10307/16.0T8PRT.P2.S1 - Supremo Tribunal de Justiça

I- A nossa lei civil não atende ao tipo de descrição predial para qualificar uma coisa imóvel como sendo um prédio urbano, pelo que, para tanto, há que recorrer ao conceito de coisa definido pelos arts. 202.º e 203.º do CC, que pressupõe a existência de autonomia jurídica.

II- A lei reguladora do direito de preferência do arrendatário é a vigente na data em que se concretizou o ato de alineação, pois é a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, que transforma a faculdade de preferir em direito potestativo.

III- O art. 1091.º, n.º 1, al. a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal.

IV- Esta interpretação, referenciada como teoria do local, encontra fundamento no interesse em fazer coincidir o objeto da preferência com o objeto do arrendamento, não sacrificando a autonomia negocial do proprietário para além do que a proteção que se pretendeu conceder ao arrendatário justifica.

V- Tal interpretação não viola o princípio da igualdade, consagrado no art. 13.º, n.º 1, da CRP, na medida em que não pode afirmar-se igual a situação do arrendatário de uma parte de um imóvel com autonomia jurídica e a do arrendatário de uma parte de um imóvel não autonomizada.

VI- E também não viola o princípio da segurança jurídica, ínsito no princípio do estado de direito democrático consagrado no art. 20.º da CRP; porquanto inexistem expectativas dignas de tutela num quadro em que se confrontam diferentes interpretações de uma norma pelos tribunais.

ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA

2ª SECÇÃO CÍVEL

I. Relatório

1. The Red Boot & Ca (Exportação e Importação), Ld.ª, com sede na Rua …, n.º 80, …, …, intentou ação declarativa constitutiva sob a forma de processo comum contra Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo, com sede na Praça …, n.º …, …, e Nelson Quintas Imobiliária, S.A., com sede na Rua do …, n.º …, 9.º, …, pedindo:

a) o reconhecimento judicial à A. do direito a preferir à R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A., na compra identificada na petição inicial;

b) o reconhecimento judicial do direito da A. a haver para si o prédio identificado na petição inicial;

c) o cancelamento da inscrição registada pela ap. …, de 05 de Fevereiro de 2015, relativa ao prédio descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob o n.º …04-…;

d) o cancelamento de quaisquer inscrições prediais averbadas ao mesmo prédio, e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte da R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A

Alegou para tanto, e em síntese, que, por contrato celebrado a 21 de Setembro de 2012, tomou de arrendamento o … e sobreloja do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs …, … e …, descrito na Conservatória do Registo Predial do … sob parte do n.º …04, inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de ..., ..., …, …, ….e … sob o artigo ….84º.

Por escritura pública outorgada a 05 de Fevereiro de 2016, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou vender à R. Nelson Quintas Imobiliária, S.A., 60/100 do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs … a … e … a …, e …, n.º …, da União das Freguesias ..., ..., …, ..., ... e …, …, venda essa submetida à condição suspensiva do não exercício de direitos de preferência no prazo de 8 dias.

Mais afirmou que, notificada da escritura e para exercer o seu direito de preferência, exerceu-o a 19 de Fevereiro de 2016, estritamente sobre o imóvel identificado e caracterizado no contrato de arrendamento que havia celebrado, nos termos e para os efeitos previstos no n.º 1 do artigo 417.º CC, propondo pagar, pela parte que preferiu, o valor constante da escritura para o artigo matricial …84, mas que, por instrumento lavrado a 04 de Março de 2016, os representantes da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo autorizaram a extinção da cláusula suspensiva fixada na venda, com o fundamento de não ter sido exercido o direito de preferência.

Alegou ainda inexistir prejuízo apreciável na venda separada das diversas lojas e espaços arrendados e invocou a seu favor as normas previstas no n.º 1 do artigo 417.º, na alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º, e no artigo 1410.º, todos CC.

2. Contestou a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo, sustentando, no essencial, que a venda celebrada com a R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., incidiu sobre uma parte indivisa de uma unidade predial, e não sobre o “quid” que a A. pretendia e pretende adquirir e que a A. tomou de arrendamento uma parte de um prédio muito maior que o espaço dado em locação. Defendeu ainda a impossibilidade jurídica da pretensão da A., atento o disposto nos artigos 202.º e 280.º CC.

3. Contestou também a R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., argumentando, em síntese, ser inaplicável aos autos a norma consagrada no n.º 1 do artigo 417.º do Código Civil, na medida em que a venda incidiu sobre 60/100 de uma única coisa jurídica, e não sobre várias coisas com convenção global sobre o preço, e que a realidade sobre que a A. pretende preferir não coincide com o objeto da venda feita.

Invocou a caducidade do direito da A., por não ter procedido ao depósito do preço da venda e arguiu ainda a falta de cumprimento das obrigações fiscais inerentes à transmissão.

Concluiu pela procedência das invocadas exceções e, em qualquer caso, pela improcedência da ação, com a consequente absolvição da R. do pedido.

4. Expressamente notificada, ao abrigo disposto no n.º 3 do artigo 3.º CPC, para se pronunciar quanto às exceções suscitadas pelas RR. nas suas contestações, a A. apresentou novo articulado, afirmando, em síntese, que o depósito da quantia de € 150 000,00 que fez à ordem dos presentes autos constitui o resultado da avaliação efetuada por técnico, representando a contrapartida a pagar pela A. à R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo a título de preço da compra do imóvel tal como identificado no contrato de arrendamento, sendo este o depósito a que está vinculada para eficazmente exercer a preferência a que se arroga.

Concluiu pela improcedência da exceção de caducidade e pela procedência do pedido formulado na petição inicial.

5. Dispensada a audiência prévia, foi proferida sentença, julgando a ação improcedente.

6. Interposto recurso pela autora, foi anulado o saneador sentença e determinado o prosseguimento dos autos para produção de prova sobre a matéria de facto indevidamente levada aos pontos 6 a 15 dos factos dados como provados na decisão recorrida.

7. A autora recorreu para o STJ, que não conheceu do objeto do recurso.

8. Regressados os autos, foi, inicialmente, dispensada a realização da audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador, seguido da identificação do objeto do litígio e da enunciação dos temas da prova.

Posteriormente, foi designada data para a realização de audiência prévia, no âmbito da qual aquelas foram apreciadas as reclamações apresentadas pelas partes quanto ao objeto do litígio e temas de prova.

9. Procedeu-se à audiência de julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a ação improcedente.

10. Inconformada com esta decisão, a autora dela apelou para o Tribunal da Relação do Porto que, por acórdão proferido em 8 de setembro de 2020, julgou improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.

12. Inconformada com este acórdão, a autora dele interpôs recurso de revista, a título excecional, para o Supremo Tribunal de Justiça, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«1. Não corresponde à verdade que o registo predial não possui conceito próprio de prédio, tomando, como não poderia deixar de ser, o da lei civil geral -artigos 79.º ss do Código do Registo Predial.

2. Para além de o conceito de prédio não encontrar uniformidade de entendimentos na doutrina, o próprio legislador o considera de diversos ângulos, de acordo com o respetivo enquadramento legal: profusão de entendimentos que se materializam em vários preceitos legais.

3. Assim, embora o artigo 204.º do Código Civil não avance com nenhuma definição de "prédio", ajuda, no entanto, na pretendida fixação do conceito, ao traçar o âmbito do conceito das "coisas imóveis", através da distinção entre os prédios, as águas, as plantações e as próprias partes integrantes dos prédios.

4. Posição diferente, designadamente quanto à abrangência do conceito, assume o legislador no CIMI, cujo n.º do artigo 2.º define "prédio" como:

"...Toda a fracção de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou colectiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontram implantados, embora situados numa fracção de território que constitua parte integrante de um património diverso ou tenha natureza patrimonial."

5. Sem qualquer menção às fracções autónomas, a alínea s) do artigo 6.º do Decreto Lei n.º 224/2007, de 31 de Maio (que visa a criação do SINERGIC -Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação cadastral), também de fine "prédio", como "a parte delimitada do solo juridicamente autónoma, abrangendo as águas, plantações e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de permanência."

6. E porque o comércio jurídico imobiliário compreende todas as coisas imóveis (os prédios rústicos e urbanos, as águas, as plantações, os direitos inerentes a todos os imóveis e as partes integrantes dos prédios rústicos e urbanos), não faz sentido restringir o conceito de prédio, para fins registrais, ao que se retira da alínea a) do n.º 1 do artigo 204.º do Código Civil.

