2765/19.7T8FAR.E1 - Tribunal da Relação de Évora

I- A declaração de uma parte de que não tem interesse no negócio, ao que a outra parte responde que então ele é anulado, constitui revogação do contrato.

II- A revogação do contrato implica a devolução do que tiver sido prestado.

(Sumário do Relator)

Proc. n.º 2765/19.7T8FAR.E1

Acordam no Tribunal da Relação de Évora

(…) intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra (…) e (…), Lda., (…) e (…), todos com os demais sinais identificadores constantes dos autos, pedindo que:

- se declare automaticamente resolvido nos termos da cláusula 5.ª, n.º 2, do contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 22 de agosto de 2018, entre a primeira ré e o autor que incidiu sobre o prédio urbano situado na R. (…), 34-40, União de freguesias de Tavira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o número (…), inscrito na matriz urbana sob o artigo (…), da freguesia de Tavira;

- se condene os réus a pagar ao autor o montante de € 123.000,00 correspondente à devolução em singelo do montante correspondente ao sinal e princípio de pagamento, acrescido do montante de € 10.000,00 devido a título de indemnização conforme cláusula 5.ª, n.º 2, do contrato promessa, o que totaliza € 133.000,00, montante devido pelos réus ao autor pela resolução automática do contrato promessa, acrescido de juros de mora contabilizados à taxa legal desde 01 de julho de 2019.

Para tanto alegou que celebrou com a sociedade ré, da qual os réus são sócios gerentes, contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma, pelo preço de € 410.000,00, pagou a título de sinal a quantia de € 123.000,00, ficando acordada a realização da escritura pública até 01.07.2019, o que não sucedeu por facto imputável à promitente vendedora, sendo todos os réus responsáveis pelo incumprimento e pagamento da quantia entregue e indemnização contratual.

Os réus contestaram, em suma, por exceção invocaram a falta/nulidade de citação, a ineptidão da petição inicial, a ilegitimidade dos réus (…) e (…) e, por impugnação, defendendo que foi o autor que informou ter perdido interesse na aquisição do imóvel.

Deduziram reconvenção na qual peticionam que se considere resolvido o contrato-promessa de compra e venda assinado a 22.08.2018, por culpa do autor, decidindo-se pela perda do sinal a favor da ré (…) e (…), Lda

Peticionam, ainda, a condenação do autor, como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a € 3.000,00.

O A. respondeu.

O autor veio apresentar ampliação do pedido, a qual não foi admitida.

Foram julgadas improcedentes as excepções.

O processo seguiu os seus termos e, depois de realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que decidiu:

A) - julgar a ação improcedente, por não provada, e, em consequência, absolver os réus do pedido;

B) - julgar a reconvenção procedente, por provada, e, em consequência, declaro incumprido pelo autor o contrato-promessa de compra e venda identificado nos autos, com consequente perda do montante do sinal prestado;

C) julgar o incidente de condenação como litigante de má-fé procedente, por provado, e, em consequência, condenar o autor no pagamento de uma multa de 4 (quatro) UC´s e no pagamento aos réus de uma indemnização no montante de € 2.000,00.

O tribunal decidiu desta forma por ter entendido que o facto de o autor declarar que não pretendia prosseguir com a aquisição, não deixa dúvidas que se desinteressou na concretização do negócio.

Desta sentença recorre o A. discordando da solução de direito.

Invoca a nulidade da sentença por omissão de pronúncia.

A recorrente invoca a nulidade da sentença por omissão de pronúncia, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC, por falta de apreciação ou julgamento de factos que devia apreciar não poderiam ter deixado de ser apreciados. Assim sendo, a presente sentença é nula pelos factos supra indicados, devendo ser assim declarada, com as legais consequências.

No caso concreto, em face do material probatória, documental e testemunhal angariado para os presentes autos, deveria constar da matéria dada como provada que as negociações entre as partes, prosseguiram mesmo após o envio da mensagem a que alude o ponto 27 da matéria dada como provada, prova evidente que todos os contraentes entenderam que o contrato não se encontrava rescindido.

