1963/07-1 - Tribunal da Relação de Guimarães

I. No contrato promessa a exigência de requisitos do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção, visa, predominantemente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado. A omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art. 410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal. É apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador.

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães G... – G... Imobiliários, S.A. propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra A... Gomes, pedindo que se declare que o documento reproduzido como n.º 3 não é suficiente para formalizar um contrato promessa de compra e venda e, por isso, consubstancia um contrato nulo. Se assim se não entender, que se declare que o contrato constante do aludido documento é nulo e, em consequência, se condene o Réu a pagar à Autora a quantia de €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) e juros de mora à taxa legal a contar da citação até integral pagamento. Para tal alegou, em síntese, que em Janeiro de 2003 o Réu propôs ao Administrador da Autora a venda de dois imóveis e, em consequência, a Autora entregou ao Réu a quantia de €140.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, redigindo-se o documento de fls. 8 – recibo. Na altura, o Réu era casado e os imóveis referidos pertenciam a ambos os cônjuges. Acresce que na altura os prédios encontravam-se arrendados, comprometendo-se o Réu a desocupá-los a breve prazo, pois só assim estaria a Autora interessada naquela aquisição. Não obstante, decorridos mais de três anos sobre o pagamento do sinal, o Réu não conseguiu desocupar os imóveis, pelo que a Autora solicitou, em 20 de Abril de 2006, ao Réu, a devolução daquele, acrescido de uma taxa de juro a combinar. Mais refere a Autora que o documento de fls. 8 não basta para formalizar a celebração de qualquer contrato promessa de compra e venda de imóveis, razão pela qual o contrato celebrado é nulo por vício de forma, nos termos do art. 410º , n.º 2 e 875º do Código Civil e ainda art. 80º, n.º 1, do Código do Notariado. Entendendo-se que aquele documento consubstancia a vontade do Réu vender à Autora os aludidos imóveis, ainda assim, tratar-se-á de um contrato nulo, designadamente porque a ser um contrato promessa bilateral, o mesmo encontra-se apenas assinado pelo Réu e a ser entendido como contrato promessa unilateral de venda, pela simples razão de que a assinatura do Réu (nem a ausente assinatura da Autora) não se encontra reconhecida notarialmente. Para além disso, não foi exibida a licença de utilização dos prédios. Contestando, o Réu refere que celebrou um contrato promessa com a Autora, contrato promessa este bilateral, do qual resultaram duas obrigações, contrárias, com objectos diferentes. Para formalizar tal contrato, proposto pela Autora, esta elaborou o documento junto a fls. 8, com o conteúdo que entendeu adequado e que o Réu não discutiu, designadamente porque a Autora se dedica à actividade imobiliária, possuindo mais conhecimentos do que o Réu nesta matéria. Como não exigiu ou sequer mencionou a necessidade do reconhecimento da assinatura e da licença de habitabilidade, tais procedimentos não foram efectuados, pelo que, ao exigi-los neste momento litiga em abuso de direito. Mais alegou que a Autora tinha conhecimento que os imóveis se encontravam arrendados e que a respectiva desocupação demoraria algum tempo. No entanto, diligenciou pela referida desocupação, faltando apenas a desocupação de uma parte de um dos prédios, por persistirem as necessárias negociações. Em sede de réplica, vem agora a Autora invocar a ingratidão do Réu e alegar que, na realidade, limitou-se a avalizar um empréstimo que o Réu contraiu junto da banca, por ser seu amigo e este estar a passar por um período difícil. Todavia, tendo-se os problemas agravado, o Réu necessitou de recorrer a novo empréstimo, agora prestado por Fernando Z..., legal representante da Autora, na quantia de €140.000,00 e mediante a reafirmação de que existiam já compradores para os dois prédios em apreço. Para garantir o pagamento do empréstimo em apreço, Fernando Z... exigiu que o negócio fosse formalizado em nome da Autora, já que pessoalmente não dispunha de tanto dinheiro, acabando por aceitar a solução que o Réu propunha e que era a de vender-lhe os prédios por €280.000,00. Em consequência do exposto, formalizaram o acordo em