7. Por sua vez, o artigo 79.º do CRP determina que a descrição do prédio tem por fim a sua identificação física, económica e fiscal. Ora, não é possível tratar adequadamente a identificação física de um prédio sem nele incluir a menção de águas, plantações, direitos inerentes e partes integrantes, que assumam importância física e económica relevante.

8. Ressalta, ainda, do preceituado no artigo 28.º do CRP, a exigência da harmonia entre a descrição predial constante do registo e a correspondente inscrição matricial dos serviços fiscais. Harmonização que impõe a uniformidade de entendimento no conceito de "prédio".

9. A mesma preocupação de harmonia, é espelhada em outros diplomas, entre os quais se destaca o já referido Regulamento do cadastro Predial (artigo 27.º do Regulamento) e, bem assim, o Decreto Lei 224/2007, de 31 de Maio - alínea m) do artigo 6.º, n.º 1 do artigo 22.º e n.º 2 do artigo 3.º deste diploma).

10. Na sequência da referida harmonização, pode ler-se no Preâmbulo da resolução do Conselho de Ministros n.º 45/2006, de 2 de Março:

"A informação predial única (...) consiste na reconciliação e condensação sistemática da realidade factual da propriedade imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais."

11. Daqui se conclui (ao contrário do que se diz na douta sentença recorrida) que, para efeitos de registo predial, o conceito de prédio se afasta do conceito da lei civil para se aproximar da legislação fiscal e da regulamentação cadastral. O mesmo é dizer que, na área registral, prédio e coisas imóveis são conceitos idênticos.

12. Tendo (apesar de tudo o supra alegado) esta classificação, assim como a classificação provinda da inscrição matricial, como indiferente para efeitos da qualificação civil, que tem critérios próprios, é muito importante nelas atentar, porque "quer da descrição predial, quer da inscrição matricial, podem resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar." - Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, Vol. I, Tomo II, 2.ª edição, página 123.

13. O arrendado é uma parte indivisa (legal), mas materialmente autonomizada, sendo totalmente autónomo e independente do resto do prédio em que se insere, distinto e, deste totalmente isolado, com saída própria quer para parte comum, quer para a via pública.

14. O que aliás ocorre (como é visível e de conhecimento público, há mais de pelo menos 100 anos) com a esmagadora maioria das locais arrendados" pela R. Ordem do Carmo e referentes ao piso térreo da quota parte do prédio alvo do negócio entre as RR.

15. Ou seja, este destino que pela primeira R. foi sendo dado às várias partes materialmente autonomizadas do predito piso térreo do prédio denominado como da Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo da Cidade do Porto, instituída em 29 de Agosto de 1756, foi um destino sempre desejado, mormente para rentabilização económica dos espaços e, com isso, da própria Venerável Ordem Terceira de Nosso Senhora do Monte do Carmo da Cidade do Porto.

16. A venda da propriedade da coisa, ou seja, a alienação do direito de propriedade da coisa mediante um preço, tanto abrange o direito de propriedade na sua totalidade (a totalidade única e exclusiva sobre a coisa), como qualquer das fracções ideais em que o direito de domínio se pode decompor.

17. Por um lado, é a própria lei civil que, sistemática e dogmaticamente, considera a compropriedade como uma variante do direito de propriedade, e, por outro lado, a preferência legal baseada na venda de determinada coisa tanto aproveita, pela sua especial razão de ser, à venda do direito de propriedade na sua totalidade, como à venda de uma quota ideal dele ou à venda de uma fracção determinada da coisa (Vg. Acórdão do STJ de Uniformização de Jurisprudência de 02-02-1993/Proc. 075346).

18. A justificação que preside à atribuição do direito de preferência a favor do arrendatário é a de facilitar a aquisição do prédio urbano, proporcionando o acesso à propriedade a quem beneficia já de um direito de gozo mais ou menos prolongado sobre o imóvel.

19. O arrendado em causa nos presentes autos é um bem jurídico autónomo.

20. A ratio da norma do art. 1091.º n.º 1, alínea a), do Código Civil (que as instâncias de forma surpreendente declaram ser manifestamente inaplicável ao caso em apreço), com respaldo nos fins que ao Estado incumbe prosseguir fixados pela Constituição da República Portuguesa, não se coaduna com um tratamento desigual dos inquilinos consoante o local por si arrendado seja uma fracção autónoma de prédio constituído em propriedade horizontal ou uma quota parte de prédio indiviso.

21. Perante partes de prédio urbano que constituem unidades independentes e individualizadas, não será razoável negar a atribuição do direito de preferência ao inquilino apenas e só por não serem qualificadas juridicamente como fracções autónomas, ainda que o sejam materialmente (como in casu sucede).

22. A constituição da propriedade horizontal sobre o prédio não é fundamento material bastante para o tratamento diferenciado dos arrendatários urbanos decorrente da interpretação do artigo 1091.º, não sendo objectivamente justificada por qualquer valor ou interesse constitucionalmente relevantes,

23. Não existem razões materiais que justifiquem a diferença de tratamento entre arrendatários de fracções autónomas e de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal pelo que, nessa interpretação (que parece ser a que se extrai da sentença recorrida), a alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil viola o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.º da Constituição.

24. Desde logo, porque essas razões materiais haveriam de se encontrar numa diferente situação de facto e de direito dos arrendatários de andares em prédios não constituídos em propriedade horizontal, e não na diferente situação jurídica do local arrendado, que é estranha à relação locatícia e cuja configuração não depende da sua vontade, na medida em que a propriedade horizontal pode ser livremente constituída e desconstituída pelo (s) proprietário (s) no decurso daquela relação, sem com ela interferir.

25. Não é lógico e fere o sentido de justiça do cidadão comum, que se aceite a celebração de um contrato de arrendamento de uma parte legalmente indivisa, mas materialmente autonomizada, depois se lhe tolham os efeitos jurídicos, designadamente a atribuição de preferência na compra e venda do imóvel locado.

26. O objecto e o regime do contrato de arrendamento não se define pelo objecto e o regime do direito de propriedade do senhorio. O arrendamento é um direito pessoal de gozo que tem por objecto a coisa ou parte dela, e não aquele direito de propriedade.

27. Por maioria de razão, o direito de preferência dos arrendatários tem de se definir pelo objecto do seu direito (de arrendamento) e não pelo objecto do direito (de propriedade) do senhorio.

28. Sendo o direito de preferência um direito real de aquisição normativamente atribuído, nada obsta a que ele permita a aquisição apenas da parte do prédio que corresponde ao direito do arrendatário, como aliás a doutrina e a jurisprudência tem entendido ser juridicamente possível.

29. «Se o legislador admite como possível que possam existir no mesmo prédio vários arrendatários com direito de preferir na alienação do prédio, é porque este direito se constitui mesmo nos casos em que o "local arrendado" é apenas uma parte desse prédio, não autonomizada juridicamente.» - Agostinho Cardoso Guedes in O exercício do Direito de Preferência UCP 2006, p. 186.

30. E ainda no mesmo sentido a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, «O direito de preferência, tratando-se de prédio urbano indiviso, só pode ser exercido sobre todo o prédio ou sobre uma parte alíquota do mesmo» - Supremo Tribunal De Justiça, 8-10-1992 (BMJ n.º 420, p. 502).

31. Na venda que a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo fez à Ré Nelson Quintas Imobiliária SA, projecto de que para o efeito foi a autora judicialmente notificada, está incorporado o local arrendado pela autora, podendo esta (como fez), por força do estatuído no artigo 1091.º n.ºs 1 e 4, exercer o seu direito de preferência nos termos do 417.º n.º 1, todos do Código Civil.

32. Concluiu-se, portanto - em frontal discordância com o plasmado no douto Acórdão recorrido - que o direito de preferência da recorrente tem protecção e fundamento legais e que "o local arrendado" apesar de parte integrante de prédio indiviso, está abrangido pelo artigo 1091.º n.º 1 al. a) do Código Civil, e por via disso cabe, indiscutivelmente na previsão do artigo 417.º n.º 1 do mesmo diploma legal.

33. Aqui chegados, permitimo-nos recordar que "quer da descrição predial, quer da inscrição matricial, podem resultar elementos de facto úteis, para o julgador, no que toca ao conhecimento das realidades prediais que lhe cumpre qualificar." - Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, Vol. I, Tomo II, 2.ª edição, página 123.

34. E fazemo-lo porque a realidade predial que cumpre apreciar não é aquela que as RR quiseram fazer crer nas suas contestações.

35. É antes uma edificação composta de um andar e sobreloja, erigida verticalmente, com entrada única, própria, que apesar de edificação conjunta, está do restante completamente isolada ou, de qualquer parte desta, por forma a possibilitar a sua utilização sem dependência da parte restante da mesma edificação.