A omissão de pronúncia sancionada pelo artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil, tem por objecto a violação do artigo 608.º: o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação e não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes.

Estas são questões jurídicas e não de facto; são os problemas de direito que as partes pedem ao tribunal que solucione e, em função disso, resolva o litígio. No nosso caso, o problema jurídico é tão-só o da responsabilidade pelo incumprimento do contrato promessa e sobre isto o tribunal tomou posição decidindo como decidiu.

A omissão de factos ou mesmo a desconsideração de factos alegados (quer estejam provados quer não estejam) nada tem que ver com a violação do disposto no artigo 608.º; não se trata aqui de questões jurídicas. Pode ter que ver com erro de julgamento mas este é um assunto totalmente diferente.

Pelo exposto, julga-se improcedente a arguição.

Nas suas alegações (p. 22 e repetido nas conclusões 50.ª e 51.ª), o recorrente afirma isto:

«Acresce que conforme consta do ponto 30 da matéria dada como provada o técnico superior informou que se verificou a omissão relativa ao sistema de exaustão de fumos da chaminé (fls. 330/342), situação que o A. já tinha manifestado a sua preocupação e que no futuro lhe poderia acarretar incómodos.

«Face a essa informação, deveria o douto tribunal ter admitido a prova requerida pelo autor, a qual foi indeferida e em razão do indeferimento foi interposto recurso, o qual deverá subir com o presente recurso».

Não vemos qualquer recurso nestes termos e com este objecto. Mesmo admitindo que ele existe, é certo que subiria em separado e, portanto, dele não teríamos que cuidar aqui. E mesmo que ele existisse nada se alega que leve à revogação do despacho. Apenas se escreve o que se transcreveu.

A matéria de facto é a seguinte:

1- A ré (…) e (…), Lda. é uma sociedade por quotas, com sede em Tavira, cujo objeto social é compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamento de bens imobiliários; alojamento local e mobilado para turistas e outros locais de alojamento de curta duração; construção de edifícios; administração de imóveis por conta de outrem; decoração de interiores (cfr. doc. de fls. 10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido).

2- Tem como sócios-gerentes (…) e (…), com o capital social de € 5.000,00, cada um com uma quota de € 2.500,00 (cfr. doc. de fls. 10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido).

3- O autor procurava um imóvel, localizado em Tavira, para aquisição e para o efeito recorreu aos serviços da mediadora imobiliária (…), da agência imobiliária (…).

4- Esta mediadora organizou visitas a vários imóveis, a última das quais, em 23.05.2018, ao prédio urbano sito em Rua (…), nºs 34 - 40, União de Freguesias de Tavira (Santa Maria e Santiago), descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…), inscrito na matriz urbana sob o artigo (…).

5- Prédio urbano que é propriedade da sociedade (…) e (…), Lda. (cfr. doc. de fls. 16vº/17, cujo teor se dá por reproduzido).

6- Nessa visita o autor foi acompanhado por (…) e também por (…), mediadora imobiliária da agência (…), que representava a proprietária, não se encontrando os réus presentes.

7- Em 24.05.2018 o autor e as mediadoras imobiliárias voltaram a visitar o referido prédio, encontrando-se presentes os réus (…) e (…).

8- O autor demonstrou interesse na aquisição de uma fração autónoma a edificar no referido prédio urbano, a que caberia a designação de letra “D”, por ser um imóvel com uma localização central e possuir um terraço exterior.

