21649/22.5T8LSB.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário da responsabilidade do Relator:

I- Resultando do contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno para construção entre a Autora- enquanto promitente-compradora- e Ré- enquanto promitente vendedora- celebrado, resultando do clausulado acordado que a escritura seria marcada até 30/4/2022 por aquela, vindo a Ré, ela própria, a designar uma data para a realização da escritura para além do termo do prazo acordado, uma vez que a Autora não pede a execução específica do contrato-promessa, tal como não a pede a Ré- que entendeu resolvido o contrato e vendeu o imóvel a terceiros-, tal significa que aquele termo de prazo não era um termo de prazo fatal o qual uma vez ultrapassado o contrato-promessa deixava de ter prazo para a escritura a justificar a fixação do prazo para a outorga da escritura pelo Tribunal (art.º 777/3 do CCiv).

II- Comprovando-se que a Autora, onerada com a marcação da escritura de compra e venda definitiva, nunca se mostrou disponível para o fazer, alegando dificuldades na obtenção do financiamento com vista ao pagamento do preço na data da escritura dificuldades essas que só foram dadas a conhecer à promitente compradora meses depois da outorga do escrito do contrato-promessa, mais precisamente em inícios de Abril de 2022- sendo que a escritura deveria ter sido outorgada até 30/4/2022- pretendendo a Autora uma alteração ao contrato-promessa de compra e venda não só com a consignação de uma nova data para a marcação da escritura em Dezembro de 2022 como ainda com a alteração dos reforços de pagamentos parciais, alteração essa que a Ré não aceitou, alegando que já tinha outorgado um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção em que figurava como compradora tendo como prazo da quem para a outorga da escritura de compra para Maio de 2022, carecendo, por isso, do dinheiro proveniente da venda do lote de terreno à Autora como resulta da matéria de facto provada (factos provados 20 e 21), o que se afigura plausível face aos factos dados como provados, não existindo nenhuma evidência de que a Ré, aquando da assinatura da presente promessa, soubesse que a Ré carecia de financiamento bancário para a outorga da escritura da compra e venda do lote de terreno dos autos e que era previsível que surgissem dificuldades na concessão do financiamento dentro do termo do prazo acordado para escritura de compra e venda, tendo já tido mais de 4 meses para obter o empréstimo encontrar solução alternativa, não tendo demonstrado qualquer diligência nesse sentido, apenas aventado dificuldade na obtenção do empréstimo, a designação da data da escritura pela Ré e a sua comunicação em termos de interpelação admonitória à Autora, concedendo quase mais um mês não constitui um ilícito contratual por parte da Ré e a falta injustificada da Autora no dia hora e local designados para a escritura tal como comunicado constitui fundamento para a resolução válida do contrato pela promitente vendedora.

Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa

I- RELATÓRIO

APELANTE/AUTORA: A …, Lda

APELADA/RÉ: B …

Com os sinais dos autos.

I.1. A …, Lda., com o NIPC …, com sede na Avenida …, nº …- …, 1050 – … Lisboa, intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra B …, com o NIF …, residente na Rua de …, nº … - …., 1070 – … Lisboa, peticionando que, na procedência da acção: (i) seja declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e a Ré em 13/12/2021, em resultado do incumprimento definitivo e culposo da Ré consubstanciado na alienação do imóvel objecto do contrato a um terceiro; (ii) seja a Ré condenada a pagar à Autora a importância de € 28.000,00 (vinte e oito mil euros) a título de pagamento do dobro do sinal por esta entregue e em resultado do incumprimento contratual referido; (iii) seja a Ré condenada a pagar à Autora a importância de € 6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros), a título de prejuízos causados como consequência directa do incumprimento contratual referido; (iv) seja a Ré condenada a pagar à Autora juros de mora civis sobre as quantias referidas contados desde a data da citação até pagamento integral e efectivo da totalidade da quantia em dívida.

I.2. Alega, para tanto e em suma, que as partes celebraram um contrato promessa de compra e venda de um lote de terreno para construção, que a Ré prometeu vender à Autora, livre de quaisquer ónus ou encargos, sendo que a celebração do contrato definitivo seria a realizar até 30 de Abril de 2022, a marcar pela promitente compradora, aqui Autora. Aquando da celebração do contrato entregou à Ré a quantia total de € 14.000,00. Refere que a Autora lhe transmitiu que a compra e venda seria efectuada com recurso a crédito bancário. Esclarece que o processo de financiamento sofreu atrasos, pelo que propôs à Ré aditamento ao contrato promessa com indicação de nova data para a celebração de compra e venda, ocorrendo reforço de sinal, ou, em alternativa, e caso de não financiamento a curto prazo, através de entregas a título de reforços de sinal e princípio de pagamento. A Ré não aceitou, como com total desrespeito pelo estabelecido contratualmente, por sua iniciativa, efectuou a marcação da escritura, ainda que sendo conhecedora que não estavam reunidas as condições para a indicada celebração devido a facto imputável a terceiro, neste caso ao Banco Financiador. Alega que nunca quis incumprir o contrato e não celebrar o contrato definitivo, sempre manteve essa pretensão e sempre isso comunicou junto da Ré, mesmo após receber a carta a marcar a escritura pública enviada pela Ré / receber carta acerca do incumprimento definitivo. Conclui que a Ré não só considerou o contrato definitivamente incumprido pela Autora, erradamente, como vendeu o imóvel a terceiro, assim tornando impossível o cumprimento por parte da Ré do contrato de promessa celebrado com a Autora, incumprindo definitivamente o referido contrato, por sua única e exclusiva culpa e facto apenas a si imputável, devendo ser condenada a pagar à Autora o dobro do sinal por esta entregue. Mais alega que contratou a execução do projecto de arquitectura à uma empresa, uma vez que a finalidade da aquisição do terreno era para a construção de uma moradia para posterior colocação no mercado e consequente venda, tendo pago a quantia global de € 6.150,00, prejuízo que necessariamente terá que ser imputado à Ré.

I.3. A Ré apresentou contestação, defendendo-se por impugnação, alegando que as partes não fizeram depender, ou sequer condicionar, o cumprimento, tampouco a fixação da data do cumprimento da promessa, à concessão por terceiro de financiamento bancário à Autora para o efeito, inexistindo qualquer cláusula no contrato promessa dos autos no apontado sentido, o que aliás só teve conhecimento em Abril de 2022. Mais refere que havia celebrado uma promessa de compra de imóvel com terceiro, cujo cumprimento estava agendado para o mês de Maio de 2022, carecendo do preço da promessa dos autos para cumprir a dita promessa celebrada com terceiro, tendo inclusive tentado adiar o mesmo, o que não conseguia. Assim, e de forma a conseguir cumprir com o outro contrato promessa viu-se na contingência de vender o imóvel a outro interessado. Mais refere que face ao aludido circunstancialismo, caso soubesse que a aquisição pela Autora, estava sujeita a financiamento bancário não teria efectuado o contrato-promessa com a mesma.

I.4. Dispensada a realização de audiência prévia, foi proferido despacho saneador tabelar e fixados o objecto do litígio e os temas da prova, sem reclamações. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com observância de todo o formalismo legal.

I.6. Inconformada com a sentença de 15/2/2024, que, julgando a presente acção improcedente, e em consequência absolveu a Ré B … de todos os pedidos formulados pela Autora A …, Lda e condenou a Autora A …, Lda no pagamento integral das custas processuais, dela apelou a Autora em cujas alegações conclui:

A. Na fundamentação da matéria de facto a sentença não especificou as razões resultantes da produção de prova que levariam a considerar provados os pontos 7 a 15 a matéria assumida como provada.

B. Aludiu a douta sentença que tal matéria foi admitida por acordo quando tal acordo não decorre de qualquer estipulação das partes nos articulados, ou posteriormente declarada em sessão de julgamento.

C. Nestes termos, o Tribunal a quo eximiu-se a especificar os fundamentos de facto que justificam a sua decisão quanto à prova sobre o envio e recepção das comunicações que antecederam a resolução do contrato-promessa pela Ré.

D. Incorrendo, por isso, em vício que determina a nulidade da sentença, conforme resulta da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.

E. A impugnação da matéria de facto decorre do confronto da identificação das partes, fixada no contrato promessa e do disposto nas cláusulas décima-segunda e décima-terceira.

F. Assim, tendo em conta que no contrato promessa as Partes não estabeleceram qualquer e-mail concreto para envio e recepção de comunicações eletrónicas, não consta qualquer recibo de envio e/ou leitura de email e que dos autos não consta qualquer registo de envio e aviso de receção postal, não poderia ser considerado provados os pontos 7 a 12 e 14 da matéria de facto considerada provada.

G. Tendo em consideração o teor das cláusulas quinta, sétima e décima do contrato promessa e o teor dos documentos n.º 5 e n.º 6 juntos com a p.i. torna-se evidente o incumprimento do disposto nos artigos 808.º, n.º 1, 406.º, n.º 1, 432.º, n.º 1 e 442.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, por parte da sentença recorrida.

H. Tais disposições legais deviam ter sido interpretadas com os seguintes sentidos: - Em 6 de Maio de 2022 a Autora encontrava-se em mora e a Ré tinha interesse no cumprimento das prestações em falta, pelo que devia ter fixado um prazo razoável para que a Autora agendasse a escritura do contrato definitivo e só depois desse putativo incumprimento poderia resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo; - Ao actuar contra o disposto no contrato quanto ao agendamento da escritura e imputação de incumprimento definitivo, a Ré violou o artigo 406.º do Código Civil, o que deveria ter sido reconhecido pela sentença recorrida; - Ao resolver unilateralmente o contrato em excesso do permitido por lei, a Ré violou o artigo 432.º, n.º 1 do Código Civil, omitindo a sentença a extração da consequência legal; - Ao não condenar a Ré na devolução do sinal em dobro a sentença recorrida violou o artigo 442.º, n.º 2, 2.ª parte do Código Civi I. Por fim, mostram-se ainda violados os artigos 574º, n.ºs 1 e 2 e 607º, n.º 4, ambos do Código de Processo Civil, devendo os mesmos ser aplicados l apenas quando seja evidente o acordo dos sujeitos processuais quanto a factos que deixaram de ser controvertidos, o que não sucedeu nos presentes autos. Nestes termos e nos demais de direito que os Venerandos Desembargadores do Tribunal da Relação de Lisboa, doutamente suprirão, deve a sentença impugnada ser revogada, por vício que acarreta a nulidade, sendo substituída por outra que não incorra em similar vício e/ou não revele erros na apreciação da matéria de facto e direito.

