3633/20.5T8MTS.P1 - Tribunal da Relação do Porto

I- O artigo 291.º protege os terceiros adquirentes apenas dentro de limites estreitos, sendo necessário que:

- eles tenham estado de boa fé (n.º 3),

- tenham adquirido a título oneroso (n.º 1),

- tenham decorrido três anos sobre a celebração do primeiro negócio (n.º 2) e

- tenha havido a prioridade do registo da aquisição do terceiro em relação ao registo da ação de nulidade ou anulação do primeiro negócio (n.º 1) e que todos estes pressupostos se verifiquem na pessoa do último subadquirente (o terceiro).

II- Ao contrário da proteção dos direitos de terceiros para efeitos de registo, baseada em negócios conflituantes efetuados pelo mesmo autor a favor de adquirentes estranhos entre si, no caso do artigo 291.º do CC estamos perante negócios sucessivos (em cadeia) que são inválidos, ou seja, estamos perante invalidades sequenciais.

III- Acresce que, ainda ao contrário da proteção do terceiro para efeitos de registo onde, no momento do registo, é imediata a aquisição do terceiro, para efeitos do artigo 291.º está sujeita a uma moratória de três anos como determina o n.º 2 do artigo 291.º e que se conta a partir do primeiro negócio.

IV- Destinando-se o registo essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, e nada constando do registo quando os réus, terceiros em relação àquele primeiro negócio entre o autor e o primeiro réu, adquiriram o prédio, que os pudesse fazer suspeitar de alguma irregularidade, nada mais resta do que concluir pela sua boa fé.

Apelação n.º 3633/20.5T8MTS.P1

Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:

I- RELATÓRIO

AA da Forneira intentou ação declarativa com processo comum contra BB, CC e marido DD, e EE e mulher FF, pedindo que os réus sejam condenados a reconhecer o direito de propriedade do Autor sobre o prédio urbano que identifica e a restituir ao Autor, o prédio livre de pessoas e bens e nas exatas condições em que se encontrava.

Alegou, para o efeito, que é proprietário do imóvel que identifica, por o ter adquirido por escritura pública de compra e venda, em 1996; que a determinada altura arrendou um quarto desse imóvel ao réu BB e que, em 24-02-2017, transferiu a propriedade do imóvel para este réu, mediante coação por parte do mesmo; que interpôs ação de anulação desse negócio contra o réu BB, a qual foi declarada procedente e o negócio jurídico anulado; que, contudo, o réu BB tinha, entretanto, vendido o referido imóvel aos réus CC e DD, os quais, por sua vez, venderam o mesmo imóvel aos réus EE e FF; que estas vendas consubstanciam vendas de bens alheios.

Citados os réus, foram apresentadas contestações, pelos réus CC e marido DD e pelos réus EE e FF, pugnando pela improcedência da ação.

Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador e fixado o objeto do litígio e os temas de prova.

Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, onde, a final, se decidiu:

“Face ao exposto julgam-se improcedentes, por não provados, os pedidos formulados pelo autor AA da Forneira, absolvendo-se deles os réus BB, CC, DD, EE e FF.

Mais se absolve o autor do pedido de litigância de má-fé formulado pelos contestantes.

As custas ficam a cargo do autor.

Notifique e registe”.

Não se conformando com o assim decidido, veio o Autor interpor o presente recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, formulando as seguintes conclusões das suas alegações:

“1. O recurso incide exclusivamente sobre erro de julgamento e incorreta aplicação do direito, prescindindo da impugnação da matéria de facto nos termos do artigo 640.º do CPC.

2. A sentença recorrida aplicou incorretamente o artigo 291.º do Código Civil, ao reconduzir a boa-fé à mera ignorância subjetiva.

3. A boa-fé exigida pelo artigo 291.º do CC deve ser aferida segundo um critério objetivo de cognoscibilidade, atendendo às circunstâncias do negócio.

4. Resulta da própria decisão a existência de transmissões sucessivas em curto espaço temporal, por valores manifestamente inferiores ao valor real de mercado.

5. O preço vil, conjugado com uma cadeia negocial anómala, constitui indício qualificado de ausência de boa-fé.

6. A sentença não fundamenta a neutralização jurídica desses elementos objetivos.

7. Tal omissão viola o dever de fundamentação imposto pelo artigo 607.º, n.º 4 do CPC.

8. Verifica-se, assim, erro de julgamento e, no mínimo, fundamento para intervenção corretiva da Relação nos termos do artigo 662.º do CPC.