9- Em 22.08.2018 a 1ª ré, representada pela sua mandatária, na qualidade de promitente vendedora, e o autor, na qualidade de promitente comprador, subscreveram um escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual aquela ré declarou ser dona e legítima proprietária do prédio urbano, situado em Rua (…), nºs 34 - 40, União de Freguesias de Tavira (Santa Maria e Santiago), descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o n.º (…), inscrito na matriz urbana sob o artigo (…), da união de freguesias de Tavira (cfr. doc. de fls. 11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

10- Mais declarou pretender desenvolver um projeto de obras de edificação no imóvel que dará origem à constituição de diversas frações autónomas, detendo a licença de construção de obras de edificação com o n.° (…), de 28.07.2017 (cfr. doc. de fls. 11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

11- Declarou, ainda, prometer vender, e o autor declarou prometer comprar, a fração autónoma que vier a corresponder ao apartamento da tipologia T2 sito na R. (…) com acabamentos melhor identificados nos anexos I e II, incluindo a instalação de dois ares condicionados, designada por Fração D (cfr. doc. de fls. 11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

12- Ficou acordado que o preço da venda prometida seria de € 410.000,00, a ser pago pelo promitente comprador à promitente vendedora nos seguintes prazos e condições: a) o valor correspondente a 30% do valor global do contrato acordado de € 123.000,00 (cento e vinte mil euros), como princípio de pagamento e sinal, através de transferência bancária para o IBAN PT (…), a ser entregue no prazo de 10 dias após a assinatura do escrito; b) o valor remanescente de € 287.000,00 (duzentos e oitenta e sete mil euros), a ser pago com a celebração da escritura pública de compra e venda da fração D, através de cheque bancário ou visado (cfr. doc. de fls. 11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

13- E que se, por qualquer motivo, independentemente se for ou não imputável à promitente vendedora, não se encontrarem preenchidas as condições para a outorga da escritura de compra e venda até 01.07.2019, nomeadamente a fração prometida não se encontrar concluída em consonância com o contratualmente estabelecido e/ou não existirem ainda os documentos necessários para a outorga da escritura de compra e venda, o acordo considerar-se-ia automaticamente resolvido, sem necessidade de interpelação, obrigando-se a promitente vendedora a reembolsar em singelo o valor recebido a título de sinal e princípio de pagamento, acrescido de um valor de indemnização de € 10.000,00, no prazo de 10 dias (cfr. doc. de fls. 11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido).

14- Mais ficou acordado que seriam realizadas, a pedido do autor, alterações na fração autónoma a adquirir, como levantamento do teto da sala em forma de pagode, rebaixamento do teto da cozinha para dará espaço de armazenagem/dispensa até à sala, mudança do quadro de eletricidade para fora da casa de banho (cfr. doc. de fls. 34/35 e de fls. 36/36vº, cujo teor se dá por reproduzido).

15- Em 27.08.2018 o autor efetuou o pagamento do valor estipulado de € 123.000,00 através de transferência bancária para a conta referida (cfr. doc. de fls. 18/18vº, cujo teor se dá por reproduzido).

16- A sociedade ré iniciou os trabalhos acordados, os quais o autor acompanhou, visitando a fração autónoma e discutindo os pormenores de construção com o encarregado responsável.

17- Numa dessas visitas o autor deparou-se com a chaminé de um restaurante no telhado do prédio urbano contíguo que se encontrava a trabalhar, da qual provinham cheiros e ruído.

18- Em outubro de 2018 o autor informou a sociedade ré que não pretendia prosseguir com a aquisição, devido à existência daquela chaminé próxima do terraço da fração autónoma prometida vender.

19- Em 09.11.2018 a ré sociedade solicitou à Câmara Municipal de Tavira informação sobre a altura permitida da chaminé que se encontra na cobertura e a sua legalidade, devido aos cheiros e fumos que se faziam sentir na cobertura do prédio urbano identificado em 4 (cfr. doc. de fls. 330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

20- A sociedade ré indicou ao autor outros imóveis em alternativa para aquisição.

21- Propondo-lhe em troca a aquisição de outra fração autónoma propriedade desta, na Praça da (…), ou de outra fração autónoma, designada pela letra E, a construir no prédio urbano identificado em 4.

22- O autor e a sociedade ré não chegaram a acordo quanto à troca.

