1693/25.1T8OER.L1-2 - Tribunal da Relação de Lisboa

Sumário (art.º 663.º n.º 7 do C. P. Civil):

I- O prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do Código Civil, relativo à renovação automática de contrato de arrendamento habitacional com prazo certo, é supletivo, pelo que pode ser afastado por convenção entre senhorio e arrendatário.

II- Da leitura do art.º 1097.º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário (declaração recetícia), sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão.

III- Tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do Código Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual inicial ou renovada, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido.

I. Relatório:

A, com o N.I.F. AA, apresentou contra B, com o N.I.F. BB, ação declarativa de condenação, com a forma de processo comum, pedindo que: seja declarada validamente efetuada a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre a Sociedade Henriques e Nunes, Ld.ª e a R., com efeitos reportados ao dia 31 de março de 2025 (último dia do contrato), e, em consequência, condenada a R. no despejo imediato do andar que lhe esteve arrendado, correspondente à fração autónoma designada pelas letras OZ do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua P. J., n.º 7, em P. A., inscrito na matriz predial urbana da União da Freguesias de O. B., descrito na Conservatória do Registo Predial de O. sobre a descrição n.º X da freguesia de P. A., condenando-se a R. a entregar à A. aquele andar livre e devoluto de pessoas e bens; subsidiariamente, seja declarada validamente efetuada a oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre a Sociedade H. N., Ld.ª e a R., com efeitos reportados ao dia 31 de março de 2027, e, em consequência, condenada a R. a entregar à A. até essa data o andar arrendado livre e devoluto de pessoas e bens, correspondente à fração autónoma designada pelas letras OZ do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua P. J., n.º 7, em P. A., inscrito na matriz predial urbana da União da Freguesias de O. B., descrito na Conservatória do Registo Predial de O. sobre a descrição n.º X da freguesia de P. A.; seja condenada a R. a pagar à A. a compensação / indemnização mensal pela mora na entrega de tal fração no valor de € 575,26, correspondente, nos termos do acordado na cláusula 11.ª do contrato de arrendamento celebrado ao dobro da renda praticada, calculada a partir do dia 1 de abril de 2025 e até entrega do locado à A. livre e devoluta de pessoas e bens, descontando-se a tal indemnização todos os valores que a R. tenha entregue, ou venha comprovadamente a entregar, na pendência da presente ação à A. a título de alegado pagamento de rendas; seja condenada a R. a pagar à A., com referência à data da interposição da presente ação, o valor de € 287,63, correspondente à diferença entre o valor compensatório / indemnizatório em que a A. deve ser condenada com referência ao mês de abril de 2025, de € 575,26 e a quantia de € 287,63 que a R. transferiu (com atraso) para a A. em 24 de março de 2025 com referência à ocupação que vem efetuando daquela fração no decurso do mês de abril de 2025; subsidiariamente, deve ser a R., no mínimo, condenada a pagar à A. a compensação / indemnização mensal pela ocupação da fração em causa, equivalente à renda anteriormente praticada de € 287,63 calculada a partir do dia 1 de abril de 2025 e até entrega do locado à A. livre e devoluta de pessoas e bens; seja condenada a R. no pagamento à A. de juros, calculados à taxa supletiva legal aplicável, que corresponde atualmente a 4% ao ano, sobre a indemnização em que vier a ser condenada, calculados desde a data da citação da R. para a presente ação, até integral pagamento.

Para tal, alegou, em síntese, que é proprietária da fração autónoma acima identificada, tendo a R. arrendado esta para habitação em 1 de abril de 2017, pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos.

Por carta registada com aviso de receção, datada de 29 de outubro de 2024, foi comunicada à R., enquanto arrendatária, a cessação do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação, com efeitos reportados a 31 de março de 2025. Tal carta não foi rececionada pela R., por esta não a ter levantado.

Citada, a R. contestou, alegando, em síntese, que da redação dada ao art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de dezembro, conclui-se que o legislador pretendeu fixar, em termos imperativos, um prazo mínimo de três anos para cada renovação contratual.

Em 17 de dezembro de 2025 foi proferida sentença que, entre o mais, julgou procedente a ação, declarando que o contrato de arrendamento em apreço cessou no dia 31 de março de 2025 e condenando a R. a proceder à entrega do arrendado, livre e devoluto de pessoas e bens.