36. Podendo, portanto a sua inscrição matricial ser objecto de uma única descrição predial.

37. Ora esta realidade predial com cabimento e protecção legais que pode e, é, objeto de direitos privados e de ralações jurídicas, cabe na hermenêutica da definição de coiso do artigo 202.º do Código Civil. Não faria sentido de outra forma!

38. E, se assim é, como por elementar dever de justiça é, então, a aplicação in casu do artigo 417.º n.º 1, é ajustável, fundada, legítima, imparcial, recta, adequada e INDUBITÁVEL.

39. O art. 47.º, n.º 1, do RAU consagra o princípio da coincidência do objecto do direito de preferência com o do direito preexistente que o justifica; e, por isso, justificado que está o direito de preferência exercido pala autora apenas em relação ao local arrendado, nada fundamenta a improcedência da presente acção!

40. Quando no artigo 417.º se diz "vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global", tal venda refere-se - in casu - à venda do "local arrendado" (como está ínsito na previsão da alínea a) do n.º 1 do artigo 1091.º do Código Civil) juntamente com outra ou outras partes ou alíquotas que fazem parte do designado prédio indiviso.

41. E a "coisa", o local arrendado, como supra se alegou, tem a autonomia judicial que confere ao seu arrendatário o direito de preferência que se reclama.

42. Ora, dúvidas não restam que, contratual e legalmente, a Recorrida Ordem do Carmo está obrigada à preferência e que, o enquadramento factual declaradamente inadequado (naturalmente com todo o devido respeito) que foi feito no douto Acórdão recorrido, leva a outro entendimento quanto à interpretação do direito, mas que não se coaduna, nem com a realidade dos factos, nem muito menos com a certeza e segurança jurídica que emanam do contrato de locação estabelecido e do concomitante direito legal de preferência que do mesmo decorre.

43. O Acórdão recorrido viola os artigos 417.º n.º 1 e 1091.º n.º 1 ambos do Código Civil.

44. A sentença recorrida viola o princípio da segurança jurídica, ínsito no princípio do Estado de Direito Democrático consagrado no artigo 2.º da CRP, na sua vertente subjectiva de princípio de protecção da confiança.

45. A sentença recorrida viola o princípio da igualdade consagrado no artigo 13.º da CRP.

46. Como bem refere o Professor Doutor Antunes Varela "não querendo, por um lado, prejudicar a essência ou pureza do direito de preferência, forçando o preferente, para salvar o seu direito, a adquirir coisas que não lhe interessam ( e a desembolsar para o efeito um preço superior ao previsto, a lei (...) permite ao preferente reduzir, se quiser, a alienação global projectada pelo dono da coisa e exercer o seu direito apenas em relação à coisa objecto da preferência." (Venda judicial de fracções sujeitas ao direito de preferência do arrendatário (parecer), in G (STJ), Ano V (1997), Tomo I, págs. 5 e ss.) »

Temos em que requer seja revogado o acórdão recorrido.

13. A ré Nelson Quintas Imobiliária, S. A., respondeu, terminando as suas alegações de recurso com as seguintes conclusões, que se transcrevem:

«- O recurso de revista excecional apresentado pela Autora Recorrente não deverá, sequer, ser admitido, por não verificação dos respetivos pressupostos;

- Sem conceder, se o recurso sub judice vier a ser admitido, o que não se concede, deverá ser-lhe negado provimento, julgando-o totalmente improcedente e confirmando-se o Douto Acórdão recorrido, nos termos supra expostos;

- Sem conceder, e a título subsidiário, na hipótese meramente académica de o Douto Recurso a que ora se responde ser julgado procedente, o que não se concede, requer-se que este Venerando Tribunal de Recurso aprecie a questão da caducidade do direito de preferência exercido pela Autora Recorrente, invocada ab initio pela Ré Recorrida, a título de exceção, na sua contestação, e que integrou o ponto a) do pedido aí formulado» .

14. Remetido o processo à Formação de Juízes, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 672º, nº3 do CPC, por esta Formação foi proferido acórdão a admitir a revista interposta a título excecional.

15. Após os vistos, cumpre apreciar e decidir.

II. Delimitação do objeto do recurso

Como é sabido, o objeto do recurso determina-se pelas conclusões da alegação do recorrente, nos termos dos artigos 635.º, n.º 3 a 5, 639.º, n.º 1, do C. P. Civil, só se devendo tomar conhecimento das questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, a não ser que ocorra questão de apreciação oficiosa[1].

Assim, a esta luz, as questões a decidir traduzem-se em saber se:

1ª a autora, na qualidade de arrendatária de rés-do-chão e cave de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, tem o direito de preferir na parte do prédio objeto da venda e/ou na parte correspondente ao objeto locado;

2ª a interpretação dada ao art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, está ferida de inconstitucionalidade material, por violação dos princípios da igualdade e da tutela da confiança jurídica consagrados nos arts. 13º e 2º, da CRP.

III. Fundamentação

3.1. Fundamentação de facto

A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:

1- Por documento escrito, outorgado a 21 de Setembro de 2012, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou dar de arrendamento à A. , que declarou tomar, para instalação de um estabelecimento de gelataria e afins, pela renda mensal de € 1 908,00, com início a 01 de Outubro de 2012 e pelo período de 10 anos, o …. e … do prédio urbano sito na Praça …, n.ºs …, … e …, descrito na competente Conservatória do Registo Predial do ... sob parte do n.º …04, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … sob o artigo …05 [artigos 1.º a 3.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo no artigo 16.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 33.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 15 a 20].

2- Por escritura pública celebrada a 05 de Fevereiro de 2016, em Cartório Notarial, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declarou vender à R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., que declarou comprar, pelo preço global de € 9 200 000,00, a quota-parte indivisa de 60/100 do prédio urbano sito na Praça …, …, n.ºs … a … e … a …, e ..., n.º …, da União das freguesias de ..., ..., ..., ..., ... e ..., no …, composto por diversos edifícios, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..18/..., inscrito na matriz predial sob os artigos …, …, …, …, …, …, …, …, …., …, …, …, …, …, … e … [artigo 5.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 2.º a 4.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 2.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 23 a 36].

3- O negócio referido em 2- foi sujeito à condição suspensiva do não exercício de direitos de preferência no prazo legal de 8 dias [artigo 6.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 2.º a 4.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., nos artigos 2.º e 71.º da sua contestação; documento que consta de fls 23 a 36].

4- Notificada da escritura e para exercer o seu direito de preferência, a A. apresentou-se a 23 de Fevereiro de 2016 no mesmo Cartório onde havia sido celebrado o negócio referido em 2-, declarando pretender preferir na aquisição do imóvel descrito na alínea n) do contrato de compra e venda (artigo urbano …), pelo preço proporcionalmente atribuído de € 256 000,00 [artigo 7.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo nos artigos 8.º e 9.º da sua contestação; matéria não impugnada pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., na sua contestação; documento que consta de fls. 72 a 75].

5- Por instrumento lavrado no dia 04 de Março de 2016, os representantes da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo declararam autorizar a extinção da cláusula suspensiva constante da inscrição registada pela Ap. …, de 05 de Fevereiro de 2016 [artigo 8.º da petição inicial; matéria aceite pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo no artigo 53.º da sua contestação; matéria aceite pela R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A., no artigo 71.º da sua contestação; documento que consta de fls. 76 a 81].

6- A A., após 04 de Março de 2016, pelo menos durante certo período continuou a pagar à R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo o valor da renda mensal prevista no contrato referido em 1- [artigo 12.º da petição inicial; matéria não impugnada pela R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo; matéria expressamente impugnada no artigo 72.º da contestação da R. Nelson Quintas Imobiliária, S. A.].