9. Deve a sentença ser revogada, com reconhecimento do direito do Autor, ou ordenada a reapreciação jurídica da causa.”.

Os Réus CC e DD, bem como EE e FF, apresentaram contra-alegações, concluindo pela improcedência do recurso e manutenção da sentença recorrida.

Após os vistos legais, cumpre decidir.

II- DO MÉRITO DO RECURSO

1. Objeto do recurso

O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil.

Atendendo às conclusões das alegações apresentadas pelo recorrente, as questões a decidir consistem em analisar se a sentença proferida padece de nulidade por falta de fundamentação e se a mesma fez, ou não, uma correta interpretação do art. 291.º do Código Civil.

2. Fundamentação de facto

2.1. O Tribunal de 1ª Instância considerou provada a seguinte matéria de facto (que não foi impugnada):

A. Da certidão da Conservatória do Registo Predial resulta que a aquisição do prédio urbano sito na Rua ..., nº ..., 3º Dto., da União das Freguesias ... e ..., designada pelas letras “AF”, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal é inscrito na matriz sob o artigo ......, e descrita na conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o número ... com o valor patrimonial de 40.580,00 €, esteve registada a favor do Autor até 01.03.2027 (será 2017).

B. Adveio, tal prédio, ao domínio do A., em 1996, por escritura pública o contrato de compra e venda do prédio celebrado entre A. e GG, em representação da “A... Limitada”.

C. Pela sobredita aquisição do imóvel, em 1996, de imediato entrou, o A., na sua posse.

D. O aqui A. interpôs ação declarativa de condenação sob forma de processo comum, com o propósito de ver a escritura pública, no dia 24 de fevereiro de 2017, que transferiu a propriedade do imóvel identificado em A. para o Réu BB anulada e reaver o imóvel.

E. Tal ação foi declara procedente e provada, tendo o negócio jurídico sido anulado e, tendo o Réu BB sido condenado a entregar ao A., o referido prédio, livre de pessoas e coisas e no estado em que lhe foi entregue.

F. O Réu BB, no dia 1 de Junho 2017, vendeu o referido imóvel aos réus CC e DD.

G. Por sua vez, os réus CC e DD venderam o referido imóvel ao réu EE casada com FF.

H. O Autor instaurou o processo identificado em D., que correu termos sob o nº ... do Juízo Local Cível e Matosinhos - Juiz 3, no dia 04/01/2018.

I. O único Réu/demandado nesse processo foi BB.

J. A certidão predial do referido imóvel junta com a PI sob o doc. 2 estava caducada, pois emitida com a informação em vigor de 15/05/2017 e sua data de validade expirou em 23/08/2017.

K. O Autor instaurou aquela outra ação omitindo ao Tribunal a real situação que já constava no registo predial do imóvel.

L. Os aqui RR. CC e DD compraram o imóvel e registaram a aquisição a seu favor pela AP. ... de 01/06/2017.

M. E os aqui RR. EE e FF compraram o imóvel e registaram a aquisição a seu favor pela AP. ... de 25/07/2017.

N. O registo predial dessa ação nº ... - que ficou provisório e por duvidas - só vem a ser feito em 05/07/2019 pela AP. ... de 2019/07/05.

O. Os aqui segundos RR. adquiriram o imóvel no dia 01/06/2017 por instrumento notarial realizado na “Casa Pronta” na Conservatória do Registo Predial de Gondomar.

P. Quando fizeram essa aquisição os RR. desconheciam em absoluto a existência de qualquer vicio que impedisse o negócio.

Q. Se o soubessem, obviamente não o tinham feito nem tinham pago o preço como o pagaram.

R. Os RR. pagaram o preço acordado no montante de €45.000,00 através de cheque bancário emitido pela Banco 1... que entregaram ao vendedor.

S. E pagaram os RR. o IMT no valor de €450,00 o Imposto de Selo no valor de €360.00 e ainda a quantia de €375,00 de registo e ato notarial.

T. Aquele negócio teve intervenção imobiliária pela sociedade imobiliária “B..., Lda.” conforme resulta do texto do instrumento notarial.