apreço pelo documento de fls. 8, bem sabendo ambos que nem o Réu pretendia vender à Autora os aludidos imóveis, nem a Autora pretendia comprá-los. Tendo a Autora transferido para o Réu os €140.000,00, este pagou as dívidas em que se encontrava envolvido e, decorridos mais de três anos sobre os factos, o Réu não conseguiu vender nenhum dos prédios e confessou que a sua mulher não estava de acordo com a venda dos imóveis. No despacho saneador, o Mmº Juiz conheceu imediatamente do mérito da causa, ao abrigo do disposto no artº 510º , nº1 al. b) do CPC , por entender que o processo fornece todos os elementos para se decidir com segurança e conscienciosamente, sem necessidade de mais provas, e veio a proferir decisão que julgou a acção procedente e, em consequência, declarou nulo o contrato promessa de compra e venda referido em 1) da matéria de facto provada e condenou o Réu no pagamento à Autora da quantia de € 140.000,00 (cento e quarenta mil euros), acrescido dos respectivos juros de mora, computados à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento. Inconformado com esta decisão dela apelou o Réu, terminando as respectivas alegações por súmula conclusiva, em que defende, no essencial, que não existem ainda elementos suficientes para que o Tribunal a quo pudesse no saneador conhecer do mérito da causa. Pugna, assim, pela revogação do saneador-sentença e o pelo prosseguimento dos autos. Contra-alegou a recorrida, defendendo a manutenção do decidido. Colhidos os vistos legais, cabe apreciar e decidir. Os factos Na 1ª instância foram considerados assentes os seguintes factos: Por escrito datado de 27 de Janeiro de 2003, sob a epígrafe “Declaração-Recibo”, A... Gomes declarou o seguinte: “A... Gomes, casado, residente no S... Bouças – Ancede, P..., concelho de Amares, declara que recebeu da G... – G... Imobiliários, Lda., com sede na Rua NO, n.º 7, Póvoa de S. Adrião, na data de hoje, a quantia de €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento, referentes à venda dos prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 2409 e 1662 da freguesia de Freamunde, concelho de Paço de Ferreira e descritos na Conservatória do Registo Predial sob os números 01245/090899 e 01352/171000, respectivamente. Os restantes €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) serão pagos no acto da escritura definitiva que se realizará logo que se reunam todos os documentos necessários à realização das mesmas e os prédios se encontrem livres de ónus, encargos e desocupados. Perozelo, 27 de Janeiro de 2003”. O documento referido em 1 mostra-se assinado por A... Gomes. Não foi exibida, perante o notário, a licença de habitabilidade dos imóveis referidos em 1 (facto alegado no art. 13º da petição inicial). Em 27 de Janeiro de 2003, a Autora entregou ao Réu a quantia de €140.000,00 (cento e quarenta mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento (facto alegado no art. 2º da petição inicial). Na data referida em 1, o Réu era casado com M... Pinto (facto alegado no art. 4º da petição inicial). Os imóveis indicados em 1 pertencem ao património comum de Réu e M... Pinto (facto alegado no art. 4º da petição inicial). M... Pinto não concorda com a alienação dos imóveis referidos em 1 (facto alegado no art. 4º da petição inicial). Em 27 de Janeiro de 2003, os prédios referidos em 1 encontravam-se arrendados, tendo o Réu declarado que iria obter a desocupação dos prédios (facto alegado no art. 4º da petição inicial). Três anos e meio depois, o Réu não conseguiu desocupar a totalidade dos prédios indicados em 1 (facto alegado no art. 6º da petição inicial). Em consequência do exposto e do lapso de tempo decorrido, a Autora solicitou ao Réu, em 20 de Abril de 2006, a devolução do sinal referido em 4, acrescido de uma taxa de juro a combinar. De direito: À luz das conclusões da alegação do apelante, as quais, como é sabido, balizam o objecto do recurso, colocam-se, no essencial, as seguintes questões a decidir: Se a sentença recorrida está inquinada do vício de omissão de pronúncia. Se não existem ainda elementos suficientes para que o tribunal a quo pudesse no saneador conhecer do mérito da causa. Vejamos. Considera o apelante que foi proferida decisão sem que se apurasse os factos alegados na contestação. Foi alegado na contestação que a apelada se dedica à actividade de compra e venda de imóveis e que o gerente da apelada, entidade patronal do apelante, elaborou tal contrato, nele