23- Em fevereiro de 2019 o autor visitou a fração autónoma prometida vender para verificar o impacto do trabalhar da chaminé do restaurante.

24- A sociedade ré entregou-lhe as chaves dessa fração autónoma, deixando-o efetuar a verificação.

25- Por mensagem telefónica enviada em 15.02.2019, o autor comunicou ao réu “Olá (…), estou a informar sobre as coisas escuras (bolor) no teto do apartamento maior, e vou contatá-lo a partir da Alemanha. De momento deixo-o na sua pausa de almoço. Meti a chave dentro da caixa que diz ‘correio’ do lado esquerdo da sua porta” (cfr. doc. de fls. 229vº: tradução a fls. 272, cujo teor se dá por reproduzido).

26- Por mensagem telefónica enviada em 22.02.2019, o réu comunicou ao autor “Olá (…). Tem alguma novidade? (…)” (cfr. doc. de fls. 229vº: tradução a fls. 272, cujo teor se dá por reproduzido).

27- Por mensagem telefónica enviada em 27.02.2019, o autor comunicou ao réu “Olá (…), como te disse (e também ao …) eu irei abandonar o projeto por causa da chaminé, do cheiro e do barulho. Só para que perceba. A minha seguradora tomou conhecimento e vai assumir tudo. Eu irei comunicar à sociedade de advogados para trabalharem um pouco mais rápido” (cfr. doc. de fls. 230: tradução a fls. 270, cujo teor se dá por reproduzido). 28- Em 06.05.2019 o réu (…) enviou comunicação eletrónica ao autor, na qual declarou que não conseguiram encontrar uma solução, que dessa forma cancelaram o acordo e que iriam continuar a atividade de construção na sua propriedade sem ter em consideração aquele acordo (cfr. doc. de fls. 371/371vº: tradução a fls. 78, cujo teor se dá por reproduzido).

29- Em 10.09.2019 a sociedade ré comunicou ao autor que havia parado os trabalhos de construção que vinha realizando, que considerava incumprido pelo autor o acordo e que teria direito a ficar com o depósito (cfr. doc. de fls. 210/369: tradução a fls. 78vº, cujo teor se dá por reproduzido).

30- Em 20.09.2019 o técnico superior da Câmara Municipal de Tavira informou que se verificou a omissão relativa ao sistema de exaustão de fumos da chaminé (cfr. doc. de fls. 330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

31- E em 18.11.2019 informou que, após deslocação ao local, verificou que a chaminé e tubagens encontram-se no terraço de cobertura do prédio e confinante com o prédio do reclamante, em que a mesma se eleva acima do telhado cerca de 2 metros e os vãos de compartimentos e terraços desse prédio estão em piso inferior (cfr. doc. de fls. 330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

32- Em 14.09.2020 o técnico superior daquela edilidade informou que aquele sistema cumpre as exigências estipuladas pelo artigo 113.º do RGEU (cfr. doc. de fls. 330/342, cujo teor se dá por reproduzido).

33- A chaminé do restaurante instalada no prédio contíguo encontra-se a um nível acima do terraço da fração autónoma prometida vender.

34- E emite cheiros, fumos e ruído quando se encontra a trabalhar, sendo visível para quem se encontra no terraço daquela fração autónoma.

35- Por carta datada de 20.08.2019, recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 123.000,00, acrescido do montante de € 10.000,00 devido a título de indemnização (cfr. doc. de fls. 22/23 e 80/80vº, cujo teor se dá por reproduzido).

36- Por carta datada de 10.09.2019 os réus comunicaram à mandatária do autor que não entendiam o conteúdo da carta, uma vez que a mesma estava escrita em língua portuguesa e solicitaram que fosse remetida na língua sueca, por entenderem que é nessa língua que as notificações devem ser remetidas (cfr. doc. de fls. 24: tradução a fls. 266, cujo teor se dá por reproduzido).

