1458/22.2T8GMR-A.G1 - Tribunal da Relação de Guimarães

1- As despesas da administração da coisa e tudo o que disser respeito a reparações ordinárias indispensáveis para a conservação do edifício cabem ao usufrutuário.

2- Não se consideram ordinárias as reparações cujo custo de realização exceda 2/3 do rendimento líquido anual gerado pela coisa usufruída.

3- Este rendimento corresponde ao valor da renda dos prédios arrendados e, quanto aos não arrendados (como é o caso dos autos em que o usufrutuário vive na fração em causa), à utilidade equivalente que deles obtivesse ou tivesse possibilidade de obter quem pudesse usar ou fruir dos mesmos, correspondendo a uma expectativa de rendimento anual.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães

I. RELATÓRIO

Na execução que lhe move o Condomínio do Ed. ..., sito na Rua ..., ..., veio o executado AA deduzir oposição à execução mediante embargos de executado, pedindo a extinção da execução por nada dever ao exequente. Alega que é apenas titular da raiz ou nua propriedade da fração em causa, sendo que é o usufrutuário, seu pai, quem é responsável por todas as despesas com as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa bem como as despesas de administração, o que aliás sempre aconteceu, sendo ele quem pagava a comparticipação mensal nas despesas comuns.

Contestou o exequente alegando que as obras que estão em causa – para solucionar problemas existentes na fachada e no telhado, face às constantes infiltrações de água que estavam a danificar algumas frações e partes comuns do edifício - e que dão origem à dívida reclamada na execução, são obras extraordinárias que são da responsabilidade do titular da raiz ou nua propriedade.

Por considerar que os autos continham já os elementos necessários para a decisão de mérito, o tribunal notificou as partes para alegarem o que tivessem por conveniente, tendo o embargante sustentado o por si já alegado na petição de embargos.

Foi proferido despacho saneador-sentença, tendo os embargos sido julgados procedentes, determinando-se a extinção da execução.

O exequente interpôs recurso, tendo finalizado a sua alegação com as seguintes

Conclusões:

A- Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida a fls., que julgou os embargos de executado procedentes e, em conformidade, determinou a extinção da execução.

B- As atas constantes dos presentes autos constituem título executivo nos termos do estabelecido no art. 6º nº 1 do Dec-Lei nº 268/94, de 25 de outubro, devendo ser interpretado em conjugação com o vertido no art. 1424º do CC.

C- Segundo as disposições legais suprarreferidas, dúvidas não restam que as atas de Assembleia de Condomínio constituem título executivo relativamente às deliberações das contribuições devidas ao condomínio, das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum.

D- O Executado é o titular da nua propriedade da Fração Autónoma designada pelas ..., correspondente à habitação do tipo T3, situada no ... andar, que faz parte integrante do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., da freguesia e concelho ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...90..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...76º - CD.

E- Assim, relativamente aos valores peticionados a título de quotas mensais e seguros, o Executado é parte ilegítima, sendo da responsabilidade dos usufrutuários liquidar tais valores.

F- De facto, as obras devidamente aprovadas nas Assembleias de Condomínio ..., ... e 14/10/2020, cujas Atas n.º 15 e 20, foram apresentadas com o Requerimento Executivo, não dizem respeito a reparações extraordinárias.

G- Essas obras destinaram-se à conservação do prédio, as deliberadas em 2015 diziam respeito à reparação de patologias de caráter urgente nas fachadas e telhado do prédio e as deliberadas em 2020 diziam respeito à intervenção nas fachadas.

H- Porém, com o devido respeito, o Tribunal “a quo” fez uma interpretação errada do disposto nos artigos 1472º e 1473º do Código Civil.

I- Uma vez que, apesar das obras que foram aprovadas em tais assembleias, não poderem ser consideradas “reparações extraordinárias”.

J- As mesmas devem ser enquadradas e consideradas como obras de conservação indispensáveis que no ano da sua necessidade excedam 2/3 do rendimento líquido desse ano.

