto provado n.º 12 da Sentença). 14. Analisados pela Recorrente os fundamentos e documentos invocados pelo Recorrido, aquela entendeu que os mesmos não se verificavam, pelo que, nessa sequência, em 13/05/2024 enviou comunicação escrita ao Recorrido (facto provado n.º 14 da Sentença), onde em suma explicitava as razões que a tinham levado a não considerar os motivos invocados pelo Recorrido para se opor à transição. 15. Assim, com o envio da referida comunicação pela Recorrente, concluía-se que haviam sido dados por terminados os contactos negociais para efeitos de transição do contrato de arrendamento em vigor para o N.R.A.U e atualização do valor da renda, estando, assim, terminado o processo negocial que tinha vigorado entre as partes. 16. Assim, entende a Recorrente que o Tribunal a quo não podia, na Sentença proferida, ter obviado a três conclusões que resultam diretamente dos factos dados como provados. 17. Em primeiro lugar, que o prazo de 30 dias previsto na lei para que o Recorrido, viesse invocar os fundamentos para se opor à mencionada transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U., havia-se iniciado em 08/04/2022, e terminado em 08/05/2022; 18. Em segundo, que os fundamentos invocados pelo Recorrido dentro do prazo legal de 30 dias de que o mesmo dispunha para se opor à transição pretendida pela Recorrente, balizaram-se nos dois factos alegados pelo Recorrido de que considerava tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos que se dedicava à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada e, ainda, de que considerava tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo n.º 5 do artigo 51.º do N.R.A.U., por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a € 2.000.000,00. 19. E por último, que com a carta remetida pela Recorrente ao Recorrido em 13/05/2022, onde aquela comunicava ao arrendatário que entendia não se verificarem os fundamentos por si alegados para se opor à referida transição, se concluía indubitavelmente que o processo negocial tendente à celebração de um novo contrato no âmbito da transição para o N.R.A.U., havia já terminado, pelo que não poderia haver lugar à nova invocação de alegados fundamentos adicionais para obstaculizar a pretendida transição do contrato. 20. Acresce que, consta da Sentença em crise (facto provado n.º 15) que “O R. enviou à A., em 18-5-2022, a carta junta à petição como doc. nº 8, alegando, para fundamentar a não transição do contrato, que a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado e que a mesma “não estava conforme a realidade, pois a descrição do espaço de que somos inquilinos não corresponde a “casa de um pavimento e fachada norte, tendo seis divisões, quintal e uma dependência ampla””. 21. Ora, crê a Recorrente, com o devido respeito, que o Tribunal a quo não deveria ter analisado esta comunicação como se tratando de mais uma oportunidade de o Recorrido se vir opor à transição do contrato com um fundamento totalmente novo (e, no entendimento da Recorrente, inválido). Isto porque, 22. Esta comunicação foi remetida à Recorrente em 18/05/2022, isto é 10 dias, note-se, após o termo do prazo legal de 30 dias que aquele tinha para se opor à dita transição, com a indicação de quais os fundamentos - concretos e definitivos - para justificar essa oposição, prazo esse que havia terminado em 08/05/2022. 23. A mesma poderá e deverá ser antes interpretada como uma tentativa obstinada de, recorrendo a uma motivação totalmente nova (que a caderneta predial que havia sido remetida com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado), uma vez mais, opor-se à referida transição. 24. Mesmo que se entendesse que cabia ao Tribunal a quo analisar se a caderneta matricial remetida pela Recorrente ao Recorrido na comunicação enviada nos termos do art. 30.º do N.R.A.U., correspondia ou não ao local arrendado, a resposta a essa questão está no facto dado como provado pelo Meritíssimo Juiz n.º 19, onde este julga provado que “O imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....”. 25. Sendo de atentar que o Recorrido alega na comunicação de 18/05/2022 é que “a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado”, facto assim esclarecido pelo douto Tribunal quando dá como provado que o imóvel do locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ..., artigo esse de cuja respetiva caderneta a Recorrente anexou à comunicação e ainda, quando na fundamentação de facto, se repete que “Assim, dúvidas inexistem, tal como consta do “facto provado” nº 19, que o locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....”. 26. Aqui chegados, salienta-se que o n.º 1 do artigo 31.º do N.R.A.U. é claro quanto ao prazo de resposta do arrendatário (“1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.”). 27. Significa isto, antes de mais, que o prazo de resposta do Recorrido com a expressa invocação de todos os fundamentos concretos com base nos quais se opunha à transição do contrato de arrendamento em vigor para o N.R.A.U., terminou em 08/05/2022, isto é, 30 dias apos a receção da comunicação enviada pela Recorrente nos termos do art. 30.º do mesmo diploma, receção essa que havia ocorrido em 08/04/2022 como resulta provado da douta Sentença. 28. Em segundo lugar, deve atentar-se no n.º 6 do artigo 31.º do N.R.A.U. onde se lê: “O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.”. 29. De onde resulta que o prazo legal previsto para que o arrendatário reclame de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado é o de 30 dias, e não outro, e, ainda, que, no caso de um arrendatário detetar e pretender invocar alguma incorreção na inscrição matricial do locado, que tenha concluído após análise da cópia da caderneta matricial que lhe foi remetida pelo senhorio, o procedimento legal, para o fazer é o que consta no artigo 130.º do CIMI e tem de ser despoletado junto do serviço de finanças competente. 30. Pelo que dúvidas não há de que a única via para reclamar essa (alegada) incorreção é junto da Autoridade Tributária, e não do senhorio, através do referido procedimento, acrescentando-se no n.º 7 do mesmo preceito legal que “A reclamação referida no número anterior não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.”. 31. Daqui se conclui que, não tendo colhido os seus fundamentos para se opor à transição, o arrendatário, aqui Recorrido, não podia recorrer ao envio de uma nova comunicação à senhoria, a aqui Recorrente, remetida após o termo do prazo legal para o efeito, e “encapotada” para aparentar constituir mais um fundamento para a oposição à transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U.. 32. Tanto mais que estava esgotado o prazo do Recorrido para invocar essa alegada incorreção, que sempre teria, note-se, de ter sido reclamada em devido tempo, tudo nos termos legais aplicáveis. 33. Não seria, assim, razoável aceitar que num processo negocial previsto e planeado na legislação vigente com precisão e composto essencialmente por três comunicações -, a primeira por parte do senhorio, a segunda, na resposta do arrendatário e uma terceira nessa sequência, novamente pelo senhorio -, o arrendatário, pudesse vir, fora do prazo, e com total desrespeito pelo mecanismo adequado, sucessivamente invocar novos alegados (mas inválidos) fundamentos para se opor à transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U.. Tal seria esvaziar o mecanismo legal criado no artigo 30.º do N.R.A.U. da sua segurança e certeza jurídica, bem como da sua utilidade, para efeitos de se observar um processo negocial tendente à transição do contrato e a atualização da renda pelo senhorio. 34. Veja-se que, na Sentença em crise, o Meritíssimo Juiz a quo enquadrou corretamente a questão da alegada incorreção invocada pelo Recorrido, quando referiu, na, sua fundamentação de direito, que “É verdade que, nos termos do art.º 31º nº 6 do NRAU, aplicável ao caso em apreço por força do art. 51º, nº 7, o arrendatário, recebida tal comunicação – e a certidão matricial a ela anexa - poderia reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.”. Contudo, mal andou o mesmo quando, logo de seguida, vem dizer que “Porém, tal faculdade não gerará a atenuação do apontado grau de exigência que a lei impõe ao senhorio quando inicia o procedimento de transição do contrato.”, parecendo ter tentado obviar à questão de fundo que é a da não utilização pelo Recorrido nem do mecanismo legal adequado e a não observância do prazo que a lei lhe impõe para o fazer. 35. Não se concede que o Tribunal recorrido refere que “(…) é irrelevante que o R., na resposta à comunicação da A. que lhe transmitiu a intenção de transição, não tenha invocado a apontada desconformidade da certidão matricial relativamente ao edificado existente (conforme decorre do “facto provado” nº 11)”, recorrendo (indevidamente, a nosso ver), para suportar essa consideração por si tecida, ao teor do Acórdão do T. da Relação de Guimarães de 9-6-2020, onde se defende que “não pode ser imputável à parte que quer prevalecer-se da ineficácia da comunicação a culpa pelo desrespeito pelas regras legais relativas às formalidades e aos destinatários da referida comunicação, não se revelando assim admissível que estes fiquem inibidos de invocar tal excepção em sede de contestação pela simples circunstância de não o terem feito anteriormente.”. Isto porque, 36. A situação prevista no citado Acórdão, é totalmente distinta do caso sub judice, já que, o caso do Acórdão versava sobre: “II- No caso de o arrendamento ter por objeto a casa de morada de família, as comunicações referentes à transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 10.º, n.º 2, al. a), 12.º, n.º1, e 30.º, devem ser sempre dirigidas a cada um dos cônjuges, separadamente. III- Não atua com abuso do direito, designadamente na modalidade de suppressio, a ré que pretende prevalecer-se da ineficácia da comunicação prevista no artigo 12.º, n.º 1, do NRAU, com referência à carta que constitui iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, por ter sido enviada uma única carta dirigida a ambos os cônjuges, apesar de ter rececionado a carta dirigida a si e ao seu marido e de não ter respondido à mesma.”. 37. Não pode, por isso, a Recorrente aceitar que seja invocada uma decisão jurisprudencial cuja motivação em nada se assemelha à do caso dos presentes autos, para fundamentar a decisão que proferida sobre uma factualidade totalmente distinta, para tanto transcrevendo-se apenas uma parte do dito acórdão, tão genérica que, sem consultar o documento completo, dela não se poderia retirar qualquer conclusão sobre a pertinência da sua invocação e sobretudo sobre a sua eventual aplicabilidade ao caso concreto dos presentes autos, pelo que, também aqui, mal andou o Tribunal a quo ao fundamentar como fundamentou a decisão que deveria ter sido produzida em sentido diverso. 