Inconformada com aquela sentença, veio a R. interpor recurso, para o que formulou as seguintes conclusões, que aqui se transcrevem:

«I. O recurso tem, por objeto, a reforma da decisão que julgou procedente a ação, por provada.

II. Isto porque a solução dada ao imbróglio constante da sentença privilegia, claramente, o desequilíbrio na relação senhorio/arrendatário, o que se tentou evitar com a alteração legislativa ocorrida no ano de 2019.

III. A Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, trouxe diversas alterações acerca do arrendamento urbano, nomeadamente a alteração do artigo 1096.º do Código Civil, que dispõe acerca da renovação automática nos contratos de arrendamento com prazo certo.

IV. A Exma. magistrada judicial a quo equivocou-se no seu entendimento de que o art. 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na sua atual redação, pretende apenas acautelar as situações em que as partes não estipularam um prazo de renovação e que, portanto, a norma é integralmente supletiva.

V. Porquanto o sumário da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro é assertivo quando, expressamente diz que Lei visa a implementação de medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.

VI. Não existindo dúvidas de que a Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro, inseriu a atual redação da norma do nº 1 do artigo 1096º do Código Civil para fixar, de forma imperativa, um prazo mínimo para as renovações automáticas em contratos de arrendamento com prazo certo.

VII. Conquanto o Tribunal da Relação de Lisboa partilhe o entendimento da Exma. Magistrada judicial a quo, o Supremo Tribunal de Justiça tem sedimentado o entendimento de que a referida norma tem cariz imperativo.

VIII. Um dos acórdãos neste sentido foi proferido em 13/02/2025, no âmbito do processo 907/24.0YLPRT.L1.S1, que tem em seu sumário: “O segmento final n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil, na redacção da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, deve considerar-se norma imperativa, no sentido de não permitir que o contrato de arrendamento se renove por um período inferior a três anos”.

IX. E o legislador entendeu que era necessário trazer ao arrendatário maior proteção, porquanto a livre estipulação do prazo mínimo do arrendamento acarretava insegurança habitacional, demonstrando, clara e acertadamente, que o princípio do pacta sunt servanda não é ilimitado.

X. Impôs às partes contraentes, que caso entendessem pela renovação automática do contrato de arrendamento, esta se daria pelo período mínimo de 03 anos.

XI. Portanto, o contrato de arrendamento sofreu as seguintes renovações automáticas:

01/04/2017 a 31/03/2018;

01/04/2018 a 31/03/2021 (primeira renovação nos termos da lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro);

01/04/2021 a 31/03/2024;

01/04/2024 a 31/03/2027.

XII. O seu termo ocorrerá no dia 31 de março de 2027, sendo certo que a oposição à renovação do contrato de arrendamento procedida pela Recorrida não tendo qualquer validade nos moldes pretendidos.

XIII. A decisão de decretação do despejo é plenamente equivocada e deve ser rechaçada, substituída por decisão que declare improcedente a ação, pelos motivos constantes das motivações deste recurso.

XIV. E, uma vez que o acessório segue o principal, também deve ser afastada a condenação da Recorrente ao pagamento de indemnização pela mora na entrega do locado.

XV. Necessária, portanto, a reforma da sentença e a improcedência da ação, como forma de realização da mais lídima justiça.».

A A. apresentou contra-alegações e concluiu do seguinte modo:

«1. O contrato de arrendamento celebrado entre as partes foi validamente convencionado com prazo certo de um ano, renovável automaticamente por iguais períodos, nos termos da autonomia privada consagrada nos artigos 405.º e 406.º do Código Civil.

2. O artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, tem natureza supletiva, permitindo às partes estipular livremente o prazo de renovação do contrato, ainda que inferior a três anos.

3. A expressão “salvo estipulação em contrário” constante daquele preceito legal abrange igualmente a duração das renovações automáticas.

4. O artigo 1097.º, n.º 3, do Código Civil não estabelece qualquer prazo mínimo imperativo de duração ou renovação do contrato, limitando-se a regular os efeitos da oposição à primeira renovação.