U. Depois, em 17/07/2017 os aqui RR., também desconhecendo em absoluto a existência de qualquer vício que impedisse o negócio, venderam aos RR EE e FF aquele imóvel pelo preço de €50.000,00 que receberam daqueles.

V. A presente ação foi instaurada em 20 de agosto de 2020.

W. Os aqui Réus CC e DD não estão na sua posse desde que o venderam em 01/06/2017 aos atuais proprietários.

X. Da certidão da Conservatória do Registo Predial resulta que a aquisição da fração autónoma (objeto dos presentes autos) sita na Rua ..., n.º ... - 3º Dto. se encontra registada a favor dos aqui RR. EE.

Y. Procederam os RR. à respetiva aquisição, por competente contrato de compra e venda, subscrito no dia 17 de julho de 2017 a quem se apresentava como titular inscrito da mesma, tendo pago, na íntegra, o preço então convencionado.

Z. Os réus EE e FF desconheciam, sem culpa, o vício invocado pelo autor naquela ação.

2.2. E deu como não provados, os seguintes factos:

1º Que desde 24 de fevereiro de 2017 o autor vem exercendo de forma pública e ostensiva, sem qualquer interrupção ou oposição de quem quer que seja, fazendo-o à vista de todos e com o ânimo de quem sempre exerceu.

2º Que o autor desde então sempre realizou todos os atos próprios de quem é legítimo titular de direito de propriedade sobre o prédio, designadamente efetuando obras de conservação, pagando as competentes contribuições e impostos.

3º Que para colmatar dificuldades financeiras, o A. no início do ano de 2017, arrendou um dos quartos disponíveis no imóvel supra descrito.

4º Que como o A. não estava a exercer qualquer atividade profissional, devido a este já ter uma idade avançada e pela ausência constante dos seus familiares, começou a desenvolver fortes laços emocionais com o réu BB.

5º Que fruto da convivência entre ambos, o comportamento do Réu BB começou a desencadear, de forma gradual e sucessiva, comportamentos agressivos com o aqui A., com a intenção de que este transferisse a propriedade do imóvel para o Réu BB.

6º Que foi mediante coação, que o aqui A., mediante a celebração de escritura pública, no dia 24 de fevereiro de 2017, transferiu a propriedade do imóvel em causa para o Réu BB.

7º Que o A., viu-se privado de qualquer rentabilização económica do prédio ou, do mesmo modo, o pleno uso do seu direito de propriedade sobre o mesmo.

3. Motivação de direito

3. a) Da nulidade da sentença por falta de fundamentação

Nas conclusões das suas alegações veio a recorrente arguir a nulidade da sentença recorrida, com base em falta de fundamentação, nos termos previstos na alínea b) do n.º 1 do art. 615.º do CPC.

Alega que “A decisão recorrida não explicita o iter lógico-jurídico que conduz da prova produzida à conclusão de boa-fé dos terceiros adquirentes, omitindo uma apreciação crítica quanto:

• à relevância jurídica do preço praticado;

• ao significado da sucessão negocial em curto lapso temporal;

• ao impacto da anulação judicial do negócio originário.

Tal omissão viola o dever de fundamentação imposto pelo artigo 607.º, n.º 4 do CPC, impedindo o controlo efetivo da decisão e integrando a nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea b) do CPC, ou, no mínimo, justificando a intervenção corretiva da Relação ao abrigo do artigo 662.º do CPC.”.

Vejamos.

O artigo 615.º do CPC prevê as causas de nulidade da sentença, dispondo, no que para o caso interessa, que:

“1- É nula a sentença quando:

(…)

b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;

(…).”.

Posto isto, é unânime considerar-se que “as nulidades da sentença são vícios intrínsecos da formação desta peça processual, taxativamente consagrados no nº 1, do art. 615.º, do CPC, sendo vícios formais do silogismo judiciário relativos à harmonia formal entre premissas e conclusão, não podendo ser confundidas com hipotéticos erros de julgamento, de facto ou de direito, nem com vícios da vontade que possam estar na base de acordos a por termo ao processo por transação” (vide Ac. do TRG de 04.10.2018, disponível em dgsi.pt).

Ou seja, as nulidades da sentença encontram-se taxativamente previstas no artigo 615.º do CPC e reportam-se a vícios estruturais ou intrínsecos da decisão, também, designados por erros de atividade ou de construção da própria sentença, que não se confundem com eventual erro de julgamento de facto e/ou de direito.