38. Mais, se se esquecer por momentos que a invocação de uma alegada incorreção na caderneta matricial em relação ao locado não ser fundamento para o arrendatário se opor à transição, o certo é que o Recorrido veio levantar a questão da alegada não correspondência da caderneta matricial com o locado (entretanto esclarecida no facto provado n.º 19), 40 dias após a comunicação que lhe permitiu ter conhecimento do teor da caderneta matricial, e portanto 10 dias após o termo do prazo para invocar fundamentos para se opor à pretendida transição. 39. Ora, estaria a senhoria obrigada a considerar e analisar quaisquer fundamentos de que o arrendatário viesse sucessivamente a lançar mão, na sequência do(s) anterior(es) não terem colhido junto da senhoria, quer fossem apresentados 40 dias, 4 ou 6 meses após o termo do prazo legal para o efeito? 40. Parece-nos que a resposta deve ser perentoriamente não, pois o senhorio não pode ser continuamente colocado numa posição em que o arrendatário possa continuamente ir “atirando o barro à parede“ com a invocação de novos e sucessivos fundamentos, alguns deles ao arrepio da lei aplicável, tudo isso visando unicamente obstaculizar a transição do seu contrato de arrendamento para o N.R.A.U, que é, um direito legalmente previsto que assiste ao senhorio. 41. Por outro lado, no sentido pugnado pela Recorrente, veja-se o Acórdão do T. da Relação de Lisboa de 03/02/2022, onde se defende que “A consequência da não invocação pelo arrendatário, na resposta à comunicação do senhorio da intenção de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, das circunstâncias previstas do n.º 4 do art. 31º do NRAU é a preclusão da faculdade de impedir ou deferir a transição para o NRAU.”. Note-se que, embora o caso do mencionado acórdão se reporte à não invocação pelo arrendatário desses autos das circunstâncias previstas no n.º 4 do mesmo preceito legal do artigo 31.º do N.R.A.U., é entendimento da Recorrente que, por um argumento de maioria de razão, o legislador pretendeu aplicar a mesma consequência à não invocação pelo arrendatário, dentro do prazo de 30 dias, dos fundamentos legais, válidos e concretos que estavam à sua disposição para fundamentar a oposição à transição pretendida pela Recorrente. Caso contrário nenhuma sanção resultaria da lei para a não observância do prazo de 30 dias pelo arrendatário para invocar a fundamentação que lhe permitisse opor-se à transição. 42. Pelo que parece claro que a intenção do legislador foi uma: incumprido o prazo legal de 30 dias pelo arrendatário para invocar a fundamentação que lhe permitisse opor-se à transição do seu contrato de arrendamento para o N.R.A.U., tal levará à preclusão da sua faculdade de impedir ou deferir a transição do mesmo, o que deveria ter ocorrido in casu e, bem assim, ter resultado da Sentença proferida pelo meritíssimo Juiz. 43. Face ao exposto, mal andou o Tribunal a quo quando julgou improcedente a ação e absolveu o Recorrido dos pedidos formulados pela Recorrente, com fundamento na alegada irregularidade da caderneta matricial, estando até tal decisão, crê a Recorrente, em colisão com o facto que havia dado como provado sob o n.º 19, e que veio confirmar que ao imóvel do locado corresponde o artigo matricial ..., titulado pela caderneta junta pela Recorrente. 44. Entende a Recorrente que não cabia ao Tribunal recorrido analisar a regularidade ou irregularidade da caderneta matricial pois que no n.º 6 do art. 31.º do N.R.A.U. prevê-se que entendendo o arrendatário que existe alguma incorreção na caderneta matricial remetida pelo senhorio, deverá, no prazo de 30 dias previsto para se opor à comunicação em causa, perante o serviço de finanças competente, reclamar dessa eventual incorreção nos termos do disposto no artigo 130.º do C.I.M.I., sendo que tal ato não suspende a atualização da renda. Assim, dúvidas não restam que era este o procedimento ao qual o Recorrido deveria ter lançado mão, e não o fez. 45. Face ao exposto, não se conformando a Recorrente com a decisão proferida nos termos em que o foi, a argumentação supra exposta fundamenta o presente recurso da decisão em crise”. 6- O R. respondeu pugnando pela confirmação do julgado. 7- Recebido o recurso nesta instância e preparada a deliberação, importa tomá-la. * II- Mérito do recurso A- Definição do seu objeto O objeto dos recursos, como é sabido, é delimitado em regra e ressalvadas, designadamente, as questões de conhecimento oficioso pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608.º n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)]. Assim, observando este critério, cinge-se o objeto deste recurso, fundamentalmente, a saber se, não tendo o R. discordado do valor do locado e dos pressupostos a partir dos quais o mesmo foi obtido, na primeira resposta que endereçou à A., estava impedido de o fazer ulteriormente, bem como o Tribunal de deles conhecer. * B- Fundamentação de facto B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos: 1- Encontra-se registada a favor da A., desde 13-6-2019, a aquisição do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... – ..., e inscrito na matriz predial sob os arts. ...-urbano e ...-urbano. 2- Por documento junto como doc. nº 1 à petição, a A., em 13-6-2019, declarou comprar, e AA e outros declararam vender-lhe, o referido prédio. 3- Aquando da aquisição do referido prédio pela Autora, este encontrava-se já parcialmente ocupado pelo Réu, sendo o mesmo arrendatário do edifício que tem entrada pela Rua ..., desde data não concretamente apurada, mas anterior ao início de vigência do DL 257/95, de 30/9. 4- Após a referida aquisição, o Réu passou a efetuar o pagamento da renda à aqui Autora, à razão mensal de 100,00€. 5- Em 6-4-2022, a Autora enviou ao R. a carta registada, com “AR”, junta como doc. nº 5 à petição, na qual manifestou a sua intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. 6- Nessa carta, a A. propôs ao R. que o contrato passasse a ser considerado de prazo certo e com a duração de 5 anos. 7- Mais propôs a A. ao R. que a renda passasse para 208,28€ mensais, tendo a referida quantia por base o valor do locado constante da respetiva caderneta predial urbana. 8- A tal carta foi anexada a certidão matricial relativa ao imóvel descrito sob o art. .... 9- Consta da certidão matricial relativa ao art. 867º que o prédio aí descrito, situado na Rua ..., corresponde a “casa de 1 pavimento e fachada norte, tendo 6 divisões, quintal e uma dependência ampla”. 10- A referida carta foi recebida pela Ré em 8-4-2022. 11- O R. respondeu à A. por carta datada de 20-4-2022, junta à petição como doc. nº 6, na qual manifestou oposição à transição do contrato pretendida pela Autora, apresentando os seguintes motivos: - Tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; - Tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a 2.000.000,00€; - Quanto ao valor da renda proposto, alegou ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em 150,00€/mês. 12- Para comprovação das circunstâncias invocadas, o Réu enviou à A. com essa carta, dos seguintes documentos: - Cópia simples de Escritura pública respeitante à sua constituição como Associação de direito privado sem fins lucrativos e publicação da mesma no Diário da República; - Cópia de Declaração, datada de 2014, na qual o Presidente da Junta atesta que a Associação “é uma colectividade com interesse para os seus associados”; e - Comprovativo de IES relativo a 2020. 13- Não obstante os fundamentos invocados pelo Réu, este decidiu, ainda assim, a partir da data indicada pela Autora, proceder ao pagamento da renda de acordo como novo valor que lhe fora comunicado, à razão de 208,28€ mensais. 14- Em 13-5-2022, a A. remeteu ao R. a carta junta como doc. nº 7 à petição, na qual lhe transmitiu que considerava efetivada, a partir de 1-7-2022, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, passando o mesmo a ter a duração de 5 anos, com a renda mensal de 208,28€, mais explicitando as razões que a levaram a não considerar os motivos invocados pelo R. na sua carta de oposição. 15- O R. enviou à A., em 18-5-2022, a carta junta à petição como doc. nº 8, alegando, para fundamentar a não transição do contrato, que a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado e que a mesma “não estava conforme a realidade, pois a descrição do espaço de que somos inquilinos não corresponde a “casa de um pavimento e fachada norte, tendo seis divisões, quintal e uma dependência ampla””. 16- Mais afirmou o Réu na referida carta que, não obstante não aceitar a transição do contrato, iria, “à cautela”, passar a pagar a renda pelo valor de 208,28€ a partir de 1-7-2022. 17- Em 30-5-2022, a A. enviou ao R. a carta junta à petição como doc. 9, na qual lhe comunicou que não aceitava as razões invocadas para justificar a não transição do contrato. 18- Em 30-3-2023, a A. enviou ao R. a carta junta à petição como doc. nº 11, pela qual lhe comunicou que se opunha à renovação do contrato no termo do seu prazo, “pelo que (…) o mesmo cessará os seus efeitos em 30-6-2027”. 19- O imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. .... 20- O imóvel locado situa-se na Rua ..., com entrada pelo nº .... 21- No imóvel referente ao locado existe, após a porta de entrada, um corredor, sendo que, à esquerda desse corredor, situa-se uma divisão onde se encontra instalado um estabelecimento de cafetaria e, à direita desse corredor, situa-se uma divisão onde se encontra uma sala de jogos. 22- Na traseira do locado, ao fundo do mencionado corredor, existem duas casas de banho, sendo que o acesso às mesmas é feito por um pátio, sobre o qual existe um telheiro. 23- Na divisão onde se encontra instalado o bar existem umas escadas com acesso a uma pequena divisão onde se situa a sala da direção. 24- O locado não tem área descoberta, designadamente, quintal ou logradouro. * B.2- Na mesma sentença, não se julgaram provados os factos seguintes: 1- Antes de o imóvel onde se situa o locado ter sido adquirido pela A., a R. construiu, na área então descoberta do imóvel correspondente a quintal, um anexo virado à Rua .... 