I.7. Em contra-alegações concluem os Réus:

A- Em face da prova produzida nos autos, da ausência de impugnação dos documentos que os instruem e da confirmação do seu correspondente teor através dos depoimentos testemunhais produzidos, os factos provados sob os pontos nº 7 a 15 da matéria de facto provada na sentença foram correctamente apreciados e como tal considerados provados, donde, sem margem para quaisquer dúvidas, a decisão proferida em sede de matéria de facto não peca por qualquer erro ostensivo e manifesto na apreciação da prova, pelo que nenhuma censura lhe é assacável, devendo o recurso de apelação improceder neste conspecto, com a consequente manutenção da decisão ora jurisdicionalmente impugnada neste segmento.

B- De igual sorte, de nenhuma nulidade padece a decisão, porquanto deixou o Tribunal a quo bem expresso o percurso seguido tanto na apreciação da prova produzida, como na formação da sua convicção quanto à prova, ou ausência dela, da verificação factos que constam listados como provados e como não provados, sendo a mesma, por conseguinte, inatacável, pelo que deve ser mantida na íntegra, com a consequente improcedência do recurso.

C- Mantendo-se inalterada a factualidade assente na sentença, razões inexistem para que seja alterada a decisão proferida em sede de matéria de Direito, já que as normas ali invocadas são as aplicáveis aos factos provados, o que inexoravelmente conduz à total improcedência do recurso de apelação infundadamente interposto pela Autora da sentença nestes autos proferida.

D- A prova foi cabal no sentido de que não só perdeu a Ré interesse objectivo na prestação da Autora, como, ainda assim, admonitoriamente a interpelou para cumprir em prazo adicional e razoável a sua prestação, sem que a Autora Recorrente o tivesse feito, aliás, sem que desta alguma resposta tivesse recebido, donde bem andou o Tribunal a quo ao julgar improcedente o pedido nestes autos formulado pela Autora Recorrente contra a Ré, decidindo nos termos que constam consignados na sentença sindicada, a qual, em face de tudo quanto antecede, se deverá manter inalterada, com todas as devidas e legais consequências.

I.8. Questões a resolver:

a) Saber se a decisão recorrida padece de nulidade do art.º 615/1/b na medida em que o Tribunal a quo se eximiu a especificar os fundamentos de facto que justificam a sua decisão quanto à prova sobre o envio e receção das comunicações que antecederam a resolução do contrato-promessa pela Ré.

b) Tendo em conta que no contrato promessa as Partes não estabeleceram qualquer email concreto para envio e receção de comunicações eletrónicas, não consta qualquer recibo de envio e/ou leitura de email e que dos autos não consta qualquer registo de envio e aviso de receção postal, saber se ocorre erro na apreciação dos meios de prova e subsequente decisão de considerar provados os pontos 7 a 12 e 14.

c) Saber se os artigos 808.º, n.º 1, 406.º, n.º 1, 432.º, n.º 1 e 442.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, deviam ter sido interpretadas com os seguintes sentidos: - Em 6 de Maio de 2022 a Autora encontrava-se em mora e a Ré tinha interesse no cumprimento das prestações em falta, pelo que devia ter fixado um prazo razoável para que a Autora agendasse a escritura do contrato definitivo e só depois desse putativo incumprimento poderia resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo; - Ao actuar contra o disposto no contrato quanto ao agendamento da escritura e imputação de incumprimento definitivo, a Ré violou o artigo 406.º do Código Civil, o que deveria ter sido reconhecido pela sentença recorrida.

II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

II.1. O Tribunal recorrido deu como provada a seguinte factualidade cuja sob os pontos 7ª 15 vem impugnada no recurso:

1) A Autora A …, Lda. tem como objecto social a compra venda e revenda de imóveis e dos adquiridos para esse fim; arrendamento de bens imobiliários; alojamento Local para turistas; construção de edifícios residenciais e não residenciais; actividades de engenharia e arquitectura; consultoria técnica na área e consultoria para os negócios e gestão; produção de vinho.

2) A Ré B … (na qualidade de “promitente vendedora”) e o legal representante da Autora (na qualidade de “promitente compradora”) assinaram, em 13.12.2021, documento particular, com reconhecimento presencial de assinaturas, denominado “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, junto como Doc. 2 com a petição cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente:

(…) É celebrado livre e de boa-fé e reduzido a escrito o presente Contrato de Promessa de Compra e Venda, o qual se rege pelas condições e cláusulas seguintes:

Cláusula Primeira (Situação Registal do Imóvel): A Promitente Vendedora, é dona e legítima possuidora do Lote de Terreno Para Construção correspondente ao Lote …, sito em … – Santa Iria da Azóia, com a área total de 301,94 metros quadrados (…), descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Loures, sob o número …, da freguesia de Santa Iria da Azóia, concelho de Loures, com registo de aquisição a favor da Promitente Vendedora, por Partilha de Herança, (…).

Cláusula Segunda (Promessa de Compra e Venda):

Pelo presente Contrato a Promitente Vendedora, promete e obriga-se a vender à Promitente Compradora, o imóvel objeto do presente Contrato de Promessa de Compra e Venda, descrito e identificado na cláusula primeira, livre de quaisquer ónus ou encargos e responsabilidades de qualquer natureza, totalmente desocupado de pessoas e bens e no estado em que se encontra, e esta última, promete e obriga-se a comprar nos exactos termos e condições constantes das cláusulas seguintes.

Cláusula Terceira (Preço):

O preço total da venda ora prometida é de 80.000,00€ (oitenta mil euros).

Cláusula Quarta (Forma de Pagamento):

O preço total de 80.000,00€ (oitenta mil euros) será pago da seguinte forma:

1- A título de sinal e princípio de pagamento a Promitente Compradora entrega na presente data à Promitente Vendedora, a quantia de 8.000,00 (oito mil euros), o que faz mediante a entrega do cheque bancário número … no valor de 8.000,00 (oito mil euros) emitido em nome da Promitente Vendedor, B …, datado de 13.12.2021, sacado sobre o C …, SA, de que lhe é dada a respetiva quitação.

2- O valor remanescente de 72.000,00€ (setenta e dois mil euros) será pago pela Promitente Compradora à Promitente Vendedora, no ato da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda, mediante entrega de cheque bancário, de que lhe será dada a respectiva quitação.

Cláusula Quinta (Data, Hora e Local):

1- A Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda será marcado pela Promitente Compradora a realizar até ao dia 30 de Abril de 2022.

2- Da data, hora e local da realização da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda, a Promitente Compradora avisará a Promitente Vendedora, com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência. (…)

Cláusula Sétima (Incumprimento):

1- As partes convenciam que a não realização da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda, na data que for designada, por motivo imputável à Promitente Compradora, será considerado incumprimento definitivo do Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem necessidade de qualquer outra interpelação, com perda total da quantia entregue à Promitente Vendedora, a título de sinal e princípio de pagamento.

2- No caso de a compra e venda prometida não se mostrar realizada por motivo imputável à Promitente Vendedora, deverá esta, sem necessidade de qualquer outra interpelação, restituir em dobro, à Promitente Compradora, a quantia que esta lhe tiver entregue a título de sinal e princípio de pagamento.

3- Em alternativa ao disposto nos números anteriores da presente cláusula, as partes acordam em submeter o presente Contrato ao Regime de Execução Específica, pelo que o mesmo fica sujeito ao estipulado no disposto no artigo 830º do Código Civil.

(…) Cláusula Décima (Alterações):

O presente Contrato de Promessa de Compra e Venda, traduz e constitui o acordo celebrado entre a Promitente Vendedora, e a Promitente Compradora, só podendo ser modificado, mediante documento escrito, assinado por todos e junto a este Contrato de Promessa de Compra e Venda como seu Aditamento.

Cláusula Décima-Primeira (Notificações):

1- Para todos os efeitos do presente Contrato de Promessa de Compra e Venda, bem como para efeitos de notificação ou citação judicial relacionadas com o esmo, serão considerados os domicílios das partes intervenientes que dele constam e / ou os endereços eletrónicos que dele constam, salvo se qualquer alteração for comunicada com a antecedência de 10 (dez) dias, através de carta registada com aviso de receção ou por e-mail com recibo de leitura.

2 O simples envio de e-mail para os endereços eletrónicos com recibo de leitura ou de carta registada com aviso de receção para as moradas das Promitentes, constituirá prova bastante para demonstrar que se efetuou qualquer notificação, nomeadamente para efeitos de resolução ou para a realização da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda.

(…) Declarações:

Por ser esta a expressão livre e consciente da Promitente Vendedora, e do Legal Representante da Promitente Compradora, na qualidade em que intervém e com os necessários poderes para o presente ato, declaram, que aceitam o presente negócio, nos presentes termos. 3) A Autora, no momento da assinatura do escrito referido em 2), através de cheque bancário nº …, sacado sobre o C …, S.A. entregou à Ré a quantia de 8.000,00€ (oito mil euros).

4) Mais entregou em numerário, em 04 de Janeiro de 2022 a quantia de 2.000,00€ (dois mil euros), em 01 de Fevereiro de 2022 a quantia de 2.000,00€ e em 03 de Março de 2022 a quantia de 2.000,00€ (dois mil euros).

5) A Autora pretendia recorrer a crédito para aquisição do terreno referido em 2), sendo que o processo de financiamento sofreu atraso, decorrente da avaliação do imóvel, uma vez que foi avaliado pelo Banco financiador em 75.500€ (setenta e cinco mil euros).

6) Pelo menos no início de Abril de 2022, a Autora comunicou à Ré, o referido em 5), informando que não estava em condições de marcar a Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda.

7) Sendo que nessa sequência, a sobrinha da Ré, a pedido desta e do endereço de e-mail indicado no escrito referido em 2), remeteu um e-mail à Autora, que o recebeu, datado de 08.04.2022, com o seguinte teor:

(…) Venho por este meio solicitar o ponto de situação do CPCV assinado entre V/Exa e B …, relativamente a um terreno sito no ….

Mais informo que sou sobrinha da Sra. B … e ela solicitou a minha ajuda para agilizar a resolução deste problema.

Tendo em conta o CPCV em questão, a escritura terá de ser assinada até dia 30 de abril de 2022.

No entanto, a Sra. B … foi contactada por V/Exa., a afirmar que havia uma impossibilidade monetária, e o máximo que conseguiam era assinar a respetiva escritura para o próximo ano e nessa data pagariam o restante dinheiro.

Informo V/Exa que estamos no campo da impossibilidade, a Sra. B … assumiu um compromisso para maio de 2022 e necessita desse valor para (f)azer jus ao mesmo.

Caso o CPCV não seja cumprido, a Sra. B …, não tem qualquer dever (muito pelo contrário) de vos devolver qualquer quantia que recebeu até à data, tal como os artigos 410º; 440º; 441º; 442º do Código Civil.