7- O prédio urbano identificado em 2- era e é constituído pela Igreja, pelo edifício que lhe é contíguo, que faceia a Praça ..., com logradouro, e pelas construções anexas implantadas nesse logradouro [artigo 18.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

8- O espaço dado de arrendamento à A. , através do negócio referido em 1-, integra o edifício referido em 7- [artigos 18.º a 29.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

9- O edifício referido em 7-, construído ao longo de diversos anos durante o .... XIX, tem unidade estrutural, constituindo as suas paredes-mestras, pilares e vigas de sustentação, bem como os seus telhados, uma só unidade [artigo 19.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

10- O revestimento exterior do edifício referido em 7-, ao nível da fachada principal que confina com a Praça ..., é composto de azulejos iguais, janelas e varandas repetidas, com elementos decorativos de ferro e madeira idênticos, designadamente ao nível dos 1.º e 2.º andares [artigo 20.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

11- O edifício referido em 7- ao longo dos anos teve utilizações económicas diversas [artigo 21.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo]

12- … Designadamente, enquanto algumas das suas partes ao nível do rés-do-chão foram objecto de arrendamentos separados a comerciantes diversos, os seus restantes pisos sempre estiveram ligados entre si pelo interior, e afectos a estabelecimento hospitalar e lar residencial [artigo 22.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

13- As canalizações de águas e saneamento, bem como as instalações eléctricas dos pisos superiores, e, também, das partes do rés-do-chão que não foram cedidas a terceiro, constituem uma unidade [artigos 23.º e 24.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

14- Os pisos situados acima do espaço arrendado à A. não possuem acesso à via pública pelo espaço que abaixo deles se situa, mas sim por outras entradas que distam várias dezenas de metros desse espaço [artigo 25.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

15- Não existe acesso interior entre o espaço arrendado à A. e os pisos situados acima [artigo 29.º da contestação da R . Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

16- O referido em 7- a 15- ocorria já na data da celebração do arrendamento referido em 1- [artigo 30.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

17- No início do ano de 2016 a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo necessitava com urgência de meios financeiros por forma a cumprir o plano de revitalização aprovado no Tribunal de Comércio, bem como para fazer face aos compromissos que havia assumido com credores correntes e estatutários (como trabalhadores, fornecedores, idosos, doentes e pessoas carenciadas que albergava e alberga) [artigo 44.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

18- No início de 2016, a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo encontrava-se em mora quanto aos pagamentos previstos no plano de revitalização, e estava na iminência de ser declarada em estado de insolvência [artigo 46.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

19- No início de 2016, o único activo que a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo” possuía que permitia rapidamente encontrar interessados na aquisição reconduzia-se ao prédio identificado em 2- [artigo 45.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

20- A R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo, no início de 2016 como hoje, tem a seu cargo mais de 50 idosos, doentes e pessoas carenciadas, que alberga, alimenta e de que cuida, no início de 2016 centrando essa actividade no edifício referido em 2- [artigo 49.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

21- Por força do referido em 20- a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo sempre recusou alienar a totalidade do edifício referido em 2- [artigos 49.º, 50.º e 52.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo]…

22- … Antes decidindo a outorga do negócio referido em 2- [artigos 51.º e 52.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo].

23- O artigo matricial 4984.º (antigo 1005.º), mencionado no contrato de arrendamento referido em 2-, compreende, não só a cave e o rés-do-chão dados de arrendamento à A., mas também um primeiro andar não incluído nesse contrato [artigos 36.º a 39.º da contestação da R. Nelson Quintas Imobiliárias, S. A.].

Factos Não Provados

Não resultou provado, com relevo para a decisão a proferir, que:

a- a A. apenas tenha tido conhecimento do referido em 5- a 03 de Maio de 2016 [artigos 10.º, 11.º e 18.º da petição inicial; matéria expressamente impugnada no artigo 59.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo; matéria expressamente impugnada no artigo 72.º da contestação da R.

b- a venda individualizada das diversas lojas e espaços que integram o prédio identificado em 2- em concreto seria economicamente mais rentável para a R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo [artigo 24.º da petição inicial; matéria expressamente impugnada nos artigos 55.º e 69.º da contestação da R. Venerável Ordem Terceira de Nossa Senhora do Carmo; matéria expressamente impugnada nos artigos 43.º, 44.º e 73.º da contestação da R. Nelson Quintas Imobiliárias, S. A.].

3.2. Fundamentação de direito

3.2.1. Conforme já se deixou dito, o objeto do presente recurso prende-se, essencialmente, com a questão de saber se a autora, na qualidade de arrendatária de rés-do-chão e cave de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, tem o direito de preferir na parte correspondente ao objeto locado e/ou na parte objeto da venda.

3.2.1. 1. Trata-se de questão que vem sendo discutida, no seio da doutrina e da jurisprudência, desde o domínio da vigência do artigo 1117º do Código Civil, na versão originária, passando pela Lei nº 63/77, de 25 de agosto, pelo art. 47º do DL nº 321-B/90, de 15 de outubro e pelo o art. 1091º, nº1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro e na redação dada pela Lei nº 64/2018 e que tem sido equacionada de forma diferente consoante os vários contextos sociais e económicos e as conceções jurídico-políticas dominantes em cada momento de alteração de regime.

Assim e tal como nos dá conta o Acórdão do STJ de 21.01.2016 (processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1)[2], na vigência do art. 1117º [3]do C. Civil, na sua versão originária, e dos arts. 1º [4] e 2º [5] da Lei nº 63/77, de 25 de agosto, « a jurisprudência dos tribunais superiores entendia que, quando não se achasse instituído o regime de propriedade horizontal e o direito de preferência existisse a favor dos locatários, habitacionais ou para comércio ou indústria, o arrendatário duma parte ou os arrendatários coligados podiam exercer o direito de preferência em relação à totalidade do prédio vendido onde se situe o local arrendado; se a propriedade horizontal estivesse constituída, o direito de preferência limitar-se-ia à fracção respetiva»[6], baseando-se, fundamentalmente, em duas ordens de razões.

Por um lado, «a finalidade de a preferência concretizar a política de acesso à habitação própria, com consagração constitucional, como evidenciado no preâmbulo do diploma, e o afrontamento da lei no caso de se acolher o sentido contrário» ou a espaços para atividades comerciais, industriais ou e profissão liberal.

E, por outro, «a consagração de licitação entre vários preferentes que, não podendo ocorrer entre arrendatários de fracções autónomas de prédio constituído em propriedade horizontal, teria o seu campo de aplicação aos arrendatários de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal com direito de preferência relativamente à totalidade do prédio».

Posteriormente e movido pelo objetivo de unificar os regimes não coincidentes do direito de preferência do arrendatário comercial e do arrendatário habitacional e de concretizar a política de acesso à habitação própria ou ao espaço próprio para o exercício da atividade comercial ou industrial ou profissão liberal, veio o legislador, através do DL nº 321-B/90, de 15 de outubro, que aprovou o Regime de Arrendamento Urbano (RAU), revogar os artigos 1117º e 1119º, do Código Civil e a Lei nº 63/77, de 25 de agosto e uniformizar o regime legal do direito de preferência, sem qualquer tipo de discriminação quanto ao fim do contrato, estabelecendo, no seu artigo 47º que:

«1. O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2. Sendo dois ou mais preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante».

Mas, a verdade é que, neste novo contexto legal, continuou aberta a discussão sobre a problemática em foco, tendo a nova redação do citado art. 47º, ditado uma clivagem de entendimentos no seio da doutrina e da jurisprudência.

Formou-se, então, uma corrente largamente maioritária na jurisprudência[7] e na doutrina[8] que, como sublinha o Acórdão do STJ, de 11.07.2019 (processo nº 3818/17.1T8VNG.G1.S2)[9], continuou a defender e a seguir o entendimento anterior de que o arrendatário de apenas parte de prédio urbano indiviso tem direito de preferência na venda da totalidade do prédio urbano, alicerçada numa interpretação lata da expressão “arrendatário de prédio urbano”, que «compreenderia tanto os casos em que o arrendamento incidisse sobre todo o prédio como aqueles em que recaísse apenas sobre parte de prédio indiviso[10] » e numa teleologia também ampla do direito de preferência a favor dos arrendatários urbanos, sustentada, sobretudo, no argumento de ordem sistemática extraído do disposto no artigo 47.º, n.º 2, do RAU, de que a previsão nesta norma do mecanismo da licitação entre arrendatários preferentes do mesmo prédio só tinha sentido quando existissem vários arrendamentos sobre partes de prédio indiviso[11].

Por sua vez, um sector minoritário da jurisprudência[12] e da doutrina[13] passou a sustentar a tese de que o arrendatário de uma fração de um prédio não constituído em propriedade horizontal não tinha o direito de preferência no caso de venda de todo o prédio, ancorado, conforme refere o já citado Acórdão do STJ, de 21.01.2016, na consideração de que «(1) a lei contempla com relevância preferencial a fracção autónoma ou o prédio urbano, pelo que, se o arrendamento tem por objecto a fracção autónoma e ela é vendida, ou se tem por objecto o prédio urbano e ele é vendido, existe, nestes casos, direito de preferência do arrendatário; (2) a lei não contempla no seu texto o direito de preferência de arrendatário de parte alíquota sobre a totalidade do prédio urbano indiviso, pelo que defendê-lo não tem arrimo legal e contraria a própria lei; (3) a regra da licitação entre os preferentes tem aplicação no caso de o prédio ou a fracção poder ter vários arrendatários e cada um deles pretender exercer o respectivo direito; (4) a expressão "local arrendado" constitui uma restrição relativamente à legislação precedente.».