2- Antes de o imóvel onde se situa o locado ter sido adquirido pela A., a R. procedeu a obras de alteração das divisões interiores do imóvel. * C- Fundamentação jurídica Na origem deste litígio está a pretensão da A. de fazer transitar o contrato de arrendamento que mantém com o R. para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02[1], bem como atualizar o valor da renda e terminar esse contrato no dia 30/06/2027, pretensões a que o R. se opôs e opõe nesta ação, no que logrou obter acolhimento na sentença recorrida, por aí se ter considerado, em suma, que, face à desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente, a comunicação efetuada pela A. ao R., no sentido de ser feita aquela transição e atualização da renda, era ineficaz, pelo que nenhuma daquelas pretensões poderia ser acolhida. A A./ora Apelante discorda desta solução e, neste recurso, vem, justamente, questionar a sua validade jurídica, uma vez que, do seu ponto de vista, não tendo o R. questionado, na primeira resposta que lhe endereçou, o valor do locado e os pressupostos a partir dos quais o mesmo foi obtido, já não o podia fazer ulteriormente, nem o Tribunal podia deles conhecer. Ou seja, em resumo, o Tribunal não podia ter concluído, como concluiu, que a primeira comunicação que aquela dirigiu ao R., no sentido de proceder à transição de regimes e à atualização da renda, era ineficaz, por alegada desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente. Isto, apesar do R. ter suscitado essa questão na contestação. Ora, como veremos, não é assim. Para compreender esta resposta, no entanto, é importante começar por ter presente, quer o tipo de contrato de arrendamento que aqui está em causa, quer o modo como deve processar-se a aludida transição de regimes e atualização de renda. Quanto ao primeiro aspeto, é pacífico que estamos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado antes do dia 05/10/1995, ou seja, antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30/09. E, quando assim é, a lei permite que se procedam às ditas alterações. Cingindo-nos ao quadro legal que vigorava à época em que a A. desencadeou o procedimento tendente a concretizá-las, ou seja, ao dia 06/04/2022, verificamos que as mesmas estavam dependentes da iniciativa do senhorio. O senhorio, com efeito, podia desencadear a transição para o NRAU e a atualização da renda, comunicando essa intenção ao arrendatário e indicando-lhe todos os elementos previstos no artigo 50.º, als. a) a g), do NRAU [na versão introduzida pela Lei n.º 79/2014, de 19/12, que era a vigente à data da referida comunicação da A. (06/04/2022) e que é a aqui aplicável, por força do disposto no artigo 12º do Código Civil]. Ou seja, “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana; d) Que o prazo de resposta é de 30 dias; e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte; f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo; g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte”. Perante tal comunicação, o arrendatário, por sua vez, podia assumir diversas posições: a) Não responder; b) Responder e aceitar expressamente o valor da renda proposto pelo senhorio; c) Opor-se ao valor da renda indicado pelo senhorio, contrapondo um novo valor, nos termos legalmente previstos; d) Pronunciar-se, nas duas últimas hipóteses, quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; ou, e) Denunciar o contrato de arrendamento, como previsto na lei. Além disso, sendo esse o caso, o arrendatário devia ainda na sua resposta, invocar uma das seguintes circunstâncias: “a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho; d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico”. Isto, sempre acompanhado do respetivo apoio documental, sob pena do arrendatário de não se poder prevalecer da circunstância invocada (artigo 51.º, n.ºs 3, 4 e 6, do NRAU). Consoante a resposta, seguia-se (e segue-se ainda hoje), depois, um regime próprio, que, nalguns casos, pode passar por uma nova fase de negociação. Assim, por exemplo, se o arrendatário se opuser ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros em alternativa, o senhorio deve comunicar ao arrendatário, nos trinta dias seguintes, se aceita ou não a proposta, observando-se, em tal situação, o que se acha prescrito no artigo 33.º, com exceção do n.º 8, “ex vi” artigo 52.º, do NRAU. Por aqui vemos, portanto, que nem sempre o processo negocial se encerra logo na primeira fase. E, assim, não havendo consenso entre senhorio e arrendatário sobre a transição para o NRAU e/ou atualização da renda nessa fase, daí não resulta qualquer preclusão quanto aos factos alegados pelo senhorio. Isto é, no caso do arrendatário, por exemplo, não aceitar as modificações contratuais propostas pelo senhorio, daí não se segue que tenha reconhecido como verdadeiros os factos que estiveram na base das mesmas, ainda que não os tenha impugnado. Nada na lei o indica e, pelo contrário, tendo presente que estamos no âmbito de um processo negocial, a conclusão a retirar é exatamente a oposta: o silêncio do arrendatário a propósito de algum desses factos só poderia ser encarado como aceitação dos mesmos se a lei, os usos ou alguma convenção assim o determinasse (artigo 218.º do Código Civil). O que, de todo, não é o caso. Com efeito, a lei só comina com a aceitação (tácita) da renda ou do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio, a falta de resposta do arrendatário – artigo 31.º, n.º 9, “ex vi” artigo 51.º, n.º 7, do NRAU. Não propriamente a sua divergência quanto a alguma das modificações propostas pelo senhorio ou mesmo a ausência de impugnação especificada de todos ou algum dos factos que constituem os seus pressupostos. E, faz sentido que assim seja. Na verdade, este não é um processo judicial no qual o arrendatário esteja obrigado a tomar posição definida sobre cada um dos factos alegados, sob pena dos mesmos serem admitidos por acordo (artigo 574.º, do CPC). Não é assim. Este, repetimos, é um processo negocial, ainda que específico e obrigatório, e, desse modo, são-lhe aplicáveis, na parte não prevista, as regras relativas à formação e modificação dos negócios jurídicos, que não incluem a dita preclusão. Logo, a mesma não pode ser reconhecida. Vem isto a propósito da tese da A/Apelante, segundo a qual o R./Apelado estava impedido de suscitar posteriormente à resposta à primeira comunicação que lhe dirigiu, a divergência entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente. Ora, como acabamos de ver, não é assim. Não tendo havido acordo entre as partes no decurso do processo negocial, a propósito da transição para o NRAU e atualização da renda, o R. continuava a poder esgrimir, inclusive neste processo judicial, como fez, as razões e os factos que, a seu ver, determinam a improcedência da pretensão da A., naquele sentido. E também não estava obrigado, nesse contexto, a reclamar junto do serviço de finanças competente, por causa da incorreção que detetou na inscrição matricial do locado. Como resulta do disposto no artigo 31.º, n.º 6, do NRAU, essa é uma faculdade e não uma obrigação de exercício imperativo; isto é, como aí se refere, o arrendatário pode fazer essa reclamação, mas, acrescentamos nós, não está obrigado a fazê-la. Já o senhorio tem esse ónus se quiser prevalecer-se dos direitos que a lei lhe confere, designadamente no que toca à atualização da renda, no âmbito deste regime[2], e não houver coincidência entre a descrição matricial e a realidade existente no locado. Por outro lado, ao contrário do sustentado pela A., não é a circunstância da mesma ter rejeitado as razões esgrimidas pelo R. para não aceitar as alterações por si propostas [ou seja, tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a 2.000.000,00€; e, quanto ao valor da renda proposto, ter alegado ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em 150,00€/mês], que determina, só por si, que tivesse sido encerrado o processo negocial e vedado ao R. a alegação ulterior de outros fundamentos. Com efeito, não tendo havido acordo, ainda que por outras razões, o direito de que a A. se arroga titular de proceder à transição para o NRAU e à atualização da renda, mantém-se controvertido e, em sede judicial, podem ser-lhe opostas, pelo R., todas as razões que entenda serem pertinentes para a defesa dos seus legítimos interesses. Inclusive, portanto, a desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente, como aconteceu. Daí que, em suma, não houvesse qualquer impedimento quer à invocação, quer ao conhecimento dessa desconformidade, em juízo. E, a verdade é que, como se provou, essa desconformidade existe. Não obstante se referir no ponto 19 dos Factos Provados, como assinala a A., que “[o] imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...”, daí não se retira que a respetiva composição seja, de facto, igual à que consta da descrição constante dessa matriz. Pelo contrário, essa descrição refere, tão só, que o prédio descrito corresponde a “casa de 1 pavimento e fachada norte, tendo 6 divisões, quintal e uma dependência ampla” e veio a apurar-se que o locado não apresenta as mesmas características físicas. Logo é inegável a dita desconformidade. Acontece que, como se assinala na sentença recorrida, “neste âmbito, exige-se ao senhorio, aquando da comunicação da intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU e de actualização da renda, o cumprimento rigoroso dos requisitos de forma previstos no referido art. 50º do NRAU”. Mais especificamente, “é imperioso que a comunicação de início do processo negocial seja completa e perfeita, nomeadamente que reúna todos os elementos essenciais, mormente a real composição do locado, pois, havendo desconformidade com implicações na inscrição matricial tal determina a ineficácia de tal comunicação”[3]. Aliás, a jurisprudência (alguma citada naquela sentença) é largamente dominante neste sentido, quando, como é o caso, o senhorio pretenda, para além da transição de regimes, também a atualização a renda[4]/[5]. O que a A., de resto, não contesta. O que questiona neste recurso, como vimos, é que o R. pudesse validamente invocar essa desconformidade e o Tribunal dela conhecer para lhe negar os direitos que pretende ver declarados. E isso, já o vimos, nada na lei o proíbe. Por conseguinte, em resumo, este recurso só pode ser julgado improcedente e confirmada a sentença recorrida. * III- Dispositivo Pelas razões expostas, acorda-se em julgar improcedente o presente recurso e confirmar na íntegra a sentença recorrida. * - Em função deste resultado, as custas deste recurso serão pagas pela Apelante - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC. Porto, 11/12/2024 João Diogo Rodrigues Anabela Miranda Raquel Correia de Lima ________________ [1] Mas ulteriormente modificado por diversos diplomas legislativos, entre os quais, a Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho. Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, Lei n.º 12/2019, de 12 de Fevereiro, Lei n.º 2/2020, de 31 de Março e Lei n.º 56/2023, de 06 de Outubro. [2] Neste sentido, por exemplo, Ac STJ de 20/12/2017, Processo n.º 2058/16.1YLPRT.L1.S1, consultável em www.dgsi.pt. [3] Ponto V do sumário do Ac. RLx, de 29/06/2023, Processo n.º 2526/18.0T8LSB.L1-6, consultável em www.dgsi.pt. [4] Cfr., entre outros, Acs. STJ de 18/09/2018, Processo n.º 8346/15.7T8LSB.L1.S1, e de 21/10/2020, Processo n.º 10390/18.3T8LSB.L1.S1, consultáveis em www.dgsi.pt. [5] Já se o senhorio não quiser atualizar a renda “não está obrigado à indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, nem à junção da cópia da caderneta predial urbana, como previsto nas alíneas b) e c) do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro” – Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ, de 15/06/2023, Processo n.º 10383/18.0T8LSB.L1.S1-A, DR I Série 135/2023, de 13/07/2023.