Perante isto, e para elucidar V/Exa, faço questão de citar / transcrever o artigo 442º n.º 2 do Código Civil – “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.” – Isto é, se houver incumprimento de V/Exa. não há qualquer restituição do valor. Faço questão de mencionar que não estamos perante um instituto de enriquecimento sem causa – artigos 473º e seguintes do Código Civil -, e sim estamos perante uma situação de incumprimento de um CPCV.

Ainda há que ter em conta que estamos perante um defraudar de expectativas, ou seja, culpa in contrahendo, tal como está previsto no artigo 227 do Código Civil.

Assim, sendo aguardo por uma resposta de V/Exa, a fim de perceber se o CPCV irá ser cumprido ou não, pois a Sra. B … tem que fazer jus ao compromisso que tem agendado para maio de 2022, e que está em risco de incorrer em falta porque o V/ compromisso também está em risco de ficar em falta.

Aguardo a resposta o mais célere possível.

Atenciosamente.

8) Em resposta, a Autora, através de E …, remeteu à Ré e à sobrinha da mesma um e-mail, datado de 14.04.2022, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

Caríssimas Sra' s

D …

B …

Desde já e antes de mais boa noite e boa Páscoa

No seguimento da nossa conversa no passado dia de ontem e após passar a vossa posição aos compradores Comunicação de marcação de escritura da Rua … lote … (Segue em anexo o projecto em desenvolvimento que está no balcão para vosso conhecimento, o processo de fomento a construção que está em curso conforme é de vosso conhecimento e do qual aguarda-se a qualquer momento o financiamento). Desta forma e conforme falado ontem e acordado e necessário URGENTEMENTE para ambas as partes e para um bem comum de TODOS o prolongamento de prazo para as escrituras dos imóvel em curso Porque quem vende, está também a comprar e para quem compra está aguardar resposta de terceiros que é uma instituição de crédito. " ....Caríssimo …. Temos e mantemos interesse. Queremos fazer negócio e dar seguimento ao mesmo. Em caso de não fomento a curto prazo

A nossa proposta pode passar reforços de sinal em prazos dilatados, no caso 20.000€ até Junho ,.26.000€ até Setembro e 26.000€ em Dezembro com a escritura de imediato . Esses prazos podem ser revistos para muito breve e rápido, mediante as condições se alterem. ….”

Caríssimas Sras. D … e Sra B …, segue a alteração ou proposta válida para a realização da escritura e resolução da questão Ao seu dispor

9) A Ré não aceitou a proposta referida em 8), comunicando à Autora que tinha um compromisso assumido para Maio de 2022 (contrato-promessa de compra e venda, em que figurava como promitente compradora), necessitando do dinheiro da venda.

10) Tendo a sobrinha da Ré, a pedido desta e do endereço de e-mail indicado no escrito referido em 2), em resposta ao referido em 8), remeteu um e-mail à Autora, que o recebeu, datado de 15.04.2022, com o seguinte teor:

(…) Percebo o V/interesse ainda no imóvel, e tal como falei via telefone estou a tentar ganhar um pouco mais de tempo com a outra parte do imóvel em curso, no entanto a Remax não me deu mutas esperanças que esse tempo fosse mais que uma semana.

Quanto ao reforço de sinal com o objectivo da escritura ser realizado em dezembro digo deste já que é uma proposta rejeitada. Lamento, mas em momento algum isso esteve em discussão. Se é V/intenção fazer a escritura apenas em dezembro agradeço que me comuniquem pois terei que colocar o terreno à venda para fazer jus aos meus compromissos.

A escritura tem que estar feita o quanto antes, pelos motivos já descritos em conversa telefónica.

Aguardo V/ resposta com a data para a estrutura.

Volto a mencionar, está fora de questão a escritura ser realizada em dezembro de 2022.

Sem mais assunto.

Atenciosamente. 11) A Ré remeteu à Autora uma carta, datada de 06.05.2022, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

ASSUNTO: Agendamento de escritura de compra e venda referente ao Lote de Terreno para construção, correspondente ao LOTE …, sito no …, em Santa Iria de Azoia, conforme contrato promessa de compra e venda celebrado em 13 de Dezembro de 2021 em que foram intervenientes B … como promitente vendedora e a sociedade "A …, Lda." representada pelo socia gerente F … na qualidade de promitente compradora.

Exmos. Senhores

Encontra-se agendada o contrato definitivo de compra e venda para o imóvel mencionado em epígrafe para o próximo dia 24 de maio de 2021, pelas 11,00 h, no Balcão Único do Solicitador de Santa Iria de Azóia sito na Avenida …, n.º …, loja …, em Santa Iria de Azóia, conforme estipulado no referido contrato promessa. A presente comunicação para a celebração do contrato definitivo de compra e venda é efectuada depois de decorrido o prazo estipulado na Clausula 5ª, numero 1 do referido contrato promessa e que era o de dia 30 de abril de 2022, acrescido de 10 dias úteis. A falta de comparência a referida outorga implica o incumprimento definitivo da promessa assinada por parte de V. Exas., operando de imediato 0 estipulado no número 1 da Cláusula 7ª.

Sem outro assunto, atentamente.

12) Em resposta à carta referida em 11), a Autora, na pessoa de E …, remeteu um e-mail à Ré, que esta recebeu, datado de 20.05.2022, com o seguinte teor:

Caríssimas Sra's Caríssimas Sra D … Sra B …

Desde já e antes de mais boa tarde e uma óptima semana

No seguimento da nossa conversa no passado e a pedido do comprador, segue o relatório bancário de avaliação do imóvel por parte do EuroBic do qual esta a decorrer o processo de financiamento.

(IMAGEM)

Como é visível no anexo o valor de avaliação do terreno está nos 75.500€ abaixo do de compra. Foi-me reportado que foi enviada a carta registada ao comparador para marcação da escritura do terreno urbano sito na Rua … Lote … para o passado dia 24 de Maio de 2021.

(IMAGEM)

Como já havia sido esclarecido por escrito via e-mail e telefonicamente por comprador, houve atraso no processo de financiamento para a aquisição (que era do conhecimento do vendedor desde início do negocio), atraso esse causado por terceiros e no caso o banco financiador .

Devido ao atraso do financiamento o comprador com intuito de evitar incumprimento futuro, enviou comunicação escrita de imediato a solicitar pelo uma adenda ao CPCV alargando o prazo e usando o principio de boa fé ate então usado, usando por exemplo reforços de sinal," ... Temos e mantemos interesse. Queremos fazer negócio e dar seguimento ao mesmo. Em caso de não fomento a curto prazo … A nossa proposta pode passar reforços de sinal em prazos dilatados, no caso 20.000€ até Junho, 26.000€ até Setembro e 26.000€ em Dezembro com a escritura de imediato. Esses prazos podem ser revistos para muito breve e rápido, mediante as condições se alterem…"

Ao vendedor foi sempre colocado pelo comprador os passos que estavam a ser tomados desde primeiro dia, o real destino, a razão da compra, assim como a forma de financiamento do negocio . Prova disso mesmo, foi enviado o projecto, o desenvolvimento, o processo de fomento que está a decorrer no banco.

Mas conforme descrito pelo comprador por e-mail o vendedor pouco ou nada fez para alterar a situação.

Em resumo foi solicitado atempadamente em princípio de boa fé prolongamento de prazo do negócio, dado como compartida reforços de sinal e datas futuras de acordo com o ajuste do negócio (atraso do processo bancário).

Por sua vez o vendedor se limitou em enviar uma carta registada, a marcar a escritura, para uma data que para ele iria ou será oportuna e lhe deu ou daria jeito, marcação essa desajustada à realidade, pois segundo o escrito e enviado em correio registado remete para a data de 24 de Maio 2021.

Por fim e conforme escrito e falado telefonicamente é necessário URGENTEMENTE prolongamento de prazo para as escritura futura.

Este pedido de ajuda foi remetido por comprador que está ao dispor para um reajuste e acordo de boa fé a celebrar com o vendedor.

Ao dispor.

13) A Autora não compareceu no dia 24.05.2022, pelas 11,00 h, no Balcão Único do Solicitador de Santa Iria de Azóia sito na Avenida …, n.º …, loja …, em Santa Iria de Azóia.

14) Após a data referida em 13), a Ré remeteu à Autora uma carta, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

ASSUNTO: Resolução do contrato promessa de compra e venda referente ao imóvel sito…

Após a não comparência ao titulo definitivo de compra e venda, entrou V. Exa:. em incumprimento definitivo da promessa assinada por parte da Promitente compradora, operando de imediato o estipulado na Cláusula 7ª, n.º 1.·

O mencionado contrato encontra-se resolvido desde 0 dia 30 de Abril de 2022.

Sem outro assunto de momento,

Anexo: Auto de não comparência.

15) Em resposta ao referido em 14), a Autora remeteu à Ré uma carta, data de 06.06.2022, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) celebrado em 13 de Dezembro de 2021; V/ Comunicação; Certificado de não comparência.

Ex.ma Senhora;

Acusamos a recepcão da vossa comunicação, consubstanciada num certificado de não comparência a outorga de documento particular autenticado de "Compra e Venda" e dando nota da resolução do contrato promessa de compra e venda, decorrente do seu incumprimento definitivo.

Cumpre desde já dizer que não se verificou qualquer incumprimento definitivo do contrato, uma vez que não se encontram preenchidos os pressupostos estabelecidos no seu artigo 7º.

Quando muito, estamos na presença de uma situação de mora contratual. lsto porque;

A realização / marcação da escritura estava dependente de financiamento de fomento à construção como, aliás, era do seu conhecimento. Facto que não ocorreu por motivos que nos são alheios e que não nos podem ser imputados.

Em razão disso, quem tinha o ónus de efectuar a marcação da escritura era a empresa signatária, conforme resulta da cláusula quinta do CPCV, razão pela qual, não se entende a sua iniciativa de rnarcação, até porque era conhecedora de que não estavam reunidas as circunstâncias para 0 efeito.

O incumprimento definitivo só ocorreria por facto imputável a parte incumpridora, sendo certo que, pelos motivos indicados supra, tal não aconteceu. E foi nesse âmbito que foi proposto efectuar entregas parcelares a título de reforço de sinal, no valor de 20 000€ em Junho, 26 000€ até Setembro e 26 000€ em Dezembro do corrente ano, para além dos valores já entregues, incluindo as entregas em numerário.

Ainda assim, numa perspetiva de solução consensual, mantemos e reiteramos a proposta referida supra.

Aguardamos as vossas prezadas notícias, 0 que fazemos pelo prazo máximo de 10 dias.

Sem outro assunto, apresentamos os nossos melhores cumprimentos.