5. Desde o início de 2023, o Tribunal da Relação de Lisboa operou uma inflexão jurisprudencial consciente, consistente e reiterada, abandonando a tese (anteriormente maioritária) da natureza imperativa do prazo de renovação previsto no artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, e afirmando, de forma hoje uniforme e consolidada, o caráter supletivo da norma, considerando que a expressão “salvo estipulação em contrário” abrange também a duração das renovações automáticas, permitindo às partes convencionar prazos inferiores a três anos, sem prejuízo do prazo mínimo garantido de vigência do contrato nos termos do artigo 1097.º, n.º 3, do mesmo diploma.

6. Encontrando-se a decisão recorrida plenamente alinhada com essa jurisprudência atual, estável e dominante do Tribunal da Relação de Lisboa - corroborada por múltiplos acórdãos sucessivos e coerentes citados por ordem cronológica nas alegações supra, inclusive após decisões divergentes do STJ - inexiste qualquer fundamento jurídico para a sua revogação, tanto mais que a própria jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça não é uniforme sobre a matéria, quer por via de sucessivos votos de vencido nos acórdãos que adotaram a tese da imperatividade, que por via do decidido no douto Acórdão datado de 17.01.2023 (proc.º 7135/20.1T8LSB.L1.S1) onde se sustenta a solução jurídica da supletividade adotada nos presentes autos.

Assim sendo:

7. A Autora comunicou validamente e dentro do prazo legal a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, produzindo a mesma efeitos em 31 de março de 2025.

8. O contrato de arrendamento cessou nessa data, ficando a Ré obrigada a restituir o locado, obrigação que não cumpriu.

9. É legal e correta a condenação da Ré no despejo do locado e no pagamento da indemnização correspondente ao dobro da renda, nos termos do artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil.

10. A Sentença recorrida não violou qualquer norma legal ou princípio jurídico, devendo ser integralmente mantida.».

O recurso foi devidamente admitido.

Recebida a apelação e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II. Do objeto do recurso:

O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram (art.ºs 635.º n.º 4 e 639.º n.º 1, ambos do C. P. Civil).

As questões a decidir consistem em saber: qual o prazo que deve ser atendido para efeitos de renovação do contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo existente entre a Recorrente e a Recorrida; se a comunicação da oposição à renovação do referido contrato respeitou, ou não, a antecedência legalmente exigida.

III. Fundamentação:

Na sentença objeto de recurso foram considerados como provados os seguintes factos:

1. A fração autónoma designada pelas letras “OZ”, que corresponde ao 7.º andar esquerdo traseiras - habitação, do prédio urbano sito na Rua P. J., n.º 7, em P. A., descrita na Conservatória do Registo Predial de O. sob o n.º X, e inscrita na matriz predial urbana sob o artigo n.º 28 da união das freguesias de O. B., encontrava-se registada a favor da Sociedade H. N., Ld.ª até 10-01-2025.

2. Em 29-03-2017, a Sociedade de H. N., Ld.ª celebrou um acordo com a Ré denominado “Contrato de Arrendamento para Fins Habitacionais”, que aqui se dá por integralmente reproduzido, através do qual a referida sociedade entregou temporariamente a fração identificada em 1. à Ré, com vista à sua habitação, mediante a contrapartida de a Ré entregar à primeira a quantia mensal de, inicialmente, € 250, montante que foi posteriormente atualizado para € 287,63.

3. As partes acordaram que o acordo descrito em 2. possuía como data de início o dia 01-04-2017 e como data de termo o dia 31-03-2018, tendo ainda acordado que este se considerava automaticamente renovado, por iguais períodos, se, entretanto, não fosse revogado por qualquer uma das partes.

4. Durante o seu período de atividade, a representação da Sociedade de H. N., Ld.ª encontrava-se registada a favor de A. H., na qualidade de gerente.

5. A. H. faleceu em 15-12-2022, no estado de viúvo de A. C.

6. A. H. deixou cinco filhos, que correspondem à Autora, a A. F., a A. C., a J. F. e a M. L.

7. Em 01-01-2025, a Autora procedeu à comunicação do acordo descrito em 2. à Autoridade Tributária e Aduaneira, entregando a quantia correspondente ao respetivo imposto.

