374/16.1T8BNV.E1 - Tribunal da Relação de Évora

Se à promitente-compradora foi comunicada a necessidade de a escritura ser realizada rapidamente para evitar a penhora, mas ela logo declarou que não faria a escritura porque não tinha o dinheiro necessário, com tal comportamento a mesma desligou-se do contrato e assumiu o seu próprio incumprimento definitivo.

Proc. n.º 374/16.1T8BNV.E1

Acordam no Tribunal da Relação de Évora

(…) instaurou a presente acção declarativa de condenação sob a forma comum contra (…) e mulher (…) peticionando que:

a) seja declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre Autora e Réus; e,

b) sejam os Réus condenados solidariamente a restituírem em dobro à A. a quantia de € 25.000,00 que esta lhes entregou, a título de sinal e princípio de pagamento, ou seja, € 50.000,00 acrescidos de juros de mora à taxa legal a contar da citação.

Alegou como causa de pedir a celebração de um contrato-promessa com os Réus na qualidade de promitentes-vendedores, e o incumprimento destes desse contrato emergente da falta de outorga da escritura pública.

Os Réus contestaram alegando que foi a Autora quem não outorgou a escritura pública, pelo que, incumpriu o contrato-promessa celebrado.

Deduziram ainda os Réus pedido reconvencional peticionando a perda do sinal prestado pela Autora.

A Autora/Reconvinda contestou a reconvenção, pugnando pela sua improcedência.

Depois da audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença cuja parte decisória é esta:

julga-se a presente acção totalmente improcedente e o pedido reconvencional totalmente procedente e, em consequência:

a) declaro resolvido o contrato de promessa celebrado entre a Autora e os Réus;

b) condeno a Autora na perda a favor dos Réus da quantia de € 25.000,00 entregue pela mesma a título de sinal e princípio de pagamento;

c) absolvo os Réus do pedido deduzido pela Autora na sua petição inicial.

Desta sentença recorre a A. apresentado as seguintes conclusões do seu recurso:

1. Existe uma evidente contradição entre o referido em 13º dos factos provados e o que consta do ponto 4º dos factos não provados.

2. Essa contradição é corroborada por documentos que fazem prova plena juntos aos autos – escritura pública e certidão predial – o que constitui nulidade com relevância para a decisão da causa que, por isso, se invoca.

3. Essa nulidade, que deverá ser atendida, obriga a que se dê como assente que entre 29.07.2013 e 27.02.2014 incidia sobre o imóvel uma penhora no valor de € 50.365,85 a favor da Fazenda Nacional.

4. Entre a A. e os R.R foi celebrado em 16.11.2012 um contrato-promessa no qual os segundos prometeram vender à primeira que a promete comprar livre de ónus ou encargos e no estado que então se encontrava e que permitia o seu gozo imediato a moradia unifamiliar, sita na Urbanização do (…), lote 117, em (…), freguesia de (…), concelho de Almeirim, descrita na Conservatória do Registo Predial de Almeirim sob o nº (…) e inscrita na respectiva matriz sob o artigo (…).

5. Nesse contrato promessa foi ainda acordado que o preço pela prometida compra e venda era de € 70.000,00 que seriam pagos em duas prestações, ambas no valor de € 12.500,00, o que foi feito, e uma terceira no valor de € 45.000,00 no acto de celebração da escritura da prometida compra e venda.

6. Tal escritura de compra e venda que teria como objecto a identificada moradia deveria realizar-se, nos termos da cláusula 6ª do contrato-promessa, até ao dia 31 de Julho de 2013 o que não ocorreu.

7. É que entre 29.07.2013 e 27.02.2014 incidia sobre a dita moradia uma penhora a favor da Fazenda Nacional no valor de € 50.365,85 não estando a mesma, por isso, livre de ónus ou encargos em 31 de Julho de 2013.

8. Não resulta do contrato-promessa de compra e venda que a data de 31 de Julho de 2013 como limite para a celebração da escritura prometida fosse essencial para as respectivas partes, nem em momento algum posterior à celebração daquele contrato promessa os R.R. comunicaram à A. tal essencialidade.

9. Tal data por razões supervenientes, alheias e desconhecidas da A. e unicamente imputáveis aos R.R. terá passado a ter para estes, uma relevância diferente da primitiva e constante do contrato-promessa, mas que não é oponível à A.

10. A A. não pode ser prejudicada pela conduta dos R.R. que os colocou na impossibilidade de venderam livre de ónus ou encargos a moradia tal como haviam prometido.

11. Apesar de estar previsto na Cláusula 6ª do contrato-promessa que seria a A. a avisar os R.R. com uma antecedência de pelo menos oito dias com a indicação do local dia e hora em que seria a celebrada a escritura respeitante ao contrato prometido aquela não o fez, constituindo-a, porventura e tão só em mora.