tendo inserido as cláusulas que entendeu, sendo que o apelante se limitou a subscrevê-los. Tendo em conta a versão de 1986 do artº 410º do C. Civil, qualquer das partes pode invocar a falta daqueles requisitos formais, bastará por isso alegar e provar que a sua omissão se deve a mera culpa da outra parte. Assim sendo não existem ainda elementos para que o tribunal a quo pudesse no saneador conhecer do mérito da causa. Não se tendo pronunciado o tribunal recorrido sobre questões que devia apreciar e conhecer, pelo que se considera ferida de nulidade a decisão recorrida, nos termos do disposto na al. d) do nº1 do artº 668º do CPC . Coloca-se, assim, face à alegação do apelante, como primeira questão a decidir, saber se a sentença recorrida está inquinada do vício de omissão de pronúncia. Tem o juiz o dever de resolver todas as questões que as partes tenham colocado à sua apreciação, isto é, os pontos relevantes nos quais se centra a controvérsia em função da causa de pedir e do pedido, com excepção daqueles cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras ( artigo 660º nº 2 do Código de Processo Civil ). Não existe a nulidade resultante de omissão de pronúncia quando a questão cujo conhecimento se diz ter sido omitido não devia ser resolvida, nos termos do artº 660º nº2 do CPC , por a solução dada a outra ter prejudicado a respectiva decisão” (Ac. STJ, de 18. 4.1972. BMJ, 216-148). No caso, a sentença recorrida, apreciou a questão suscitada pelo apelante na contestação, como claramente se infere do seguinte passo: “ No caso presente, a assinatura do promitente vendedor (aqui Réu) não se mostra reconhecida presencialmente pelo notário (tal não foi sequer alegado). Acresce que não foram alegados (e, por isso, não resultaram provados) quaisquer factos que permitam concluir que a Autora praticou quaisquer actos que impedissem o reconhecimento notarial da assinatura ou que incutissem no espírito do Réu a inutilidade desse reconhecimento (apenas foi alegado – não se considerando suficiente para este efeito – , pelo Réu, que a Autora não exigiu nem mencionou ao Réu que era necessário o reconhecimento notarial das assinaturas e a exibição da licença de habitabilidade, quando foi ela própria quem redigiu o documento junto a fls. 8 dos autos). Assim, e à luz destes considerandos, nada mais resta senão declarar a nulidade do contrato promessa celebrado entre a Autora e o Réu”. Não se verifica, assim, a invocada causa de nulidade prevista no artigo 668º nº 1 al.d) do Código de Processo Civil . Vejamos agora se o estado do processo permite ou não sem necessidade de mais provas o conhecimento de mérito. Importa, pois, averiguar se há elementos suficientes para se decidir pela verificação ou não verificação do alegado fundamento, que constitui causa de pedir na presente acção. Com a presente acção pretende a Autora, em primeira linha, que se declare que o documento reproduzido no nº3 da petição inicial não é suficiente para formalizar um contrato promessa de compra e venda de imóveis e que, por essa razão, consubstancia um contrato nulo. O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos: 1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa. 2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral. 3. No caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o promitente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte. Na versão originária, a omissão destes requisitos só era invocável pelo promitente-vendedor no caso de ter sido o promitente-comprador quem directamente lhe deu causa. Na versão actual, o promitente da transmissão ou constituição do direito real pode invocar a omissão destes requisitos, quando a mesma tenha sido causada culposamente pela outra parte. Conforme entendimento, que se afigura pacífico, na Doutrina e na Jurisprudência, a exigência de requisitos do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação pelo notário da existência da respectiva licença de construção, visa, predominantemente, a protecção do promitente-comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado. Mas que sanção prevê a lei para a omissão dos mencionados requisitos? Como se lê no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 5-7-2007, processo 07B2027, www.dgsi.pt/jstj : “O art. 294º do C.Civil prescreve que “os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”. A hipótese do nº 3 do art. 410º é um desses “casos em que outra solução (resulta) da lei”, visto que o regime de arguição do vício não se concilia com o estatuído, quer para a nulidade, quer para a anulabilidade. Segundo os Assentos 15/94 e 15/95, tirados sobre a primitiva redacção do preceito, mas que se devem considerar em vigor, na sua função actual de meros uniformizadores de jurisprudência, uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida, a omissão dos requisitos referidos no nº 3 do art. 410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal. Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade. Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade). Como não existe limite de tempo para a arguição. Estas são características que não se enquadram nas que o art. 287º do C.Civil estabeleceu para a anulabilidade. Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº 3 do art. 410º do C. Civil, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao promitente-comprador. Neste caso, o legislador, afastando-se da pureza dos princípios que regem a ordem pública de protecção, entendeu que este não era merecedor de protecção e passou a reconhecer, expressamente, à outra parte o direito de invocar a nulidade, se lhe aprouver. Trata-se, pois, de uma nulidade atípica”. Feito este excurso doutrinário e revertendo à hipótese dos autos, afigura-se-nos que o documento junto aos autos a fls. 8 epigrafado “DECLARAÇÃO-RECIBO” não configura um contrato-promessa. Com efeito, dele consta: “A... Gomes, casado, residente no S... Bouças – Ancede, P..., concelho de Amares, declara que recebeu da G... – G... Imobiliários, Lda., com sede na Rua NO, n.º 7, Póvoa de S. Adrião, na data de hoje, a quantia de €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) a título de sinal e princípio de pagamento, referentes à venda dos prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos 2409 e 1662 da freguesia de Freamunde, concelho de Paço de Ferreira e descritos na Conservatória do Registo Predial sob os números 01245/090899 e 01352/171000, respectivamente. Os restantes €140.000,00 (cento e quarenta mil euros) serão pagos no acto da escritura definitiva que se realizará logo que se reunam todos os documentos necessários à realização das mesmas e os prédios se encontrem livres de ónus, encargos e desocupados. Perozelo, 27 de Janeiro de 2003”. Do documento em questão não resulta qualquer obrigação de comprar ou de vender. Trata-se de um recibo emitido que titula a entrega de uma quantia ao apelante. Mas não pode valer como um contrato promessa de compra e venda, porquanto não configura qualquer acordo prelimi-nar tendo por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Todavia, se se considerasse que o documento em causa titularia um contrato promessa de compra e venda sempre o mesmo seria nulo por omissão das formalidades previstas no nº 3 do art. 410º do C.Civil, remetendo, neste particular, para as considerações feitas na sentença recorrida. Chegados aqui importa dilucidar se o tribunal a quo poderia ter conhecido do mérito da causa no saneador. A resposta terá de ser afirmativa. Dispõe a lei que é fim do despacho saneador conhecer imediatamente do mérito da causa, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação, total ou parcial, do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória ( artº 510º , nº 1 al. b) do CPC ). Interessa aproximar a disposição referida da contida no nº 1 do artº 511º onde se estabelece que, «o juiz, ao fixar a base instrutória, selecciona a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, que deva considerar-se controvertida». Esta aproximação mostra-nos que o artº 510º, nº 1 al. b) contém implícita a regra de que o juiz se abstenha de decidir enquanto no processo não estejam obtidos os elementos de facto articulados necessários para as várias e plausíveis soluções da questão de direito se abordarem com a segurança necessária. Só pode conhecer-se do pedido no despacho saneador se o processo já proporcionar, com segurança, todos os elementos que possibilitem decisões segundo as várias soluções plausíveis de direito (e não apenas contiver aqueles que são necessários à decisão segundo a solução a que adere o juiz do processo) - Ac. RC, de 20.6.1989:BMJ, 388º-610. No caso vertente, os autos contêm todos os elementos necessários para se conhecer desde já da questão de mérito. Pelo exposto e decidindo: Acorda-se em negar provimento ao recurso e, confirmar a douta decisão recorrida. Custas pelo apelante. Guimarães, 6 de Dezembro de 2007