Todavia, este quadro normativo alterou-se com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, que voltou a colocar o regime substantivo do arrendamento urbano no Código Civil, prevendo o direito de preferência do arrendatário urbano no art. 1091º, que, na parte que aqui releva, estabelece que:

«1- O arrendatário tem direito de preferência:

a) - Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;

(…);

4- É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º ».

Constata-se, assim, resultar do cotejo entre o artigo 47.º do RAU e o artigo 1091º que, na alínea a) do nº 1, deste mesmo artigo deixou de figurar a locução arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma a que aludia o nº 1 daquele art. 47º, passando a constar apenas «na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos», e que foi eliminado o n.º 2 do referido artigo 47.º, que estabelecia o mecanismo de licitação entre dois ou mais arrendatários preferentes, pelo que, também em nosso entender, esta alteração operada pela nova redação dada ao art. 1091º do Código Civil não pode deixar de ser encarada como uma mudança de paradigma por parte do legislador de 2006, ditada pelo objetivo de alcançar uma maior “dinamização do mercado de arrendamento”[14], de libertar o mercado imobiliário dos principais constrangimentos causados à livre circulação da propriedade pelos direitos de preferência dos arrendatários na alienação dos prédios urbanos e de, para tanto, clarificar a extensão do objeto destas preferências legais.

Daí a razão para a Lei nº 6/2006, de 27.02 ter abandonado o carácter vinculístico do arrendamento, passando a configurar o direito de preferência do arrendatário consagrado no art. 1091º, do C Civil numa dupla perspetiva, ou seja, não apenas na sua função económico-social de proteção do arrendatário, mas também como uma forma do desenvolvimento do mercado imobiliário português e, nessa medida, ter utilizado a expressão “ local arrendado”, que, no dizer do já citado Acórdão do STJ, de 21.02.2016 e considerando que o legislador soube exprimir o seu pensamento em termos adequados e coerentes, tal como o impõe o art. 9º, nº 3 do C. Civil, só pode significar que:

«1. O direito de preferência do arrendatário está limitado ao local arrendado, objeto do contrato de arrendamento, se se tratar de bem jurídico autónomo;

2. caso o prédio vendido não tenha sido constituído em propriedade horizontal, o arrendatário de parte dele, sem autonomia jurídica, não tem direito de preferência sobre ele ou sobre a totalidade do prédio, em caso de venda ou dação em cumprimento deste último ».

Dito de outro modo e nas palavras do supra mencionado Acórdão do STJ, de 11.07.2019, tendo o legislador de 2006, por um lado, centrado a previsão do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, « na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos, sendo que tais negócios só podem ser validamente realizados sobre esse local quando o mesmo seja dotado da necessária individuação jurídica » e tendo, por outro lado, eliminado o mecanismo de licitação entre vários arrendatários preferentes do mesmo prédio, que se encontrava previsto no n.º 2 do artigo 47.º do RAU, tudo isto « parece só poder significar a não extensão da preferência aos casos em que existam vários arrendatários sobre partes do mesmo prédio indiviso», não tendo sido sua vontade « manter a orientação até então maioritária de atribuir aos arrendatários urbanos um direito de preferência que extravasasse o objeto locado, como ocorre nos casos de arrendamento de parte de um prédio indiviso».

E sendo assim, impõe-se concluir que « o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos, como o dos autos, em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal» .

De referir que é também nesta linha de entendimento que, nos dias de hoje, se posiciona a jurisprudência[15] e a doutrina[16] maioritárias, sendo certo que o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 583/2016, proferido, em 3 de novembro de 2016, no processo nº 170/2016[17], decidiu « não julgar inconstitucional a norma extraída da alínea a) do nº1 do artigo 1091º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio», salientando que a « interpretação que é referenciada como teoria do local não deixa de encontrar justificação no interesse em fazer coincidir o objeto da preferência com o objeto do arrendamento, não sacrificando a autonomia negocial do proprietário para além do que a proteção que se pretendeu conceder ao arrendatário justifica».

Finalmente, resta fazer uma alusão à Lei nº 64/2018, de 29.10, em vigor desde 30.10.2018 e que veio dar nova redação ao art. 1091º, do C. Civil, estabelecendo, no que aqui interessa, que:

«1- O arrendatário tem direito de preferência:

a) – Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;

(…)

8- No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

a) – O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão;

(…)

c) – A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

9- Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade».

E a este respeito diremos, ainda na esteira do citado Acórdão do STJ, de 11.07.2019, que se é certo conferir este novo regime ao arrendatário habitacional de parte específica de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal o direito de preferência legal na transmissão do prédio (nº 8), a verdade é que o faz só na proporção do valor da parte arrendada em relação ao valor total da transmissão, ficando-lhe afetado o uso exclusivo dessa parte [ als. a) e b) deste nº 8 ] e só no caso de existirem vários arrendatários do prédio não constituído em propriedade horizontal é que se permite, no n.º 9, que eles exercem os seus direitos de preferência em conjunto sobre a totalidade do prédio, o que « só pode significar a assunção pelo legislador de que, nos termos do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, não assiste ao arrendatário urbano de parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento sobre a totalidade do mesmo, já que a existência deste direito tornaria desnecessárias essas medidas».

De salientar, tratar-se de regime não consolidado uma vez que o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 299/2020, proferido, em 16 de junho de 2020, no processo nº 984/2018[18], declarou com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do nº 8 do artigo 1091º do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro, por violação do nº1 do artigo 62º, em conjugação com o nº 2 do artigo 18º da Constituição.

3.2.1. 2. Traçado o percurso dos regimes legais que consagraram o direito de preferência dos arrendatários de prédios urbanos, vejamos, então, qual a lei aplicável ao caso dos autos, em que está em causa um contrato de arrendamento celebrado em 21 de setembro de 2012, para instalação de um estabelecimento de gelataria e afins no rés-do-chão e cave do prédio urbano sito na Praça ..., nºs 20, 21 e 22, descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob parte do nº …04, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ... sob o art. …05.

É que, não obstante terem ambas as instâncias perfilhado o entendimento seguido unanimemente na jurisprudência deste Supremo Tribunal de que « a lei reguladora do direito de preferência é a vigente na data em que se concretizou o ato de alineação, por o direito legal de preferência não passar de uma faculdade que integra o conteúdo do direito do arrendatário, que só a prática do negócio translativo da propriedade, sem que o senhorio lhe tenha oferecido a preferência, o transforma em direito potestativo »[19], a verdade é que as mesmas divergiram quanto ao regime jurídico aplicável.

Com efeito, enquanto a 1ª Instância entendeu ser aplicável ao caso dos autos, o art. 1091º, nº1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, o Tribunal da Relação considerou ser de aplicar o art. 47º do DL nº 321-B/90, de 15 de outubro ( RAU), por ser o regime em vigor à data da celebração do contrato de compra e venda.

Cremos, porém, estar a razão do lado do Tribunal de 1ª Instância, pois não há dúvida que à data celebração da escritura de compra e venda ( 05.02.2016), já se encontrava em vigor o art. 1096º, na redação dada pela Lei nº 6/2006, de 27.02, que aprovou o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) [20] , pelo que é à luz deste regime que cumpre indagar da questão de saber se a recorrente, na qualidade de arrendatária de rés-do-chão e cave ( nºs 20, 21 e 22 ) do prédio urbano sito na Praça ..., …, n.ºs … a … e … a …, e ..., n.º …, da União das freguesias de ..., ..., ..., ..., ... e ..., no …, composto por diversos edifícios, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º …18/..., inscrito na matriz predial sob os artigos …, …, .., …, …, …, …, …, …, …, …, …, …, … ( antigo …05), … e …, não constituído em propriedade horizontal, tem o direito de preferir na venda da quota-parte indivisa de 60/100 deste mesmo prédio e urbano sito na Praça ... e apenas na parte correspondente ao objeto locado.

No sentido negativo pronunciou-se o acórdão recorrido, com o argumento de que, não estando o prédio onde se insere o locado constituído em propriedade horizontal, o art. 47º do RAU apenas reconhece o direito de preferência na venda da totalidade do prédio e não de uma parte alíquota, sendo irrelevante para efeitos de reconhecimento deste direito de preferência a circunstância de a parte objeto de arrendamento ser passível de autonomização.