12. Esse facto não impedia que os R.R. observando esse pré-aviso o fizessem o que também não ocorreu.

13. A falta de uma interpelação válida da A. por parte dos R.R. não tem como efeito que a eventual mora da primeira tornasse o contrato-promessa como definitivamente incumprido e resolvido.

14. Os R.R. em 27.02.2014 e sem que o contrato-promessa tivesse sido resolvido, venderam a terceiros o imóvel que haviam prometido vender à A.

15. O facto de o prazo fixado para a celebração da escritura 31 de Julho de 2013 se ter esgotado sem que a mesma tenha sido feita não autorizava que o contrato-promessa se tivesse como definitivamente incumprido, para mais nessa data sobre o imóvel incida uma penhora.

16. Se a A. tivesse sido interpelada pelos R.R. para a celebração da escritura e, não o foi, e não cumprisse as obrigações a que estava sujeita, pagamento do remanescente do preço ainda não pago é que o contrato se poderia ter como incumprido e resolvido.

17. Face às conclusões precedentes, deverá revogar-se a sentença recorrida já que a mesma para além da nulidade resultante da contradição apontada nas conclusões 1 a 3 que constitui nulidade viola, entre outros, os artigos 432º, 442º, 805º, 808º, nº 1, todos do Código Civil devendo, por isso, os R.R. ser condenados a restituir à A. o sinal passado em dobro no montante de € 50.000,00 ou, porventura quando assim se não julgue, sempre em singelo, ou seja, € 25.000,00.

A recorrente considera haver nulidade da sentença por contradição entre um facto provado (sobre o imóvel referido em 1º dos factos provados foi registada em 29.07.2013 uma penhora no valor de € 50.365,85 por dívidas à Fazenda Nacional) e outro não provado (o n.º 4 com o seguinte teor: Sobre a moradia em causa incidia uma penhora a favor da Fazenda Nacional o que impedia que os Réus vendessem a mesma à Autora livre de ónus ou encargos como constava do contrato-promessa).

Salvo o devido respeito, parece-nos que, a haver contradição, ela é só parcial e aparente. Com efeito, e face ao modo como cada um dos factos foi alegado, o que se retira daqui é que incidia sobre o prédio uma penhora; o mais, que era aquilo que o tribunal queria dizer, é que tal facto impedia a realização da escritura. Embora isto seja mais uma conclusão jurídica do que um facto, parece-nos, pela leitura da sentença e pelos documentos juntos, que dúvidas não há que a penhora existia.

Em todo o caso, não podemos concordar com o ponto fulcral da alegação dado que estas nulidades estão descritas no art.º 615.º, n.º 1, Cód. Proc. Civil, e nela não encontramos que a contradição apontada seja uma das causas daquela sanção. A lei fala, diferentemente, em contradição entre a fundamentação e a decisão o que não é, manifestamente, o caso.

Assim, improcede a arguição.

A matéria de facto é a seguinte:

1º Por contrato-promessa celebrado em 16 de Novembro de 2012, os Réus prometeram vender à Autora que a prometeu comprar livre de ónus ou encargos e no estado que então se encontrava que permitia o seu gozo imediato a moradia unifamiliar, sita na Urbanização do (…), lote 117, em (…), freguesia de (…), concelho de Almeirim descrita na Conservatória do Registo Predial de Almeirim sob o nº (…) e inscrita na respectiva matriz sob o artigo (…).

2º De acordo com a Cláusula 5ª do referido contrato-promessa foi acordado entre a Autora e os Réus que o preço pela prometida compra e venda era de € 70.000,00.

3º O indicado preço de € 70.000,00 seria pago em duas prestações de € 12.500,00, uma no acto de assinatura do dito contrato-promessa e a outra até ao dia 31 de Março de 2013, sendo os restantes € 45.000,00 pagos no acto de celebração da escritura da prometida compra e venda.

4º A Autora entregou à Ré o cheque nº (…) sacado sobre a CGD no valor de € 12.500,00 em 16 de Novembro de 2012 e um outro com o nº (…), de igual valor, em 3 de Maio de 2013 também sacado sobre a CGD que foram cobrados.

5º No dizer da Cláusula 6ª do contrato-promessa a escritura pública de compra e venda seria celebrada até ao dia 31 de Julho de 2013 em dia, hora e local a indicar pela Autora com uma antecedência de, pelo menos, oito dias.

6º A Autora há muitos anos vive em Paris e nem sempre está em Portugal.

