Quem foi o relator do acórdão 82654/24.0YIPRT.L1-7?

O relator foi Alexandra de Castro Rocha, no Tribunal da Relação de Lisboa.

Quando foi proferido o acórdão 82654/24.0YIPRT.L1-7?

O acórdão foi proferido em 24 de fevereiro de 2026.

82654/24.0YIPRT.L1-7

Sumário

I – O direito à remuneração do mediador imobiliário implica a verificação cumulativa de três requisitos: actividade do mediador no sentido de aproximar o cliente de um terceiro interessado no negócio que aquele quer celebrar; conclusão válida do contrato pretendido; nexo de causalidade adequada entre aquela actividade e a conclusão deste contrato. II – No caso de contrato sujeito a regime de exclusividade, existirá também direito à remuneração se se verificarem os seguintes requisitos: actividade do mediador no sentido de aproximar o cliente de um terceiro interessado no negócio que aquele quer celebrar, aceitando esse terceiro as condições pretendidas pelo cliente; não concretização desse contrato por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário-trespassante do imóvel. III – Ainda no caso de contrato sujeito a regime de exclusividade, existirá igualmente direito à remuneração se se verificarem os seguintes requisitos: sendo a exclusividade restrita - celebração do contrato visado pelo cliente com um terceiro angariado por uma mediadora concorrente; sendo a exclusividade absoluta - celebração do contrato visado pelo cliente com um terceiro angariado por uma mediadora concorrente, ou com pessoa directamente encontrada pelo cliente.