37- A sociedade ré parou os trabalhos de construção que realizava na fração autónoma após o autor comunicar que não pretendia prosseguir com o projeto.

38- A fração autónoma prometida vender não se encontra concluída, não tendo sido emitida a correspondente licença de utilização.

39- A sociedade ré despendeu quantia não concretamente apurada com os trabalhos de construção realizados a pedido do autor.

40- A sociedade ré não comunicou ao autor data e local para realização da escritura pública.

41- O autor não enviou comunicação à sociedade ré fixando-lhe um prazo para celebração da escritura pública.

O fundamental das alegações é o seguinte:

Se as conversações sobre o imóvel continuaram, dúvidas não podem existir que a referida mensagem não foi interpretada pelas partes como tendo havido uma perda de interesse definitivo por parte do A. E muito menos justifica as paragens de construção da obra em questão (alegações, p. 20).

Tal mensagem e conversações mantidas entre o A. e o R. (pontos 18, 26, 27) não consubstanciam numa declaração absoluta, inequívoca, categórica, de repudiar o contrato, da sua intenção, propósito e vontade séria, definitiva e consciente de não cumprir o contrato, nem de o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento, tanto assim é que as partes sempre mantiveram o contacto e as negociações e há que ter em conta todo o circunstancialismo em que as mesmas ocorreram (alegações p. 29).

Há um lapso temporal entre 27 de Fevereiro de 2019 até 06 de Maio de 2019 que evidencia que os Réus e A. continuaram em negociações, o que é demonstrativo da intenção de ambos em prosseguirem com o contrato, o que teria ocorrido até á sua conclusão, não fora a forma desleixada e incumpridora do contrato, com que os R.R. actuaram, o que conduziria, como é inevitável, á ruptura do mesmo, por razões única e exclusivamente imputáveis a R.R. (alegações p. 31).

A mensagem que aqui se faz referência é a descrita no n.º 27 da exposição da matéria de facto:

Por mensagem telefónica enviada em 27.02.2019, o autor comunicou ao réu “Olá (…), como te disse (e também ao …) eu irei abandonar o projeto por causa da chaminé, do cheiro e do barulho. Só para que perceba. A minha seguradora tomou conhecimento e vai assumir tudo. Eu irei comunicar à sociedade de advogados para trabalharem um pouco mais rápido”.

Em momento posterior (6 de Maio de 2019), temos que os recorridos responderam ao recorrente nestes termos: o réu (…) enviou comunicação eletrónica ao autor, na qual declarou que não conseguiram encontrar uma solução, que dessa forma cancelaram o acordo e que iriam continuar a atividade de construção na sua propriedade sem ter em consideração aquele acordo.

A partir desta data apenas existe o seguinte:

Em 10.09.2019 a sociedade ré comunicou ao autor que havia parado os trabalhos de construção que vinha realizando, que considerava incumprido pelo autor o acordo e que teria direito a ficar com o depósito.

Por carta datada de 20.08.2019, recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de € 123.000,00, acrescido do montante de € 10.000,00 devido a título de indemnização.

Estes dois últimos factos não podem ser vistos como continuação de negociações mas antes como um ponto final nelas. As partes extremaram as suas posições em termos definitivos: não se celebra o contrato prometido (daí o pedido das respectivas indemnizações).

Houve negociações, sem dúvida, mas até Fevereiro de 2019 (facto n.º 18; o recorrente informou a sociedade ré que não pretendia prosseguir com a aquisição; facto n.º 20: a sociedade ré indicou ao autor outros imóveis em alternativa para aquisição). Depois desta nada não houve mais nada além, claro, da correspondência de Agosto e Setembro de 2019, já bem posterior à data limite acordada (1 de Julho de 2019).

Assim, quanto a este argumento o recorrente não tem razão.

Contudo, os factos expostos servem, a nosso ver, para tirar uma conclusão: em Maio de 2019, já nenhuma das partes queriam o contrato.