8. Desde 20-01-2025, a fração descrita em 1. encontra-se registada a favor da Autora.

9. Em 29-10-2024, os filhos de A. H., melhor identificados em 6., em representação da S. N., Ld.ª, enviaram à Ré uma carta registada com aviso de receção para a morada da fração descrita em 1., que aqui se dá por integralmente reproduzida, informando que a referida sociedade se opõe à renovação do acordo em causa, e que o mesmo teria termo no próximo dia 31-03-2025, dia em que o locado deveria ser entregue livre de pessoas e bens, sendo entregues as chaves do mesmo.

10. A carta referida em 9. não foi recebida pela Ré por esta não ter atendido, aquando da sua entrega, e não ter procedido à sua reclamação junto dos correios.

11. Em 26-11-2024, a Autora enviou à Ré uma carta registada com aviso de receção para a morada da fração descrita em 1., que aqui se dá por integralmente reproduzida, remetendo cópia da carta referida em 9. para dar conhecimento à Ré do seu teor e dar execução à entrega da fração em apreço no tempo oportuno.

12. A carta referida em 11. não foi recebida pela Ré por esta não ter atendido, aquando da sua entrega, e não ter procedido à sua reclamação junto dos correios.

13. Em 08-01-2025, a Autora enviou à Ré uma mensagem de correio eletrónico, através da pessoa da sua mandatária, que se dá por integralmente reproduzida, informando da expedição, teor e datas das cartas descritas em 9. e 11., bem como da sua devolução, e remetendo cópia das mesmas em anexo com vista a dar conhecimento à Ré e no sentido de proceder à entrega da fração descrita em 1., livre e devoluta, até 31-03-2025.

14. Em 03-02-2025, a Autora procedeu à notificação do teor das comunicações descritas em 9. a 13. à Ré por meio de notificação avulsa através de agente de execução, que não conseguiu concretizar a mesma nos dias 19 e 20 de fevereiro de 2025, por ninguém ter aberto a porta do local, mesmo após ter sido deixada nota de marcação de dia e hora certa, que foi retirada da porta.

15. Em 19-02-2025, a Ré, na pessoa da sua mandatária, enviou uma comunicação endereçada à Autora, na pessoa do seu mandatário, que se dá por integralmente reproduzida, respondendo à mensagem de correio eletrónica descrita em 13., e informando a Autora que considerava que o acordo celebrado havia renovado automaticamente em 01-04-2024, passando o seu termo a ser no dia 31-03-2027, devendo ser efetivamente respeitado.

16. Em 26-06-2025, a Autora enviou à Ré uma carta registada com aviso de receção para a morada da fração descrita em 1., que aqui se dá por integralmente reproduzida, informando a Ré que se opunha, enquanto senhoria, a qualquer nova renovação do acordo em apreço em qualquer data, e que, caso se viesse a julgar, no âmbito do presente processo, que o termo do mesmo não ocorreu em 31-03-2025, o referido acordo deve ser considerado como findo em 31-03-2027 ou em qualquer outra data que se venha a entender que tem termo a última renovação ocorrida.

17. A carta referida em 16. não foi recebida pela Ré por esta não ter atendido, aquando da sua entrega, e não ter procedido à sua reclamação junto dos correios.

18. Em 24-03-2025, a Ré entregou à Autora a quantia de € 287,63 referente ao mês de abril de 2025.

19. Entre 24-04-2025 e 17-11-2025, a Ré entregou à Autora a quantia de, pelo menos, € 2 051,14.

20. Até ao presente momento, a Ré não entregou a fração descrita em 1. à Autora.

Da subsunção dos factos ao Direito:

A questão sobre a qual nos devemos debruçar consiste em saber se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento que vincula a A. e a R., em virtude de ter sido manifestada perante a segunda a oposição à renovação contratual.

Atendendo à data em que a relação arrendatícia começou a vigorar na situação que nos ocupa (1 de abril de 2017), os contratos de arrendamento para habitação – como é o caso, de acordo com a facticidade provada – podiam ser celebrados com prazo certo ou por tempo indeterminado (art.º 1094.º n.º 1 do C. Civil, na redação introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, doravante N.R.A.U.). Àquele propósito, provou-se que ficou contratualmente estipulado que o arrendamento em apreço iniciou-se em 1 de abril de 2017 e atingiria o seu termo às vinte e quatro horas do dia 31 de março de 2018 (art.º 279.º c) do C. Civil), renovando-se automaticamente atingido que fosse esse termo e por períodos de um ano.