Texto

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: RELATÓRIO: Minutáspreita - Mediação Imobiliária Unipessoal, L.da, apresentou requerimento de injunção contra F…, pedindo a notificação do requerido para pagar a quantia de € 12.499,47, sendo € 11.949,45 de capital, € 448,02 de juros de mora e € 102,00 de taxa de justiça. Alegou que celebrou com o requerido um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, sendo certo que, não obstante tenha prestado os serviços a que estava obrigada, o requerido vendeu o imóvel objecto daquele contrato, sem que tenha procedido ao pagamento da factura emitida pela requerente, no valor do capital a que alude o pedido. O requerido apresentou oposição, impugnando os factos alegados pela requerente e afirmando que não celebrou com a mesma qualquer contrato de mediação imobiliária. Convidada a aperfeiçoar o requerimento de injunção, a requerente veio, em 14/1/2025. alegar que «os serviços prestados pela mesma no âmbito do contrato de mediação celebrado com o Requerido foram a organização de toda a documentação relativa ao imóvel (certidão de teor bem como caderneta predial) publicidade do imóvel na internet, onde constava o projecto aprovado para o terreno, conforme doc. 01 que se junta, bem como o agendamento de visitas que não se concretizaram por oposição do Requerido». Notificado, o requerido veio arguir a ineptidão do requerimento de injunção, por ininteligibilidade da causa de pedir, vício não susceptível de correcção por meio de convite ao aperfeiçoamento. Convidada a pronunciar-se sobre a matéria de excepção invocada pelo requerido, a requerente veio juntar o contrato e a factura a que se reportou. O requerido impugnou a genuinidade do contrato, naquilo que respeita à sua assinatura. Procedeu-se a audiência final, após o que foi proferida sentença, que, tendo julgado improcedente a arguida ineptidão, concluiu com o seguinte dispositivo: «Nestes termos, julgo a acção improcedente, por não provada e, em consequência, decido: a) Absolvo o Requerido F… de todos os pedidos contra si formulados; b) Condeno a Requerente Minutáspreita- Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. nas custas do processo.» Não se conformando com aquela decisão, dela apelou a requerente, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões: «I- Em 06 de Dezembro de 2023, as partes celebraram contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, pelo qual a Apelante se obrigou a promover a venda do imóvel acima descrito, fixando-se a remuneração em 4% sobre o preço do negócio, conforme documento junto aos autos. II- Durante o período de exclusividade, início em 06 de Dezembro, a venda do imóvel teve lugar por iniciativa do Apelado, sem, no entanto, ter passado pelo Apelante, só mais tarde o mesmo teve conhecimento da referida venda, conforme testemunha G… ouvida em julgamento, a qual declarou que teve conhecimento da venda quando viu a certidão de teor, tendo sido tal versão corroborada também pela testemunha H…, também ele ouvida em tribunal. III- A Apelante reclama a comissão convencionada no montante de € 12 499,47, por entender que a cláusula de exclusividade lhe confere o direito à remuneração sempre que o negócio se conclua durante o período contratado, ainda que a realização tenha sido efectivada pelo próprio comitente. IV- O imóvel encontra-se identificado no contrato de mediação imobiliária junta aos autos. V- No entanto, foi entendido pelo Tribunal “ A quo “ que o mesmo não se encontrava identificado. VI- Na oposição à injunção o Apelado nega a existência do contrato de mediação, alegando mesmo nunca ter assinado tal documento. VII- No entanto, é feita prova da existência do mesmo e da sua assinatura, mas apesar de tudo e não valorando sequer a prova testemunhal o Tribunal “ A quo “, considera que não foi feita prova da venda do imóvel. VIII- Verifica-se pelos depoimentos que enquanto imobiliária foram feitos todos os procedimentos bem como o conhecimento directo da venda do imóvel a terceiros. No entanto, o Tribunal “ A quo “, não valorou tais depoimentos de forma a considerar que o imóvel foi vendido a terceiros, sem a intervenção da Requerente, tendo feito uma análise errada considerando não ter sido feita prova desses factos. IX- Dispõe o art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil que incumbe à Autora provar os factos constitutivos do seu direito, ou seja, a celebração do contrato e a alienação do imóvel durante o período de exclusividade, tendo no nosso modesto entendimento, feito através da prova testemunhal. X- Uma vez provado esse pressuposto, compete ao Réu provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da Autora (art.º 342.º, n.º 2, do CC), designadamente que a venda ocorreu sem a sua intervenção e fora do âmbito do contrato. XI- Tal prova não foi feita, pelo que o direito da Autora à comissão se mantém. XII- O Tribunal podia, ao abrigo do art.º 411.º do Código de Processo Civil, determinar oficiosamente a junção de certidão do registo predial para confirmar a venda, no entanto, constituiria mera faculdade e não um dever. XIII- Pois vigora no processo civil o princípio do dispositivo (art.º 5.º, n.º 1, do CPC), segundo o qual cabe às partes a iniciativa de alegar e provar os factos relevantes. XIV- Ainda assim, a omissão dessa diligência não prejudicaria a Autora, tanto mais que os depoimentos prestados pelas testemunhas e indícios constantes dos autos eram suficientes para dar por assente a ocorrência da venda do imóvel. XV- No entanto, o Tribunal “A quo”” entendeu em contrário, afastando assim a condenação do Réu. XVI- O contrato de mediação imobiliária está regulado pela Lei n.º15/2013, de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária — RJAMI). O artigo 19.º, n.º 2, do RJAMI prevê que, quando exista cláusula de exclusividade, o mediador tem direito à remuneração ainda que o contrato visado seja celebrado pelo cliente com terceiro, se o negócio se efectuar durante a vigência do contrato e se a não celebração do contrato com o interessado angariado pelo mediador não for imputável ao próprio mediador. XVII- Errada valoração do contrato e dos factos pelo Tribunal “A quo”. XVIII- A sentença recorrida incorre em erro de interpretação do contrato e de aplicação do disposto no art.º 19.º, n.º 2, do RJAMI ao exigir uma intervenção activa e directa do mediador na celebração do negócio como condição absoluta para a aquisição do direito à comissão. Tal entendimento desvirtua a função da cláusula de exclusividade, cujo objecto é precisamente garantir ao mediador a remuneração quando, durante o período contratual, o negócio se realize, independentemente de esse acto se ter consumado com a intervenção prática imediata do mediador. C. Jurisprudência relevante (sustentação prática) XIX- O Tribunal da Relação de Lisboa tem reiterado que, em regime de exclusividade, o cliente não pode rescindir livremente o contrato e que, se o negócio se concretiza durante a vigência do contrato, o comitente está obrigado a pagar a remuneração contratada, salvo prova de inércia ou ociosidade do mediador. Veja-se, entre outros, acórdãos da Relação de Lisboa e de outras Relações: acórdão de 11/09/2023 (proc. 48/21.1T8PTS.L1-2) — revogou a sentença a quo e reconheceu o direito à remuneração; acórdãos da Relação de Coimbra e do Porto com entendimento semelhante. XX- Junta-se mais jurisprudência: - Tribunal da Relação de Lisboa Data: 25 de maio de 2021 Número do Processo: Proc. n.º 1342/19.0T8CSC.L1-1 Sumário: Nos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, o direito à remuneração do mediador subsiste mesmo que o negócio tenha sido concluído sem a sua intervenção, desde que celebrado durante a vigência do contrato. - Tribunal da Relação do Porto Data: 3 de novembro de 2020 Número do Processo: Proc. n.º 2702/18.4T8PRT.P1 Sumário: A cláusula de exclusividade impede o cliente de negociar autonomamente o imóvel durante a sua vigência, sob pena de dever pagar a remuneração acordada. - Supremo Tribunal de Justiça Data: 28 de abril de 2016 Número do Processo: Proc. n.º 1202/13.2TVLSB.L1.S1 Sumário: No contrato de mediação com exclusividade, o mediador tem direito à comissão se o negócio se concretizar por ação direta do cliente, porque a exclusividade garante a retribuição enquanto vigorar o contrato. - Tribunal da Relação de Coimbra Data: 8 de janeiro de 2019 Número do Processo: Proc. n.º 261/16.0T8FIG.C1 Sumário: A exclusividade implica um dever negativo do cliente de se abster de promover, por si ou por terceiros, a venda do imóvel, sob pena de pagar ao mediador a remuneração acordada. - Tribunal da Relação de Lisboa Data: 17 de outubro de 2017 Número do Processo: Proc. n.º 335/16.9T8SNT.L1-7 Sumário: A violação da cláusula de exclusividade, com concretização do negócio durante a sua vigência, confere ao mediador direito à retribuição integral. - Supremo Tribunal de Justiça Data: 23 de junho de 2020 Número do Processo: Proc. n.º 8264/17.2T8LSB.L1.S1 Sumário: A remuneração do mediador é devida quando o contrato visado se concretiza durante a vigência do contrato de mediação, mesmo que a intervenção direta do mediador não tenha sido a causa imediata do negócio. - A jurisprudência vinca que a prova do direito à remuneração pode resultar da cláusula de exclusividade conjugada com a prova documental do contrato e do facto de a venda ter ocorrido dentro do período de vigência, não sendo exigível que o mediador seja o autor exclusivo dos últimos atos que formalizaram a venda, salvo prova de inércia (falta de diligência) do mediador. XXI- Cabe ao Apelado, que invoca a inexistência de direito à comissão por falta de intervenção, provar a inércia ou ociosidade do mediador durante o período em causa. Não consta dos autos prova robusta de que a Apelante não tenha exercido as diligências previstas no contrato ou que tenha permanecido inactiva a ponto de justificar a recusa da remuneração. Pelo contrário, a Apelante juntou os anúncios que demonstram a actividade desenvolvida, bem como através da prova testemunhal a prova das visitas efectuadas ao imóvel. XXII- Assim, não estando demonstrada a inércia, aplica-se a norma do art.º 19.º, n.º 2, do RJAMI em favor da Apelante. XXIII- Em caso de procedência, deve ser aplicada a capitalização de juros legais desde a data em que o crédito se tornou exigível (data da escritura/recusa de pagamento) até ao integral pagamento, bem como a condenação do Apelado nas custas da instância. Termos em que, e nos mais que V. Exas. doutamente suprirão, deverá dar-se provimento ao recurso interposto pela recorrente, condenando o Apelado ao pagamento da comissão de mediação no montante de € 12 499,47, e juros legais desde a citação até ao efetivo pagamento. Assim se fazendo a acostumada Justiça». O requerido apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência da apelação. QUESTÕES A DECIDIR Conforme resulta dos arts. 635.º n.º4 e 639.º n.º1 do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, as quais desempenham um papel análogo ao da causa de pedir e do pedido na petição inicial. Ou seja, este Tribunal apenas poderá conhecer da pretensão e das questões formuladas pela recorrente nas conclusões, sem prejuízo da livre qualificação jurídica dos factos ou da apreciação das questões de conhecimento oficioso (garantido que seja o contraditório e desde que o processo contenha os elementos a tanto necessários – arts. 3.º n.º3 e 5.º n.º3 do Código de Processo Civil). Note-se que «as questões que integram o objecto do recurso e que devem ser objecto de apreciação por parte do tribunal ad quem não se confundem com meras considerações, argumentos, motivos ou juízos de valor. Ao tribunal ad quem cumpre apreciar as questões suscitadas, sob pena de omissão de pronúncia, mas não tem o dever de responder, ponto por ponto a cada argumento que seja apresentado para sua sustentação. Argumentos não são questões e é a estes que essencialmente se deve dirigir a actividade judicativa». Por outro lado, não pode o tribunal de recurso conhecer de questões novas que sejam suscitadas apenas nas alegações / conclusões do recurso – estas apenas podem incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, salvo os já referidos casos de questões de conhecimento oficioso [cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 2022 – 7ª ed., págs. 134 a 142]. Nessa conformidade, são as seguintes as questões que cumpre apreciar: – Impugnação da decisão acerca da matéria de facto; – Se se verificam, ou não, os pressupostos da obrigação de pagamento de remuneração à requerente, por serviços prestados no âmbito de contrato de mediação imobiliária. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A sentença sob recurso considerou provados os seguintes factos: «1. Requerente e Requerido celebraram o acordo intitulado “Contrato de mediação imobiliária (singulares exclusivo)”, datado de 06.12.23, no qual figura a Requerente como Mediadora e o Requerente como Proprietário[1]. 2. Da cláusula 4.ª do acordo referido em 1. consta; “Regime de Contratação 1 – O Segundo Contratante contrata a Mediadora em Regime de Exclusividade”. 3. No documento referido em 1., consta como assinatura do 2.º contratante, os dizeres “F…”. 4. Foi emitida Fatura n.º 1 2024/2 pela Requerente ao Requerido, no valor de € 11.949,45, referente a “Honorários de Mediação Imobiliária, referente ao contrato exclusivo de mediação da venda do imóvel denominado X, freguesia de Alcabideche”, concelho de Cascais descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º … e inscrito na matriz sob o artigo … com o CMI n.º …/2023.» A decisão recorrida considerou não provada a seguinte matéria: «A. O Requerido vendeu o imóvel objecto do acordo identificado em 1., sem intervenção da Requerente.» MÉRITO DO RECURSO Da impugnação de decisão de facto: Nos termos do art. 662.º n.º1 do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Como refere António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 7.ª ed., págs. 333 e ss.), «sem embargo da correcção, mesmo a título oficioso, de determinadas patologias que afectam a decisão da matéria de facto (v.g. contradição) e também sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o recorrente e que está concretizado nos termos previstos no art. 640.º, quando esteja em causa a impugnação de determinados factos cuja prova tenha sido sustentada em meios de prova submetidos a livre apreciação, a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência». A modificação deverá, ainda, ocorrer sempre que «o tribunal recorrido tenha desrespeitado a força plena de certo meio de prova» ou «quando for apresentado pelo recorrente documento superveniente que imponha decisão diversa». Note-se, no entanto, que «quando a apreciação da impugnação deduzida contra a decisão de facto da 1.ª instância seja, de todo, irrelevante para a solução jurídica do pleito, ainda que a tal impugnação satisfaça os requisitos formais prescritos no art. 640.º n.º1 do Código de Processo Civil, não se justifica que a Relação tome conhecimento dela, à luz do disposto no art. 608.º n.º2 do Código de Processo Civil» (cfr. Ac. STJ de 23/1/2020, proc. 4172/16, disponível em https://jurisprudencia.csm.org.pt)[2]. Caso contrário, estaríamos a praticar um acto inútil, proibido à luz do art. 130.º, do mesmo diploma. Acresce que, como se refere no Ac. RP de 21/6/2021 (proc. 2479/18, disponível em http://www.dgsi.pt), «mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância». Não se pode olvidar que o tribunal de primeira instância se encontra em posição privilegiada para levar a cabo a tarefa de apreciação, ponderação e discernimento relativamente aos meios de prova, uma vez que contacta directa e presencialmente (ou, mesmo que à distância, com imagem) com as pessoas ouvidas e, portanto, pode aperceber-se dos aspectos relevantes da linguagem não verbal – expressões faciais, postura, gestos, hesitações. Significa isto que, salvo casos de flagrante erro de avaliação por parte do tribunal de primeira instância (v.g., uma testemunha em que o tribunal se baseou claramente está a efabular, o seu depoimento é contrariado por prova documental ou pericial fiável, os factos que narrou não podiam – de acordo com as regras da experiência ou outras – ter acontecido daquela forma, aquilo que disse não foi o que o tribunal entendeu…), não há que alterar a matéria de facto fixada na sentença. Dito de outra forma, em caso que não seja de prova legal, deve confiar-se na avaliação efectuada em primeira instância, a não ser que a prova produzida implique, necessariamente, decisão diversa. Finalmente, para que o tribunal de recurso aprecie a impugnação da matéria de facto, é ainda necessário que o recorrente, na sua alegação e na formulação das conclusões, respeite determinados requisitos. Com efeito, nos termos do art. 640.º do Código de Processo Civil: «1 - Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2 - No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes. 3 - O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º». Assim, naquilo que para aqui releva, são os seguintes os ónus do recorrente que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto[3]: a) Indicar na motivação e, em síntese, nas conclusões, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Especificar, na motivação, os meios de prova que, no seu entender, determinam uma decisão diversa; c) Indicar, com exactidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos; d) Deixar expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos[4]. Em consonância, o recurso deverá ser rejeitado se houver[5]: 1. Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto [arts. 635.º n.º4 e 641.º n.º2 b) do Código de Processo Civil]; 2. Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados [art. 640.º n.º1 a)]; 3. Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados; 4. Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda; 5. Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação. Essa rejeição é imediata, não comportando despacho prévio de convite ao aperfeiçoamento. Com efeito, como se refere, entre outros, no Ac. STJ de 27/9/2018[6], «relativamente ao recurso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto não há lugar ao despacho de aperfeiçoamento das respectivas alegações uma vez que o art. 652.º, n.º 1, al. a), do CPC, apenas prevê a intervenção do relator quanto ao aperfeiçoamento “das conclusões das alegações, nos termos do n.º 3 do art. 639.º”, ou seja, quanto à matéria de direito e já não quanto à matéria de facto». Compulsadas as alegações e as conclusões, verifica-se que a recorrente cumpriu, minimamente, os ónus impostos por aquele art. 640.º (indicando os factos que entende mal julgados, o resultado pretendido e as provas que entende serem relevantes), pelo que, balizadas que estão as regras que nos orientarão, passemos à apreciação da sua pretensão, que é a de que: i) Seja considerado provado que «foram realizadas visitas e foram transmitidas propostas, mas as mesmas não foram aceites pelo R.»; ii) Seja considerado provado que «durante o período de exclusividade, ocorreu a venda do imóvel por iniciativa do apelado, sem ter passado pela apelante». Quanto aos factos referidos em i), temos que, desde logo, os mesmos não foram alegados, nem no requerimento de injunção, nem no requerimento de aperfeiçoamento apresentado em 14/1/2025: o que neste se alegou foi, apenas, que «os serviços prestados pela mesma no âmbito do contrato de mediação celebrado com o Requerido foram a organização de toda a documentação relativa ao imóvel (certidão de teor bem como caderneta predial ) publicidade do imóvel na internet, onde constava o projecto aprovado para o terreno, conforme doc. 01 que se junta, bem como o agendamento de visitas que não se concretizaram por oposição do Requerido». Em momento algum (a não ser nas alegações de recurso) a requerente alegou que foram realizadas visitas e foram transmitidas propostas ao R., mas não aceites pelo mesmo. Ora, a este respeito, é necessário ter em consideração as limitações estabelecidas no art. 5.º do Código de Processo Civil, que prevê que o juiz apenas pode considerar, além dos factos articulados pelas partes: a) os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar; c) os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções. São factos essenciais todos aqueles sem os quais a acção ou a excepção não pode proceder e o juiz não pode deles servir-se se não tiverem sido alegados. Ora, os factos que a recorrente pretende ver aditados visam configurar a existência do seu direito à remuneração – e, portanto, integram a causa de pedir da acção. Assim, só poderiam constar da matéria provada se tivessem sido alegados – e não foram. Nessa medida, improcede a impugnação da decisão de facto. Quanto à matéria vertida em ii), diga-se, antes de mais, que nunca poderia constar dos factos provados a expressão «durante o período de exclusividade». Isto porque tal período é um conceito de direito, que impõe a aplicação de normas jurídicas [maxime as do art. 16.º n.º2 g) e n.º3 da Lei 15/2013], o que significa que não se trata de matéria de facto[7]. No mais, tratar-se-ia de dar como provada a matéria que, na decisão recorrida, foi feita constar da alínea A) dos factos não provados. O tribunal a quo justificou da seguinte forma a sua opção: «O facto não provado foi assim considerado por não ter sido produzida prova que o sustente. Assim, não foi junto qualquer documento que identifique o imóvel em questão, quem foi o seu proprietário, quem é o proprietário atual e quando é ocorreu a venda, sendo a única forma admissível de fazer prova do contrato de compra e venda do imóvel a apresentação da certidão correspondente (artigo 875.º e 220.º do Código Civil)». Já a recorrente pretende que o tribunal recorrido poderia ter ordenado a junção do documento pertinente, ao abrigo do art. 411.º do Código de Processo Civil, mas, não o tendo feito, e porque se tratava de uma mera faculdade e não de um dever, poderia ter dado como provada tal matéria com base no depoimento das testemunhas G… e H…. Apreciando, temos que o contrato de compra e venda de bem imóvel deve ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado – cfr. art. 875.