K- Pois, conforme resulta do teor da ata n.º ...5, datada de 23/09/2015, o rendimento líquido anual aprovado em Assembleia foi no montante global de € 13.900,47 (treze mil e novecentos euros e quarenta e sete cêntimos) e o montante aprovado das obras de conservação no edifício, computou-se em € 145.564,58 (cento e quarenta e cinco mil, quinhentos e sessenta e quatro euros e cinquenta e oito cêntimos).

L- Relativamente à ata n.º ...0, datada de 14/10/2020, o rendimento líquido anual aprovado em Assembleia foi no montante global de € 14.126,97 (catorze mil, cento e vinte e seis euros e noventa e sete cêntimos) e o montante aprovado das obras de conservação no edifício, computou-se em € 215.177,79 (duzentos e quinze mil, cento e setenta e sete euros e setenta e nove cêntimos).

M- Posto isto, os valores atribuídos às obras de conservação indispensáveis no ano da sua necessidade, excedem os 2/3 do rendimento líquido desse ano.

N- Como tal, será o nu proprietário, ora Executado, o responsável pelo pagamento do valor relativo às obras de conservação que foram devidamente aprovadas nas Assembleias de Condomínio ..., ... e 14/10/2020, conforme dispõem os artigos 1472º, n.º 2 e 1473º do Código Civil.

O- Ao decidir como decidiu o Tribunal “a quo”, com todo o respeito, fez uma incorreta interpretação do vertido nos artigos 1472º e 1473º do Código Civil, violando assim, o disposto no artigo 615º n.º 1, al. d) do CPC, por não se ter pronunciado sobre questões que devia apreciar.

P- Pelo que, deve a decisão em causa ser substituída por outra que condene o Executado a proceder ao pagamento dos valores das obras que foram devidamente aprovados em ambas as Assembleias de Condomínio, julgando-se improcedentes os embargos de executado e mande seguir os autos de execução.

Nestes termos e nos melhores de direito, a suprir por V.ª Ex.as, Venerandos Desembargadores, deve a douta decisão recorrida ser substituída por outra que condene o Executado a proceder ao pagamento dos valores das obras que foram devidamente aprovados em ambas as Assembleias de Condomínio, julgando-se improcedentes os embargos de executado e ordenando-se o prosseguimento dos autos de execução, tudo com as legais consequências.

Assim decidindo, farão V.ª Ex.as Venerandos Desembargadores, a habitual e costumada JUSTIÇA.

Não foram oferecidas contra-alegações.

O recurso foi admitido como de apelação, com efeito meramente devolutivo e subida nos próprios autos.

Foram colhidos os vistos legais.

A questão a resolver é a de saber se o titular da nua propriedade da fração é responsável pelos pagamentos exigidos pelo condomínio.

II. FUNDAMENTAÇÃO

Na sentença foram considerados os seguintes factos:

“Com relevância para a decisão, e atento o constante dos autos, resulta assente que:

a) O executado é o titular da nua propriedade da fração autónoma designada pelas letras ..., correspondente à habitação do tipo T3, situada no ... andar, que faz parte integrante do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., da freguesia e concelho ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...90..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...76.º - CD.

b) Foram dadas à execução as atas de 23/09/2015, 03/10/2018, 25/06/2019, 14/10/2020 e 23/11/2021 juntas ao requerimento executivo e cujo teor se dá por reproduzido.

c) Peticiona o exequente, com base nas atas referidas em b) e relativamente à fração mencionada em a):

- quotas mensais relativas à fração no período compreendido entre 01/01/2018 e 09/02/2022;

- quota extra para obras fixada na ata de 23/09/2015;

- quota extra para obras fixada na ata de 14/10/2020;

- penalidade no valor de € 800,00.

d) O usufruto da fração referida em a) a favor de BB e CC está registado desde 15/09/2015”.

Na sentença sob recurso considerou-se que, sendo o embargante apenas proprietário da raiz da fração em causa nos autos, não é o responsável pelo pagamento de qualquer das prestações reclamadas, muito menos do pagamento das penalidades previstas para o incumprimento.