Ao dispor;

16) A Ré vendeu o Lote de terreno para construção correspondente ao Lote …, sito em … – Santa Iria da Azoia, referido em 2), à sociedade Construções G …, LDA, com o NIPC …., venda essa registada sob a AP. … de …/…/… apresentada na Conservatória do Registo Predial de Caminha.

17) A Autora solicitou à empresa H …, Lda. a realização do projecto de arquitectura para a construção de uma moradia, no terreno referido em 2), visando após a sua posterior colocação no mercado e consequente venda.

18) Em resultado de tal, ainda que não tendo usado o mesmo, pagou à sociedade H …, Lda., a quantia de 3.075,00€ (Três mil e setenta e cinco euros) em 02.02.2022, para pagamento da Factura nº …/…./…,

19) a quantia de 1.537,50€ (mil quinhentos e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos) em 16.08.2022; e,

20) a quantia 1.537,50€ (mil quinhentos e trinta e sete euros e cinquenta cêntimos) em 30.08.2022, para pagamento da Factura nº …/…/….

21) A Ré assinou em 10.12.2021 um documento denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, na qualidade de promitente compradora, nos termos do qual prometeu comprar, pelo preço de € 150.000, uma fracção autónoma, tendo declarado ter entregue a título de sinal € 55.000, mais se estipulando que a marcação do título definitivo de compra e venda, a seu cargo, deveria ser celebrada no máximo até Maio de 2022.

22) A Ré precisava do dinheiro da venda do terreno referido em 2) para proceder ao pagamento do remanescente do preço referido em 21).

II.2. Deu o Tribunal recorrido como não provados os seguintes factos que não vêm impugnados:

23) A Ré sabia, no momento da assinatura do escrito referido em 2), porque a Autora lhe transmitiu directamente, através do Sr. E …, que a compra e venda seria efectuada com recurso a crédito bancário, através de fomento à construção junto do C …, S.A.,

24) Tendo o acordo celebrado entre as partes ficado condicionado a tal.

III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

III.1. Conforme resulta do disposto nos art.ºs 608, n.º 2, 635, n.º 4, 639, n.º 3, do CPC[1] são as conclusões do recurso que delimitam o seu objecto, salvas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras e as que sejam de conhecimento oficioso. É esse também o entendimento uniforme do nosso mais alto Tribunal (cfr. por todos o Acórdão do S.T.J. de 07/01/1993 in BMJ n.º 423, pág. 539.

III.2. Não havendo questões de conhecimento oficioso são as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto tal como enunciadas em I.

III.3. Saber se a decisão recorrida padece de nulidade do art.º 615/1/b na medida em que o Tribunal a quo se eximiu a especificar os fundamentos de facto que justificam a sua decisão quanto à prova sobre o envio e receção das comunicações que antecederam a resolução do contrato-promessa pela Ré.

III.3. 1. Diz a recorrente que tendo em conta o disposto 10.º a 12.º da p.i. não se pode extrair bases para um acordo entre os sujeitos processuais, pois em momento algum a Autora assume datas de envio e recepção de mensagens eletrónicas e/ou cartas expedidas sob registo e aviso de receção postal, não se verificando depoimento de parte ou declarações de parte da Autora, conclui que ao argumentar a existência de acordo sobre o âmbito da prova o Tribunal a Quo se eximiu a especificar os fundamentos de facto que justificam a sua decisão. Vejamos a motivação da decisão sobre essa decisão de facto: “Pontos 7) a 15): a matéria aqui referida considera-se admitida por acordo, nos termos dos artigos 574º, n.os 1 e 2 e 607º, n.º 4, ambos do Código de Processo Civil, no que se reporta ao envio e recepção das comunicações, sendo que o seu concreto teor se extrai dos documentos juntos aos autos [Documentos 3 a 7 da petição inicial (fls. 16, verso, a 20) e Doc. 1 da contestação (fls. 40 a 42)]. No mais, os factos contextuais em que tais comunicações foram efectuadas e as posições expressas pelas partes igualmente decorreram do depoimento consonante de E …, D … e das declarações da Ré, pois que foram unânimes na enunciação de que a Autora sempre manteve interesse na concretização do negócio, sendo que a Ré manifestou que tinha como prazo máximo a realização da escritura de compra e venda em que era promitente compradora, pelo que não podia aceitar qualquer proposta que passasse pela ultrapassagem desse prazo. Assim, e ante o teor das propostas apresentadas pela Autora recusou as mesmas. Nessa parte, os depoimentos ouvidos foram congruentes entre si e consistentes, não havendo qualquer dúvida acerca da verificação destes factos. Ademais, foi ouvida I …, solicitadora no Balcão referido em 13), que de forma simples e escorreita, enunciou que contactada pela Ré (que não conhecia) e tendo visto o contrato promessa aqui em causa, lhe disse que tendo o prazo já decorrido, deveria “fazer agendamento com um prazo razoável”, não se recordando quem era responsável pela marcação da escritura. Mais enunciou que a Ré estava “muito aflita” porque tinha outro negócio que tinha que cumprir. No mais, enunciou que os compradores não compareceram na escritura, tendo elaborado o respectivo auto de não comparência, assim confirmando o teor do Documento 6, junto com a petição inicial (fls. 23 a 25)...”O Tribunal recorrido fundamentou a sua decisão de facto se a fundamentação é incorrecta, ou seja, se não ocorreu qualquer admissão por acordo sobre esses factos se os depoimentos conjugados com os documentos não conduzem a essa decisão poderá haver erro de julgamento questão diferente razão pela qual improcede nessa parte a apelação.

III.4. Tendo em conta que no contrato promessa as partes não estabeleceram qualquer e-mail concreto para envio e receção de comunicações eletrónicas, não consta qualquer recibo de envio e/ou leitura de e-mail e que dos autos não consta qualquer registo de envio e aviso de receção postal, saber se ocorre erro na apreciação dos meios de prova e subsequente decisão de considerar provados os pontos 7 a 12 e 14.

III.4. 1. A recorrente impugna a decisão de facto dos pontos 7 a 15 com base nos documentos juntos e nos articulados não transcreve qualquer depoimento de qualquer pessoa que permita concluir de modo diferente. Sustenta a recorrente que:

não pode ser considerado provado o segmento do ponto 7 “… e do endereço de email indicado no escrito referido em 2)…”, nem provado que “… que remeteu um e-mail à Autora, que o recebeu, datado de 08.04.2022…”.

no ponto 8 não pode ser dado como provado que a Autora tenha remetido à Ré e à sobrinha da Ré um email datado de 14 de Abril de 2022, já que não se encontra provada qualquer procuração conferida pela Autora a E …, o legal representante da Autora, F …, não enviou essa mensagem de 14 de Abril de 2022, nem assumiu a autoria do respetivo conteúdo.

não pode ser dado como provados os pontos 9 e 10 da matéria de facto assumida como provada o e-mail de 15 de Abril foi enviado para E … e não foi enviado para o legal representante da Autora nem para qualquer email que tivesse sido convencionado como email da Autora logo, não pode ser considerado provado o envio “… de -email indicado no escrito referido em 2), em resposta ao referido em 8)…”. Nem que a Autora tenha recebido o e-mail datado de 15 de Abril de 2022.

não pode ser considerado provado o ponto 11 da matéria de facto assumida como provada , não existe qualquer evidência que a carta de 6 de Maio de 2022 tenha sido enviada à Autora, nomeadamente através de registo de envio e de recepção postal nem evidência que tenha sido recebida pela Autora tal comunicação.

não pode ser dado como provado que a Autora tenha respondido à Ré, à carta de 6 de Maio de 2022, como referido no Ponto 12 da matéria de facto considerada como provada, como referido, E … não era procurador da Autora e as Partes estipularam na cláusula décima-segunda do contrato promessa que o acordo foi estabelecido sem intermediação imobiliária.

não pode ser dado como provado o ponto 14, porque não se encontra evidência de ter sido enviada carta registada com aviso de receção nem email com recibo de leitura para endereço eletrónico convencionado, no depoimento de parte prestado pela Ré em 11 de Setembro de 2023 disse que apenas se recordava de ter assinado a carta de 6 de Maio de 2022, não existindo evidência que tenha sido a Ré a assinar a carta identificada no ponto 14 da matéria de facto assumida como provada e que tenha sido a Ré a remetê-la à Autora.

III.4. 2. Em causa os seguintes pontos da decisão de facto:

7) Sendo que nessa sequência, a sobrinha da Ré, a pedido desta e do endereço de e-mail indicado no escrito referido em 2), remeteu um e-mail à Autora, que o recebeu, datado de 08.04.2022, com o seguinte teor:

(…) Venho por este meio solicitar o ponto de situação do CPCV assinado entre V/Exa e B …, relativamente a um terreno sito no ….

Mais informo que sou sobrinha da Sra. B … e ela solicitou a minha ajuda para agilizar a resolução deste problema.

Tendo em conta o CPCV em questão, a escritura terá de ser assinada até dia 30 de abril de 2022.

No entanto, a Sra. B … foi contactada por V/Exa., a afirmar que havia uma impossibilidade monetária, e o máximo que conseguiam era assinar a respetiva escritura para o próximo ano e nessa data pagariam o restante dinheiro.

Informo V/Exa que estamos no campo da impossibilidade, a Sra. B … assumiu um compromisso para maio de 2022 e necessita desse valor para (f)azer jus ao mesmo.

Caso o CPCV não seja cumprido, a Sra. B …, não tem qualquer dever (muito pelo contrário) de vos devolver qualquer quantia que recebeu até à data, tal como os artigos 410º; 440º; 441º; 442º do Código Civil.

Perante isto, e para elucidar V/Exa, faço questão de citar / transcrever o artigo 442º n.º 2 do Código Civil – “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.” – Isto é, se houver incumprimento de V/Exa. não há qualquer restituição do valor. Faço questão de mencionar que não estamos perante um instituto de enriquecimento sem causa – artigos 473º e seguintes do Código Civil -, e sim estamos perante uma situação de incumprimento de um CPCV.

Ainda há que ter em conta que estamos perante um defraudar de expectativas, ou seja, culpa in contrahendo, tal como está previsto no artigo 227 do Código Civil.

Assim, sendo aguardo por uma resposta de V/Exa, a fim de perceber se o CPCV irá ser cumprido ou não, pois a Sra. B … tem que fazer jus ao compromisso que tem agendado para maio de 2022, e que está em risco de incorrer em falta porque o V/ compromisso também está em risco de ficar em falta.

Aguardo a resposta o mais célere possível.

Atenciosamente.