A referenciada estipulação contratual está em conformidade com o regime da renovação automática previsto no art.º 1096.º do C. Civil.

Assim, nos contratos de arrendamento com prazo certo, estes, à data de 1 de abril de 2017, renovavam-se automaticamente no seu termo, por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não fossem contratualmente previstos (cfr. o art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, na redação dada pela referida Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

O art.º 1097.º do C. Civil, com a epígrafe “oposição à renovação deduzida pelo senhorio” (integrado nas disposições especiais do arrendamento para habitação com prazo certo), foi aditado pelo art.º 3.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, com a redação que segue: o senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Por ser turno, o art.º 2.º da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, deu ao art.º 1097.º do C. Civil, com efeitos a partir de 14 de novembro de 2012 (cfr. o respetivo art.º 15.º), uma nova redação, a saber:

1- O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:

a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;

b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;

c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;

d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.

2- A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.

Já o art.º 2.º da Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro (diploma que entrou em vigor, conforme resulta do seu art.º 16.º, em 13 de fevereiro de 2019), veio introduzir dois números (três e quatro) àquele art.º 1097.º, o que fez da seguinte forma:

1- (…).

2- (…).

3- A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

4- Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.ºs 1, 5 e 9 do artigo 1103.º.

Da conjugação do regime de pretérito introduzido pelo R.A.U. com o novo regime aprovado pelo N.R.A.U. ressalta uma importante alteração legislativa, qual seja: a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, da possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo pelo senhorio. Realmente, na vigência do R.A.U. aquele apenas podia, no geral, denunciar o contrato nos termos permitidos pelo art.º 69.º, que corresponde, com algumas alterações entretanto ocorridas, ao previsto no art.º 1101.º do C. Civil, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto.

Com a introdução, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, do art.º 1097.º do C. Civil, procurou equiparar-se o direito do arrendatário e do senhorio em oporem-se à renovação automática do contrato de arrendamento com prazo de duração fixado, mas sem se deixar atender à maior fragilidade contratual do inquilino, o que levou à diferenciação quanto aos prazos de aviso prévio, os quais são, no que se refere ao senhorio, consideravelmente mais alargados do que os impostos ao arrendatário.

Pedro Romano Martinez define aquela concreta forma de cessação do contrato de arrendamento como “uma declaração negocial por via da qual uma das partes, por meio de uma declaração negocial, obsta à renovação automática do contrato” (em Da Cessação do Contrato, Livraria Almedina, Coimbra, 2005, pág. 61).

A figura da oposição à renovação está intrinsecamente ligada à da renovação automática dos contratos. Esta acontece nos contratos a termo por estipulação das partes ou da lei. Os contratos celebrados com prazo certo caducam quando atingido esse prazo, a menos que, por lei ou por convenção das partes, haja sido estipulada a renovação automática.

Na situação sub judice temos um contrato de arrendamento habitacional com prazo certo com início em 1 de abril de 2017 e que se pretendeu fazer cessar, por oposição à renovação automática daquele, com efeitos a 31 de março de 2025.

Naquele circunspecto, conforme bem evidencia o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23 de setembro de 2024 (consultável em www.dgsi.pt), “a nova redação dos artigos 1096º e 1097º do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, aplica-se não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil, por se tratar de lei que regula o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, aplicando-se às relações de arrendamento já constituídas e que se mantêm, por se tratarem de contratos de execução duradoura, com ressalva, salvo exceção legal – art.º 12.º n.º 1 do Código Civil – dos efeitos já produzidos pelos factos que a lei visa regular.” (no mesmo sentido veja-se também, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de dezembro de 2024, acessível no mesmo site).

A acrescer, resulta do disposto no art.º 59.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que o regime instituído pelo N.R.A.U. aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias, ou seja, nos art.ºs 26.º e 28.º da nova Lei, nos quais se estabeleceu um regime transitório aplicável aos contratos celebrados na vigência do R.A.U. Ora, de acordo com o art.º 26.º n.º 1 daquela Lei, os contratos para fins habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, bem como os contratos para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.

Prevendo o n.º 3 do citado normativo que quando não sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de dois anos ou, quando se trate de arrendamento não habitacional, pelo período de três anos, e, em ambos os casos, se outro prazo superior não tiver sido previsto.