Desde logo, aí se entende que é o usufrutuário o responsável pelo pagamento das quotas mensais e seguro e, quanto às obras, assim se considerou, também, por as mesmas se destinarem à manutenção do prédio (fachadas e telhado), resultando do desgaste normal de qualquer edifício, não cabendo no conceito de “reparações extraordinárias”, pelo que tais valores devem ser exigidos ao usufrutuário e não ao proprietário da raiz.

Funda-se tal entendimento no disposto no artigo 1446.º do Código Civil “O usufrutuário pode usar, fruir e administrar a coisa ou o direito como faria um bom pai de família, respeitando o seu destino económico” e no disposto no artigo 1472.º do mesmo Código que estabelece:

“1- Estão a cargo do usufrutuário tanto as reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa, como as despesas de administração

2- Não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano”

não estando também a cargo do usufrutuário, as reparações extraordinárias, conforme determina o artigo 1473.º do CC.

Isto mesmo tem vindo a ter tradução jurisprudencial, conforme resulta, por todos, do Acórdão da Relação de Lisboa de 28/09/2017, processo n.º 3133/16.8T8CSC.L1-8 (Octávia Viegas), in www.dgsi.pt: “A administração da fração autónoma e tudo o que disser respeito a reparações ordinárias para a conservação do edifício e as respetivas despesas cabem ao usufrutuário (art. 1446 e art. 1472 do C.Civil), ao passo que as reparações extraordinárias e as obras de conservação indispensáveis que no ano da sua necessidade excedam 2/3 do rendimento liquido desse ano (art. 1472/2 do CC) incumbem em principio ao proprietário (art. 1473 do CCivil)”.

Ora, na sua alegação de recurso, o apelante aceita que, relativamente aos valores peticionados a título de quotas mensais e seguros, o executado – proprietário da raiz da fração – é parte ilegítima, sendo da responsabilidade dos usufrutuários liquidar tais valores.

Já quanto aos valores relativos às obras, aprovados nas assembleias de 23/09/2015 e 14/10/2020, devem ser da responsabilidade do nu proprietário, pois apesar de as mesmas não dizerem respeito a reparações extraordinárias, devem ser enquadradas como obras de conservação indispensáveis que, no ano da sua necessidade excedam 2/3 do rendimento líquido desse ano.

Ou seja, o apelante aceita que se trata de reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa – e, portanto, da responsabilidade do usufrutuário, de acordo com aquele artigo 1472.º, n.º 1 do CC – mas pelo facto de o seu valor ter excedido 2/3 do rendimento líquido desse ano, já não podem considerar-se reparações ordinárias e, então, ficariam a cargo do nu proprietário – n.º 2 do citado artigo.

Para o efeito, sustenta-se no teor das atas n.º 15 e 20 que aprovaram a realização das obras.

Relativamente à ata n.º ...5 (que diz respeito à Assembleia de Condomínio ..., ...), alega que o valor do rendimento líquido anual aprovado em Assembleia, foi de € 12.627,70 acrescido da quantia de € 1.272,77 para o fundo de reserva, computando-se no montante global de € 13.900,47, enquanto as obras de conservação foram aprovadas pelo valor total de € 145.564,58, o que excede, e muito, os 2/3 do rendimento líquido desse ano.

E o mesmo raciocínio desenvolve relativamente à ata n.º ...0 (que diz respeito à Assembleia de Condomínio ..., ...), onde o rendimento líquido anual aprovado foi no valor de € 12.842,70, acrescido da quantia de €1.284,27 para o fundo de reserva, computando-se no montante global de € 14.126,97, enquanto o valor das obras de conservação aprovadas se cifrou em € 215.177,79.

Ora, salvo o devido respeito, este raciocínio enferma de um erro, que é o de considerar que o rendimento líquido de um ano da fração onde se irão realizar as obras, corresponde às despesas previstas para o exercício respetivo de todo o condomínio, acrescidas do montante necessário para o fundo de reserva, aprovadas em Assembleia de Condomínio.

Desde logo, deve dizer-se, não podemos tomar em consideração valores globais, pois o que está em causa é apenas a fração ... e não a totalidade do prédio, pois, como resulta de tais atas, a comparticipação desta fração nas obras seria de € 7.008,12 em 2015 e de € 5.691,12 em 2020 (o que, em ambos os casos, não excederia 2/3 daqueles valores de despesas, ainda que se considerassem estes como rendimento líquido, o que não pode aceitar-se).