8) Em resposta, a Autora, através de E …, remeteu à Ré e à sobrinha da mesma um e-mail, datado de 14.04.2022, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

Caríssimas Sra' s

D …

B …

Desde já e antes de mais boa noite e boa Páscoa

No seguimento da nossa conversa no passado dia de ontem e após passar a vossa posição aos compradores Comunicação de marcação de escritura da Rua … lote … (Segue em anexo 0 projecto em desenvolvimento que está no balcão para vosso conhecimento, o processo de fomento a construção que está em curso conforme é de vosso conhecimento e do qual aguarda-se a qualquer momento o financiamento) Desta forma e conforme falado ontem e acordado e necessário URGENTEMENTE para ambas as partes e para um bem comum de TODOS o prolongamento de prazo para as escrituras dos imóvel em curso Porque quem vende, está também a compra e para quem compra está aguardar resposta de terceiros que é uma instituição de crédito. " ....Caríssimo …. Temos e mantemos interesse Queremos fazer negócio e dar seguimento ao mesmo. Em caso de não fomento a curto prazo

A nossa proposta pode passar reforços de sinal em prazos dilatados, no caso 20.000€ até Junho ,.26.000€ até Setembro e 26.000€ em Dezembro com a escritura de imediato . Esses prazos podem ser revistos para muito breve e rápido, mediante as condições se alterem. ….”

Caríssimas Sras. D … e Sra B …, segue a alteração ou proposta válida para a realização da escritura e resolução da questão Ao seu dispor

9) A Ré não aceitou a proposta referida em 8), comunicando à Autora que tinha um compromisso assumido para Maio de 2022 (contrato-promessa de compra e venda, em que figurava como promitente compradora), necessitando do dinheiro da venda.

10) Tendo a sobrinha da Ré, a pedido desta e do endereço de e-mail indicado no escrito referido em 2), em resposta ao referido em 8), remeteu um e-mail à Autora, que o recebeu, datado de 15.04.2022, com o seguinte teor:

(…) Percebo o V/interesse ainda no imóvel, e tal como falei via telefone estou a tentar ganhar um pouco mais de tempo com a outra parte do imóvel em curso, no entanto a Remax não me deu mutas esperanças que esse tempo fosse mais que uma semana.

Quanto ao reforço de sinal com o objectivo da escritura ser realizado em dezembro digo deste já que é uma proposta rejeitada. Lamento mas em momento algum isso esteve em discussão. Se é V/intenção fazer a escritura apenas em dezembro agradeço que me comuniquem pois terei que colocar o terreno à venda para fazer jus aos meus compromissos.

A escritura tem que estar feita o quanto antes, pelos motivos já descritos em conversa telefónica.

Aguardo V/ resposta com a data para a estrutura.

Volto a mencionar, está fora de questão a escritura ser realizada em dezembro de 2022.

Sem mais assunto.

Atenciosamente.

11) A Ré remeteu à Autora uma carta, datada de 06.05.2022, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

ASSUNTO: Agendamento de escritura de compra e venda referente ao Lote de Terreno para construção, correspondente ao LOTE …, sito no …, em Santa Iria de Azoia, conforme contrato promessa de compra e venda celebrado em 13 de Dezembro de 2021 em que foram intervenientes B … como promitente vendedora e a sociedade "A …, Lda." representada pelo socia gerente F … na qualidade de promitente compradora.

Exmos. Senhores

Encontra-se agendada o contrato definitivo de compra e venda para o imóvel mencionado em epígrafe para o próximo dia 24 de maio de 2021, pelas 11,00 h, no Balcão Único do Solicitador de Santa Iria de Azóia sito na Avenida …, n.º …, loja …, em Santa Iria de Azóia, conforme estipulado no referido contrato promessa. A presente comunicação para a celebração do contrato definitivo de compra e venda é efectuada depois de decorrido o prazo estipulado na Clausula 5ª, numero 1 do referido contrato promessa e que era o de dia 30 de abril de 2022, acrescido de 10 dias úteis. A falta de comparência a referida outorga implica o incumprimento definitivo da promessa assinada por parte de V. Exas., operando de imediato 0 estipulado no número 1 da Cláusula 7ª.

Sem outro assunto, atentamente.

12) Em resposta à carta referida em 11), a Autora, na pessoa de E …, remeteu um e-mail à Ré, que esta recebeu, datado de 20.05.2022, com o seguinte teor:

Caríssimas Sras. Caríssimas Sra. D … Sra. B …

Desde já e antes de mais boa tarde e uma óptima semana. No seguimento da nossa conversa no passado e a pedido do comprador, segue o relatório bancário de avaliação do imóvel por parte do EuroBic do qual esta a decorrer o processo de financiamento.

(IMAGEM)

Como é visível no anexo o valor de avaliação do terreno está nos 75.500€ abaixo do de compra. Foi-me reportado que foi enviada a carta registada ao comparador para marcação da escritura do terreno urbano sito na Rua … Lote … para o passado dia 24 de Maio de 2021.

(IMAGEM)

Como já havia sido esclarecido por escrito via email e telefonicamente por comprador, houve atraso no processo de financiamento para a aquisição ( que era do conhecimento do vendedor desde início do negocio ), atraso esse causado por terceiros e no caso o banco financiador .

Devido ao atraso do financiamento 0 comprador com intuito de evitar incumprimento futuro, enviou comunicação escrita de imediato a solicitar pelo uma adenda ao CPCV alargando 0 prazo e usando 0 principio de boa fé ate então usado, usando por exemplo reforços de sinal," ... Temos e mantemos interesse. Queremos fazer negócio e dar seguimento ao mesmo. Em caso de não fomento a curto prazo … A nossa proposta pode passar reforços de sinal em prazos dilatados, no caso 20.000€ até Junho, 26.000€ até Setembro e 26.000€ em Dezembro com a escritura de imediato. Esses prazos podem ser revistos para muito breve e rápido, mediante as condições se alterem…"

Ao vendedor foi sempre colocado pelo comprador os passos que estavam a ser tomados desde primeiro dia, o real destino, a razão da compra ,assim como a forma de financiamento do negocio . Prova disso mesmo , foi enviado o projecto, o desenvolvimento, o processo de fomento que está a decorrer no banco.

Mas conforme descrito pelo comprador por e-mail o vendedor pouco ou nada fez para alterar a situação.

Em resumo foi solicitado atempadamente em princípio de boa fé prolongamento de prazo do negócio, dado como compartida reforços de sinal e datas futuras de acordo com o ajuste do negócio (atraso do processo bancário).

Por sua vez o vendedor se limitou em enviar uma carta registada, a marcar a escritura, para uma data que para ele iria ou será oportuna e lhe deu ou daria jeito, marcação essa desajustada à realidade, pois segundo o escrito e enviado em correio registado remete para a data de 24 de Maio 2021.

Por fim e conforme escrito e falado telefonicamente é necessário URGENTEMENTE prolongamento de prazo para a escritura futura.

Este pedido de ajuda foi remetido por comprador que está ao dispor para um reajuste e acordo de boa fé a celebrar com o vendedor.

Ao dispor.

14) Após a data referida em 13), a Ré remeteu à Autora uma carta, que esta última recebeu, com o seguinte teor:

ASSUNTO: Resolução do contrato promessa de compra e venda referente ao imóvel sito…

Após a não comparência ao titulo definitivo de compra e venda, entrou V. Exa:. em incumprimento definitivo da promessa assinada por parte da Promitente compradora, operando de imediato o estipulado na Cláusula 7ª, n.º 1.·

O mencionado contrato encontra-se resolvido desde 0 dia 30 de Abril de 2022.

Sem outro assunto de momento,

Anexo: Auto de não comparência.

III.4. 2. A Autora na sua petição diz expressamente:

sabia a Ré, porque a Autora lhe transmitiu directamente e na pessoa do Sr. E …, que a compra e venda seria efectuada com recurso a crédito bancário, através de fomento à construção junto do C …, S.A..(art.º 8.º)

o processo de financiamento sofreu considerável atraso (art.º 9.º)

decorrente dessa situação a Autora teve que contornar a situação, renegociando as condições contratuais inicialmente previstas para o financiamento, e de forma a salvaguardar a situação da Ré, propôs aditamento ao contrato promessa com indicação de nova data para a celebração de compra e venda, ocorrendo reforço de sinal, ou, em alternativa, e caso de não financiamento a curto prazo, através de entregas a titulo de reforços de sinal e principio de pagamento, no caso, 20.000,00€ (Vinte mil euros) em Junho de 2022, 26.000,00€ (Vinte e seis mil euros) em Setembro de 2022 e 26.000,00€ (vinte e seis mil euros) em Dezembro com a celebração da escritura. (Cfr. Doc. nº4 que aqui se junta e se dá integralmente por reproduzido para todos os efeitos legais)[art.º 10.º] a Ré, não só não aceitou, como com total desrespeito pelo estabelecido contratualmente, por sua iniciativa, efectuou a marcação da escritura para o dia 24 de Maio de 2022 às 11h, no Balcão único de Solicitador da Ex.ma Solicitadora Drª I …, situado em Santa Iria da Azóia mesmo após ter recebido a carta a marcar a escritura pública enviada pela Ré, a Autora comunicou, em 20 de Maio de 2022 – via e-mail, o motivo pelo qual a escritura não se podia realizar, e após ter recebido um certificado de não comparência acompanhada de missiva a considerar o contrato definitivamente incumprido remetida pela Ré, a Autora manteve a intenção de cumprir o contrato Cfr. Docs. nº 3, 6 e 7 que aqui se juntam e se dão integralmente por reproduzidos).[art.º 16]