º do Código Civil –, sendo certo que a requerente não alegou que tenha sido celebrado sem observância da forma legal. Ora, de acordo com o art. 364.º n.º1 e 2, do mesmo diploma, «quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior». Isto a não ser que resulte claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, caso em que «pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório». No caso dos autos, não tendo sido junto documento autêntico ou autenticado (ou certidão desse documento) mediante o qual tenha sido efectuada a venda, nem sendo caso de a exigência formal se destinar apenas à prova da declaração – e sendo ainda certo que sobre os factos não incidiu confissão –, não pode dar-se como provada, por via de prova testemunhal, a celebração do contrato de compra e venda de imóvel. Por outro lado, também não é caso de ordenar a junção do pertinente documento, dado que – como a própria apelante reconhece – «o princípio do inquisitório (…) coexiste com os princípios do dispositivo, da preclusão e da autorresponsabilidade das partes, de modo que não poderá ser invocado para, de forma automática, superar eventuais falhas de instrução que sejam de imputar a alguma das partes, designadamente quando tenha decorrido o prazo para a apresentação de meios de prova (…). Ou seja, quando é a parte a requerer uma prova fora do momento próprio, o tribunal tem de aquilatar se aquela atuou com diligência e de boa fé ou se lhe era exigível a propositura prévia de tal prova (…), já que a atuação do inquisitório não tem como escopo suprir a incúria da parte relativamente ao respetivo ónus probatório[8]». Na situação sub judice, a requerente tinha, forçosamente, conhecimento de que a celebração do contrato de compra e venda do imóvel integrava os factos constitutivos do seu direito (tanto que a invoca no requerimento de injunção), pelo que deveria ter diligenciado pela oportuna junção – mesmo na audiência de julgamento, nos termos do art. 3.º n.º4 do DL 269/98 de 1-9 – de certidão do documento em causa. Não o tendo feito, nem tendo requerido a notificação da parte contrária para o apresentar, e nem sequer tendo alegado qualquer dificuldade em obtê-lo, sibi imputet. Improcede, pois, também esta vertente da impugnação da decisão de facto, mantendo-se a matéria de facto provada e não provada tal como fixada em 1.ª instância. Do mérito da decisão de direito recorrida: Os autos reportam-se às consequências que a requerente pretende fazer extrair do alegado incumprimento, por parte do requerido, de um contrato intitulado de mediação imobiliária, celebrado entre ambos. Tendo em consideração o disposto no art. 342.º n.º1 do Código Civil, à requerente incumbia a prova dos factos constitutivos do seu direito, ou seja, a celebração do contrato e o vencimento da obrigação. Na sentença recorrida considerou-se que ocorreu a referida celebração, sendo o contrato qualificado como de mediação imobiliária. Face à matéria de facto provada sob o n.º1, conjugada com o teor das cláusulas 1.ª e 2.ª do documento nela referido[9] (que preenche claramente a hipótese do art. 2.º n.º1 da L 15/2013 de 8-2[10]), não vemos razões para dela divergir, pelo que se entende encontrar-se consolidada aquela qualificação jurídica, não se justificando expender quaisquer considerações adicionais a esse propósito. Isto posto, vejamos se assiste [ou não, como pretende o requerido] à requerente o direito ao recebimento da sua peticionada remuneração e, em caso afirmativo, qual o respectivo valor. No contrato celebrado foi estipulado que a requerente se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do bem imóvel ali descrito, de que era proprietário o requerido, desenvolvendo, em regime de exclusividade, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos, e recebendo como remuneração, no caso de conseguir interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, «nos termos e com as excepções previstas no artigo 19.º da Lei n.º15/2013, de 8 de Fevereiro», a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual tal negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, devendo o pagamento dessa remuneração ser efectuado da seguinte forma: 50% após a celebração do contrato-promessa e 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio. De acordo com o art. 19.º n.º1 e 2 da citada L 15/2013 de 8-2: «1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2 - É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel». Do disposto nesta norma resulta – tal como, aliás, do contratualmente estipulado – que o contrato de mediação imobiliária é, necessariamente, oneroso: o mediador obriga-se perante o comitente (ou solicitante) a, mediante remuneração (comissão), promover a aproximação deste perante um terceiro (ou solicitado), com vista à conclusão, entre ambos, de determinado negócio[11] que tenha por objecto a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (ou ainda a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis). No entanto, não havendo exclusividade (hipótese do art. 19.º n.º1), o direito ao recebimento da remuneração estipulada «depende directamente da produção do resultado pretendido pelas partes (de resto, consiste habitualmente numa percentagem do valor do contrato definitivo). Ou seja, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador. Pode, então, qualificar-se a obrigação do mediador como uma obrigação de resultado: o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação. A questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (…). O facto de a remuneração do mediador depender do resultado da sua actividade leva, no fundo, à obrigatoriedade da verificação cumulativa de três requisitos para que ela seja devida: a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato». Quanto à actividade do mediador, «dificilmente se pode determinar, em termos muito exactos, em que actos deve ela consistir, sendo apenas relevante que essa actividade (material) tenha sido causal do negócio que o comitente veio a celebrar com terceiro. Por outras palavras, não se exige nenhum grau de esforço específico, nem é necessário que o mediador intervenha em todas as fases do negócio. Porém, deve ter agido de modo a proporcionar a aproximação entre o comitente e o terceiro especificamente interessado no negócio que o comitente quer celebrar». Em relação ao segundo requisito (conclusão do negócio pretendido), «não basta, em regra, para que exista o direito à remuneração, a promessa de contratar, ou manifestações de vontade que não correspondam à celebração do negócio visado. Mas, por outro lado, já deverá considerar-se suficiente, para o efeito, a conclusão de negócio válido, não sendo exigível o seu cumprimento ulterior – tudo, evidentemente, a menos que o contrário resulte do próprio contrato de mediação (…). Se o mediador conseguir interessar um terceiro no negócio, mas o comitente decidir que não quer celebrar o contrato assim promovido, deve entender-se que o mediador não tem direito à remuneração (a menos que seja de considerar ter havido, no caso, um comportamento abusivo). Daqui decorre que este contrato costuma ser qualificado como aleatório, pois o direito à remuneração depende da verificação de um facto eventual: ela depende, não apenas do facto de o mediador conseguir interessar um terceiro no negócio pretendido, mas também da vontade do comitente de celebrar o contrato proposto ou indicado pelo mediador, pelo que este corre o risco de não ser remunerado pela actividade desenvolvida – aliás, este risco é característico do contrato de mediação e é ele que justifica, economicamente, os elevados montantes fixados como remuneração na generalidade dos contratos (pois, à partida, o mediador conhece o facto de, numa parte significativa dos casos, se poder frustrar a existência desse seu direito)[12]». Relativamente ao terceiro requisito do direito do mediador à remuneração (existência de nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato), esclarece Higina Orvalho Castelo[13] que «a actividade do mediador deve ter contribuído de forma decisiva ou importante para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a única causa.» É fundamental que a actividade do mediador tenha «contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua actividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, actos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra». Como se menciona, lapidarmente, no Ac. desta 7.ª Secção do TRL de 30/6/2020[14], «para verificação do aludido nexo de causalidade, a contribuição da mediadora não tem de ter sido a única, nem a exclusiva causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, nem é necessário que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha de participar ou intervir em todas as fases do negócio; é suficiente que a actividade da mediadora se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, ou seja, que a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio». Também a este respeito, refere Maria de Fátima Ribeiro[15] que «o critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador. Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador (…). Dada a essencialidade da verificação deste nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio para a constituição do direito à remuneração do mediador, este não terá direito à remuneração se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio (de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem). E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito». Transpondo estes ensinamentos para o caso dos autos, temos que não se encontra preenchido qualquer dos requisitos do direito da requerente à remuneração, previstos no art. 19.º n.º1 da Lei 15/2013 de 8-2: não se provou a prática, pela requerente, de actos tendentes a conseguir interessado na compra do imóvel pertença do requerido, não se provou que tenha sido proporcionada pela requerente qualquer aproximação de um interessado na compra e o requerido, e não se provou sequer a conclusão do negócio pretendido. Portanto, por esta via, improcede a pretensão da requerente / apelante. Ocorre que, no caso dos autos, o contrato foi celebrado «em regime de exclusividade», pelo que seria susceptível de ser aplicado o disposto no já supra transcrito n.º2 do mesmo art. 19.º da Lei 15/2013 de 8-2. Como refere Higina Castelo[16], naquilo que para aqui releva, «as partes podem introduzir no contrato de mediação uma cláusula de exclusividade em benefício da empresa mediadora, o que conduz a uma estrutura obrigacional diferente do contrato de mediação simples. (…) O RJAMI prevê o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, conferindo-lhe um regime próprio. O acordo de exclusividade tem de constar obrigatoriamente do contrato, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente (art. 16, n.º 2, al. g)); e, no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade com o proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, a remuneração da empresa é devida independentemente da conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação, se este não se concretizar por causa imputável ao cliente (art. 19, n.º 2 – este último aspeto é tratado infra em 4.3.1.). Focando-nos para já na al. g) do n.º 2 do art. 16, a norma dispõe sobre dois aspetos diferentes do contrato de mediação em regime de exclusividade: por um lado, a sua formação, necessariamente sujeita à forma escrita; por outro, os seus efeitos concretos, cuja especificação se deixa na disponibilidade das partes, mas que têm de constar obrigatoriamente do texto contratual. (…) A interpretação desta norma suscitou dúvidas sobre a abrangência da cláusula: permitia afastar apenas a concorrência de outras mediadoras ou inibia também o cliente de celebrar o contrato visado com interessado por si diretamente encontrado? O RJAMI absteve-se de estabelecer os efeitos da cláusula de exclusividade, fazendo recair sobre as partes o ónus de os explicitarem, sob pena de nulidade do contrato. De lembrar que tal nulidade, além de não invocável pela empresa de mediação, não impede a conversão do contrato num contrato de mediação simples, ao abrigo do disposto no art. 293 do CC. Todavia, apesar de as partes terem de estipular os concretos efeitos da cláusula de exclusividade, sempre o seu texto terá de ser interpretado (…) Apesar de a lei não fazer qualquer referência ou distinção a propósito da prestação da mediadora nos contratos de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, devemos entender que, quando a mediadora tem o benefício da exclusividade, ela está sempre obrigada à prestação, ou seja, está obrigada a desenvolver a atividade no sentido de obter interessado no contrato e/ou de levar as negociações a bom porto. Quem pretende interessado para um contrato e celebra um contrato de mediação para esse fim, vinculando-se a não celebrar contrato com o mesmo objeto com qualquer outra mediadora, espera que a contraparte desempenhe o seu papel, ou seja, que diligencie por obter interessado no contrato que pretende celebrar. Um contrato de mediação em que a mediadora a nada se obrigasse, mas em que o cliente ficasse impedido de recorrer a outras mediadoras seria um contrato desequilibrado, sendo muito improvável que um contraente razoavelmente esclarecido o celebrasse. (…) A cláusula de exclusividade introduz alterações na disciplina da remuneração em dois grupos de situações: - Quando é cliente da mediadora o proprietário do bem imóvel ou o arrendatário trespassante, e o contrato visado não se concretiza por causa imputável ao cliente da mediadora, esta tem direito à remuneração independentemente da concretização do contrato visado; - Quando o cliente da mediadora infringe a cláusula de exclusividade e celebra o contrato visado com interessado que chegou até si por intermédio de outra mediadora, a mediadora exclusiva tem direito à remuneração, mesmo não tendo contribuído para a realização do contrato, ou seja, mesmo não havendo nexo causal entre a sua atividade e o contrato efetivamente celebrado». No caso da não concretização do contrato visado por causa imputável ao cliente, «a norma em causa determina que, no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel ou com o arrendatário trespassante, se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta tem direito à remuneração. A norma (…) introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. No regime geral, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações). Tendo sido estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ou com o arrendatário trespassante, o panorama altera-se. Nestes casos, a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado). De enfatizar que a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação. Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, o cliente poderá eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio)». Já «[s]e o cliente não respeitar o direito de exclusividade da mediadora e vier a celebrar o contrato desejado com interessado angariado por outra mediadora (ou encontrado pelo próprio, no caso de ter sido acordada uma exclusividade absoluta), está em causa um incumprimento da cláusula de exclusividade consubstanciado na celebração do contrato visado com um interessado angariado por uma mediadora concorrente (ou na celebração do contrato visado com pessoa diretamente encontrada pelo cliente, no caso de exclusividade absoluta). Com tal atuação, o cliente torna impossível a verificação da condição de que depende a remuneração da mediadora (torna impossível a celebração do contrato visado com eventual interessado a apresentar pela mediadora), pelo que, no fundo, torna impossível o bom sucesso da prestação da mediadora, pois ninguém se pode interessar verdadeiramente por comprar um imóvel que já não estará à venda. Neste quadro, o cliente deve pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada. Desde logo, porque se trata da solução que resulta da aplicação das regras gerais sobre o incumprimento das obrigações: nos contratos bilaterais, se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação (art. 795, n.º 2, do CC). Acresce que é também esta a solução conferida para o caso análogo do contrato de agência exclusivo: o agente tem direito à comissão por atos concluídos durante a vigência do contrato (mesmo que não os tenha promovido nem tenham sido celebrados por clientes por si angariados), se gozar de um direito de exclusividade para uma zona geográfica ou para um círculo de clientes e se os mesmos atos tiverem sido concluídos com um cliente pertencente a essa zona ou círculo de clientes (cfr. art. 16, n.º 2, conjugado com o n.º 1, do Regime do Contrato de Agência – DL 178/86, de 3 de julho, alterado pelo DL 118/93, de 13 de abril) . Nos casos (…) em que o cliente, incumprindo a cláusula de exclusividade, celebra contrato com interessado angariado por mediadora terceira (ou, sendo a exclusividade absoluta, angariado por si) –, a cláusula de exclusividade permite que se prescinda do estabelecimento do nexo causal entre a atividade mediadora e o contrato celebrado. Ademais, ambas as mediadoras poderão ter direito à remuneração: a mediadora exclusiva por via do incumprimento do contrato de exclusividade; e a mediadora graças à qual encontrou interessado (com a qual pode ter celebrado contrato com ou sem cláusula de exclusividade), em cumprimento do contrato de mediação com ela celebrado». Encontrando-se prevista uma cláusula de exclusividade há, assim, que efectuar a sua interpretação, de acordo com as regras dos negócios jurídicos (cfr. arts. 236.º a 238.º do Código Civil), no sentido de se determinar se estamos perante uma exclusividade absoluta ou reforçada (em que o cliente apenas pode celebrar o contrato pretendido com terceiro angariado pela mediadora exclusiva) ou perante uma exclusividade restrita ou simples (em que o cliente também pode celebrar o contrato visado com terceiro angariado por si mesmo ou com terceiro que se lhe apresente espontaneamente)[17]. Vertendo este regime para o caso sub judice, temos, desde logo, que no contrato celebrado entre requerente e requerido apenas se encontra previsto que «o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade». Não são indicados quais os efeitos dessa exclusividade (nem para a mediadora, nem para o cliente) e, portanto, sempre se trataria de uma estipulação nula – cfr. art. 16.º n.º2 g)[18] e n.º7 da Lei 15/2013 –, o que implicaria que estivéssemos (mediante o mecanismo da redução – art. 292.º do Código Civil) perante um contrato de mediação não sujeito ao regime de exclusividade. De qualquer forma, mesmo olvidando-se tal regime e considerando-se a validade da cláusula de exclusividade, a requerente não provou (ónus que lhe incumbia – art. 342.º n.º1 do Código Civil) os pressupostos da sua aplicação em qualquer uma das suas modalidades. Com efeito, por um lado, não se provou que a requerente tenha encontrado e apresentado ao requerido um interessado na compra, o qual tenha aceitado as condições estabelecidas previamente pelo requerido, ou sequer que este tenha recusado a celebração do negócio. E, por outro lado, também não se provou que o requerido tenha vendido o imóvel a um terceiro angariado por uma mediadora concorrente ou pelo próprio requerido - aliás, nem sequer se provou que o imóvel tenha sido vendido. Assim, também nesta vertente não pode proceder a acção. Não provou, pois, a requerente os factos constitutivos do seu direito à remuneração prevista no contrato de mediação, pelo que deve manter-se a decisão do tribunal a quo, improcedendo a apelação. DECISÃO Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida. Custas pela recorrente – art. 527.º do Código de Processo Civil. Lisboa, 24-02-2026, Alexandra de Castro Rocha Paulo Ramos de Faria Rosa Lima Teixeira _______________________________________________________ [1] Documento intitulado «contrato de mediação imobiliária» junto sob a ref.ª CITIUS 42082588 de 27/2/2025, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [2] A este respeito pode ver-se, ainda, o Ac. RC de 27/5/2014 (proc. 1024/12, disponível em http://www.dgsi.pt): «Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o (s) facto (s) concreto (s) objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente». [3] Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, ob. cit., págs. 197 -198; a este propósito pode ver-se ainda, com interesse, o Ac. STJ de 19/2/2015, proc. 299/05, disponível em http://www.dgsi.pt. [4] Cfr. A.U.J. do Supremo Tribunal de Justiça nº12/2023. [5] Ob. cit., págs. 200-201. [6] Proc. 2611/12, disponível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/9cd6ef26b3a23d8f8025831500549377?OpenDocument [7] O que poderia ser levado aos factos provados - mas não pode, porque não foi sequer alegado - seria a concreta data em que terá ocorrido a invocada compra e venda. [8] Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 4.ª ed., em anotação ao art. 411.º. [9] Junto sob a ref.ª CITIUS 42082588 de 27/2/2025. [10] «A actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis». [11] Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, in Revista de Direito Comercial, 13/7/2017, págs. 216-217 e 223, estudo disponível em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf [12] Ibidem, págs. 224 e ss.. [13] O Contrato de Mediação, Almedina, 2014, págs. 298 e 410. [14] Proc. 2450/18, Relatora Cristina Maximiano, disponível em http://www.dgsi.pt. [15] Ob. cit., págs. 244 a 246. [16] Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, in Revista de Direito Comercial, 5/7/2020, págs. 1427 e ss., estudo disponível em https://www.revistadedireitocomercial.com/contratos-de-mediacao-imobiliaria-simples-e-com-exclusividade [17] Cfr., entre outros, o Ac. RL de 6/1/2022, proc. 237/19, disponível em https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/8db1a91fa1a5e006802587c9004ff36f?OpenDocument [18] «Art. 16.º 1 - O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito. 2 - Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos: (…) g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente. (…) 7 - O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação».