Insurge-se a recorrente contra este entendimento, persistindo na defesa de não faz sentido restringir o conceito de prédio, ao conceito de coisa imóvel contido no art. 204º, nº1, al. a) do C. Civil, tanto mais que, de harmonia com o disposto no art. 79º do Código de Registo Predial, a descrição do prédio tem apenas por fim a sua identificação física, económica e fiscal

Mais defende que apesar ser uma parte indivisa, o locado apresenta-se materialmente autonomizado, sendo independente do resto do prédio em que se insere, deste totalmente isolado e com saída própria quer para a parte comum, quer para a via pública, pelo que está abrangido pela previsão da norma do art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei nº 6/2006.

Que dizer ?

Desde logo, que, contrariamente ao que sustenta a recorrente, a nossa lei civil não atende ao tipo de descrição predial para qualificar uma coisa imóvel como sendo um prédio urbano, pelo que, para tanto, há que recorrer ao conceito de coisa definido pelos arts. 202º e 203º, do C. Civil, que pressupõe a existência de autonomia jurídica.

Daqui decorre que, ainda que pudesse ter autonomia física e/ou registral (o que nem tão pouco se verifica, visto resultar da matéria de facto provada que o artigo matricial 4984.º (antigo 1005.º), mencionado no contrato de arrendamento compreende, não só a cave e o rés-do-chão dados de arrendamento à A., mas também um primeiro andar não incluído nesse contrato), inserindo-se o local arrendado num prédio não constituído em propriedade horizontal, não goza o mesmo de autonomia ou individualidade jurídica, pelo que, atento o princípio da especialidade dos direitos reais, não poderá ser objeto de compra e venda ou de dação em cumprimento, nos termos do citado art. 1091º, nº 1, al. a), pois estas só são legalmente admissíveis sobre bens juridicamente individualizados e não sobre parcelas específicas de bens indivisos[21].

Acresce não caber no âmbito da presente ação reconhecer a autonomia jurídica do local arrendado (rés-do-chão e cave), uma vez que a mesma só seria alcançada se o prédio fosse constituído em propriedade horizontal, nos termos dos arts 1414.º e 1415.º, ambos do C. Civil.

Assim, por tudo o que se deixou exposto e sufragando-se o entendimento de que o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos, como o dos autos, em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal, seja de concluir não ter a autora o direito de preferência nem sobre a parte arrendada nem sobre a parte objeto da venda (60/100 do prédio), quer nos termos do citado art. 1091º, nº 1, al. a), quer por via do art. 417º, nº 1 do C. Civil, para que remete o nº 4 do citado art. 1091, uma vez que este art. 417º não tem aplicação nos casos em que o objeto do negócio recaia apenas sobre um único prédio, como bem se refere nos citados Acórdãos do STJ, de 21.06.2016 e de 26.09.2019.

3.2.2. Inconstitucionalidade da norma constante do art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, por violação do princípio da igualdade consagrado no art. 13º da Constituição da República Portuguesa.

A este respeito sustenta a recorrente que não existem razões materiais que justifiquem a diferença de tratamento entre arrendatários de frações autónomas e de arrendatários de partes de prédios não constituídos em propriedade horizontal pelo que a norma contida na alínea a) do nº1 do artigo 1091º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência nem sobre a parte arrendada nem sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio, constitui violação do princípio da igualdade.

O princípio da igualdade encontra-se acolhido pelo artigo 13.º da Constituição que, no seu n.º 1, dispõe, genericamente, terem todos os cidadãos a mesma dignidade social, sendo iguais perante a lei, especificando o n.º 2, por sua vez, que «ninguém pode ser privilegiado, beneficiado, prejudicado, privado de qualquer direito ou isento de qualquer dever em razão de ascendência, sexo, raça, língua, território de origem, religião, convicções políticas ou ideológicas, instrução, situação económica ou condição social».

Princípio estruturante do Estado de Direito democrático e do sistema constitucional global, o princípio da igualdade vincula diretamente os poderes públicos, tenham eles competência legislativa, administrativa ou jurisdicional[22], o que no dizer do Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 186/90, publicado no Diário da República, 2.ª ...rie, de 12.09.1990), resulta, por um lado, da sua consagração como direito fundamental dos cidadãos e, por outro lado, da «[…] atribuição aos preceitos constitucionais respeitantes aos direitos, liberdades e garantias de uma força jurídica própria, traduzida na sua aplicabilidade direta, sem necessidade de qualquer lei regulamentadora, e da sua vinculatividade imediata para todas as entidades públicas, tenham elas competência legislativa, administrativa ou jurisdicional (artigo 18.º, n.º 1, da Constituição) […]».

Segundo a generalidade da doutrina[23] e a jurisprudência do Tribunal Constitucional[24], o princípio postula que se dê tratamento igual a situações de facto essencialmente iguais e tratamento desigual para as situações de facto desiguais. Inversamente, o princípio proíbe o tratamento desigual de situações iguais e o tratamento igual das situações desiguais.

Daqui decorre, como se afirma no Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 335/94 publicados no DR 2.ª série, de 30.08.1994, que o princípio não impede que, tendo em conta a liberdade de conformação do legislador, se possam estabelecer diferenciações de tratamento, «razoável, racional e objetivamente fundadas», sob pena de, assim não sucedendo, «estar o legislador a incorrer em arbítrio, por preterição do acatamento de soluções objetivamente justificadas por valores constitucionalmente relevantes».

Ponto é que haja fundamento material suficiente que neutralize o arbítrio e afaste a discriminação infundada, o que pressupõe averiguação e valoração casuísticas da «diferença», de modo que recebam tratamento semelhante os que se encontrem em situações semelhantes e diferenciado os que se achem em situações legitimadoras da diferenciação.

Ensina Gomes Canotilho[25] que o conteúdo do princípio da igualdade desdobra-se na:

«(a) proibição do arbítrio, sendo inadmissíveis, quer diferenciações de tratamento sem qualquer justificação razoável, de acordo com critérios de valor objetivos, constitucionalmente relevantes, quer a identidade de tratamento para situações manifestamente desiguais; (b) proibição de discriminação, não sendo legítimas quaisquer diferenciações de tratamento entre cidadãos baseadas em categorias meramente subjetivas ou em razão dessas categorias […]; (c) obrigação de diferenciação, como forma de compensar a desigualdade de oportunidades, o que pressupõe a eliminação, pelos poderes públicos, de desigualdades fácticas de natureza social, económica e cultural […]»

Nesta mesma linha, afirmou-se, entre muitos outros, no Acórdão do Tribunal Constitucional nº 362/2016 [26] que «a Constituição não proíbe todo e qualquer tratamento diferenciado. Proíbe, isso sim, as discriminações negativas atentatórias da (igual) dignidade da pessoa humana e as diferenças de tratamento sem qualquer razão justificativa e, como tal, arbitrárias».

De sublinhar que o Acórdão do Tribunal Constitucional nº 583/2016, proferido, em 3 de novembro de 2016, no processo nº 170/2016[27], pronunciando-se concretamente sobre esta questão afirmou que «(…) não pode afirmar-se igual a situação do arrendatário de uma parte de um imóvel com autonomia jurídica – designadamente, uma fração autónoma – e a do arrendatário de uma parte de um imóvel não autonomizada.

Desde logo, a igualdade não pode aferir-se por referência ao mais simplificado plano de facto, mas à situação global complexa de facto e de direito, já que é de efeitos jurídicos decorrentes da relação de arrendamento que tratamos. Ora, neste plano, é evidente que não estamos perante a mesma situação num qualquer caso em que o arrendamento incida sobre um objeto cujo domínio pode ser autonomamente transacionado e num outro caso em que incida sobre parte não autonomizada de um imóvel. Basta pensar que, no primeiro caso, a natureza da coisa dada em locação permite que a realidade física objeto do negócio sobre o domínio coincida com a realidade física do objeto do arrendamento e, no segundo caso, essa coincidência não é possível. Neste conspecto, o tratamento diferenciado de uma e outra situação não é arbitrário, parecendo razoável que o legislador tenha entendido que a autonomia negocial dos sujeitos (na dimensão de liberdade de escolha da contraparte negocial) não devia ser sacrificada no caso de o objeto do arrendamento não coincidir com o objeto do negócio real de aquisição, até mesmo porque, desse modo, se proporcionaria ao arrendatário a aquisição de mais do que o locado em função do qual a preferência é atribuída.