III.4. 3. Da própria alegação da Autora resulta que o senhor E … transmitiu certa informação à Ré aquando da celebração do negócio, matéria que, contudo, não resultou provada. Isto apenas para referir que o mencionado E … não era pessoa estranha ao negócio apesar de não estar comprovado nos autos que estivesse munido de uma procuração por parte da Autora. E quem era este senhor E …? Na motivação da decisão de facto consta que “E …, que actuou como ”facilitador de negócio”, representando a Autora no negócio, tendo afirmado em audiência que sempre foi dito que ia ser feito financiamento bancário para a construção, daí o prazo alargado no contrato promessa. Refere que, nessa senda, a aqui Ré até lhe perguntou quanto seria o preço de uma casa. E se é certo que no e-mail constante a fls. 16, verso, a 18, cujo envio confirma em audiência, consta que “o processo de financiamento para aquisição (…) era do conhecimento do vendedor desde início do negócio”, certo é que nas respostas nada confirma ou infirma tal afirmação. Todavia, em absoluta oposição a este depoimento ouviram-se D …, sobrinha da Ré, que após ser informado pela Autora que não conseguiria cumprir o prazo estipulado no contrato-promessa, lhe solicitou ajuda nos contactos com a Autora, e que enunciou em audiência que não existia qualquer outro prazo além do mencionado no contrato, nem isso alguma vez foi equacionado porquanto a tia já havia pago o sinal no contrato-promessa em que era adquirente, sendo que a tia, de acordo com o que esta lhe relatara, não tinha conhecimento da necessidade de recurso a crédito por parte da Ré. Afirma que conhecimento efectivo do problema relativo ao crédito, a Ré apenas teve com o e-mail de fls. 16, verso a 18, sendo que antes tinha sido dito telefonicamente, por E …, em Março, que por causa da guerra os bancos não estavam a emprestar e por isso estava difícil. Este último depoimento, foi secundado pelas declarações de parte da Ré, que afirmou peremptoriamente que se soubesse que a compra pela Autora estava condicionada a empréstimo não teria avançado com a aquisição da sua casa, pois que até pagou € 50.000 de sinal. Teria aguardado ou teria encontrado outra solução, mas não arriscaria, afirmando que só teve consciência das dificuldades da Ré após E … sair do hospital (que o mesmo confirmou ter estado internado), tem ideia que em Abril de 2022.” É a própria Autora que alega perante as dificuldades no recurso ao crédito bancário propôs aditamento ao contrato promessa com indicação de nova data para a celebração de compra e venda, é o que consta do e-mail reproduzido no ponto 8. E perante essa proposta que como a Autora diz a Ré não aceitou esta enviou a carta constante do ponto 10. Na contestação refere entre o mais a Ré que “Nessa senda, por via de comunicação electrónica datada de 8 de Abril de 2022, transmitiu D …, em representação da Ré, ao Sr. E …, até então único meio de contacto da Autora neste negócio, preocupação relativamente ao cumprimento da promessa dos autos, reforçando que a prometida escritura teria de ser impreterivelmente celebrada até o dia 30 de Abril, como contratualmente ajustado, porque a Ré havia, por seu turno, celebrado uma promessa de compra de imóvel com terceiro, cujo cumprimento estava agendado para o mês de Maio de 2022, carecendo do preço da promessa dos autos para cumprir a dita promessa celebrada com terceiro–cfr. documenton.º1(conjunto de comunicações electrónicas trocadas, ordenadas cronologicamente)- art.º 8.º da p.i. Mais refere que: “como da própria petição inicial resulta, apenas em 14 de Abril de 2022 e através do Sr. E …, intermediário do negócio, é que a Ré tomou conhecimento de semelhante circunstancialismo, bastando atentar no documento n.º 4 da petição inicial, consubstanciada numa comunicação electrónica informativa do decurso de um alegado processo de fomento à construção junto do Banco EuroBic, cuja cópia juntava, que aguardava a qualquer momento por financiamento – cfr. documento n.º 4 da petição inicial.(art.º 14. Da p.i.) e que “...doutro passo, conforme se alcança do teor da comunicação electrónica endereçada por D … em 15 de Abril de 2022 ao Sr. E …, a Ré foi honesta com a Autora, informando-a que havia tentado alterar a promessa firmada com terceiros, no sentido do adiamento da prometida escritura, mas que tal desiderato lhe estava a ser dificultado e que não era expectável conseguir alcança-lo, rejeitando expressamente qualquer possibilidade de celebrar a prometida escritura em Dezembro de 2022 – cfr. documento n.º 1.” E ainda que “Perante semelhante omissão e ultrapassada que se encontrava a data contratualmente fixada para a prometida escritura, tomou a Ré a iniciativa de proceder ao agendamento da mesma, informando a Autora, por via de carta registada com aviso de recepção de 6 de Maio de 2022, que a prometida escritura fora agendada para o dia 24 de Maio de 2022, pelas 11 horas, no Balcão Único do Solicitador de Santa Iria da Azóia, sito na Avenida …, n.º …, Loja …, em Santa Iria da Azóia – cfr. documento n.º 5 da petição inicial –, mais informando à Autora que a sua não comparência ao acto implicaria o incumprimento definitivo da promessa, com perda a favor da Ré do sinal prestado pela Autora, como, de resto, resultava da cláusula 7ª do contrato promessa dos autos – cfr. documentos n.º 2 e 5 da petição inicial.”- art.ºs 21 e 22 da contestação”. Os documentos juntos com a petição inicial e com a contestação não foram impugnados, as partes estão de acordo quanto às comunicações entre si efectuadas até à resolução do contrato por parte da Ré, o Tribunal recorrido motivou os factos dados como provados com base na admissão por acordo nos documentos juntos (que não foram impugnados) e nos depoimentos que indica, a Autora não transcreve qualquer depoimento que contrarie a decisão de facto em causa de modo que, verdadeiramente, não se percebe o alcance da impugnação que até raia a litigância de má fé, razão pela qual se mantem a decisão de facto improcedendo a apelação nessa parte.

III.5. Saber se os artigos 808.º, n.º 1, 406.º, n.º 1, 432.º, n.º 1 e 442.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, deviam ter sido interpretadas com os seguintes sentidos: - Em 6 de Maio de 2022 a Autora encontrava-se em mora e a Ré tinha interesse no cumprimento das prestações em falta, pelo que devia ter fixado um prazo razoável para que a Autora agendasse a escritura do contrato definitivo e só depois desse putativo incumprimento poderia resolver o contrato promessa por incumprimento definitivo; - Ao atuar contra o disposto no contrato quanto ao agendamento da escritura e imputação de incumprimento definitivo, a Ré violou o artigo 406.º do Código Civil, o que deveria ter sido reconhecido pela sentença recorrida.

III.5. 1. Sustenta a recorrente que:

Não resulta da matéria de facto considerada provada que a Ré tenha perdido interesse nas prestações devidas pela Autora, ou seja, a declaração de compra e pagamento do remanescente do preço relativos ao bem imóvel prometido vender

O que resulta provado é que a Ré optou por escrever em 6 de Maio de 2023 à Autora, desconhecendo-se as datas de envio e receção de tal comunicação, estipulando o dia 24 de Maio de 2021 para assinar o contrato definitivo de compra e venda.

Contudo esta declaração configura um incumprimento do contrato-promessa, pois o documento estipulava que a escritura devia ser agendada pela promitente compradora e que seria considerado incumprimento o não agendamento até 30 de Abril de 2022, por motivos imputáveis à promitente compradora mantendo o interesse no cumprimento, como manteve, a Ré teria que interpelar a Autora para cumprir a prestação em falta num prazo razoável sob advertência de perda do interesse na prestação mas não o fez a Ré incumpriu o disposto no n.º 1 da cláusula sétima do contrato-promessa, nessa disposição as Partes aceitaram que seria havido como incumprimento definitivo a não realização da escritura de compra e venda do imóvel “…na data que for designada…”, as partes não estipularam que seria incumprimento definitivo a não outorga do contrato prometido até 30 de Abril de 2022 nem a Ré o interpretou dessa forma, o que a Ré fez, em contrário ao acordado, foi assumir que poderia ela própria substituir-se à Autora no agendamento de data para outorga do contrato definitivo, aplicando o regime do incumprimento à data por si designada nesses termos, tal conduta violou ostensivamente o disposto nas cláusulas quinta, sétima e décima do contrato promessa e por consequência o Princípio “Pacta sunt Servanta” consagrado no artigo 406.º, n.º 1 do Código Civil, bem como o artigo 432.º, n.º 1, do mesmo diploma que circunscreve as situações em que um contrato pode ser resolvido, decorre da conduta faltosa da Ré o incumprimento do artigo 442.º,n.º 2, 2.ª parte do Código Civil: “se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou o incumprimento da Ré foi doloso e premeditado, já que em Junho de 2022 vendeu o imóvel que prometera vender à Autora a uma outra sociedade com a denominação sociedade Construções G …, LDA (cf. ponto 16 da matéria de facto considerada provada).

III.5. 2. Entendeu-se na decisão recorrida, que merece a concordância da apelada, que:

temos assim que para o devedor em mora ficar na situação de faltoso em definitivo torna-se necessário que na interpelação feita pelo credor, ao abrigo do disposto no artigo 808º, se inclua expressamente a advertência de que, não cumprindo o devedor dentro do prazo suplementar fixado, a obrigação se terá para todos os efeitos não cumprida, ou seja, a interpelação tem que ser uma interpelação admonitória temos assim que o mero facto do prazo fixado no contrato-promessa para a celebração do contrato prometido se encontrar esgotado não é suficiente para permitir a resolução automática do contrato, fazendo operar de imediato as sanções do artigo 442º do Código Civil, o que apenas poderia suceder se decorrido o prazo fixado a finalidade da prestação já não pudesse ser obtida com prestação ulterior, o que não ocorre no caso vertente, pois que a natureza, o conteúdo e o fim do contrato são compatíveis com a realização da prestação após o decurso daquele prazo.

ou seja, resulta como indiscutível que decorrido o prazo estipulado no contrato-promessa (30 de Abril de 2022), a Autora não diligenciou pela marcação da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda, conforme obrigação imposta na cláusula quinta do contrato [pontos 2) e 6) dos factos provados], na medida em que não informou não lhe ter sido aprovado o crédito para tal, ou seja, resulta da factualidade apurada que a Autora não cumpriu a obrigação de celebração do contrato prometido no prazo acordado entre as partes.

mesmo que a Autora lograsse provar os factos enunciados nos pontos 23) e 24) sempre tal apenas lhe concederia o direito de, não sendo obtido o financiamento bancário, resolver o contrato com tal fundamento, caso o pretendesse, e em caso de não fazer uso desse direito de resolução contratualmente convencionado, o contrato manter-se-ia sujeito às subsequentes vicissitudes, o que indiscutivelmente ocorreu.

verifica-se que após o decurso do prazo máximo enunciado no contrato-promessa, a Autora informou do seu interesse na manutenção do contrato, apresentado proposta de prorrogação do contrato, proposta não aceite pela aqui Ré.

o contrato-promessa tinha um prazo de conclusão de 4 meses e meio contados da assinatura do contrato, sendo que no decurso desse prazo, a Autora não foi, em tempo, informando das vicissitudes havidas para obtenção do financiamento, só o fazendo em data seguramente próxima do término do prazo. Quando o faz, resulta da matéria assente, a Ré informa que celebrou contrato-promessa de compra e venda em que figura como promitente vendedora, tendo entregue € 50.000 a título de sinal, e que necessita do dinheiro da venda deste negócio para conseguir efectuar o pagamento naquele outro, o qual tem como prazo máximo Maio de 2022. Ora, perante isto a proposta da Autora é a mudança do prazo para Dezembro, ainda que com adiantamentos espaçados no tempo, mas que não colocariam a Ré em posição de cumprir os seus próprios compromissos.

na alegação da Autora. esta teria possibilidade de se desonerar do contrato (face à alegada existência de cláusula resolutiva expressa), mas opta antes por manter as partes vinculadas nestes, colocado a Ré numa situação de putativo incumprimento do outro contrato.