7º Os Réus em 27 de Fevereiro de 2014 venderam a (…) e mulher (…) a moradia referida em 1º dos factos provados.

8º Os indicados adquirentes da moradia registaram tal aquisição no próprio dia 27 de Fevereiro de 2014 em que, no Cartório Notarial de Sesimbra a cargo da licenciada Magda Susana Gonçalves Barbosa Alves, celebraram a escritura de compra e venda.

9º O processo de compra e venda da moradia referida em 1º dos factos provados foi mediado por uma agência imobiliária que, entretanto, fechou de nome (…).

10º Embora a imobiliária tivesse encerrado portas o mediador, (…), continuou a acompanhar a venda.

11º Um mês antes do terminus do prazo para celebração da escritura, a solicitação do filho dos Réus, (…), o mediador comunicou verbalmente à Autora que a escritura tinha que ser outorgada o mais rapidamente possível porquanto a venda da casa devia-se ao facto de os Réus terem uma dívida à Autoridade Tributária e, por isso, estar a decorrer uma execução fiscal com penhora da moradia, de modo a evitar a venda desta em processo executivo com os prejuízos daí advenientes.

12º A Autora não cumpriu com as obrigações constantes da cláusula sexta referida em 5º dos factos provados alegando que não tinha o montante de € 45.000,00 necessário à outorga da escritura, o que comunicou verbalmente ao mediador (…) que transmitiu tal informação aos Réus.

13º Sobre o imóvel referido em 1º dos factos provados foi registada em 29.07.2013 uma penhora no valor de € 50.365,85 por dívidas à Fazenda Nacional.

A sentença decidiu nos termos indicados por dois motivos.

Por um lado, entendeu que o prazo fixado no contrato como data até à qual a escritura seria celebrada era um prazo fixo essencial. Por outro lado, entendeu também que a A., ao comunicar ao mediador imobiliário, que tratava da venda, que não tinha o montante do preço em falta «não tendo sequer solicitado uma prorrogação do prazo para marcação da escritura, forçoso será concluir que se tratou de declaração clara e inequívoca de que não iria cumprir o contrato» (pp. 11-12).

A recorrente centra a sua argumentação no carácter não essencial do prazo fixado; como diz, a sê-lo seria apenas para os RR. e por circunstâncias posteriores à celebração do contrato.

Concordamos com esta afirmação e não se vê em parte alguma do contrato que as partes tenham querido estabelecer um prazo absolutamente fixo.

Mas daqui não resulta a conclusão que a recorrente retira, isto é, que o sinal entregue por ela deva ser devolvido em dobro. Não se vê que tenha havido incumprimento por parte dos RR. uma vez que quem tinha a obrigação de fixar a data para a realização da escritura era a A., a recorrente e que esta nada fez (além do que adiante se dirá quanto ao facto provado n.º 12). Por isso, não vemos que tivessem de ser os RR. a marcar tal data.

Houve mora da recorrente, sem dúvida, mas não significa que houvesse incumprimento definitivo (que é o que a lei exige no preceito adiante citado) e, menos ainda, por motivo imputável aos RR

Assim, não poderiam estes, perante o disposto no art.º 442.º, n.º 2, Cód. Civil, ser condenados no pagamento do sinal em dobro.

Nem em singelo, conforme decidiu a sentença.

Com efeito, à recorrente foi comunicada a necessidade de a escritura ser realizada rapidamente para evitar a penhora mas esta logo declarou que não faria a escritura porque não tinha o dinheiro necessário. Com este seu comportamento, a recorrente desligou-se do contrato e assumiu o seu próprio incumprimento definitivo. Esta é uma das formas de incumprimento definitivo, conforme a jurisprudência citada na sentença (cfr., além desta, os acs. do STJ, de 20 de Maio de 2010, da Relação de Coimbra, de 14 de Novembro de 2000, e da Relação de Évora, de 1 de Outubro de 2013, entre muitos outros), a par da perda do interesse em consequência da mora do devedor e do não acatamento de um prazo suplementar concedido pelo credor e este perder também, e por causa disso, o interesse na prestação.

Não se pode dizer que aquela informação sobre a necessidade da pressa na feitura da escritura não veio da própria parte (os RR.) e que, por isso, não vale como interpelação. Pode não ser interpelação (embora não tenhamos dúvidas em afirmar que é pois que a A., por força dela, assumiu o incumprimento) mas isso não retira significado jurídico à declaração da recorrente nem torna o contrato incumprido pelos RR

Pelo contrário.

Daí que a decisão só pudesse ser aquela que foi tomada: a perda do sinal entregue pela A

Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso.

Custas pela recorrente.

Évora, 30 de Maio de 2019

Paulo Amaral

Rosa Barroso

Francisco Matos