Em consequência, a oposição à renovação do contrato de arrendamento que a Recorrente pretendeu manifestar por escrito rege-se, desde logo, pelo regime instituído pelo art.º 1097.º do C. Civil, na redação que a este foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que acima deixamos transcrita. O mesmo se diga, mutatis mutandis, quanto à renovação automática a que alude o art.º 1096.º daquele diploma de direito civil substantivo.

Da leitura do art.º 1097.º do C. Civil (na redação introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro) extrai-se que a lei permite ao senhorio em contrato de arrendamento habitacional com prazo certo opor-se à renovação automática do mesmo, bastando para tal que o comunique ao arrendatário, sem necessidade de alegar o motivo ou motivos inerentes à sua tomada de decisão.

Mas tal manifestação de vontade expressa tem de ser comunicada ao destinatário nos prazos que o n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil fixa (reportados, nos termos do seu n.º 2, ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação) e que variam consoante a durabilidade da relação contratual inicial ou da respetiva renovação, sob pena de a declaração de oposição à renovação automática do contrato não produzir o efeito pretendido.

Isto é, o prazo de antecedência a respeitar dependerá ou do prazo pelo qual o contrato foi celebrado, ou do prazo de renovação desse contrato, não sendo de somar ambos (neste sentido veja-se, v.g., o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14 de setembro de 2023, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 27 de maio de 2025, o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23 de setembro de 2024, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 23 de maio de 2024 e o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de outubro de 2023, todos consultáveis em www.dgsi.pt).

Como é bom de ver, a fixação daqueles prazos de aviso prévio tem na sua génese a “necessidade de proteger tanto os interesses do locatário, eventualmente necessitado de locar outra coisa para satisfazer as suas necessidades, como os interesses do locador, para que possa retirar da coisa, sem grande perda de tempo, os rendimentos ou o uso que ela é capaz de lhe proporcionar” (Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 399).

Cabe agora questionar: qual a forma pela qual o senhorio se deverá opor à renovação do contrato de arrendamento com prazo certo? Na vigência do velho Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro (que veio a ser revogado pelo art.º 60.º n.º 1 da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro), a denúncia pelo senhorio, com o significado a que supra aludimos, tinha de ser efetuada através de notificação judicial avulsa requerida com um ano de antecedência sobre o termo do prazo do contrato ou da sua renovação (art.º 100.º n.ºs 1 e 2 do R.A.U.). De notar que no âmbito do antigo R.A.U. o legislador não efetuava a destrinça entre denúncia e oposição à renovação, utilizando aquela primeira forma de cessação do contrato de arrendamento quer para as situações de verdadeira e própria denúncia, quer para as situações de não renovação contratual.

Com a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, a comunicação da oposição à renovação do contrato de arrendamento habitacional com prazo certo levada a cabo pelo senhorio deverá seguir a forma prevista no art.º 9.º do N.R.A.U. (que não foi, na parte que aqui releva, alterado pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto), ou seja, ser levada a cabo por escrito e carta registada com aviso de receção:

1- Salvo disposição da lei em contrário, as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras são realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.

2- As cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.

3- As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior.

4- Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.

5- Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele.

6- O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.

7- A comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do n.º 2 do artigo 1084.º do Código Civil, é efetuada mediante:

a) Notificação avulsa;

b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;

c) Escrito assinado e remetido pelo senhorio nos termos do n.º 1, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.

A circunstância de a lei ter deixado de exigir o meio judicial como forma de manifestação da vontade de oposição à renovação permitiu, por um lado, aliviar o tráfego processual e, por outro lado, agilizar e facilitar o processo de cessação contratual.

Constitui entendimento pacífico que a comunicação ao arrendatário, por parte do senhorio, de que se opõe à renovação do contrato de arrendamento reveste natureza recetícia.

Àquele propósito, refere o Supremo Tribunal de Justiça no seu Acórdão datado de 19 de outubro de 2017 (em www.dgsi.pt) que «não se levantam dúvidas quanto ao carácter receptício da declaração do senhorio de oposição à renovação do contrato de arrendamento; assim resulta do nº 1 do artigo 1097º do Código Civil – “(…) mediante comunicação ao arrendatário (…)”. Nem tão pouco se duvida de que é no artigo 224º do Código Civil que encontramos o regime geral aplicável à determinação da eficácia das declarações receptícias. Sucede, todavia, que a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (NRAU), prevê um regime complexo e especial para a eficácia dessa declaração de oposição, que prevalece sobre a recepção ou conhecimento a que o nº 1 do citado artigo 224º do Código Civil dá relevância (…).”» (em igual sentido segue o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de outubro de 2023, acessível no mesmo site).