Veja-se que mesmo tendo vindo a celebrar o contrato prometido do apartamento em data posterior, certo é que a partir de Maio de 2022 o risco do negócio seria sempre seu (de perda do sinal), bem como nunca teria na sua posse, senão em Dezembro, o valor integral. É verdade que existiria a possibilidade de o empréstimo ser concedido à Autora em data anterior e aí o negócio seria concretizado mais cedo, mas tal era uma eventualidade, sendo o risco para a Ré (sempre dependente de terceiros) demasiado oneroso no contexto dos negócios celebrados.

não tendo a promitente-compradora marcado ela própria a escritura até finais do mês de abril de 2022, em conformidade com o acordado, incorreu em mora, não cumprindo assim com a prestação secundária acordada entre as partes, não constituindo tal, todavia, impedimento à celebração da escritura respeitante ao contrato definitivo, bastando para tal que fosse agendada nova data, em que ambos comparecessem, no acto da escritura.

desde logo em 15.04.2022 (ponto 10 dos factos provados), a Ré informou que não poderia aceitar a proposta de concretização da venda apenas em Dezembro, mesmo como reforço do sinal, mais insistindo que caso fosse essa a intenção lhe deveriam comunicar pois teria que colocar o terreno à venda para fazer jus aos (s)eus compromissos, mais enunciando que a escritura (teria) que estar feita o quanto antes.

na ausência de resposta até à data final prevista no contrato, e não tendo resposta da Autora, a Ré envia carta, datada de 06.05.2022, que a Autora recebeu, com o teor plasmado no ponto 11) dos factos provados, ou seja, marcando a escritura para o dia 24.05.2022 (sendo perfeitamente perceptível, no contexto em causa, o lapso de escrita ínsito na carta quando menciona 24.05.2021, sendo certificável nos termos do artigo 249º do Código Civil, pois que sentido algum faria reporta-se ao ano transacto, quando o contrato-promessa nem existia e nem ao ano seguinte face às conversações havidas entre as partes), e mais comunicando que A presente comunicação para a celebração do contrato definitivo de compra e venda é efectuada depois de decorrido 0 prazo estipulado na Clausula 5ª, numero 1 do referido contrato promessa e que era o de dia 30 de abril de 2022, acrescido de 10 dias úteis. A falta de comparência a referida outorga implica 0 incumprimento definitivo da promessa assinada por parte de V. Exas., operando de imediato o estipulado no número 1 da Cláusula 7ª em primeiro lugar temos que considerar que a escritura a que a própria Ré se havia obrigado tinha como prazo máximo 30.05.2022, pelo que agendar para data posterior à escolhida colocaria a venda como inútil para a mesma, já que ainda teria que diligenciar pela procura de novo comprador, como veio a fazer; ou seja, aquele era na sua perspetiva, à data, o prazo máximo para a própria não o interesse/vantagem/motivo em a adquirir. Ademais, também na perspectiva do comprador não pode deixar de se considerar como razoável pois que era este que perante aquele circunstancialismo, e tendo já tido mais de 4 meses para obter o empréstimo encontrar solução alternativa, não tendo demonstrado qualquer diligência nesse sentido, apenas aventado dificuldade na obtenção do empréstimo. Mas o que fez para ultrapassar tal? Nada demonstrou, nem comunicou à aqui Ré, pelo que a concessão de quase mais um mês se assume como razoável, não sendo exigível que a Ré contemporizasse durante mais tempo com esta acresce que a Ré comunica, expressamente, na carta a sua intenção de pôr termo ao negócio, caso não seja concretizado naquela data, assim estando cumpridos todos os requisitos da interpelação admonitória, não constituindo um ilícito contratual a marcação da escritura pela promitente vendedora com interpelação admonitória como se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 809/23.7T8PVZ.P1, de 12.07.2023, Juiz Desembargador Aristides Rodrigues de Almeida, acessível em www.dgsi.pt, para evitar os efeitos da interpelação admonitória, ou seja, a conversão da mora em incumprimento definitivo, a promitente compradora só tinha duas hipóteses alternativas: comparecer à escritura pública agendada pela promitente vendedora e celebrar a escritura (…) ou agendar ela mesma para outro local a celebração da escritura para data anterior ao dia agendado pela promitente vendedora (fazendo cessar a sua mora e colocando a promitente vendedora em mora se fosse ela a faltar à escritura, o que exigiria depois a conversão dessa mora em incumprimento definitivo para que a requerente se tornasse credora do sinal em dobro).

a Autora não adoptou qualquer destes comportamentos, antes tendo apenas remetido um e-mail, quatro dias antes da data agendada, a reiterar a existência de problemas com o financiamento, bem como a reiterar uma proposta já rejeitada pela aqui Ré, bem como a afirmar ser necessário URGENTEMENTE prolongamento de prazo para a escritura futura, mas sem indicar qualquer data concreta

é certo que, após tal, a Autora remeteu comunicação a rejeitar ter ocorrido incumprimento definitivo (pelos mesmo motivos que avança nos autos), tendo a Ré vendido a terceiro o terreno em 19.06.2022. Todavia, ante os factos avançados o contrato resolveu-se validamente pela Ré na data indicada na interpelação admonitória, ou seja, 24.05.2022, momento em que a mora da Autora se converteu em incumprimento definitivo.

É certo que após tal a Autora remeteu comunicação a rejeitar ter ocorrido incumprimento definitivo (pelos mesmo motivos que avança nos autos), tendo a Ré vendido a terceiro o terreno em 19.06.2022. Todavia, ante os factos avançados o contrato resolveu-se validamente pela Ré na data indicada na interpelação admonitória, ou seja, 24.05.2022, momento em que a mora da Autora se converteu em incumprimento definitivo.

III.5. 3. Indiscutido que entre as partes se formalizou e concretizou, válida e eficazmente, em 13/12/2021 um contrato-promessa de compra e venda de um Lote de Terreno Para Construção correspondente ao Lote …, sito em … – Santa Iria da Azóia, com a área total de 301,94 metros quadrados (…), descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Loures, sob o número …, da freguesia de Santa Iria da Azóia, concelho de Loures, com registo de aquisição a favor da Promitente Vendedora, por Partilha de Herança, (…). Tal contrato está sujeito à disciplina do contrato e seu clausulado e bem assim como das disposições do Código Civil nos termos dos art.º 404, 405, 410, 440 a 442 do CCiv na medida em que houve entrega de sinal. Em discussão se o contrato foi definitivamente incumprido pela Autora, como sustentam a decisão recorrida ou se o foi pela Ré como sustenta a recorrente.

III.5. 4. Interessam, entre outras, as seguintes disposições legais: Art.ºs 410 (na redacção dada pelo DL 116/08 de 4/7), 432, 436, 440, 441, 442 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 830 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 808/1 todos do Código Civil.

Art.º 410/1: “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, nãos e devam considerar extensivas ao contrato-promessa.”

o n.º 2: “Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”

O n.º 3: “No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência de licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir o direito só pode invocar a omissão desses requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”

Art.º 432/1: “É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção em contrário.”

Art.º 436/1: “A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte.”

Art.º 440: “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro cosia que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.”

Art.º 441: “No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.”

Art.º 442/2: “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e parte do preço que tenha pago.”

Art.º 808/1: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”

E o n.º 2: “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.”

Art.º 830/ 1: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.”

III.5. 5. O direito à resolução é o direito à destruição do contrato, com as consequências idênticas às da declaração de nulidade ou de anulabilidade (art.º 433 do CC). Se vier previsto no contrato-promessa, trata-se de cláusulas resolutivas expressas, ou seja estipulam o direito potestativo de, verificado certo evento, operar a resolução contratual mediante comunicação à outra parte, conforme refere Baptista Machado.1O exercício do direito à resolução suportado em cláusula resolutiva expressa há-de ser motivado, mas "tem frequentemente em vista apenas estabelecer que um determinado incumprimento será considerado grave e constituirá fundamento de resolução, eliminado assim de antemão qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz."2

III.5. 6. A falta de cumprimento, incumprimento definitivo ou impossibilidade de prestação manifesta-se quando:

a. A prestação não foi efectuada e já não pode ser cumprida por se ter tornado impossível – art.º 801 do CCiv -, como no caso de a coisa ter sido destruída ou alienada – cfr Prof. Vaz Serra, RLJ 100/254.;

b. O devedor incorre em mora e o credor perde o interesse que tinha na prestação ou quando esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – art.º 808 n.º 1 do cCiv;

c. O próprio devedor incorre em mora e declara peremptoriamente que não cumprirá. Caso em que não é necessária a interpelação admonitória – cfr. Prof. Antunes Varela, R.L.J 121, 223;

d. Decorreu o prazo contratualmente fixado como improrrogável, o que se considera como perda do interesse do credor na realização da prestação.

III.5. 7. Os contratos foram subordinados à disciplina do art.º 830 do CCiv, ou seja as partes expressamente previram a possibilidade da execução específica na cláusula sétima.

III.5. 8. Terá decorrido o prazo contratualmente fixado como improrrogável para a outorga do contrato definitivo de compra e venda?

III.5. 9. Não existe qualquer alegação e prova quanto a esta matéria ou seja não foi produzida qualquer prova sobre a vontade real das partes contratantes quanto ao termo de prazo de outorga do contrato definitivos de compra e venda pelo que há que interpretar a vontade consagrada nos documentos em conformidade com as regras dos art.ºs 236 e 238 do CCiv.

III.5. 10. Pelos pedidos formulado pela Autora e atenta não só a carta resolutória enviada pela Ré à Autora como a venda posterior do imóvel a terceiros pela Ré, verifica-se que nenhuma delas está interessada na execução específica do contrato, a Autora imputa o incumprimento definitivo da promessa exclusivamente à Ré e a Ré imputa esse incumprimento definitivo à Autora.