Sumário

Texto Integral

Processo n.º 6413/23.2T8PRT.P1

Sumário:

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Relator: João Diogo Rodrigues;

Adjuntas: Anabela Andrade Miranda;

Raquel Lima.

Acordam no Tribunal da Relação do Porto,

I- Relatório

1- A..., Ldª, instaurou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra o Grupo ..., alegando, em breve síntese, que, sendo dona de um prédio que identifica e que foi arrendado ao R. antes de 05/10/1995, comunicou-lhe, em 06/04/2022, que o contrato de arrendamento iria transitar para o Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como o valor da renda atualizado, comunicação a que o R. respondeu, mas não em termos que sejam passíveis de impedir aquela transição.

Por esse motivo e porque os fundamentos ulteriormente invocados pelo R. também não obstam a essa transição, pede, para além do seu reconhecimento como proprietária do dito prédio, que se declare ainda que a sua relação contratual com o R. transitou para o NRAU em 01/07/2022; que desde essa data passou a vigorar um contrato de arrendamento não habitacional, a termo certo e pelo período de cinco anos; e que o contrato não se renovará no seu termo, que se verificará em 30/06/2027 (conforme comunicou ao R. em 30/03/2023).

2- Contra esta pretensão manifestou-se o R., uma vez que a aludida comunicação da A. foi acompanhada de uma certidão matricial que não corresponde ao objeto locado, nem traduz o seu valor patrimonial, pelo que essa comunicação é ineficaz.

Nessa medida, esta ação só pode ser julgada improcedente, o que pede.

3- A A. respondeu sustentando o contrário; ou seja, que a certidão matricial enviada ao R. aquando da comunicação da intenção de transição do contrato para o NRAU corresponde, efetivamente, ao locado, sendo que o R. procedeu a obras que o alteraram, motivo pelo qual poderá não existir total coincidência entre a descrição do imóvel constante da certidão e o edificado atualmente existente.

4- Instruída e julgada a causa, foi proferida sentença que julgou a presente ação improcedente e absolveu o R. do pedido.

5- Inconformada com esta sentença, dela recorre a A., terminando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:

“1. A Recorrente não pode concordar com a Sentença proferida pelo douto Tribunal a quo em 24/04/2024, que julgou a ação improcedente e, em consequência, absolveu o Recorrido dos pedidos formulados por aquela, bem como com a fundamentação que lhe subjaz.

2. Em suma, consta da Sentença em crise que a Recorrente peticionou que fosse declarado que o contrato de arrendamento não se renovaria em 30/06/2027, em virtude da oposição à renovação que havia sido comunicada ao Recorrido, contrato esse de arrendamento que havia passado a estar sujeito ao N.R.A.U. na sequência de comunicação efetuada pela Recorrente junto do mesmo.

3. Mais ali se referia que importaria averiguar se o contrato de arrendamento em causa havia transitado para o N.R.A.U. em 01/07/2022, apurando-se, para esse efeito “se a comunicação dessa intenção de transição ao R. foi devidamente efetuada, designadamente, no que concerne à regularidade da certidão matricial nessa ocasião remetida ao R..”, consideração com a qual a Recorrente desde logo não se conforma.

4. Antes de mais porque, entende a Recorrente que não era no âmbito dos autos, nem ao tempo dos mesmos, o momento oportuno para se analisar a “regularidade da certidão matricial” remetida ao Recorrido com a comunicação do art. 30.º do N.R.A.U., pelo que era totalmente extemporânea a invocação aí pelo Recorrido, dessa alegada irregularidade na informação matricial.

5. E, por outro lado, porque entende a Recorrente, que não seria o Tribunal quem teria legitimidade para receber a invocação dessa alegada irregularidade, já que o procedimento adequado para o arrendatário num contrato de arrendamento reclamar de eventuais incorreções da informação matricial do locado está previsto na lei, designadamente no N.R.A.U. com remissão para o C.I.M.I.. Vejamos,

6. A Recorrente remeteu ao Recorrido em 06/04/2022 a comunicação escrita prevista no art. 30.º do N.R.A.U. (doc. n.º 5 da Petição Inicial) comunicando-lhe a sua intenção de que o referido contrato de arrendamento em vigor entre as partes transitasse para regime do N.R.A.U. (facto provado n.º 5), comunicação essa que foi recebida em 08/04/2022, conforme facto provado n.º 10 da douta Sentença, sendo que ali propunha a atualização do valor da renda, observando os preceitos legais aplicáveis quanto ao cálculo desse montante (facto provado n.º 7 da douta Sentença).

7. A referida comunicação, prevista e regulada na lei aplicável, dá início a um processo negocial obrigatório do qual resulta, em princípio, um novo contrato.

8. A Recorrente observou todos os requisitos previstos na lei para a mencionada comunicação, entre eles, a indicação do valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos, o valor do locado avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (C.I.M.I.), constante da caderneta predial urbana, o envio de cópia da caderneta predial urbana relativa ao imóvel objeto de arrendamento, e, ainda (mas não só) que o prazo de resposta é de 30 dias.