Volvendo aos contornos do caso concreto, está em discussão nesta instância de recurso a circunstância de saber se foi, ou não, ineficaz a comunicação escrita datada de 29 de outubro de 2024 levada a cabo no sentido de declarar a oposição à renovação automática do contrato de arrendamento que tem como arrendatária a Recorrente.

O prazo de aviso prévio a que cumpre in casu recorrer é o que resulta da aplicação do n.º 1 do art.º 1097.º do C. Civil, ou seja, é o de cento e vinte dias, tendo em consideração que desde o início da última renovação até à produção de efeitos da oposição a esta decorreu um ano ou mais, e menos de seis anos.

A questão está agora em saber se o contrato se renova, nos termos no mesmo acordados, por períodos de um ano ou antes por períodos de três anos, neste caso se se entender que o prazo fixado pelo n.º 1 do art.º 1096.º do C. Civil é imperativo.

Não obstante conhecermos a Jurisprudência que àquele nível tem vindo a ser firmada (de forma quase sempre maioritária, que não unânime), pelo Supremo Tribunal de Justiça (vejam-se, v.g., os Acórdãos de 17 de janeiro de 2023, de 20 de setembro de 2023 e de 13 de fevereiro de 2025, todos acessíveis em www.dgsi.pt), consideramos que o prazo de três anos a que alude o art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil é supletivo, e não imperativo (na senda do defendido, entre muitos outros, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27 de abril de 2023, de 18 de abril de 2024, de 16 de maio de 2024, de 19 de setembro de 2024, de 11 de março de 2025, de 13 de maio de 2025 e de 11 de setembro de 2025, pelos Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 11 de março de 2025 e de 14 de outubro de 2025, e pelos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 9 de outubro de 2023, de 8 de maio de 2025, de 15 de setembro de 2025 e de 9 de outubro de 2025, todos em www.dgsi.pt; em igual sentido segue Paulo Ramos de Faria, no artigo intitulado “Renovação do contrato de arrendamento urbano para habitação”, publicado na revista Julgar Digital, de fevereiro de 2026). E tal, pelas seguintes ordens de razões: a assim não se entender, perderia sentido útil a expressão legal salvo estipulação em contrário; se o legislador – que se presume ter consagrado a solução mais acertada e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. o art.º 9.º n.º 3 do C. Civil) – tivesse querido impor como prazo mínimo de cada renovação o de três anos, teria substituído, na redação do art.º 1096.º n.º 1 do C. Civil, a conjunção aditiva “e” por uma vírgula; o art.º 1097.º n.º 1 do C. Civil refere-se expressamente, em cada uma das suas alíneas b) a d), à possibilidade de a duração inicial do contrato ou da sua renovação ser inferior a três anos, ou seja, o legislador admite que o prazo de renovação de um contrato de arrendamento para fins habitacionais pode ser inferior ao de três anos.

Considerando que a data declarada na carta registada com aviso de receção de 29 de outubro de 2024 para fazer cessar o contrato de arrendamento (por oposição à renovação do mesmo) foi a de 31 de março de 2025, fácil é concluir que foi respeitado o prazo de aviso prévio de cento e vinte dias a que alude o art.º 1097.º n.º 1 b) do C. Civil. O que significa que aquele contrato cessou no dia 31 de março de 2025, em virtude da atempadamente declarada oposição à respetiva renovação.

Assim sendo, perde utilidade a apreciação da pretensão da Recorrente no sentido de ser absolvida da condenação no pagamento de indemnização pela mora na entrega do locado.

Face ao exposto, o recurso não deve merecer provimento.

A Apelante é responsável pelo pagamento das custas processuais (artigos 527.º e 529.º, ambos do C. P. Civil).

IV. DECISÃO:

Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, manter a sentença recorrida.

Custas pela Apelante.

Lisboa, data e assinaturas eletrónicas

João Severino

Fernando Alberto Caetano Besteiro

Inês Moura