Ora, é nula a sentença que não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão - art. 615.º, n.º 1, al. b) do CPC.

O art. 607.º do CPC prevê, nos seus nºs 3 e 4, que o juiz deve, na sentença, discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final, devendo, na fundamentação da sentença, declarar quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção; devendo o juiz, ainda, tomar em consideração os factos que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito, compatibilizando toda a matéria de facto adquirida e extraindo dos factos apurados as presunções impostas pela lei ou por regras de experiência.

Como temos vindo a decidir, e é a posição maioritária da Jurisprudência, só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na alínea b) do n.º 1 do art. 615.º do Código de Processo Civil, sendo que, a fundamentação deficiente, medíocre ou errada, afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade.

O artigo 154.º, do C.P.C. dispõe que:

1- As decisões proferidas sobre qualquer pedido controvertido ou sobre alguma dúvida suscitada no processo são sempre fundamentadas.

2- A justificação não pode consistir na simples adesão aos fundamentos alegados no requerimento ou na oposição, salvo quando, tratando-se de despacho interlocutório, a contraparte não tenha apresentado oposição ao pedido e o caso seja de manifesta simplicidade.

Também o art. 205.º da Constituição da República Portuguesa, no seu n.º 1, prevê que “As decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei.”.

Ora, antes de mais, o recorrente não impugnou a decisão sobre a matéria de facto, pelo que a mesma deve ter-se por assente.

No que diz respeito aos fundamentos de direito que justificam a decisão, lida a decisão recorrida, verifica-se, antes de mais, que o Tribunal a quo analisou a pretensão do autor, no sentido de estarmos perante uma ação de reivindicação, explicando a respetiva previsão legal, quer da ação de reivindicação, quer da presunção do direito de propriedade resultante do registo, quer, ainda, da aquisição do direito de propriedade por usucapião, com base na posse, para concluir pela improcedência da ação de reivindicação por falta de prova da respetiva causa de pedir.

Analisou igualmente a (in)oponibilidade da decisão proferida no processo instaurado pelo autor contra o réu BB, aos demais réus neste processo e que não foram demandados naquele outro.

E, finalmente, e no que para o recurso interessa, analisou a questão relacionada com o facto de o imóvel em causa ter sido vendido pelo primeiro réu a terceiros, os quais, por sua vez, o venderam a outros, pronunciando-se sobre a aplicação, no caso, do art. 291.º do Código Civil, justificando de forma clara e fundamentada o motivo pelo qual conclui, como concluiu, pela aplicação desse preceito no caso.

Afigura-se, pois, sem margem para dúvidas de que não ocorre a invocada nulidade da sentença por falta de fundamentação, nem qualquer necessidade de intervenção oficiosa deste Tribunal da Relação nos termos do art. 662.º do CPC.

3. b) Do erro de julgamento de direito

O recurso do autor, como o próprio refere nas suas alegações, incide sobre a parte da decisão que julgou a ação improcedente, com fundamento na aplicação do art. 291.º do Código Civil e na afirmação da boa fé dos terceiros adquirentes.

Ora, com interesse para a apreciação do recurso, temos por assente que:

- Em 24 de fevereiro de 2017, por escritura pública, o autor transmitiu ao Réu BB, o direito de propriedade sobre o imóvel em causa nos autos.

- Esse negócio foi objeto de ação de anulação, intentada pelo autor contra o réu BB, a qual foi julgada procedente, tendo o réu BB sido condenado a entregar ao autor o referido imóvel.

- A ação de anulação foi instaurada em 04-01-2018 e registada em 05-07-2019.

- Antes do registo da ação de anulação, o réu BB havia procedido à venda do imóvel aos réus CC e DD, em 01-06-2017, os quais, nessa data, procederam ao registo da aquisição a seu favor.

- Os réus, CC e DD, por sua vez, venderam aos réus EE e FF, em 17-07-2017, o mesmo imóvel, tendo os adquirentes procedido ao registo da aquisição a seu favor, em 25-07-2017.

Posto isto, vem o autor invocar que estamos perante vendas de bens alheios aos segundos e terceiros réus, tendo em conta a anulação da venda por si feita ao réu BB.

Contudo, os réus invocam a inoponibilidade da invalidade daquela venda, considerando serem terceiros de boa fé.