Sumário

I- O direito à remuneração do mediador imobiliário implica a verificação cumulativa de três requisitos: actividade do mediador no sentido de aproximar o cliente de um terceiro interessado no negócio que aquele quer celebrar; conclusão válida do contrato pretendido; nexo de causalidade adequada entre aquela actividade e a conclusão deste contrato.

II- No caso de contrato sujeito a regime de exclusividade, existirá também direito à remuneração se se verificarem os seguintes requisitos: actividade do mediador no sentido de aproximar o cliente de um terceiro interessado no negócio que aquele quer celebrar, aceitando esse terceiro as condições pretendidas pelo cliente; não concretização desse contrato por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário-trespassante do imóvel.

III- Ainda no caso de contrato sujeito a regime de exclusividade, existirá igualmente direito à remuneração se se verificarem os seguintes requisitos: sendo a exclusividade restrita - celebração do contrato visado pelo cliente com um terceiro angariado por uma mediadora concorrente; sendo a exclusividade absoluta - celebração do contrato visado pelo cliente com um terceiro angariado por uma mediadora concorrente, ou com pessoa directamente encontrada pelo cliente.

Texto Integral

Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

RELATÓRIO:

Minutáspreita - Mediação Imobiliária Unipessoal, L.da, apresentou requerimento de injunção contra F…, pedindo a notificação do requerido para pagar a quantia de € 12.499,47, sendo € 11.949,45 de capital, € 448,02 de juros de mora e € 102,00 de taxa de justiça. Alegou que celebrou com o requerido um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, sendo certo que, não obstante tenha prestado os serviços a que estava obrigada, o requerido vendeu o imóvel objecto daquele contrato, sem que tenha procedido ao pagamento da factura emitida pela requerente, no valor do capital a que alude o pedido.