(…)

(…) o objeto da propriedade não tem, forçosamente, que coincidir com o objeto do arrendamento, tratando-se de direitos de natureza diferente, podendo o legislador – por razões de segurança jurídica, ordenação do território, publicidade e boa gestão do registo predial e da realidade cadastral, entre outras – exigir que a propriedade tenha por objeto uma realidade física e jurídica unitária com certas características, não se fazendo sentir as mesmas exigências no caso de locação. Assim sendo, mostrando-se razoável a exigência da autonomia jurídica da coisa para que possa constituir objeto de um negócio translativo da propriedade, é também razoável que o direito de preferência a partir do arrendamento se projete por referência à mesma unidade jurídica, sendo ele tendente à aquisição do direito real. Este ponto é determinante, uma vez que a afirmação da igualdade entre situações que os Recorrentes procuram sustentar reduz os termos da questão à realidade puramente física da locação, esquecendo que o direito de preferência interfere com os termos do negócio real de compra e venda ou de dação em cumprimento.

Em suma, não estando vedada ao legislador a previsão, como objeto da preferência, de um direito tão amplo como aquele que resulta da atuação da dita teoria expansionista (disse-o este Tribunal no citado Acórdão n.º 225/2000), a circunscrição desse objeto nos termos resultantes da chamada teoria do local, também não está vedada, pois a distinção de regimes envolvida nesta última opção não se apresenta arbitrária ou carecida de fundamento racional na diferenciação das situações envolvidas: as que, no quadro de uma pretensão de exercício da preferência pelo arrendatário habitacional, podem conduzir a um tratamento diferenciado de quem é confrontado com a venda, exclusivamente, do seu “local arrendado” e quem é confrontado com um negócio abrangendo um espaço mais amplo do qual não é juridicamente destacável o espaço correspondente ao objeto do arrendamento.

Como tal, não se mostra violado o princípio da igualdade».

Daí que aderindo a toda esta argumentação, mais não nos reste do que concluir pela improcedência do recurso com base neste fundamento.

3.2.3. Inconstitucionalidade da norma constante do art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, por violação do princípio da proteção da confiança.

Nesta matéria, sustenta a recorrente que o direito de preferência dos arrendatários tem de se definir pelo objeto do seu direito de arrendamento e não pelo objeto do direito de propriedade do senhorio e que, sendo o direito de preferência um direito real de aquisição normativamente atribuído, nada obsta a que ele permita a aquisição apenas da parte do prédio que corresponde ao direito do arrendatário.

Vejamos.

O princípio do Estado de direito democrático, consagrado, após a revisão constitucional de 1982, no artigo 2.º da Constituição, no dizer dos Acórdãos do Tribunal Constitucional n.º 303/90 [28] e n.º 4/2003 [29], «postula uma ideia de proteção da confiança dos cidadãos e da comunidade na ordem jurídica e na atuação do Estado, o que implica um mínimo de certeza e de segurança no direito das pessoas e nas expectativas que a elas são juridicamente criadas [razão pela qual] a normação que, por sua natureza, obvie de forma intolerável, arbitrária ou demasiado opressiva àqueles mínimos de certeza e segurança que as pessoas, a comunidade e o direito têm de respeitar, como dimensões essenciais do Estado de direito democrático, terá de ser entendida como não consentida pela lei básica».

Dito de outro modo e segundo o entendimento da doutrina da especialidade[30] e dos tribunais superiores das diversas ordens jurisdicionais, o princípio da confiança, ínsito na ideia de Estado de direito democrático, «[…] postula um mínimo de certeza nos direitos das pessoas e nas expectativas que lhes são juridicamente criadas, censurando as afetações inadmissíveis, arbitrárias ou excessivamente onerosas, com as quais não se poderia razoavelmente contar […]»[31], implicando «[…] um mínimo de certeza nos direitos das pessoas e nas expectativas que lhe são juridicamente criadas, censurando as afetações inadmissíveis, arbitrárias ou excessivamente onerosas, com as quais não se poderia moral e razoavelmente contar […]»[32] .

Nesta mesma linha de entendimento e apreciando, nesta dimensão, a questão da inconstitucionalidade do art. 1091º, nº 1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei nº 6/2006º, o supra mencionado Acórdão do Tribunal Constitucional nº 583/2016, seguindo a orientação jurisprudencial consolidada nesta matéria, enunciou serem quatro os requisitos para que haja lugar à tutela jurídico-constitucional da «confiança» dos cidadãos e da comunidade na estabilidade da ordem jurídica e na constância da atuação do Estado.

«Em primeiro lugar, que o Estado (mormente o legislador) tenha encetado comportamentos capazes de gerar nos privados «expectativas» de continuidade; depois, devem tais expectativas ser legítimas, justificadas e fundadas em boas razões; em terceiro lugar, devem os privados ter feito planos de vida tendo em conta a perspetiva de continuidade do «comportamento» estadual; por último, é ainda necessário que não ocorram razões de interesse público que justifiquem, em ponderação, a não continuidade do comportamento que gerou a situação de expectativa ».

Mais sublinhou que, «tendo em conta a autorevisibilidade das leis, ‘não há (…) um direito à não-frustração de expectativas jurídicas ou a manutenção do regime legal em relações jurídicas duradoiras ou relativamente a factos complexos já parcialmente realizados’ ».

E, indagando da verificação dos supra enunciados requisitos, afirmou, neste conspecto, não se vislumbrar «que o Estado (mormente o legislador) tenha encetado comportamentos capazes de gerar nos privados expectativas de continuidade ou exclusividade de uma determinada interpretação do alcance, quanto ao objeto, da preferência atribuída ao arrendatário habitacional», porquanto « não existe, à partida, um direito à não-frustração de expectativas jurídicas ou à manutenção do regime legal em relações jurídicas duradouras (como é o caso da relação de arrendamento). Ademais, a simples maior ou menor expressão de uma corrente jurisprudencial relativa ao alcance do direito de preferência do arrendatário – é disso que aqui se trata –, não configura qualquer “comportamento” (ativo) – seguramente não do legislador – gerador nos destinatários das normas de uma expectativa de manutenção ou de prevalência de uma ou outra das correntes interpretativas em jogo.

Não existindo, propriamente, expectativas dignas de tutela num quadro em que se confrontam diferentes interpretações de uma norma por diversos Tribunais, não podem afirmar-se legítima ou fundada em boas razões (que, em qualquer caso, não se anteveem) a pretensão de ver estabilizada, à margem da intervenção do legislador, uma ou outra das interpretações em jogo.

Note-se, aliás, que não está em causa, sequer, a respeito da interpretação do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, um aspeto central do regime do arrendamento urbano, atinente às suas obrigações principais, mas, tão-somente, a regulação jurídica de um facto eventual e não essencial do contrato. E, note-se, enfim, que a interpretação que é referenciada como teoria do local não deixa de encontrar justificação no interesse de fazer coincidir o objeto da preferência com o objeto do arrendamento, não sacrificando a autonomia negocial do proprietário para além do que a proteção que se pretendeu conceder ao arrendatário justifica».

Mas se assim é, evidente se torna que a norma do citado art. 1091º, nº 1, al. a) na interpretação aqui adotada não viola os parâmetros constitucionais assinalados pelas recorrentes, nem quaisquer outros, pelo que improcede também, quanto a este segmento, o recurso interposto pela autora.

IV- Decisão

Pelo exposto, acorda-se em negar a revista, confirmando-se o acórdão recorrida ainda que com base em fundamentos não inteiramente coincidentes.

As custas do recurso ficam a cargo da recorrente.

Nos termos do art. 15º-A do DL nº 10-A, de 13-3, aditado pelo DL nº 20/20, de 1-5, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade da Exmª. Senhora Conselheira Catarina Serra e do Exmº Senhor Conselheiro Paulo Rijo Ferreira que compõem este coletivo.

Supremo Tribunal de Justiça, 25 de março, de 2021

Maria Rosa Oliveira Tching (relatora)

Catarina Serra

Paulo Rijo Ferreira

[1] Vide Acórdãos do STJ de 21-10-93 e de 12-1-95, in CJ. STJ, Ano I, tomo 3, pág. 84 e Ano III, tomo 1, pág. 19, respetivamente.

[2] Acessível in www.dgsi/stj.pt.

[3] O qual dispunha que: «1. Na venda, dação em cumprimento ou afloramento do prédio arrendado, os arrendatários que nele exerçam o comércio ou indústria há mais de ano, sucessivamente e por ordem decrescente das rendas.

2. É aplicável, neste caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º.

3. O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima dos direitos de preferência conferidos ao senhorio directo e ao proprietário do solo na alínea c) do artigo 1499º e no artigo 1535º

4. Sendo dois ou mias preferentes, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante».

[4] Que estabelecia: « 1. O locatário habitacional de imóvel urbano tem direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do mesmo.

2. «O locatário habitacional de fracção autónoma de imóvel urbano também goza do direto de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento da respectiva fracção».

[5] Que dispunha: «1. Quando mais de um locatário habitacional exercer o direito de preferência, abrir-se-á entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante.