Repare-se no seguinte: o recorrente declara aos recorridos que não tem mais interesse no contrato por causa da chaminé do restaurante e abandona o projecto (de compra); por seu turno, os recorridos, porque não tinham conseguido uma solução para o problema, cancelam o contrato promessa.

Cremos que a interpretação correcta destes factos, destas declarações, é que houve uma proposta de revogação do contrato realizado e uma aceitação desta proposta. A sentença recorrida entende que não houve revogação porque analisou um dos dois factos relevantes isoladamente do outro. Isto é, em vez de aliar a declaração do A. de Fevereiro de 2019 à declaração dos RR. de Maio do mesmo ano, apenas entrou em linha de conta com a declaração do A.. Salvo o devido respeito, não nos parece certo pois que ambos os factos estão ligados, sendo um, consequência do outro, sendo um, resposta ao outro.

O que aconteceu é que as partes viram-se num impasse e optaram (porque uma manifestou perda de interesse e a outra aceitou isto) por pôr termo ao contrato. O que depois afirmaram (uma a pedir o sinal, outra a dizer que o retinha) é irrelevante pois que não desfaz o que já estava desfeito (o contrato promessa). Por isso dizemos que não estamos perante um caso de incumprimento (este apenas existiria se, depois da data limite fixada, o contrato prometido não fosse celebrado e o contrato promessa ainda estivesse em vigor) mas sim de revogação (cessação de vigência por acordo). A revogação resulta «do livre querer dos sujeitos, que, assim como deram vida ao acto no exercício da sua autonomia, assim também lha tiram, no exercício da mesma autonomia» (I. Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, 4.ª ed., Coimbra Editora, Coimbra, 2002, p. 380). O artigo 406.º, n.º 1, Cód. Civil, permite isto mesmo na medida em que determina que o contrato só pode extinguir-se por mútuo consentimento das partes; havendo este mútuo consenso (o mesmo que originou o contrato), nada impede que as partes revoguem quando quiserem o contrato e nos termos em que entenderem.

A revogação, salvo se expressamente regulado, não tem eficácia retroactiva mas apenas eficácia para o futuro. No entanto, se houver despesas realizadas em vista do negócio e se este não se realiza entendemos que o seu montante deve ser restituído. É isto o que resulta da eficácia extintiva do contrato; sendo este o objectivo primeiro da revogação (figura que, note-se, não está regulada em termos gerais), esta figura aproxima-se da resolução do ponto de vista do efeito jurídico produzido. Assim, devem aplicar-se as regras da anulação do negócio (artigo 289.º, n.º 1), por força do disposto no artigo 433.º.

Concluímos, pois, que o que existiu foi uma revogação do contrato promessa e que, por isso, não estamos numa situação respeitante ao seu incumprimento.

A esta conclusão, no que às consequências processuais diz respeito, não obsta a circunstância de o recorrente ter pedido que se declarasse automaticamente resolvido o contrato promessa. A qualificação jurídica que foi dada ao problema não vincula o tribunal e nada impede (e temos em mente a limitação do pedido, face ao disposto no artigo 609.º, n.º 1, do Código de Processo Civil) que àquele seja concedido o mesmo remédio (o pedido em concreto) com base noutra qualificação jurídica.

Entendemos que ao recorrente deve ser devolvido o montante do sinal mas apenas este; com efeito, a cláusula penal de € 10.000,00 foi fixada para o caso de resolução sendo que o caso é, afinal, de revogação.

No entanto, os juros contar-se-ão apenas desde 1 de Julho porque assim foi pedido pelo recorrente.

Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso em função do que:

1.º revoga-se a sentença recorrida:

2.º condenam-se os RR. a devolver ao A. o montante de € 123.000,00, acrescidos de juros de mora a contar de 1 de Julho de 2019.

Custas por A. e RR. na proporção.

Évora, 17 de Junho de 2021

Paulo Amaral

Rosa Barroso

Francisco Matos

Sumário: (…)