O requerido apresentou oposição, impugnando os factos alegados pela requerente e afirmando que não celebrou com a mesma qualquer contrato de mediação imobiliária.

Convidada a aperfeiçoar o requerimento de injunção, a requerente veio, em 14/1/2025. alegar que «os serviços prestados pela mesma no âmbito do contrato de mediação celebrado com o Requerido foram a organização de toda a documentação relativa ao imóvel (certidão de teor bem como caderneta predial) publicidade do imóvel na internet, onde constava o projecto aprovado para o terreno, conforme doc. 01 que se junta, bem como o agendamento de visitas que não se concretizaram por oposição do Requerido».

Notificado, o requerido veio arguir a ineptidão do requerimento de injunção, por ininteligibilidade da causa de pedir, vício não susceptível de correcção por meio de convite ao aperfeiçoamento.

Convidada a pronunciar-se sobre a matéria de excepção invocada pelo requerido, a requerente veio juntar o contrato e a factura a que se reportou.

O requerido impugnou a genuinidade do contrato, naquilo que respeita à sua assinatura.

Procedeu-se a audiência final, após o que foi proferida sentença, que, tendo julgado improcedente a arguida ineptidão, concluiu com o seguinte dispositivo:

«Nestes termos, julgo a acção improcedente, por não provada e, em consequência, decido:

a) Absolvo o Requerido F… de todos os pedidos contra si formulados;

b) Condeno a Requerente Minutáspreita- Mediação Imobiliária Unipessoal, Lda. nas custas do processo.»

Não se conformando com aquela decisão, dela apelou a requerente, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões:

«I- Em 06 de Dezembro de 2023, as partes celebraram contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, pelo qual a Apelante se obrigou a promover a venda do imóvel acima descrito, fixando-se a remuneração em 4% sobre o preço do negócio, conforme documento junto aos autos.

II- Durante o período de exclusividade, início em 06 de Dezembro, a venda do imóvel teve lugar por iniciativa do Apelado, sem, no entanto, ter passado pelo Apelante, só mais tarde o mesmo teve conhecimento da referida venda, conforme testemunha G… ouvida em julgamento, a qual declarou que teve conhecimento da venda quando viu a certidão de teor, tendo sido tal versão corroborada também pela testemunha H…, também ele ouvida em tribunal.

III- A Apelante reclama a comissão convencionada no montante de € 12 499,47, por entender que a cláusula de exclusividade lhe confere o direito à remuneração sempre que o negócio se conclua durante o período contratado, ainda que a realização tenha sido efectivada pelo próprio comitente.

IV- O imóvel encontra-se identificado no contrato de mediação imobiliária junta aos autos.

V- No entanto, foi entendido pelo Tribunal “ A quo “ que o mesmo não se encontrava identificado.

VI- Na oposição à injunção o Apelado nega a existência do contrato de mediação, alegando mesmo nunca ter assinado tal documento.

VII- No entanto, é feita prova da existência do mesmo e da sua assinatura, mas apesar de tudo e não valorando sequer a prova testemunhal o Tribunal “ A quo “, considera que não foi feita prova da venda do imóvel.

VIII- Verifica-se pelos depoimentos que enquanto imobiliária foram feitos todos os procedimentos bem como o conhecimento directo da venda do imóvel a terceiros. No entanto, o Tribunal “ A quo “, não valorou tais depoimentos de forma a considerar que o imóvel foi vendido a terceiros, sem a intervenção da Requerente, tendo feito uma análise errada considerando não ter sido feita prova desses factos.

IX- Dispõe o art.º 342.º, n.º 1, do Código Civil que incumbe à Autora provar os factos constitutivos do seu direito, ou seja, a celebração do contrato e a alienação do imóvel durante o período de exclusividade, tendo no nosso modesto entendimento, feito através da prova testemunhal.

X- Uma vez provado esse pressuposto, compete ao Réu provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da Autora (art.º 342.º, n.º 2, do CC), designadamente que a venda ocorreu sem a sua intervenção e fora do âmbito do contrato.

XI- Tal prova não foi feita, pelo que o direito da Autora à comissão se mantém.

XII- O Tribunal podia, ao abrigo do art.º 411.º do Código de Processo Civil, determinar oficiosamente a junção de certidão do registo predial para confirmar a venda, no entanto, constituiria mera faculdade e não um dever.

XIII- Pois vigora no processo civil o princípio do dispositivo (art.º 5.º, n.º 1, do CPC), segundo o qual cabe às partes a iniciativa de alegar e provar os factos relevantes.

XIV- Ainda assim, a omissão dessa diligência não prejudicaria a Autora, tanto mais que os depoimentos prestados pelas testemunhas e indícios constantes dos autos eram suficientes para dar por assente a ocorrência da venda do imóvel.

XV- No entanto, o Tribunal “A quo”” entendeu em contrário, afastando assim a condenação do Réu.

XVI- O contrato de mediação imobiliária está regulado pela Lei n.º15/2013, de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária — RJAMI). O artigo 19.º, n.º 2, do RJAMI prevê que, quando exista cláusula de exclusividade, o mediador tem direito à remuneração ainda que o contrato visado seja celebrado pelo cliente com terceiro, se o negócio se efectuar durante a vigência do contrato e se a não celebração do contrato com o interessado angariado pelo mediador não for imputável ao próprio mediador.

XVII- Errada valoração do contrato e dos factos pelo Tribunal “A quo”.

XVIII- A sentença recorrida incorre em erro de interpretação do contrato e de aplicação do disposto no art.º 19.º, n.º 2, do RJAMI ao exigir uma intervenção activa e directa do mediador na celebração do negócio como condição absoluta para a aquisição do direito à comissão. Tal entendimento desvirtua a função da cláusula de exclusividade, cujo objecto é precisamente garantir ao mediador a remuneração quando, durante o período contratual, o negócio se realize, independentemente de esse acto se ter consumado com a intervenção prática imediata do mediador. C. Jurisprudência relevante (sustentação prática)

XIX- O Tribunal da Relação de Lisboa tem reiterado que, em regime de exclusividade, o cliente não pode rescindir livremente o contrato e que, se o negócio se concretiza durante a vigência do contrato, o comitente está obrigado a pagar a remuneração contratada, salvo prova de inércia ou ociosidade do mediador. Veja-se, entre outros, acórdãos da Relação de Lisboa e de outras Relações: acórdão de 11/09/2023 (proc. 48/21.1T8PTS.L1-2) — revogou a sentença a quo e reconheceu o direito à remuneração; acórdãos da Relação de Coimbra e do Porto com entendimento semelhante.

XX- Junta-se mais jurisprudência:

- Tribunal da Relação de Lisboa Data: 25 de maio de 2021 Número do Processo: Proc. n.º 1342/19.0T8CSC.L1-1 Sumário: Nos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, o direito à remuneração do mediador subsiste mesmo que o negócio tenha sido concluído sem a sua intervenção, desde que celebrado durante a vigência do contrato.

- Tribunal da Relação do Porto Data: 3 de novembro de 2020 Número do Processo: Proc. n.º 2702/18.4T8PRT.P1 Sumário: A cláusula de exclusividade impede o cliente de negociar autonomamente o imóvel durante a sua vigência, sob pena de dever pagar a remuneração acordada.

- Supremo Tribunal de Justiça Data: 28 de abril de 2016 Número do Processo: Proc. n.º 1202/13.2TVLSB.L1.S1 Sumário: No contrato de mediação com exclusividade, o mediador tem direito à comissão se o negócio se concretizar por ação direta do cliente, porque a exclusividade garante a retribuição enquanto vigorar o contrato.

- Tribunal da Relação de Coimbra Data: 8 de janeiro de 2019 Número do Processo: Proc. n.º 261/16.0T8FIG.C1 Sumário: A exclusividade implica um dever negativo do cliente de se abster de promover, por si ou por terceiros, a venda do imóvel, sob pena de pagar ao mediador a remuneração acordada.

- Tribunal da Relação de Lisboa Data: 17 de outubro de 2017 Número do Processo: Proc. n.º 335/16.9T8SNT.L1-7 Sumário: A violação da cláusula de exclusividade, com concretização do negócio durante a sua vigência, confere ao mediador direito à retribuição integral.

- Supremo Tribunal de Justiça Data: 23 de junho de 2020 Número do Processo: Proc. n.º 8264/17.2T8LSB.L1.S1 Sumário: A remuneração do mediador é devida quando o contrato visado se concretiza durante a vigência do contrato de mediação, mesmo que a intervenção direta do mediador não tenha sido a causa imediata do negócio.

- A jurisprudência vinca que a prova do direito à remuneração pode resultar da cláusula de exclusividade conjugada com a prova documental do contrato e do facto de a venda ter ocorrido dentro do período de vigência, não sendo exigível que o mediador seja o autor exclusivo dos últimos atos que formalizaram a venda, salvo prova de inércia (falta de diligência) do mediador.

XXI- Cabe ao Apelado, que invoca a inexistência de direito à comissão por falta de intervenção, provar a inércia ou ociosidade do mediador durante o período em causa. Não consta dos autos prova robusta de que a Apelante não tenha exercido as diligências previstas no contrato ou que tenha permanecido inactiva a ponto de justificar a recusa da remuneração. Pelo contrário, a Apelante juntou os anúncios que demonstram a actividade desenvolvida, bem como através da prova testemunhal a prova das visitas efectuadas ao imóvel.

XXII- Assim, não estando demonstrada a inércia, aplica-se a norma do art.º 19.º, n.º 2, do RJAMI em favor da Apelante.

XXIII- Em caso de procedência, deve ser aplicada a capitalização de juros legais desde a data em que o crédito se tornou exigível (data da escritura/recusa de pagamento) até ao integral pagamento, bem como a condenação do Apelado nas custas da instância.

Termos em que, e nos mais que V. Exas. doutamente suprirão, deverá dar-se provimento ao recurso interposto pela recorrente, condenando o Apelado ao pagamento da comissão de mediação no montante de € 12 499,47, e juros legais desde a citação até ao efetivo pagamento.

Assim se fazendo a acostumada Justiça».

O requerido apresentou contra-alegações, pugnando pela improcedência da apelação.