Mas o que releva, aqui, é que não pode considerar-se que o valor necessário para acorrer às despesas anuais, acrescido do fundo de reserva, é o rendimento líquido da fração responsável pelo pagamento da quota parte respetiva das obras.

Não se consideram ordinárias as reparações cujo custo de realização exceda 2/3 do rendimento líquido anual gerado pela coisa usufruída.

E este rendimento é anual e corresponde ao valor da renda dos prédios arrendados e, quanto aos não arrendados (como é o caso dos autos em que o usufrutuário vive na fração em causa), à utilidade equivalente que deles obtivesse ou tivesse possibilidade de obter quem pudesse usar ou fruir dos mesmos, nos termos do CCPredial, correspondendo a uma expectativa de rendimento anual – veja-se o Acórdão desta Relação de Guimarães de 04/11/2021, processo n.º 216/20.3T8GMR.G1 (Jorge Teixeira), in www.dgsi.pt.

A razão de ser desta norma está claramente explicitada neste trecho de Rui Pinto e Cláudia Trindade in Código Civil Anotado, Coordenação de Ana Prata, vol. II, 2.ª edição, pág. 343:

“Bem se compreende, por um lado, que as despesas com a administração da coisa e a generalidade das despesas com reparações ordinárias sejam da responsabilidade do usufrutuário, enquanto correlativo do gozo pleno da coisa. Por outro lado, seria excessivamente oneroso para o usufrutuário se sobre ele recaísse a responsabilidade pela realização de todas as benfeitorias necessárias na coisa, também em consideração da natureza temporária do usufruto e da expetativa que o proprietário mantém em vir a beneficiar, num prazo determinado das reparações realizadas”.

Acresce que o exequente, contestou os embargos de executado, alegando que o embargante é responsável pelo pagamento das quantias peticionadas “por estarem em causa obras extraordinárias que, de acordo com a lei, são da responsabilidade do titular da raiz ou nua propriedade” – artigo 15.º da contestação aos embargos.

Em sede de alegações de recurso, como já vimos, aceitou que as obras em causa são obras de reparações ordinárias indispensáveis para a conservação da coisa e que apenas serão da responsabilidade do embargante por excederem 2/3 do rendimento líquido desse ano.

Já vimos também que o rendimento líquido que será possível extrair da fração em causa (cujo valor não foi alegado e que não foi possível apurar nos autos), de forma nenhuma pode corresponder às despesas do condomínio aprovadas em Assembleia de Condomínio, conforme agora sustentado na apelação.

Em qualquer caso, esta questão do valor das obras ultrapassar 2/3 do rendimento líquido da coisa, é uma questão nova, nunca antes suscitada nos autos, uma vez que o embargado considerou as obras como reparações extraordinárias (e nada disse quanto ao valo do rendimento líquido da fração), e, como tal, não pode ser conhecida por este Tribunal de Recurso, pois “a demanda do tribunal superior está circunscrita às questões já submetidas ao tribunal de categoria inferior” – Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2013, pág. 25.

Aliás, conforme resulta do relatório supra, as partes foram convidadas a pronunciar-se, alegando o que tivessem por conveniente, face à indicação de que o Tribunal iria conhecer de imediato, de mérito, e o embargado nada disse.

Assim, não tendo tal questão sido suscitada anteriormente e não havendo nos autos quaisquer dados ou indicadores que pudessem permitir concluir pelo valor do rendimento líquido anual gerado pela coisa usufruída, improcede a apelação, sendo de confirmar a sentença recorrida.

Uma última palavra para dizer que não há qualquer omissão de pronúncia que pudesse conduzir à nulidade da sentença, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, d) do CPC, uma vez que a questão do rendimento líquido gerado pela coisa usufruída, como já supra salientámos, não foi, antes, suscitada nos autos pelas partes.

III. DECISÃO

Em face do exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.

Custas pelo apelante.

Guimarães, 4 de outubro de 2023

Ana Cristina Duarte

Alcides Rodrigues

Paulo Reis