Ora, para além da proteção dos terceiros para efeitos do registo - como resultado da conjugação das normas materiais do Código Civil respeitantes a disposições sobre bens alheios (artigos 892.º, 939.º e 956.º, n.º 1) e das regras formais do Código do Registo Predial (artigos 7.º, 5.º, nºs 1 e 4, e 6.º) - o Código Civil prevê, ainda, um segundo sistema para proteger terceiros adquirentes de boa fé e que está consagrado no artigo 291.º.

O artigo 291.º do Código Civil é uma norma excecional na medida em que inviabiliza, em relação a terceiros adquirentes, os efeitos retroativos e restitutivos do regime-regra do artigo 289.º, n.º 1 do mesmo diploma legal, em caso da declaração de nulidade ou da anulação de um negócio jurídico precedente.

O número 1 do artigo 291.º determina o seguinte: “A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou a bens móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da ação de nulidade ou anulação (…).”

Ao contrário da proteção dos direitos de terceiros para efeitos de registo, baseada em negócios conflituantes efetuados pelo mesmo autor a favor de adquirentes estranhos entre si, no caso do artigo 291.º do CC estamos perante negócios sucessivos (em cadeia) que são inválidos, ou seja, estamos perante invalidades sequenciais.

Ou seja, existe um primeiro transmitente, validamente inscrito no registo, que dispõe a favor de um adquirente mediante um negócio nulo (p. ex., um negócio simulado), este, mesmo tendo registado o seu contrato, não adquire o direito - que devido à nulidade não se transmitiu - e, por conseguinte, na sua pessoa não funcionam as presunções do registo porque na sua pessoa o direito nunca existiu.

No caso de este adquirente dispor, por sua vez, a favor de um subadquirente (um “terceiro” na cadeia dos negócios) este negócio é nulo por ser uma disposição de coisa alheia (artigos 892.º ou 939.º ou 956.º, n. º 1) e por isso nenhum direito é transmitido, sendo que, o facto de o terceiro registar a aquisição em nada altera esta situação jurídica.

Todavia, no caso de o terceiro ter estado de boa fé, a nulidade do contrato que celebrou com o seu transmitente não lhe é oponível por este (artigo 892.º, 2.ª parte). Isto significa que entre este e o terceiro se produzem, por força da lei, os efeitos obrigacionais previstos nas alíneas b) e c) do artigo 879.º do CC, como se o contrato fosse válido. Quer dizer, por ordem da lei, no que respeita aos efeitos obrigacionais, o contrato nulo com o terceiro é tratado como se fosse válido. Ou seja, por determinação da lei, que atribui efeitos obrigacionais (de natureza negocial) a um contrato nulo, o terceiro acaba de obter um direito relativo ao seu transmitente. Este direito relativo do terceiro “coexiste” com o direito do primeiro transmitente em que a cadeia de transmissões tem o seu início - que em virtude dos sucessivos contratos nulos nunca deixou de ser o titular - enquanto o terceiro não regista e não for proferida uma sentença que invalide o primeiro negócio, a primeira transmissão.

Ao ser registado, o direito relativo do terceiro entra em conflito com o direito do primeiro transmitente e prevalece sobre ele, mas isto sucede apenas nos pressupostos do n.º 1 do artigo 291.º. Quer dizer, o registo da aquisição por parte do terceiro por si só não leva à prevalência. É necessária uma sentença que declare a nulidade ou decrete a anulação do primeiro negócio, sendo agora, depois da sentença, a norma excecional do artigo 291.º que trava os efeitos regulares resultantes da sentença.

Estes efeitos estão previstos no regime regra do artigo 289.º, n.º 1, e são:

(1) a retroatividade, quer dizer, a destruição retroativa de todos os efeitos jurídicos produzidos pelos negócios anteriormente celebrados e

(2) a obrigação de restituir tudo o que tiver sido prestado.

O que acontece é que estes efeitos retroativos não se limitam ao primeiro negócio declarado nulo ou anulado, mas estendem-se igualmente a todos os negócios subsequente, isto é, abrangem também os subadquirentes/terceiros.

É nesta situação que tem aplicação o artigo 291.º do CC que evita a produção dos efeitos previstos no artigo 289.º, n.º 1, de modo a que os seus direitos dos terceiros não fiquem prejudicados.

Contudo, esta proteção sucede unicamente em relação a bens sujeitos a registo.