QUESTÕES A DECIDIR

Conforme resulta dos arts. 635.º n.º4 e 639.º n.º1 do Código de Processo Civil, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões do recorrente, as quais desempenham um papel análogo ao da causa de pedir e do pedido na petição inicial. Ou seja, este Tribunal apenas poderá conhecer da pretensão e das questões formuladas pela recorrente nas conclusões, sem prejuízo da livre qualificação jurídica dos factos ou da apreciação das questões de conhecimento oficioso (garantido que seja o contraditório e desde que o processo contenha os elementos a tanto necessários – arts. 3.º n.º3 e 5.º n.º3 do Código de Processo Civil). Note-se que «as questões que integram o objecto do recurso e que devem ser objecto de apreciação por parte do tribunal ad quem não se confundem com meras considerações, argumentos, motivos ou juízos de valor. Ao tribunal ad quem cumpre apreciar as questões suscitadas, sob pena de omissão de pronúncia, mas não tem o dever de responder, ponto por ponto a cada argumento que seja apresentado para sua sustentação. Argumentos não são questões e é a estes que essencialmente se deve dirigir a actividade judicativa». Por outro lado, não pode o tribunal de recurso conhecer de questões novas que sejam suscitadas apenas nas alegações / conclusões do recurso – estas apenas podem incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, salvo os já referidos casos de questões de conhecimento oficioso [cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, 2022 – 7ª ed., págs. 134 a 142].

Nessa conformidade, são as seguintes as questões que cumpre apreciar:

- Impugnação da decisão acerca da matéria de facto;

- Se se verificam, ou não, os pressupostos da obrigação de pagamento de remuneração à requerente, por serviços prestados no âmbito de contrato de mediação imobiliária.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO

A sentença sob recurso considerou provados os seguintes factos:

«1. Requerente e Requerido celebraram o acordo intitulado “Contrato de mediação imobiliária (singulares exclusivo)”, datado de 06.12.23, no qual figura a Requerente como Mediadora e o Requerente como Proprietário[1].

2. Da cláusula 4.ª do acordo referido em 1. consta;

“Regime de Contratação

1- O Segundo Contratante contrata a Mediadora em Regime de Exclusividade”.

3. No documento referido em 1., consta como assinatura do 2.º contratante, os dizeres “F…”.

4. Foi emitida Fatura n.º 1 2024/2 pela Requerente ao Requerido, no valor de € 11.949,45, referente a “Honorários de Mediação Imobiliária, referente ao contrato exclusivo de mediação da venda do imóvel denominado X, freguesia de Alcabideche”, concelho de Cascais descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º … e inscrito na matriz sob o artigo … com o CMI n.º …/2023.»

A decisão recorrida considerou não provada a seguinte matéria:

«A. O Requerido vendeu o imóvel objecto do acordo identificado em 1., sem intervenção da Requerente.»

MÉRITO DO RECURSO

Da impugnação de decisão de facto:

Nos termos do art. 662.º n.º1 do Código de Processo Civil, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.

Como refere António Santos Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 7.ª ed., págs. 333 e ss.), «sem embargo da correcção, mesmo a título oficioso, de determinadas patologias que afectam a decisão da matéria de facto (v.g. contradição) e também sem prejuízo do ónus de impugnação que recai sobre o recorrente e que está concretizado nos termos previstos no art. 640.º, quando esteja em causa a impugnação de determinados factos cuja prova tenha sido sustentada em meios de prova submetidos a livre apreciação, a Relação deve alterar a decisão da matéria de facto sempre que, no seu juízo autónomo, os elementos de prova que se mostrem acessíveis determinem uma solução diversa, designadamente em resultado da reponderação dos documentos, depoimentos e relatórios periciais, complementados ou não pelas regras de experiência». A modificação deverá, ainda, ocorrer sempre que «o tribunal recorrido tenha desrespeitado a força plena de certo meio de prova» ou «quando for apresentado pelo recorrente documento superveniente que imponha decisão diversa».

Note-se, no entanto, que «quando a apreciação da impugnação deduzida contra a decisão de facto da 1.ª instância seja, de todo, irrelevante para a solução jurídica do pleito, ainda que a tal impugnação satisfaça os requisitos formais prescritos no art. 640.º n.º1 do Código de Processo Civil, não se justifica que a Relação tome conhecimento dela, à luz do disposto no art. 608.º n.º2 do Código de Processo Civil» (cfr. Ac. STJ de 23/1/2020, proc. 4172/16, disponível em https://jurisprudencia.csm.org.pt)[2]. Caso contrário, estaríamos a praticar um acto inútil, proibido à luz do art. 130.º, do mesmo diploma.

Acresce que, como se refere no Ac. RP de 21/6/2021 (proc. 2479/18, disponível em http://www.dgsi.pt), «mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância». Não se pode olvidar que o tribunal de primeira instância se encontra em posição privilegiada para levar a cabo a tarefa de apreciação, ponderação e discernimento relativamente aos meios de prova, uma vez que contacta directa e presencialmente (ou, mesmo que à distância, com imagem) com as pessoas ouvidas e, portanto, pode aperceber-se dos aspectos relevantes da linguagem não verbal – expressões faciais, postura, gestos, hesitações. Significa isto que, salvo casos de flagrante erro de avaliação por parte do tribunal de primeira instância (v.g., uma testemunha em que o tribunal se baseou claramente está a efabular, o seu depoimento é contrariado por prova documental ou pericial fiável, os factos que narrou não podiam – de acordo com as regras da experiência ou outras – ter acontecido daquela forma, aquilo que disse não foi o que o tribunal entendeu…), não há que alterar a matéria de facto fixada na sentença. Dito de outra forma, em caso que não seja de prova legal, deve confiar-se na avaliação efectuada em primeira instância, a não ser que a prova produzida implique, necessariamente, decisão diversa.

Finalmente, para que o tribunal de recurso aprecie a impugnação da matéria de facto, é ainda necessário que o recorrente, na sua alegação e na formulação das conclusões, respeite determinados requisitos.

Com efeito, nos termos do art. 640.º do Código de Processo Civil:

«1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:

a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;

c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.

2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:

a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;

b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.

3- O disposto nos n.ºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso, nos termos do n.º 2 do artigo 636.º».

Assim, naquilo que para aqui releva, são os seguintes os ónus do recorrente que pretenda impugnar a decisão sobre a matéria de facto[3]:

a) Indicar na motivação e, em síntese, nas conclusões, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;

b) Especificar, na motivação, os meios de prova que, no seu entender, determinam uma decisão diversa;

c) Indicar, com exactidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;

d) Deixar expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos[4].

Em consonância, o recurso deverá ser rejeitado se houver[5]:

1. Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto [arts. 635.º n.º4 e 641.º n.º2 b) do Código de Processo Civil];

2. Falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados [art. 640.º n.º1 a)];

3. Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados;

4. Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;

5. Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação.

Essa rejeição é imediata, não comportando despacho prévio de convite ao aperfeiçoamento. Com efeito, como se refere, entre outros, no Ac. STJ de 27/9/2018[6], «relativamente ao recurso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto não há lugar ao despacho de aperfeiçoamento das respectivas alegações uma vez que o art. 652.º, n.º 1, al. a), do CPC, apenas prevê a intervenção do relator quanto ao aperfeiçoamento “das conclusões das alegações, nos termos do n.º 3 do art. 639.º”, ou seja, quanto à matéria de direito e já não quanto à matéria de facto».

Compulsadas as alegações e as conclusões, verifica-se que a recorrente cumpriu, minimamente, os ónus impostos por aquele art. 640.º (indicando os factos que entende mal julgados, o resultado pretendido e as provas que entende serem relevantes), pelo que, balizadas que estão as regras que nos orientarão, passemos à apreciação da sua pretensão, que é a de que:

i) Seja considerado provado que «foram realizadas visitas e foram transmitidas propostas, mas as mesmas não foram aceites pelo R.»;

ii) Seja considerado provado que «durante o período de exclusividade, ocorreu a venda do imóvel por iniciativa do apelado, sem ter passado pela apelante».

Quanto aos factos referidos em i), temos que, desde logo, os mesmos não foram alegados, nem no requerimento de injunção, nem no requerimento de aperfeiçoamento apresentado em 14/1/2025: o que neste se alegou foi, apenas, que «os serviços prestados pela mesma no âmbito do contrato de mediação celebrado com o Requerido foram a organização de toda a documentação relativa ao imóvel (certidão de teor bem como caderneta predial ) publicidade do imóvel na internet, onde constava o projecto aprovado para o terreno, conforme doc. 01 que se junta, bem como o agendamento de visitas que não se concretizaram por oposição do Requerido». Em momento algum (a não ser nas alegações de recurso) a requerente alegou que foram realizadas visitas e foram transmitidas propostas ao R., mas não aceites pelo mesmo.

Ora, a este respeito, é necessário ter em consideração as limitações estabelecidas no art. 5.º do Código de Processo Civil, que prevê que o juiz apenas pode considerar, além dos factos articulados pelas partes: a) os factos instrumentais que resultem da instrução da causa; b) os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar; c) os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.

São factos essenciais todos aqueles sem os quais a acção ou a excepção não pode proceder e o juiz não pode deles servir-se se não tiverem sido alegados.

Ora, os factos que a recorrente pretende ver aditados visam configurar a existência do seu direito à remuneração – e, portanto, integram a causa de pedir da acção.

Assim, só poderiam constar da matéria provada se tivessem sido alegados – e não foram.

Nessa medida, improcede a impugnação da decisão de facto.

Quanto à matéria vertida em ii), diga-se, antes de mais, que nunca poderia constar dos factos provados a expressão «durante o período de exclusividade». Isto porque tal período é um conceito de direito, que impõe a aplicação de normas jurídicas [maxime as do art. 16.º n.º2 g) e n.º3 da Lei 15/2013], o que significa que não se trata de matéria de facto[7].

No mais, tratar-se-ia de dar como provada a matéria que, na decisão recorrida, foi feita constar da alínea A) dos factos não provados.

O tribunal a quo justificou da seguinte forma a sua opção:

«O facto não provado foi assim considerado por não ter sido produzida prova que o sustente. Assim, não foi junto qualquer documento que identifique o imóvel em questão, quem foi o seu proprietário, quem é o proprietário atual e quando é ocorreu a venda, sendo a única forma admissível de fazer prova do contrato de compra e venda do imóvel a apresentação da certidão correspondente (artigo 875.º e 220.º do Código Civil)».

Já a recorrente pretende que o tribunal recorrido poderia ter ordenado a junção do documento pertinente, ao abrigo do art. 411.º do Código de Processo Civil, mas, não o tendo feito, e porque se tratava de uma mera faculdade e não de um dever, poderia ter dado como provada tal matéria com base no depoimento das testemunhas G… e H….

Apreciando, temos que o contrato de compra e venda de bem imóvel deve ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado – cfr. art. 875.º do Código Civil –, sendo certo que a requerente não alegou que tenha sido celebrado sem observância da forma legal.