III.5. 11. Do texto e do contexto da promessa nenhum subsídio se pode colher no sentido de que aquele termo de prazo é fatal, ou seja, que a sua ultrapassagem conduz, inelutavelmente, ao incumprimento definitivo do contrato por parte de quem nela tem a obrigação de cumprir, no caso, a Autora; consta do próprio contrato que “As partes convencionam que a não realização da Escritura de Compra e Venda ou Documento Particular Autenticado de Compra e Venda, na data que for designada, por motivo imputável à Promitente Compradora, será considerado incumprimento definitivo do Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem necessidade de qualquer outra interpelação, com perda total da quantia entregue à Promitente Vendedora, a título de sinal e princípio de pagamento”. As partes acordaram em dispensar a interpelação admonitória com vista à conversão da mora em incumprimento definitivo por parte da promitente compradora onerada com a marcação da escritura para a situação em que tendo sido designada data para a realização da escritura (não se diz por quem) aquela não venha a ser realizada por motivo imputável à promitente compradora. A Ré veio ela própria a designar uma data para a realização da escritura para além do termo do prazo acordado, para além do mais a Autora não pede a execução específica do contrato-promessa, tal como não a pede a Ré que entendeu resolvido o contrato e vendeu o imóvel a terceiros, o que significa que, para a própria Ré, promitente vendedora, aquele termo de prazo não era um termo de prazo fatal, o qual, uma vez ultrapassado, o contrato-promessa deixava de ter prazo para a escritura, a justificar a fixação do prazo para a outorga da escritura pelo Tribunal (art.º 777/3 do CCiv). A Autora, onerada com a marcação da escritura de compra e venda definitiva nunca se mostrou disponível para o fazer, alegando dificuldades na obtenção do financiamento com vista ao pagamento do preço na data da escritura dificuldades essas que só foram dadas a conhecer à promitente compradora meses depois da outorga do escrito do contrato-promessa, mais precisamente em inícios de Abril, sendo que a escritura deveria ter sido outorgada até 30/4/2022. Com base nessas alegadas dificuldades pretendia a Autora uma alteração ao contrato-promessa de compra e venda não só com a consignação de uma nova data para a marcação da escritura em Dezembro de 2022 como ainda com a alteração dos reforços de pagamentos parciais alteração essa que a Ré não aceitou alegando que já tinha outorgado um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção em que figurava como compradora tendo como prazo da quem para a outorga da escritura de compra para Maio de 2022, carecendo, por isso, do dinheiro proveniente da venda do lote de terreno à Autora como resulta da matéria de facto provada (factos provados 20 e 21). A Ré assinou este contrato em 13/12/2021 e o contrato-promessa de compra e venda da fracção na qualidade de promitente compradora em 10/12/2021, por isso é plausível que quando assinou a sua promessa como promitente compradora a Ré já previsse como certa a outorga da promessa de compra e venda do seu lote de terreno à Autora três dias depois, contando naturalmente como preço que recebesse da Autora para pagar o preço de compra da fracção no contrato em que figura como compradora. Não existe nenhuma evidência de que a Ré, aquando da assinatura da presente promessa, soubesse que a Autora carecesse de financiamento bancário para a outorga da escritura da compra e venda do lote de terreno dos autos e que era previsível que surgissem dificuldades na concessão do financiamento dentro termo do prazo acordado para escritura de compra e venda. A Ré remeteu à Autora a carta de 6/5/2022, designando ela própria, escritura definitiva de compra e venda para 21/5/2022 (é evidente lapso a referência a 2021), o que tanto basta para concluir que o termo ad quem para a outorga da escritura tal como acordo (30/4/2022) não era um termo ou prazo fatal. Contudo as partes não acordaram em que não sendo designada pela promitente compradora a data da escritura até ao dia 30/4/2022 tal pudesse ser feito pela promitente vendedora, substituindo-se à Ré promitente compradora. Significa tal que a Ré incumpriu o contrato, praticou um ilícito contratual, inviabilizou com essa conduta a concretização do contrato definitivo de compra e venda? Em primeiro lugar dir-se-á que a Autora não designou nem se propôs designar nova data para a escritura definitiva apenas propôs uma alteração contratual que atirava a possibilidade da outorga da escritura para Dezembro desse ano, seja 7 meses depois e, atentos os factos provados, não era exigível à Ré que aceitasse essa alteração contratual, a recusa de renegociação era fundada e legítima.

III.5. 12. Terá a Autora violado, de forma culposa, o seu dever acessório de colaboração com os Réus para a marcação da escritura de compra e venda objecto do contrato-promessa dos autos, a justificar aquela interpelação admonitória (unilateral) de marcação da escritura para aquele dia 21/5/2022 à qual a Autora faltou, sem qualquer justificação? E assim consubstanciando a perda objectiva de interesse dos Réus na realização da prometida venda, com a consequência da perda de sinal?

III.5. 13. Concorda-se com a decisão recorrida quando nela se afirma que “o contrato-promessa tinha um prazo de conclusão de 4 meses e meio contados da assinatura do contrato, sendo que no decurso desse prazo, a Autora não foi, em tempo, informando das vicissitudes havidas para obtenção do financiamento, só o fazendo em data seguramente próxima do término do prazo. Quando o faz, resulta da matéria assente, a Ré informa que celebrou contrato-promessa de compra e venda em que figura como promitente vendedora, tendo entregue € 50.000 a título de sinal, e que necessita do dinheiro da venda deste negócio para conseguir efectuar o pagamento naquele outro, o qual tem como prazo máximo Maio de 2022. Ora, perante isto a proposta da Autora é a mudança do prazo para Dezembro, ainda que com adiantamentos espaçados no tempo, mas que não colocariam a Ré em posição de cumprir os seus próprios compromissos. Na ausência de resposta até à data final prevista no contrato, e não tendo resposta da Autora, a Ré envia carta, datada de 06.05.2022, que a Autora recebeu, com o teor plasmado no ponto 11) dos factos provados, ou seja, marcando a escritura para o dia 24.05.2022 (sendo perfeitamente perceptível, no contexto em causa, o lapso de escrita ínsito na carta quando menciona 24.05.2021, sendo rectificável nos termos do artigo 249º do Código Civil, pois que sentido algum faria reporta-se ao ano transacto, quando o contrato-promessa nem existia e nem ao ano seguinte face às conversações havidas entre as partes), e mais comunicando que A presente comunicação para a celebração do contrato definitivo de compra e venda é efectuada depois de decorrido 0 prazo estipulado na Clausula 5ª, numero 1 do referido contrato promessa e que era o de dia 30 de abril de 2022, acrescido de 10 dias úteis. A falta de comparência a referida outorga implica 0 incumprimento definitivo da promessa assinada por parte de V. Exas., operando de imediato o estipulado no número 1 da Cláusula 7ª .Em primeiro lugar temos que considerar que a escritura a que a própria Ré se havia obrigado tinha como prazo máximo 30.05.2022, pelo que agendar para data posterior à escolhida colocaria a venda como inútil para a mesma, já que ainda teria que diligenciar pela procura de novo comprador, como veio a fazer; ou seja, aquele era na sua perspetiva, à data, o prazo máximo para a própria não o interesse/vantagem/motivo em a adquirir. Ademais, também na perspectiva do comprador não pode deixar de se considerar como razoável pois que era este que perante aquele circunstancialismo, e tendo já tido mais de 4 meses para obter o empréstimo encontrar solução alternativa, não tendo demonstrado qualquer diligência nesse sentido, apenas aventado dificuldade na obtenção do empréstimo. Mas o que fez para ultrapassar tal? Nada demonstrou, nem comunicou à aqui Ré, pelo que a concessão de quase mais um mês se assume como razoável, não sendo exigível que a Ré contemporizasse durante mais tempo com esta situação. Acresce que a Ré comunica expressamente na carta a sua intenção de pôr termo ao negócio, caso não seja concretizado naquela data, assim estando cumpridos todos os requisitos da interpelação admonitória, não constituindo um ilícito contratual a marcação da escritura pela promitente vendedora com interpelação admonitória como se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 809/23.7T8PVZ.P1, de 12.07.2023, Juiz Desembargador Aristides Rodrigues de Almeida, acessível em www.dgsi.pt; para evitar os efeitos da interpelação admonitória, ou seja, a conversão da mora em incumprimento definitivo, a promitente compradora só tinha duas hipóteses alternativas: comparecer à escritura pública agendada pela promitente vendedora e celebrar a escritura (…) ou agendar ela mesma para outro local a celebração da escritura para data anterior ao dia agendado pela promitente vendedora (fazendo cessar a sua mora e colocando a promitente vendedora em mora se fosse ela a faltar à escritura, o que exigiria depois a conversão dessa mora em incumprimento definitivo para que a requerente se tornasse credora do sinal em dobro). A Autora não adoptou qualquer destes comportamentos, antes tendo apenas remetido um e-mail, quatro dias antes da data agendada, a reiterar a existência de problemas com o financiamento, bem como a reiterar uma proposta já rejeitada pela aqui Ré, bem como a afirmar ser necessário URGENTEMENTE prolongamento de prazo para a escritura futura, mas sem indicar qualquer data concreta. É certo que após tal a Autora remeteu comunicação a rejeitar ter ocorrido incumprimento definitivo (pelos mesmo motivos que avança nos autos), tendo a Ré vendido a terceiro o terreno em 19.06.2022. Todavia, ante os factos avançados o contrato resolveu-se validamente pela Ré na data indicada na interpelação admonitória, ou seja, 24.05.2022, momento em que a mora da Autora se converteu em incumprimento definitivo. É certo que após tal a Autora remeteu comunicação a rejeitar ter ocorrido incumprimento definitivo (pelos mesmo motivos que avança nos autos), tendo a Ré vendido a terceiro o terreno em 19.06.2022. Todavia, ante os factos avançados o contrato resolveu-se validamente pela Ré na data indicada na interpelação admonitória, ou seja, 24.05.2022, momento em que a mora da Autora se converteu em incumprimento definitivo...”

III.5. 14. A perda de interesse por parte da Ré deve ser avaliada objectivamente e em face dos factos provados tal como referido na decisão recorrida não era exigível à Ré que ficasse indefinidamente à espera que a Autora concretizasse uma nova data para a celebração da escritura numa circunstância em que a Ré carecia do montante do preço a entregar aquando da outorga da escritura da compra e venda para concretizar ela própria a sua compra do apartamento. Improcede assim a apelação também neste ponto.

IV- DECISÃO

Tudo visto acordam os juízes em julgar a apelação improcedente a confirmar a decisão recorrida.

Regime da Responsabilidade por Custas: As custas são da responsabilidade da Autora que decai e porque decai (art.º 446, n.ºs 1 e 2).

Lxa., 10-10-2024,

Vaz Gomes

Paulo Silva

Higina Castelo

[1] Na redacção que foi dada ao Código do Processo Civil pela Lei 41/2013 de 26/6, entrado em vigor a 1/9/2013, atento o disposto no art.º 5 da referida Lei, na medida em que a acção deu entrada e foi distribuída e autuada e3m 2022 tendo sido proferida sentença final sob recurso aos 5/7/2021; ao Código referido, na redacção dada pela referida Lei 41/2013, pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.

1 Baptista Machado, "Pressupostos da Resolução por Incumprimento", Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 185.

2 Obra e autor cit., pág. 186.