9. Constitui o facto provado n.º 8 da Sentença que, à comunicação remetida pela Recorrente “foi anexada a certidão matricial relativa ao imóvel descrito sob o art. ....”, pelo que, com a comunicação em causa o Recorrido, a entender que havia alguma irregularidade relativamente à caderneta matricial ficou imediatamente em condições de reclamar da (alegada) “incorreção” na informação matricial que entendesse existir.

10. Para tanto, teria de utilizar os mecanismos previstos na lei, especificamente, o do n.º 6 do art. 31.º do N.R.A.U., isto é demonstrando essa alegada irregularidade junto do serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias a contar do recebimento da mencionada comunicação, o que o Recorrido não fez.

11. Mesmo que o Recorrido tivesse entendido existir alguma irregularidade e tivesse reclamado junto do serviço de finanças competente, tal procedimento não suspenderia o processo de atualização de renda, apenas em caso de determinação uma diminuição do valor da mesma haveria lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que teria sido devida a renda atualizada (n.º 7 do art. 31.º do N.R.A.U.).

12. A este propósito vide o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12/10/2023 onde pode ler-se: “I. A comunicação do senhorio prevista no artigo 30.º, do NRAU dá início a um processo negocial obrigatório do qual resultará um novo contrato. II. Ao prescrever os elementos que aquela comunicação deve conter, a lei pretende que o arrendatário possa tomar uma decisão quanto ao futuro contrato de forma conscienciosa, isto é, que esteja na posse de todos os elementos necessários a uma tomada de decisão conscienciosa.”.

13. O Recorrido, em 20/04/2022, antes do fim do prazo de 30 dias previsto na lei e que lhe havia sido comunicado, respondeu à Recorrente (facto provado n.º 11 da Sentença), manifestando a sua oposição à transição do contrato pretendida pela Recorrente. E fê-lo invocando, tão somente, aos seguintes fundamentos: tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à actividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua actividade económica ser inferior a € 2.000.000,00; quanto ao valor da renda proposto, alegou ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em € 150,00/mês.”. Para tanto, o Recorrido anexou à sua resposta: cópia simples de Escritura pública respeitante à sua constituição como Associação de direito privado sem fins lucrativos e publicação da mesma no Diário da República; cópia de Declaração, datada de 2014, na qual o Presidente da Junta atesta que a Associação “é uma colectividade com interesse para os seus associados”; comprovativo de IES relativo a 2020.” (facto provado n.º 12 da Sentença).

14. Analisados pela Recorrente os fundamentos e documentos invocados pelo Recorrido, aquela entendeu que os mesmos não se verificavam, pelo que, nessa sequência, em 13/05/2024 enviou comunicação escrita ao Recorrido (facto provado n.º 14 da Sentença), onde em suma explicitava as razões que a tinham levado a não considerar os motivos invocados pelo Recorrido para se opor à transição.

15. Assim, com o envio da referida comunicação pela Recorrente, concluía-se que haviam sido dados por terminados os contactos negociais para efeitos de transição do contrato de arrendamento em vigor para o N.R.A.U e atualização do valor da renda, estando, assim, terminado o processo negocial que tinha vigorado entre as partes.

16. Assim, entende a Recorrente que o Tribunal a quo não podia, na Sentença proferida, ter obviado a três conclusões que resultam diretamente dos factos dados como provados.

17. Em primeiro lugar, que o prazo de 30 dias previsto na lei para que o Recorrido, viesse invocar os fundamentos para se opor à mencionada transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U., havia-se iniciado em 08/04/2022, e terminado em 08/05/2022;

18. Em segundo, que os fundamentos invocados pelo Recorrido dentro do prazo legal de 30 dias de que o mesmo dispunha para se opor à transição pretendida pela Recorrente, balizaram-se nos dois factos alegados pelo Recorrido de que considerava tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos que se dedicava à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada e, ainda, de que considerava tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo n.º 5 do artigo 51.º do N.R.A.U., por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a € 2.000.000,00.

19. E por último, que com a carta remetida pela Recorrente ao Recorrido em 13/05/2022, onde aquela comunicava ao arrendatário que entendia não se verificarem os fundamentos por si alegados para se opor à referida transição, se concluía indubitavelmente que o processo negocial tendente à celebração de um novo contrato no âmbito da transição para o N.R.A.U., havia já terminado, pelo que não poderia haver lugar à nova invocação de alegados fundamentos adicionais para obstaculizar a pretendida transição do contrato.

20. Acresce que, consta da Sentença em crise (facto provado n.º 15) que “O R. enviou à A., em 18-5-2022, a carta junta à petição como doc. nº 8, alegando, para fundamentar a não transição do contrato, que a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado e que a mesma “não estava conforme a realidade, pois a descrição do espaço de que somos inquilinos não corresponde a “casa de um pavimento e fachada norte, tendo seis divisões, quintal e uma dependência ampla””.

21. Ora, crê a Recorrente, com o devido respeito, que o Tribunal a quo não deveria ter analisado esta comunicação como se tratando de mais uma oportunidade de o Recorrido se vir opor à transição do contrato com um fundamento totalmente novo (e, no entendimento da Recorrente, inválido). Isto porque,

22. Esta comunicação foi remetida à Recorrente em 18/05/2022, isto é 10 dias, note-se, após o termo do prazo legal de 30 dias que aquele tinha para se opor à dita transição, com a indicação de quais os fundamentos - concretos e definitivos - para justificar essa oposição, prazo esse que havia terminado em 08/05/2022.

23. A mesma poderá e deverá ser antes interpretada como uma tentativa obstinada de, recorrendo a uma motivação totalmente nova (que a caderneta predial que havia sido remetida com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado), uma vez mais, opor-se à referida transição.

24. Mesmo que se entendesse que cabia ao Tribunal a quo analisar se a caderneta matricial remetida pela Recorrente ao Recorrido na comunicação enviada nos termos do art. 30.º do N.R.A.U., correspondia ou não ao local arrendado, a resposta a essa questão está no facto dado como provado pelo Meritíssimo Juiz n.º 19, onde este julga provado que “O imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....”.

25. Sendo de atentar que o Recorrido alega na comunicação de 18/05/2022 é que “a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado”, facto assim esclarecido pelo douto Tribunal quando dá como provado que o imóvel do locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ..., artigo esse de cuja respetiva caderneta a Recorrente anexou à comunicação e ainda, quando na fundamentação de facto, se repete que “Assim, dúvidas inexistem, tal como consta do “facto provado” nº 19, que o locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ....”.

26. Aqui chegados, salienta-se que o n.º 1 do artigo 31.º do N.R.A.U. é claro quanto ao prazo de resposta do arrendatário (“1 - O prazo para a resposta do arrendatário é de 30 dias a contar da receção da comunicação prevista no artigo anterior.”).

27. Significa isto, antes de mais, que o prazo de resposta do Recorrido com a expressa invocação de todos os fundamentos concretos com base nos quais se opunha à transição do contrato de arrendamento em vigor para o N.R.A.U., terminou em 08/05/2022, isto é, 30 dias apos a receção da comunicação enviada pela Recorrente nos termos do art. 30.º do mesmo diploma, receção essa que havia ocorrido em 08/04/2022 como resulta provado da douta Sentença.

28. Em segundo lugar, deve atentar-se no n.º 6 do artigo 31.º do N.R.A.U. onde se lê: “O arrendatário pode, no prazo previsto no n.º 1, reclamar de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.”.

29. De onde resulta que o prazo legal previsto para que o arrendatário reclame de qualquer incorreção na inscrição matricial do locado é o de 30 dias, e não outro, e, ainda, que, no caso de um arrendatário detetar e pretender invocar alguma incorreção na inscrição matricial do locado, que tenha concluído após análise da cópia da caderneta matricial que lhe foi remetida pelo senhorio, o procedimento legal, para o fazer é o que consta no artigo 130.º do CIMI e tem de ser despoletado junto do serviço de finanças competente.

30. Pelo que dúvidas não há de que a única via para reclamar essa (alegada) incorreção é junto da Autoridade Tributária, e não do senhorio, através do referido procedimento, acrescentando-se no n.º 7 do mesmo preceito legal que “A reclamação referida no número anterior não suspende a atualização da renda, mas, quando determine uma diminuição do valor da mesma, há lugar à recuperação pelo arrendatário da diminuição desse valor desde a data em que foi devida a renda atualizada.”.

31. Daqui se conclui que, não tendo colhido os seus fundamentos para se opor à transição, o arrendatário, aqui Recorrido, não podia recorrer ao envio de uma nova comunicação à senhoria, a aqui Recorrente, remetida após o termo do prazo legal para o efeito, e “encapotada” para aparentar constituir mais um fundamento para a oposição à transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U

32. Tanto mais que estava esgotado o prazo do Recorrido para invocar essa alegada incorreção, que sempre teria, note-se, de ter sido reclamada em devido tempo, tudo nos termos legais aplicáveis.