Ora, de acordo com o art. 364.º n.º1 e 2, do mesmo diploma, «quando a lei exigir, como forma da declaração negocial, documento autêntico, autenticado ou particular, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior». Isto a não ser que resulte claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, caso em que «pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório».

No caso dos autos, não tendo sido junto documento autêntico ou autenticado (ou certidão desse documento) mediante o qual tenha sido efectuada a venda, nem sendo caso de a exigência formal se destinar apenas à prova da declaração – e sendo ainda certo que sobre os factos não incidiu confissão –, não pode dar-se como provada, por via de prova testemunhal, a celebração do contrato de compra e venda de imóvel.

Por outro lado, também não é caso de ordenar a junção do pertinente documento, dado que – como a própria apelante reconhece – «o princípio do inquisitório (…) coexiste com os princípios do dispositivo, da preclusão e da autorresponsabilidade das partes, de modo que não poderá ser invocado para, de forma automática, superar eventuais falhas de instrução que sejam de imputar a alguma das partes, designadamente quando tenha decorrido o prazo para a apresentação de meios de prova (…). Ou seja, quando é a parte a requerer uma prova fora do momento próprio, o tribunal tem de aquilatar se aquela atuou com diligência e de boa fé ou se lhe era exigível a propositura prévia de tal prova (…), já que a atuação do inquisitório não tem como escopo suprir a incúria da parte relativamente ao respetivo ónus probatório[8]».

Na situação sub judice, a requerente tinha, forçosamente, conhecimento de que a celebração do contrato de compra e venda do imóvel integrava os factos constitutivos do seu direito (tanto que a invoca no requerimento de injunção), pelo que deveria ter diligenciado pela oportuna junção – mesmo na audiência de julgamento, nos termos do art. 3.º n.º4 do DL 269/98 de 1-9 – de certidão do documento em causa. Não o tendo feito, nem tendo requerido a notificação da parte contrária para o apresentar, e nem sequer tendo alegado qualquer dificuldade em obtê-lo, sibi imputet.

Improcede, pois, também esta vertente da impugnação da decisão de facto, mantendo-se a matéria de facto provada e não provada tal como fixada em 1.ª instância.

Do mérito da decisão de direito recorrida:

Os autos reportam-se às consequências que a requerente pretende fazer extrair do alegado incumprimento, por parte do requerido, de um contrato intitulado de mediação imobiliária, celebrado entre ambos.

Tendo em consideração o disposto no art. 342.º n.º1 do Código Civil, à requerente incumbia a prova dos factos constitutivos do seu direito, ou seja, a celebração do contrato e o vencimento da obrigação.

Na sentença recorrida considerou-se que ocorreu a referida celebração, sendo o contrato qualificado como de mediação imobiliária.

Face à matéria de facto provada sob o n.º1, conjugada com o teor das cláusulas 1.ª e 2.ª do documento nela referido[9] (que preenche claramente a hipótese do art. 2.º n.º1 da L 15/2013 de 8-2[10]), não vemos razões para dela divergir, pelo que se entende encontrar-se consolidada aquela qualificação jurídica, não se justificando expender quaisquer considerações adicionais a esse propósito.

Isto posto, vejamos se assiste [ou não, como pretende o requerido] à requerente o direito ao recebimento da sua peticionada remuneração e, em caso afirmativo, qual o respectivo valor.

No contrato celebrado foi estipulado que a requerente se obrigava a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do bem imóvel ali descrito, de que era proprietário o requerido, desenvolvendo, em regime de exclusividade, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos, e recebendo como remuneração, no caso de conseguir interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, «nos termos e com as excepções previstas no artigo 19.º da Lei n.º15/2013, de 8 de Fevereiro», a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual tal negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, devendo o pagamento dessa remuneração ser efectuado da seguinte forma: 50% após a celebração do contrato-promessa e 50% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.

De acordo com o art. 19.º n.º1 e 2 da citada L 15/2013 de 8-2:

«1- A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

2- É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel».

Do disposto nesta norma resulta – tal como, aliás, do contratualmente estipulado – que o contrato de mediação imobiliária é, necessariamente, oneroso: o mediador obriga-se perante o comitente (ou solicitante) a, mediante remuneração (comissão), promover a aproximação deste perante um terceiro (ou solicitado), com vista à conclusão, entre ambos, de determinado negócio[11] que tenha por objecto a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (ou ainda a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis).

No entanto, não havendo exclusividade (hipótese do art. 19.º n.º1), o direito ao recebimento da remuneração estipulada «depende directamente da produção do resultado pretendido pelas partes (de resto, consiste habitualmente numa percentagem do valor do contrato definitivo). Ou seja, para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador. Pode, então, qualificar-se a obrigação do mediador como uma obrigação de resultado: o mediador obriga-se a causar certo resultado, resultado esse que define a prestação, pelo que apenas existe cumprimento se o resultado vier a ocorrer em consequência da actuação do mediador. Nas obrigações de meios, ao invés, o devedor obriga-se a tentar adequadamente (praticando os actos adequados) causar o resultado, pelo que existe cumprimento quando o tenha assim tentado, ainda que o resultado não se tenha produzido, ou se tenha produzido devido a factos estranhos à sua actuação. A questão da remuneração está intimamente ligada a esta qualificação: apesar de, na realidade, poderem ser semelhantes os actos que o devedor há-de praticar, nas obrigações de resultado a remuneração só é devida se o resultado ocorrer como consequência adequada desses actos (…). O facto de a remuneração do mediador depender do resultado da sua actividade leva, no fundo, à obrigatoriedade da verificação cumulativa de três requisitos para que ela seja devida: a actividade do mediador; a conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; um nexo de causalidade entre aquela actividade e a conclusão deste contrato». Quanto à actividade do mediador, «dificilmente se pode determinar, em termos muito exactos, em que actos deve ela consistir, sendo apenas relevante que essa actividade (material) tenha sido causal do negócio que o comitente veio a celebrar com terceiro. Por outras palavras, não se exige nenhum grau de esforço específico, nem é necessário que o mediador intervenha em todas as fases do negócio. Porém, deve ter agido de modo a proporcionar a aproximação entre o comitente e o terceiro especificamente interessado no negócio que o comitente quer celebrar». Em relação ao segundo requisito (conclusão do negócio pretendido), «não basta, em regra, para que exista o direito à remuneração, a promessa de contratar, ou manifestações de vontade que não correspondam à celebração do negócio visado. Mas, por outro lado, já deverá considerar-se suficiente, para o efeito, a conclusão de negócio válido, não sendo exigível o seu cumprimento ulterior – tudo, evidentemente, a menos que o contrário resulte do próprio contrato de mediação (…). Se o mediador conseguir interessar um terceiro no negócio, mas o comitente decidir que não quer celebrar o contrato assim promovido, deve entender-se que o mediador não tem direito à remuneração (a menos que seja de considerar ter havido, no caso, um comportamento abusivo). Daqui decorre que este contrato costuma ser qualificado como aleatório, pois o direito à remuneração depende da verificação de um facto eventual: ela depende, não apenas do facto de o mediador conseguir interessar um terceiro no negócio pretendido, mas também da vontade do comitente de celebrar o contrato proposto ou indicado pelo mediador, pelo que este corre o risco de não ser remunerado pela actividade desenvolvida – aliás, este risco é característico do contrato de mediação e é ele que justifica, economicamente, os elevados montantes fixados como remuneração na generalidade dos contratos (pois, à partida, o mediador conhece o facto de, numa parte significativa dos casos, se poder frustrar a existência desse seu direito)[12]».

Relativamente ao terceiro requisito do direito do mediador à remuneração (existência de nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato), esclarece Higina Orvalho Castelo[13] que «a actividade do mediador deve ter contribuído de forma decisiva ou importante para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a única causa.» É fundamental que a actividade do mediador tenha «contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua actividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência desse nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo causal não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, actos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra».

Como se menciona, lapidarmente, no Ac. desta 7.ª Secção do TRL de 30/6/2020[14], «para verificação do aludido nexo de causalidade, a contribuição da mediadora não tem de ter sido a única, nem a exclusiva causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, nem é necessário que a sua actividade seja contínua e ininterrupta, no sentido de que tenha de participar ou intervir em todas as fases do negócio; é suficiente que a actividade da mediadora se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, ou seja, que a actividade desenvolvida pela mediadora se traduza num benefício (que seja útil) no processo do negócio».

Também a este respeito, refere Maria de Fátima Ribeiro[15] que «o critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador. Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador (…). Dada a essencialidade da verificação deste nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio para a constituição do direito à remuneração do mediador, este não terá direito à remuneração se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio (de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem). E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito».

Transpondo estes ensinamentos para o caso dos autos, temos que não se encontra preenchido qualquer dos requisitos do direito da requerente à remuneração, previstos no art. 19.º n.º1 da Lei 15/2013 de 8-2: não se provou a prática, pela requerente, de actos tendentes a conseguir interessado na compra do imóvel pertença do requerido, não se provou que tenha sido proporcionada pela requerente qualquer aproximação de um interessado na compra e o requerido, e não se provou sequer a conclusão do negócio pretendido.

Portanto, por esta via, improcede a pretensão da requerente / apelante.

Ocorre que, no caso dos autos, o contrato foi celebrado «em regime de exclusividade», pelo que seria susceptível de ser aplicado o disposto no já supra transcrito n.º2 do mesmo art. 19.º da Lei 15/2013 de 8-2.