2. Quando num imóvel urbano existirem um ou mais locatários habitacionais e um ou outro de diferente natureza, também com direito de preferência, proceder-se-á nos termos do número anterior».

[6] Cfr. Jurisprudência aí citada.

[7] Cfr. , entre muitos outros, os Acórdãos do STJ, de 13.01.2000 (processo nº 991/99); de 29.04.2003 ( processo nº 706/2003); de 06.07.2004 (processo 07B1554); de 31.05.2007 (processo n.º 07B1554); de 20.10.2009 (processo nº 563/2001.S1); de 22.10.2009 (processo n.º 446/09.9YFLSB); de 12.11.2009 ( processo nº 1842/04.3TVPRT.S1); de 25.03.2010 (processo nº 5541/03.5TBVFR.P1.S1); de 12.01.2012 (processo nº 72/2001.L1.S1); de 29.09.2015 (processo nº 1555/08.7TBMAI.P1.S1); de 21.01.2016 (processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1) e de 18.10.2018 (processo nº 3131/16.1T8LSB.L1.S1), todos acessíveis in www. dgsi/stj.pt.

[8] Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.a Edição, Almedina, 2002, p. 314; Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 3.a Edição, Almedina, pp. 639 e 640; Romano Martinez, Direito das Obrigações, Parte Especial, Contratos, 1.a Edição, 2000, p. 247, nota 1; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, anotação 8 ao art.º 47.° RAU; Luís Miguel Monteiro, Direito e Obrigações Legais de Preferência no Novo Regime Jurídico do Arrendamento Urbano, Lisboa, 1992, AAFDL; Agostinho Cardoso Guedes, O Direito de Preferência, 2006, pp. 172-208.

[9] Relatado pelo Conselheiro Tomé Gomes e subscrito pela ora relatora na qualidade de 2ª Adjunta e para o qual se remete, por nele terem sido traçados e analisados, de forma muito profunda e exaustiva, todos os regimes pregressos sobre o direito legal de preferência do arrendatário e retratado o panorama doutrinário e jurisprudencial sobre esta temática.

[10] Pois, nesta hipótese, não podendo a compra e venda ou a dação em cumprimento realizar-se isoladamente sobre o “local arrendado”, só restava a solução de permitir que o arrendatário exercesse a preferência sobre a totalidade do prédio

[11] Nas palavras do Acórdão do STJ, de 21.01.2016, os argumentos em que assentava este entendimento eram: «[…] (1) o alargamento do direito de preferência a todos os arrendamentos urbanos vinculísticos (que não apenas os destinados a comércio, indústria, profissões liberais ou habitação) e a consagração de novos direitos de preferência, designadamente a favor dos titulares de novo arrendamento e do senhorio em caso de trespasse; (2) a manutenção das designações de "prédio urbano" e “fracção autónoma”, o que implicaria que a limitação ao local arrendado apenas diria respeito aos casos de venda de prédio já constituído em propriedade horizontal; (3) a manutenção da norma que mandava proceder à licitação em caso de concurso de preferente, que ficaria sem campo de aplicação caso não se perfilhasse o entendimento de que estes poderiam preferir na totalidade do prédio; e, (4) o preâmbulo do diploma.».

[12] Cfr. Acórdão do STJ, de 30.04.1997, in BMJ nº 466, pág. 501.

[13] Cfr. Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, 2.a ed. p. 204 e Oliveira Ascensão, Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime de Arrendamento Urbano, in ROA, ano 51.°, Tomo 1, 1991, p. 68.

[14] Cfr. Exposição de Motivo da Proposta de Lei nº 140/IX, in DR, I Série A, nº5/IX/3, suplemento 30.09.2004.

[15] Cfr. entre outros, Acórdãos do STJ, de 24.05.2018 (processo nº 1832/15.0T8GMR.G1.S2); 18.10.2018 (processo nº 3131/16.1T8LSB.L1.S1); 26.02.2019 (processo nº 9/13.4TBFAF.G1.S1); de 11.07.2019 ( processo nº 3818/17.1T8VNF.G1.S2); 07.11.2019 (processo nº 14276/18.3T8PRT.P1.S2) e de 09.03.2021 (processo nº 2899/18.5T8ALM.L1.S19), acessíveis in wwwgdsi/stj.pt.

[16] Cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 4.ª edição, 2007, Almedina, págs. 778 e sgs; Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Coordenação: António Menezes Cordeiro e José Pedro Carneiro Cadete,“DaPreferênciadoArrendatárioHabitacional”,pag12,inhttp://repositoriaberto.up.pt/bitstream/10216/63905/2/Relatorio%20de%20Mestrado.pdf; Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in “Arrendamento Urbano, Quid Juris, 3ª ed, 2009, pág. 435 e Mara Olinda Garcia, in “ O Arrendamento Plural. Quadro Jurídico e Natureza Jurídica”, pág. 163.

[17] Acessível in www.tribunal constitucional.pt.

[18] Acessível in www.tribunal constitucional.pt.

[19] Cfr. Acórdão do STJ, de 21.01.2016 (processo nº 9065/12.1TCLRS.L1.S1), citado nos acórdãos que se lhe seguiram, designadamente nos acórdãos de 26.02.2019 (processo nº 9/13.4TBFAF.G1.S1); 11.07.2019 (processo nº 3818/17.1T8VNG.G1.S2) e de 09.03.2021 (processo nº 2899/18.5T8ALM.L1.S1), todos acessíveis in www.dgsi/stj.pt.

[20] Cujo art. 59º, nº1, estabelece que « O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após á sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias».

[21] Neste sentido, citado Acórdão do STJ, de 11.07.2019 (processo nº 3818/17.1T8VNG.G1.S2).

[22] Cfr. Gomes Canotilho/Vital Moreira, in “Constituição da República Portuguesa Anotada, 3ª edição revista, Coimbra, Coimbra Editora, 1993, págs. 129 e130.

[23] Cfr. Jorge Miranda, in «O Regime dos Direitos, Liberdades e Garantias», AA.VV., Estudos Sobre a Constituição,– volume iii, Coimbra, Almedina, 1979, pág. 50.

[24] Cfr., entre tantos outros, e além do já citado acórdão nº 186/90, os Acórdãos n.os 39/88, 187/90, 188/90, 330/93, 381/93 e 335/94, publicados no referido jornal oficial, 1.ª série, de 03.03.1988, e 2.ª Série, de 12.09.1990, 30.07.1993, 06.10.1993, 19.01.1994 e 30.08.1994, respetivamente.

[25] In “Constituição Dirigente e Vinculação do Legislador. Contributo para a Compreensão das Normas Constitucionais”, Coimbra, Coimbra Editora, 1982, pág. 127.

[26] Acessível in www.dgsi/tc.pt.

[27] Acessível in www.tribunal constitucional.pt.

[28] Publicado no Diário da República, 1.ª Série, de 26.12.1990.

[29] Publicado no Diário da República, 2.ª Série, de 13.02.2003.

[30] Cfr., entre muitos outros, Jorge Reis Novais, in “Os Princípios Constitucionais Estruturantes da República Portuguesa, 2011, Reimpressão, Coimbra, Coimbra Editora, págs. 263-267.

[31] Acórdão do STA de 30-04-2003, proferido no processo n.º 47275/02, acessível em http://www.dgsi.pt/jsta.

[32] Acórdãos do Tribunal Constitucional n.º 287/90, de 30.10.1990, in Boletim do Ministério da Justiça, 400, p. 214; n.º 302/90, de 14.11.1990, processo n.º 107/89, in Boletim do Ministério da Justiça, 401, p. 130; n.º 03/90, de 21.11.1990, processo n.º 129/89, in Boletim do Ministério da Justiça, 401, p. 139; n.º 365/91, de 07.08.1991, processo n.º 368/91, in Diário da República, 2.ª Série, de 27.08.1991; n.º 70/92, de 24.02.1992, processo n.º 89/90, in Boletim do Ministério da Justiça, 414, p. 130; n.º 410/95, de 28.06.1995, processo n.º 248/94, in Diário da República, 2.ª Série, de 16.11.1995; n.º 625/98, de 03.11.1998, processo n.º 816/96, in Acórdãos do Tribunal Constitucional, Vol. 41º, p. 293; n.º 648/98, de 15.12.1998, processo n.º 639/97; n.º 160/00, de 22.03.2000, processo n.º 843/98, in Diário da República, 2.ª Série, de 10.10.2000; n.º 109/02, de 05.03.2002, processo n.º 381/01 e n.º 128/02, de 14.03.2002, processo n.º 382/01, estes acessíveis em http://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/).