33. Não seria, assim, razoável aceitar que num processo negocial previsto e planeado na legislação vigente com precisão e composto essencialmente por três comunicações -, a primeira por parte do senhorio, a segunda, na resposta do arrendatário e uma terceira nessa sequência, novamente pelo senhorio -, o arrendatário, pudesse vir, fora do prazo, e com total desrespeito pelo mecanismo adequado, sucessivamente invocar novos alegados (mas inválidos) fundamentos para se opor à transição do contrato de arrendamento para o N.R.A.U.. Tal seria esvaziar o mecanismo legal criado no artigo 30.º do N.R.A.U. da sua segurança e certeza jurídica, bem como da sua utilidade, para efeitos de se observar um processo negocial tendente à transição do contrato e a atualização da renda pelo senhorio.

34. Veja-se que, na Sentença em crise, o Meritíssimo Juiz a quo enquadrou corretamente a questão da alegada incorreção invocada pelo Recorrido, quando referiu, na, sua fundamentação de direito, que “É verdade que, nos termos do art.º 31º nº 6 do NRAU, aplicável ao caso em apreço por força do art. 51º, nº 7, o arrendatário, recebida tal comunicação – e a certidão matricial a ela anexa - poderia reclamar de qualquer incorrecção na inscrição matricial do locado, nos termos do disposto no artigo 130.º do CIMI, junto do serviço de finanças competente.”. Contudo, mal andou o mesmo quando, logo de seguida, vem dizer que “Porém, tal faculdade não gerará a atenuação do apontado grau de exigência que a lei impõe ao senhorio quando inicia o procedimento de transição do contrato.”, parecendo ter tentado obviar à questão de fundo que é a da não utilização pelo Recorrido nem do mecanismo legal adequado e a não observância do prazo que a lei lhe impõe para o fazer.

35. Não se concede que o Tribunal recorrido refere que “(…) é irrelevante que o R., na resposta à comunicação da A. que lhe transmitiu a intenção de transição, não tenha invocado a apontada desconformidade da certidão matricial relativamente ao edificado existente (conforme decorre do “facto provado” nº 11)”, recorrendo (indevidamente, a nosso ver), para suportar essa consideração por si tecida, ao teor do Acórdão do T. da Relação de Guimarães de 9-6-2020, onde se defende que “não pode ser imputável à parte que quer prevalecer-se da ineficácia da comunicação a culpa pelo desrespeito pelas regras legais relativas às formalidades e aos destinatários da referida comunicação, não se revelando assim admissível que estes fiquem inibidos de invocar tal excepção em sede de contestação pela simples circunstância de não o terem feito anteriormente.”. Isto porque,

36. A situação prevista no citado Acórdão, é totalmente distinta do caso sub judice, já que, o caso do Acórdão versava sobre: “II- No caso de o arrendamento ter por objeto a casa de morada de família, as comunicações referentes à transição para o NRAU e atualização da renda, nos termos dos artigos 10.º, n.º 2, al. a), 12.º, n.º1, e 30.º, devem ser sempre dirigidas a cada um dos cônjuges, separadamente. III- Não atua com abuso do direito, designadamente na modalidade de suppressio, a ré que pretende prevalecer-se da ineficácia da comunicação prevista no artigo 12.º, n.º 1, do NRAU, com referência à carta que constitui iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda, por ter sido enviada uma única carta dirigida a ambos os cônjuges, apesar de ter rececionado a carta dirigida a si e ao seu marido e de não ter respondido à mesma.”. 37. Não pode, por isso, a Recorrente aceitar que seja invocada uma decisão jurisprudencial cuja motivação em nada se assemelha à do caso dos presentes autos, para fundamentar a decisão que proferida sobre uma factualidade totalmente distinta, para tanto transcrevendo-se apenas uma parte do dito acórdão, tão genérica que, sem consultar o documento completo, dela não se poderia retirar qualquer conclusão sobre a pertinência da sua invocação e sobretudo sobre a sua eventual aplicabilidade ao caso concreto dos presentes autos, pelo que, também aqui, mal andou o Tribunal a quo ao fundamentar como fundamentou a decisão que deveria ter sido produzida em sentido diverso.

38. Mais, se se esquecer por momentos que a invocação de uma alegada incorreção na caderneta matricial em relação ao locado não ser fundamento para o arrendatário se opor à transição, o certo é que o Recorrido veio levantar a questão da alegada não correspondência da caderneta matricial com o locado (entretanto esclarecida no facto provado n.º 19), 40 dias após a comunicação que lhe permitiu ter conhecimento do teor da caderneta matricial, e portanto 10 dias após o termo do prazo para invocar fundamentos para se opor à pretendida transição.

39. Ora, estaria a senhoria obrigada a considerar e analisar quaisquer fundamentos de que o arrendatário viesse sucessivamente a lançar mão, na sequência do(s) anterior(es) não terem colhido junto da senhoria, quer fossem apresentados 40 dias, 4 ou 6 meses após o termo do prazo legal para o efeito?

40. Parece-nos que a resposta deve ser perentoriamente não, pois o senhorio não pode ser continuamente colocado numa posição em que o arrendatário possa continuamente ir “atirando o barro à parede“ com a invocação de novos e sucessivos fundamentos, alguns deles ao arrepio da lei aplicável, tudo isso visando unicamente obstaculizar a transição do seu contrato de arrendamento para o N.R.A.U, que é, um direito legalmente previsto que assiste ao senhorio.

41. Por outro lado, no sentido pugnado pela Recorrente, veja-se o Acórdão do T. da Relação de Lisboa de 03/02/2022, onde se defende que “A consequência da não invocação pelo arrendatário, na resposta à comunicação do senhorio da intenção de transição do contrato de arrendamento para o NRAU, das circunstâncias previstas do n.º 4 do art. 31º do NRAU é a preclusão da faculdade de impedir ou deferir a transição para o NRAU.”. Note-se que, embora o caso do mencionado acórdão se reporte à não invocação pelo arrendatário desses autos das circunstâncias previstas no n.º 4 do mesmo preceito legal do artigo 31.º do N.R.A.U., é entendimento da Recorrente que, por um argumento de maioria de razão, o legislador pretendeu aplicar a mesma consequência à não invocação pelo arrendatário, dentro do prazo de 30 dias, dos fundamentos legais, válidos e concretos que estavam à sua disposição para fundamentar a oposição à transição pretendida pela Recorrente. Caso contrário nenhuma sanção resultaria da lei para a não observância do prazo de 30 dias pelo arrendatário para invocar a fundamentação que lhe permitisse opor-se à transição.

42. Pelo que parece claro que a intenção do legislador foi uma: incumprido o prazo legal de 30 dias pelo arrendatário para invocar a fundamentação que lhe permitisse opor-se à transição do seu contrato de arrendamento para o N.R.A.U., tal levará à preclusão da sua faculdade de impedir ou deferir a transição do mesmo, o que deveria ter ocorrido in casu e, bem assim, ter resultado da Sentença proferida pelo meritíssimo Juiz.

43. Face ao exposto, mal andou o Tribunal a quo quando julgou improcedente a ação e absolveu o Recorrido dos pedidos formulados pela Recorrente, com fundamento na alegada irregularidade da caderneta matricial, estando até tal decisão, crê a Recorrente, em colisão com o facto que havia dado como provado sob o n.º 19, e que veio confirmar que ao imóvel do locado corresponde o artigo matricial ..., titulado pela caderneta junta pela Recorrente.

44. Entende a Recorrente que não cabia ao Tribunal recorrido analisar a regularidade ou irregularidade da caderneta matricial pois que no n.º 6 do art. 31.º do N.R.A.U. prevê-se que entendendo o arrendatário que existe alguma incorreção na caderneta matricial remetida pelo senhorio, deverá, no prazo de 30 dias previsto para se opor à comunicação em causa, perante o serviço de finanças competente, reclamar dessa eventual incorreção nos termos do disposto no artigo 130.º do C.I.M.I., sendo que tal ato não suspende a atualização da renda. Assim, dúvidas não restam que era este o procedimento ao qual o Recorrido deveria ter lançado mão, e não o fez.

45. Face ao exposto, não se conformando a Recorrente com a decisão proferida nos termos em que o foi, a argumentação supra exposta fundamenta o presente recurso da decisão em crise”.

6- O R. respondeu pugnando pela confirmação do julgado.

7- Recebido o recurso nesta instância e preparada a deliberação, importa tomá-la.

II- Mérito do recurso

A- Definição do seu objeto

O objeto dos recursos, como é sabido, é delimitado em regra e ressalvadas, designadamente, as questões de conhecimento oficioso pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608.º n.º 2, “in fine”, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC)].

Assim, observando este critério, cinge-se o objeto deste recurso, fundamentalmente, a saber se, não tendo o R. discordado do valor do locado e dos pressupostos a partir dos quais o mesmo foi obtido, na primeira resposta que endereçou à A., estava impedido de o fazer ulteriormente, bem como o Tribunal de deles conhecer.

B- Fundamentação de facto

B. 1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:

1- Encontra-se registada a favor da A., desde 13-6-2019, a aquisição do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... – ..., e inscrito na matriz predial sob os arts. ...-urbano e ...-urbano.