Como refere Higina Castelo[16], naquilo que para aqui releva, «as partes podem introduzir no contrato de mediação uma cláusula de exclusividade em benefício da empresa mediadora, o que conduz a uma estrutura obrigacional diferente do contrato de mediação simples. (…) O RJAMI prevê o contrato de mediação com cláusula de exclusividade, conferindo-lhe um regime próprio. O acordo de exclusividade tem de constar obrigatoriamente do contrato, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa, quer para o cliente (art. 16, n.º 2, al. g)); e, no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade com o proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, a remuneração da empresa é devida independentemente da conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação, se este não se concretizar por causa imputável ao cliente (art. 19, n.º 2 – este último aspeto é tratado infra em 4.3.1.). Focando-nos para já na al. g) do n.º 2 do art. 16, a norma dispõe sobre dois aspetos diferentes do contrato de mediação em regime de exclusividade: por um lado, a sua formação, necessariamente sujeita à forma escrita; por outro, os seus efeitos concretos, cuja especificação se deixa na disponibilidade das partes, mas que têm de constar obrigatoriamente do texto contratual. (…) A interpretação desta norma suscitou dúvidas sobre a abrangência da cláusula: permitia afastar apenas a concorrência de outras mediadoras ou inibia também o cliente de celebrar o contrato visado com interessado por si diretamente encontrado? O RJAMI absteve-se de estabelecer os efeitos da cláusula de exclusividade, fazendo recair sobre as partes o ónus de os explicitarem, sob pena de nulidade do contrato. De lembrar que tal nulidade, além de não invocável pela empresa de mediação, não impede a conversão do contrato num contrato de mediação simples, ao abrigo do disposto no art. 293 do CC. Todavia, apesar de as partes terem de estipular os concretos efeitos da cláusula de exclusividade, sempre o seu texto terá de ser interpretado (…) Apesar de a lei não fazer qualquer referência ou distinção a propósito da prestação da mediadora nos contratos de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, devemos entender que, quando a mediadora tem o benefício da exclusividade, ela está sempre obrigada à prestação, ou seja, está obrigada a desenvolver a atividade no sentido de obter interessado no contrato e/ou de levar as negociações a bom porto. Quem pretende interessado para um contrato e celebra um contrato de mediação para esse fim, vinculando-se a não celebrar contrato com o mesmo objeto com qualquer outra mediadora, espera que a contraparte desempenhe o seu papel, ou seja, que diligencie por obter interessado no contrato que pretende celebrar. Um contrato de mediação em que a mediadora a nada se obrigasse, mas em que o cliente ficasse impedido de recorrer a outras mediadoras seria um contrato desequilibrado, sendo muito improvável que um contraente razoavelmente esclarecido o celebrasse. (…) A cláusula de exclusividade introduz alterações na disciplina da remuneração em dois grupos de situações: - Quando é cliente da mediadora o proprietário do bem imóvel ou o arrendatário trespassante, e o contrato visado não se concretiza por causa imputável ao cliente da mediadora, esta tem direito à remuneração independentemente da concretização do contrato visado; - Quando o cliente da mediadora infringe a cláusula de exclusividade e celebra o contrato visado com interessado que chegou até si por intermédio de outra mediadora, a mediadora exclusiva tem direito à remuneração, mesmo não tendo contribuído para a realização do contrato, ou seja, mesmo não havendo nexo causal entre a sua atividade e o contrato efetivamente celebrado». No caso da não concretização do contrato visado por causa imputável ao cliente, «a norma em causa determina que, no contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel ou com o arrendatário trespassante, se o contrato visado não se concretizar por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, esta tem direito à remuneração. A norma (…) introduz na disciplina contratual uma diferença significativa relativamente ao regime geral do contrato de mediação, no qual a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. No regime geral, não se celebrando o contrato visado, ainda que por causa imputável ao cliente, não nasce o direito à remuneração, pois o cliente mantém intacta a sua liberdade de contratar (balizada apenas, nos termos gerais, perante o terceiro, pelo dever de boa fé nas negociações). Tendo sido estipulada uma cláusula de exclusividade num contrato de mediação celebrado com o proprietário ou com o arrendatário trespassante, o panorama altera-se. Nestes casos, a remuneração da mediadora não depende do evento futuro e incerto constituído pela celebração do contrato visado, quando este evento não se concretize por causa imputável ao cliente. A remuneração da mediadora depende aqui quase unicamente do cumprimento da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado). De enfatizar que a aplicação da norma contida no n.º 2 do art. 19 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação. Provando a mediadora que efetuou com sucesso a sua prestação, o cliente poderá eximir-se à remuneração mediante a prova de que o contrato não se concretizou por causa que não lhe é imputável (porque, por exemplo, recebeu, entretanto e inesperadamente, uma ordem de expropriação, ou porque o terceiro não obteve o crédito necessário à realização do negócio)». Já «[s]e o cliente não respeitar o direito de exclusividade da mediadora e vier a celebrar o contrato desejado com interessado angariado por outra mediadora (ou encontrado pelo próprio, no caso de ter sido acordada uma exclusividade absoluta), está em causa um incumprimento da cláusula de exclusividade consubstanciado na celebração do contrato visado com um interessado angariado por uma mediadora concorrente (ou na celebração do contrato visado com pessoa diretamente encontrada pelo cliente, no caso de exclusividade absoluta). Com tal atuação, o cliente torna impossível a verificação da condição de que depende a remuneração da mediadora (torna impossível a celebração do contrato visado com eventual interessado a apresentar pela mediadora), pelo que, no fundo, torna impossível o bom sucesso da prestação da mediadora, pois ninguém se pode interessar verdadeiramente por comprar um imóvel que já não estará à venda. Neste quadro, o cliente deve pagar à mediadora exclusiva a remuneração acordada. Desde logo, porque se trata da solução que resulta da aplicação das regras gerais sobre o incumprimento das obrigações: nos contratos bilaterais, se a prestação se tornar impossível por causa imputável ao credor, não fica este desobrigado da contraprestação (art. 795, n.º 2, do CC). Acresce que é também esta a solução conferida para o caso análogo do contrato de agência exclusivo: o agente tem direito à comissão por atos concluídos durante a vigência do contrato (mesmo que não os tenha promovido nem tenham sido celebrados por clientes por si angariados), se gozar de um direito de exclusividade para uma zona geográfica ou para um círculo de clientes e se os mesmos atos tiverem sido concluídos com um cliente pertencente a essa zona ou círculo de clientes (cfr. art. 16, n.º 2, conjugado com o n.º 1, do Regime do Contrato de Agência – DL 178/86, de 3 de julho, alterado pelo DL 118/93, de 13 de abril) . Nos casos (…) em que o cliente, incumprindo a cláusula de exclusividade, celebra contrato com interessado angariado por mediadora terceira (ou, sendo a exclusividade absoluta, angariado por si) –, a cláusula de exclusividade permite que se prescinda do estabelecimento do nexo causal entre a atividade mediadora e o contrato celebrado. Ademais, ambas as mediadoras poderão ter direito à remuneração: a mediadora exclusiva por via do incumprimento do contrato de exclusividade; e a mediadora graças à qual encontrou interessado (com a qual pode ter celebrado contrato com ou sem cláusula de exclusividade), em cumprimento do contrato de mediação com ela celebrado».

Encontrando-se prevista uma cláusula de exclusividade há, assim, que efectuar a sua interpretação, de acordo com as regras dos negócios jurídicos (cfr. arts. 236.º a 238.º do Código Civil), no sentido de se determinar se estamos perante uma exclusividade absoluta ou reforçada (em que o cliente apenas pode celebrar o contrato pretendido com terceiro angariado pela mediadora exclusiva) ou perante uma exclusividade restrita ou simples (em que o cliente também pode celebrar o contrato visado com terceiro angariado por si mesmo ou com terceiro que se lhe apresente espontaneamente)[17].

Vertendo este regime para o caso sub judice, temos, desde logo, que no contrato celebrado entre requerente e requerido apenas se encontra previsto que «o segundo contratante contrata a mediadora em regime de exclusividade». Não são indicados quais os efeitos dessa exclusividade (nem para a mediadora, nem para o cliente) e, portanto, sempre se trataria de uma estipulação nula – cfr. art. 16.º n.º2 g)[18] e n.º7 da Lei 15/2013 –, o que implicaria que estivéssemos (mediante o mecanismo da redução – art. 292.º do Código Civil) perante um contrato de mediação não sujeito ao regime de exclusividade.

De qualquer forma, mesmo olvidando-se tal regime e considerando-se a validade da cláusula de exclusividade, a requerente não provou (ónus que lhe incumbia – art. 342.º n.º1 do Código Civil) os pressupostos da sua aplicação em qualquer uma das suas modalidades.

Com efeito, por um lado, não se provou que a requerente tenha encontrado e apresentado ao requerido um interessado na compra, o qual tenha aceitado as condições estabelecidas previamente pelo requerido, ou sequer que este tenha recusado a celebração do negócio.

E, por outro lado, também não se provou que o requerido tenha vendido o imóvel a um terceiro angariado por uma mediadora concorrente ou pelo próprio requerido - aliás, nem sequer se provou que o imóvel tenha sido vendido.

Assim, também nesta vertente não pode proceder a acção.

Não provou, pois, a requerente os factos constitutivos do seu direito à remuneração prevista no contrato de mediação, pelo que deve manter-se a decisão do tribunal a quo, improcedendo a apelação.

DECISÃO

Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida.

Custas pela recorrente – art. 527.º do Código de Processo Civil.

Lisboa, 24-02-2026,

Alexandra de Castro Rocha

Paulo Ramos de Faria

Rosa Lima Teixeira

[1] Documento intitulado «contrato de mediação imobiliária» junto sob a ref.ª CITIUS 42082588 de 27/2/2025, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.

[2] A este respeito pode ver-se, ainda, o Ac. RC de 27/5/2014 (proc. 1024/12, disponível em http://www.dgsi.pt): «Não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o (s) facto (s) concreto (s) objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente».

[3] Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, ob. cit., págs. 197 -198; a este propósito pode ver-se ainda, com interesse, o Ac. STJ de 19/2/2015, proc. 299/05, disponível em http://www.dgsi.pt.

[4] Cfr. A.U.J. do Supremo Tribunal de Justiça nº12/2023.

[5] Ob. cit., págs. 200-201.

[6] Proc. 2611/12, disponível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/9cd6ef26b3a23d8f8025831500549377?OpenDocument

[7] O que poderia ser levado aos factos provados - mas não pode, porque não foi sequer alegado - seria a concreta data em que terá ocorrido a invocada compra e venda.

[8] Cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 4.ª ed., em anotação ao art. 411.º.

[9] Junto sob a ref.ª CITIUS 42082588 de 27/2/2025.

[10] «A actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis».

[11] Cfr. Maria de Fátima Ribeiro, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração, in Revista de Direito Comercial, 13/7/2017, págs. 216-217 e 223, estudo disponível em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf

[12] Ibidem, págs. 224 e ss

[13] O Contrato de Mediação, Almedina, 2014, págs. 298 e 410.

[14] Proc. 2450/18, Relatora Cristina Maximiano, disponível em http://www.dgsi.pt.

[15] Ob. cit., págs. 244 a 246.

[16] Contratos de mediação imobiliária: simples e com exclusividade, in Revista de Direito Comercial, 5/7/2020, págs. 1427 e ss., estudo disponível em https://www.revistadedireitocomercial.com/contratos-de-mediacao-imobiliaria-simples-e-com-exclusividade

[17] Cfr., entre outros, o Ac. RL de 6/1/2022, proc. 237/19, disponível em https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/8db1a91fa1a5e006802587c9004ff36f?OpenDocument

[18] «Art. 16.º

1- O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.

2- Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:

(…)

g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.

(…)

7- O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2, 4 e 6 determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação».

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