O artigo 291.º protege os terceiros adquirentes apenas dentro de limites estreitos.

É necessário que:

- eles tenham estado de boa fé (n.º 3),

- tenham adquirido a título oneroso (n.º 1),

- tenham decorrido três anos sobre a celebração do primeiro negócio (n.º 2) e

- tenha havido a prioridade do registo da aquisição do terceiro em relação ao registo da ação de nulidade ou anulação do primeiro negócio (n.º 1).

Todos estes pressupostos têm de verificar-se na pessoa do último subadquirente (o terceiro) e só na sua pessoa.

Decisivo é o processo aquisitivo do terceiro em relação ao transmitente dele. Os adquirentes anteriores apenas relevam para a continuidade da cadeia dos registos exigida pelo artigo 291.º.

Preenchidos estes pressupostos, à semelhança do que sucede com o terceiro para efeitos do registo, também neste caso o registo modifica o direito relativo do terceiro de boa fé para um direito absoluto como ele consta do seu contrato de aquisição nulo.

Segundo o n.º 3 do artigo 291.º está de boa o terceiro que no momento da sua aquisição - isto é, no momento em que celebrou o seu negócio - desconhecia sem culpa o vício do negócio nulo ou anulável precedente que será precisamente o vício do primeiro negócio que foi celebrado entre o primeiro transmitente e seu adquirente. Devido a este desconhecimento, sem culpa, o terceiro podia confiar na titularidade do direito na pessoa do seu transmitente. Nestes pressupostos o terceiro adquire com efeitos erga omnes o seu direito a quem lhe o transmitiu sem ser o titular, “a non domino”, à custa do primeiro transmitente cujo direito se extingue devido à sua incompatibilidade com o direito do terceiro.

Contudo, ao contrário da proteção do terceiro para efeitos de registo que, no momento do registo, é imediata a aquisição do terceiro para efeitos do artigo 291.º está sujeita a uma moratória de três anos como determina o n.º 2 do artigo 291.º e que se conta a partir do primeiro negócio.

No caso, o primeiro negócio, do autor para o réu BB, ocorreu em 24-02-2017, negócio que foi considerado nulo, tendo a ação sido proposta em 04-01-2018 e registada em 05-07-2019.

Os terceiros, últimos adquirentes, os réus EE e FF, adquiriram o imóvel em 17-07-2017 e registaram a aquisição em 25-07-2017, ou seja, antes do registo da ação de anulação.

A presente ação - a primeira em que se pretende a nulidade dos dois negócios de transmissão efetuados depois daquele primeiro negócio considerado nulo e a primeira em que são demandados os terceiros adquirentes - foi instaurada em 20-08-2020.

Concluindo, destinando-se o registo essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário, e nada constando do registo quando os réus, terceiros em relação àquele primeiro negócio entre o autor e o réu BB, adquiriram o prédio, que os pudesse fazer suspeitar de alguma irregularidade, nada mais resta do que concluir pela sua boa fé.

Acresce que, ao contrário do que o recorrente pretende, não resulta dos negócios celebrados que existam indícios de ausência de boa fé, nem quanto ao espaço temporal, já que os adquirentes anteriores aos réus EE e FF, atuais titulares, podiam até ter adquirido para venderem; nem existe qualquer prova quanto ao valor real de mercado do imóvel que indique que o valor da venda foi significativamente abaixo do valor de mercado, à data; e não se vê que ainda que tenha havido intervenção do mesmo intermediário, tal facto tenha qualquer relevância para efeitos da boa fé dos adquirentes.

Por outro lado, como já referido, a presente ação é a primeira em que se pretende a nulidade dos dois negócios de transmissão efetuados depois daquele primeiro negócio considerado nulo e a primeira em que são demandados os terceiros adquirentes, e foi instaurada em 20-08-2020, ou seja, depois de decorridos mais de três anos sobre a data do contrato inicial.

Mostram-se, pois, verificados os requisitos de aplicação do art. 291.º do Código Civil, pelo que nada há a apontar à sentença recorrida, a qual, assim, se deve manter nos seus precisos termos.

III- DISPOSITIVO

Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas a cargo do apelante (art. 527.º, nºs 1 e 2 do CPC).

Porto, 2026-04-16

Manuela Machado

Francisca Mota Vieira

José Manuel Correia