2- Por documento junto como doc. nº 1 à petição, a A., em 13-6-2019, declarou comprar, e AA e outros declararam vender-lhe, o referido prédio.

3- Aquando da aquisição do referido prédio pela Autora, este encontrava-se já parcialmente ocupado pelo Réu, sendo o mesmo arrendatário do edifício que tem entrada pela Rua ..., desde data não concretamente apurada, mas anterior ao início de vigência do DL 257/95, de 30/9.

4- Após a referida aquisição, o Réu passou a efetuar o pagamento da renda à aqui Autora, à razão mensal de 100,00€.

5- Em 6-4-2022, a Autora enviou ao R. a carta registada, com “AR”, junta como doc. nº 5 à petição, na qual manifestou a sua intenção de proceder à transição do contrato de arrendamento para o Novo Regime de Arrendamento Urbano.

6- Nessa carta, a A. propôs ao R. que o contrato passasse a ser considerado de prazo certo e com a duração de 5 anos.

7- Mais propôs a A. ao R. que a renda passasse para 208,28€ mensais, tendo a referida quantia por base o valor do locado constante da respetiva caderneta predial urbana.

8- A tal carta foi anexada a certidão matricial relativa ao imóvel descrito sob o art.

9- Consta da certidão matricial relativa ao art. 867º que o prédio aí descrito, situado na Rua ..., corresponde a “casa de 1 pavimento e fachada norte, tendo 6 divisões, quintal e uma dependência ampla”.

10- A referida carta foi recebida pela Ré em 8-4-2022.

11- O R. respondeu à A. por carta datada de 20-4-2022, junta à petição como doc. nº 6, na qual manifestou oposição à transição do contrato pretendida pela Autora, apresentando os seguintes motivos:

- Tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada;

- Tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a 2.000.000,00€;

- Quanto ao valor da renda proposto, alegou ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em 150,00€/mês.

12- Para comprovação das circunstâncias invocadas, o Réu enviou à A. com essa carta, dos seguintes documentos:

- Cópia simples de Escritura pública respeitante à sua constituição como Associação de direito privado sem fins lucrativos e publicação da mesma no Diário da República;

- Cópia de Declaração, datada de 2014, na qual o Presidente da Junta atesta que a Associação “é uma colectividade com interesse para os seus associados”; e

- Comprovativo de IES relativo a 2020.

13- Não obstante os fundamentos invocados pelo Réu, este decidiu, ainda assim, a partir da data indicada pela Autora, proceder ao pagamento da renda de acordo como novo valor que lhe fora comunicado, à razão de 208,28€ mensais.

14- Em 13-5-2022, a A. remeteu ao R. a carta junta como doc. nº 7 à petição, na qual lhe transmitiu que considerava efetivada, a partir de 1-7-2022, a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, passando o mesmo a ter a duração de 5 anos, com a renda mensal de 208,28€, mais explicitando as razões que a levaram a não considerar os motivos invocados pelo R. na sua carta de oposição.

15- O R. enviou à A., em 18-5-2022, a carta junta à petição como doc. nº 8, alegando, para fundamentar a não transição do contrato, que a caderneta predial que foi remetida juntamente com a comunicação da transição do contrato não correspondia ao local arrendado e que a mesma “não estava conforme a realidade, pois a descrição do espaço de que somos inquilinos não corresponde a “casa de um pavimento e fachada norte, tendo seis divisões, quintal e uma dependência ampla””.

16- Mais afirmou o Réu na referida carta que, não obstante não aceitar a transição do contrato, iria, “à cautela”, passar a pagar a renda pelo valor de 208,28€ a partir de 1-7-2022.

17- Em 30-5-2022, a A. enviou ao R. a carta junta à petição como doc. 9, na qual lhe comunicou que não aceitava as razões invocadas para justificar a não transição do contrato.

18- Em 30-3-2023, a A. enviou ao R. a carta junta à petição como doc. nº 11, pela qual lhe comunicou que se opunha à renovação do contrato no termo do seu prazo, “pelo que (…) o mesmo cessará os seus efeitos em 30-6-2027”.

19- O imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art.

20- O imóvel locado situa-se na Rua ..., com entrada pelo nº

21- No imóvel referente ao locado existe, após a porta de entrada, um corredor, sendo que, à esquerda desse corredor, situa-se uma divisão onde se encontra instalado um estabelecimento de cafetaria e, à direita desse corredor, situa-se uma divisão onde se encontra uma sala de jogos.

22- Na traseira do locado, ao fundo do mencionado corredor, existem duas casas de banho, sendo que o acesso às mesmas é feito por um pátio, sobre o qual existe um telheiro.

23- Na divisão onde se encontra instalado o bar existem umas escadas com acesso a uma pequena divisão onde se situa a sala da direção.

24- O locado não tem área descoberta, designadamente, quintal ou logradouro.

B. 2- Na mesma sentença, não se julgaram provados os factos seguintes:

1- Antes de o imóvel onde se situa o locado ter sido adquirido pela A., a R. construiu, na área então descoberta do imóvel correspondente a quintal, um anexo virado à Rua

2- Antes de o imóvel onde se situa o locado ter sido adquirido pela A., a R. procedeu a obras de alteração das divisões interiores do imóvel.

C- Fundamentação jurídica

Na origem deste litígio está a pretensão da A. de fazer transitar o contrato de arrendamento que mantém com o R. para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02[1], bem como atualizar o valor da renda e terminar esse contrato no dia 30/06/2027, pretensões a que o R. se opôs e opõe nesta ação, no que logrou obter acolhimento na sentença recorrida, por aí se ter considerado, em suma, que, face à desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente, a comunicação efetuada pela A. ao R., no sentido de ser feita aquela transição e atualização da renda, era ineficaz, pelo que nenhuma daquelas pretensões poderia ser acolhida.

A A./ora Apelante discorda desta solução e, neste recurso, vem, justamente, questionar a sua validade jurídica, uma vez que, do seu ponto de vista, não tendo o R. questionado, na primeira resposta que lhe endereçou, o valor do locado e os pressupostos a partir dos quais o mesmo foi obtido, já não o podia fazer ulteriormente, nem o Tribunal podia deles conhecer. Ou seja, em resumo, o Tribunal não podia ter concluído, como concluiu, que a primeira comunicação que aquela dirigiu ao R., no sentido de proceder à transição de regimes e à atualização da renda, era ineficaz, por alegada desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente. Isto, apesar do R. ter suscitado essa questão na contestação.

Ora, como veremos, não é assim.

Para compreender esta resposta, no entanto, é importante começar por ter presente, quer o tipo de contrato de arrendamento que aqui está em causa, quer o modo como deve processar-se a aludida transição de regimes e atualização de renda.

Quanto ao primeiro aspeto, é pacífico que estamos perante um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado antes do dia 05/10/1995, ou seja, antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30/09.

E, quando assim é, a lei permite que se procedam às ditas alterações.

Cingindo-nos ao quadro legal que vigorava à época em que a A. desencadeou o procedimento tendente a concretizá-las, ou seja, ao dia 06/04/2022, verificamos que as mesmas estavam dependentes da iniciativa do senhorio.

O senhorio, com efeito, podia desencadear a transição para o NRAU e a atualização da renda, comunicando essa intenção ao arrendatário e indicando-lhe todos os elementos previstos no artigo 50.º, als. a) a g), do NRAU [na versão introduzida pela Lei n.º 79/2014, de 19/12, que era a vigente à data da referida comunicação da A. (06/04/2022) e que é a aqui aplicável, por força do disposto no artigo 12º do Código Civil]. Ou seja, “a) O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos; b) O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, constante da caderneta predial urbana; c) Cópia da caderneta predial urbana; d) Que o prazo de resposta é de 30 dias; e) O conteúdo que pode apresentar a resposta, nos termos do n.º 3 do artigo seguinte; f) As circunstâncias que o arrendatário pode invocar, isolada ou conjuntamente com a resposta prevista na alínea anterior, e no mesmo prazo, conforme previsto no n.º 4 do artigo seguinte, e a necessidade de serem apresentados os respetivos documentos comprovativos, nos termos do disposto no n.º 6 do mesmo artigo; g) As consequências da falta de resposta, bem como da não invocação de qualquer das circunstâncias previstas no n.º 4 do artigo seguinte”.

Perante tal comunicação, o arrendatário, por sua vez, podia assumir diversas posições: a) Não responder; b) Responder e aceitar expressamente o valor da renda proposto pelo senhorio; c) Opor-se ao valor da renda indicado pelo senhorio, contrapondo um novo valor, nos termos legalmente previstos; d) Pronunciar-se, nas duas últimas hipóteses, quanto ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio; ou, e) Denunciar o contrato de arrendamento, como previsto na lei.

Além disso, sendo esse o caso, o arrendatário devia ainda na sua resposta, invocar uma das seguintes circunstâncias:

“a) Que existe no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa; b) Que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica à atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional; c) Que o locado funciona como casa fruída por república de estudantes, nos termos previstos na Lei n.º 2/82, de 15 de janeiro, alterada pela Lei n.º 12/85, de 20 de junho; d) Que existe no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local reconhecidos pelo município, nos termos do respetivo regime jurídico”. Isto, sempre acompanhado do respetivo apoio documental, sob pena do arrendatário de não se poder prevalecer da circunstância invocada (artigo 51.º, n.ºs 3, 4 e 6, do NRAU).

Consoante a resposta, seguia-se (e segue-se ainda hoje), depois, um regime próprio, que, nalguns casos, pode passar por uma nova fase de negociação.

Assim, por exemplo, se o arrendatário se opuser ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros em alternativa, o senhorio deve comunicar ao arrendatário, nos trinta dias seguintes, se aceita ou não a proposta, observando-se, em tal situação, o que se acha prescrito no artigo 33.º, com exceção do n.º 8, “ex vi” artigo 52.º, do NRAU.

Por aqui vemos, portanto, que nem sempre o processo negocial se encerra logo na primeira fase. E, assim, não havendo consenso entre senhorio e arrendatário sobre a transição para o NRAU e/ou atualização da renda nessa fase, daí não resulta qualquer preclusão quanto aos factos alegados pelo senhorio. Isto é, no caso do arrendatário, por exemplo, não aceitar as modificações contratuais propostas pelo senhorio, daí não se segue que tenha reconhecido como verdadeiros os factos que estiveram na base das mesmas, ainda que não os tenha impugnado. Nada na lei o indica e, pelo contrário, tendo presente que estamos no âmbito de um processo negocial, a conclusão a retirar é exatamente a oposta: o silêncio do arrendatário a propósito de algum desses factos só poderia ser encarado como aceitação dos mesmos se a lei, os usos ou alguma convenção assim o determinasse (artigo 218.º do Código Civil). O que, de todo, não é o caso. Com efeito, a lei só comina com a aceitação (tácita) da renda ou do tipo e duração do contrato propostos pelo senhorio, a falta de resposta do arrendatário – artigo 31.º, n.º 9, “ex vi” artigo 51.º, n.º 7, do NRAU. Não propriamente a sua divergência quanto a alguma das modificações propostas pelo senhorio ou mesmo a ausência de impugnação especificada de todos ou algum dos factos que constituem os seus pressupostos.

E, faz sentido que assim seja.

Na verdade, este não é um processo judicial no qual o arrendatário esteja obrigado a tomar posição definida sobre cada um dos factos alegados, sob pena dos mesmos serem admitidos por acordo (artigo 574.º, do CPC). Não é assim. Este, repetimos, é um processo negocial, ainda que específico e obrigatório, e, desse modo, são-lhe aplicáveis, na parte não prevista, as regras relativas à formação e modificação dos negócios jurídicos, que não incluem a dita preclusão. Logo, a mesma não pode ser reconhecida.

Vem isto a propósito da tese da A/Apelante, segundo a qual o R./Apelado estava impedido de suscitar posteriormente à resposta à primeira comunicação que lhe dirigiu, a divergência entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente.

Ora, como acabamos de ver, não é assim. Não tendo havido acordo entre as partes no decurso do processo negocial, a propósito da transição para o NRAU e atualização da renda, o R. continuava a poder esgrimir, inclusive neste processo judicial, como fez, as razões e os factos que, a seu ver, determinam a improcedência da pretensão da A., naquele sentido.

E também não estava obrigado, nesse contexto, a reclamar junto do serviço de finanças competente, por causa da incorreção que detetou na inscrição matricial do locado. Como resulta do disposto no artigo 31.º, n.º 6, do NRAU, essa é uma faculdade e não uma obrigação de exercício imperativo; isto é, como aí se refere, o arrendatário pode fazer essa reclamação, mas, acrescentamos nós, não está obrigado a fazê-la. Já o senhorio tem esse ónus se quiser prevalecer-se dos direitos que a lei lhe confere, designadamente no que toca à atualização da renda, no âmbito deste regime[2], e não houver coincidência entre a descrição matricial e a realidade existente no locado.

Por outro lado, ao contrário do sustentado pela A., não é a circunstância da mesma ter rejeitado as razões esgrimidas pelo R. para não aceitar as alterações por si propostas [ou seja, tratar-se de uma associação e uma pessoa coletiva de direito privado, sem fins lucrativos e que se dedica à atividade cultural, recreativa e de solidariedade social para os seus membros e para a comunidade onde está integrada; tratar-se de uma micro entidade, no sentido definido pelo nº 5 do artigo 51º do NRAU, por não ter empregados e o seu balanço e volume da sua atividade económica ser inferior a 2.000.000,00€; e, quanto ao valor da renda proposto, ter alegado ter graves dificuldades económicas, propondo fixar o valor da renda em 150,00€/mês], que determina, só por si, que tivesse sido encerrado o processo negocial e vedado ao R. a alegação ulterior de outros fundamentos.

Com efeito, não tendo havido acordo, ainda que por outras razões, o direito de que a A. se arroga titular de proceder à transição para o NRAU e à atualização da renda, mantém-se controvertido e, em sede judicial, podem ser-lhe opostas, pelo R., todas as razões que entenda serem pertinentes para a defesa dos seus legítimos interesses. Inclusive, portanto, a desconformidade entre a descrição do locado constante da certidão matricial e a situação realmente existente, como aconteceu.

Daí que, em suma, não houvesse qualquer impedimento quer à invocação, quer ao conhecimento dessa desconformidade, em juízo.

E, a verdade é que, como se provou, essa desconformidade existe. Não obstante se referir no ponto 19 dos Factos Provados, como assinala a A., que “[o] imóvel locado corresponde ao prédio inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...”, daí não se retira que a respetiva composição seja, de facto, igual à que consta da descrição constante dessa matriz. Pelo contrário, essa descrição refere, tão só, que o prédio descrito corresponde a “casa de 1 pavimento e fachada norte, tendo 6 divisões, quintal e uma dependência ampla” e veio a apurar-se que o locado não apresenta as mesmas características físicas. Logo é inegável a dita desconformidade.

Acontece que, como se assinala na sentença recorrida, “neste âmbito, exige-se ao senhorio, aquando da comunicação da intenção de fazer transitar o contrato para o NRAU e de actualização da renda, o cumprimento rigoroso dos requisitos de forma previstos no referido art. 50º do NRAU”. Mais especificamente, “é imperioso que a comunicação de início do processo negocial seja completa e perfeita, nomeadamente que reúna todos os elementos essenciais, mormente a real composição do locado, pois, havendo desconformidade com implicações na inscrição matricial tal determina a ineficácia de tal comunicação”[3]. Aliás, a jurisprudência (alguma citada naquela sentença) é largamente dominante neste sentido, quando, como é o caso, o senhorio pretenda, para além da transição de regimes, também a atualização a renda[4]/[5]. O que a A., de resto, não contesta. O que questiona neste recurso, como vimos, é que o R. pudesse validamente invocar essa desconformidade e o Tribunal dela conhecer para lhe negar os direitos que pretende ver declarados. E isso, já o vimos, nada na lei o proíbe.

Por conseguinte, em resumo, este recurso só pode ser julgado improcedente e confirmada a sentença recorrida.

III- Dispositivo

Pelas razões expostas, acorda-se em julgar improcedente o presente recurso e confirmar na íntegra a sentença recorrida.

- Em função deste resultado, as custas deste recurso serão pagas pela Apelante - artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.

Porto, 11/12/2024

João Diogo Rodrigues

Anabela Miranda

Raquel Correia de Lima

[1] Mas ulteriormente modificado por diversos diplomas legislativos, entre os quais, a Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, Lei n.º 42/2017, de 14 de Junho, Lei n.º 43/2017, de 14 de Junho. Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, Lei n.º 12/2019, de 12 de Fevereiro, Lei n.º 2/2020, de 31 de Março e Lei n.º 56/2023, de 06 de Outubro.

[2] Neste sentido, por exemplo, Ac STJ de 20/12/2017, Processo n.º 2058/16.1YLPRT.L1.S1, consultável em www.dgsi.pt.

[3] Ponto V do sumário do Ac. RLx, de 29/06/2023, Processo n.º 2526/18.0T8LSB.L1-6, consultável em www.dgsi.pt.

[4] Cfr., entre outros, Acs. STJ de 18/09/2018, Processo n.º 8346/15.7T8LSB.L1.S1, e de 21/10/2020, Processo n.º 10390/18.3T8LSB.L1.S1, consultáveis em www.dgsi.pt.

[5] Já se o senhorio não quiser atualizar a renda “não está obrigado à indicação do valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI, nem à junção da cópia da caderneta predial urbana, como previsto nas alíneas b) e c) do artigo 50.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro” – Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do STJ, de 15/06/2023, Processo n.º 10383/18.0T8LSB.L1.S1-A, DR I Série 135/2023, de 13/07/2023.

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I- Relatório

III- Dispositivo